Magistrada Ponente: LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
Expediente N° 99-22562
En fecha 3 de diciembre de 1999, se dio por recibido en esta Corte el Oficio N° 112 del 30 de noviembre de 1999, anexo al cual el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el abogado Jacobo Obadia Levy, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 9.736, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos SULPICIO NEPTALÍ RIVERA GUERRERO, MARÍA FINOTTO DE CIAN, FRANCISCO HERRERO OLIVAR, HELENE MARIE REYNARD DE ANDREIS, EDMUNDO JOSÉ LAGONELL CASTILLO, FRANCISCO GONZÁLEZ, JUAN CARLOS PADILLA MONTAÑO, JUAN REYES GARCÍA, VINCENZO GARUFI MORABITO, ENRIQUETA GARCÍA FEBREGUEZ, EULALIO MIGUEL PEÑA DELGADO, ÁGUEDA LOURDES UZCÁTEGUI DE ROMERO, BOGUSZ KORFEL BOLESTA, ANGELO RIGIO MARZO ANDREA, ALICIA MARGARITA HERNÁNDEZ LARRIEU y VALENTÍN FEDOROFF DOMACHEVKAIA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.312.646, 6.061.551, 2.983.112, 2.128.588, 2.970.928, 11.937.338, 6.197.637, 1.726.199, 294.464, 836.240, 6.298.376, 569.355, 11.227.837, 6.820.264, 207.327 y 990.264, respectivamente, contra la Resolución N° 00538, de fecha 31 de marzo de 1997, mediante la cual la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, autorizó a la Sociedad Mercantil Inversiones Positano, S.R.L., a demandar la desocupación del inmueble constituido por el Edificio Paso Real, ubicado en la calle Baruta con Avenida Los Cerritos, Sección Este de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, ocupado por los recurrentes en su condición de arrendatarios, si al término de tres (3) meses éstos no hubieran procedido a desocuparlo.
Tal remisión se efectuó en virtud de haber sido oída en ambos efectos, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte recurrente, contra la sentencia de fecha 30 de junio de 1999, mediante la cual el precitado Juzgado declaró sin lugar el recurso de nulidad incoado.
El 7 de diciembre de 1999 se dio cuenta a la Corte, se designó ponente al Magistrado José Peña Solís y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa.
El 14 de diciembre del mismo año, la parte apelante presentó escrito de fundamentación al recurso interpuesto contra el fallo del a quo.
El 9 de febrero de 2000, comenzó el lapso legalmente previsto para dar contestación a la apelación interpuesta, el cual concluyó el día 17 del mismo mes y año. En esta última fecha compareció el abogado Aníbal Carazo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 49.859, quien actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones Positano, S.R.L., inscrita el 17 de septiembre de 1986 por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 4, Tomo 85-A-Pro., consignó escrito de contestación a la apelación incoada.
El 23 de febrero de 2000, el apoderado judicial de los recurrentes apelantes presentó escrito de pruebas en el que reprodujo el mérito favorable de los autos y el contenido de la Resolución impugnada, destacó la existencia de contratos de arrendamiento celebrados por la Administradora Aristón, C.A. sobre apartamentos del Edificio Paso Real, sin haberlo participado a los antiguos propietarios; asimismo, promovió las copias certificadas marcadas “A” y “B”, cursantes en el expediente, y las partidas de defunción de los ciudadanos Juan Reyes García, Elena María de Mouton y Bogusz Korfel Bolesta, todos inquilinos del mencionado inmueble.
Mediante escrito de fecha 1° de marzo del mismo año, los abogados Catherine Silva y Anibal Carazo Vanelly, la primera inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 64.216, apoderados judiciales de la propietaria del precitado inmueble, reprodujeron el mérito favorable de los autos y, en particular, el de los siguientes instrumentos: a) permiso de demolición del Edificio Paso Real expedido por la Oficina de Ingeniería Municipal del Concejo Municipal del Municipio Libertador, b) Oficio N° 00598 del 14 de abril de 1992, mediante el cual la prenombrada Oficina de Ingeniería Municipal aprobó el proyecto para la construcción de un hotel, c) comunicación de fecha 4 de agosto de 1993, a través de la cual el Presidente de la Corporación de Turismo de Venezuela, afirma que el proyecto denominado Hotel Paso Real, ha sido considerado de interés para el desarrollo del turismo nacional y en virtud de ello, le otorga la certificación de interés turístico, y d) Resolución N° 00538 emitida por la Dirección de Inquilinato.
Por auto del 2 de marzo de 2000, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte, vistos los escritos de pruebas de las partes intervinientes y considerando que las mismas no requerían evacuación, fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para que tuviera lugar el acto de informes; llegada esta oportunidad, se dejó constancia de que tanto la representación en juicio de los apelantes, como la de la Empresa Inversiones Positano, S.R.L., presentaron sus correspondientes escritos de informes.
El 28 de marzo de 2000, se dijo “Vistos”.
Reconstituida la Corte con los Magistrados que actualmente la integran y elegida su nueva Directiva, quedó conformada de la siguiente manera: Presidente, Magistrado Perkins Rocha Contreras, Vicepresidente, Magistrado Juan Carlos Apitz Barbera y las Magistradas: Evelyn Marrero Ortíz, Luisa Estella Morales Lamuño y Ana María Ruggeri Cova, reasignándose la ponencia a la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, que con tal carácter suscribe el presente fallo.
Revisadas las actas que conforman el expediente, esta Corte pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO DE NULIDAD
El apoderado judicial de los ciudadanos Sulpicio Neptalí Rivera Guerrero, María Finotto de Cian, Francisco Herrero Olivar, Helene Marie Reynard de Andreis, Edmundo José Lagonell Castillo, Francisco González, Juan Carlos Padilla Montaño, Juan Reyes García, Vincenzo Garufi Morabito, Enriqueta García Febreguez, Eulalio Miguel Peña Delgado, Águeda Lourdes Uzcátegui de Romero, Bogusz Korfel Bolesta, Angelo Rigio Marzo Andrea, Alicia Margarita Hernández Larrieu y Valentín Fedoroff Domachevkaia, ejerció recurso de nulidad contra la Resolución N° 00538, de fecha 31 de marzo de 1997, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura, fundamentado en los siguientes argumentos:
Que el recurso de nulidad incoado cumple con todos los requisitos procesales de admisibilidad, previstos en los artículos 121 y siguientes de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
Que la Resolución impugnada adolece de inmotivación e infringe, por tanto, lo dispuesto en los artículos 9 y 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, pues no existe proporcionalidad, congruencia ni armonía entre las razones de hecho y de derecho aducidas en el cuerpo de dicho acto; en particular, señala, la Administración cuestionada no motivó la inspección fiscal practicada en el inmueble, ni la desestimatoria del alegato de caducidad del permiso de remodelación, formulado por los arrendatarios, y las pruebas promovidas por éstos, como “(…) tampoco tomó en cuenta una prueba practicada por el mismo Director de Inquilinato (...) y ni siquiera la misma fue apreciada por el funcionario administrativo que la practicó, siendo la misma practicada fuera del lapso probatorio (...)”.
Que la Administración recurrida viola además los artículos 7 y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto haciendo uso indebido del poder que le confiere la Ley, “(...) modificó los presupuestos de hecho que constan en autos que autorizó su actuación, y consecuencialmente modificó la verdad de los presupuestos de hecho de la Resolución N° 00538 impugnada (...)”.
Que la Resolución en referencia infringe lo previsto en el artículo 1.605 del Código Civil, pues “convierte” los contratos cursantes en el expediente administrativo en contratos a tiempo indeterminado, a sabiendas de que los mismos fueron celebrados con determinación de su duración y de que el cambio de propietario no fue participado a los inquilinos.
Que en ninguna parte de la Resolución recurrida se apreciaron los recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento consignados en sede administrativa, pero sí “(...) se le valora a la parte contraria una inspección practicada por el Órgano Administrativo y se autoriza al arrendador a proceder por la vía jurisdiccional ‘ALEGREMENTE’, sin ni siquiera valorar las pruebas promovidas y evacuadas por mí en nombre de mis mandantes.” (Mayúsculas de la parte actora).
Que el acto impugnado viola por falta de aplicación, el artículo 1° literal c) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por cuanto se autorizó el desalojo del inmueble de autos, no obstante quedó fehacientemente establecido por la representación de los inquilinos que: (i) la Empresa que formuló la solicitud de desocupación no era la propietaria del inmueble, (ii) no fue demostrada la necesidad de remodelación, y (iii) no constaba en autos la participación oportuna que debió hacer la arrendadora a sus mandantes.
Que aún estando pendiente el proceso en primera instancia, se han celebrado nuevos contratos de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la solicitud de desalojo.
Por las razones que anteceden, la representación de los recurrentes solicitó la declaratoria de nulidad de la Resolución N° 00538 del 31 de marzo de 1997 y el restablecimiento de los derechos subjetivos lesionados.
II
DEL FALLO APELADO
El Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso de nulidad en referencia, con base en las consideraciones siguientes:
Que a los efectos de la motivación del acto administrativo, no se hace necesaria una detallada relación de todo el proceso constitutivo del mismo, sino que resulta suficiente hacer referencia a los hechos y a los fundamentos legales del proveimiento, de tal modo que el interesado pueda conocer las razones en las que se apoyó la decisión administrativa. En tal sentido, dispuso que de una simple lectura de la Resolución recurrida, se evidenciaba que la misma contenía las correspondientes razones de hecho y de derecho.
Que de conformidad con el artículo 1° literal c) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, cuando la solicitud de desalojo se fundamenta en la circunstancia de que el inmueble vaya a ser demolido, reconstruido, remodelado o separado, el órgano administrativo, a su juicio, concederá la autorización con vista de los permisos otorgados por la Ingeniería Municipal o por las autoridades necesarias competentes. En este sentido, destacó el a quo que no puede el organismo inquilinario entrar a examinar por qué se otorgaron determinados permisos, por ejemplo, pues ello escapa de su competencia. Asimismo, señala que “(...) no es necesario que el ente administrativo inquilinario examine los extremos de dichos permisos, para concluir en que es verdad que se va a demoler, reparar o reconstruir el inmueble, ya que el examen de tales extremos corresponde a los órganos de Ingeniería Municipal o Sanitarios, quienes tienen a su cargo el control del urbanismo y del desarrollo de las construcciones”.
Que en lo que se refiere a lo argüido por los inquilinos, respecto de la caducidad del permiso que sirvió de base a la solicitud de desalojo, “(...) sólo es necesario que cuando se anexa a la respectiva solicitud de autorización de desocupación, tenga eficacia o vigencia (...)”, y que en el presente caso la solicitud de desalojo fue introducida el 10 de agosto de 1992, acompañada de los planos, los contratos de arrendamientos, el documento de propiedad del inmueble, el correspondiente poder y el permiso de construcción.
Que no se infringió el artículo 1.605 del Código Civil, pues las solicitudes de derecho de preferencia cursantes en el expediente administrativo, evidencian que los arrendatarios sí fueron notificados de la no prórroga de sus respectivos contratos de arrendamiento, y así fue reconocido además en el escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado de los inquilinos en el procedimiento llevado por la Dirección de Inquilinato. En virtud de ello, dispuso el a quo que al haberse pronunciado el ente administrativo sobre la transformación de los contratos de arrendamiento de plazo fijo en contratos a tiempo indeterminado, no actuó fuera de sus facultades sino, por el contrario, conforme y ajustado a la Ley.
III
DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
La representación judicial de los recurrentes, fundamentó la apelación interpuesta contra el fallo de primera instancia, en los siguientes argumentos:
Que tanto el acto recurrido como la sentencia apelada adolecen de inmotivación e infringen, por tanto, los artículos 9 y 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto: (i) no existe la debida proporcionalidad, congruencia y armonía entre las razones de hecho y de derecho aducidas en el cuerpo de los mismos, y (ii) no expresaron “(...) cuáles son las distintas razones y fundamentos de carácter legal que le permitieron desechar la defensa perentoria, como la caducidad del permiso, y las pruebas promovidas y evacuadas por (él) (...)”. Asimismo, reprodujo lo expuesto en el escrito contentivo del recurso de nulidad, en lo concerniente a la inmotivación de la Resolución impugnada.
Que tanto la Administración como el Juez de primera instancia, violaron el principio de legalidad implícito en los artículos 7 y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, toda vez que hicieron caso omiso al argumento de caducidad del permiso que dio lugar a la solicitud de desalojo, tergiversando la verdad de los hechos e incurriendo así en abuso de poder.
Que tanto el acto administrativo como la sentencia apelada, violan lo dispuesto en el artículo 1.605 del Código Civil, pues en ningún momento los arrendatarios recurrentes fueron notificados de la venta del inmueble constituido por el Edificio Paso Real; por el contrario -señala- los mismos han venido cancelando los respectivos cánones de arrendamiento y sus contratos continúan vigentes.
Que el Juez a quo infringió los artículos 12 y 144 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no consideró las partidas de defunción de los ciudadanos Juan Reyes García, Helene Marie Reynard de Andreis y Bogusz Korfel Bolesta, inquilinos del Edificio Paso Real, fallecidos durante el curso del proceso.
Por las razones que anteceden, el apoderado judicial de los apelantes solicita se revoque el fallo recurrido “o por lo menos” se reponga la causa al estado de citar a los herederos de los difuntos, cuyas partidas de defunción rielan en el expediente.
IV
DE LA CONTESTACIÓN A LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACION
La representación judicial de Inversiones Positano, S.R.L., dio contestación a la apelación interpuesta, en los términos que siguen:
Que en lo que concierne a la motivación del acto administrativo, tanto esta Corte como la Sala Político Administrativa del Máximo Tribunal, han dejado sentado que no se hace necesaria una detallada relación de todo el proceso constitutivo del acto mismo, sino que es suficiente que se haga referencia a los hechos y a los fundamentos legales del acto, de manera que los interesados puedan conocer en que se basó la Administración para dictar su Resolución y que ésta sea acorde con el contenido del expediente. En este sentido, señalaron que en ambas decisiones (Resolución recurrida y sentencia apelada), se expresan las razones de hecho y de derecho en que están basadas y, antes de entrar a decidir, se hace un breve recorrido por el proceso desarrollado en ambas instancias, recogiéndose tanto los argumentos alegados por la parte actora para solicitar el desalojo del inmueble, como los esgrimidos por la demandada para oponerse al mismo.
Que el acto administrativo impugnado cumple con todas las exigencias enumeradas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, lo cual a su juicio desvirtúa la alegada violación del artículo 7 ibidem.
Que “(...) las decisiones dictadas en este procedimiento han guardado la debida proporcionalidad y adecuación con el supuesto de hecho y con los fines de la norma (artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos), pues el literal c del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, deja a juicio de la Administración conceder la autorización, ello tomando como base los permisos otorgados por la Ingeniería Municipal o por las autoridades competentes (...) además (...) al ser prestados los correspondientes permisos, es el organismo de inquilinato quien juzga si en verdad se hace necesaria la desocupación, imponiéndole la Ley como limitación, el que lo haga en base a los permisos otorgados, razón por la cual si a criterio de ese organismo (...) se hace necesaria la desocupación del inmueble, el puede acordar el desalojo, sin entrar a prejuzgar la validez o vigencia de dichos permisos, en virtud de que ello escapa de su competencia (...)”.
Que en el expediente administrativo cursa copia fotostática de las solicitudes de derecho de preferencia formuladas por los recurrentes, lo que -señalan- lleva a concluir que “(...) éstos sí estaban notificados de la no prórroga de los contratos de arrendamiento celebrados, además de ser dicho argumento irrelevante al presente proceso, en razón de que en el presente caso se solicitó la desocupación del inmueble en virtud de haber sido autorizada la realización de reparaciones mayores en el mismo, y sustentados en un resuelto de la Dirección de Inquilinato (...)”.
Por las razones que anteceden, solicitan se declare sin lugar la apelación interpuesta y se confirme, en consecuencia, el fallo recurrido.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Llegada la oportunidad para decidir, esta Corte observa:
En primer lugar y como quiera que la parte apelante dirige sus impugnaciones tanto contra el fallo recurrido, como contra el acto administrativo emanado de la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Desarrollo Urbano, confirmado por el a quo, esta Alzada estima necesario precisar que el recurso de apelación constituye un medio ordinario de impugnación de decisiones judiciales, por lo que el objeto del mismo vendría constituido por la revisión del fallo emitido por el Tribunal de primera instancia, a los fines de constatar, partiendo -en principio- de los argumentos explanados por el apelante en su escrito de fundamentación, su conformidad con los hechos del caso y el derecho aplicable. Siendo ello así, esta Corte desestima los alegatos de inmotivación y violación de los artículos 7 y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 1.605 del Código Civil, esgrimidos respecto del acto administrativo en referencia, y procede entonces a analizar la procedencia de las impugnaciones formuladas contra la sentencia emanada del Tribunal de la causa. Así se decide.
En relación con lo anterior, advierte esta Alzada la confusión en que incurre la parte apelante cuando se refiere indistintamente a la inmotivación de los actos administrativos y de las decisiones judiciales; pues aun cuando alega la falta de motivación del fallo del Juez a quo, invoca preceptos legales concernientes al correspondiente requisito de validez en los actos administrativos, como si la motivación del fallo encontrara fundamento jurídico en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
No obstante y como quiera que es a la revisión del fallo de primera instancia a lo que debe dirigirse la presente decisión, resulta menester señalar que de conformidad con el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, las decisiones judiciales deben contener, entre otras exigencias, la expresión de las razones de hecho y de derecho sobre las cuales se fundamenta. De este modo, se establece el requisito de la motivación como un extremo de necesario cumplimiento para la validez de la sentencia, exigido a los fines de que la decisión de que se trate, aparezca como un resultado lógico fundado en la debida comprobación de las circunstancias de hecho y en el derecho aplicable a las mismas, y de proteger, en consecuencia, a las partes, contra los pronunciamientos y actuaciones arbitrarias.
En el presente caso, aprecia esta Corte que el fallo apelado se encuentra suficientemente motivado, por cuanto el dispositivo del mismo aparece fundamentado en las siguientes consideraciones hechas por el a quo: (i) que a los efectos de la motivación de los actos administrativos no se exige, necesariamente, una relación detallada de todo el proceso constitutivo del acto, y de la lectura de la Resolución se evidencia que la misma contiene las correspondientes razones de hecho y de derecho; (ii) cuando la solicitud de desalojo se fundamenta en la circunstancia de que el inmueble va a ser demolido, reconstruido o remodelado, la autoridad administrativa actuará a su criterio para autorizar o no la desocupación, con vista en los permisos otorgados por las autoridades municipales competentes, sin entrar a examinar la legalidad de tales permisos, pues ello escapa de su competencia; (iii) que el permiso de demolición concedido por la Oficina de Ingeniería Municipal del Municipio Libertador a Inversiones Positano, S.R.L., se encontraba vigente para la fecha de la solicitud de desocupación y (iv) las solicitudes de preferencia solicitadas por los recurrentes, cursantes en el expediente administrativo, evidencian la notificación de no prórroga de los contratos de arrendamiento, y así fue -además- reconocido por el apoderado de los inquilinos en el escrito de pruebas presentado en sede administrativa.
Por tal razón, esta Alzada desestima, por infundada, la denunciada inmotivación del fallo apelado, y así se declara.
De otra parte, se desestima el argumento conforme al cual el Juez a quo habría omitido el alegato concerniente a la caducidad del permiso de demolición que dio lugar a la solicitud de desalojo formulada en sede administrativa; pues, contrariamente a lo argüido por la parte apelante, en el cuerpo de la sentencia recurrida expresamente se señala que “En cuanto al permiso que sirvió de base a la solicitud de desalojo había caducado, este Juzgado Superior considera que sólo es necesario que cuando se anexa a la respectiva solicitud de autorización de desocupación, tenga eficacia y vigencia (...)”. De igual manera, observa esta Corte que la solicitud de desalojo fue introducida el 10 de agosto de 1992, como señaló el a quo, y el aludido permiso de demolición es de fecha 30 de junio de ese año, por lo que el mismo se encontraba vigente para la oportunidad en que fue solicitado el enunciado desalojo. Así se declara.
Seguidamente, alega la representación judicial de los inquilinos apelantes, que el fallo recurrido infringe lo dispuesto en el artículo 1.605 del Código Civil, por cuanto los arrendatarios no fueron -según señala- notificados de la venta del inmueble constituido por el Edificio Paso Real.
Al respecto, observa esta Corte que en el escrito contentivo del recurso de nulidad interpuesto contra la Resolución administrativa de autos, la representación en juicio de la parte actora alegó la violación del artículo 1.605 del Código Civil, por considerar que no le fue notificada a los arrendatarios la cesión de los contratos de arrendamiento; asimismo, adujeron que al interpretar el enunciado artículo 1.605, el órgano administrativo “convirtió” los contratos de arrendamiento de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
Sobre el punto, el Tribunal de la causa expresó que:
“(...) se observa especialmente en el expediente administrativo levantado al efecto (...) fotocopia de los derechos de preferencia ejercidos por los hoy recurrentes, constancia esta más que evidente de la notificación de no prórroga de los contratos de arrendamiento celebrados, con lo cual la disposición transcrita (1605) no se encuentra infringida, aunado a ello la propia afirmación del apoderado de los arrendatarios recurrentes, hecha en sede administrativa, específicamente en su escrito de promoción de pruebas (...) donde expresa ‘(...) que a pesar de haberse notificado a mis representados como ya lo demostré en la contestación con la consignación de la copia certificada, de haber ejercido los correspondientes derechos de preferencia y habiendo solicitado la acumulación a este expediente de dichos procedimientos que le ha seguido cobrando los cánones de arrendamiento por lo tanto en mi concepto ha operado la TÁCITA RECONDUCTIO (…)”, por lo tanto, al haber el ente decidido sobre la transformación de los contratos (...) de plazo fijo a tiempo indeterminado, no actuó fuera de sus facultades (...), por el contrario, decidió conforme y ajustado a la Ley”.
Esta Alzada, por su parte, observa:
Disponen los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 1.604. Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiere estipulado lo contrario (...).
Artículo 1.605. Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración.
Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación.”
Como puede apreciarse, el artículo 1.605 del Código Civil, invocado por el apoderado judicial de los apelantes, no se refiere a la obligación de notificar la venta del inmueble arrendado sino, más bien, el tratamiento dado al contrato de arrendamiento de acuerdo a su duración y sobre la base del documento contentivo del negocio, cuando el inmueble ha sido arrendado a un tercero; esto es, establece la obligación del adquirente del inmueble arrendado de respetar el arrendamiento estipulado, regulándose legalmente la subsistencia del mismo (de plazo determinado o indeterminado), según las características formales del instrumento contentivo del acto jurídico arrendaticio. Así, si se trata -el arrendamiento- de un negocio celebrado a través de documento público o privado de fecha cierta, el mismo subsiste hasta su vencimiento, pero si el documento no es de las enunciadas características, se regula la convención como de tiempo indeterminado.
En el caso que nos ocupa, los contratos de arrendamiento celebrados por los recurrentes sobre los distintos apartamentos o locales del Edificio Paso Real constituyen, tal y como se desprende de los mismos -cursantes en el expediente administrativo- instrumentos privados sin fecha cierta, de allí que lo procedente en ese caso era, como en efecto ocurrió, que el tercero adquirente solicitara la desocupación por ante el organismo competente.
Por tales razones, se desestima el alegato en referencia. Así se declara.
Finalmente, sostiene el apoderado judicial de los apelantes, que la sentencia recurrida infringe lo dispuesto en los artículos 12 y 144 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el a quo no tomó en consideración las partidas de defunción de tres (3) de los inquilinos fallecidos en el transcurso del proceso, a los fines de la suspensión de la causa, conforme lo dispuesto en el referido artículo 144.
Al respecto, observa esta Corte que en la primera instancia del proceso, el apoderado judicial de la parte actora promovió, ciertamente, partidas de defunción de los ciudadanos Juan Reyes García, Helene Marie Reynard de Andreis y Bogusz Korfel Bolesta; sin embargo, es de hacer notar que de los dos primeros documentos (folios 197 y 198), se desprende que los ciudadanos Juan Reyes García y Helene Marie Reynard de Andreis, fallecieron con anterioridad a la interposición del recurso contencioso administrativo de anulación, los días 5 de marzo de 1993 y 12 de julio de 1994, respectivamente, e incluso, con anterioridad a la fecha de emisión de la Resolución administrativa impugnada; de allí que mal podía el abogado Jacobo Obadia Levy proceder en la defensa de sus derechos, pues de conformidad con el artículo 165 del Código de Procedimiento Civil “La representación de los apoderados cesa: (...) 3° Por la muerte (...) del mandante (...)”.
Así las cosas, si bien el ciudadano Bogusz Korfel Bolesta falleció después de interpuesto el recurso de nulidad contra la Resolución N° 0538 e iniciada la causa, no es menos cierto que de conformidad con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrado entre aquél y Administradora Centauro, C.A., sobre el inmueble constituido por el apartamento N° 1 del Edificio Paso Real, ya identificado, el referido contrato “(...) se considera rigurosamente celebrado ‘intuitu personae’, por lo que respecta a ‘EL ARRENDATARIO’, y en atención a ello ‘EL ARRENDATARIO’ no podrá cederlo ni traspasarlo en forma alguna, total, ni parcialmente, ni cualquier derecho de él derivado bajo pena de nulidad (...)”. Siendo ello así, los derechos que del precitado contrato se derivaban para el arrendatario -y que sólo podían ser ejercidos por él- eran personalísimos y, por tanto, intransmisibles, de tal manera que con la muerte del ciudadano Bogusz Korfel Bolesta se extinguió el vínculo contractual.
En virtud de la aludida circunstancia, aprecia esta Corte que yerra el apoderado apelante al estimar que la no suspensión de la causa en primera instancia, a los fines de la citación de los herederos del ciudadano Bogusz Korfel Bolesta, ocasionaba a éstos algún perjuicio, pues –como se ha expuesto-, ningún derecho se colegía para ellos de la relación arrendaticia que culminó con el fallecimiento de la parte arrendataria. Siendo ello así, una reposición en los términos pretendidos por el apoderado apelante resultaría, a todas luces, ilegal, inútil e innecesaria. Así se declara.
Desestimados como han sido los argumentos esgrimidos contra el fallo de primera instancia, esta Corte declara sin lugar la apelación interpuesta y confirma, en consecuencia, la sentencia recurrida. Así se declara.
VI
DECISIÓN
En virtud de las precedentes consideraciones, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
- SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Jacobo Obadia Levy, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 9.736, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos SULPICIO NEPTALÍ RIVERA GUERRERO, MARÍA FINOTTO DE CIAN, FRANCISCO HERRERO OLIVAR, HELENE MARIE REYNARD DE ANDREIS, EDMUNDO JOSÉ LAGONELL CASTILLO, FRANCISCO GONZÁLEZ, JUAN CARLOS PADILLA MONTAÑO, JUAN REYES GARCÍA, VINCENZO GARUFI MORABITO, ENRIQUETA GARCÍA FEBREGUEZ, EULALIO MIGUEL PEÑA DELGADO, ÁGUEDA LOURDES UZCÁTEGUI DE ROMERO, BOGUSZ KORFEL BOLESTA, ANGELO RIGIO MARZO ANDREA, ALICIA MARGARITA HERNÁNDEZ LARRIEU y VALENTÍN FEDOROFF DOMACHEVKAIA, ya identificados, contra la decisión de fecha 30 de junio de 1999, emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto por los prenombrados ciudadanos, contra la Resolución N° 00538 del 31 de marzo de 1997, mediante la cual la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, autorizó a la Sociedad Mercantil Inversiones Positano, S.R.L. a demandar la desocupación del inmueble constituido por el Edificio Paso Real, ubicado en la calle Baruta con Avenida Los Cerritos, Sección Este de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, ocupado por los recurrentes en su condición de arrendatarios, si al término de tres (3) meses éstos no hubieren procedido a desocuparlo. En consecuencia, se CONFIRMA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Bájese el expediente y déjese copia de la presente decisión.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en Caracas, a los ............................. ( ) días del mes de ....................................... de dos mil dos (2002). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Las Magistradas,
EVELYN MARRERO ORTÍZ
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
Ponente
ANA MARÍA RUGGERI COVA
La Secretaria Accidental,
NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ
LEML/db
Exp. N° 99-22562
|
