Magistrado Ponente: CÉSAR J. HERNÁNDEZ
Expediente N° 00-24030
En fecha 10 de noviembre de 2000, se dio por recibido en esta Corte el Oficio N° 00-0869 del 1° de noviembre de 2000, anexo el cual el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el abogado Ramón Urbáez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 1.593, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil MOSQUERA, ALVAREZ, FERNÁNDEZ Y Cía., S.R.L., inscrita el 15 de julio de 1969 por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 56, Tomo 51-A, contra la Resolución N° 1394, de fecha 10 de julio de 1998, mediante la cual la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por la prenombrada compañía para seguir ocupando, en carácter de arrendataria, el inmueble denominado “Quinta Cariñito”, ubicado en la primera calle de la Urbanización Buena Vista, N° 3, Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda.
Tal remisión se efectuó en virtud de haber sido oída en ambos efectos la apelación interpuesta por la representación judicial de la recurrente, contra la sentencia de fecha 19 de septiembre de 2000, mediante la cual el precitado Tribunal declaró sin lugar el recurso de nulidad incoado.
El 14 de noviembre de 2000, se dio cuenta a la Corte, se designó ponente a la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa.
El 28 de noviembre del mismo año, la parte apelante presentó escrito de fundamentación al recurso interpuesto contra el fallo del a quo.
Transcurrido el lapso para la contestación a la fundamentación de la apelación, no se hizo uso de éste.
El 16 de enero de 2001, el apoderado judicial de la empresa apelante presentó escrito de pruebas, el cual fue agregado a los autos el día 23 del mismo mes y año.
Por auto del 7 de febrero de 2001, el Juzgado de Sustanciación admitió la prueba documental promovida por la parte apelante.
El 28 de febrero del mismo año, se fijó la oportunidad en que tendría lugar el acto de informes, llegada la cual se dejó constancia de que las partes no presentaron sus correspondientes escritos.
El 27 de marzo de 2001 se dijo “Vistos”.
El 16 de octubre de 2001, dada la incorporación del Magistrado César J. Hernández, quien sustituye a la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño en carácter de Suplente, esta Corte quedó constituida de la siguiente manera: Perkins Rocha Contreras, Presidente; Juan Carlos Apitz Barbera, Vicepresidente; y los Magistrados Evelyn Marrero Ortíz, César J. Hernández y Ana María Ruggeri Cova, asignándose la ponencia al Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión.
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, esta Corte pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO DE NULIDAD
El apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Mosquera, Alvarez, Fernández y Cía., S.R.L. ejerció recurso de nulidad y como fundamento a su pretensión, expuso:
Que su mandante es arrendataria del precitado inmueble según contrato celebrado el 9 de septiembre de 1975 con el ciudadano Isaac Castejón Sáez, “(...) el cual comenzó a regir (...) con fines comerciales de explotación del negocio de la tintorería y lavandería”.
Que mediante notificación emitida por el Juzgado Séptimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, se le informó que el nuevo propietario del inmueble arrendado, había decidido no prorrogar el contrato al vencimiento de la última prórroga, que se produciría el 15 de noviembre de 1995; motivo por el cual su representada ejerció por ante la Dirección de Inquilinato el correspondiente derecho de preferencia, siendo éste declarado sin lugar a través de la Resolución impugnada.
Que el acto recurrido se fundamenta en una prueba (Informe Fiscal) ilegalmente evacuada, por cuanto lo fue transcurridos tres (3) meses después de la articulación probatoria prevista en el artículo 50 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, infringiéndose lo dispuesto en los artículos 196 y 202 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, adujo que en la oportunidad en que la Dirección de Inquilinato ordenó la evacuación de la prueba, el procedimiento se encontraba suspendido, por lo que -señala- debió haber sido notificado a tenor de lo dispuesto en los artículos 14 y 233 del precitado Código.
Que las denunciadas infracciones “(...) configuran por vía de analogía el equivalente del vicio de INMOTIVACIÓN de la Resolución impugnada, ya que una motivación fundada sobre ilegalidades configura la infracción del ordinal 5° del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos” (Mayúsculas de la recurrente).
Que el acto recurrido adolece del vicio de ausencia de procedimiento, siendo por tanto violatorio del artículo 19 numeral 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto para su dictamen no se acogió el procedimiento legalmente establecido.
Por las razones que anteceden, la representación judicial de la recurrente solicitó la declaratoria de nulidad del acto administrativo impugnado, a fin de restablecer la situación jurídica lesionada por la actividad administrativa, de conformidad con lo previsto en los artículos 206 de la Constitución de 1961 y 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
II
DEL FALLO APELADO
El Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso de nulidad en referencia, con base en las consideraciones siguientes:
Que el inmueble sobre el que versó la solicitud de derecho de preferencia, declarado sin lugar por la resolución impugnada, fue arrendado con fines comerciales, no de vivienda, por lo que no resultaba aplicable el artículo 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; pues tal como dispuso la Sala Político-Administrativa de la entonces Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 8 de agosto de 1997, caso Agencia de Lotería Los Angeles, “(...) la interpretación del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, no puede ser otra sino en el sentido de limitar su ámbito a los inmuebles dedicados a habitación, con lo cual se excluyen situaciones como la presente en la cual el objeto del contrato es un local destinado a comercio (...)”.
Que se ha sostenido jurisprudencialmente, que los artículos 4 y 40 del precitado Decreto prevén el derecho del inquilino a plazo fijo a ser preferido, al vencimiento de dicho plazo, entre otros posibles arrendatarios, pero no frente al propietario del inmueble, pues esto último implicaría una limitación inconcebible al derecho de propiedad; de manera que el referido derecho preferente no puede oponerse cuando el arrendador-propietario desea dar al inmueble otra forma de aprovechamiento, distinta del arrendamiento.
Que en virtud de ello, corresponderá al inquilino demostrar en sede administrativa, que están dados todos los supuestos que hacen procedente el derecho de preferencia, constituyendo defensas válidas del propietario -para obtener la declaratoria de improcedencia del referido derecho- la necesidad de aprovechar el inmueble en una forma distinta del arrendamiento o la circunstancia de que se trate de un inmueble destinado a uso comercial y no de vivienda.
III
DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
La representación judicial de la parte recurrente, fundamentó la apelación interpuesta contra el fallo de primera instancia, en los siguientes argumentos:
Que el Tribunal de la causa obvió el conocimiento del fondo del recurso de nulidad incoado, y ”(...) prefirió acogerse a un criterio formalista al declarar que los arrendamientos sobre locales comerciales están excluidos de la aplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (...)”, infringiendo de ese modo lo dispuesto en el artículo 257 de la vigente Constitución.
Que el fallo apelado adolece de incongruencia, pues de aceptarse como válido el criterio expuesto por el a quo, tal decisión no debió limitarse a declarar sin lugar el recurso, sino que ha debido anular la Resolución impugnada, toda vez que si el contrato de arrendamiento en cuestión no estaba sujeto al precitado Decreto, “(...) menos podrían estarlo la pretensión del propietario, el procedimiento seguido y la Resolución dictada, todos con base en el mismo texto legal, cuya inaplicabilidad determinó el a quo”.
Que la sentencia recurrida omitió la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con vigencia a partir del 1° de enero de 2000, siendo que la misma derogó el comentado Decreto y regula en forma expresa lo concerniente al arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, así como la prórroga legal que sustituyó el antiguo derecho de preferencia.
Que el fallo apelado acoge un criterio jurisprudencial de manera sesgada y subjetiva, no ajustado a derecho, pues en decisión dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 3 de marzo de 2000, se dispuso que si bien los inmuebles destinados al uso comercial o industrial no resultaban subsumibles en los supuestos de hecho previstos en el artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, tal circunstancia no abarcaba ‘in extenso’ al resto de las normas contenidas en el aludido Decreto, entre ellas, las relativas a los derechos preferentes.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Llegada la oportunidad para decidir la apelación interpuesta contra el fallo de primera instancia, observa esta Corte:
Alega la representación de la parte apelante que el Juez a quo omitió la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el conocimiento del fondo del recurso, optando subjetivamente por un criterio formalista, al declarar que los arrendamientos sobre locales comerciales se encuentran excluidos de la aplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Asimismo, adujo que la sentencia apelada adolece de incongruencia, por cuanto siendo válido el criterio acogido por el a quo, su decisión no debió limitarse a declarar sin lugar el recurso de nulidad, sino que ha debido anular la resolución impugnada, toda vez que si el contrato de arrendamiento no estaba sujeto al mencionado Decreto “(…) menos podían estarlo la pretensión del propietario, el procedimiento seguido y la resolución dictada, todos con base en el mismo texto legal”.
Al respecto estima esta Corte necesario destacar, en primer lugar, que tanto el procedimiento administrativo como la Resolución impugnada por ante el Tribunal de primera instancia, tuvieron lugar durante la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, siendo por tanto fundamentados en las previsiones de tales instrumentos normativos, de allí que el Juez de la causa procediera -acertadamente- a aplicar dicho ordenamiento a los fines de conocer y decidir el mérito de la controversia. Ello resulta correcto si atendemos a las reglas de derecho intertemporal y al principio de irretroactividad que impide que una ley afecte o valore situaciones de hechos anteriores a su entrada en vigencia o los efectos de tales supuestos.
En lo concerniente al alegato conforme al cual el Juez a quo habría adoptado una decisión formalista al declarar que los arrendamientos de locales comerciales estaban excluidos de la aplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas, obviando -en criterio del apelante- el conocimiento del fondo del asunto, esta Alzada advierte que las consideraciones relativas a la aplicabilidad del precitado Decreto al caso planteado (constatado el arrendamiento del inmueble de autos para fines comerciales), con anterioridad al análisis de los argumentos esgrimidos por la parte recurrente contra la resolución administrativa inquilinaria, tienen su fundamento en el carácter prevalente de aquéllas, lo cual no significa que el Juez de la causa hubiere obviado el conocimiento de los alegatos de la parte recurrente, sino que declarada la inaplicabilidad del mencionado Decreto al supuesto de autos, resultaba improcedente la pretendida preferencia y, por tanto, inoficioso el análisis de las restantes razones expresadas en el escrito libelar.
En este orden de ideas interesa destacar además que, en efecto, las previsiones contenidas en los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, no comprenden las relaciones contractuales que tienen por objeto inmuebles destinados a un uso distinto del de vivienda. En tal sentido se ha expresado esta Corte en precedentes oportunidades, al señalar que en los casos presentados con posterioridad al 7 de agosto de 1997 (fecha en la cual la Sala Político Administrativa de la otrora Corte Suprema de Justicia dispuso, en el caso Administradora Las Vegas, S.R.L. vs. Agencia de Lotería Los Ángeles, C.A., que la legislación especial inquilinaria no abarcaba las relaciones contractuales que tuvieran por objeto inmuebles distintos a viviendas o casas), “(...) debe entenderse que el referido Decreto (...) sólo le es aplicable a los inmuebles destinados a viviendas (...)” (vid. sentencias de fechas 1° de junio de 1999 y 25 de octubre de 2001, esta última conociendo en apelación de un recurso de nulidad interpuesto contra un acto de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento, que declaró no tener materia sobre la cual decidir respecto del derecho de preferencia invocado por el arrendatario de un local comercial).
Asimismo, se ha dispuesto que “(...) el tratamiento tanto en vía administrativa como en la jurisdiccional debe ser diferente cuando se esté en presencia de cualquier situación en las que los bienes inmuebles destinados a locales con uso comercial, sean el objeto principal de la controversia, dado que el régimen establecido tanto por el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres, como por el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, es precisamente para las viviendas cuyo destino es la ocupación del mismo con el fin de constituir en ellas su residencia, domicilio, morada o habitación, se excluye por tanto la posibilidad de que los inmuebles cuyo uso sea destinado al establecimiento de un fondo de comercio, sean regulados por la normativa inquilinaria en referencia” (vid. sentencia de fecha 15 de junio de 2000, caso Curpiel, C.A. contra la Resolución mediante la cual la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido para seguir ocupando un local comercial).
Finalmente, alegó la parte apelante que habiendo acogido el Juez a quo el criterio antes enunciado, no ha debido declarar sin lugar el recurso, sino anular la resolución impugnada, pues -señala- si el contrato de arrendamiento no estaba sujeto al mencionado Decreto “(…) menos podían estarlo la pretensión del propietario, el procedimiento seguido y la resolución dictada, todos con base en el mismo texto legal”.
Al respecto, interesa señalar que el vicio de incongruencia a que alude la representación de la apelante, tiene su fundamento en la previsión contenida en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual el Juez está obligado a emitir una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, atendiendo a lo alegado y probado por las partes en litigio. De manera que el vicio en referencia, se produce cada vez que el Juez altera o modifica el problema judicial debatido, ya sea porque no resuelve sólo sobre lo alegado, o bien porque no decide sobre todo lo alegado, diferenciándose así lo que doctrinaria y jurisprudencialmente se ha entendido como incongruencia positiva y negativa. (Negrillas de esta Corte).
Ello así y siendo que el problema debatido se ventila por ante la jurisdicción contencioso administrativa, conviene destacar además, como ha sido criterio reiterado de la jurisprudencia y la doctrina, que el juez en esta materia goza de poderes inquisitivos que le permiten dar una amplia interpretación al principio de sujeción a lo alegado y probado por las partes, de manera que, la obligación impuesta en los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, no se traduce para el juez contencioso administrativo, en la obligación de resolver el problema subordinándose a las razones jurídicas indicadas por los intervinientes en el proceso, ni de seguir las pautas marcadas por los mismos.
En tal sentido, observa esta Alzada que una vez advertida por el a quo la circunstancia de que la resolución administrativa emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano, había sido dictada sobre la base de una normativa (Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas) inaplicable al caso sometido al conocimiento del precitado organismo, el cual -en razón de ello- no era susceptible de ser resuelto por la Administración Inquilinaria, resultaba inoficioso pronunciarse sobre los alegatos formulados por la recurrente en cuanto a la extemporaneidad del Informe Fiscal, la motivación del acto y las faltas procedimientales; no existiendo, por tanto, el alegado vicio de incongruencia.
Sin embargo, considera esta Corte que no ha debido el Tribunal de la primera instancia declarar sin lugar el recurso (como si ello significara declarar sin lugar el derecho de preferencia) por cuanto tal declaratoria implica, aunque no se indique expresamente en el fallo del a quo, la confirmatoria del acto administrativo recurrido que, en el presente caso, se dictó sobre la base de un instrumento normativo inaplicable a la situación jurídica planteada, circunstancia esta que hacía inadmisible la solicitud de preferencia formulada en sede administrativa. Es por esta razón que esta Alzada estima procedente declarar con lugar la apelación ejercida contra la sentencia del Tribunal de la causa y, en consecuencia, revocar dicho fallo. Así se decide.
Conociendo del mérito de la controversia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, esta Corte observa:
Mediante Resolución N° 1394 del 10 de julio de 1998 la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano (actualmente Ministerio de Infraestructura), declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por la Sociedad Mercantil Mosquera, Alvarez, Fernández y Cía., S.R.L. para seguir ocupando, en su carácter de arrendataria, el inmueble denominado “Quinta Cariñito”, ubicado en la primera calle de la Urbanización Buena Vista, N° 3, Distrito Sucre del Estado Miranda, arrendado con fines comerciales. La decisión del organismo inquilinario, emitida previa sustanciación del procedimiento previsto en el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, tuvo su fundamento en la procedencia de la causal de oposición formulada por la parte arrendadora, a tenor de lo previsto en el artículo 1 literal b) del precitado Decreto.
Siendo ello así, se hace menester reiterar lo expuesto en párrafos precedentes, en el sentido de que el régimen establecido por el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, resulta aplicable únicamente a los inmuebles que sirven de residencia, domicilio, morada o habitación, encontrándose por tanto excluida la posibilidad de que los inmuebles destinados al establecimiento de un fondo de comercio, sean regulados por la normativa inquilinaria en referencia.
Por tanto, estima esta Corte que el acto administrativo contenido en la Resolución N° 1394, no sólo fue dictado sobre la base de una normativa inaplicable a la situación jurídica planteada sino que además, y en virtud de ello, aparece como emanado de una autoridad incompetente, en tanto que no correspondía a la prenombrada Dirección conocer de las solicitudes de desalojo o derecho preferente sobre relaciones arrendaticias que tuvieran como objeto inmuebles destinados al uso comercial.
Las anteriores circunstancias constituyen razón suficiente para declarar con lugar el recurso de nulidad interpuesto y, en consecuencia, anular el acto impugnado y declarar inadmisible el derecho de preferencia ejercido por la Sociedad Mercantil Mosquera, Alvarez, Fernández y Cía., S.R.L. para seguir ocupando el local comercial antes identificado. Así se declara.
V
DECISIÓN
En virtud de las precedentes consideraciones, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Ramón Urbáez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 1.593, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil MOSQUERA, ALVAREZ, FERNÁNDEZ y Cía., S.R.L., contra la sentencia de fecha 19 de septiembre de 2000, mediante la cual el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso de nulidad incoado por la prenombrada Empresa, contra la Resolución N° 1394, de fecha 10 de julio de 1998, mediante la cual la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por la prenombrada compañía para seguir ocupando, en carácter de arrendataria, el inmueble denominado “Quinta Cariñito”, ubicado en la primera calle de la Urbanización Buena Vista, N° 3, Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda.
2.- Se REVOCA el fallo de fecha 19 de septiembre de 2000, mediante el cual el precitado Tribunal, declaró sin lugar el recurso de nulidad incoado.
3.- CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de anulación ejercido por el representante judicial de la Sociedad Mercantil MOSQUERA, ALVAREZ, FERNÁNDEZ y Cía., S.R.L., ya identificada, contra el referido acto administrativo, el cual se ANULA.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Bájese el expediente y déjese copia de la presente decisión.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en Caracas, a los ............................. ( ) días del mes de ....................................... de dos mil uno (2001). Años 191° de la Independencia y 142° de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Los Magistrados,
EVELYN MARRERO ORTIZ
CÉSAR J. HERNÁNDEZ
Ponente
ANA MARÍA RUGGERI COVA
La Secretaria Accidental,
NAYIBE ROSALES MARTINEZ
CJH/db
Exp. N° 00-24030
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