MAGISTRADA PONENTE: EVELYN MARRERO ORTIZ En fecha 21 de octubre de 2001, se recibió en esta Corte el Oficio N° 01-8942 del 15 de mayo 2001, emanado del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual se remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado WERNE ROSALES URDANETA, inscrito en el INPREABOGADO bajo los N° 22.786, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TROCADERO S.A., domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 21, Tomo 126-A Sdo., contra la Resolución N° 2278 de fecha 21 de diciembre de 1998, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio e industria del inmueble propiedad de los mencionada Sociedad Mercantil, constituido por el Edificio “OLIMPO”, situado en la Calle Cuba de la Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Federal, ahora Distrito Capital, en la cantidad de Dos Millones Trescientos Ochenta y Cinco Mil Novecientos Siete Bolívares sin céntimos (Bs. 2.385.907,oo). La remisión se efectuó por haber sido oída en ambos efectos las apelación ejercida por la abogada ESTELA OSORIO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 28.594, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano ROBERTO ESTEBAN OSORIO, venezolano, de este domicilio y portador de la cédula de identidad N° 783.828, en su condición de arrendatario del apartamento N° 20 del referido inmueble, contra la sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2001, por el mencionado Juzgado, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto y restableció la situación jurídica infringida. En fecha 23 de mayo de 2001 se dio cuenta a la Corte y, por auto de esta misma fecha, se designó ponente a la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ, fijándose el décimo día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa. El 6 de junio del mismo año, la representación de la parte apelante, presentó Escrito de Fundamentación de la Apelación. En fecha 19 de junio de 2001 comenzó la relación de la causa. En fecha 17 de julio del mismo año, la abogada ESTELA OSORIO actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte apelante, consignó su Escrito de Promoción de Pruebas. Juramentadas las nuevas autoridades directivas el 29 de enero de 2001, se ratificó ponente a la Magistrada que con tal carácter suscribe la decisión. El 13 de marzo de 2001, oportunidad fijada para que tuviese lugar el Acto de Informes, la Corte dejó constancia de la comparecencia de la representante de la parte apelante y de la presentación de su Escrito de Informes. En esa misma fecha la Corte dijo “Vistos”. Realizado el estudio del expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones: I ANTECEDENTES En fecha 30 de octubre de 1998, el ciudadano Alejandro Sosa, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Inversiones Trocadero S.A., asistido por el abogado Werne Rosales Urdaneta, solicitó ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, de conformidad con el artículo 1° de la Ley de Regulación de Alquileres, la regulación del inmueble propiedad de dicha Sociedad mercantil, ubicado en la Calle Cuba de la Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Federal, ahora Distrito Capital. Mediante Resolución N° 2278 de fecha 21 de diciembre de 1998, la mencionada Dirección de Inquilinato fijó como canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble de autos, la cantidad de Dos Millones Trescientos Ochenta y Cinco Mil Novecientos Siete Bolívares sin Céntimos (Bs. 2.385.907,oo). En fecha 3 de febrero de 2000, el abogado Werne Rosales Urdaneta, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad propietaria del referido inmueble, interpuso por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo antes mencionado, aduciendo la violación del artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres por parte de la Resolución impugnada, en concordancia con el ordinal 1° del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, bajo el alegato de que el avalúo practicado por la Sala Técnica de la Dirección de Inquilinato carece de fundamento legal. Igualmente, denunció, que se infringió lo establecido en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, por cuanto el avalúo que sirvió de base al Ente administrativo para dictar el acto recurrido, no se ajusta a los elementos exigidos por dichos artículos para efectuar la fijación del canon. Aduce, que al ser el avalúo practicado por el Organismo regulador una verdadera experticia, tal como lo señala el artículo 58 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ha debido observarse las disposiciones consagradas en los artículos 1.422 y siguientes del Código Civil y 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, regulación que, a su decir, ha sido obviada. Afirma que, al no ajustarse la experticia a las normas legales y sublegales que reglamentan la actuación del perito, y constituirse dicho avalúo en la causa del acto administrativo regulatorio, se configura el vicio de “causa falsa” en la Resolución impugnada, produciendo como consecuencia la nulidad del acto administrativo de acuerdo a lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 19 la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto la regulación de alquileres dictada no se ajusta a los valores del mercado o precios medios a los que se refiere el artículo 6 de la Ley Orgánica de Regulación de Alquileres, ni observa los parámetros establecidos en el artículo 26 del reglamento. En orden a lo anterior, solicita la nulidad de la Resolución impugnada, y se restablezca la situación jurídica subjetiva lesionada. II DEL FALLO APELADO Mediante sentencia de fecha 5 de marzo de 2001, Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto y fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vicienda y comercio en la cantidad de Cinco Millones Setecientos veinticuatro Mil Noventa y Ocho Bolívares con Trece Céntimos (Bs. 5.724.098,13). Fundamentó su decisión en las siguientes consideraciones: “ ANALISIS (sic) DE LA IMPUGNACIÓN El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de las áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor del inmueble. No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio consideradas por la administración por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar, las cuales por tanto deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido. Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a os folios 92 al 132, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos antes referidos. Dicho inmueble está descrito en el informe pericial inserto a los folios 92 al 132, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos antes referidos. Dicho inmueble está descrito en el informe objeto del avalúo y los factores de su localización, la tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares. Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescriben los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, para su realización. RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA Conforme a los artículos 131 y 181 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y respecto a la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica lesionada, se observa: Analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar canon de arrenadamiento máximo mensual con base al valor estimado en la misma el cual monta a la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS NUEVE MIL OCHOCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON VENTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 572.409.813,28), sobre este valor se aplica un porcentaje anual del 12,00%, de conformidad con el artículo 5 de la ley de Regulación de Alquileres, Resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para fines de vivienda y comercio la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS VEINTICUATRO MIL NOVENTA Y OCHO BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 5.724.098,13) distribuidos mas (sic) adelante entre las distintas dependencias del inmueble; y para el apartamento N° 20, se fijó un valor estimado en base en la misma el cual monta a la cantidad de VEINTICINCO MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 25.534.051,67), sobre este valor se aplica un porcentaje anual de 12,00%, de conformidad con el artículo 5 de la Ley de Regulación de Alquileres, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para fines de vivienda, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 255.340,52). Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: Se declara la nulidad de la resolución (sic) No. 002278, de fecha 21de diciembre de 1.998, emanada de la Dirección de Inquilinato del ministerio de desarrollo Urbano, ahora Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó canon de arrendamiento máximo para fines de comercio y vivienda al inmueble denominado Edificio OLIMPO ubicado en Calle Cuba de la Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, de esta ciudad, (sic) SEGUNDO: A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado se fija el inmueble antes citadocanon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al apartamento N°. 20 del inmueble identificado, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 5.274.098,13), distribuidos de la siguiente manera: DISTRIBUCION LOCAL A Bs. 330.481,23 LOCAL B Bs. 279.469,79 LOCALES C Y D (UNIDOS) Bs. 874.347, 22 PATIOS CUBIERTOS Bs. 236.842,46 PATIO DESCUBIERTO Bs. 57.060,15 TOTAL Bs. 1.168.249,83 CONSERJERÍA Bs. 68.359,22 PATIO CUBIERTO Bs. 8.293,10 TOTAL Bs. 76.652,32 APARTAMENTOS N°. 10, 30 Y 40 Bs. 256,139,13 C/U Bs. 768.417,39 APARTAMENTOS N°. 11, 21, 31 Y 41 Bs. 261.506,65 C/U Bs. 1.046.026,60 APARTAMENTOS N° 12, 22, 32, 42 Y 51 A Bs. 335.707,11 Bs. 1.678.535,57 APARTAMENTO 50 Bs. 330.444,41 TERRAZA CUBIERTA Bs. 21.398,04 TERRAZA DESCUBIERTA Bs. 24.422,95 TOTAL Bs. 372.265,40 TOTAL RENTA MENSUAL DISTRIBUIDA Bs. 5.724.098,13 TERCERO: Conforme lo exige el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme”. III FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN En fecha 6 de junio de 2001, la abogada Estela Osorio, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano Roberto Esteban Osorio, consignó Escrito de Fundamentación de la Apelación, en el cual señaló lo siguiente: Que en la decisión del 5 de marzo de 2001, el Juzgado A quo que el informe pericial elaborado por los expertos “adolece de vicios (Por su omisión) (sic); sin embargo pese a esta situación, la Ciudadana Juez, le otorga mérito probatorio al informe pericial sin tomar en consideración que la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamentos (sic) contiene una serie de previsiones que regulan minuciosamente los avalúos ... y que deben cumplirse taxativamente”, cuestión no apreciada por el Juzgador en Primera Instancia. Sostiene, que el avalúo realizado omite observar la disposición del Artículo 6, numeral 1, literal b de la Ley de Regulación de Alquileres, que prevé el análisis del valor del terreno al que se encuentra incorporado el inmueble, con base en los precios medios de los últimos 10 años. Expresa, que el peritaje sobre el cual fundamentó su decisión el A quo – a su decir- no tomó en consideración la previsión inserta en el literal “a”, numeral 2 del artículo 6, referente a la apreciación del área de construcción como factor influyente a los fines de la fijación de los cánones de arrendamiento. Indica, que la sentencia recurrida omitió pronunciarse sobre la falsedad de la afirmación que ubica la edad de la construcción en 40 años, cuando, a su decir, la construcción cuenta con 57 años de construcción. Igualmente, indica, que dicha sentencia omitió pronunciarse sobre la imposibilidad de revalorización de una construcción que no ha recibido reparaciones ni mejoras que la justifiquen, tal y como se plasmó en el informe pericial en el que se fundamentó el Juzgador en Primera Instancia para decidir. En orden a lo anterior, solicitó la nulidad de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, de fecha 31 de julio de 2000, con fundamento en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Respecto al Informe Pericial, arguye que éste simplemente realizó comparaciones con otras edificaciones que han sido objeto de enajenación, y no con construcciones objeto de arrendamiento, como era su deber. Igualmente, objeta la actitud asumida por el Juzgador A quo, obviando el espíritu y propósito de la Ley al apreciar el precio de venta del inmueble y no el destino arrendaticio regulado por el dispositivo normativo de la especialidad. Denuncia, la violación del literal “c” del numeral 1 del artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, respecto a que las instalaciones que surten el servicio de agua se encuentran sin mantenimiento, al igual que el resto de las áreas y equipos comunes del inmueble, elementos que –a su decir- contribuyen a la desvalorización del inmueble, hecho no apreciado por el Juzgador. Expresa, que el avalúo obvia pronunciarse sobre la inexistencia de servicios cooperativos, zonas verdes, parque infantiles, jardines de infancia, escuelas, guarderías y piscinas, al igual que de estacionamientos o espacios reservados para el aparcamiento de vehículos, cuestiones estas no analizadas en la sentencia objeto de apelación. Arguye, que el monto del canon de arrendamiento declarado por el A quo excede en un 1.070% respecto al valor del canon que fue declarado en sede administrativa, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, lo cual es evidentemente desproporcionado y “rompe todos los esquemas aceptables en la materia”. Aduce, que en la sentencia impugnada no se realizó un análisis sobre las pruebas que cursan en los antecedentes administrativos anexos al expediente, incurriendo en el vicio de silencio de pruebas, siendo que la sentencia adolece del vicio de incongruencia y, consecuentemente, no se encuentra ajustada a derecho, infringiendo lo preceptuado en los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil. Por todo lo anteriormente expuesto, solicita, que sea declarado con lugar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital y como consecuencia, que sea revocada dicha decisión. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Siendo la oportunidad para decidir acerca de la apelación interpuesta por la parte arrendataria, esta Corte, como punto previo, observa lo siguiente: La parte arrendataria, ocurre ante esta Corte a hacer valer su propio interés, en tanto y en cuanto es el arrendatario del apartamento marcado con el N° 20, que forma parte del inmueble que fue objeto de la regulación de alquileres objeto del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, y ahora apelado ante esta Instancia. De esta manera, considera esta Corte, que el apelante recurre de la sentencia de regulación de alquileres realizada solamente respecto al apartamento número 20, del cual es el arrendatario, ya que mal podría este Órgano Jurisdiccional extender los efectos de la apelación al resto de los arrendatarios que mostraron su conformidad sobre el fallo dictado por el Tribunal A quo al no ejercer su derecho a apelar de dicha sentencia. Así se declara. Precisado el punto anterior, pasa esta Corte a decidir sobre la apelación interpuesta, y, a los efectos, observa: Señala la apelante, como fundamento del recurso de apelación que intenta, que el Informe de Avalúo suscrito por los peritos adolece de vicios de ilegalidad, por cuanto consideran que no se ajustó estrictamente a las previsiones y requisitos dispuestos en la Ley de Regulación de Alquileres, ley especial en la materia, específicamente en su artículo 6, concordado con los artículos 26 y 27 de su Reglamento, tal y como lo señaló en la oportunidad de ejercer la oposición contra el peritaje consignado por los expertos. Por otro lado, denuncia que el Juez debió apreciar los vicios contenidos en dicha experticia y, como consecuencia, desecharla, sin darle el valor probatorio pleno que le asignó. Igualmente, denuncia que el Juez omitió analizar y apreciar la totalidad de las pruebas que constan en el expediente, incluyendo los antecedentes administrativos consignados, incurriendo así en el vicio de silencio de pruebas, con lo cual se vició la sentencia dictada. Al respecto, observa esta Corte, que los alegatos esgrimidos por la parte apelante son susceptibles de ser separados en dos grupos, a saber: i)los argumentos dirigidos a impugnar el informe de avalúo preparado por los expertos designados, referentes al apartamento identificado 20, ocupado por el apelante ; y ii)la denuncia del vicio de silencio de pruebas en el que –afirma- incurrió el A quo, de no valorar debidamente el resto de los elementos probatorios que cursan en autos. Respecto al primer género de denuncias, aduce la representación de la parte apelante, lo siguiente: “Ciudadanos magistrados, el informe impugnado que corre en autos en cuanto el precio del Terreno, no se ajusta a lo establecido en el Artículo 6, numeral 1) literal b) de la Ley de regulación de Alquileres, que prevee (sic) los precios medios de los últimos 10 años. En la experticia se tomo (sic) lo precios de los 10 últimos años. En la experticia se tomó los precios medios de los dos (2) últimos años, promedio que incide en los valores para la determinación y fijación de los alquileres. No es lo mismo realizar un avalúo para determinar el valor de un bien inmueble con el objeto de su comercialización (Compra-venta, hipoteca); que cuando se trata de un avalúo para fijar arrendamiento en el cual, se debe tomar en consideración lo que señala el Legislador en la materia, es decir los precios medios de los últimos diez (10) años y no de los últimos dos (2) años actuales folios 123 al 124”. En conexión a lo anterior, se observa que el dispositivo consagrado en el literal “b” del numeral 1 inserto en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres señala: “Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el Organismo encargado de efectuar la fijación de las pensiones de arrendamiento máximo, deberá tomar en cuenta los siguientes factores: 1) Para determinar el valor del terreno: (...) b) Los precios medios en los últimos diez (10) años”. Observa esta Corte, que el informe de avalúo correspondiente al apartamento 20 del edificio Olimpo, situado con frente a la Avenida Presidente Medina con calle Cuba, de la Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, que cursa en el expediente (folios 115 a 132), respecto a los valores medios de los terrenos en los últimos 10 años, expresó que: “LOS PRECIOS MEDIOS DE TERRENOS EN LOS ÚLTIMOS DIEZ AÑOS. Debido a la imposibilidad de obtención de los valores referenciales de compra y venta de terreno en el sector y zonas aledañas, ya que estos se encuentran ocupados por edificaciones las cuales en su mayoría superan los 10 años, la comisión de expertos procedió a aplicar un correctivo basado en el promedio de los valores de Banco Central de Venezuela, los cuales, expresados en función del mes de febrero de 2000 arrojan un coeficiente de 0,4100”. En conexión a lo anteriormente expresado, observa la Corte que, si bien acierta la parte en señalar que en el cálculo de los valores referenciales apreciados por los expertos, pertenecen únicamente a los años 1997, 1998 y 1999, también es cierto que dicha omisión fue justificada por los peritos bajo el argumento de la imposibilidad material de conocer los valores correspondientes a los años anteriores, por lo cual emplearon un “coeficiente de corrección” con el fin de ajustar dichos valores. Al respecto, considera esta Corte que, aunque aparecen taxativamente regulados en la Ley de Regulación de Alquileres los factores que deben tomarse en cuenta a los efectos de determinar el valor del inmueble objeto de la regulación, la experticia cuestionada subsana debidamente la omisión del requisito establecido en el literal “b”, numeral 1 del artículo 6 de la mencionada Ley, pues la apreciación de los valores de mercado de los inmuebles que sirvieron de patrón fue corregida mediante un “coeficiente de corrección” con el fin de acercar el valor resultante lo más posible al valor real, respetando así el espíritu de la regulación de la especialidad, y salvando una imposibilidad material de obtener los valores deseados, razón por la cual, esta Corte desecha la denuncia. Así se declara. Por otro lado, la representación de la parte apelante, señala que el informe pericial, ni la sentencia apelada tomaron en cuenta que “el área de construcción descrita por el Avalúo encomendado al antiguo Ministerio del Desarrollo Urbano, Dirección de Inquilinato, (Folios 35 al 42) Sala de Avalúos, determina un área de Terreno de Seiscientos sesenta y uno (sic) metros cuadrados con cinco centímetros cuadrados (661,05 m2)”. Además, expresó la parte apelante, que no fue tomada en cuenta la distribución del inmueble en los distintos apartamentos y locales que lo conforman, todo ello en consideración de lo previsto en el literal a, numeral 2 del artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres. La Ley de Regulación de Alquileres, en el literal “a”, numeral 2 del artículo 6, expresa lo siguiente: “ 2) Para determinar el valor de la edificación: a) La magnitud o tamaño de la construcción;”. Al respecto, observa esta Corte, que es evidente del cuerpo de la experticia de avalúo realizada por los peritos que el apartamento 20 del Edificio Olimpo (folios 129 y 130), del cual es arrendatario la parte apelante, se expresa lo siguiente: “ CUADRO DE VALORES-CONSTRUCCIÓN Valor de arranque construcción tipo A 318.746,10 Edad aparente 41,00 Vida útil probable 70,00 Estado mantenimiento 2,00 Area bruta de construcción tipo A 107,50 Area neta de construcción tipo A 93,00 Factor depreciación construcción Tipo A 0,5221 Valor Unitario de contrucción tipo A 166.422,06 Valor Total de construcción tipo A 17.890.371,44 VALOR TOTAL DE CONSTRUCCIÓN 17.890.371,44” (Subrayado de la Corte) Del fragmento del la experticia del avalúo transcrito, se evidencia que fue tomado en cuenta no solamente el área neta de construcción, sino el área bruta de la misma, con lo cual es forzoso para esta Corte desechar el alegato presentado, y así se decide. La representación del apelante, denunció que el avalúo presentado por los peritos designados expresaba que la edificación objeto de dicha experticia, vale decir el Edificio Olimpo, tenía, para el momento, cuarenta y un (41) años de edad de construcción, siendo que “lo real de (sic) cincuenta y siete (57) años de construcción”. Asimismo, expresó que, tomando en cuenta que el promedio de vida de la edificación es de setenta (70) años, “por su antigüedad no puede experimentar un incremento en su valor y menos la magnitud que le asignaron en el Informe Pericial en cuestión”, así como observaciones sobre el estado en que se encuentra el inmueble, lo que -a su juicio- implica una desvalorización del mismo. En cuanto a lo anterior, se observa del fragmento de la experticia transcrita supra, que los expertos le asignaron una edad aparente de cuarenta y un (41) años de edad de construcción al inmueble, lo que está en abierta contradicción con lo alegado por la parte apelante, argumentación que tenía la carga de probar la parte apelante de la sentencia, por cuanto fue quien alegó la presunta discordancia entre lo expresado y la realidad, carga ésta que no fue satisfecha por la parte, pues no aportó la documentación o medio probatorio alguno, ante esta instancia o el Juzgado A quo, que sustentara tal denuncia. Aprecia esta Corte, que ni del cuerpo del expediente sustanciado en la primera instancia, ni ante este Órgano Jurisdiccional, cursa documento alguno que evidencie fehacientemente la edad de construcción del “Edificio Olimpo”, y ni siquiera de los antecedentes administrativos sustanciados por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, y posteriormente, del Ministerio de Desarrollo Urbano. Asimismo, observa esta Corte, que de los dos procedimientos de regulación de alquiler a los que ha sido sometido el “Edificio Olimpo”, constan en el expediente 2 “Informe Técnicos” sobre los cuales se fundamentó la Administración para emitir la decisión de la regulación de alquileres, en el año 1993 el primero (folios 51 al 83 del expediente administrativo), y el año 1998 el segundo de ellos (116 al 133 del expediente administrativo). De dichos Informes técnicos, se evidencia el estado de incertidumbre en que se encontraban los expertos de dicha Dirección General Sectorial, al expresar una asignación de aproximadamente 35 años de edad de construcción al inmueble, en el primero de los informes; y, en el segundo de estos, se señaló que la construcción tenía más de 40 años de edad. Adicionalmente, cursa en el expediente copia fotostática simple del documento registrado en el que consta la compra del “Edificio Olimpo” por parte de la Sociedad Mercantil “Inversora Comberto”, antecesora de la recurrente “Inversiones Trocadero”, en el cual se hace mención incidental al hecho de que la parcela de terreno fue adquirida por la vendedora, en el año de 1953, es decir, 47 años antes de la fecha en la cual se practicó la experticia, y posteriormente se realizó la construcción del inmueble. Dicha venta fue realizada en el año 1968, vale decir, 32 años antes de la fecha en la cual fue realizada la experticia. De acuerdo a lo anterior, a falta de pruebas que evidencien un hecho distinto, considera esta Corte verosímil la apreciación realizada por los expertos en el Informe de Avalúo, en consecuencia, desestima el alegato del apelante. Así se decide. Asimismo, observa esta Corte, que es inexacta la apreciación de la representación del apelante, en cuanto a que por la antigüedad del inmueble, o puede experimentar un aumento de su valor. Si bien es cierto que el aumento del valor de un bien no es un hecho fortuito, y que generalmente sucede a consecuencia de una reparación mayor o una mejora, este aumento de valor se sucede en términos reales, y no en términos nominales, que podrían suceder como efecto de la inflación, devaluación de la moneda, entre otros, y a ese aumento es que se refiere la experticia realizada por los peritos. Por otro lado, en dicho avalúo se toma en cuenta no solamente el aumento de valor nominal en el tiempo, sino que se ha apreciado también la depreciación acumulada hasta el momento, con lo cual pudieron obtener el valor neto del bien inmueble, sobre el cual determinaron el valor arrendaticio del inmueble. Respecto a la denuncia de violación al literal “c”, numeral 1 del artículo 6, de la Ley de Regulación de Alquileres, se observa que dicha previsión señala que: “1)Para determinar el valor del terreno: (...) c)Los servicios Públicos existentes: pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros de similar carácter;” La parte apelante señala que no fue tomado en consideración en el fallo objeto de apelación, el hecho de que las condiciones generales de la edificación no son las más adecuadas, cuestión que –a su juicio- influyen en una mayor desvalorización del Inmueble. Observa esta Corte, que el contenido del literal “c” supra transcrito no regula directamente la situación expresada por el representante de la parte apelante, y que no se encuentra establecido en ninguno de las supuestos obligatorios para la determinación de las pensiones de arrendamiento. Ahora bien, observa esta Corte que la regulación inquilinaria y arrendaticia en general, establece taxativamente los deberes y obligaciones de cada una de las partes, y las reparaciones mayores corresponden, en principio, al arrendador, obligación que puede ser hecha cumplir coactivamente por los Órganos competentes para ello, tanto administrativos como judiciales, pero escapan del thema decidendum planteado ente esta instancia. Así se decide. Respecto a las denuncia de la parte, respecto a la omisión de pronunciamiento de los peritos respecto a la inexistencia de servicios cooperativos, zonas verdes, parques, jardines de infancia, escuelas, estacionamiento, entre otras, en el Informe de Avalúo, de acuerdo a lo previsto en el literal “d”, numeral 2 del artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, en concordancia con el artículo 27 de su reglamento, observa esta Corte que la omisión de pronunciamiento sobre la inexistencia de dichos servicios y áreas comunales no vicia a la experticia, por cuanto su falta de mención se debe simplemente a que dichas facilidades no existen y no fueron tomadas en cuenta para adjudicarle valor al inmueble respectivo, por lo cual mal podrían modificar el quantum de los respectivos montos expresados en el Informe de Avalúo, y, en última instancia, las pensiones de arrendamiento, por lo cual, esta Corte desestima el alegato presentado. Así se declara. En cuanto al segundo género de denuncias, es decir, aquellas que se dirigen a cuestionar la propia sentencia emanada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, de fecha 5 de marzo de 2001, tenemos que el apelante denunció que no se expuso la motivación para acoger “la conclusión del avalúo tan desproporcionado que se le establece al inmueble en cuestión para sus efectos arrendaticios”. Asimismo, denuncia que dicha desproporción entre el valor de la pensión arrendaticia establecida en sede administrativa y en sede judicial representa una desproporción de Un Mil Setenta con veinte por ciento (1.070,20%) Observa esta Corte, que la sentencia objeto de apelación expresó que el avalúo realizado en sede administrativa, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato adolecía de deficiencias notorias, principalmente por no parecer la ponderación de los factores de obligatoria observancia para la fijación del canon de arrendamiento correspondiente a los apartamentos del “Edificio Olimpo”, sino su simple mención, por lo cual la desechó, acogiendo la experticia realizada por los peritos ante esa instancia, previa comprobación de que los extremos legales estaban cubiertos. De acuerdo a lo antes mencionado, se observa que la decisión de desechar el avalúo realizado por la Administración y de acoger el criterio expresado en el informe de los peritos, se encuentra suficientemente motivado, y así se declara. Por otro lado, observa esta Corte, que la Resolución dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en fecha 20 de marzo de 1997, ajustó el canon de arrendamiento del apartamento 20 del “Edificio Olimpo” en la cantidad de Noventa y Tres Mil Bolívares sin céntimos (Bs. 93.000,00); mientras que la sentencia objeto de apelación, fijó dicho canon en Doscientos Cincuenta y Cinco Mil Trescientos Cuarenta Bolívares con Cincuenta con Dos céntimos (Bs. 255.340,52), , fundamentándose en el Informe de Avalúo realizado por los expertos en el mes de abril de 2000, con lo que se evidencia que la diferencia entre un monto y otro, tomando en cuenta el momento en el cual fueron realizados y el resto de las observaciones antes descritas, no corresponden a la desproporción porcentual denunciada por la representación apelante. Así se decide. Por último, denuncia la parte apelante, que el análisis realizado por la Juez A quo omitió la valoración de las pruebas que cursan al expediente administrativo anexo al expediente de la causa, incurriendo así en el vicio de silencio de pruebas, por lo que -a su juicio- la sentencia apelada no se ajusta a derecho. Adicionalmente, denuncia que “la Ciudadana Juez al no apreciar los vicios de que adolece el Informe Pericial de la Sentencia, desvirtúa la verdad y toma una decisión en base a Falsos Supuestos”. Observa esta Corte, que en autos no cursa ningún elemento probatorio, ni en el expediente sustanciado en sede judicial, ni en sede administrativa, que contradiga el Informe de Avalúo presentado por los expertos designados para tal fin, pues solamente cursan en autos un conjunto de copias simples de la documentación sobre la cual se fundamentó el acto administrativo contenido en la Resolución dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, algunas fotografías simples aportadas por el tercero apelante, sin la debida ratificación en juicio por parte del fotógrafo quien las produjo, el Informe Técnico sobre el cual se fundamentó el Avalúo realizado por la mencionada Dirección General Sectorial, y la propia Resolución que contiene el acto administrativo recurrido, por lo cual considera esta Corte que no cursaba en autos prueba alguna, diferente al Informe de Avalúo evacuado durante el procedimiento en primera instancia, y, consecuencialmente, no se evidencia el vicio de silencio de pruebas en el fallo recurrido. Así se declara. Asimismo, evaluado como ha sido el Informe de Avalúo realizado, y considerando infundadas las denuncias realizadas por la representación del tercero apelante, mal podría esta Corte considerar que el tribunal A quo actuó negligentemente al no apreciar vicios que esta instancia considera inexistentes, y que su decisión se encuentra viciada de falso supuesto. Así se declara. Por todo lo anteriormente expuesto, es forzoso para esta Corte declarar sin lugar la apelación presentada por la representación judicial del tercero apelante, y, en consecuencia, confirma el fallo dictado por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Central, en fecha 5 de marzo de 2001. Así se decide. V DECISIÓN Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1. SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada ESTELA OSORIO, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano ROBERTO ESTEBAN OSORIO, antes identificados, en su condición de arrendatario del apartamento N° 20 del referido inmueble, contra la sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2001, por el mencionado Juzgado, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado WERNE ROSALES URDANETA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TROCADERO S.A., ya identificados, contra la Resolución N° 2278 de fecha 21 de diciembre de 1998, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio e industria del inmueble propiedad de los mencionada Sociedad Mercantil, constituido por el Edificio “OLIMPO”, situado en la Calle Cuba de la Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Federal, ahora Distrito Capital, en la cantidad de Dos Millones Trescientos Ochenta y Cinco Mil Novecientos Siete Bolívares sin céntimos (Bs. 2.385.907,oo). 2. CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 5 de marzo de 2001, en todas y cada una de sus partes. Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Tribunal de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ______________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil dos (2002). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación. El Presidente, PERKINS ROCHA CONTRERAS El Vicepresidente, JUAN CARLOS APITZ BARBERA Las Magistradas, EVELYN MARRERO ORTIZ Ponente LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO ANA MARIA RUGGERI COVA La Secretaria, NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ 01-25081 EMO/ 16 Voto Salvado de la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño Quien suscribe, Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, salva su voto por disentir del fallo que antecede el cual declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Estela Osorio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.594, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Roberto Esteban Osorio, titular de la cédula de identidad N° 783.828, contra la sentencia de fecha 5 de marzo de 2001, emanada del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el abogado Werne Rosales Urdaneta, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 22.786, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TROCADERO, S.A., en su carácter de propietaria del inmueble identificado como Edificio Olimpo, ubicado en la Calle Cuba, de la Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, contra la Resolución N° 2278 de fecha 21 de diciembre de 1998, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, que a su vez fijó canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio e industria al referido inmueble, en la cantidad de dos millones trescientos ochenta y cinco mil novecientos siete bolívares (Bs. 2.385.907,00), en consecuencia se confirmó el fallo apelado, ello por las razones que a continuación se señalan: En primer lugar, debe precisarse lo siguiente: La sentencia que antecede, reitera el criterio contenido en la decisión dictada por esta misma Corte, en fecha 22 de mayo de 2001, (expediente: N° 00-22845, caso: María Mercedes Castro de Martín vs. Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano), la cual desaplicó el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al caso concreto, por ser tal norma contraria a expresas disposiciones constitucionales, permitiendo así al juez contencioso administrativo, restablecer la situación jurídica infringida, fijando el canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble en cuestión. No obstante lo anterior, el fallo que antecede realizó unas consideraciones referentes al principio de derecho sustantivo de que los derechos adquiridos deben ser respetados por la nueva Ley; al principio de irrectroactividad de la Ley, en concatenación con los artículos 24 y 9 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, con la finalidad de fijar el canon máximo de arrendamiento mensual, con base a la Ley de Reforma Parcial de Regulación de Alquileres, de fecha 2 de enero de 1987. Ello así, estima quien suscribe, que habiendo sido el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desaplicado en la sentencia de fecha 22 de mayo de 2001, y siendo que el criterio contenido en tal decisión, esta siendo reiterado en el fallo que precede, no obstante haberse fijado el canon máximo de arrendamiento mensual del referido inmueble, de conformidad con la anterior Ley de Reforma Parcial de Regulación de Alquileres, se estima pertinente hacer las siguientes consideraciones: A) De la pretendida contrariedad del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la potestad restablecedora del artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. El artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999), estatuye que: "Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo proceso administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo". El génesis de semejante norma, se encuentra en la preocupación del legislador ante la existencia de una mala práctica forense, agravada a su vez, por una marcada desigualdad procesal. En ese sentido, se advertía una errónea aplicación de lo previsto en el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y del artículo 206 de la Constitución derogada (cuyo equivalente es el artículo 259 de la Constitución vigente); tergiversándose la posibilidad de “(...) disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa”. Así pues, se le imputaba a la mala práctica forense el fijar los cánones máximos de arrendamiento -en sustitución de la Direcciones de Inquilinato- desde el punto de vista jurídico formal: una usurpación de funciones frente a la Administración Pública; una inadecuada sustitución en los criterios y modos de proceder de la Administración y un tergiversado ejercicio de la posibilidad restablecedora de los jueces en lo contencioso administrativo. De allí, la gran preocupación de los actores públicos comprometidos con promulgar una Ley que reformara y modernizara la vetusta y desactualizada legislación inquilinaria en el país. En el pasado, ninguno de los conductores de los Poderes Públicos del país había asumido con valentía -por el costo político inmerso- la reforma del régimen jurídico inquilinario. De suerte tal que, efectuada una reforma sobre la legislación inquilinaria, por la cual se disminuyera la actividad restrictiva de la autonomía de la voluntad de las partes, es decir, minimizando la actividad de las Direcciones de Inquilinato, no podía obviarse, la posibilidad de depurar y sistematizar el único campo de actuación que ahora -con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- tendrían estas Direcciones de Inquilinato (sus competencias quedaron reducidas a fijar y revisar cánones máximos de arrendamiento y, excepcionalmente, imponer sanciones pecuniarias). El tratamiento sobre el problema de los poderes del juez contencioso administrativo no ha sido pacífico tanto en la doctrina y la jurisprudencia patria como comparada y, en especial, en lo que se refiere al contencioso administrativo inquilinario en nuestro país. En el momento actual del desarrollo del contencioso administrativo en general, resulta superada la dogmática por la cual se le consideraba como un procedimiento estrictamente de carácter objetivo, es decir, un procedimiento judicial únicamente destinado a que el juez se limitase a declarar nulo o no un acto dictado por la Administración, en donde sólo tendría cabida la participación de un solo particular recurrente contra un acto público. Así pues, campos tan especializados del Derecho Administrativo -y en particular de policía administrativa- han contribuido a elaborar un replanteamiento en dicha concepción procedimental, admitiendo con mayor fuerza la posibilidad de un contencioso administrativo de carácter “subjetivo” (con diversas partes) y; a su vez, el aspecto que más interesa en este punto, que no es otro que el referido a la posibilidad de que el juez con competencia en lo contencioso administrativo, pueda ordenar dispositivos que excedan la simple y mera declaratoria de nulidad o no de un acto administrativo cuya legalidad se cuestiona. En ese sentido, la jurisprudencia es prolífica en casos sobre los cuales, el juez contencioso administrativo, además de haber declarado la nulidad del acto recurrido, ha optado por hacer buen uso de la posibilidad restablecedora a que se refiere el artículo 131 de Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia (que reprodujo lo previsto en el artículo 206 de la Constitución de 1961, equivalente al artículo 259 de la Constitución de 1999), sin que ello en modo alguno signifique una sustitución en el ejercicio de las competencias privativas o excluyentes de la Administración Pública. Así, por ejemplo: (i) Se declara la nulidad de un acto administrativo denegatorio del registro de una marca comercial y, adicionalmente, se ordena al organismo administrativo que proceda a registrar conforme a lo pautado en la sentencia (caso: Los Fantastikos SPA-C.S.J. del 21 de junio de 1990; caso: Philip Morris Incorporated SPA-C.S.J. del 14 de marzo de 1991). Se trata de actos reglados frente a los cuales el juez contencioso detecta el cumplimiento o no de los requisitos de registro y, dependiendo de ello, advierte una ilegal negativa de registro. En modo alguno, el juez contencioso procede a aplicar la legislación de la propiedad industrial como de suyo, es decir, no emite el acto de registro de marca. (ii) Se declara la nulidad de un acto administrativo de naturaleza electoral, por el cual no se proclamó a un candidato como ganador. Se advierten vicios en las actas de totalización y, a su vez, declarada como ha sido la nulidad del acto cuestionado, se revierten los efectos del mismo, ordenándose a la autoridad administrativa efectuar una nueva proclamación, adjudicación, juramentación y el pago de las cantidades dejadas de percibir por no habérsele permitido ascender al cargo para el cual fue electo (caso: Armando Felipe Melo SPA-C.S.J. del 14 de agosto de 1991). En modo alguno, el juez contencioso se sustituye en el ahora Poder Electoral, procediendo él mismo a proclamar al recurrente. En ese mismo sentido, para el caso en que se ordene la realización de nuevas elecciones, no corresponderá al órgano judicial efectuar u organizar la celebración de las mismas y una nueva totalización. (iii) Se declara la nulidad de un acto por el cual se destituye ilegalmente a un funcionario de un cargo académico o público en general. Se advierten vicios en el acto de destitución. Se declara la nulidad del acto y, a su vez, se ordena la reincorporación del funcionario y el pago de los sueldos dejados de percibir (caso: Freddy Martín Fojas (UNELLEZ), SPA-C.S.J. del 14 de mayo de 1985). En modo alguno el juez se sustituye en la Administración mediante, por ejemplo, que el funcionario es más apto para otro cargo, o que debería de pagársele menos o más; sólo se limita a “retrotraer” o “restablecer” la situación jurídica del funcionario para el momento en que fue ilegalmente separado del cargo; es decir, borra o extingue el acto de la esfera jurídica del particular, como si éste nunca se hubiese dictado. (iv) En similar sentido, diversos casos -ya de cotidiana verificación- como en el cual se declara la nulidad de una negativa de registro del Ministro de Justicia (hoy Interior y Justicia), en el cual SPA-C.S.J. ordena su registro (entre otros casos, el del Banco de Fomento Comercial de Venezuela del 14 de agosto de 1989); también el caso por el cual se declara la nulidad de una Resolución que negaba la explotación de una ruta aérea y, luego de anulada, se ordenó la autorización a la empresa aérea (caso: Avensa del 10 de junio de 1998). Casos en los cuales se declara la nulidad de multas, en cuyo caso, el juez contencioso no procede a fijar cuál debe ser el monto apropiado o no, sólo procede a extinguir el acto considerado como ilegal. (v) En materia urbanística, el juez contencioso administrativo detecta que la negativa de expedir la constancia de que un proyecto cumple con las variables urbanas fundamentales es ilegal, por cuanto, estima que éstas sí se cumplen con el proyecto de obra presentado. En tal caso, el fallo del juez se orienta a ordenar la expedición del acto administrativo reglado. De todos los ejemplos otorgados se desprende que, aún cuando en la dinámica actual del contencioso administrativo exista un replanteamiento en los clásicos límites de los poderes del juez contencioso administrativo, no obstante, tal tendencia no amplía o avala la posibilidad de que un sentenciador usurpe las funciones básicas o inherentes al ejercicio de las competencias públicas atribuidas a un órgano administrativo facultado legalmente; máxime aún, cuando el campo de ejercicio de dicha actividad administrativa se encuentra estrictamente delimitada por la reserva legal, en materias como las que precisamente nos ocupa, cuando se limita el derecho de propiedad mediante la posibilidad que tienen las Direcciones de Inquilinato de regular los cánones máximos de arrendamiento (Subrayado de la Disidente). En este último sentido, la doctrina especializada ha sido conteste y enfática frente a la interrogante (mucho antes de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) ¿Puede un juez contencioso administrativo, sustituirse en la Administración reguladora de alquileres?, respondiendo que: “El juez contencioso administrativo en lo inquilinario no podría fijar cánones de arrendamiento de acuerdo a los avalúos que pudieran aportar los interesados durante la secuela del proceso, pues es esta competencia exclusiva de la esfera administrativa. En estos casos de demostrarse en forma evidente que un acto administrativo en el que se determine un canon arrendaticio, y en el cual no se hubiesen cumplido los requisitos de forma y de fondo de todo acto de esa naturaleza, evidentemente prosperaría su nulidad. (Contreras, Gustavo. “El Contencioso Administrativo Inquilinario”. Pág. 117, Paredes Editores, Caracas 1990). (Subrayado del Voto Disidente). Con lo cual, la labor del juez contencioso administrativo en lo inquilinario, debe quedar circunscrita a la declaratoria de nulidad o no del acto regulatorio de alquileres del cual se recurre en vía judicial, quedando a salvo que de conformidad con el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, el juez contencioso determine los efectos en el tiempo de su decisión, así como también y, -condicionado a los términos de la pretensión del recurrente en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil-, proceda a la condenatoria de sumas de dinero a la Administración y a la reparación de los daños y perjuicios, como también a disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas infringidas, en el sentido restringido de revertir los daños que la ejecución del acto administrativo impongan al particular. Como precisamente sí lo constituiría, la circunstancia de que, habiéndolo expresamente solicitado alguna de las partes, el juez contencioso administrativo en lo inquilinario condene a la parte perdidosa (además de las costas), al reintegro de lo pagado en exceso durante la relación arrendaticia. En ese sentido, cuando un juez con competencia en lo contencioso administrativo arrendaticio, procede a fijar los cánones de arrendamiento, incurre en el vicio de infracción de norma y falso supuesto de derecho, por falsa y errónea aplicación del artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, cuando en su criterio “(…) a los fines de restablecer la situación jurídica infringida (…)”, justifica la fijación del canon de arrendamiento solicitado, tal y como lo expresa el dispositivo del fallo que precede. Al respecto, la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República, ha señalado que dicho vicio se presenta “(…) cuando se realiza la aplicación de una determinada regla jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella, es decir, el error que puede venir de la comprobación de los hechos o de un error en la calificación jurídica de la hipótesis concreta” (criterio reiterado por anteriores fallos, entre otros de fecha 19 de enero de 1994 y 14 de agosto de 1996). En ese mismo sentido, la doctrina patria, una vez entrada en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha asentando que: ¿Puede considerarse que el juez contencioso arrendaticio restituye la “situación subjetiva lesionada”, mediante la fijación directa e inmediata de cánones de arrendamiento?, es decir, puede sostenerse ¿Que el juez puede asumir la atribución legal de regular y fijar alquileres mediante una sentencia, cuando dicha facultad está reservada legalmente al órgano regulador administrativo por la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, anteriormente, por la derogada Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento?. El “restituir” la situación subjetiva que ha sido lesionada al particular por el acto administrativo, sólo permite al juez contencioso administrativo que además de declarar la nulidad del acto, pueda imponer decisiones que garanticen revertir y detener las resultas que devengan por la ejecución del acto administrativo; no avalan que el juez se sustituya o reemplace a la Administración en aquéllo que constituye el núcleo central de la actividad administrativa reglada por Ley, ni permiten una innovación o modificación del contenido del acto administrativo, sólo se debe limitar a restablecer el status o situación previa del particular antes de que el acto administrativo fuere dictado”. (Guerrero Quintero, Gilberto y Guerrero Rocca, Gilberto, “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Pags. 260 –261, Vol. 2, Editorial Librosca, Caracas, 2000). (Subrayado del Voto Disidente). En efecto, la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado de forma pacífica y reiterada respecto de los poderes del juez contencioso administrativo, la prohibición en lo atinente a la reforma del acto y a la sustitución o condenatoria (CSJ/ SPA, en fallo de fecha 10 de enero de 1980); así como también, que dicha prohibición para el juez contencioso abarca que el mismo no pueda sustituirse en el ejercicio de las competencias de la autoridad administrativa (CSJ/ SPA, en fallos del 29 de junio de 1981 y 2 de noviembre de 1982) y, la prohibición adicional de pronunciarse sobre el mérito u oportunidad de la actuación administrativa (CSJ/SPA, en fallos del 7 de julio de 1981 y 8 de agosto de 1983; y de esta Corte, en fechas 12 de agosto de 1983 y 8 de noviembre de 1984). En este sentido, esta misma Corte en fallo de fecha 7 de diciembre de 1982 (caso: Nupeco de Promociones, C.A.), en donde un órgano judicial innovó las resultas de un acto administrativo, asentándose que: “(...) se estima conveniente aclarar igualmente que, siendo la naturaleza de esta Corte la de un órgano judicial contencioso administrativo, sus poderes se limitan a controlar la legalidad de los actos que constituyen el objeto de los respectivos recursos de anulación, sin poder inmiscuirse en la actividad administrativa material propiamente dicha, ni resolver directamente los problemas que corresponde solucionar a la Administración activa. Sólo en la medida en que a los tribunales contencioso administrativos le sea llevado un problema de legitimidad y de legalidad, pueden éstos intervenir, a través de sus facultades jurisdiccionales, para anular los actos ilegítimos o ilegales, o para restablecer los derechos subjetivos lesionados por la actividad de la Administración, o para condenar a ésta a pagar los daños y perjuicios que ocasione con su actuación, conforme se desprende del artículo 206 de la Constitución. Pero no podrán jamás dichos tribunales sustituir a la Administración y dictar actos o medidas para regular materias o asuntos económicos, sociales, técnicos o de cualquier otra índole. …omissis… (...) se tiene que las autoridades judiciales, que también se rigen por los principios de la legalidad y distribución de atribuciones contenidos en los artículos 117, 118 y 119 de la Constitución, incurren en usurpación de funciones cuando exceden los límites de su poder judicial e invaden los límites de los otros poderes, ocupando la esfera de autoridad de otros funcionarios, para ejercer una función que no es judicial, o pretendiendo crear normas objetivas o realizando actos administrativos. …omissis… En la sentencia apelada se puede concluir que el juez a quo incurrió en usurpación de funciones cuando modificó actos administrativos dictados por autoridades municipales con atribuciones perfectamente definidas en materia de control y ejecución de normas urbanísticas”. (Subrayado del Voto Disidente). Distinto es el caso, -supra- a la posibilidad que existe en materia arrendaticia, que el juez contencioso condene a cualquiera de las partes en costas procesales, tal como lo ha sostenido esta misma Corte, entre otros fallos, el de fecha 30 de mayo de 1991 (caso: Arabandre, C.A.) y el de fecha 24 de mayo de 1994 (caso: Bancaracas Casa de Bolsa, C.A.), en donde tal posibilidad, es producto de la relación contenciosa adjetiva entre las partes (por lo general arrendador y arrendatario), quienes entablan una verdadera querella en defensa o en contra de la legalidad del acto administrativo dictado por el ente facultado normativamente para regular alquileres; pues allí precisamente, tal posibilidad de condenatoria o fijación de costas, sí le está legalmente atribuida al juez, en virtud de las previsiones del Código de Procedimiento Civil, sin que se usurpe función alguna de la Administración. En similar sentido, recientes fallos de esta misma Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en particular, de fecha 23 de agosto de 2000 (sentencia N° 2000-1281, expediente N° 98-20094), en donde, acogiendo lo previsto en el vigente artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se asentó que: “1.- El a quo luego de declarar la nulidad del acto administrativo, que fija el monto máximo de arrendamiento mensual, ordenó una experticia complementaria al fallo, para realizar un nuevo avalúo del inmueble, a los fines de determinar dicho canon, siendo a criterio de ese juzgador la manera efectiva de restablecer la situación jurídica lesionada. En tal sentido, la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.485, de fecha 7 de diciembre de 1999, establece en su artículo 79 (…). Siendo así, existe una prohibición expresa del artículo antes transcrito, la cual es aplicable desde el momento de su entrada en vigencia por ser una norma adjetiva, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y aunado a esto se encuentra expresamente señalado en el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…). No obstante lo subrayado anteriormente, en cuanto a los procedimientos administrativos, para los cuales no es aplicable la nueva normativa cuando exista un proceso pendiente que se haya iniciado durante la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres, situación esta que no involucra el caso de autos, ya que siendo declarado nulo el acto, la Administración debe iniciar un nuevo procedimiento que concluya en un acto administrativo, por medio del cual se fije el canon de arrendamiento, acto éste que el juez en lo contencioso administrativo, no puede realizar, dentro del ejercicio de sus funciones establecidas éstas en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que constituiría una usurpación de las competencias del Ejecutivo, las cuales han sido delegadas en el órgano administrativo "regulador", como así lo señala la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale destacar, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, debiendo el órgano jurisdiccional revocar el acto administrativo viciado de nulidad y ordenar a la Administración sustanciar un nuevo procedimiento o reponer el procedimiento, siendo actuaciones válidas para el procedimiento que se repondrá. Ello así, resulta evidente que la única manera de que el juez contencioso puede restablecer la situación jurídica lesionada, por el acto administrativo viciado, es declarar la nulidad del acto administrativo, determinando en las consideraciones del fallo los dispositivos legales que la Administración debió cumplir para dictar tal acto, con la finalidad de que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, dicte un nuevo acto administrativo de regulación del alquiler donde cumpla con las disposiciones legales señaladas por el órgano jurisdiccional, a tenor de que el único órgano que se encuentra facultado para regular y fijar el canon máximo de arrendamiento es la ya mencionada Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por lo cual no le está dada la competencia al juez contencioso administrativo para regular y fijar el canon de arrendamiento, siendo de su competencia revisar que dicho acto administrativo haya sido dictado conforme a derecho. Por lo tanto, esta Corte estima necesario revocar el fallo dictado por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital de fecha 23 de enero de 1998, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad, en virtud de ser imposible e ilegal su ejecución, tal como lo dispone el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de los señalamientos expuestos. Así se decide (…). Dada la nulidad del acto administrativo, resulta necesario realizar un nuevo avalúo del inmueble objeto del presente recurso, por parte de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, cumpliendo con todos los requisitos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor de que los cánones de arrendamiento sean cónsonos con el valor del inmueble. Así se decide.” (Subrayado del Voto Disidente). Esta sentencia reciente, por demás constituyó hasta ahora el criterio de esta Corte; quien disiente de la mayoría sentenciadora encuentra lamentable este nuevo criterio, sobre un tema tan delicado como el que se encuentra bajo análisis y que afecta de manera tajante la validez y eficacia de una Ley como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. B) Operatividad del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Conservación de las actuaciones válidas. Deber del juez contencioso de no limitarse a “contrastar” las experticias, sino a determinar los elementos o índices inmobiliarios a ser valorados por las Direcciones de Inquilinato. Inmediata aplicabilidad de conformidad con lo previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Una vez que ha quedado demostrado que constituye una usurpación de funciones la circunstancia de que el órgano judicial proceda a sustituirse en las Direcciones de Inquilinato, mediante la fijación de los cánones máximos de arrendamiento, debe indagarse aún más sobre el contenido y sentido del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y circunscribir su supuesto de hecho; así como también, proceder a otorgarle dinamismo y continuidad a su aplicación conforme a los principios constitucionales. Para acometer dicha tarea, considera perentorio quien disiente, establecer las tres (3) categorías de actos administrativos definitivos que pueden ser dictados por las Direcciones de Inquilinato y, adicionalmente, advertir sobre diversos supuestos que allanan el camino para el conocimiento de los jueces contencioso administrativos arrendaticios, aún cuando se trate de actos distintos a la fijación o revisión de cánones máximos o referidos a la imposición de sanciones pecuniarias. En cuanto a una serie de actos que, estando inficionados de nulidad, resultan susceptibles de recurribilidad, aún cuando éstos no constituyan actos arrendaticios definitivos tales como los de fijación de cánones, revisión de cánones o imposición de sanciones, así se encuentra por ejemplo: (i) Aquel acto por el cual la autoridad inquilinaria exprese que, un hecho denunciado no se constituye en ilícito administrativo susceptible de aparejar la sanción pecuniaria prevista en el artículo 82 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuyo caso, ¿podría el órgano judicial en aparente restablecimiento de la situación jurídica lesionada, proceder a imponer una sanción, consistente en una multa?. El órgano judicial deberá limitarse a declarar nula o válida la multa impuesta por la Dirección de Inquilinato. No podría por ejemplo, -el juez contencioso- considerar que el acto ha violado la debida proporcionalidad a que se refiere el artículo 12 Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y, a su vez, "fijar" que la multa queda firme, pero por un monto menor o mayor. El juez contencioso arrendaticio no podría fijar la multa, por estimar que ha sido poca o excesiva. (ii) Cuando, aún mediante un acto expreso, pero compulsivo, en ausencia de un procedimiento previo, se pretendan afectar los intereses de una de las partes, lo que se constituye en una vía de hecho (Vgr. Se quiera imponer una regulación en ausencia de procedimiento previo; se quiera revisar el canon arrendaticio ya fijado en ausencia de procedimiento; se pretenda imponer una multa en ausencia de procedimiento; se imponga una multa por reincidencia sin otro procedimiento, se dicte un acto – aún con procedimiento previo- pero sin que una de las partes haya sido debidamente notificada, etc.). Esta actuación estaría inficionada de nulidad absoluta conforme al ordinal 4° del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, sin que por tal circunstancia, pueda el juez contencioso sustituirse en la Administración y, a su vez, proceder a fijar el canon arrendaticio. En tal caso, tratándose de una vía de hecho, incuestionablemente la actuación estaría inficionada de nulidad y, por ende, la declaratoria de nulidad de la actuación compulsiva sería irrefutable, en cuyo caso, una vez más censura quien disiente, la posibilidad de que el órgano judicial proceda a fijar el canon de arrendamiento, en flagrante inobservancia del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La perniciosa situación sería que, dictado un acto regulatorio sin procedimiento previo y declarada su nulidad, venga luego, el juez contencioso, a “subsanar” semejante vicio, mediante el restablecimiento de la situación jurídica infringida y, proceda, a fijar el canon de arrendamiento. En este último supuesto, no sería procedente la orden de reiniciar el procedimiento ex artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la nulidad es absoluta, total, no existe ninguna actuación considerable o reputable como válida. Otro ejemplo, viene dado, cuando la autoridad arrendaticia dicte un acto expresando que el inmueble cuya regulación haya sido solicitada, resulta encuadrable dentro de los literales del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, lo estime como no sujeto a regulación de alquileres. Así, dictada la sentencia que determine si el acto está o no sujeto a regulación, la Dirección de Inquilinato deberá, según el dispositivo del fallo, determinar si tiene a bien proceder a la fijación o bien darse por concluida la causa. En cuyo caso, de resultar del fallo judicial que el inmueble sí estaba sujeto a regulación, no podría el juez contencioso sustituirse y proceder él mismo a regular y fijar el canon de arrendamiento, debiendo en su lugar, ordenar a la Dirección de Inquilinato que lo haga conforme a los parámetros de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser el único órgano legalmente competente para ello. Efectuado lo anterior, se referirá quien disiente, a los actos arrendaticios definitivos y expresos, estos son, los destinados a la (i) fijación de los cánones máximos; (ii) la revisión de los cánones previamente fijados y (iii) los destinados a imponer sanciones pecuniarias. (Vid. Sentencia N° 728 de fecha 30 de marzo de 2000, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia). Para dicha tarea, debe analizarse con profundidad los supuestos de hecho contenidos en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En ese sentido, estima quien disiente que un adecuado análisis de la norma aludida deberá dividirse -para luego concatenarlos- entre el encabezado y el único aparte in fine. El aludido encabezado consagra que: "Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia (...)”. Como se observa, se estatuye la prohibición de que el juez contencioso proceda a fijar los cánones máximos de arrendamiento en sustitución de la Administración inquilinaria. Ocurre, que tal y como hemos asentado, tal prohibición no sólo debe interpretarse para los recursos con ocasión de la regulación de cánones, sino más indiscutible aún, sobre aquellos recursos destinados a obtener la nulidad de actos administrativos no referidos a la fijación de mensualidades - supra-. En criterio de quien disiente, cuando la norma estatuye que la decisión de mérito deberá circunscribirse a los poderes que la Ley especial otorgue; observamos que, el legislador fue previsivo pues, no se limitó a lo que actualmente prevé el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, que no hace otra cosa que reproducir el artículo 206 de la Constitución derogada de 1961 (equivalente al vigente artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela). El legislador previó la entrada en vigencia de la Ley del Procedimiento Contencioso Administrativo o Ley del Procedimiento Administrativo Judicial, por la cual se tiene proyectado, -además de estatuir un procedimiento contencioso administrativo especial para estas categorías de contenciosos particulares, como el inquilinario- una norma que describa o amplíe -evitando discusiones interpretativas sobre el alcance de los artículos 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela- los poderes de los jueces contenciosos administrativos que además de: (i) definir los efectos en el tiempo de su decisión; (ii) declarar la nulidad del acto administrativo; (iii) condenar a la Administración al pago de sumas de dinero y a la reparación de los daños y perjuicios ocasionados y (iv) disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas; también puedan (v) garantizar la ejecución voluntaria o forzosa de su fallo; (vi) puedan ejecutar bienes patrimoniales; (vii) puedan imponer ordenes de hacer o de no hacer y (viii) condenar en costas y en general todas aquellas medidas para evitar que la definitiva resulte ilusoria tal y como sería - infra - el caso en el cual, habiéndose ordenado emitir un acto conforme a un fallo previo, la autoridad administrativa se aparte y, el juez ordene que se tenga entonces como título suficiente la sentencia mero declarativa por la cual se advierta la disparidad. Un ejemplo de lo antes descrito -en cuanto a “circunscribirse a los poderes del juez contencioso administrativo”, es precisamente, la posibilidad que tiene el juez contencioso administrativo arrendaticio de condenar en costas; de declarar la nulidad o no del acto; de ordenar a la Dirección de Inquilinato dictar un nuevo acto con base a lo previsto en la sentencia; la circunstancia de condenar al reintegro de lo pagado en exceso durante la relación arrendaticia, una vez que ha resultado definitivamente firme el acto de regulación- siempre que así haya sido expresamente solicitado por alguna de las partes. El único aparte in fine del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estatuye que: “En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo proceso administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”. Como se observa, y tal y como señala la doctrina patria: “(...) se establece que una vez declarada la nulidad del acto administrativo, el órgano regulador deberá de dictar un nuevo acto, pero acatando lo que la sentencia definitivamente firme haya estipulado; conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones que no hayan sido declaradas nulas o que, sean acordes y cónsonas con el fallo judicial, evitando así la dilapidación de energía procedimental en sede administrativa y, a su vez, desarrollando el principio constitucional de la no reposición inútil de etapas procedimentales que no se encuentren inficionadas de nulidad -artículo 26 Constitución de la República Bolivariana de Venezuela -, esto es, sólo sanar o depurar lo viciado y, en tal sentido, reponer tan sólo lo irradiado de nulidad sin que ello comporte el sacrificio de actos, pruebas o etapas incólumes, ya cumplidas o verificadas. De esta forma, el legislador acogió el principio “UTILE PER INUTILE NON VITUATUR”, esto es, la prohibición de que lo útil no se vicie por lo inútil, como una máxima indiscutible del principio de conservación de las actuaciones válidas.” (op. sic. Págs. 275-276, Vol. 2) En ese sentido, debe acotar quien disiente -perentoriamente en este punto -, que los asertos expuestos y los que a continuación se formulan, sólo se refieren a situaciones en donde la Dirección de Inquilinato ha dictado un acto administrativo definitivo (regulación o revisión de cánones máximos) pues, como se ha señalado (supra) si se trata de otros casos como una vía de hecho o la imposición de una multa, la indiscutible declaratoria de nulidad bastará sin que, en modo alguno, exista el deber del juez de ordenar a la autoridad administrativa dictar un nuevo acto. Ello debido a que -infra- el supuesto de hecho de la reposición del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está destinado para aquellos casos en donde se ha detectado un vicio de procedimiento suficientemente trascendente como para irradiar al acto y, por consiguiente, justificar su corrección. (Vgr. la experticia administrativa que, a la postre, determina el valor del inmueble y, por tanto, sirve de parámetro para el uso del baremo o tabla para fijar la regulación, dispuesta en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Adicionalmente, ya ha sido acotado -de forma enunciativa supra- una serie de supuesto en los cuales, puede ocurrir que la reposición del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no ocurra, como por ejemplo reiteramos, cuando el inmueble ha sido objeto de regulación y, el juez contencioso declara que el inmueble no está sujeto a regulación por ser encuadrable en cualquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 4 eiusdem. También que, aún cuando sujeto a regulación el inmueble (no encuadra en los supuestos del artículo 4 ibidem), no obstante, no estén dados -para el momento de la solicitud administrativa- los supuestos para que proceda la revisión del canon previamente regulado (artículo 32 eiusdem). Así pues, volviendo sobre la base de la reposición, ésta sólo es susceptible cuando se produce en virtud a la advertencia por parte del juez contencioso, del cumplimiento anormal o viciado de una etapa del procedimiento administrativo; circunstancia esta que se justifica, por el hecho de que el legislador acogió el principio constitucional de la conservación de las actuaciones procedimentales válidas. En ese sentido, la solución conservacionista acogida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encuentra antecedente en el Derecho Comparado, en particular, en la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común (Ley 30/1992) de España, la cual estatuye en su artículo 64, lo siguiente: “1. La nulidad o anulabilidad del acto no implicará la de los sucesivos en el procedimiento que sean independientes del primero 2. La nulidad o anulabilidad de parte del acto administrativo no implicará la de las demás partes del mismo que sean independientes de aquélla salvo que la parte viciada sea de tal importancia que sin ella el acto administrativo no hubiere sido dictado”. (Subrayado del Voto Disidente). Y más directamente aún, lo previsto en el artículo 66 eiusdem, que prevé: “El órgano que declare la nulidad o anule las actuaciones dispondrá siempre la conservación de aquellos actos y trámites cuyo contenido hubiera permanecido el mismo de no haberse realizado la infracción”. En esta ocasión, no se detendrá quien disiente, en los profundos y extensos análisis que sobre estas normas la autorizada doctrina española ha tenido ocasión de explanar; más sí resulta pertinente recoger lo expuesto por la autora española Margarita Beladiez Rojo, quien en su obra “Validez y Eficacia de los Actos Administrativos” (Marcial Pons, Ediciones Jurídicas, S.A. Madrid, 1994), señala respecto de la declaratoria de nulidad de actuaciones y de la orden de retroacción del expediente que: “A (su) mi juicio, salvo en el supuesto de actos de gravamen (como una multa) donde coincidiría, por tanto, con el profesor citado (FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ), en los demás casos no me parece que pueda negárseles esta competencia (la de que los tribunales contenciosos ordenen subsanar los errores procedimentales de la administración, conservando los actos que sean válidos). La declaración de nulidad de actuaciones no es siempre una condena en perjuicio del recurrente. Ciertamente, existen casos en los que una condena de este tipo puede perjudicarle, pero cuando esto ocurre los perjuicios se deben no a la referida orden, sino al hecho de haber declarado la nulidad de actuaciones cuando además de un vicio de forma existía un vicio de fondo”. (Pág. 293). En ese mismo sentido, la referida autora continua distinguiendo la situación que se presenta entre un acto administrativo negativo o de gravamen (la imposición de una multa), del acto favorable (la regulación o revisión de alquileres, como medida de protección pública y social del Estado en las relaciones arrendaticias), en donde expresa que: “(...) hay que atender a otro tipo de argumentos para determinar si la autoridad que resuelve el recurso puede dar este tipo de órdenes. Lo primero que debe distinguirse es si el acto que ha sido anulado por vicio de forma es un acto de gravamen o es un acto favorable. En los supuestos de actos de gravamen, los Jueces carecen de competencia para imponer a la Administración la obligación de tramitar de nuevo ese expediente. Al no ser actos de producción necesaria, y no tener los interesados en el mismo ningún interés en su mantenimiento, la Administración no se encuentra vinculada por esa decisión, pudiendo desistir de ejercer esa concreta potestad. De este modo, en los actos de gravamen – tal y como T.R.FERNÁNDEZ ha sostenido- el pronunciamiento por el que se ordena retrotraer el expediente sería admisible en aquellos supuestos en los que el órgano que resuelve el recurso se encuentra en una posición de superior jerarquía respecto del que lo ha dictado, de tal manera que sus competencias no se limiten a controlar la legalidad de lo realizado por su inferior, sino que, además, también él tenga competencias de Administración, y en uso de los poderes que por su rango jerárquico le corresponden ordene a sus inferiores volver a dictar ese acto administrativo. Por el contrario, si el acto anulado por vicio de procedimiento es un acto favorable, esta orden es perfectamente conforme a Derecho, ya que en estos casos la Administración está obligada a emanar ese acto; y esta obligación la tendrá tanto en los casos en los que el destinatario tenga un derecho subjetivo a la emanación (el arrendatario), como en aquellos en los que sólo tiene un mero interés. En el caso de que exista un derecho subjetivo a que la Administración dicte ese acto, fundamentarían la referida orden los principios de celeridad, economía y eficacia.” (Subrayado del Voto Disidente). (Págs. 294-295). En ese particular, se observa como la autora citada distingue claramente de los casos en donde la Administración imponga un acto ablatorio, de gravamen o negativo, del supuesto en donde la emanación del acto sea imprescindible para el ejercicio de una potestad exclusiva de la Administración en beneficio de los particulares, en cuyo caso sí es admisible retrotraer el expediente -dejando a salvo las actuaciones válidas-; todo lo cual nos permite limitar el supuesto de hecho del único aparte in fine del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los procedimientos destinados a la fijación y revisión de los cánones máximos de arrendamiento. En ese sentido, la nulidad o vicio que se presenta con mayor frecuencia en esta categoría de procedimientos -fijación y revisión de cánones- se advierte a nivel de la realización de la experticia en sede administrativa, esto es, en la oportunidad de fijar el valor del inmueble que sirve de base para el cálculo de las mensualidades arrendaticias. Siendo esto así, observa quien disiente, que tomando en cuenta el criterio jurisprudencial reciente, referido a la necesidad que tiene el recurrente de que, una vez alegado el falso supuesto de la experticia o fijación administrativa del valor del inmueble, se deba: (i) atacar la experticia judicial en primera instancia y (ii) la parte que quiera impugnar dicha experticia judicial en primera instancia, deba proponer otra en segunda instancia que la desvirtúe; estima que el camino dirigido a retrotraer el expediente resultará expedito para que, la autoridad administrativa inquilinaria proceda de inmediato a la fijación del valor del inmueble conforme a las variables o índices inmobiliarios determinados al inmueble en vía judicial. El fallo judicial no debe limitarse simplemente a expresar que “haciendo una comparación de la experticia judicial y la administrativa se observa una disparidad” (como es común observar mediante un simple “contraste”), sino que deberá valorar los criterios del experto a la luz de los criterios establecidos en el artículo 30 (antes artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y artículo 26 de su Reglamento) y artículo 32, ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según los casos; para posteriormente, acoger o no la experticia practicada y, proceder a fijar los índices inmobiliarios que habrán de determinar el “valor” o “monto” del inmueble en cuestión; más no la “fijación” del canon máximo mensual. Posteriormente, declarada como haya sido la nulidad del acto administrativo, el juez ordenará por imperium del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la Dirección de Inquilinato, que dicte un nuevo acto conforme a su dispositivo, el cual ya habrá determinado el valor del inmueble, conforme a los índices inmobiliarios que resulten. Esta medida exige del juez contencioso administrativo una verdadera vinculación con el expediente y no simplemente, el que se atenga a lo arrojado por la experticia, la cual no le es vinculante; manteniéndose en todo caso, el control de la prueba en esta ocasión. Por otra parte, dispone el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que “(...) Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso”. Siendo, que el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios determina que “Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable. De suerte tal que se ha debido aplicar la norma contenida en el artículo 79, tantas veces aludido. (Subrayado del Voto Disiente). Como reflexión final, se estima perentorio acotar que, más allá de las discusiones que este artículo (79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) pueda despertar, resulta necesario que los interlocutores o partes vinculadas a las relaciones arrendaticias (abogados litigantes, estudiosos de la materia, particulares), asuman una postura encaminada a promover un procedimiento contencioso administrativo sin manchas, sin ventajismos, sin desequilibrios, pero sobre todo, ajustado a la verdad. Ello tampoco significa que las Direcciones de Inquilinato no tengan cuota de responsabilidad en el drama de la materia inquilinaria. Estas deben ajustarse cada vez más a la realidad de este nuevo régimen y, a su vez, responder a criterios estimativos fehacientes; máxime aún cuando, su casi única tarea encomendada en el momento actual, no es otra sino, la de regular alquileres. Queda así expresado el criterio de la disidente. El Presidente, PERKINS ROCHA CONTRERAS El Vicepresidente, JUAN CARLOS APITZ BARBERA Las Magistradas, EVELYN MARRERO ORTÍZ Ponente LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO Voto Disidente ANA MARÍA RUGGERI COVA La Secretaria Accidental, NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ Exp. N° 01-25081