MAGISTRADA PONENTE: EVELYN MARRERO ORTIZ En fecha 2 de noviembre de 2000, fue recibido el Oficio N° 755 del día 26 de octubre del mismo año, anexo al cual el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital remitió a esta Corte el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de anulación ejercido por el abogado JOSE MANUEL MAZARIRA VILARO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 51.070, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES KUROSY, C.A., contra la Resolución N° 299 de fecha 16 de abril de 1999, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, hoy Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó la cantidad de UN MILLON DIECINUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.- 1.019.783,50), como monto máximo de arrendamiento mensual del local comercial distinguido con la letra “C”, situado en la planta baja del edificio denominado “Tucuragua”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda de la Urbanización Chacao, Municipio Chacao, Estado Miranda. La remisión se efectuó por haber sido oída en ambos efectos la apelación interpuesta el 17 de octubre de 2000, por el abogado ARTURO BRAVO ROA, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil TIENDA DISUEÑO, C.A., en su carácter de arrendataria del inmueble de autos, contra la sentencia dictada por mencionado Juzgado en el día 29 de septiembre de 2000, mediante la cual declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto. En fecha 7 de noviembre de 2000 se dio cuenta a la Corte y por auto de esa misma fecha se designó ponente a la Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, fijándose el quinto día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa. El 29 de noviembre de 2001, el abogado ARTURO BRAVO ROA, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil TIENDA DISUEÑO C.A., consignó por ante esta Alzada Escrito de Fundamentación de la Apelación. En fecha 21 de diciembre de 2000, el abogado JOSE MANUEL MAZAIRA VILARO, apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES KUROSY, C.A. presentó Escrito de Promoción de Pruebas. Mediante auto del 21 de febrero de 2001, se ratificó ponente a la Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO y, en ese misma fecha, se fijó el décimo día de despacho siguiente para que tuviera lugar el Acto de Informes. El 21 de marzo de 2001, oportunidad fijada para que tuviera lugar el Acto de Informes, se dejó constancia de que ninguna de las partes concurrió a dicho Acto. En la misma fecha se dijo "Vistos". En fecha 21 de marzo de 2001, oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de Informes, se dejó constancia de que las partes no presentaron los mismos. En esa misma oportunidad la Corte dijo “Vistos”. Por cuanto la ponencia presentada por el Magistrado CÉSAR J. HERNÁNDEZ no fue aprobada por la mayoría, el 25 de octubre de 2001 se reasignó el expediente designándose ponente a la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ. El 29 de octubre de 2001, se pasó el expediente a la Magistrada Ponente. Analizadas las actas que cursan en el expediente, la Corte pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones: I ANTECEDENTES El 18 de enero de 1999, el ciudadano FRANCISCO ORTUONDO, procediendo con el carácter de Director Gerente de la firma INVERSIONES KUROSY C.A., solicitó ante la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano, la regulación del canon máximo de arrendamiento para el inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con la letra C, ubicado en la planta baja del edificio “Tucuragua”, situado en la Avenida Francisco de Miranda de la Urbanización Chacao, Municipio Chacao Estado Miranda. Mediante la Resolución N° 299, de fecha 16 de abril de 1999, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fijó al inmueble de autos la cantidad de UN MILLÓN DIECINUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.- 1.019.783,50) como canon máximo de arrendamiento mensual. En fecha 8 de octubre de 1999, el abogado JOSE MANUEL MOZARILA VILARO, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES KUROSY, C.A., ejerció recurso contencioso administrativo de anulación contra la Resolución antes referida, con base en las razones de hecho y de derecho siguientes: En primer lugar, alegó, que del avalúo practicado para tal efecto, se desprende que los expertos asignaron una renta calculada a razón del 12% anual para comercio, pero que en tal operación valuatoria no tomaron en consideración la ubicación del local ni el precio medio de los últimos años, factores determinantes par la fijación del precio a regular, por lo cual presentan un avalúo sin ningún tipo de motivación, ni fundamento lógico, ni técnico a los valores atribuidos. Denunció, además, que el avalúo practicado infringe en forma directa el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, en concordancia con el artículo 26 de su Reglamento, los cuales le imponen al Organo regulador, una serie de factores que debe tomar en cuenta a los fines de determinar las pensiones de arrendamiento máximo. Alegó, finalmente, que ninguno de estos requerimientos fue cumplido por el avalúo practicado por la Dirección de Inquilinato, situación que vicia e invalida el acto, en virtud de que uno de los requisitos fundamentales del mismo es su motivación. II DEL FALLO APELADO En fecha 29 de septiembre de 2.000, el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto en fecha 8 de octubre de 1999, por el abogado JOSE MANUEL MAZAIRA VILARO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES KUROSY, C.A., contra la Resolución N° 000299, de fecha 16 de abril de 1999, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano (actualmente del Ministerio de Infraestructura), mediante el cual se reguló el monto máximo de arrendamiento mensual para el inmueble de autos, basando su decisión en las siguientes consideraciones: “(…) El avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento el cual calculó los porcentajes rentables establecidos por la Ley de Regulación de Alquileres, contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de las áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble. Así mismo se observa, que en dicho avalúo no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio que la Administración consideró a los fines de arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la ley obliga a evaluar, los cuales por tanto, deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido. Estas diferencias quedan claramente evidenciadas al cotejar dicho avalúo, con el informe pericial inserto a los folios 47 y 55, del expediente, resultado de la experticia realizada en esta sede por los expertos designados y juramentados en el presente juicio, para la elaboración del mismo. (…) Así mismo, en virtud de la notable diferencia existente entre los valores que arroja la prueba de experticia mencionada y los establecidos por la Administración, es forzoso para el Tribunal concluir que el avalúo practicado por esta última, adolece de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto administrativo mediante el cual se fijaron los alquileres, tal como lo prevén los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, por lo cual la Resolución recurrida está viciada de ilegalidad, y así se decide.” En cuanto al restablecimiento de la situación jurídica infringida, el A quo desaplicó, por inconstitucional, en el caso concreto el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y procedió a fijar el canon máximo de arrendamiento mensual, con base en el informe pericial evacuado en esa sede, en virtud de haberle concedido al mismo valor de plena prueba, en el cual se consideró como valor estimado del inmueble, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS CATORCE BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.262.372.214,52), aplicando sobre éste un valor de rendimiento anual del 12%, "todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Regulación de Alquileres", dando como canon máximo de arrendamiento mensual para comercio la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS VEINTITRES MIL SETECIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs.2.633.722,15). III FUNDAMENTACION DE LA APELACION En fecha 29 de noviembre de 2000, el abogado ARTURO BRAVO ROA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 38.593, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendadora, la sociedad mercantil TIENDA DISUEÑO C.A., consignó Escrito de Fundamentación de la Apelación, en el cual esgrimió los argumentos siguientes: Que según consta del documento que ocurre inserto en copia simple en la pieza correspondiente al expediente administrativo, el inmueble objeto de la regulación, propiedad de INVERSIONES KUROSY, C.A., es un local comercial identificado con la letra "C", del Edificio "Tucuragua", Avenida Francisco de Miranda, con un metraje total de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (170,94 mts2), distribuido así: 76,52 Mts2 que comprende la parte del local de la planta baja y 94,42 Mts2 que corresponde a la mezzanina del Edificio. En ese sentido, argumentó que el único metraje válido y cierto, que debe tomar como base real e indiscutible es el que consta en el documento público, ya que es el cumple con lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal y otros instrumentos de orden legal, que exige la perfecta identidad entre el metraje que existe en el documento y el metraje real del inmueble. Agregó, que en el avalúo practicado en primera instancia se tomó como fundamento, a los fines de fijar el canon de arrendamiento mensual, un metraje incierto, por parte de los expertos designados para tal fin. Al respecto, alegó, que la experticia practicada por la Arqitecto Gibsy Carballo y los Ingenieros Carolina Contreras y Pablo Vicentelli, señala que el inmueble objeto del contrato tiene un metraje total de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (246,56 Mts2), es decir, más de 76 metros de diferencia con la realidad y que, por otra parte, establece que la planta baja del local tiene un área de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (170,75 Mts2), esto es, más de 94,23 Mts2, de diferencia con la realidad. Así, denunció, que dichas alteraciones y modificaciones en relación con el metraje del inmueble objeto del avalúo, afectan gravemente la tramitación del proceso e inciden en el fondo de la causa. IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR Corresponde a esta Corte, pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercicio en fecha 17 de octubre de 2.000, por el abogado ARTURO BRAVO ROA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad comercial TIENDA DISUEÑO, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 29 de septiembre de 2000, y al respecto observa: Denuncia la parte apelante una serie de irregularidades en cuanto a la experticia practicada en primera instancia, concretamente, alega, que existe diferencia entre el área del inmueble objeto de la regulación señalada en el documento de propiedad del mismo y el área determinada por los expertos en su informe. En este orden de ideas, esta Corte evidencia que efectivamente corre inserto a los folios 110 y siguientes del expediente administrativo, el documento de propiedad del inmueble de autos, en el cual se señala que este tiene un área de ciento setenta metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (170,94 mts2), distribuida así: 76,52 mts2 que comprende la parte del local de la planta baja y 94,42 mts2, que corresponde a la mezzanina de dicho local, que se encuentra situada en el primer piso. Por otra parte, la experticia tomada en cuenta por el A Quo, la cual riela a los folios 47 y siguientes del expediente judicial, en el punto marcado con el número 6.- correspondiente a CALCULOS Y MEDICIONES, en cuanto a la construcción señala lo siguiente: "(e) El Inmueble a regular tiene un área bruta de construcción de 246,56 m2, las cuales fueron diferenciados de acuerdo a sus materiales y acabados: AREA BRUTA DE CONSTRUCCION TIPO A = 170,75 m2 AREA BRUTA DE CONSTRUCCION TIPO B = 75,81 m2.” Sin embargo, en cuanto a la señalada diferencia en relación con el metraje del inmueble contenido en la experticia cabe destacar, que el articulo 468 del Código de Procedimiento Civil consagra la posibilidad a las partes de solicitar del Juez la ampliación o aclaratoria del dictamen presentado por los expertos. En efecto, la citada norma establece lo siguiente: “En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene a los expertos aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalara con brevedad y precisión. El Juez, si estimare fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días.” Ahora bien, del examen del expediente se observa que la parte apelante no hizo uso de esa facultad en la oportunidad señalada en la norma antes transcrita, esto es, no pidió la aclaratoria o ampliación del dictamen pericial en el mismo día de su consignación, ni dentro de los tres días siguientes. En efecto, mediante escrito presentado el 3 de agosto de 2000, la parte hoy apelante se limitó a solicitar del A quo la práctica de una nueva experticia, solicitud que fue desestimada por el A quo. Sin embargo, debe señalarse que pesar de haber perdido la oportunidad de manifestar sus observaciones en relación con dicha prueba, existe la posibilidad para quien haya apelado de la sentencia de primera instancia, de enervar en esta segunda instancia los resultados de la experticia en caso de disconformidad con la misma, pero para ello es necesario promover en el lapso correspondiente, una nueva prueba de experticia, pues esa es la única manera de que esta Alzada pueda entrar a conocer acerca de los vicios atribuidos a la evacuada anteriormente. En ese sentido, es necesario señalar que en reiteradas ocasiones esta Corte ha tenido la oportunidad de pronunciarse acerca de la posibilidad de las partes de hacer valer sus observaciones en contra de las experticias evacuadas durante el proceso. Así por ejemplo, en sentencia de fecha 17 de mayo de 2000, recaída en el expediente N° 97-18945, en el caso de Pedro Marrero Cruz, esta Corte sostuvo lo siguiente: “El artículo 1.357 del Código Civil, define al documento público como aquel que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Juez, por un Registrador o por un funcionario o empleado público que tenga facultad para dar fe pública. Por su parte, la experticia constituye un medio de prueba que tiene por finalidad la comprobación de hechos que exijan conocimientos especiales, siendo regulada por los artículos 1.422 y 1.427 del Código Civil y 451 al 471 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, por cuanto la experticia no emana de funcionarios públicos capaces de dar fe pública, la misma no constituye un documento público, sino un medio de prueba claramente regulado por las normas mencionadas, y por ello debe ser atacada el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes de conformidad con lo previsto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil. Siguiendo la jurisprudencia pacífica y reiterada de esta Corte se considera, que la mencionada norma prevé un momento preclusivo a las partes para pedir aclaratorias y ampliaciones de la prueba, siendo éste el único medio que tienen las partes para realizar observaciones a la experticia, no así para el Juez quien puede ordenar una revisión de oficio de acuerdo con el artículo 1.428 del Código Civil o un auto para mejor proveer, según señala el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil. De lo antes mencionado deriva que cuando las partes no ejercen los medios que les otorga el ordenamiento jurídico para desvirtuar la experticia no puede imputarse al juzgador error en su apreciación, cuando éstas no la desvirtuaron a través de otra experticia promovida en esta Alzada.” Por otra parte, se puede observar que la parte apelante no solicitó en la oportunidad legal correspondiente la aclaratoria o ampliación del referido informe pericial, ni tampoco promovió en esta Alzada una nueva prueba de experticia, a objeto de desvirtuar la evacuada en primera instancia y, concretamente, la denuncia relativa a la alteración del metraje real del inmueble. Por consiguiente, no puede la Corte entrar a conocer las vicios que el apelante imputa a la experticia, por lo cual, en aplicación del criterio expuesto en la sentencia anteriormente transcrita, se desestima este alegato. Así se establece. En otro orden de ideas, observa la Corte que el A quo, luego de declarar la nulidad del acto administrativo que fijó el monto máximo de arrendamiento mensual, a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada, determinó el monto máximo de arrendamiento, tomado como fundamento para ello el informe pericial evacuado como prueba durante el procedimiento en primera instancia y desaplicando por inconstitucional lo previsto en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El referido artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999, establece lo siguiente: "Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que se a declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo proceso administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo". En ese sentido, es importante hacer referencia al criterio expuesto por esta Corte en relación con la aplicación del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la decisión de fecha 21 de diciembre de 2000, recaída en el caso de Isaac Cohen Cohen, expediente N° 99-2376, en la cual se dejó sentado lo siguiente: “Ahora bien, el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece que los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para “anular los actos administrativo generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.” Tal enunciado abarca las potestades anulatorias, condenatorias y restablecedoras de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas a los particulares, las cuales se ven sensiblemente limitadas por el texto del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como se puede desprender de la lectura de dicha norma. Aunado al planteamiento anterior, el párrafo segundo del artículo 79 del Decreto Ley, amén de restringir los poderes del Juez contencioso administrativo consagrados en el artículo 259 de la Constitución y en el artículo131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se presenta como una negativa a la tutela judicial efectiva consagrada constitucionalmente en el artículo 257 de la Constitución, toda vez que la norma niega al Juez contencioso administrativo el ejercicio de la potestad restablecedora en materia de regulación de alquileres, esto es, la aplicación de los valores establecidos en el curso del juicio de anulación de la Resolución que fija el monto máximo de canon de arrendamiento, a los fines de restituir la situación jurídica infringida por el organismo administrativo y, en cambio, dispone el reinicio del procedimiento administrativo que puede retardar la obtención de una sentencia definitiva y entorpece la tutela judicial efectiva de los derechos invocados por las partes en este tipo de procedimientos, en franca contravención a los establecido en los artículo 257 y 26 de la Constitución. (...) Ante la manifiesta inconstitucionalidad de la norma, la vía idónea para evitar la consecuencia jurídica prevista en dicha norma lo constituye el control difuso de la constitucionalidad de la Ley, cuyo enunciado constitucional, inmerso en el texto del artículo 334 prevé la posibilidad que “en caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondientes a los tribunales en cualquier causa aún de oficio, decidir lo conducente”, a los fines de garantizar una pronta administración de justicia y evitar cualquier reposición que impida la tutela judicial efectiva de los particulares.” Así, como se desprende del criterio expresado en el fallo parcialmente transcrito, esta Corte ha estimado que debe desaplicarse el articulo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación del control difuso de la constitucionalidad, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, por encontrar que el mismo viola las disposiciones contenidas en los artículos 2, 257 y 259 de la Constitución de la República. Por lo antes expuesto, esta Alzada estima que el A quo actuó correctamente al haber desaplicado la citada norma y haber procedido a la fijación del canon máximo de arrendamiento al inmueble de autos. De este modo queda en evidencia que el fallo apelado no incurrió en ninguno de los vicios que le imputa el apelante, por lo cual esta Alzada debe confirmarlo en todas sus partes, y así se decide. V DECISIÓN Por las razones expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, resuelve: 1.- Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado ARTURO BRAVO ROA, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil TIENDA DISUEÑO C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 29 de septiembre de 2000, mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto. 2.- En virtud de la presente decisión, se CONFIRMA la sentencia apelada. Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el presente expediente al Tribunal de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala Principal de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ______________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil uno (2002). Años 191° de la Independencia y 142° de la Federación. El Presidente, PERKINS ROCHA CONTRERAS El Vicepresidente, JUAN CARLOS APITZ BARBERA Los Magistrados, EVELYN MARRERO ORTIZ Ponente ANA MARIA RUGGERI COVA CÉSAR J. HERNÁNDEZ La Secretaria Accidental, NAYIBE ROSALES MARTINEZ 00-23984. EMO/lg.