MAGISTRADO PONENTE: JUAN CARLOS APITZ BARBERA
EXPEDIENTE N° 01-24397

-I-
NARRATIVA


En fecha 24 de noviembre de 2000, el ciudadano Giuseppe Valvo Paglialunga, titular de la Cédula de Identidad N° 6.198.543, en su carácter de presidente de la empresa “CALZADOS DR. VIDOR C.A”, arrendataria del local Sótano, del inmueble constituido por el Edificio “San Francisco”, ubicado en la avenida Stadium, urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Federal, asistido por el abogado Gastón Irazabal, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 2.658, apeló de la sentencia dictada en fecha 29 de septiembre de 2000, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró Con Lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por el abogado Orlando Oquendo Rangel, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 30.425, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “ADMINISTRADORA NAPOLITANO, S.R.L” administradora del inmueble de autos, hoy Distrito Capital contra la Resolución N° 000164, del 27 de enero de 1999, emanada de la Dirección de Inquilinato del MINISTERIO DEL DESARROLLO URBANO (hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA), mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio calculada a razón del 14,40% anual sobre el valor del inmueble mencionado.

Oída la apelación en ambos efectos, se remitió el expediente a esta Corte, donde se dio por recibido el 18 de enero de 2001.

El 23 de enero de 2001, se dio cuenta a la Corte. Por auto de esa misma fecha, se designó ponente al Magistrado JUAN CARLOS APITZ BARBERA y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dar comienzo a la relación de la causa.

En fecha 13 de febrero de 2001, el apelante consignó escrito de fundamentación a la apelación al que alude el artículo 162 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia. En fecha 14 de febrero del mismo año, se dio comienzo a la relación de la causa.

En fecha 28 de febrero de 2001, el ciudadano Roberto Antonio Rigio Camarano, titular de la Cédula de Identidad N° 5.537.655, en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil “Administradora Napolitano S.R.L”, asistido por el abogado Orlando Oquendo Rangel, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil antes mencionada, consignaron escrito de contestación a la apelación ejercida por la inquilina.

En fecha 6 de marzo de 2001, se abrió el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas. En fecha 14 de marzo de 2001, el apoderado judicial de la apelante, consignó escrito de pruebas y, en fecha 15 de marzo de 2001 comenzó el lapso de tres días de despacho para la oposición a la admisión de las pruebas, el cual transcurrió inútilmente.

En fecha 22 de marzo de 2001, se acordó pasar el expediente al Juzgado de Sustanciación, a fines de que se pronunciara con respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas, lo cual realizó el 3 de abril de 2001.

En fecha 5 de abril de 2001, siendo el día fijado para la designación de expertos y por no haber comparecido persona alguna, se declaró desierto.

El 31 de mayo de 2001, se recibió en la Corte el expediente proveniente del Juzgado de Sustanciación.

En fecha 5 de junio de 2001, se dio cuenta y por auto de esa misma fecha, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para que tuviera lugar el Acto de Informes. En fecha 26 de junio de 2001, el apoderado judicial de la parte apelante, consignó su escrito correspondiente. En fecha 27 del mismo mes y año el apoderado judicial de la administradora del inmueble de autos, consignó su escrito de informes. En esa misma fecha, oportunidad fijada para dicho acto, se dejó constancia de que ambas partes comparecieron al mismo, y se dijo “Vistos”.

En fecha 3 de julio de 2001, se pasó el expediente al Magistrado ponente.

Realizada la lectura del expediente de conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, pasa esta Corte a decidir previa las siguientes consideraciones:




ANTECEDENTES

Mediante escrito presentado en fecha 29 de julio de 1999, el abogado Orlando Oquendo Rangel, actuando con el carácter de apoderados de la sociedad mercantil “Administradora Napolitano, S.R.L”, ya identificada, administradora del inmueble de autos, descrito anteriormente, solicitó por ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, la nulidad de la Resolución N° 000164, sin fecha, emanada de la Dirección de Inquilinato del MINISTERIO DEL DESARROLLO URBANO (hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA), mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio calculada a razón del 14,40% anual sobre el valor del inmueble, fundamentándose en lo siguiente:

Sostuvieron la nulidad del Informe Fiscal, en virtud de que no determinó el valor del terreno, no hizo mención a lo dispuesto en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 del Reglamento de la citada Ley, por tanto no se demostró el mecanismo para calcular el valor del inmueble, y no se expresaron los precios medios de venta de inmuebles similares en los últimos 10 años, los servicios públicos existentes, pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz eléctrica, teléfonos, y otros de similar carácter, la zonificación urbana vigente. En cuanto al valor de la construcción, el informe en comento, no hizo mención a la magnitud o tamaño del área de construcción, a la edad de ésta, el suministro directo a la unidad de vivienda respectiva de los servicios de agua, aseo y otros.

Denunció la infracción de los artículos 1425 del Código Civil y el 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por resultar deficiente el avalúo base de la Resolución recurrida, al no haberse considerado y ponderado debidamente, con explicación clara y proporcionada de la incidencia de lo señalado por ellos en los valores establecidos.


DEL FALLO APELADO

Mediante sentencia dictada en fecha 29 de septiembre de 2000, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró Con Lugar el recurso de nulidad interpuesto y a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al inmueble de autos, en la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 6.869.208,88).

El A quo fundamentó su fallo en los siguientes términos:

Que la Resolución recurrida cumplió con los requisitos de hecho y de derecho exigidos por los artículos 18 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, declarando que el acto impugnado fue motivado.

Que el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, hoy Ministerio de Infraestructura, el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble, señaló que en dicho avalúo no aparecen ponderados los elementos de juicio que la Administración consideró omitiéndose los factores que la Ley obliga a evaluar, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.

Aludió que sin embargo, existieron deficiencias notorias entre el avalúo presentado en la Dirección de Inquilinato, con respecto a la evacuada en esa sede, las cuales se evidencian al contrastarlo con el Informe Pericial inserto a los folios 44 al 66.

Siendo evacuada la experticia en esa sede con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreció dicha prueba de conformidad con el artículo 507 eiusdem, sosteniendo el A-quo, que como el acto recurrido se fundamentó en el avalúo practicado por el órgano administrativo que lo dictó, y visto que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos previstos en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, los cuales debieron ser observados para su realización, procedió a declarar la nulidad de la Resolución conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

DE LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN

El ciudadano Giovanni Valvo, en su carácter de Presidente de la empresa apelante y asistido por el abogado Gastón Irazábal, fundamentaron la apelación en el siguiente sentido:

Señalaron que la Resolución recurrida, carece de fecha conteniendo únicamente su número y la identificación del expediente administrativo, lo cual contraviene con lo dispuesto en el artículo 18, numeral 3° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Que la sentencia recurrida señaló que el recurso de nulidad consideró que la Resolución se encontraba incursa en el vicio de falso supuesto y de inmotivación, cuando en realidad el recurso de nulidad sólo se refirió a la carencia de motivos, lo que significa que la sentencia recurrida tergiversó lo que el recurrente quiso decir.


Alegaron que la recurrida asentó que la experticia emitida por el órgano administrativo careció de motivos, lo que significa otro error, puesto que una cosa es que una experticia carezca de bases sobre las cuales asienta su fundamento y otra es que no haya tomado en cuenta los parámetros establecidos por la ley, por lo que la recurrida asimiló ilegalmente la carencia de motivos en la experticia con la falta de motivos de la Resolución.

Que el Sentenciador acogió como bueno el avalúo elaborado por ante esa instancia, el cual incurrió en los mismos errores que el de la Dirección de Inquilinato, pues no fue identificada la zonificación exacta del inmueble indicando sólo que está en un sector mixto, no cumpliendo con lo previsto en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento.

Que la sentencia recurrida es inmotivada, alegando que esta clase de sentencias son las que se han venido dictando en los Tribunales Contenciosos. Al respecto citó jurisprudencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo, manifestando que todas carecen de precisión, y que no especifican si el vicio de la Resolución inquilinaria es por el incumplimiento de los requisitos procesales o por la falta de motivación en la experticia.

Que la sentencia recurrida violó lo dispuesto en los artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 79 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios al ser pronunciada bajo la vigencia de ambas, al fijar ésta el monto del canon de arrendamiento, siendo una prohibición expresa contenida en el último artículo de los mencionados.




DE LA CONTESTACIÓN A LA APELACIÓN

El ciudadano Roberto Antonio Rigio Camarano, actuando en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil “Administradora Napolitano S.R.L”, asistido por el abogado Orlando Oquendo Rangel, contestó la fundamentación a la apelación, en los términos siguientes:

Como punto previo alegó la extemporaneidad de la apelación, por ser efectuada anticipadamente ya que el cartel de notificación fue consignado en autos el 14 de noviembre de 2000, dándose por notificado el apelante el 24 de noviembre de 2000, apelando ese mismo día, no transcurriendo los cinco días de despacho para ejercer la apelación.

Que con respecto a la falta de fecha de la Resolución inquilinaria, señalaron que cursa al folio 160 del expediente la mencionada resolución observándose allí que la misma está fechada en su parte superior derecha, con un sello húmedo que indica que fue expedida el 27 de enero de 1999, cumpliendo con el artículo 18, numeral 3 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Con referencia a la aplicabilidad del artículo 79 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, manifestaron que efectivamente el mismo no podía ser aplicado de conformidad con el principio de irretroactividad de la norma, por cuanto el presente procedimiento se inició el 27 de enero de 1999, entrando en vigencia la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en fecha 1 de enero de 2000. Aunando a lo anterior se refirieron a lo previsto en el artículo 88 eiusdem, y citó jurisprudencia de esta Corte, que señala la desaplicación del artículo 79 in examine.

Finalmente señaló que en la formalización a la apelación no se determinan cuáles son los vicios que el apelante imputa a la sentencia recurrida, y visto que no se denuncian ninguno de los supuestos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron se desestimen todos los alegatos del apelante.

- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Como primer punto pasa esta Corte a pronunciarse en cuanto a la extemporaneidad de la apelación alegada por el representante de la sociedad mercantil “Administradora Napolitano S.R.L” y su apoderado judicial, aduciendo que la misma fue efectuada anticipadamente.

Esta Corte observa de las actas procesales que, en fecha 15 de mayo de 2000 se dijo “Vistos”, en el juicio seguido en la primera instancia quedando en estado de dictar sentencia, posteriormente en fecha 31 de julio del mismo año, se prorrogó por treinta (30) días más el lapso para dictar sentencia, siendo el día 29 de septiembre de 2000 en que ese Juzgado dictó el fallo que fue objeto de apelación, declarando Con Lugar la demanda interpuesta.

Ahora bien, el alegato del administrador del inmueble de autos para que esta Corte negara la apelación –tal como quedó expuesto- es que la misma se ejerció extemporáneamente por anticipada, respecto a lo cual se estima que en el caso de haber sido así, no puede castigarse una actitud procesal suficientemente diligente al ejercer el recurso de apelación de manera anticipada, en todo caso lo conducente era dejar transcurrir íntegramente el lapso de la apelación y una vez vencido el mismo, oírla, como efectivamente así lo hizo el A-quo, con lo cual en modo alguno se perjudica el desarrollo normal del proceso. Además, es importante destacar que lo anterior, esto es, ejercer la apelación anticipadamente, no constituye de ninguna manera una formalidad esencial por la que deba sacrificarse la justicia, tal y como lo establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

De todo esto resulta que existe un evidente interés por la parte perdidosa en el juicio de nulidad, de ejercer su derecho a acceder a la Justicia Superior, a fin de que sea revisada la decisión dictada en su contra, encontrándose dentro del lapso legal estipulado para ello, y así se decide.

Como segundo punto, pasa esta Corte a analizar lo referente a la falta de formalización a la apelación, alegada igualmente por el representante de la administradora del inmueble de autos, por no haber alegado el apelante los supuestos, en los que se encontraba incursa la recurrida, previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, la Corte ha estimado que la fundamentación a la apelación tiene como fin poner en conocimiento al juez revisor de los vicios que se le atribuyen al pronunciamiento de primera instancia, así como los motivos de hecho y de derecho que sustentan dichos vicios. Tal exigencia, permite definir los perfiles de la pretensión impugnatoria de quien solicita un reexamen de la sentencia que ha causado un gravamen a los intereses debatidos en juicio.

Así, se ha dejado sentado que la correcta fundamentación a la apelación exige, en primer lugar, la oportuna presentación del escrito correspondiente y, en segundo lugar, la exposición de las razones de hecho y de derecho en que funde el apelante su recurso, independientemente de que tales motivos se refieran a la impugnación del fallo por vicios específicos o la disconformidad con la decisión recaída en el juicio. Tal exigencia se deriva de la naturaleza propia del recurso de apelación, el cual puede servir como medio de impugnación o como medio de atacar un gravamen. En consecuencia, basta que el apelante señale las razones de disconformidad con la sentencia de instancia o los vicios de la cual ésta adolece, ya que en sede contencioso administrativa no se requiere el cumplimiento de las formalidades técnico-procesales propias del recurso de casación. Así se decide.

Analizado lo anterior pasa esta Corte a conocer de la apelación ejercida, y al respecto observa:

En cuanto a la denuncia efectuada por los apelantes respecto a la violación del artículo 18, ordinal 3° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al señalar que la Resolución recurrida carece de fecha, cabe indicar que los requisitos exigidos en el aludido artículo al ser omitidos podrán ser subsanados, viciando sólo de anulabilidad al acto recurrido, al respecto, observa esta Corte que al folio 160 del expediente administrativo cursa original de la Resolución N° 000164, de fecha 27 de enero de 1999, dictada por la Dirección Inquilinaria, dicha fecha fue impresa mediante sello húmedo. Asimismo, según oficio S/N°, de fecha 17 de febrero de 1999, se notificó a los inquilinos del inmueble de autos incluyendo a la inquilina apelante, el cual señala que: “(…) en el procedimiento de Regulación cursante ante esta Dirección en el Expediente No. 59.487, que en fecha 27 de enero de 1999, se dictó resolución N° 0164(….)”.

Es de advertir, que la aludida Resolución riela en original en el expediente administrativo, cursando al expediente judicial una copia de la referida Resolución, en la cual efectivamente no se lee la fecha en la cual fue dictada, más debió el apelante constatar que tanto en el original como en el oficio donde se le notificó de la misma, se señaló el lugar y fecha de su emisión, razón por la cual, considera esta Corte improcedente la denuncia interpuesta, y así se decide.

En cuanto al alegato de que la sentencia recurrida señaló que el recurso de nulidad consideró que la Resolución se encontraba incursa en el vicio de falso supuesto y de inmotivación, cuando en realidad el recurso de nulidad sólo se refirió a la carencia de motivos, modificando con esto el sentenciador lo que en realidad había alegado el recurrente, se observa:

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, invoca el principio de que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, así bien, el A-quo se atuvo al alegato esgrimido por el recurrente en esa instancia, pero conociendo del derecho este tiene la capacidad de verificar cuáles son los posibles vicios en los que pueda incurrir la resolución recurrida, señalando en su sentencia que la misma efectivamente se encontraba viciada, más no con el vicio invocado por la recurrente sino por otro, por el de falso supuesto, por tanto, visto que el sentenciador no vulneró lo previsto en el artículo in examine, y siendo su actuación ajustada a derecho se desecha la denuncia alegada, y así se decide.

Alegaron los apelantes que la recurrida asentó que efectivamente hubo una experticia pero que la misma careció de motivos, lo que significa otro error, asimilando ilegalmente la carencia de motivos en la experticia con la falta de motivos de la Resolución

Esta Corte observa que el A-quo en su sentencia aludió a que el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato, sobre la cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, no aparecen las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, que tampoco contenía referencia a los elementos de obligatorio análisis, cuya mención expresa resulta esencial en la configuración del contenido del acto administrativo además de indicar su incidencia en la respectiva valoración.

Por lo anterior, el Tribunal A-quo, consideró que estando fundamentada la Resolución recurrida en el avalúo practicado por la aludida Dirección y habiendo demostrado que el mismo no se ajusta a los parámetros previstos en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, la Resolución recurrida se encontraba incursa en el vicio de falso supuesto y en consecuencia declaró su nulidad.

De lo anterior, observa esta instancia, que el A-quo no confundió la falta de aplicación de las normas in comento en el avalúo emitido por el órgano administrativo, con la falta de motivación de la Resolución, es más, en la recurrida no se hace mención a que la Resolución inquilinaria estuviese inmotivada, por el contrario, hace expreso señalamiento que la misma se fundamentó, es decir, basó su motivación en la aludida experticia, pero que por haber sido el avalúo dictado en disconformidad con las leyes, la Resolución debía ser nula, en consecuencia, se desechan los alegatos esgrimidos, y así se decide.

Alegan los apelantes que el avalúo elaborado por ante el A-quo, no identificó la zonificación exacta del inmueble, incumpliendo con lo previsto en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento.

Esta Corte observa que el A-quo para el restablecimiento de la situación jurídica infringida procedió a fijar el canon de arrendamiento con base al valor estimado en la prueba de experticia evacuada por ante esa instancia, por cuanto y con vista a la oportunidad que se le otorgó a la parte contraria para manifestar su disconformidad con la prueba de experticia promovida por ante esa instancia, ésta no lo hizo. A este respecto, el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil establece:

“En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalara con brevedad y precisión. El Juez si estimara fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días” (Negrillas de la Corte).

La norma transcrita, permite que en el mismo día de presentación de la experticia o dentro de los 3 días siguientes, cualquiera de las partes le soliciten al Juez que ordene a los expertos ampliar o aclarar la misma. En el presente caso, tal y como se evidencia de los autos el informe de avalúo fue consignado por los expertos en fecha 15 de marzo de 2000, sin que se haya solicitado ampliación o aclaratoria de la misma. Por otra parte, esta Corte observa que la experticia evacuada por ante el A-quo se realizó conforme a las previsiones de la legislación especial inquilinaria y a las normas procesales vigentes, por tanto se determina que la misma tiene pleno valor probatorio, y se reitera que en la oportunidad de que disponía la parte contraria para manifestar su disconformidad con la prueba de experticia promovida por ante el A-quo, ésta no lo hizo y tampoco promovió una en esta instancia, por tanto se desestima la denuncia, y así se decide.

En lo que respecta a la denuncia de los apelantes referente a que la sentencia del A-quo está viciada de inmotivación, careciendo de precisión, y sin especificar si el vicio de la Resolución inquilinaria es por el incumplimiento de los requisitos procesales o por la falta de motivación en la experticia, se observa que según se desprende de la sentencia apelada, el Juez estableció en primer lugar los hechos, ajustándolos a las pruebas promovidas y evacuadas en el curso del procedimiento, y en tal sentido una vez analizada la experticia y habiéndola considerado evacuada conforme a las previsiones de la legislación especial inquilinaria y a las normas procesales vigentes, determinó que la misma tenía pleno valor probatorio y en consecuencia, basándose en su resultado llegó a la conclusión de que la Resolución impugnada se encontraba viciada de ilegalidad por cuanto la misma se fundamentaba en un avalúo efectuado por el órgano administrativo, que no señaló los elementos de juicio que la Administración consideró, los cuales la Ley obliga a evaluar, por tanto la sentencia recurrida no incurre en el mencionado vicio de inmotivación, ya que además adecuó éstos hechos a los preceptos legales que rigen en la materia, como se expresó anteriormente.

Así las cosas, mal podría considerarse que el A-quo incurrió en el prenombrado vicio, en ninguna de sus modalidades por cuanto no hay falta absoluta de motivos, como quedó establecido, la motivación surgió producto de razonamientos que revelan el estudio de la litis, de las pruebas suministradas por las partes y de los hechos planteados por éstas, en consecuencia se desestima este alegato, y así se declara.

En cuanto a la denuncia de violación de los artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 79 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, al pronunciar el A-quo su sentencia bajo la vigencia de ambas, y fijar ésta el monto del canon de arrendamiento, siendo esto una prohibición expresa contenida en el último artículo de los mencionados, se reitera el criterio establecido en el fallo dictado por esta Corte en fecha 22 de mayo de 2001 (expediente N° 00-22845, caso: MARÍA MERCEDES CASTRO DE MARTÍN Vs. DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO), en el cual se efectúo un profundo análisis acerca del alcance del poder del Juez contencioso administrativo para restablecer las situaciones jurídicas lesionadas por la actividad administrativa y la contrariedad que revestiría la aplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que excluye la posibilidad de dictar un pronunciamiento acerca del restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada –en casos como el de autos- procediendo a la fijación de un canon máximo de arrendamiento, que contrario a lo que dispone dicha norma, sí se corresponde con los poderes propios del Juez contencioso administrativo.

Es así como en el mencionado fallo entre otras precisiones se dispuso lo
siguiente:

“(…)
Visto lo anterior, resta por determinar si, de acuerdo con las conclusiones anteriormente señaladas, es válido afirmar que entre los poderes del Juez se encuentra el de fijar el canon máximo de arrendamiento de un inmueble sometido a la regulación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto considera la Corte que la fijación de este canon máximo de arrendamiento, se realiza actualmente, tal como se realizaba bajo la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres (artículo 5 de la Ley derogada), a través de un proceso técnico concreto, estipulado por la normativa legal aplicable. Así el canon máximo de arrendamiento, es el producto de aplicar una tasa de rentabilidad anual prefijada, al valor del inmueble (Cfr.: artículo 29 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Al mismo tiempo, la valoración del inmueble debe realizarse a través de la aplicación de los criterios previamente establecidos en la Ley (Cfr.: artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres derogada y artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

Lo anterior es evidencia de que la Ley no ha otorgado en este caso a la Administración, un abanico de posibles soluciones –todas ellas válidas- que aplicar, con el fin de seleccionar la que en cada caso se considere conveniente al interés general. Por el contrario, como resultado de la aplicación de los criterios legales, uno y sólo uno, será el canon máximo de arrendamiento que de acuerdo con la Ley, corresponde a un determinado inmueble. Que la determinación de ese canon derive de la aplicación de precisos criterios técnicos es indiferente, al final, el resultado del proceso técnico de determinación del canon aplicable –si los lineamientos de la Ley han sido correctamente utilizados- debe ser respetado por la propia Administración. La objetividad de este proceso técnico para la determinación del canon máximo de arrendamiento es lo que permite, precisamente, su control por parte del Juez contencioso administrativo, quien por ello puede valorar en cada caso la correcta aplicación de los criterios normativos y determinar, así, la ‘legalidad’ de la fijación hecha por la Administración.

Lo anterior, a la luz de los principios expuestos previamente en este mismo fallo, permite afirmar que, si así lo solicita el recurrente y siempre que existan en el expediente elementos de convicción suficientes, a la luz de lo dispuesto por el artículo 259 del vigente Texto Constitucional, así como de acuerdo con lo que en su momento dispuso el artículo 206 de la Constitución de 1961, en la competencia del juez contencioso administrativo para restablecer la situación jurídica subjetiva lesionada por la actividad de la Administración, queda comprendida la potestad para fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles que se encontraban sujetos a la Ley de Regulación de Alquileres y que hoy en día se rigen por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo ello cuando se haya declarado la nulidad del acto dictado por el órgano regulador.

Con vista en todo lo anteriormente expuesto, considera la Corte que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es contraria a expresas disposiciones constitucionales ya que, en primer lugar, restringe los poderes propios del Juez contencioso administrativo (al impedirle fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles), en contradicción con lo establecido en el artículo 259 de la Constitución, y además porque limita indebidamente el derecho de los particulares de acceder a los órganos de administración de justicia (al restringir las pretensiones que pueden ser deducidas en el proceso contencioso administrativo inquilinario), y en consecuencia, limita indebidamente el derecho de los interesados a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, tal como ha sido reconocido por el artículo 26 de la Constitución.

Por resultar evidente, de acuerdo con las razones antes expuestas, la incompatibilidad entre la constitución y la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera esta Corte que es un deber, de conformidad con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 334 de la Constitución, aplicar preferentemente las normas del Texto Fundamental en el presente caso, y concretamente, disponer la aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los artículos 259 y 26 de la Constitución, y en consecuencia, desaplicar para el caso de autos, la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. (Negrillas de esta sentencia).

Por lo antes expuesto, se desechan los vicios formulados por los apelantes y se confirma el fallo apelado. Así se decide.

Siguiendo el criterio citado, el cual se reitera mediante el presente fallo, esta Corte pasa de seguidas, a restablecer la situación jurídica infringida, en consecuencia procede a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor del total del terreno y construcción del inmueble estimado en el informe pericial llevado a efecto por ante el A-quo, el cual arrojó la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (BS. 572.434.073,13), y en cuanto al valor estimado del inmueble de autos constituido por el local sótano, en la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MILLONES DIECIOCHO MIL SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 119.018.062,09).

En relación con el porcentaje aplicable a este monto, es preciso señalar lo siguiente:

De acuerdo con lo previsto en el artículo 24 de Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:

“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicaran desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso (…)”.

En concordancia con el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:

“La Ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularan por la Ley anterior”.

Debe entonces esta Corte, para determinar el porcentaje aplicable al resultado arrojado por la experticia aludida, atender a las premisas de tales normas, lo cual implica revisar la aplicación de la ley procesal en el tiempo y atender a los diversos principios procesales que rigen en la materia, entre los cuales están los siguientes:

1) “Principio de Derecho sustantivo de que los derechos adquiridos deben ser respetados por la nueva ley”, sobre el cual el catedrático RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, ha expuesto, que al tratarse del segundo aspecto contenido en el artículo 9 –ya transcrito-, esto es, la vigencia de los actos procesales ya cumplidos que se efectuaron bajo el imperio de la vieja Ley, éstos “(…) se rigen por ella en cuanto a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimanan. La Corte, siguiendo la doctrina, califica de ‘ultra-actividad’ de la Ley este principio de subsistencia de la norma derogada en la secuela o trascendencia del hecho procesal o acto procesal acaecido o realizado bajo su imperio”.

2) “El principio de la irretroactividad de la Ley, (…) significa en el ámbito del Derecho adjetivo, que las leyes procesales no pueden aplicarse a los procesos cerrados, concluidos, ni pueden interesar estados del proceso que ya han tenido lugar”. (Negrillas de la Corte) (HENRÍQUEZ LA ROCHE, RICARDO: Código de Procedimiento Civil, Tomo I, p.45).

Es así como se observa que, en el caso que nos ocupa se promovió, evacuó y se le dio valor probatorio al informe técnico que resultó de la experticia llevada a cabo por ante el A-quo, en fecha 7 de diciembre de 1999, cuando aún se encontraba vigente la Ley de Regulación de Alquileres, en consecuencia en sintonía con los artículos mencionados y a los principios procesales a los que se hizo alusión, debe entonces aplicarse sobre el valor referido un porcentaje de rentabilidad del 12%, de conformidad con lo previsto en el artículo 1° de la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres, del 2 de enero de 1987, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para fines de vivienda multifamiliar al inmueble descrito anteriormente, en la cantidad QUINCE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 15.472.348,07), distribuida en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE TRESCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (BS. 1.289.362,33), y así se declara.

- III –
DECISIÓN

Por las razones anteriormente expuestas esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1.- SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano Giuseppe Valvo Paglialunga, en su carácter de presidente de la empresa “CALZADOS DR. VIDOR C.A”, arrendataria del local Sótano, asistido por el abogado Gastón Irazabal, contra la sentencia dictada en fecha 29 de septiembre de 2000, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró Con Lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por el abogado Orlando Oquendo Rangel, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “ADMINISTRADORA NAPOLITANO, S.R.L” administradora del inmueble constituido por el Edificio “San Francisco”, ubicado en la avenida Stadium, urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro,. Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital contra la Resolución N° 000164, del 27 de enero de 1999, emanada de la Dirección de Inquilinato del MINISTERIO DEL DESARROLLO URBANO (hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA), mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda calculada a razón del 14,40% anual sobre el valor del inmueble mencionado.

2.- Se CONFIRMA la sentencia apelada.

3.- A los fines de restablecer la situación jurídica infringida en consecuencia se procede a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en el informe pericial llevado a efecto por ante el A-quo, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual distribuida para fines de vivienda multifamiliar del inmueble descrito anteriormente, en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE TRESCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (BS. 1.289.362,33).


Por tratarse de un conflicto entre partes, se condena a la parte recurrente en las costas del juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y en las costas del recurso de apelación a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 eiusdem.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión. Bájese el expediente al Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los ( ) días del mes de de dos mil uno (2001). Años: 191º de la Independencia y 142º de la Federación.

El Presidente,


PERKINS ROCHA CONTRERAS

El Vice-Presidente,


JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Ponente
MAGISTRADAS:


EVELYN MARRERO ORTIZ


LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO


ANA MARÍA RUGGERI COVA


La Secretaria Accidental,


NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ






EXP. Nº 01-24397
JCAB/g











MAGISTRADO PONENTE: JUAN CARLOS APITZ BARBERA
EXPEDIENTE N° 01-24397

-I-
NARRATIVA


En fecha 24 de noviembre de 2000, el ciudadano Giuseppe Valvo Paglialunga, titular de la Cédula de Identidad N° 6.198.543, en su carácter de presidente de la empresa “CALZADOS DR. VIDOR C.A”, arrendataria del local Sótano, del inmueble constituido por el Edificio “San Francisco”, ubicado en la avenida Stadium, urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Federal, asistido por el abogado Gastón Irazabal, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 2.658, apeló de la sentencia dictada en fecha 29 de septiembre de 2000, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró Con Lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por el abogado Orlando Oquendo Rangel, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 30.425, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “ADMINISTRADORA NAPOLITANO, S.R.L” administradora del inmueble de autos, hoy Distrito Capital contra la Resolución N° 000164, del 27 de enero de 1999, emanada de la Dirección de Inquilinato del MINISTERIO DEL DESARROLLO URBANO (hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA), mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio calculada a razón del 14,40% anual sobre el valor del inmueble mencionado.

Oída la apelación en ambos efectos, se remitió el expediente a esta Corte, donde se dio por recibido el 18 de enero de 2001.

El 23 de enero de 2001, se dio cuenta a la Corte. Por auto de esa misma fecha, se designó ponente al Magistrado JUAN CARLOS APITZ BARBERA y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dar comienzo a la relación de la causa.

En fecha 13 de febrero de 2001, el apelante consignó escrito de fundamentación a la apelación al que alude el artículo 162 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia. En fecha 14 de febrero del mismo año, se dio comienzo a la relación de la causa.

En fecha 28 de febrero de 2001, el ciudadano Roberto Antonio Rigio Camarano, titular de la Cédula de Identidad N° 5.537.655, en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil “Administradora Napolitano S.R.L”, asistido por el abogado Orlando Oquendo Rangel, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil antes mencionada, consignaron escrito de contestación a la apelación ejercida por la inquilina.

En fecha 6 de marzo de 2001, se abrió el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas. En fecha 14 de marzo de 2001, el apoderado judicial de la apelante, consignó escrito de pruebas y, en fecha 15 de marzo de 2001 comenzó el lapso de tres días de despacho para la oposición a la admisión de las pruebas, el cual transcurrió inútilmente.

En fecha 22 de marzo de 2001, se acordó pasar el expediente al Juzgado de Sustanciación, a fines de que se pronunciara con respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas, lo cual realizó el 3 de abril de 2001.

En fecha 5 de abril de 2001, siendo el día fijado para la designación de expertos y por no haber comparecido persona alguna, se declaró desierto.

El 31 de mayo de 2001, se recibió en la Corte el expediente proveniente del Juzgado de Sustanciación.

En fecha 5 de junio de 2001, se dio cuenta y por auto de esa misma fecha, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para que tuviera lugar el Acto de Informes. En fecha 26 de junio de 2001, el apoderado judicial de la parte apelante, consignó su escrito correspondiente. En fecha 27 del mismo mes y año el apoderado judicial de la administradora del inmueble de autos, consignó su escrito de informes. En esa misma fecha, oportunidad fijada para dicho acto, se dejó constancia de que ambas partes comparecieron al mismo, y se dijo “Vistos”.

En fecha 3 de julio de 2001, se pasó el expediente al Magistrado ponente.

Realizada la lectura del expediente de conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, pasa esta Corte a decidir previa las siguientes consideraciones:




ANTECEDENTES

Mediante escrito presentado en fecha 29 de julio de 1999, el abogado Orlando Oquendo Rangel, actuando con el carácter de apoderados de la sociedad mercantil “Administradora Napolitano, S.R.L”, ya identificada, administradora del inmueble de autos, descrito anteriormente, solicitó por ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, la nulidad de la Resolución N° 000164, sin fecha, emanada de la Dirección de Inquilinato del MINISTERIO DEL DESARROLLO URBANO (hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA), mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio calculada a razón del 14,40% anual sobre el valor del inmueble, fundamentándose en lo siguiente:

Sostuvieron la nulidad del Informe Fiscal, en virtud de que no determinó el valor del terreno, no hizo mención a lo dispuesto en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 del Reglamento de la citada Ley, por tanto no se demostró el mecanismo para calcular el valor del inmueble, y no se expresaron los precios medios de venta de inmuebles similares en los últimos 10 años, los servicios públicos existentes, pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz eléctrica, teléfonos, y otros de similar carácter, la zonificación urbana vigente. En cuanto al valor de la construcción, el informe en comento, no hizo mención a la magnitud o tamaño del área de construcción, a la edad de ésta, el suministro directo a la unidad de vivienda respectiva de los servicios de agua, aseo y otros.

Denunció la infracción de los artículos 1425 del Código Civil y el 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por resultar deficiente el avalúo base de la Resolución recurrida, al no haberse considerado y ponderado debidamente, con explicación clara y proporcionada de la incidencia de lo señalado por ellos en los valores establecidos.


DEL FALLO APELADO

Mediante sentencia dictada en fecha 29 de septiembre de 2000, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró Con Lugar el recurso de nulidad interpuesto y a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al inmueble de autos, en la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 6.869.208,88).

El A quo fundamentó su fallo en los siguientes términos:

Que la Resolución recurrida cumplió con los requisitos de hecho y de derecho exigidos por los artículos 18 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, declarando que el acto impugnado fue motivado.

Que el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, hoy Ministerio de Infraestructura, el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble, señaló que en dicho avalúo no aparecen ponderados los elementos de juicio que la Administración consideró omitiéndose los factores que la Ley obliga a evaluar, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.

Aludió que sin embargo, existieron deficiencias notorias entre el avalúo presentado en la Dirección de Inquilinato, con respecto a la evacuada en esa sede, las cuales se evidencian al contrastarlo con el Informe Pericial inserto a los folios 44 al 66.

Siendo evacuada la experticia en esa sede con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreció dicha prueba de conformidad con el artículo 507 eiusdem, sosteniendo el A-quo, que como el acto recurrido se fundamentó en el avalúo practicado por el órgano administrativo que lo dictó, y visto que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos previstos en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, los cuales debieron ser observados para su realización, procedió a declarar la nulidad de la Resolución conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

DE LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN

El ciudadano Giovanni Valvo, en su carácter de Presidente de la empresa apelante y asistido por el abogado Gastón Irazábal, fundamentaron la apelación en el siguiente sentido:

Señalaron que la Resolución recurrida, carece de fecha conteniendo únicamente su número y la identificación del expediente administrativo, lo cual contraviene con lo dispuesto en el artículo 18, numeral 3° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Que la sentencia recurrida señaló que el recurso de nulidad consideró que la Resolución se encontraba incursa en el vicio de falso supuesto y de inmotivación, cuando en realidad el recurso de nulidad sólo se refirió a la carencia de motivos, lo que significa que la sentencia recurrida tergiversó lo que el recurrente quiso decir.


Alegaron que la recurrida asentó que la experticia emitida por el órgano administrativo careció de motivos, lo que significa otro error, puesto que una cosa es que una experticia carezca de bases sobre las cuales asienta su fundamento y otra es que no haya tomado en cuenta los parámetros establecidos por la ley, por lo que la recurrida asimiló ilegalmente la carencia de motivos en la experticia con la falta de motivos de la Resolución.

Que el Sentenciador acogió como bueno el avalúo elaborado por ante esa instancia, el cual incurrió en los mismos errores que el de la Dirección de Inquilinato, pues no fue identificada la zonificación exacta del inmueble indicando sólo que está en un sector mixto, no cumpliendo con lo previsto en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento.

Que la sentencia recurrida es inmotivada, alegando que esta clase de sentencias son las que se han venido dictando en los Tribunales Contenciosos. Al respecto citó jurisprudencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo, manifestando que todas carecen de precisión, y que no especifican si el vicio de la Resolución inquilinaria es por el incumplimiento de los requisitos procesales o por la falta de motivación en la experticia.

Que la sentencia recurrida violó lo dispuesto en los artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 79 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios al ser pronunciada bajo la vigencia de ambas, al fijar ésta el monto del canon de arrendamiento, siendo una prohibición expresa contenida en el último artículo de los mencionados.




DE LA CONTESTACIÓN A LA APELACIÓN

El ciudadano Roberto Antonio Rigio Camarano, actuando en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil “Administradora Napolitano S.R.L”, asistido por el abogado Orlando Oquendo Rangel, contestó la fundamentación a la apelación, en los términos siguientes:

Como punto previo alegó la extemporaneidad de la apelación, por ser efectuada anticipadamente ya que el cartel de notificación fue consignado en autos el 14 de noviembre de 2000, dándose por notificado el apelante el 24 de noviembre de 2000, apelando ese mismo día, no transcurriendo los cinco días de despacho para ejercer la apelación.

Que con respecto a la falta de fecha de la Resolución inquilinaria, señalaron que cursa al folio 160 del expediente la mencionada resolución observándose allí que la misma está fechada en su parte superior derecha, con un sello húmedo que indica que fue expedida el 27 de enero de 1999, cumpliendo con el artículo 18, numeral 3 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Con referencia a la aplicabilidad del artículo 79 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, manifestaron que efectivamente el mismo no podía ser aplicado de conformidad con el principio de irretroactividad de la norma, por cuanto el presente procedimiento se inició el 27 de enero de 1999, entrando en vigencia la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en fecha 1 de enero de 2000. Aunando a lo anterior se refirieron a lo previsto en el artículo 88 eiusdem, y citó jurisprudencia de esta Corte, que señala la desaplicación del artículo 79 in examine.

Finalmente señaló que en la formalización a la apelación no se determinan cuáles son los vicios que el apelante imputa a la sentencia recurrida, y visto que no se denuncian ninguno de los supuestos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron se desestimen todos los alegatos del apelante.

- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Como primer punto pasa esta Corte a pronunciarse en cuanto a la extemporaneidad de la apelación alegada por el representante de la sociedad mercantil “Administradora Napolitano S.R.L” y su apoderado judicial, aduciendo que la misma fue efectuada anticipadamente.

Esta Corte observa de las actas procesales que, en fecha 15 de mayo de 2000 se dijo “Vistos”, en el juicio seguido en la primera instancia quedando en estado de dictar sentencia, posteriormente en fecha 31 de julio del mismo año, se prorrogó por treinta (30) días más el lapso para dictar sentencia, siendo el día 29 de septiembre de 2000 en que ese Juzgado dictó el fallo que fue objeto de apelación, declarando Con Lugar la demanda interpuesta.

Ahora bien, el alegato del administrador del inmueble de autos para que esta Corte negara la apelación –tal como quedó expuesto- es que la misma se ejerció extemporáneamente por anticipada, respecto a lo cual se estima que en el caso de haber sido así, no puede castigarse una actitud procesal suficientemente diligente al ejercer el recurso de apelación de manera anticipada, en todo caso lo conducente era dejar transcurrir íntegramente el lapso de la apelación y una vez vencido el mismo, oírla, como efectivamente así lo hizo el A-quo, con lo cual en modo alguno se perjudica el desarrollo normal del proceso. Además, es importante destacar que lo anterior, esto es, ejercer la apelación anticipadamente, no constituye de ninguna manera una formalidad esencial por la que deba sacrificarse la justicia, tal y como lo establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

De todo esto resulta que existe un evidente interés por la parte perdidosa en el juicio de nulidad, de ejercer su derecho a acceder a la Justicia Superior, a fin de que sea revisada la decisión dictada en su contra, encontrándose dentro del lapso legal estipulado para ello, y así se decide.

Como segundo punto, pasa esta Corte a analizar lo referente a la falta de formalización a la apelación, alegada igualmente por el representante de la administradora del inmueble de autos, por no haber alegado el apelante los supuestos, en los que se encontraba incursa la recurrida, previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, la Corte ha estimado que la fundamentación a la apelación tiene como fin poner en conocimiento al juez revisor de los vicios que se le atribuyen al pronunciamiento de primera instancia, así como los motivos de hecho y de derecho que sustentan dichos vicios. Tal exigencia, permite definir los perfiles de la pretensión impugnatoria de quien solicita un reexamen de la sentencia que ha causado un gravamen a los intereses debatidos en juicio.

Así, se ha dejado sentado que la correcta fundamentación a la apelación exige, en primer lugar, la oportuna presentación del escrito correspondiente y, en segundo lugar, la exposición de las razones de hecho y de derecho en que funde el apelante su recurso, independientemente de que tales motivos se refieran a la impugnación del fallo por vicios específicos o la disconformidad con la decisión recaída en el juicio. Tal exigencia se deriva de la naturaleza propia del recurso de apelación, el cual puede servir como medio de impugnación o como medio de atacar un gravamen. En consecuencia, basta que el apelante señale las razones de disconformidad con la sentencia de instancia o los vicios de la cual ésta adolece, ya que en sede contencioso administrativa no se requiere el cumplimiento de las formalidades técnico-procesales propias del recurso de casación. Así se decide.

Analizado lo anterior pasa esta Corte a conocer de la apelación ejercida, y al respecto observa:

En cuanto a la denuncia efectuada por los apelantes respecto a la violación del artículo 18, ordinal 3° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al señalar que la Resolución recurrida carece de fecha, cabe indicar que los requisitos exigidos en el aludido artículo al ser omitidos podrán ser subsanados, viciando sólo de anulabilidad al acto recurrido, al respecto, observa esta Corte que al folio 160 del expediente administrativo cursa original de la Resolución N° 000164, de fecha 27 de enero de 1999, dictada por la Dirección Inquilinaria, dicha fecha fue impresa mediante sello húmedo. Asimismo, según oficio S/N°, de fecha 17 de febrero de 1999, se notificó a los inquilinos del inmueble de autos incluyendo a la inquilina apelante, el cual señala que: “(…) en el procedimiento de Regulación cursante ante esta Dirección en el Expediente No. 59.487, que en fecha 27 de enero de 1999, se dictó resolución N° 0164(….)”.

Es de advertir, que la aludida Resolución riela en original en el expediente administrativo, cursando al expediente judicial una copia de la referida Resolución, en la cual efectivamente no se lee la fecha en la cual fue dictada, más debió el apelante constatar que tanto en el original como en el oficio donde se le notificó de la misma, se señaló el lugar y fecha de su emisión, razón por la cual, considera esta Corte improcedente la denuncia interpuesta, y así se decide.

En cuanto al alegato de que la sentencia recurrida señaló que el recurso de nulidad consideró que la Resolución se encontraba incursa en el vicio de falso supuesto y de inmotivación, cuando en realidad el recurso de nulidad sólo se refirió a la carencia de motivos, modificando con esto el sentenciador lo que en realidad había alegado el recurrente, se observa:

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, invoca el principio de que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, así bien, el A-quo se atuvo al alegato esgrimido por el recurrente en esa instancia, pero conociendo del derecho este tiene la capacidad de verificar cuáles son los posibles vicios en los que pueda incurrir la resolución recurrida, señalando en su sentencia que la misma efectivamente se encontraba viciada, más no con el vicio invocado por la recurrente sino por otro, por el de falso supuesto, por tanto, visto que el sentenciador no vulneró lo previsto en el artículo in examine, y siendo su actuación ajustada a derecho se desecha la denuncia alegada, y así se decide.

Alegaron los apelantes que la recurrida asentó que efectivamente hubo una experticia pero que la misma careció de motivos, lo que significa otro error, asimilando ilegalmente la carencia de motivos en la experticia con la falta de motivos de la Resolución

Esta Corte observa que el A-quo en su sentencia aludió a que el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato, sobre la cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, no aparecen las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, que tampoco contenía referencia a los elementos de obligatorio análisis, cuya mención expresa resulta esencial en la configuración del contenido del acto administrativo además de indicar su incidencia en la respectiva valoración.

Por lo anterior, el Tribunal A-quo, consideró que estando fundamentada la Resolución recurrida en el avalúo practicado por la aludida Dirección y habiendo demostrado que el mismo no se ajusta a los parámetros previstos en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, la Resolución recurrida se encontraba incursa en el vicio de falso supuesto y en consecuencia declaró su nulidad.

De lo anterior, observa esta instancia, que el A-quo no confundió la falta de aplicación de las normas in comento en el avalúo emitido por el órgano administrativo, con la falta de motivación de la Resolución, es más, en la recurrida no se hace mención a que la Resolución inquilinaria estuviese inmotivada, por el contrario, hace expreso señalamiento que la misma se fundamentó, es decir, basó su motivación en la aludida experticia, pero que por haber sido el avalúo dictado en disconformidad con las leyes, la Resolución debía ser nula, en consecuencia, se desechan los alegatos esgrimidos, y así se decide.

Alegan los apelantes que el avalúo elaborado por ante el A-quo, no identificó la zonificación exacta del inmueble, incumpliendo con lo previsto en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento.

Esta Corte observa que el A-quo para el restablecimiento de la situación jurídica infringida procedió a fijar el canon de arrendamiento con base al valor estimado en la prueba de experticia evacuada por ante esa instancia, por cuanto y con vista a la oportunidad que se le otorgó a la parte contraria para manifestar su disconformidad con la prueba de experticia promovida por ante esa instancia, ésta no lo hizo. A este respecto, el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil establece:

“En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalara con brevedad y precisión. El Juez si estimara fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días” (Negrillas de la Corte).

La norma transcrita, permite que en el mismo día de presentación de la experticia o dentro de los 3 días siguientes, cualquiera de las partes le soliciten al Juez que ordene a los expertos ampliar o aclarar la misma. En el presente caso, tal y como se evidencia de los autos el informe de avalúo fue consignado por los expertos en fecha 15 de marzo de 2000, sin que se haya solicitado ampliación o aclaratoria de la misma. Por otra parte, esta Corte observa que la experticia evacuada por ante el A-quo se realizó conforme a las previsiones de la legislación especial inquilinaria y a las normas procesales vigentes, por tanto se determina que la misma tiene pleno valor probatorio, y se reitera que en la oportunidad de que disponía la parte contraria para manifestar su disconformidad con la prueba de experticia promovida por ante el A-quo, ésta no lo hizo y tampoco promovió una en esta instancia, por tanto se desestima la denuncia, y así se decide.

En lo que respecta a la denuncia de los apelantes referente a que la sentencia del A-quo está viciada de inmotivación, careciendo de precisión, y sin especificar si el vicio de la Resolución inquilinaria es por el incumplimiento de los requisitos procesales o por la falta de motivación en la experticia, se observa que según se desprende de la sentencia apelada, el Juez estableció en primer lugar los hechos, ajustándolos a las pruebas promovidas y evacuadas en el curso del procedimiento, y en tal sentido una vez analizada la experticia y habiéndola considerado evacuada conforme a las previsiones de la legislación especial inquilinaria y a las normas procesales vigentes, determinó que la misma tenía pleno valor probatorio y en consecuencia, basándose en su resultado llegó a la conclusión de que la Resolución impugnada se encontraba viciada de ilegalidad por cuanto la misma se fundamentaba en un avalúo efectuado por el órgano administrativo, que no señaló los elementos de juicio que la Administración consideró, los cuales la Ley obliga a evaluar, por tanto la sentencia recurrida no incurre en el mencionado vicio de inmotivación, ya que además adecuó éstos hechos a los preceptos legales que rigen en la materia, como se expresó anteriormente.

Así las cosas, mal podría considerarse que el A-quo incurrió en el prenombrado vicio, en ninguna de sus modalidades por cuanto no hay falta absoluta de motivos, como quedó establecido, la motivación surgió producto de razonamientos que revelan el estudio de la litis, de las pruebas suministradas por las partes y de los hechos planteados por éstas, en consecuencia se desestima este alegato, y así se declara.

En cuanto a la denuncia de violación de los artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 79 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, al pronunciar el A-quo su sentencia bajo la vigencia de ambas, y fijar ésta el monto del canon de arrendamiento, siendo esto una prohibición expresa contenida en el último artículo de los mencionados, se reitera el criterio establecido en el fallo dictado por esta Corte en fecha 22 de mayo de 2001 (expediente N° 00-22845, caso: MARÍA MERCEDES CASTRO DE MARTÍN Vs. DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO), en el cual se efectúo un profundo análisis acerca del alcance del poder del Juez contencioso administrativo para restablecer las situaciones jurídicas lesionadas por la actividad administrativa y la contrariedad que revestiría la aplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que excluye la posibilidad de dictar un pronunciamiento acerca del restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada –en casos como el de autos- procediendo a la fijación de un canon máximo de arrendamiento, que contrario a lo que dispone dicha norma, sí se corresponde con los poderes propios del Juez contencioso administrativo.

Es así como en el mencionado fallo entre otras precisiones se dispuso lo
siguiente:

“(…)
Visto lo anterior, resta por determinar si, de acuerdo con las conclusiones anteriormente señaladas, es válido afirmar que entre los poderes del Juez se encuentra el de fijar el canon máximo de arrendamiento de un inmueble sometido a la regulación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto considera la Corte que la fijación de este canon máximo de arrendamiento, se realiza actualmente, tal como se realizaba bajo la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres (artículo 5 de la Ley derogada), a través de un proceso técnico concreto, estipulado por la normativa legal aplicable. Así el canon máximo de arrendamiento, es el producto de aplicar una tasa de rentabilidad anual prefijada, al valor del inmueble (Cfr.: artículo 29 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Al mismo tiempo, la valoración del inmueble debe realizarse a través de la aplicación de los criterios previamente establecidos en la Ley (Cfr.: artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres derogada y artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

Lo anterior es evidencia de que la Ley no ha otorgado en este caso a la Administración, un abanico de posibles soluciones –todas ellas válidas- que aplicar, con el fin de seleccionar la que en cada caso se considere conveniente al interés general. Por el contrario, como resultado de la aplicación de los criterios legales, uno y sólo uno, será el canon máximo de arrendamiento que de acuerdo con la Ley, corresponde a un determinado inmueble. Que la determinación de ese canon derive de la aplicación de precisos criterios técnicos es indiferente, al final, el resultado del proceso técnico de determinación del canon aplicable –si los lineamientos de la Ley han sido correctamente utilizados- debe ser respetado por la propia Administración. La objetividad de este proceso técnico para la determinación del canon máximo de arrendamiento es lo que permite, precisamente, su control por parte del Juez contencioso administrativo, quien por ello puede valorar en cada caso la correcta aplicación de los criterios normativos y determinar, así, la ‘legalidad’ de la fijación hecha por la Administración.

Lo anterior, a la luz de los principios expuestos previamente en este mismo fallo, permite afirmar que, si así lo solicita el recurrente y siempre que existan en el expediente elementos de convicción suficientes, a la luz de lo dispuesto por el artículo 259 del vigente Texto Constitucional, así como de acuerdo con lo que en su momento dispuso el artículo 206 de la Constitución de 1961, en la competencia del juez contencioso administrativo para restablecer la situación jurídica subjetiva lesionada por la actividad de la Administración, queda comprendida la potestad para fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles que se encontraban sujetos a la Ley de Regulación de Alquileres y que hoy en día se rigen por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo ello cuando se haya declarado la nulidad del acto dictado por el órgano regulador.

Con vista en todo lo anteriormente expuesto, considera la Corte que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es contraria a expresas disposiciones constitucionales ya que, en primer lugar, restringe los poderes propios del Juez contencioso administrativo (al impedirle fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles), en contradicción con lo establecido en el artículo 259 de la Constitución, y además porque limita indebidamente el derecho de los particulares de acceder a los órganos de administración de justicia (al restringir las pretensiones que pueden ser deducidas en el proceso contencioso administrativo inquilinario), y en consecuencia, limita indebidamente el derecho de los interesados a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, tal como ha sido reconocido por el artículo 26 de la Constitución.

Por resultar evidente, de acuerdo con las razones antes expuestas, la incompatibilidad entre la constitución y la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera esta Corte que es un deber, de conformidad con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 334 de la Constitución, aplicar preferentemente las normas del Texto Fundamental en el presente caso, y concretamente, disponer la aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los artículos 259 y 26 de la Constitución, y en consecuencia, desaplicar para el caso de autos, la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. (Negrillas de esta sentencia).

Por lo antes expuesto, se desechan los vicios formulados por los apelantes y se confirma el fallo apelado. Así se decide.

Siguiendo el criterio citado, el cual se reitera mediante el presente fallo, esta Corte pasa de seguidas, a restablecer la situación jurídica infringida, en consecuencia procede a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor del total del terreno y construcción del inmueble estimado en el informe pericial llevado a efecto por ante el A-quo, el cual arrojó la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (BS. 572.434.073,13), y en cuanto al valor estimado del inmueble de autos constituido por el local sótano, en la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MILLONES DIECIOCHO MIL SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 119.018.062,09).

En relación con el porcentaje aplicable a este monto, es preciso señalar lo siguiente:

De acuerdo con lo previsto en el artículo 24 de Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:

“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicaran desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso (…)”.

En concordancia con el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:

“La Ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularan por la Ley anterior”.

Debe entonces esta Corte, para determinar el porcentaje aplicable al resultado arrojado por la experticia aludida, atender a las premisas de tales normas, lo cual implica revisar la aplicación de la ley procesal en el tiempo y atender a los diversos principios procesales que rigen en la materia, entre los cuales están los siguientes:

1) “Principio de Derecho sustantivo de que los derechos adquiridos deben ser respetados por la nueva ley”, sobre el cual el catedrático RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, ha expuesto, que al tratarse del segundo aspecto contenido en el artículo 9 –ya transcrito-, esto es, la vigencia de los actos procesales ya cumplidos que se efectuaron bajo el imperio de la vieja Ley, éstos “(…) se rigen por ella en cuanto a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimanan. La Corte, siguiendo la doctrina, califica de ‘ultra-actividad’ de la Ley este principio de subsistencia de la norma derogada en la secuela o trascendencia del hecho procesal o acto procesal acaecido o realizado bajo su imperio”.

2) “El principio de la irretroactividad de la Ley, (…) significa en el ámbito del Derecho adjetivo, que las leyes procesales no pueden aplicarse a los procesos cerrados, concluidos, ni pueden interesar estados del proceso que ya han tenido lugar”. (Negrillas de la Corte) (HENRÍQUEZ LA ROCHE, RICARDO: Código de Procedimiento Civil, Tomo I, p.45).

Es así como se observa que, en el caso que nos ocupa se promovió, evacuó y se le dio valor probatorio al informe técnico que resultó de la experticia llevada a cabo por ante el A-quo, en fecha 7 de diciembre de 1999, cuando aún se encontraba vigente la Ley de Regulación de Alquileres, en consecuencia en sintonía con los artículos mencionados y a los principios procesales a los que se hizo alusión, debe entonces aplicarse sobre el valor referido un porcentaje de rentabilidad del 12%, de conformidad con lo previsto en el artículo 1° de la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres, del 2 de enero de 1987, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para fines de vivienda multifamiliar al inmueble descrito anteriormente, en la cantidad QUINCE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 15.472.348,07), distribuida en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE TRESCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (BS. 1.289.362,33), y así se declara.

- III –
DECISIÓN

Por las razones anteriormente expuestas esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1.- SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano Giuseppe Valvo Paglialunga, en su carácter de presidente de la empresa “CALZADOS DR. VIDOR C.A”, arrendataria del local Sótano, asistido por el abogado Gastón Irazabal, contra la sentencia dictada en fecha 29 de septiembre de 2000, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró Con Lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por el abogado Orlando Oquendo Rangel, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “ADMINISTRADORA NAPOLITANO, S.R.L” administradora del inmueble constituido por el Edificio “San Francisco”, ubicado en la avenida Stadium, urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro,. Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital contra la Resolución N° 000164, del 27 de enero de 1999, emanada de la Dirección de Inquilinato del MINISTERIO DEL DESARROLLO URBANO (hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA), mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda calculada a razón del 14,40% anual sobre el valor del inmueble mencionado.

2.- Se CONFIRMA la sentencia apelada.

3.- A los fines de restablecer la situación jurídica infringida en consecuencia se procede a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en el informe pericial llevado a efecto por ante el A-quo, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual distribuida para fines de vivienda multifamiliar del inmueble descrito anteriormente, en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE TRESCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (BS. 1.289.362,33).


Por tratarse de un conflicto entre partes, se condena a la parte recurrente en las costas del juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y en las costas del recurso de apelación a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 eiusdem.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión. Bájese el expediente al Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los ( ) días del mes de de dos mil uno (2001). Años: 191º de la Independencia y 142º de la Federación.

El Presidente,


PERKINS ROCHA CONTRERAS

El Vice-Presidente,


JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Ponente
MAGISTRADAS:


EVELYN MARRERO ORTIZ


LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO


ANA MARÍA RUGGERI COVA


La Secretaria Accidental,


NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ






EXP. Nº 01-24397
JCAB/g