MAGISTRADA PONENTE: ANA MARIA RUGGERI COVA 01-24764 I En fecha 8 de marzo de 2001, la abogada GLORIA PATRICIA GALEANO CARDONA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.299, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA ROXI S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 49, Tomo 56-A Pro, el 27 de noviembre de 1987, apeló la sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2001, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, que declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto por la referida sociedad mercantil contra la Resolución N° 000886, de fecha 6 de julio de 1999, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO (hoy Ministerio de Infraestructura), mediante la cual se resolvió revocar el auto de admisión de la solicitud de derecho de preferencia. Oída la apelación en ambos efectos, se remitió el expediente a esta Corte, donde se dio por recibido el día 26 de marzo de 2001. En fecha 28 de marzo de 2001, se dio cuenta la Corte, se designó ponente a la Magistrada Ana María Ruggeri Cova, y se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa. El 25 de abril de 2001, la parte apelante consignó el escrito de fundamentación de la apelación, y el 2 de mayo del mismo año, comenzó la relación de la causa. El día 8 de mayo de 2001, el abogado Pedro Yetse Beirutti Argüello, apoderado de la sociedad mercantil Cadenas de Tiendas Venezolanas CATIVEN S.A, (anteriormente CADA), en su condición de propietario del inmueble objeto de la solicitud de derecho de preferencia, consignó escrito de oposición a la fundamentación de la apelación. El día 16 de mayo de 2001, comenzó el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas, en donde ambas partes consignaron sus escritos. En fecha 6 de junio de 2001, se acordó pasar el expediente al Juzgado de Sustanciación a los fines de que se pronunciara sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes. Al respecto, el Juzgado de Sustanciación expreso que “no tiene materia sobre la cual pronunciarse”. En fecha 11 de julio de 2001, se dio cuenta a la Corte y, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para que tenga lugar el acto de informes. El 7 de agosto de 2001, oportunidad fijada para el acto de informes se dejó constancia que sólo la parte apelante consignó escrito de informes. En esa misma fecha se dijo “VISTOS”. El 8 de agosto de 2001, se pasó el expediente a la Magistrada ponente. Realizada la lectura individual de las actas que conforman el expediente, de conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, pasa esta Corte a decidir con base en las siguientes consideraciones: II ANTECEDENTES En fecha 7 de enero de 2000, la sociedad mercantil Distribuidora Roxi S.R.L., interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución N° 000886, de fecha 6 de julio de 1999, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano (hoy Ministerio de Infraestructura), mediante la cual se “resuelve revocar el auto de admisión de fecha 15 de julio de 1998” de la solicitud de derecho de preferencia intentado por la recurrente de un espacio que forma parte del local comercial de la sucursal del supermercado CADA, ubicado en Parque Central, en la Avenida Lecuna de la ciudad de Caracas. Fundamentó la parte recurrente su recurso de nulidad, en los siguientes aspectos: Denunció que la Resolución impugnada, incurre en el error de la interpretación del contrato, y de la violación de la ley, debido a que el último contrato suscrito es susceptible de nulidad relativa, específicamente en la Cláusula relacionada con la duración del contrato. Así mismo, sostiene que el contrato de “concesión” suscrito en fecha 14 de noviembre de 1997, tiene plena vigencia ya que es un contrato a tiempo indeterminado, en función de la irrenunciabilidad que comporta el artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres. Alegó que, al conciliar los fundamentos de hecho con la base legal, se tiene que hubo un fraude a la Ley por parte de la accionada cuando concibió como contratos de concesión lo que en verdad son contratos de arrendamiento, por otra parte, al desmejorar la condición de Distribuidora Roxi S.R.L., como arrendatario a tiempo indeterminado, se violó la disposición contenida en el artículo 18 mencionado supra. Agregó que existe una falta de análisis y silencio de las pruebas aportadas por la accionante, es así como alude, que el acto administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución recurrida, fue dictada sin que se hiciera un análisis de los contratos y recibos por pago de “canon de alquiler” correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 1998, anexados a la solicitud de derecho de preferencia, de lo que emerge la existencia de un vicio de procedimiento que hace anulable la Resolución mencionada. En consecuencia, solicitó sea declarada la nulidad del acto administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución N° 000886, de fecha 6 de julio de 1999, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano (hoy del Ministerio de Infraestructura). III DEL FALLO APELADO El Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2001, declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto contra la Resolución N° 000886, de fecha 6 de julio de 1999, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano (hoy Ministerio de Infraestructura). Fundamentó el a quo su fallo en los siguientes términos: Argumentó que, una vez revisados los documentos que cursan en autos, observó sólo contratos de concesión, que fueron prorrogados en el tiempo y que no puede deducirse que en el ánimo o voluntad de los contratantes estuvo la de modificar la naturaleza misma del contrato, ello en virtud que el objeto del contrato sólo estuvo referido a ceder, en principio, un área o espacio de catorce metros cuadrados (14 m2) y posteriormente, se cede, mayor área, es decir, veinticinco metros cuadrados (25 m2), la cual sería utilizada por el cesionario para la explotación de su comercio. En este sentido, durante la relación contractual, no emerge elemento alguno de los cuales pueda deducirse que el contrato estuvo referido a un contrato de arrendamiento de aquellos donde puedan emerger derecho de preferencia alguno, por lo tanto, al actuar la Administración como lo hizo, revocando el acto de admisión dictado por ella misma y negar la admisión de la solicitud de derecho de preferencia, su actuación estuvo ajustada a derecho. IV FUNDAMENTACION DE LA APELACION La apoderada judicial de la parte recurrente fundamentó su apelación, sosteniendo que existen los siguientes vicios en la sentencia emitida por el a quo: Primero, falta de análisis y silencio de las pruebas aportadas por la accionante, en este sentido los jueces tienen la obligación de analizar y concatenar todas las pruebas que consten en los autos, a fin de determinar la verdad procesal, independientemente que la prueba sea inocua, ilegal o impertinente, el sentenciador debe estudiarla. En el caso de autos, los recibos aportados por la recurrente, en los cuales se señala el motivo por el cual se emitieron, no fueron valorados por el a quo, en consecuencia, se quebrantó lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 509 y 12 eiusdem, por lo que, a juicio de la apelante, el vicio denunciado constituye un defecto de forma del fallo, el cual acarrea la nulidad de la sentencia apelada. En segundo lugar, denuncia el error en la interpretación del contrato y de la violación de la ley, sostiene que el último de los contratos suscritos es susceptible de nulidad relativa, específicamente en la Cláusula relacionada con la duración del contrato. Consiguientemente, el contrato de concesión suscrito el 14 de noviembre de 1997, tiene plena vigencia en cuanto a que es un contrato a tiempo indeterminado, en función de la irrenunciabilidad que comporta el artículo 7 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Prosigue señalando, que al conciliar los fundamentos de hecho con la base legal, se tiene que los contratos que se denominaron de concesión en verdad son contratos de arrendamiento, por otra parte al desmejorar la condición de Distribuidora Roxi S.R.L, como arrendataria a tiempo indeterminado, se viola la disposición contenida en el referido artículo 7. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Corresponde a esta Corte pronunciarse sobre la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la sociedad mercantil Distribuidora Roxi S.R.L. de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 5 de marzo de 2001, que declaró sin lugar el recurso de nulidad incoado por la referida empresa y, al respecto se observa: Alegó en su escrito de formalización la apelante que, existe una falta de análisis y silencio de las pruebas aportadas por la recurrente – recibos de pagos de “canon de alquiler” correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 1998 -, ya que las mismas no fueron valoradas por el a quo, en consecuencia, se quebranta lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 509 y 12 eiusdem. Denunció, de igual forma la apelante que, existe un error en la interpretación del contrato y violación de la ley, sostiene que el último de los contratos suscritos es susceptible de nulidad relativa, específicamente en la Cláusula relacionada con la duración del contrato. Asimismo señala que, al conciliar los fundamentos de hecho con la base legal, se tiene que los contratos que se denominaron de concesión en verdad son contratos de arrendamiento, por otra parte al desmejorar la condición de Distribuidora Roxi S.R.L, como arrendataria a tiempo indeterminado, se viola la disposición contenida en el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta Corte para decidir, observa en cuanto al vicio de silencio de pruebas, que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 21 de junio de 2000 (caso: Farvenca Acarigua C.A. vs. Farmacia Cleary C.A.) asentó que anteriormente “bastaba que se observare el silencio total o parcial con relación a determinada prueba para que se produjera la demolición del fallo recurrido con la consecuente reposición al estado de dictar nueva sentencia, independientemente de la importancia o banalidad de la prueba silenciada en la dispositiva del fallo fulminado de nulidad(…) Lógicamente, es fácil comprender que, en esas condiciones, se podía producir una nulidad innecesaria, desde luego que, era posible que la prueba silenciada en nada pudiera influir para sentenciar de otra manera(…)” Continúa afirmando el fallo en cuestión que “una vez vigente la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuyos artículos 257 y 26 consagran el proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, en el que debe privar la simplificación y eficacia de los trámites, donde no haya dilaciones indebidas ni reposiciones inútiles(…) sólo podrá tener conocimiento de estos extremos si la denuncia (…) de violación de las respectivas normas relativas a la apreciación y carga de la prueba, así como las referidas al establecimiento o valoración de las pruebas, adquiera suma importancia, ya que permita precisar el servicio, la necesidad o la conveniencia de la prueba en la resolución de la pretensión contenciosa(…) En consecuencia de lo anterior, es que desaparece el silencio de prueba como especie de falta de motivación.” Este criterio, ha sido ratificado por la Sala en sentencia fecha 5 de abril de 2001, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, al dejar sentado que cuando “3) La prueba que no fue analizada se refiere a hechos que resultaron establecidos por el juez, con disposición a otra prueba que por disposición legal tiene mayor eficacia probatoria... existe una razón de derecho que impide el examen de la prueba, lo cual pone manifiesto su ineficacia probatoria y, por ende, la imposibilidad de influir de forma determinante en el dispositivo del fallo...” Ello así, entiende esta Corte, con base al criterio expuesto, que el silencio de prueba no se configura si el juez no valora una de las pruebas aportadas a los autos, sí al omitir tal valoración, no hay incidencia determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber valorado tal prueba el resultado arrojado en el dispositivo hubiere sido el mismo que se produjo. De tal manera, que no sería procedente alegar, que el juez incurrió en el vicio del silencio de pruebas sustentado en que la falta de análisis de las pruebas, constituye el vicio de inmotivación, tal como fue alegado en el caso de autos, según lo previsto en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 12 y 509 eiusdem, ya que el análisis, de la prueba silenciada, por parte de esta Alzada sería innecesaria sí su valoración no incide en el resultado final de la dispositiva de la sentencia. Lo contrario, implicaría contrariar los mandatos de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagrados en sus artículos 26 y 257, los cuales son a tenor de lo siguiente: “Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos y difusos, a la tutela efectiva de los mismo y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles” “Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.” (Negrillas de esta Corte) Ahora bien, con base en las anteriores consideraciones, esta Corte pasa a pronunciarse acerca de la incidencia de las pruebas denunciadas como silenciadas por el a quo, en la dispositiva del fallo: Al respecto, se observa que la apelante alegó que el a quo no se pronuncio sobre las pruebas aportadas por ella en esa instancia, a saber recibos de pago de “canon de alquiler” correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 1998, asimismo, la apelante denunció el error de interpretación del contrato, ya que el contrato que se denominó de “concesión”, es en realidad un contrato de arrendamiento. En este sentido, considera esta Corte que, si bien es cierto que en el presente caso, se trata de contratos de concesión consistentes en ceder un espacio físico que forman parte de todo un inmueble, del cual es propietario la empresa Cadenas de Tiendas Venezolanas (CATIVEN), no es menos cierto que el pago por dicha cesión de espacio también era efectivo entra las partes, por lo que cabe decir, que el espíritu y razón de la cesión del espacio está dado en virtud del concepto de arrendar, sólo que no es la totalidad del inmueble, sino un espacio de éste, espacio que también tiene su propietario, ya mencionado. En virtud de lo expuesto anteriormente esta Corte difiere del criterio explanado por el a quo, en su sentencia cuando alude que, durante la relación contractual, no emerge elemento alguno de los cuales pueda deducirse que el contrato estuvo referido a un contrato de arrendamiento de aquellos donde puedan emerger derecho de preferencia alguno, considera esta Corte que el propósito principal estuvo dirigido a efectuar un arrendamiento como se deduce de los contratos de concesión, así también, podemos observar en las facturas cursantes a los folios 2 al 4 emitidas por CATIVEN, el nombre de canon de arrendamiento, nombre que se asignó para el pago de la cesión, esto ratifica que si emergen elementos para deducir que el contrato estuvo referido al concepto de arrendamiento, y así se declara. No obstante lo anterior, es preciso señalar que el derecho de preferencia versa sobre un espacio que forma parte del “local comercial” de la sucursal del supermercado CADA, ubicado en Parque Central, siendo ello así, resulta oportuno reiterar el criterio acogido por esta Corte, según el cual la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia) en sentencia de fecha 7 de agosto de 1997 asentó lo siguiente: “(…) la interpretación del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, no puede ser otro sino en el sentido de limitar su ámbito a los inmuebles dedicados a habitación, con lo cual se excluyen las situaciones como la presente en la cual el objeto del contrato es un local destinado al comercio. En efecto, el Decreto Legislativo, (…) no puede regular los contratos de alquiler que versen sobre inmuebles que no estén destinados ha (sic) vivienda (…) El elemento social, al que indudablemente respondió la regulación del Decreto Legislativo, no abarca obviamente las regulaciones de locales comerciales”. (caso: Administradora “Las Vegas S.R.L.” Agencia de Loterías “Las Vegas C.A.”) En aplicación del criterio ut supra, esta Corte observa que tratándose el presente caso, de un espacio de un local destinado a uso comercial, éste escapa a la aplicación de las normas referidas al derecho de preferencia, las cuales se encuentran contenidas tanto en el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres como en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, por lo tanto, se encuentra totalmente excluida la posibilidad de que los inmuebles cuyo uso sea destinado al establecimiento de un fondo de comercio, sean regulados por la normativa inquilinaria en referencia y, así se declara. Por lo tanto, es fácilmente discernible que el dispositivo del fallo no hubiera cambiado al haber sido valoradas tales pruebas, es por ello que no puede haberse violentado lo establecido en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 12 y 509 eiusdem, por lo tanto, esta Corte desestima tales alegatos y, así se declara. En consecuencia, esta Corte en cumplimiento de los preceptos anteriormente expuestos y con el ánimo de remediar las reposiciones inútiles, evitar mayores retardos procesales y garantizar un debido proceso en el que las partes no frustren su derecho a obtener una pronta y expedita justicia, declara sin lugar la apelación y, en consecuencia confirma el fallo dictado por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en fecha 5 de marzo de 2001, con las motivaciones expuestas anteriormente. Así se decide. VI DECISION Por las razones anteriormente expuestas esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada Gloria Patricia Galeano Cardona, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA ROXI S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 49, Tomo 56-A Pro, en fecha 27 de noviembre de 1987, contra la sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2001, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, que declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto contra la Resolución N° 000886, de fecha 6 de julio de 1999, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, (hoy Ministerio de Infraestructura), que revocó el auto de admisión de la solicitud de derecho de preferencia. En consecuencia: 2. CONFIRMA el fallo apelado con diferente motivación. Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Tribunal de Origen y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los________________( ) días del mes de__________________ de dos mil uno (2001). Años: 191º de la Independencia y 142º de la Federación. El Presidente, PERKINS ROCHA CONTRERAS El Vicepresidente, JUAN CARLOS APITZ BARBERA Las Magistradas EVELYN MARRERO ORTIZ LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO ANA MARIA RUGGERI COVA Ponente La Secretaria Accidental, NAYIBE ROSALES MARTINEZ Exp. 01-24764. AMRC/ala.