Magistrado Ponente: CÉSAR J. HERNÁNDEZ
Expediente N° 99-21951
En fecha 23 de junio de 1999, se dio por recibido en esta Corte el Oficio N° 99-0536 del 22 de junio de 1999, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por las abogadas Teresa Borges García, Leonides Elena Arcia Rojas y Sergia Tineo Dotantt, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 22.629, 24.896 y 55.187, respectivamente, en su carácter de apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MICHELE NR, C.A., inscrita el 21 de mayo de 1996 por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 36, Tomo 120 A-Pro., contra la Resolución N° 1.953, de fecha 24 de septiembre de 1997, mediante la cual la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, fijó canon máximo de arrendamiento mensual al inmueble denominado Edificio Santa Irene, ubicado en la Avenida Bogotá, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, propiedad de la recurrente, en la cantidad setecientos setenta y seis mil setecientos sesenta y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 776.764,50).
Tal remisión se efectuó en virtud de haber sido oída en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada Gladys Estrella Ravell Useche, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 15.221, en representación de los ciudadanos Carlos Coromoto Pasaporte Ramírez y Dora María Peña, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.424.219 y 6.377.008, respectivamente, contra la sentencia de fecha 21 de mayo de 1999, mediante la cual el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo declaró con lugar el recurso de nulidad y, a los fines del restablecimiento de la situación jurídica lesionada, fijó al mencionado inmueble nuevo canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de un millón setecientos ochenta y tres mil cuatrocientos ochenta y seis bolívares con setenta y dos céntimos (Bs. 1.783.486,72), distribuidos del modo en que se indica en dicho fallo.
El 20 de julio de 1999 se dio cuenta a la Corte, se designó ponente a la Magistrada Belén Ramírez Landaeta y se fijó, para comenzar la relación de la causa, el décimo (10°) día de despacho siguiente.
El 20 de octubre de 1999, los abogados Gladys Estrella Ravell Useche y Angel Eduardo Yánez Pereira, inscrito este último en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 13.695, presentaron, en representación de la parte apelante, escrito de fundamentación al recurso interpuesto contra el fallo del a quo.
El día 21 del mismo mes y año, comenzó el lapso para dar contestación a la apelación, el cual venció sin actividad de la parte interesada.
El 10 de noviembre de 1999, los apoderados judiciales de la parte apelante consignaron escrito de pruebas, en el que reprodujeron el contenido de la sentencia recurrida (para demostrar que no se mencionan a todos los inquilinos del inmueble regulado), así como la Resolución administrativa impugnada, y promovieron experticia judicial a los fines de que se efectuara nuevamente la medición del área del edificio objeto de regulación y, en particular, de cada uno de los apartamentos que lo conforman.
Por auto de fecha 8 de diciembre de 1999, el Juzgado de Sustanciación decidió no tener materia sobre la cual decidir respecto de la reproducción del mérito del fallo apelado y el acto administrativo recurrido; asimismo, admitió la experticia promovida y fijó la oportunidad para que tuviera lugar la designación de los expertos, acto este que fue declarado desierto por no haber comparecido persona alguna.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, el Juzgado de Sustanciación acordó devolver el expediente a la Corte, donde se dio por recibido el 22 de febrero de 2000.
Llegada la oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de informes, se dejó constancia de que ninguna de las partes presentó el escrito correspondiente.
El 16 de marzo de 2000 se dijo “Vistos”.
El 16 de octubre de 2001, dada la incorporación del Magistrado César J. Hernández, quien sustituye a la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño en carácter de Suplente, esta Corte quedó constituida de la siguiente manera: Perkins Rocha Contreras, Presidente; Juan Carlos Apitz Barbera, Vicepresidente; y los Magistrados Evelyn Marrero Ortíz, César J. Hernández y Ana María Ruggeri Cova, asignándose la ponencia al Magistrado César J. Hernández, quien con tal carácter suscribe la presente decisión.
Revisadas las actas que conforman el expediente, esta Corte pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO DE NULIDAD
La representación judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones Michele NR, C.A. ejerció por ante el Juzgado Superior (Distribuidor) en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso de nulidad contra la Resolución N° 1.953 del 24 de septiembre de 1997, mediante la cual la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura, fijó canon máximo de arrendamiento mensual al inmueble denominado Edificio Santa Irene, ubicado en la Avenida Bogotá, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, propiedad de la recurrente, en la cantidad setecientos setenta y seis mil setecientos sesenta y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 776.764,50). Como fundamento a su pretensión, expusieron:
Que la Resolución administrativa impugnada infringe, por falta de aplicación, los artículos 4 de la Ley de Regulación de Alquileres y 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto: (i) no se señalan los factores que llevaron a efectuar la distribución del modo indicado en el acto; (ii) no contiene una expresión sucinta de los hechos, las razones alegadas y los fundamentos legales pertinentes, pues sólo identifica al solicitante de la regulación y el inmueble, pasando de inmediato a fijar unos valores rentables sin fundamentación alguna y (iii) no menciona la persona a quien va dirigido el acto.
Que el informe técnico sobre el cual se fundamenta el acto de regulación, se encuentra igualmente afectado de ilegalidad por cuanto infringe, por falta de aplicación, los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, toda vez que se determina superficialmente el valor del terreno, sin tomar en consideración la distancia a los centros de servicios metropolitanos, comunales y vecinales, los precios medios en los últimos diez años, los servicios públicos existentes, ni la conformidad de uso de acuerdo a la Ordenanza de Zonificación Urbana; como tampoco señala el mecanismo empleado para la determinación del valor del inmueble. Por tal razón, sostienen que el acto impugnado es nulo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 19 numeral 1 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Que el contenido del informe fiscal no es sino una descripción apreciativa, más no técnica, del inmueble “(...) que ni siquiera nos dá una remota idea de cómo es (...)”.
Que el acto recurrido adolece además de falso supuesto e infringe los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto: (i) fija el canon de arrendamiento sobre la base de una valoración fiscal arbitraria que no se ajusta a lo establecido en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento y (ii) da por probado hechos que no se evidencian de los autos, por cuanto no cursa en éstos prueba alguna que acredite el valor unitario del metro de construcción, ni del terreno correspondiente a los inmuebles vecinos al que fue objeto de la regulación.
Por las razones que anteceden, solicitaron la declaratoria de nulidad de la Resolución impugnada y que, a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada, se fijara nuevo canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble propiedad de la actora.
II
DEL FALLO APELADO
El Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital declaró con lugar el recurso de nulidad incoado, sobre la base de las consideraciones siguientes:
Que el avaluó elaborado en sede administrativa, sobre el cual se calcularon los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, “(...) contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble”.
Que no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga evaluar y a la proporción de su incidencia en el valor determinado, los cuales deben mencionarse expresamente en el respectivo dictamen.
Que las enunciadas diferencias se evidencian notoriamente al comparar el referido avalúo con el informe pericial resultante de la experticia practicada en sede jurisdiccional, el cual -señala el a quo- describe el inmueble, haciendo referencia a los factores concernientes a su localización, la tradición legal, los linderos, la zonificación según el plano regulador vigente para la fecha, el desarrollo vial local, las principales arterias que lo conectan con el sistema vial general de la Zona Metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, edad y características de la construcción; asimismo, señala, describe la metodología empleada, un análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona (con indicación de su incidencia), la existencia -e influencia en el valor del inmueble- de los servicios auxiliares directos, y los demás requisitos exigidos por la Ley. Expuesto lo anterior, otorgó mérito probatorio pleno a la referida experticia, por estimar que la misma cumplía con las previsiones de la legislación especial y las contenidas en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Que los vicios de los que adolece el avalúo practicado por la Administración, afectan su legalidad, por cuanto consisten en la infracción de los artículos 6 y 26 de la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento, respectivamente.
Declarada, por las razones expuestas, la nulidad del acto impugnado, procedió el Tribunal de la causa a fijar al inmueble de autos nuevo canon de arrendamiento máximo mensual, en la cantidad de un millón setecientos ochenta y tres mil cuatrocientos ochenta y seis bolívares con setenta y dos céntimos (Bs. 1.783.486,72).
III
DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
La representación judicial de la parte apelante fundamentó el recurso interpuesto contra el fallo del Juez a quo, en los siguientes argumentos:
Que la sentencia apelada no corrige las fallas de las que adolece la Resolución administrativa, pues no identifica a cada uno de los inquilinos del Edificio Santa Irene.
Que no se explica en el fallo de primera instancia, por qué se le da al apartamento N° 9 un valor mayor al del apartamento N° 12, si ambos tienen las mismas dimensiones, y “(...) sin que conste en autos ninguna constancia emanada de Ingeniería Municipal o de la Oficina Gubernamental a que corresponda del cambio de uso del mencionado apartamento (...)”.
Que la anterior no es la única diferencia importante respecto de las medidas y precios acordados a los apartamentos que conforman el inmueble objeto de regulación, pues más bien “(...) pareciera no haber sido verificadas adecuadamente las medidas reales y si una sola se encuentra mal asignada lógicamente las demás también lo están y entonces estaremos en presencia de errores que harían que algunos inquilinos pagáramos más de lo que nos corresponde (...)”.
Que no conocen “(...) de donde se sacó ese criterio de que en el edificio pudiera haber oficinas (...)”, pues ello no consta de ningún instrumento cursante en el expediente.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Llegada la oportunidad para decidir la apelación ejercida contra el fallo del Tribunal a quo, esta Corte observa:
Sostiene la representación judicial de los apelantes, que la sentencia recurrida no corrige el defecto del que adolece el acto administrativo impugnado, pues no identifica a cada uno de los inquilinos del edificio Santa Irene, objeto de la regulación.
Al respecto, interesa destacar que si bien se ha sostenido en reiteradas oportunidades que el contencioso administrativo de anulación de los actos administrativos de efectos particulares, no se concibe como un proceso estrictamente objetivo, en el que no existen verdaderas partes y donde se persigue como única finalidad la tutela de la legalidad, sino que admite un carácter subjetivo en tanto que puede existir un verdadero enfrentamiento entre partes (como ocurre en el contencioso inquilinario), este último carácter no es absoluto, como sí lo es en el procedimiento civil ordinario.
Ciertamente, el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil exige como uno de los requisitos de forma a ser cumplidos en el pronunciamiento de decisiones judiciales, el relativo a la mención de las partes, con la finalidad esencial de dejar sentado sobre quienes recae el fallo acogido. Siendo ello así, y atendiendo a las características del contencioso administrativo que lo diferencian del proceso civil, en particular a las de los recursos interpuestos contra los actos administrativos de efectos particulares emanados de la Dirección de Inquilinato en materia de regulación de inmuebles, se hace menester señalar que a los efectos de dar cumplimiento a la enunciada exigencia resulta suficiente, en casos como el de autos, la identificación inequívoca -en el fallo de que se trate- de la parte recurrente, el acto administrativo impugnado y, tratándose de una regulación, del inmueble objeto de la solicitud, extremos éstos que sí se satisfacen en la decisión emanada del Tribunal de la primera instancia.
En efecto, identifica el Juez a quo en la narrativa de su decisión, a la Sociedad Mercantil Inversiones Michele NR, C.A. como parte recurrente en su condición de propietaria del inmueble objeto de la solicitud de regulación en sede administrativa; a éste como el Edificio Santa Irene, ubicado en la Avenida Bogotá, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, y al acto impugnado como el contenido en la Resolución N° 1.953 dictada el 24 de septiembre de 1997, por la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Desarrollo Urbano.
Asimismo, conviene destacar la irrelevancia práctica del alegato concerniente a la falta de identificación de los inquilinos en el acto recurrido, cuando al folio 154 del expediente administrativo riela la lista de arrendatarios (acompañada por la propietaria a su solicitud de regulación), a quienes se dirigió la notificación de apertura del procedimiento administrativo y la notificación personal de la Resolución emitida; y siendo además que la legislación especial vigente para la fecha tampoco exigía la expresa mención, en el acto administrativo, de la parte arrendataria cuando la misma no fuera la solicitante de la regulación. Así se decide.
Seguidamente, alegaron los apelantes que existen importantes diferencias entre los valores y precios acordados a los apartamentos que integran el edificio objeto de regulación, pues sin motivo alguno se le dio al apartamento N° 9 un valor mayor al del apartamento N° 12, siendo que ambos tienen las mismas dimensiones; ello, en su criterio, demuestra que no fueron debidamente verificadas las medidas reales de los inmuebles y podría significar además que algunos inquilinos cancelarán más de lo debido.
Al respecto, observa esta Alzada que el monto del canon máximo de arrendamiento mensual determinado para el Edificio Santa Irene, objeto de regulación, y, por ende, los valores concernientes al terreno y construcción de los apartamentos y locales que conforman el mismo, fueron fijados por el Tribunal de la causa acogiendo el dictamen presentado como resultado de la experticia evacuada en la primera instancia del proceso, el cual -interesa destacar- no fue objeto de observación alguna por parte de los ciudadanos Carlos Coromoto Pasaporte Ramírez y Dora María Peña (apelantes para ante esta instancia), en la oportunidad prevista en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, no obstante los mismos se encontraban a derecho y habían intervenido incluso en la designación de los expertos. Asimismo, advierte esta Corte que tampoco presentaron argumento alguno en tal sentido, en la oportunidad fijada por el a quo para la presentación de los informes.
Sin perjuicio de lo expuesto, conviene hacer notar que a los fines de desvirtuar las declaraciones contenidas en el informe pericial consignado en sede del Tribunal de la causa, ha podido la parte apelante acudir a una nueva experticia para constatar en esta segunda instancia las características del inmueble de autos relevantes para su regulación, y la ilegalidad -de ser el caso- de la evacuada en sede del a quo; sin embargo, y aunque dicha prueba fue -en efecto- promovida, no compareció persona alguna al acto de designación de expertos, el cual tuvo que declararse, por tal motivo, desierto.
En todo caso, observa esta Corte que en el informe contentivo de los resultados de la prueba de experticia evacuada en la primera instancia del proceso, se aprecia, ciertamente, que las medidas de los inmuebles a que se refieren los apelantes son las mismas y que, sin embargo, le fueron asignados diferentes pensiones arrendaticias; no obstante, puede advertirse igualmente del informe en cuestión, que el apartamento al cual le fue asignado una renta mayor constituye una oficina (carácter éste que no ha sido desvirtuado en modo alguno por la parte interesada), mientras que el otro se emplea para vivienda, proviniendo de allí la aludida diferencia.
Por las razones que anteceden, esta Corte desestima los alegatos formulados por la representación en juicio de la parte apelante y, en consecuencia, declara sin lugar la apelación ejercida y confirma el fallo impugnado. Así se declara.
V
DECISIÓN
En virtud de las precedentes consideraciones, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada Gladys Estrella Ravell Useche, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 15.221, en representación de los ciudadanos Carlos Coromoto Pasaporte Ramírez y Dora María Peña, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.424.219 y 6.377.008, respectivamente, contra la sentencia de fecha 21 de mayo de 1999, mediante la cual el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto por las abogadas Teresa Borges García, Leonides Elena Arcía Rojas y Sergia Tineo Dotantt, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 22.629, 24.896 y 55.187, respectivamente, en su carácter de apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MICHELE NR, C.A., ya identificada, contra la Resolución N° 1.953, emanada de la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, en fecha 24 de septiembre de 1997, contentiva de la regulación del Edificio Santa Irene, ubicado en la Avenida Bogotá, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, propiedad de la recurrente; y, a los fines del restablecimiento de la situación jurídica lesionada, fijó al mencionado inmueble nuevo canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de un millón setecientos ochenta y tres mil cuatrocientos ochenta y seis bolívares con setenta y dos céntimos (Bs. 1.783.486,72), distribuidos del modo en que se indica en dicho fallo. En consecuencia, se CONFIRMA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Bájese el expediente y déjese copia de la presente decisión.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en Caracas, a los _______________ (____) días del mes de _________________ de dos mil uno (2001). Años 191° de la Independencia y 142° de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Los Magistrados,
EVELYN MARRERO ORTIZ
CÉSAR J. HERNÁNDEZ
Ponente
ANA MARÍA RUGGERI COVA
El Secretario Accidental,
RAMÓN ALBERTO JIMÉNEZ
CJH/db
Exp. N° 99-21951
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