MAGISTRADA PONENTE: EVELYN MARRERO ORTIZ
En fecha 30 de enero de 2001, se recibió en esta Corte el Oficio N° 23 del 15 del mismo mes y año, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado JACOBO OBADIA LEVI, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 9.736, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GIUSEPPE FALLONE LAPI, MICHELE SPANO AMORENA y ALFONSO MICHELE FRAN SPANO GAETA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nos. 6.972.525, 6.170.903 y 11.699.953, respectivamente, contra la Resolución Nº 00257 de fecha 9 de abril de 1999, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente, MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio del inmueble propiedad de los mencionados ciudadanos, constituido por el Edificio “Arvelo”, situado entre las Esquinas de Torres a Madrices, Parroquia Catedral, Caracas, en la cantidad de Seis Millones Ochocientos Setenta y Siete Mil Cuatrocientos Treinta y Dos Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 6.877.432, oo). Asimismo, contra la Resolución Nº 1688 de fecha 21 de diciembre de 1999, emanada del mencionado órgano administrativo, la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio de los locales A y B de dicho inmueble, en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta y Dos Mil Doscientos Ochenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 452.280, oo).
La remisión se efectuó por haber sido oída en ambos efectos las apelación ejercida por la abogada JOANA MENDOZA PEÑA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 23.881, actuando con el carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil "MANUFACTURAS OMNI II S.R.L.", representada por la Directora Gerente, ciudadana MIGDALIA HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, venezolana mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº 5.095.215; asimismo, apoderada judicial de los ciudadanos ARTURO BASTIDAS PÉREZ, RUBEN JOSÉ SOLDATI, DAIRO NARVAEZ ROJAS y LARRY GUTIERREZ JARAMILLO, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nos. 5.417.048, E- 82.026.502, 13636.617 y 10.486.891, respectivamente, quienes son arrendatarios del referido inmueble, contra la sentencia dictada en fecha 27 de noviembre de 2000, por el mencionado Juzgado, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto.
En fecha 31 de enero de 2001 se dio cuenta a la Corte y, por auto de esta misma fecha se designó ponente a la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ fijándose el décimo día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa.
Mediante diligencia de fecha 14 de febrero de 2001, el ciudadano DAIRO NARVAEZ ROJAS, en su condición de arrendatario, asistido por el abogado MARIO JESÚS GORMIDO SALAZAR inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 68.022; y el abogado JACOBO OBADIA LEVI, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendadora, celebraron una transacción.
En esa misma fecha, la abogada JOANA MENDOZA PEÑA, ya identificada, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte arrendataria, presentó Escrito de Fundamentación de la Apelación.
En fecha 22 de febrero de 2001 comenzó la relación de la causa.
Mediante diligencia de la misma fecha, el ciudadano ARTURO BASTIDAS PÉREZ, antes identificado, asistido por la abogada ELVIA BASTIDA DE LÓPEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 24.947, y el apoderado judicial de la parte arrendadora, celebraron una transacción.
El 7 de marzo de 2001, el abogado JACOBO OBADIA LEVI, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendadora, presentó Escrito de Contestación a la Apelación.
Mediante escrito de fecha 21 del mismo mes y año, los abogados JOANA MENDOZA PEÑA y CESAR MUSSO GOMEZ, ya identificada la primera, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 32.146 el segundo, señalaron que ejercieron recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 27 de noviembre de 2000.
En fecha 14 de marzo de 2001, el abogado JACOBO OBADIA LEVY, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendadora y los abogados CESAR MUSSO GOMEZ y JOANA MENDOZA PEÑA, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil "MANUFACTURAS OMNI II S.R.L.", así como, de los ciudadanos JOSÉ RUBEN SOLDATI y LARRY GUTIERREZ JARAMILLO, consignaron Escritos de Promoción de Pruebas.
El 29 de ese mismo mes y año, la abogada JOANA MENDOZA PEÑA, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte arrendataria, presentó Escrito de Oposición a las pruebas promovidas.
Mediante auto de fecha 18 de abril de 2001, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte inadmitió las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte arrendadora en los Capítulos I, II y III del Escrito de Promoción de Pruebas, por cuanto consideró que no se promovió medio de prueba alguno, pues se reprodujo el mérito favorable de los autos y se hizo valer la 'experticia practicada en el presente proceso', 'la Resolución Administrativa' y 'la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital'.
Asimismo, por auto de igual fecha, el referido Juzgado respecto al Escrito de Promoción de Pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte arrendataria, declaró admisible la prueba de experticia promovida en el Capitulo III e inadmisibles las pruebas promovidas en los Capítulos I y II, particulares primero y segundo del mencionado Escrito, toda vez que en el Capitulo I no se promovió medio de prueba alguno sino que se reprodujo el mérito favorable de los autos; y, en el Capitulo II, particulares primero y segundo, no se desprende que se haya solicitado "la prueba de inspección judicial, ni tampoco la prueba de informes relativa a la solicitud de copia de documentos" .
El 28 de junio de 2001, los expertos designados y juramentados para evacuar la prueba de experticia admitida por este Órgano Jurisdiccional, ciudadanos VICTOR ALFREDO CONTRERAS JARAMILLO, ALFREDO SÁNCHEZ VEGAS y HUGO JESÚS GUERRA; todos Ingenieros, consignaron el Informe de Avalúo del inmueble de autos.
El 19 de septiembre de 2001, oportunidad fijada para que tuviese lugar el Acto de Informes, la Corte dejó constancia de la comparecencia de ambas partes, quienes presentaron sus respectivos Escritos. En la misma fecha esta Corte dijo “Vistos”.
Mediante diligencia de fecha 23 de abril de 2002, el abogado JACOBO OBADIA LEVI, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendadora, consignó copia certificada de la transacción celebrada entre sus representados y la Sociedad Mercantil "MANUFACTURAS OMNI II S.R.L" ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, consignando, además, copia certificada de la transacción celebrada entre sus representados y la Sociedad Mercantil "CREACIONES MONICA'S L.G, C.A.", por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador, bajo el Nº 35, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
En esa misma fecha, el apoderado judicial de la parte arrendadora, consignó copia de un documento firmado por el ciudadano RUBEN JOSÉ SOLDATI, en el cual señala que rescinde el contrato de arrendamiento que celebró en fecha 1º de mayo de 2000 con los propietarios del inmueble bajo análisis y hace entrega del local que ocupaba en dicho inmueble.
Realizado el estudio del expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:
I
ANTECEDENTES
En fecha 31 de julio de 1998, el abogado JACOBO OBADIA LEVI, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GIUSEPPE FALLONE LAPI, MICHELE SPANO AMORENA y ALFONSO MICHELE FRAN SPANO GAETA, solicitó ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente, Ministerio de Infraestructura, de conformidad con el artículo 1° de la Ley de Regulación de Alquileres, la regulación del inmueble propiedad de sus representados, constituido por el Edificio “Arvelo”, ubicado entre las Esquinas de Torres a Madrices, Parroquia Catedral, Caracas.
Mediante Resolución N° 00257 de fecha 9 de abril de 1999, la mencionada Dirección de Inquilinato fijó como canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble de autos, la cantidad de Seis Millones Ochocientos Setenta y Siete Mil Cuatrocientos Treinta y Dos Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 6.877.432,oo).
Por Resolución Nº 1688 de fecha 21 de diciembre de 1999, el mencionado Organo Administrativo fijó como canon máximo de arrendamiento mensual para comercio de los locales A y B de dicho inmueble, la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta y Dos Mil Doscientos Ochenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 452.280,oo).
En fecha 9 de diciembre de 1999, el abogado JACOBO OBADIA LEVI, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de los propietarios del referido inmueble, interpuso por ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso contencioso administrativo de nulidad contra los actos administrativos antes mencionados, denunciando la violación de los artículos 9 y 18 ordinal 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, bajo el alegato de que el avalúo practicado por la Sala Técnica de la Dirección de Inquilinato carece de motivación.
Igualmente, denuncia, la infracción lo establecido en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, por cuanto el avalúo que sirvió de base al Ente administrativo para dictar los actos recurridos, no se ajusta a los elementos exigidos por dichos artículos para efectuar la fijación del canon.
Aduce, que al ser el avalúo practicado por el Organismo regulador una verdadera experticia, tal como lo señala el artículo 58 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se infringieron los artículos 1.425 del Código Civil y 467 y 559 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el avalúo carece de claridad y motivación, por cuanto los valores asignados al inmueble de autos no se ajustan a los valores del mercado o precios medios a los que se refiere el mencionado artículo 6 de la Ley Orgánica de Regulación de Alquileres.
En orden a lo anterior, el apoderado actor solicita la nulidad de las Resoluciones impugnadas, así como el restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada.
II
DEL FALLO APELADO
Mediante sentencia de fecha 27 de noviembre de 2000, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, con fundamento en las siguientes consideraciones:
“(…) El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas del terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las notables deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios cincuenta (50) y al Ochenta y Dos (82), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos Judith Torres, Arquitecto, Oswaldo Pérez, Perito Avaluador y, José L. López, Perito Avaluador.
(…) Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescriben los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
(…) Conforme a los artículos 131 y 181 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y respecto al restablecimiento de la situación jurídica lesionada, se observa:
Analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de Dos Mil Cuarenta y Cuatro Millones Veintisiete Mil Trescientos Cuatro Bolívares con Treinta y Siete Céntimos (Bs. 2.044.027.304,37). Sobre este valor se aplica un porcentaje de rendimiento anual del 12%, en relación con lo dispuesto en el artículo 5º, de la Ley de Regulación de Alquileres, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio, en la cantidad de Veinte Millones Cuatrocientos Cuarenta Mil Doscientos Setenta y Tres Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs. 20.440.273,04), distribuidos (…) entre las distintas dependencias que lo conforman (…) de la siguiente manera:
DEPENDENCIA RENTA
PLANTA BAJA
Local A 634.433,88
Local B 637.438,93
Locales 1 y 2 (unidos) 608.945,63
Locales 3 y 4 (296.729,14 c/u) 593.458,29
Local 5-5A 478.275,92
Local 5-B 116.124,35
Local 6 296.729, 14
Local 7-7A 514.202,15
Local 8 241.767,52
Local 9 229.334,75
Locales 10 y 19 (unidos) 629.781,45
Local 11-A 258.847,22
Local 13 350.522,22
Local 14 316.127,03
Local 15 307.604,55
Local 16 331.666,38
Local 16-B 225.933,55
Local 17 247.206,59
Local 17-A 556.555,42
Local 17-B 643.090,59
Local 18 234.381,80
MEZZANINA
Locales 1 y 2 (1.131.569,34 c/u) 2.263.138,69
PRIMER PISO
Locales 27, 28, 29 y 30 (unidos) 566.297,58
Locales 31 y 32 (unidos) 297.148,23
Local 33 168.098,12
Local 40 999.373,00
Local S/N (Restaurant) 1.162.451,17
Local 34 300.183,82
Local 35 162.444,23
SEGUNDO PISO
Locales 34 al 39 (unidos) 1.219.274,64
Locales 42 al 47 (unidos) 1.021.815,74
Local 2-1 179.771,72
Local 2-2 173.743,25
Local 2-3 176.757,85
Local 2-4 181.881,36
Local 2-5 133.285,00
Local 2-6 243.438,17
Locales 2-7 y 2-8 (unidos) 276.218,61
Local 2-9 179.771,72
TERCER PISO
Local 17-B 657.249,84
Local S/N (Propietario) 625.938,56
Apto Oficina 385.521,94
TOTAL RENTA MENSUAL DISTRIBUIDA 20.440.273,04”.
III
FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
En fecha 14 de febrero de 2001, los abogados CESAR MUSSO GOMEZ y JOANA MENDOZA PEÑA, ya identificados, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil "MANUFACTURAS OMNI II S.R.L.", representada por la Directora Gerente, ciudadana MIGDALIA HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ; asimismo, apoderados judiciales de los ciudadanos ARTURO BASTIDAS PÉREZ, RUBEN JOSÉ SOLDATI, DAIRO NARVAEZ ROJAS y LARRY GUTIERREZ JARAMILLO, consignaron Escrito de Fundamentación de la Apelación, en el cual señalaron lo siguiente:
Que el apoderado judicial de los propietarios del inmueble de autos, interpuso por ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso contencioso administrativo de nulidad contra las Resoluciones Nos 0257 y 1688, de fechas 9 de abril y 21 de diciembre de 1999, respectivamente, emanadas de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente, Ministerio de Infraestructura, mediante las cuales se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio del inmueble constituido por el Edificio “Arvelo”. Recurso que –según sostienen- fue admitido por el referido Juzgado el 1º de marzo de 2000.
Aducen, que en razón de los derechos que les asisten a sus representados como inquilinos del inmueble de autos, procedieron a hacerse parte en el presente juicio.
Arguyen, que la infraestructura del Edificio “Arvelo” adolece de vicios de los cuales los propietarios han hecho caso omiso a pesar de los múltiples requerimientos de todos los arrendatarios, pues –a decir de los apoderados judiciales de los arrendatarios- el referido inmueble tiene filtraciones, el sistema de iluminación de las escaleras no funciona, las áreas comunes no han sido pintadas desde hace por lo menos de diez años, no existe sistema de luces de emergencia, los ascensores no funcionan y, cuando lo hacen, es irregularmente.
Asimismo, sostienen, que dicho inmueble carece de un servicio optimo de conserjería lo cual se refleja en el desaseo constante de las áreas comunes e irregularidades en el suministro de agua, pues -a juicio de los apoderados judiciales de los arrendatarios- los propietarios no han realizado las mejoras mínimas necesarias para la conservación y mantenimiento del edificio a pesar de haberles exigido a sus representados el pago de una cuota de mantenimiento, razón por la cual consideran que las Resoluciones impugnadas deben quedar sin efecto.
Alegan, que el Juzgado A quo violó el derecho a la defensa de sus representados, por cuanto fueron "notificados del proceso en forma irregular".
Advierten, que los valores asignados al inmueble de autos no se ajustan a la realidad, pues se fijaron -según sostienen los apoderados judiciales de los arrendatarios- incrementándolos, sobre la base de factores de tasación establecidos únicamente por una de las partes, sin tomar en cuenta el deterioro tanto físico como de servicios que ha experimentado el inmueble por el transcurso del tiempo y por la conducta omisiva de los propietarios.
Solicitan, que conforme a lo establecido en el artículo 129 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se ordene evacuar de oficio al Cuerpo de Bomberos, una inspección de las instalaciones del edificio "Arvelo", con el objeto de que -a decir de los apoderados judiciales de los arrendatarios- se deje constancia del estado de deterioro e inexistencia de las condiciones necesarias de seguridad del citado edificio, donde funcionan fábricas con materiales inflamables, locales de comida y diversos establecimientos de venta de mercancía.
Por las razones precedentemente expuestas, solicitan la suspensión de los efectos de las Resoluciones recurridas, de conformidad con lo previsto en el artículo 136 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
IV
DE LA CONTESTACIÓN DE LA APELACIÓN
En fecha 7 de marzo de 2001, el abogado JACOBO OBADIA LEVI, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de los propietarios del inmueble de autos, presentó Escrito de Contestación de la Apelación, en el cual expresó lo siguiente:
Que, la parte apelante no señala contra cual sentencia fundamenta su apelación, limitándose a narrar los hechos acaecidos tanto en sede administrativa como en la judicial, lo cual -a su juicio- da lugar a la declaratoria de desistimiento de la apelación por falta de fundamentación conforme a lo establecido en el artículo 162 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
Aduce, que el ciudadano LARRY GUTIERREZ JARAMILLO, otorgó poder a los abogados JOANA MENDOZA PEÑA y CESAR MUSSO GOMEZ a los fines de que ejerciesen recurso de apelación contra la sentencia bajo análisis, sin tener capacidad para hacerlo, pues -a su decir- se constata del contrato de arrendamiento consignado en los autos, que sus representados contrataron con una persona jurídica denominada "CREACIONES MONICA'S L.G., C.A" y no con dicho ciudadano como persona natural, razón por la cual solicita que se desestime la apelación formulada.
En relación a lo alegado por los apoderados judiciales de la parte apelante acerca de que el Juzgado A quo violó el derecho a la defensa de sus representados al haberlos notificado de manera irregular, sostiene que por haber comparecido el inquilino de los locales 31 y 32 del inmueble de autos, en la oportunidad fijada para que tuviese lugar el acto de designación de los expertos nombrando como perito al ciudadano JOSÉ L. LÓPEZ, a los fines de que evacuase la prueba de experticia promovida por la parte arrendadora en la sede de dicho Juzgado, los demás inquilinos quedaron notificados.
Advierte, que la impugnación que hiciere ante esta Alzada la parte apelante de la experticia evacuada en sede del Juzgado A quo resulta extemporánea, por cuanto debieron haberla impugnado en el día de su evacuación o dentro de los tres (3) días siguientes conforme lo prevé el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil.
Por todo lo anteriormente expuesto, solicita que se "declare desistida la apelación formulada por defectuosa formalización o en su defecto declare sin lugar la apelación".
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir acerca de la apelación interpuesta por la parte arrendataria, esta Corte, como punto previo, observa:
Mediante diligencia de fecha 14 de febrero de 2001, el ciudadano DAIRO NARVAEZ ROJAS, asistido por el abogado MARIO JESÚS GORMIDO SALAZAR y el abogado JACOBO OBADIA LEVI, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendadora, celebraron una transacción en los siguientes términos:
"(…) En Primer Término: Desisto de la apelación que personalmente realice en el presente proceso. En Segundo Término: Revoco en todas y cada una de sus partes el poder que otorgué en fecha 13 de diciembre de 2000, por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas (…) En Tercer Término: Acepto cancelar el diez (10%) por ciento del monto aumentado en la sentencia dictada en el presente procedimiento por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital por un lapso de ocho (08) meses a partir del día 1º de febrero de 2001, y vencidos los ocho (08) meses, aceptamos cancelar el (50%) del monto aumentado en dicha sentencia por el lapso de un (1) año, y de aquí en adelante el monto que especifica la sentencia anteriormente señalada. En este estado el Dr. Jacobo Obadía Levy, en su carácter de apoderado de los propietarios del Edificio Arvelo (…), aceptó el convenimiento expuesto anteriormente en los mismos términos y condiciones en nombre de mi representado (…)".
En diligencia de fecha 22 del mismo mes y año, el ciudadano ARTURO BASTIDAS PÉREZ, asistido por la abogada ELVIA BASTIDA DE LÓPEZ y el apoderado judicial de la parte arrendadora, celebraron una transacción en la cual señalaron lo siguiente:
"(…) En Primer Término: Desisto de la apelación que formulé en el presente proceso. En Segundo Término: Revoco en todas y cada una de sus partes el poder que otorgué en fecha 13 de diciembre de 2000, por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas (…) En Tercer Término: Acepto cancelar el diez (10%) por ciento, del monto aumentado en la sentencia dictada en el presente procedimiento por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, por un lapso de ocho (08) meses a partir del día 1º de febrero del año (…) 2001, y vencidos los ocho (08) meses, aceptó cancelar el cincuenta (50%) por ciento del monto aumentado en dicha sentencia por el lapso de un (1) año, y de aquí en adelante el monto que especifica la sentencia anteriormente señalada. En este estado el Dr. Jacobo Obadía Levy, en su carácter de apoderado de los propietarios del Edificio Arvelo (…), aceptó el convenimiento expuesto anteriormente en los mismos términos y condiciones en nombre de mi representado (…)".
Mediante diligencia de fecha 23 de abril de 2002, el abogado JACOBO OBADIA LEVI, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendadora, consignó copia certificada de la transacción celebrada entre sus representados y la Sociedad Mercantil "MANUFACTURAS OMNI II S.R.L." ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en la cual manifestaron lo siguiente:
"(…) Se hace presente la abogada (…) Joana Mendoza Peña, (…) quien expone: Consigno poder otorgado por la Empresa Manufacturas Omni II, S.R.L (…). Por condiciones expresas de mi mandante me doy por citada en el presente juicio, (…) y convengo en la demanda tanto en los hechos como en el derecho, y a los fines de dar por terminado el presente juicio, solicito de la parte actora un plazo determinado que le otorgue a mi representada, a partir de la fecha de hoy, de 3 meses, que incluye la condonación del pago del canon de arrendamiento y de las cuotas de mantenimiento, y en general de todo pago que derive del arrendamiento por el lapso solicitado (…), en este mismo acto por instrucciones expresas de mi mandante declaramos desistir de la apelación realizada ante la Corte primera de lo Contencioso Administrativo bajo el expediente 24441, desistimiento que se probará por copia certificada de la presente acta (…). En este estado, el apoderado actor expone: "Le concede el plazo solicitado para la desocupación del inmueble objeto de este proceso; y con lo que respecta a los demás puntos solicitados los acepto en los mismos términos (…). Ambas partes solicitan al Tribunal de la causa se sirva impartir la homologación correspondiente (…)".
Asimismo, en diligencia de igual fecha, el apoderado judicial de la parte actora consignó copia certificada de la transacción celebrada entre sus representados y la Sociedad Mercantil "CREACIONES MONICA'S L.G, C.A.", por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador, bajo el Nº 35, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, en la cual expresaron lo siguiente:
" Entre: la Empresa CREACIONES MONICA'S L.G, C.A (…) representada en este acto por su Presidente ciudadano LARRY EDGAR GUTIRREZ JARAMILLO(…) se denominará la arrendataria, y por la otra los ciudadanos GIUSEPPE FALLONE LAPI y MICHELE SPANO AMORENA quienes (…) a los efectos del presente documento se denominarán los arrendatarios ; han convenido por medio del presente documento en las presentes cláusulas: Primera: La arrendataria en este acto desiste de la apelación que formulo por ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en el expediente 24441, de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo (…) de la Región Capital, en fecha 27 de noviembre del año 2000. Segunda: La arrendataria declara convenir y así reformar el contrato de arrendamiento de fecha 1º de marzo del año 2000, en aceptar y reformar por lo que respecta única y exclusivamente a la cláusula Cuarta en aceptar que el canon de arrendamiento a partir de del día 1º de abril del año 2002, será de la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000, oo) por mensualidad, por lo que respecta a todas y cada una de las demás cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado en la fecha anteriormente indicada quedan con todo su vigor y vigencia y así lo aceptan las partes (…)".
Respecto a lo anterior, resulta pertinente citar el criterio de este Órgano Jurisdiccional, sostenido en sentencia de fecha 10 de agosto de 2000, en el Expediente N° 98-21152, caso Lenil Belisario vs. Alcaldía del Municipio Guacara del Estado Carabobo, en relación a la transacción en la Jurisdicción Contencioso Administrativa:
“(…) esta Corte en aras de la tutela judicial efectiva ha establecido una tesis ecléctica, no niega la posibilidad de una transacción y al contrario de la tesis positiva, la admite en el contencioso administrativo de nulidad, en materia inquilinaria, basándose en que si bien las partes pueden hacerse recíprocas concesiones de conformidad con el artículo 1713 del Código Civil Venezolano, no pueden disponer sobre la legalidad del acto impugnado por vía judicial mediante esas recíprocas concesiones, cuyos efectos se verifican exclusivamente entre las partes, sin que pueda estar comprometido el interés público o de terceros, en ese contexto, ellos no pueden desconocer la autoridad judicial competente, concretamente, los tribunales que integran la jurisdicción contencioso administrativa para revisar la legalidad del asunto litigioso.”
Ahora bien, siguiendo el criterio antes transcrito y visto que el caso de autos se circunscribe a la materia inquilinaria, esta Corte pasa a examinar si se encuentran cumplidos los requisitos legalmente exigidos a los fines de homologar una transacción y, sobre el particular se observa: de conformidad con el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, el cual resulta aplicable supletoriamente por remisión del artículo 88 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, la transacción debe cumplir con los siguientes requisitos: 1) las partes deben tener capacidad y la titularidad del derecho objeto de la transacción; 2) el objeto debe ser lícito; 3) dicho objeto debe ser disponible por las partes que suscriben la transacción; y, 4) no debe ser contrario al orden público.
En este sentido, se observa, que cursa a los folios 165 y 171 (vtos.) del expediente las transacciones celebradas en fechas 14 y 22 de febrero de 2001 entre los ciudadanos GIUSEPPE FALLONE LAPI, MICHELE SPANO AMORENA y ALFONSO MICHELE FRAN SPANO GAETA, en su condición de propietarios del inmueble de autos, según se desprende del documento de propiedad que corre inserto a los folios 92, 93 y 94 del expediente administrativo; y, los ciudadanos DAIRO NARVAEZ ROJAS y ARTURO BASTIDAS PERÉZ, en su condición de arrendatarios del inmueble, quienes tienen la titularidad del derecho objeto de dichas transacciones. De igual manera, se observa, que las aludidas transacciones están referidas a materias no prohibidas, es decir, versan sobre derechos y materias disponibles por las partes, y en las cuales no está involucrado el orden público. Por otro lado, se aprecia de autos, que si bien es cierto que el apoderado judicial de los propietarios tiene conferida facultad expresa para transigir; no lo es menos, que los apoderados judiciales de los arrendatarios no la tienen, pues en el expediente no cursa poder alguno que permita constatar que les hubiere sido otorgada dicha facultad para transigir. En consecuencia, resulta improcedente para esta Corte homologar las transacciones examinadas, y así se decide.
Asimismo, se observa, que cursa a los folios 291 al 295 (vtos.) del expediente la transacción celebrada en fecha 14 de marzo de 2002 ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, entre los ciudadanos GIUSEPPE FALLONE LAPI, MICHELE SPANO AMORENA y ALFONSO MICHELE FRAN SPANO GAETA, en su condición de propietarios del inmueble, según se desprende del documento de propiedad que corre inserto a los folios 92, 93 y 94 del expediente administrativo y, la Sociedad Mercantil "MANUFACTURAS OMNI II S.R.L.", representada por la Directora Gerente, ciudadana MIGDALIA HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, en su condición de arrendataria del inmueble, quienes tienen la titularidad del derecho objeto de dicha transacción. De igual manera, se observa que la transacción está referida a materias no prohibidas, es decir, versa sobre derechos y materias disponibles por las partes, y en las cuales no está involucrado el orden público. Por otro lado, se aprecia de autos que los apoderados judiciales de las partes tienen conferida facultad expresa para transigir. En consecuencia, debe esta Corte homologar la presente transacción, y así se decide.
Ahora bien, observa esta Corte, que a los folios 289 y 290 del expediente corre inserta la transacción celebrada entre los propietarios del inmueble de autos y la Sociedad Mercantil "CREACIONES MONICA'S L.G, C.A.", ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador, bajo el Nº 35, Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría.
En relación a lo anterior, este Órgano jurisdiccional estima necesario aclarar que mediante diligencia del 8 de enero de 2000, la abogada JOANA MENDOZA PEÑA, actuando "con el carácter que se desprende de los autos" apeló la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 27 de noviembre del mismo año, encontrándose inserto en el expediente para el momento en que se efectúo dicha diligencia, un poder en el que se constata que el ciudadano LARRY GUTIERREZ JARAMILLO, quien es Presidente de la Sociedad Mercantil "CREACIONES MONICA'S L.G, C.A.", confirió poder en nombre propio a la mencionada abogada para que lo representase en juicio y no en nombre de la referida Compañía, quien en realidad es la arrendataria del inmueble bajo análisis, tal como se desprende del contrato de arrendamiento cursante a los folios 155 al 157 de expediente; lo que significa que el prenombrado ciudadano no tenia cualidad para apelar en nombre propio la aludida sentencia.
No obstante lo anterior, esta Corte aprecia, que a los folios 192 y 193 del expediente corre inserto poder mediante el cual el ciudadano LARRY GUTIERREZ JARAMILLO, actuando con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil "CREACIONES MONICA'S L.G, C.A.", confirió poder a la abogada JOANA MENDOZA PEÑA para que representase en juicio a la mencionada Compañía, con lo cual debe concluirse que en el otorgamiento del primer poder; esto es, el que cursaba en autos para el momento de la interposición del recurso de apelación, se incurrió en un error material al mencionarse al referido ciudadano como inquilino del inmueble de autos y no a la aludida Sociedad Mercantil, quien como se dijo supra, es la arrendataria de dicho inmueble. Error que, a juicio de esta Corte, quedó subsanado con la consignación en el expediente del poder que cursa a los folios 192 y 193, debiendo entenderse, en consecuencia, que quien otorgó poder a la apoderada judicial de los arrendatarios para ejercer recurso de apelación contra la sentencia recurrida es la Sociedad Mercantil "CREACIONES MONICA'S L.G, C.A". Así se decide.
En este orden de ideas, se observa, que cursa a los folios 289 y 290 (vtos.) del expediente la transacción celebrada en fecha 28 de marzo de 2002 ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador, bajo el Nº 35, Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, entre los ciudadanos GIUSEPPE FALLONE LAPI, MICHELE SPANO AMORENA y ALFONSO MICHELE FRAN SPANO GAETA, en su condición de propietarios del inmueble, según se desprende del documento de propiedad que corre inserto a los folios 92 al 94 del expediente administrativo; y, la Sociedad Mercantil "CREACIONES MONICA'S L.G, C.A.", en su condición de arrendataria del inmueble, quienes tienen la titularidad del derecho objeto de dicha transacción. De igual manera, se observa que aludida transacción está referida a materias no prohibidas, es decir, versa sobre derechos y materias disponibles por las partes, y en las cuales no está involucrado el orden público. Por otro lado, se aprecia de autos que los apoderados judiciales de las partes tienen conferida facultad expresa para transigir. En consecuencia, debe esta Corte homologar la transacción examinada, y así se decide.
Por otra parte, aprecia este Órgano Jurisdiccional, que mediante diligencia del 23 de abril de 2002, cursante al folio 306 del expediente, el apoderado judicial de la parte arrendadora consignó copia de un documento firmado por el ciudadano RUBEN JOSÉ SOLDATI, en el cual señala que rescinde el contrato de arrendamiento que celebró en fecha 1º de mayo de 2000 con los propietarios del inmueble bajo análisis y hace entrega del local que ocupaba en dicho inmueble (Local signado con el Nº 40, o Mezzanina 3, ubicado en la Segunda Planta del Edificio "Arvelo", ubicado entre Las Esquinas de Torres a Madrices, Parroquia Catedral, Caracas).
En conexión con lo anterior, por cuanto en el expediente no consta que el mencionado documento hubiere sido impugnado por la parte arrendataria en la oportunidad legal correspondiente, conforme lo establecen los artículos 1363 y siguientes del Código Civil y 443 del Código de Procedimiento Civil, esta Corte le da pleno valor probatorio. En consecuencia, estima este Órgano Jurisdiccional, que al ser el ciudadano RUBEN JOSÉ SOLDATI una de las partes apelantes en el presente juicio y al haber rescindido el contrato de arrendamiento que celebró con los propietarios del inmueble de autos, operó el decaimiento del objeto del recurso de apelación ejercido por la abogada JOANA MENDOZA PEÑA, actuando con el carácter de apoderada judicial del mencionado ciudadano contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 27 de noviembre de 2000. Así se decide.
Decidido el punto previo, pasa esta Corte a pronunciarse acerca del recurso de apelación ejercido por la abogada JOANA MENDOZA PEÑA, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos DAIRO NARVAEZ ROJAS y ARTURO BASTIDAS, quienes son arrendatarios del inmueble antes identificado.
Alegan los arrendatarios, que la sentencia recurrida les viola su derecho a la defensa consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que fueron notificados del proceso de manera irregular, pues no se les notificó personalmente sino mediante Cartel publicado en prensa, a pesar de ser los interesados directos.
Al respecto, considera necesario esta Corte destacar, que el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia establece que cuando lo juzgue procedente, el Tribunal podrá ordenar el emplazamiento a los interesados mediante un cartel que será publicado en uno de los periódicos de mayor circulación de la ciudad de Caracas, para que concurran a darse por citados dentro de las diez audiencias siguientes a la fecha de publicación de aquél. Ese mismo artículo señala, que un ejemplar del periódico en el que se haya publicado el referido cartel, deberá ser consignado por el recurrente dentro de los quince días consecutivos siguientes a la fecha en la que aquél hubiere sido expedido; y, de no hacerlo así, se declarará desistido el recurso ordenándose archivar el expediente, a menos que uno de los interesados se diere por citado y consignase un ejemplar del periódico en el que se hubiese publicado el cartel.
En relación con la debida aplicación de la norma antes referida, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia recaída en el caso de C.V.G. SIDERURGICA DEL ORINONO (SIDOR) C.A., de fecha 4 de abril de 2001, expediente 00-1944, declaró obligatorio para todos los Tribunales de la República, en aquellos procesos concernientes a los actos definidos como cuasi-jurisdiccionales, como el que nos ocupa, revisar el expediente administrativo y notificar personalmente a aquellas personas que hayan sido partes en el procedimiento llevado en sede administrativa, cuando el acto es impugnado en sede jurisdiccional; quedando el libramiento del Cartel y su correspondiente publicación solo en relación a los terceros interesados, diferentes a las partes involucradas en el procedimiento en sede administrativa. De acuerdo con dicha decisión, el Tribunal deberá, inmediatamente después de la fecha de la consignación de la última de las notificaciones personales, o después de la fecha en que se constate que éstas fueron infructuosas, ordenar la publicación del Cartel y a partir de la fecha de su consignación en autos, comenzar a contar los lapsos. (Subrayado de esta Corte)
Sin embargo, en virtud de las implicaciones de dicha decisión, la Sala estableció su aplicabilidad únicamente para aquellos procesos contenciosos administrativos que se admitisen con posterioridad a dicho pronunciamiento; mas constatándose en este caso que el recurso de nulidad a que se contrae la apelación bajo análisis fue admitido con anterioridad a la referida sentencia de fecha 4 de abril de 2001, esta Corte estima no aplicable los criterios contenidos en la sentencia mencionada. Así se declara.
Así, corre inserto al folio 20 del expediente el auto de admisión de fecha 1º de marzo del 2000 emanado del Tribual A quo, mediante el cual ordenó la expedición del cartel previsto en el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, una vez que constase en autos la notificación del Fiscal General de la República. Igualmente, corre inserto al folio 30 del expediente, copia del cartel de emplazamiento a todas las personas que tuviesen interés personal, legítimo y directo en el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, de fecha 10 de marzo de 2000, el cual fue retirado por el abogado JACOBO OBADIA, quien el 14 del mismo mes y año consignó un ejemplar del Diario “El Universal” de fecha 14 de marzo de 2000, donde aparece publicado el referido Cartel, en razón de lo cual considera este Órgano Jurisdiccional que se dio cumplimiento a la notificación prevista en el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, no existiendo violación del derecho constitucional a la defensa.
Por otra parte, argumentaron los apelantes, que la infraestructura del Edificio “Arvelo” adolece de vicios de los cuales los propietarios han hecho caso omiso a pesar de los múltiples requerimientos efectuados por todos los arrendatarios. Señalando, además, que los arrendadores no han realizado las mejoras mínimas necesarias para la conservación y mantenimiento de dicho inmueble.
En relación a lo anterior, observa esta Corte, que a los folios 50 al 80 del expediente corre inserta la experticia promovida y evacuada en la sede del Juzgado A quo por los expertos designados y juramentados, ciudadanos JUDITH TORRES, OSWALDO PÉREZ y JOSÉ LUIS LÓPEZ, la cual no fue impugnada conforme a lo previsto en el artículo 468 de Código de Procedimiento Civil, el cual establece que en el mismo día en que los expertos presenten el Informe correspondiente o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitarle al Juez que ordene a los peritos aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que aquel señale con brevedad y precisión; pues si los inquilinos tenían conocimiento de que el inmueble bajo estudio presentaba deterioro e irregularidades en la prestación de los servicios básicos y que tales condiciones no fueron tomadas en cuenta por los peritos a los fines de establecer el valor de dicho inmueble, debieron haber impugnado el referido Informe de Avalúo en el lapso antes señalado, por lo que al no haberlo hecho así mal pueden pretender ahora efectuarlo ante esta Alzada. Así se decide.
En cuanto a los señalamientos formulados por los apelantes acerca de que los valores asignados al inmueble de autos no se ajustan a la realidad, toda vez que se fijaron basándose en factores de tasación establecidos únicamente por una de las partes sin tomar en cuenta el deterioro tanto físico como de servicios que ha experimentado el inmueble por el transcurso del tiempo; este Órgano Jurisdiccional debe señalar, que la determinación del valor del inmueble bajo análisis se efectuó con base a los resultados arrojados en la prueba de experticia promovida y evacuada en la sede del Juzgado A quo, para la cual, cada una de las partes designó a un perito y otro nombrado por dicho Juzgado, con el objeto de garantizar la transparencia e imparcialidad en su evacuación. Asimismo, cabe destacar que el Informe Pericial presentado por los expertos designados y juramentados en la sede del Juzgado A quo, indica la edad, características de la construcción y los servicios básicos presentes en el inmueble de autos, razón por la cual a juicio de esta Alzada carece de fundamento alguno el alegato esgrimido por la parte apelante, máxime cuando la prenombrada experticia como se dijo supra no fue impugnada por los arrendatarios en la oportunidad legal correspondiente. Así se decide.
En atención a la solicitud formulada por la parte apelante, relativa a que se ordene evacuar de oficio al Cuerpo de Bomberos una inspección de las instalaciones del edificio "Arvelo" conforme a lo establecido en el artículo 129 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, con el objeto de que se deje constancia del estado de deterioro e inexistencia de las condiciones necesarias de seguridad del citado inmueble; esta Corte observa, que el mencionado artículo establece que en cualquier estado de la causa, la Corte podrá solicitar las informaciones y hacer evacuar de oficio las pruebas que considere pertinentes, de lo cual se deduce que queda a criterio del juez determinar si requiere o no la evacuación de alguna prueba para la resolución del causa sometida a su análisis, o si por el contrario estima que las producidas por las partes en el juicio son suficientes. En conexión con lo anterior, este Órgano Jurisdiccional observa, que en el caso en concreto, cursan en el expediente dos pruebas de experticia; una evacuada en sede del Juzgado A quo, que no fue impugnada por la parte arrendataria y, la otra, promovida y evacuada en esta Alzada, la cual sería analizada en caso de que la primera resultase viciada de nulidad, razón por la cual esta Corte estima innecesario ordenar de oficio una inspección de las instalaciones de dicho inmueble. Así se decide.
Respecto a la solicitud formulada por los arrendatarios acerca de la suspensión de los efectos de las Resoluciones recurridas, de conformidad con lo previsto en el artículo 136 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia; este Órgano Jurisdiccional debe señalar, que el referido artículo establece que a "instancia de parte, la Corte podrá suspender los efectos de un acto administrativo de efectos particulares, cuya nulidad haya sido solicitada, cuando así lo permita la Ley o la suspensión sea indispensable para evitar perjuicios irreparables o de difícil reparación por la definitiva", de lo cual se infiere que dicha medida cautelar resultaría admisible solo en aquellos casos en que previamente se haya solicitado la nulidad del acto cuya suspensión se pretenda, cuando exista un riesgo o temor fundado de que la ejecución de dicho acto pueda causar un perjuicio irreparable o de difícil reparación en la sentencia definitiva.
En conexión con lo anterior, esta Corte observa, en el caso de autos, que lo que está en discusión es el apego al derecho o no de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 27 de noviembre de 2000, y no de las Resoluciones Nos. 0257 y 1688 de fechas 9 de abril y 21 de diciembre de 1999, respectivamente, emanadas de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente, Ministerio de Infraestructura; pues, precisamente, es en dicho fallo donde se declara la nulidad de tales Resoluciones, razón por la cual mal pueden los arrendatarios solicitar la suspensión de los efectos de unas Resoluciones que ya han sido declaradas nulas. Así se decide.
Por otra parte, analizados los alegatos formulados por la parte apelante, esta Corte pasa a pronunciarse en relación con las Resoluciones Nos. 0257 y 1688, de fechas 9 de abril y 21 de diciembre de 1999, respectivamente, emanadas de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente, Ministerio de Infraestructura y, en tal sentido, observa:
Que del avalúo practicado por el referido Órgano, cursante a los folios 106 al 116 del expediente administrativo, se constata que aunque fueron calculados los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, haciéndose una descripción de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, sus características, discriminación de las áreas totales, instalaciones, equipos, mediciones de la construcción y valores unitarios, se omitió todo señalamiento a los elementos que la Administración consideró para llegar a la estimación total del inmueble y de los factores que los artículos 6 de la Ley Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento obligan a evaluar.
Por su parte, esta Corte evidencia, que a los folios 50 al 82 del expediente corre inserta la experticia evacuada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la cual se describe el inmueble objeto del avalúo y sus factores de localización; la zonificación, según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local; las principales arterias que se conectan con el sistema vial general de la Zona Metropolitana, y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental; ponderándose los elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Ahora bien, del análisis comparativo de las experticias evacuadas en sede administrativa y del Juzgado A quo, esta Alzada considera que dada la notable diferencia entre los valores resultantes de ambos avalúos, resulta forzoso concluir que el avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Fomento se efectuó sin dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, afectándose de esa manera la legalidad de las Resoluciones que fijaron el canon de arrendamiento al inmueble de autos.
Por las razones precedentemente expuestas, estima esta Corte, que la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 27 de noviembre de 2000, se encuentra ajustada a derecho, razón por la cual la confirma en todas y cada una de sus partes.
En atención a lo anterior, este Organo Jurisdiccional considera innecesario pronunciarse respecto a la prueba de experticia admitida y evacuada en la sede de esta Corte (folios 224 al 265). Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1. IMPROCEDENTE la homologación de las transacciones celebradas ante esta Alzada en fechas 14 y 22 de febrero de 2001, entre los abogados MARIO JESÚS GORMIDO SALAZAR, ELVIA BASTIDA DE LÓPEZ y JACOBO OBADIA LEVI, actuando los dos primeros, con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos DAIRO NARVAEZ ROJAS y ARTURO BASTIDAS, respectivamente; y con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GIUSEPPE FALLONE LAPI, MICHELE SPANO AMORENA y ALFONSO MICHELE FRAN SPANO GAETA; el segundo.
2. HOMOLOGA la transacción celebrada ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de marzo de 2002, entre los abogados JOANA MENDOZA PEÑA y JACOBO OBADIA LEVI, actuando la primera, con el carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil la Sociedad Mercantil "CREACIONES MONICA'S L.G, C.A"; y con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GIUSEPPE FALLONE LAPI, MICHELE SPANO AMORENA y ALFONSO MICHELE FRAN SPANO GAETA, el segundo; en los términos expuestos por las partes, en consecuencia se declara terminado el procedimiento.
3. HOMOLOGA la transacción celebrada ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador, bajo el Nº 35, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría en fecha 28 de marzo de 2002, entre los abogados JOANA MENDOZA PEÑA y JACOBO OBADIA LEVI, actuando la primera, con el carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil "MANUFACTURAS OMNI II S.R.L"; y con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GIUSEPPE FALLONE LAPI, MICHELE SPANO AMORENA y ALFONSO MICHELE FRAN SPANO GAETA, el segundo; en los términos expuestos por las partes, en consecuencia, se declara terminado el procedimiento.
4. DECAIMIENTO del objeto del recurso de apelación ejercido por la abogada JOANA MENDOZA PEÑA, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano RUBEN JOSÉ SOLDATI, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 27 de noviembre de 2000.
5. SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada JOANA MENDOZA PEÑA, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos DAIRO NARVAEZ ROJAS y ARTURO BASTIDAS PÉREZ, quienes son arrendatarios del inmueble antes identificado, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 27 de noviembre de 2000, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por JACOBO OBADIA LEVI, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GIUSEPPE FALLONE LAPI, MICHELE SPANO AMORENA y ALFONSO MICHELE FRAN SPANO GAETA, contra la Resolución Nº 00257 de fecha 9 de abril de 1999, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente, MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio del inmueble propiedad de los mencionados ciudadanos, constituido por el Edificio “Arvelo”, situado entre las Esquinas de Torres a Madrices, Parroquia Catedral, Caracas, en la cantidad de Seis Millones Ochocientos Setenta y Siete Mil Cuatrocientos Treinta y Dos Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 6.877.432, oo). Asimismo, contra la Resolución Nº 1688 de fecha 21 de diciembre de 1999, emanada del mencionado Órgano Administrativo, la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio de los locales A y B de dicho inmueble, en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta y Dos Mil Doscientos Ochenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 452.280,oo).
6. CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 27 de noviembre de 2000, en todas y cada una de sus partes.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ______________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil dos (2002). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Las Magistradas,
EVELYN MARRERO ORTIZ
Ponente
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
ANA MARIA RUGGERI COVA
La Secretaria,
NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ
01-24441
EMO/04
|
