TSJ Regiones - Decisión

MAGISTRADO PONENTE: JUAN CARLOS APITZ BARBERA

EXPEDIENTE N° 02-26880

-I-
NARRATIVA

En fecha 26 de febrero de 2002, se le dio entrada en esta Corte al expediente remitido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, adjunto al Oficio N° 02-109 del 30 de enero del mismo año, contentivo del recurso de nulidad interpuesto por la ciudadana BAGICHA BACHGENCHI, titular de la cédula de identidad N° 482.248, propietaria del apartamento N° 8-F del edificio Residencias Cotoperí, ubicado en el Boulevard de Catia, entre las calles Cristo y Panamérica, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, asistida por las abogadas Carolina El Khouri y Maribel Carnero López, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 58.994 y 38.884, respectivamente, contra la Resolución N° 1139 de fecha 2 de noviembre de 2000, dictada por la Dirección General de Inquilinato del MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al inmueble antes identificado, en la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL CIENTO SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 161.167,50), y estableció, como contribución para el pago del condominio, la cantidad de VEINTE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (20.363,30).

Dicha remisión se efectuó en virtud de haber sido oída en ambos efectos la apelación ejercida por las apoderadas judiciales de la parte actora, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 19 de diciembre de 2001, mediante la cual declaró CON LUGAR el recurso interpuesto y fijó un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al inmueble de autos, en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 134.714,40).

El 28 de febrero de 2002 se dio cuenta a la Corte, se designó ponente al Magistrado que con tal carácter suscribe este fallo, y se fijó el décimo día de despacho siguiente para iniciar la relación de la causa.

En fecha 13 de marzo de 2002, las representantes de la ciudadana BAGICHA BACHGENCHI consignaron el escrito de fundamentación de la apelación, previsto en el artículo 162 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.

El 2 de abril de 2002, comenzó la relación de la causa. Entre los días 16 y 24 del mismo mes y año, transcurrió el lapso de 5 días de despacho para la promoción de pruebas; y el 25 de abril de 2002, se agregó al expediente el escrito presentado por la apelante, el cual había sido reservado, y se declaró abierto el lapso de 3 días de despacho para la oposición a las pruebas promovidas.

El 8 de mayo de 2002, se acordó pasar las actas procesales al Juzgado de Sustanciación, para que se pronunciara sobre la admisibilidad de las pruebas, lo cual se efectuó el día siguiente.

En fecha 16 de mayo de 2002, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte admitió la prueba de experticia promovida, y fijó la oportunidad para designar a los expertos. Así, el 22 del mismo mes y año, las apoderadas de la apelante nombraron como experto al ciudadano Francisco López-Perea; y ante la falta de comparecencia de la parte recurrida, el Juzgado de Sustanciación procedió a designar, como segundo y tercer experto, a los ciudadanos Hermann Díaz Conde y Jesús Antonio Raposos.

El 4 de junio de 2002, el ciudadano Francisco López-Perea, cuya aceptación al cargo consta en autos, prestó el juramento de Ley. Igualmente, el 19 del mismo mes y año fueron juramentados los ciudadanos Hermann Díaz Conde y Jesús Antonio Raposos, después de haber sido notificados de su designación como expertos y haber traído a los autos la aceptación correspondiente.

El 6 de agosto de 2002, el Juzgado de Sustanciación fijó que el informe de la experticia debía ser consignado el 14 de ese mismo mes y año, lo cual fue cumplido por los peritos nombrados a tales efectos. Visto que no se formuló el reclamo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, el día 25 de septiembre de 2002 se acordó pasar el expediente a esta Corte, donde se recibió el 2 de octubre del mismo año.

En fecha 3 de octubre de 2002, se dio cuenta a la Corte y se fijó el décimo día de despacho siguiente para realizar el acto de informes.

En fecha 29 de octubre de 2002, siendo la oportunidad correspondiente, se dejó constancia de que las partes no presentaron sus escritos de informes, y se dijo “Vistos”.

El 30 de octubre de 2002, se pasó el expediente al Magistrado Ponente.

Reconstituida la Corte por la incorporación del Magistrado CÉSAR J. HERNÁNDEZ B., se ratificó la ponencia al Magistrado que con tal carácter suscribe este fallo.
Realizada la lectura del expediente de conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, pasa esta Corte a decidir previa las siguientes consideraciones:

DE LOS FUNDAMENTOS DEL RECURSO

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 18 de diciembre de 2000, las apoderadas de la recurrente solicitaron la nulidad de la Resolución N° 1139, de fecha 2 de noviembre de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, antes identificada. En dicho escrito, expusieron los siguientes alegatos:

Que la actora tiene interés directo, legítimo y actual para interponer el presente recurso, por ser la propietaria del inmueble cuyo canon máximo de arrendamiento mensual fue fijado mediante la Resolución impugnada.

Que el referido acto administrativo adolece de inmotivación, al estar desprovisto de las razones de hecho y de derecho en que debe apoyarse la decisión, incumpliendo lo previsto en los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. En este sentido, señalaron que el ciudadano Román Alberto García, arrendatario, solicitó ante el Órgano competente, la fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, por lo cual la actora concurrió al mismo, y expuso sus defensas, desplegando la actividad probatoria respectiva; sin embargo, según adujeron, la Dirección General de Inquilinato no consideró tales alegatos ni “apreció la tarea probacional asumida por ambos interesados”, lo cual impide conocer las razones que tuvo la Administración para emitir el acto.

Así mismo, expusieron lo siguiente:

“Denuncio… el arbitrario e ilegal actuar de la Administración que, excediendose (sic) de las facultades que le otorga el ordenamiento jurídico, emite una decisión prescindiendo de aplicar normas legales expresas que, de haberse observado, notoriamente hubieran influido en el resultado de su decisión, configurandose (sic) así lo que doctrinariamente se denomina como falso supuesto y, en consecuencia… el acto administrativo recurrido carece del elemento de causa necesario para su validez en el ámbito jurídico debido a la falta de aplicación de normas legales que lo regulan”.

Al respecto, adujeron que la Resolución recurrida, al fijar el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL CIENTO SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 161.167,50), y establecer una suma de VEINTE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (20.363,30), como contribución para el pago del condominio, expuso como “‘razonamiento’” la transcripción de los parámetros exigidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para calcular el valor del inmueble, pero no se expusieron “las razones o fundamentos que tuvo la Administración para determinar cómo hizo para atribuir los valores asignados al inmueble de mi propiedad, sin referirse… a los distintos elementos legales de obligatorio análisis, cuya mención resulta de ineludible cumplimiento como parte integrante del acto administrativo… debiendo… indicarse en ese acto su incidencia en la respectiva valoración. En ese sentido, se aprecia del acto recurrido que la Administración Pública omitió todo tipo de análisis y pronunciamiento en cuanto a la descripción del inmueble y los factores de su localización…”.

Así, dado que no expone razonamiento alguno, reiteró la inmotivación del acto y, por tanto, la ausencia de causa del mismo, por lo cual debe ser anulado por mandato del artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, así como del artículo 9 eiusdem, en concordancia con el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “pues, sin lugar a dudas, los expertos sólo tomaron índices de mediciones menores a los establecidos en el respectivo documento de propiedad, cuya circunstancia origina la asignación de porcentajes sobre superficies menores a las que realmente posee dicho inmueble y, en razón de ello, presentan un avalúo sin ningún tipo de motivación ni fundamento lógico y técnico a los valores atribuidos”. Según sostuvieron, dicho avalúo constituye una verdadera experticia, sujeta a los requisitos de forma y de fondo establecidos en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, debido a que el artículo 58 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos preceptúa que lo relativo a las pruebas, se regirá por esos instrumentos normativos. Por ende, a tenor de lo dispuesto en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, un peritaje carente de motivación, esto es, que no señale los datos y elementos que supuestamente consideraron los expertos para arribar a sus conclusiones, no puede servir de base para fijar el canon de arrendamiento.

Por último, solicitaron que una vez declarada la nulidad de la Resolución anteriormente aludida, el Órgano Jurisdiccional fije un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual, tras desaplicar el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser inconstitucional.

DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante sentencia dictada en fecha 19 de diciembre de 2001, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró CON LUGAR el recurso de nulidad, y en consecuencia anuló la Resolución N° 1139; así mismo, a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado, fijó el nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 134.714,40). Dicha decisión se fundamentó en las siguientes razones:

A partir de la experticia practicada en el curso de la primera instancia, la cual fue evacuada con sujeción a las previsiones legales, con indicación de todos los elementos que influyeron en la determinación del valor del inmueble, el A quo evidenció las deficiencias del avalúo elaborado por la Dirección General de Inquilinato, exponiendo que “no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido”. Por lo tanto, los vicios del avalúo practicado por la Administración, dada la infracción de los extremos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, afectan la legalidad del acto impugnado, cuya nulidad fue declarada por el Juez A quo.

A continuación, el Sentenciador procedió a desaplicar, en el caso concreto, el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual restableció la situación jurídica infringida, fijando el canon de arrendamiento máximo mensual con base en la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble; y al efecto, observó que dicha prueba arrojó “la cantidad de VEINTISÉS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMMOS (sic) (Bs. 26.942.879,72), equivalentes a 2.041,13 unidades tributarias a razón de Bs. 13.200,oo la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 6% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, resultando la cantidad anteriormente referida.

DE LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN

Las apoderadas judiciales de la ciudadana BAGICHA BACHGENCHI, fundamentaron la apelación en los siguientes términos:

Que el fallo recurrido incurre en error de interpretación en el contenido y alcance de una disposición expresa de la Ley, puesto que al darle el valor de plena prueba a la experticia que corre inserta al expediente, el A quo no se atuvo a las reglas de la sana crítica; de acuerdo al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, “la conclusión del juzgador sobre el dictamen de los expertos debe ser consecuencia de un proceso lógico inductivo-deductivo y de los conocimientos de hecho que, inclusive, se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia”. Según adujeron, el A quo se limitó a comparar los valores y elementos contemplados en el avalúo practicado por la Administración, y el consignado por los expertos en el presente juicio, “para luego concluir que, entre uno y el otro, existen ‘deficiencias’, pero se omite la necesaria revisión de los criterios emanados de los expertos, del cotejo de los hechos alegados por mí y la reflexión final del juzgador acogiendo o desestimando el criterio expresado por los peritos”. Así mismo, expusieron lo siguiente:

“No se entiende de la sentencia apelada de qué se trata la experticia, qué fue lo que establecieron los peritos, y la opinión que tiene el juez sobre el particular, pues si existen diferencias notorias y sustanciales que, de una u otra manera, incidan sobre el incremento en el avalúo, no puede entenderse cómo es que una experticia realizada ‘…con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil…’, arroje un valor tan bajo para la fijación del canon de arrendamiento, lo que, desde todo punto de vista, resulta ilógico, desproporcionado y fuera de todo orden, pues los nuevos elementos que se dicen haber sido tomados en consideración sin duda tienden a aumentar la base de cálculo establecida en la ley para obtener los porcentajes de rentabilidad indicados por el artículo 29 del Decreto con rango y fuerza (sic) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tanto, la recurrida no se atuvo a las reglas de la sana crítica al no manifestar su opinión sobre el dictamen de los peritos, sin conocerse cómo es que esa probanza resultó decisiva y determinante en la suerte del recurso sometido a su consideración…”.

Por otra parte, denunció que, al pretender restablecer la situación jurídica infringida, se incurrió en falta de aplicación de ley, respecto al artículo 30, parágrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tal disposición “ordena que, a los efectos de la determinación del valor del inmueble para la ulterior fijación del precio en el canon de arrendamiento, debe tomarse en consideración, entre otros, la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes a que se refiere la actual Ley de Propiedad Horizontal, lo cual nunca fue considerado por la recurrida en su decisión, muy a pesar de existir constancia en autos que el Edificio al cual corresponde el apartamento de mi propiedad está sometido a ese régimen legal pues, de lo contrario, indudablemente que el precio del canon locativo se hubiera elevado a proporciones totalmente diferentes a las señaladas por la Administración. Además, la recurrida tampoco fue cuidadosa al establecer, en su decisión, el monto que por concepto de gastos comunes debía complementar el precio del canon de arrendamiento”.

-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Corte pronunciarse acerca de la apelación ejercida por la ciudadana BAGICHA BACHGENCHI, contra la sentencia dictada en fecha 19 de diciembre de 2001 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, lo cual hace en los siguientes términos:

En primer lugar, se observa que la apelante adujo, al exponer los fundamentos de su recurso, que “…si existen diferencias notorias y sustanciales que, de una u otra manera, incidan sobre el incremento en el avalúo, no puede entenderse cómo es que una experticia realizada ‘…con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil…’, arroje un valor tan bajo para la fijación del canon de arrendamiento, lo que, desde todo punto de vista, resulta ilógico, desproporcionado y fuera de todo orden, pues los nuevos elementos que se dicen haber sido tomados en consideración sin duda que tienden a aumentar la base de cálculo establecida en la ley para obtener los porcentajes de rentabilidad indicados por el artículo 29 del Decreto con rango y fuerza (sic) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

Al respecto, esta Corte destaca que en casos como el presente, en que se impugnan los actos dictados por la Dirección General de Inquilinato, que versan sobre la regulación de cánones de arrendamiento, la prueba por excelencia está constituida por la experticia, la cual contiene un valor fundamental para la resolución del caso planteado; por tal razón, el A quo emitió su pronunciamiento con base en dicha prueba.

Ahora bien, pese a que la recurrente no aprovechó la oportunidad de la que legalmente gozaba para manifestar sus observaciones a la prueba de experticia practicada en el curso de la primera instancia, promovió ante esta Alzada una nueva experticia, a fin de desvirtuar el resultado de la anterior. Por lo tanto, resulta necesario citar el siguiente criterio jurisprudencial:

“… es necesario destacar que cuando la parte apelante pretenda la desestimación de la experticia evacuada en primera instancia, esta Alzada sólo podría acordar lo pretendido si se hubiere promovido una nueva experticia en segunda instancia, pues sólo del estudio del informe pericial, podría esta Corte verificar los vicios de la que fuera practicada por el a quo.” (Sentencia N° 1.349 de esta Corte, de fecha 19 de octubre de 2000).

En consecuencia, visto que la apelante cumplió con lo exigido pacíficamente por este Órgano Jurisdiccional para enervar la experticia en que se fundamentó el A quo, y siendo que la prueba practicada arroja resultados disímiles a los de la experticia evacuada en primera instancia, con lo cual ésta podría ser desvirtuada, esta Corte revoca la sentencia apelada, y pasa a conocer del fondo del asunto. Así se decide.

A tales efectos, en primer término se evidencia la denuncia sostenida por la actora, según la cual, la Administración incurrió en el vicio de falso supuesto al establecer el canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble de su propiedad, por cuanto se pronunció “prescindiendo de aplicar normas legales expresas que, de haberse observado, notoriamente hubieran influido en el resultado de su decisión”.

Al respecto, esta Corte constata que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura dictó la Resolución N° 1139 de fecha 2 de noviembre de 2000, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, al apartamento 8-F del edificio Residencias Cotoperí, situado en el Boulevard de Catia, entre las calles Cristo y Panamérica, Urbanización Nueva Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, en la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL CIENTO SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 161.167,50), estableciéndose un monto de VEINTE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (20.363,30) como contribución para el pago del condominio. Dicha decisión se fundamentó en “(…) los Informes Técnicos elaborados al efecto (…)”; de esta forma, el aludido canon fue determinado por la Administración con base en el avalúo del inmueble realizado en fecha 26 de septiembre de 2000, el cual corre inserto a los folios 77 al 80 del expediente administrativo; y el informe técnico elaborado el 24 de mayo de ese año, donde se especifican distintas características del bien, el cual riela entre los folios 55 al 62 del referido expediente.

En tal sentido, cabe señalar que el valor establecido en el informe de avalúo emanado de la referida Dirección, debe ser producto de una decisión razonada y respaldada por datos comprobables, atendiendo a las previsiones del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y aunado a ello, para que tenga validez, debe cumplir con lo establecido en el artículo 1.425 del Código Civil y en los artículos 464 y 467 del Código de Procedimiento Civil.

La disposición aludida en el párrafo precedente, contenida en la legislación especial inquilinaria, establece lo siguiente:
“Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonablemente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal”.

No obstante, a partir de los informes contenidos en el expediente administrativo, anteriormente referidos, esta Corte evidencia que la Administración no consideró elementos exigidos por la norma citada. Así, al indicar que para la valoración del inmueble, se tomaron en cuenta, entre otros valores, los precios medios de los últimos diez años, el perito avaluador señaló un supuesto valor de ese mismo apartamento –cuando dicho inmueble no ha sido enajenado desde 1987, cuando lo adquirió la recurrente– en Treinta y Cinco Millones Ochocientos Quince Mil Bolívares (Bs. 35.815.000,oo), calculados a Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo) el metro cuadrado, sin exponer el modo en que se arribó a dicho monto, y sin sustentar su conclusión en “los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años”, como lo exige el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así, considerando que la Resolución impugnada se fundamentó en el avalúo realizado por la Dirección General de Inquilinato del MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, y siendo que no consta en autos que dicha Dirección haya dado observancia a los parámetros establecidos en el numeral 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al determinar el valor del inmueble, esta Corte estima necesario citar el siguiente criterio, sostenido por la doctrina patria:

“…para que la legalidad del acto de fijación (del canon de arrendamiento) no sea objetable, es menester que los medios probatorios por los que se determina el valor del inmueble, se ajusten a los parámetros que establece el artículo 30 del Decreto Ley (vg. el uso, calidad, situación, dimensiones, el valor fiscal, el valor de operaciones realizadas con inmuebles similares en los últimos dos años etc…). Si el medio probatorio no se ajusta a esos parámetros, y no obstante el acto toma de él los valores establecidos, el acto de fijación resultará viciado en su causa por un falso supuesto, lo que invariablemente acarreará su anulación” (Vid. Henríquez La Roche, Ricardo y Kiriakidis Longhi, Jorge C. Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Centro de Estudios Jurídicos del Zulia. Caracas, 2000, p. 172).

De esta forma, es posible aseverar que el acto administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución N° 1139, dictada por el órgano regulador en fecha 2 de noviembre de 2000, mediante el cual fue fijado el canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble identificado en el presente fallo, adolece del vicio de falso supuesto, por cuanto calculó la referida renta máxima mensual fundamentándose en el valor del bien arrojado por un avalúo que, a su vez, no dio observancia a lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, tras constatarse la ilegalidad de la referida Resolución, resulta imperativo para esta Corte declarar su nulidad, y así se declara.

Una vez anulado el acto administrativo recurrido en el presente proceso, debe emitirse un pronunciamiento acerca del restablecimiento de la situación jurídica infringida; y al respecto, dispone el artículo 79 de la referida Ley inquilinaria, que “las sentencias que decidan los recursos contencioso inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto”, de modo que las decisiones de los Jueces deben circunscribirse a declarar la procedencia o no de la nulidad pretendida por la parte actora.

Ahora bien, resulta necesario reiterar el criterio establecido por esta Corte, mediante sentencia dictada en fecha 24 de abril de 2001 (caso: María Mercedes Castro de Martín), en el cual se efectúo un profundo análisis acerca del alcance del poder del Juez con competencia en lo contencioso administrativo, para restablecer las situaciones jurídicas lesionadas por la actividad administrativa, así como la contrariedad que revestiría la aplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por ende, quedó sentado que la fijación de un canon máximo de arrendamiento, no es de la exclusiva competencia del Poder Ejecutivo sino que se corresponde con los poderes propios del Juez contencioso administrativo.

De esta manera, en el mencionado fallo se plasmó lo siguiente:

“(…) Visto lo anterior, resta por determinar si, de acuerdo con las conclusiones anteriormente señaladas, es válido afirmar que entre los poderes del Juez se encuentra el de fijar el canon máximo de arrendamiento de un inmueble sometido a la regulación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto considera la Corte que la fijación de este canon máximo de arrendamiento, se realiza actualmente, tal como se realizaba bajo la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres (artículo 5 de la Ley derogada), a través de un proceso técnico concreto, estipulado por la normativa legal aplicable. Así el canon máximo de arrendamiento, es el producto de aplicar una tasa de rentabilidad anual prefijada, al valor del inmueble (Cfr.: artículo 29 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Al mismo tiempo, la valoración del inmueble debe realizarse a través de la aplicación de los criterios previamente establecidos en la Ley (Cfr.: artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres derogada y artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Lo anterior es evidencia de que la Ley no ha otorgado en este caso a la Administración, un abanico de posibles soluciones –todas ellas válidas- que aplicar, con el fin de seleccionar la que en cada caso se considere conveniente al interés general. Por el contrario, como resultado de la aplicación de los criterios legales, uno y sólo uno, será el canon máximo de arrendamiento que de acuerdo con la Ley, corresponde a un determinado inmueble. Que la determinación de ese canon derive de la aplicación de precisos criterios técnicos es indiferente, al final, el resultado del proceso técnico de determinación del canon aplicable –si los lineamientos de la Ley han sido correctamente utilizados- debe ser respetado por la propia Administración. La objetividad de este proceso técnico para la determinación del canon máximo de arrendamiento es lo que permite, precisamente, su control por parte del Juez contencioso administrativo, quien por ello puede valorar en cada caso la correcta aplicación de los criterios normativos y determinar, así, la ‘legalidad’ de la fijación hecha por la Administración.
Lo anterior, a la luz de los principios expuestos previamente en este mismo fallo, permite afirmar que, si así lo solicita el recurrente y siempre que existan en el expediente elementos de convicción suficientes, a la luz de lo dispuesto por el artículo 259 del vigente Texto Constitucional, así como de acuerdo con lo que en su momento dispuso el artículo 206 de la Constitución de 1961, en la competencia del juez contencioso administrativo para restablecer la situación jurídica subjetiva lesionada por la actividad de la Administración, queda comprendida la potestad para fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles que se encontraban sujetos a la Ley de Regulación de Alquileres y que hoy en día se rigen por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo ello cuando se haya declarado la nulidad del acto dictado por el órgano regulador.
Con vista en todo lo anteriormente expuesto, considera la Corte que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es contraria a expresas disposiciones constitucionales ya que, en primer lugar, restringe los poderes propios del Juez contencioso administrativo (al impedirle fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles), en contradicción con lo establecido en el artículo 259 de la Constitución, y además porque limita indebidamente el derecho de los particulares de acceder a los órganos de administración de justicia (al restringir las pretensiones que pueden ser deducidas en el proceso contencioso administrativo inquilinario), y en consecuencia, limita indebidamente el derecho de los interesados a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, tal como ha sido reconocido por el artículo 26 de la Constitución.
Por resultar evidente, de acuerdo con las razones antes expuestas, la incompatibilidad entre la constitución y la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera esta Corte que es un deber, de conformidad con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 334 de la Constitución, aplicar preferentemente las normas del Texto Fundamental en el presente caso, y concretamente, disponer la aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los artículos 259 y 26 de la Constitución, y en consecuencia, desaplicar para el caso de autos, la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

Siguiendo el aludido criterio, esta Corte pasa de seguidas a restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado; y para ello, es menester hacer referencia a las experticias practicadas durante el curso del presente proceso. En este sentido, se observa que, después de haberse dictado la sentencia de primera instancia, cuyo fundamento fue la prueba de experticia evacuada por ante el A quo, la actora procedió a ejercer el recurso pertinente contra tal decisión, atacando dicha prueba a través de la promoción de una nueva experticia por ante este Órgano Jurisdiccional, por disentir del contenido de la anterior.

De modo que, acorde con el criterio sostenido por esta Corte, fue promovida y evacuada una experticia por ante esta Alzada, la cual ostenta mérito probatorio pleno, por cuanto el informe realizado producto de ella atendió a lo dispuesto en el artículo 30, numerales 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en tal sentido, describió el inmueble, su ubicación, uso, el uso del entorno de ubicación, vialidad –haciendo especial alusión al servicio del Metro de Caracas, no señalado expresamente en la experticia practicada en la primera instancia–, servicios, zonificación, área de construcción, áreas útiles, equipos y obras adicionales; por lo que respecta a la descripción de los materiales y acabados, estableció la tipología del edificio, su edad, el estado de conservación y mantenimiento. Adicionalmente y en cumplimiento a la norma apuntada en el mencionado informe, se efectuó la investigación de los valores respectivos.

Ahora bien, esta Corte observa que en el artículo 30, parágrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el legislador material estableció que “a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal”. A partir de la disposición transcrita se introdujo una innovación en la legislación especial que rige la materia, al incluirse, entre los parámetros que deben ser tomados en consideración por los expertos avaluadores al determinar el valor de un inmueble que está sometido al régimen de propiedad horizontal, a los fines de regular el canon de arrendamiento máximo mensual, el monto que debe cancelar el propietario por concepto de condominio.

Al respecto, se constata que la experticia practicada en el curso de la segunda instancia, no contempló el citado elemento, como tampoco lo hizo la evacuada por ante el A quo; no obstante, si la recurrente tenía alguna objeción frente a la prueba de experticia realizada por ante esta Corte, con la cual logró desvirtuar la que ya corría en autos, debió haber manifestado sus observaciones en la oportunidad legalmente establecida para ello; en efecto, el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

“En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalara con brevedad y precisión. El Juez si estimara fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días”. (Subrayado de esta Corte).

En relación a la norma anterior, jurisprudencialmente se ha afirmado lo siguiente:

“…es necesario señalar que en reiteradas ocasiones esta Corte ha tenido la oportunidad de pronunciarse acerca de la posibilidad de las partes de hacer valer sus observaciones en contra de las experticias evacuadas durante el proceso. Así, por ejemplo, en sentencia de fecha 17 de mayo de 2000, recaída en el expediente N° 97-18945, en el caso de PEDRO MARRERO CRUZ, esta Corte sostuvo lo siguiente:
‘(…) Por su parte, la experticia constituye un medio de prueba que tiene por finalidad la comprobación de hechos que exijan conocimientos especiales, siendo regulada por los artículos 1.422 y 1.427 del Código Civil y 451 al 471 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, por cuanto la experticia no emana de funcionarios públicos capaces de dar fe pública, la misma no constituye un documento público, sino un medio de prueba claramente regulado por las normas mencionadas, y por ello debe ser atacada el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes de conformidad con lo previsto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil.’” (Sentencia N° 1.134 de esta Corte, de fecha 17 de junio de 2001).

De lo expuesto se desprende que el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil permite que en el mismo día de presentación de la experticia o dentro de los 3 días siguientes, cualquiera de las partes solicite al Juez que ordene ampliar o aclarar la prueba. Sin embargo, en el presente caso se evidencia de los autos que el informe de los expertos avaluadores fue consignado en fecha 14 de agosto de 2002, sin que se haya solicitado ampliación o aclaratoria de la misma; por tanto, esta Corte acoge los resultados de la experticia en cuestión, y así se declara.

En consecuencia, se evidencia que, en razón de las observaciones y cálculos efectuados, los expertos concluyeron en que el justo valor del apartamento de marras es la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 35.506.959,46).

Ahora bien, precisado lo anterior y al haberse otorgado pleno valor probatorio a la experticia evacuada en esta instancia, esta Corte procede a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en el informe pericial llevado a efecto por ante esta instancia; de manera que, de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el porcentaje de rentabilidad aplicable a dicho monto –equivalente a 2.399,12 Unidades Tributarias, calculadas a CATORCE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.800,oo) cada una–, alcanza el 6% anual. Por lo tanto, resulta un canon de arrendamiento máximo mensual para fines de vivienda, al inmueble descrito en este fallo, la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 177.534,80). Así se declara.

En virtud de lo anterior, tras haberse anulado el acto regulador, queda restablecida la situación jurídica lesionada por el mismo, de la manera descrita en el presente fallo. Así se declara.

- III -
DECISIÓN

Por las razones anteriormente expuestas esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1- CON LUGAR la apelación ejercida por las abogadas Carolina El Khouri y Maribel Carnero López, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana BAGICHA BACHGENCHI, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 19 de diciembre de 2001, mediante la cual declaró CON LUGAR el recurso interpuesto y fijó un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al inmueble de autos, en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 134.714,40).

2- En consecuencia, SE REVOCA la sentencia apelada.

3- Conociendo el fondo del asunto, CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la ciudadana BAGICHA BACHGENCHI, asistida por las abogadas mencionadas, contra la Resolución N° 1139, emitida en fecha 2 de noviembre de 2000 por la Dirección General de Inquilinato del MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, la cual SE ANULA.

4- A los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, SE FIJA el nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al inmueble descrito en el presente fallo, en la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 177.534,80).

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Tribunal de origen y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los _____________ ( ) días del mes de _________________ del año dos mil dos (2002). Años: 192º de la Independencia y 143º de la Federación.

El Presidente,

PERKINS ROCHA CONTRERAS

El Vicepresidente,

JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Ponente

MAGISTRADOS:

LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO

EVELYN MARRERO ORTIZ

CÉSAR J. HERNÁNDEZ B.

La Secretaria,

NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ

EXP. N° 02-26880
JCAB/b