MAGISTRADA PONENTE: EVELYN MARRERO ORTIZ
En fecha 30 de septiembre de 1994, se recibió en esta Corte el Oficio N° 94-0522 del 26 del mismo mes y año, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la abogada IRAIDA T. MALDONADO DE SANTAELLO inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 16.467 actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos RAMON CANELA PASCUAL y BEATRIZ GUILLEN DE CANELA venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nos 2.085.314 y 950.757, respectivamente, contra la Resolución N° 2558 de fecha 04 de diciembre de 1992, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE FOMENTO hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al inmueble propiedad de los mencionados ciudadanos, constituido por el Apartamento N° 154 del Edificio “MYKONOS”, del Conjunto Residencial Mediterráneo, situado en la Avenida Principal Los Geranios, Urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo del Distrito Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de Veintiséis Mil Novecientos Diez Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 26.910, 00) y para el estacionamiento la cantidad de Un Mil Novecientos Ochenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1980,00).
La remisión se efectuó por haber sido oída en ambos efectos la apelación ejercida por el apoderado judicial de los recurrentes contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, en fecha 29 de junio de 1994, la cual declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto, fijando el canon de arrendamiento máximo mensual para la vivienda en la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Setecientos Cuarenta y Ocho Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 55.748,75).
El 20 de octubre de 1994 se dio cuenta a la Corte y, por auto de la misma fecha se ordenó la continuación de la causa, y designó ponente fijándose el décimo día siguiente de despacho para comenzar la relación de la causa.
En fecha 23 de noviembre de 1994, la apoderada judicial de los recurrentes presentó Escrito de Fundamentación a la Apelación.
El 29 de noviembre de 1994 comenzó la primera etapa de la relación.
En fecha 30 de noviembre de 1994, comenzó el lapso de cinco días de despacho para la contestación de la apelación, el cual venció el 07 de diciembre del mismo año.
El siguiente día 08 de diciembre del mismo año, comenzó el lapso de cinco días de despacho para la promoción de pruebas.
En fecha 14 de diciembre el apoderado judicial de los recurrentes presentó Escrito de Pruebas y el lapso de promoción de pruebas venció el 15 del mismo mes y año.
El 20 de diciembre de 1994 comenzó el lapso de tres días de despacho para la oposición a la admisión a las pruebas.
Por auto de fecha 23 de enero de 1995 fueron admitidas las pruebas presentadas por el apelante cuanto a lugar a derecho. Con respecto a las pruebas de experticia promovidas se fijo el segundo día de despacho siguiente a la fecha para que tuviera lugar el acto de Designación de Expertos.
El día 25 de enero de 1995 tuvo lugar el Acto de Designación de Expertos y el 07 de febrero del mismo año fueron juramentados.
En fecha 15 de febrero de 1995 los expertos designados para realizar la experticia consignaron escrito contentivo de la resulta de la misma.
El 02 de marzo de 1995 se paso el expediente a Corte, y por auto de fecha 06 del mismo mes y año se fijó el décimo día de despacho para que tuviera lugar el Acto de Informes.
El 22 de marzo de 1995, oportunidad fijada para que tuviera lugar el Acto de Informes. Se dejo constancia de que ambas partes presentaron informes.
En fecha 30 de marzo 1995 la Corte se dijo “Vistos”.
Constituida la Corte el 19 de enero de 2000 por la incorporación de nuevos Magistrados, se designó ponente a la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ.
Reconstituida la Corte el 15 de septiembre de 2000 con los Magistrados que actualmente la integran, y juramentadas las nuevas autoridades directivas el 29 de enero de 2001, se ratificó ponente a la Magistrada quien con tal carácter suscribe la decisión.
Por la ausencia temporal de la Magistrada ANA MARÍA RUGGERI se incorporó a esta Corte el Magistrado CÉSAR J. HERNÁNDEZ. B con el carácter de Quinto Suplente, y se designó ponente a la Magistrada quien con tal carácter suscribe.
Realizado el estudio del expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO DE NULIDAD
En fecha 10 de junio de 1993 el apoderada judicial de los recurrentes interpuso ante el Tribunal A quo recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución N° 2558 del 04 de diciembre de 1992 emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en los siguientes términos:
Que en fecha 29 de junio de 1992 sus poderdantes, solicitaron a la Dirección General Sectorial de Inquilinato regulación para la vivienda, constituida por el apartamento N° 154, del Edificio denominado MYKONOS del Conjunto Residencial Mediterraneo, situado en la Avenida Principal Los Geranios, Urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo del Distrito Sucre del Estado Miranda, de su propiedad. Solicitud a la cual le dio respuesta a la mencionada Dirección de Inquilinato mediante Resolución N° 2558 de fecha 04 de diciembre de 1992 fijando el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de Veintiséis Mil Novecientos Diez Bolívares con cero Céntimos(Bs. 26.910,00) y para el Estacionamiento en la cantidad UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVAR ( Bs.1980,00).
Indicó, que el “INFORME TECNICO” en el cual se basó la Resolución impugnada, fue realizado sin tomar en cuenta los parámetros establecidos en el aparte 2 del artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, por cuanto en el mismo se estableció el valor del inmueble basándose solamente en las características del terreno, sin tomar en cuenta las construcciones realizadas sobre este, obteniendo como resultado un precio irrisorio del inmueble que no se ajusta a la realidad actual del mercado, situación que imposibilita fijar un canon de arrendamiento con los precios de mercado, y que por incumplir el mencionado informe los parámetros establecidos en la Ley debe ser declarado nulo.
Agregó, que en la Resolución N° 2558 se fijó el canon de arrendamiento del inmueble basándose en una valoración fiscal arbitraria, la cual no es demostrativa del precio real del inmueble; no existiendo en autos prueba alguna que refleje el valor real unitario del metro de terreno y del metro cuadrado de la construcción, lo que evidencia que el acto administrativo contenido en la mencionada Resolución se encuentra viciado de nulidad absoluta por falta de motivación.
Igualmente, denunció que en la Resolución Nº 2558, se dan por probados los valores del inmueble basados en un informe que no cumplió con lo dispuesto en la Ley de Regulación de Alquileres, incurriendo en falso supuesto, por cuanto a juicio del recurrente dan por cierto un hecho con pruebas que fueron corroboradas por la Dirección de Inquilinato, infringiendo los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil.
Por todo lo antes expuesto, y de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 10° del Artículo 42 la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia solicitó sea declarado con lugar el recurso de nulidad interpuesto.
II
DEL FALLO APELADO
Mediante sentencia de fecha 29 de junio de 1994, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto por la parte actora, con fundamento en las siguientes consideraciones:
“Analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerde valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS VEINTIUN BOLIVARES CON DOCE CÉNTIMOS ( Bs. 4.645.721,12). Sobre este valor se aplica un porcentaje de rendimiento anual del 14,40, de conformidad con lo previsto en le Decreto Ejecutivo N°. 669, de fecha 11 de agosto de 1971, en relación con lo dispuesto en el Articulo 5to, de la Ley de Regulación de Alquileres, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS ( 55.748,65).
III
FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
En fecha 23 de noviembre de 1994, el apoderada judicial de la parte actora, consignó Escrito de Fundamentación de la Apelación, en el cual señaló lo siguiente:
Que, el Juzgado A quo, basó su dictamen en una experticia inmotivada, en la cual se observan numerosos errores que contradicen la realidad de los hechos, se describen unos parámetros genéricos sin explicación detallada para determinar el valor del inmueble.
Señala, que en el Informe Pericial no fueron tomados en cuenta los factores de evaluación que indica el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, como son los referentes a la ubicación del apartamento con respecto a los centros de servicios metropolitanos, comunales y vecinal, su valor en los últimos diez años, y que igualmente se omitió indicar la superficie cuadrada del inmueble.
Aduce, que los expertos al asignar al inmueble el precio de Cuatro Millones Seiscientos Cuarenta Cinco Mil Setecientos Veintiún Bolívares con Doce Céntimos (Bs 4.645.721,12) como resulta de la experticia practicada, indicaron que habían tomado en cuenta la ubicación, conservación, calidad de construcción y acabados del inmueble, no obstante en el informe pericial solo expresan elementos que puedan referirse en general a cualquier inmueble, mas no permiten concluir que valor o ponderación atribuyen, en el caso en concreto.
Señala que, el Juzgado A quo, al dictar el fallo apelado incurrió en el vicio de falsa aplicación de la Ley, toda vez que le dio pleno valor probatorio al mencionado Informe, aun cuando el este no fue motivado y se basó en datos erróneos, violando lo señalado en los artículos 12, 206, 207 y “560” del Código de Procedimiento Civil.
En orden a lo anterior, solicitó la nulidad de la decisión dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 29 de junio de 1994, de la experticia complementaria del fallo y del Informe Pericial de fecha 1º de diciembre de 1993. Igualmente, solicitó, se restablezca la situación jurídica lesionada por la sentencia y se fije el canon de arrendamiento máximo mensual, que resulte de la experticia que se promoverá en la oportunidad legal correspondiente.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir acerca de la apelación interpuesta, esta Corte observa lo siguiente:
El apoderado judicial de los recurrentes, hoy apelantes, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución N° 2558 de fecha 04 de Diciembre de 1992 emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento hoy Ministerio de Infraestructura, alegando que el avaluó realizado al inmueble sujeto a regulación, no fue realizado siguiendo los parámetros establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, lo que trajo como consecuencia – a juicio de los recurrentes- que la Resolución objeto de impugnación, este viciada de nulidad por incurrir en falso supuesto, al fijar el canon de arrendamiento basándose en un Informe Fiscal que carece de validez.
Por su parte, el Juzgado A quo en fecha 29 de junio de 1994 declaró con lugar el recurso interpuesto, fijando el canon de arrendamiento máximo mensual en la suma en CINCUENTA CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs 55.748,65).
Alegan los apelantes, que el Juzgado A quo, al dictar el fallo apelado incurrió en el vicio de falsa aplicación de la Ley, toda vez que le dio pleno valor probatorio al informe pericial presentado por los expertos, aun cuando este no fue motivado y se basó en datos erróneos, y a su juicio debió ser declarado nulo violando lo señalado en los artículos 12, 206, 207 y “560” del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, observa esta Corte que la sentencia dictada por el A quo basó su dictamen en el Informe pericial presentado por los peritos en fecha 1° de diciembre de 1993 (folio 41 al 52) como resultado de la experticia practicada, donde se evidenciaba el valor total rental del inmueble objeto de la regulación, la mencionada experticia según estimó el A quo se realizó conforme a los parámetros establecidos en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres.
Igualmente se observa, que el valor total rental del inmueble objeto de controversia fue estimado en la suma de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS VEINTIUN BOLIVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 4.645.721,12). monto que fue utilizado a los fines de determinar el canon de arrendamiento, luego de un análisis exhaustivo del informe pericial, aplicándose un porcentaje de rendimiento anual del 14,40 %, el cual establecieron los peritos en su informe.
Cabe resaltar que la prueba de experticia consiste en el dictamen de personas con conocimientos especiales (científicos, artísticos, técnicos o prácticos), designados por las partes o por el Juez, con el fin de cooperar en la apreciación técnica de cuestiones de hecho sobre las cuales debe decidir el Juez sobre su propia concepción, según lo ha señalado la propia doctrina. Las personas designadas como peritos, deben tener conocimientos especiales, puesto que por su misma esencia, la experticia trata de suplir la deficiencia del Juez en cuanto a dichos conocimientos, los cuales resultan necesarios por la naturaleza de la causas o de los hechos mismos objetos de la experticia.
Del párrafo anterior se desprende, la importancia que reviste la apreciación que brindan los expertos acerca de los hechos controvertidos objeto de la experticia solicitada; en el caso de autos, se evidencia claramente que los resultados de la prueba de experticia practicada, los cuales fueron reflejados en el Informe Pericial presentado en fecha 1° de noviembre de 1992 (folio 41 al 52), representa un elemento fundamental para la determinación del canon de arrendamiento del inmueble antes identificado sujeto a la regulación, pues el Juez no tiene los conocimientos técnicos para determinar el valor del inmueble, mas si tiene la facultad para verificar que el avaluó del inmueble se realizó cumpliendo con los parámetros establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres.
Así, de la sentencia apelada dictada por el A quo se desprende el análisis realizado al informe pericial presentado por los peritos, al cual el Juez otorgó pleno valor probatorio al estimar que la prueba de experticia fue realizada conforme a derecho, para luego fijar el canon de arrendamiento ajustado al valor total real del inmueble, de acuerdo con lo alegado y probado en autos, desvirtuando el alegato del apelante al señalar que la sentencia apelada no cumplió con lo dispuesto en el articulo 12 del Código Procedimiento Civil.
Por otra parte el apelante alegó, que la sentencia apelada violó los artículos 206, 207 y “560” del Código Procedimiento Civil, al respecto debe indicarse que los apelantes incurrieron en un error al señalar que el artículo 560 eiusdem “dispone que la experticia debe estar motivada”, cuando en realidad el articulo que corresponde es el 467 del Capitulo VI Titulado De la Experticia del Código de Procedimiento.
Realizada la anterior aclaratoria, debe indicarse que los apelantes alegan que la sentencia violó los mencionados artículos por basarse en una experticia viciada de nulidad al no cumplir con las directrices establecidas en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres e igualmente señalaron que el avalúo no fue motivado, incumpliendo un requisito primordial al cual esta sujeta la prueba de experticia, no obstante se evidencia de autos que los expertos presentaron su informe y los apelantes aceptaron los resultados del mencionado informe, pues no solicitó aclaratoria o ampliación del dictamen, ni en su defecto la impugnación de la misma dando por justos y adecuados los valores allí arrojados la realidad social el valor total real del inmueble que se le asignó.
En efecto el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil establece:
“En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar al Juez que ordene a los expertos aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalará con brevedad y precisión. El Juez, si estimare fundada la solicitud así lo acordara sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días (…).
De la norma antes transcrita resulta claro que, cuando alguna de las partes este en desacuerdo con los resultados obtenidos de la experticia practicada o tuviere dudas sobre algún punto, dispone de un lapso preclusivo para solicitarla, y si esos argumentos no son esgrimidos en la oportunidad legal correspondiente, no puede el Juez de Alzada conocer de los mismos, por cuanto estaría alterando el orden consecutivo y preclusivo del proceso.
Siendo así, se hace evidente que el Informe Pericial presentado por los peritos quedó firme, por no haber solicitado las partes dentro del plazo correspondiente la impugnación, aclaratoria o ampliación del informe pericial presentado por los peritos, no existiendo motivos para que el Juzgado A quo dejara de valorar las resultas de la prueba de experticia, desvirtuando el alegato de los apelantes, pues la sentencia se baso su sentencia en un acto que goza de plena validez.
Por todo lo antes expuesto resulta forzoso para esta Corte declarar sin lugar la apelación interpuesta por los apelantes contra la sentencia dictada por el Juzgado A quo en fecha 29 de junio de 1994. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1. SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada IRAIDA T. MALDONADO DE SANTAELLO actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos RAMON CANELA PASCUAL y BEATRIZ GUILLEN DE CANELA, antes identificados, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 29 de junio de 1994 de de 1999, mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los recurrentes, antes identificados, contra la Resolución N° 2558 de fecha 04 de diciembre de 1992, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda del inmueble propiedad de los mencionados ciudadanos, constituido por el Apartamento N° 154 del Edificio “MYKONOS”, del Conjunto Residencial Mediterráneo situado en la Avenida Principal Los Geranios, Urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo del Distrito Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de Veintiséis Mil Novecientos Diez Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 26.910.00, 00) y para el estacionamiento la cantidad de Un Mil Novecientos Ochenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.980,00).
2. CONFIRMA el fallo dictado por el A quo en todas y cada una de sus partes.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ______________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil dos (2002). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
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Las Magistradas,
EVELYN MARRERO ORTIZ
Ponente
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
CÉSAR J. HERNÁNDEZ. B
El Secretario Accidental
RAMÓN ALBERTO JIMENEZ
94-15657
EMO/13
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