Magistrada Ponente: LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO Expediente N° 00-23022 En fecha 11 de abril de 2000, se dio por recibido en esta Corte el Oficio N° 336 del 5 de abril de 2000, emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el abogado Moisés Amado, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 37.120, actuando en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas MARÍA DEL PILAR FORTES SOTO y MARÍA CONCEPCIÓN SOTO DE FORTES, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.282.147 y E-968.705, respectivamente, contra la Resolución N° 4189, de fecha 16 de octubre de 1996, mediante la cual la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE FOMENTO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la ciudadana Ana Clavel Bello para seguir ocupando, en carácter de arrendataria, el inmueble constituido por el apartamento N° 7, piso 4, del Edificio María del Pilar, ubicado en la Avenida Sucre, Parroquia Sucre, Municipio Libertador. Tal remisión se efectuó en virtud de haber sido oída en ambos efectos, la apelación interpuesta por el abogado Faiez Abdul Hadi B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 15.164, en representación de la ciudadana Ana Clavel Bello, titular de la cédula de identidad N° 12.911.247, contra la sentencia de fecha 16 de febrero de 1999, mediante la cual el precitado Juzgado declaró con lugar el recurso interpuesto y anuló, en consecuencia, el acto impugnado. El 13 de abril de 2000, se dio cuenta a la Corte, se designó ponente al Magistrado Carlos Enrique Mouriño Vaquero y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa. El 16 de mayo de 2000, la parte apelante presentó escrito de fundamentación al recurso interpuesto contra el fallo del a quo; y mediante escrito consignado el día 25 del mismo mes y año, la representación en juicio de las recurrentes, dieron contestación a la apelación incoada. El 30 de mayo de 2000, comenzó el lapso de cinco (5) días de despacho para promover pruebas, y el día 6 de junio de 2000, la parte apelante promovió y reprodujo el contenido de la Resolución impugnada, del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble de autos, y del escrito de fundamentación a la apelación incoada contra el fallo de primera instancia. El 8 de junio de 2000, se fijó la oportunidad en que tendría lugar el acto de informes, llegada la cual se dejó constancia de que sólo la parte apelante presentó el escrito correspondiente. El 4 de julio de 2000 se dijo “Vistos”. Reconstituida la Corte con los Magistrados que actualmente la integran y elegida su nueva Directiva, quedó conformada de la siguiente manera: Presidente, Magistrado Perkins Rocha Contreras; Vicepresidente, Magistrado Juan Carlos Aptiz Barbera y las Magistradas Evelyn Marrero Ortíz, Luisa Estella Morales Lamuño y Ana María Ruggeri Cova, reasignándose la ponencia a la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, quien con tal carácter suscribe el presente fallo. Revisadas las actas que conforman el expediente, esta Corte pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones: I DEL RECURSO DE NULIDAD El apoderado judicial de las ciudadanas María del Pilar Fortes Soto y María Concepción Soto de Fortes, ejerció por ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso contencioso administrativo de anulación contra la Resolución N° 4189, de fecha 16 de octubre de 1996, mediante la cual la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, actualmente Ministerio de Infraestructura, declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la ciudadana Ana Clavel Bello para seguir ocupando, en su carácter de arrendataria, el inmueble constituido por el apartamento N° 7, piso 4, del Edificio María del Pilar, ubicado en la Avenida Sucre, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, propiedad de las recurrentes. Como fundamento a su pretensión, expuso: Que la Resolución impugnada infringe los artículos 320 y 362 del Código de Procedimiento Civil, pues si bien es cierto que sus representadas no dieron contestación a la solicitud de derecho de preferencia dentro del lapso previsto en el artículo 48 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres vigente para la fecha -como se advirtió en el precitado acto-, también lo es el que la parte propietaria presentó un escrito de pruebas “(...) con alegatos contundentes, que hacen contraria a derecho la solicitud de preferencia, según la cual el contrato de arrendamiento se encuentra en plena vigencia, ya que no existe el desahucio practicado por ninguna de las partes (...)”. Que la Administración accionada incurrió en un falso supuesto, por cuanto admitió el derecho de preferencia -como si llenara los extremos exigidos por los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y 45 de su Reglamento-, sin considerar previamente la cláusula del contrato relativa a su duración, ni la circunstancia de que no se había producido comunicación alguna a través de la cual la arrendadora o arrendataria notificara su voluntad de no continuar con el contrato; y que, por lo tanto, este último “(...) estaba prorrogado para la fecha en que la ciudadana ANA CLAVEL BELLO ejerció la preferencia (...)”. (Mayúsculas de la parte actora). Que en virtud del aludido “(...) vicio sobre la falta de recaudos o pruebas para la tramitación del procedimiento (...)”, se produjo una infracción a los artículos 10 ordinal 4°, 49 ordinales 4°, 5° y numeral 50 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con lo previsto en el artículo 47 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Que el acto recurrido adolece de inmotivación y viola, por tanto, lo dispuesto en los artículos 9 numeral 5 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto no contiene una relación sucinta de los hechos, de las razones alegadas y de los fundamentos legales pertinentes, ni se pronunció sobre lo alegado por la parte arrendadora. Que en todo caso, existen circunstancias supervinientes que hacen improcedente el derecho de preferencia pretendido por la inquilina, pues la misma se encuentra insolvente en el pago de las pensiones arrendaticias, lo que motivó que fuera demandada por resolución de contrato. Que los locales comerciales u oficinas están excluidos de la aplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y, en el presente caso, el inmueble arrendado a la ciudadana Ana Clavel Bello sería destinado, conforme a la cláusula primera del contrato, para taller de costura, corte y confección, esto es, a un uso distinto del de vivienda o habitación. Por las razones que anteceden, el apoderado judicial de las recurrentes, solicitó se declarara la nulidad de la Resolución impugnada y se restituyera la situación jurídica lesionada. II DEL FALLO APELADO El Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto, con fundamento en las siguientes consideraciones: Que los vicios de inmotivación y falso supuesto, alegados por las recurrentes, son irreconciliables, pues la apreciación de los hechos y el derecho, aunque lo fuera de manera errónea, inexacta o falsa, supone un análisis de los mismos, que en definitiva va a constituir la motivación del acto; tan es así, estimó el a quo, que la inmotivación es un defecto en la forma del acto, mientras que el falso supuesto constituye un defecto de fondo del mismo, con consecuencias jurídicas distintas. Sobre la base de tales premisas, el Tribunal de la causa desestimó por improcedente la denunciada inmotivación. Que la arrendataria no acompañó a su solicitud de derecho de preferencia, la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento supuestamente formulada por su arrendadora, requisito fundamental para pretender u obtener el aludido beneficio; y que ello coincide con lo afirmado por la arrendadora en su escrito de pruebas, en el sentido de que “(...) el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se encuentra en PLENA VIGENCIA, por cuanto en ningún momento se la (sic) notificado al inquilino la no prórroga del citado contrato de arrendamiento (...)”. Que si bien la arrendadora presentó extemporáneamente su escrito de pruebas en sede administrativa, y en virtud de ello fue desestimado por la Dirección de Inquilinato, no es menos cierto que el desahucio constituye un requisito de admisibilidad de la solicitud de derecho de preferencia y que el mismo no se produjo; de tal manera que, concluyó el a quo, la Administración accionada incurrió en un falso supuesto al admitir la pretendida preferencia, sin apreciar correctamente los recaudos presentados por la inquilina, en particular, la cláusula de duración del contrato de arrendamiento y la inexistencia de desahucio. III DE LA FUNDAMENTACÓN DE LA APELACIÓN La representación judicial de la ciudadana Ana Clavel Bello, fundamentó la apelación interpuesta contra el fallo de primera instancia, en los siguientes argumentos: Que en ninguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble de autos, consta la palabra desahucio, sino que se dispone únicamente -en la cláusula cuarta del referido contrato-, “(...) la obligación para la arrendataria, de notificar por escrito dentro de los sesenta (60) días anteriores al vencimiento de cada lapso fijo, a los fines de que la indicada prórroga no opere por no desearlo así la misma. No estableciendo dicha cláusula la obligación de la notificación por escrito por parte de las arrendadoras a la arrendataria de no continuar con la prórroga del referido contrato (...)”. Que de lo anterior se desprende que el Juez a quo incurrió en un falso supuesto, al haber acogido el argumento formulado por la parte recurrente, relativo a la ausencia de desahucio previo a la solicitud de preferencia, y declarado con lugar el recurso de nulidad incoado. Que el fallo recurrido adolece además de silencio de pruebas e infringe, por tanto, los artículos 12, 243 ordinal 4° y 509 del Código de Procedimiento Civil, pues “(...) aun cuando señaló la prueba cursante en los autos, no consta de la sentencia que el juzgador la haya analizado (...)”. Que la solicitud de derecho de preferencia formulada por su representada, tuvo su causa en “(...) la negativa por parte de LA ARRENDADORA de recibir el pago de los cánones de arrendamiento, interpretando mi mandante de esta conducta negativa asumida por LA ARRENDADORA, una manifestación tácita a la misma de que la indicada prórroga no opere por no desearlo así LA ARRENDADORA (...)”. (Mayúsculas de la parte apelante). IV DE LA CONTESTACIÓN A LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN El apoderado judicial de las recurrentes, dio contestación a la apelación interpuesta, en los términos que siguen: Que las disposiciones invocadas por la apelante para fundamentar el alegado falso supuesto, no se refieren a este defecto, sino más bien al vicio de inmotivación, a las máximas de experiencia y al deber del Juez de apreciar todas las pruebas; y esta Corte ha reiterado que el falso supuesto, debe invocarse con fundamento en alguno de los supuestos consagrados en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Que el Juez de la causa no silenció prueba alguna sino que, por el contrario, habiendo estudiado el contrato de arrendamiento, concluyó que para que el mismo se considerara no renovado, debía existir una notificación escrita a través de la cual cualquiera de las partes contratantes expresara a la otra su voluntad de no continuar con la relación, documento que -señala-, no fue aportado por ninguna de las partes. Que la decisión adoptada por el Tribunal de la causa, no adolece de ninguno de los casos de falso supuesto, ya que la misma “(...) sólo describe los hechos en que incurrió la Dirección de Inquilinato para dictar la absurda Resolución”, analiza el contrato de arrendamiento y las actuaciones practicadas, no habiendo encontrado el a quo documento alguno que hiciera presumir el desahucio. Que la parte apelante confunde la figura del falso supuesto, prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, con los principios generales que rigen la actuación de la jurisdicción civil. En tal sentido, “(...) y en vista a la deficiente formalización a la apelación interpuesta (...)”, solicita se declare desistida la misma. Que la arrendataria apelante se insolventó en el pago de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 1997, y ello motivó que las arrendadoras demandaran la resolución del contrato, siendo dicha demanda declarada con lugar por decisión del Juzgado Decimosegundo de Municipio; y en virtud de su insolvencia, mal podría sujetarse la inquilina al privilegio de un derecho de preferencia. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Llegada la oportunidad para decidir, esta Corte Observa: Como punto previo, esta Corte niega la solicitud de las recurrentes esgrimida en el escrito de contestación a la fundamentación de la apelación, de que se declare desistida la apelación interpuesta por la representación en juicio de la ciudadana Ana Clavel Bello, pues del escrito presentado por ésta, puede apreciarse con meridiana claridad las impugnaciones dirigidas contra el fallo del a quo, no obstante hubiere errado en el señalamiento de las disposiciones sobre las cuales fundamentó el falso supuesto en el que, a su juicio, incurrió el Tribunal de primera instancia. Así se decide. Precisado lo anterior, sostiene la parte apelante que la sentencia recurrida adolece del vicio de silencio de pruebas, “(...) puesto que aun cuando señaló la prueba cursante en los autos, no consta de la sentencia que el juzgador la haya analizado (...)”. Al respecto, se hace menester señalar que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, es deber de los jueces -ciertamente- analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquéllas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresando siempre su criterio respecto de ellas. En atención a dicha norma, se ha dispuesto en numerosas oportunidades que el silencio de pruebas, constituye un defecto en la actividad decisora del Juez y el vicio que se persigue reprimir con la mencionada disposición, se configura no sólo cuando el Juez omite absolutamente la consideración de la prueba, al punto de no mencionarla en la narrativa de la sentencia, sino también, cuando mencionándola, se abstiene de apreciarla y de asignarle el mérito que le corresponde a su juicio, pues tales omisiones dejan a la parte promovente en la incertidumbre acerca del resultado del medio defensivo empleado en el proceso. Conforme a lo anterior, corresponde entonces al Tribunal de la causa pronunciarse sobre las pruebas promovidas por las partes; sin embargo, la representación en juicio de la apelante, no sólo no indica cuál fue la prueba cuyo análisis o apreciación omitió el Juez a quo en su fallo, sino que de los folios 32 al 53 del expediente, se evidencia que sólo la parte arrendadora recurrente presentó escrito de promoción de pruebas en la primera instancia del proceso, pues la ahora apelante no acudió a dicha oportunidad, como tampoco lo hizo al acto de informes. En razón de lo anterior, esta Alzada desestima, por infundada, la denuncia in commento, y así se declara. Por otra parte, sostiene el apoderado judicial de la apelante, que el Juez a quo incurrió en un falso supuesto al acoger el argumento formulado por las recurrentes, relativo a la ausencia de desahucio previo a la solicitud de preferencia; pues en el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble ocupado por su mandante, no se previó tal figura, sino únicamente la posibilidad de que la inquilina notificara, dentro de los sesenta (60) días anteriores al vencimiento del contrato, su voluntad de no prorrogar el mismo. Sobre el punto, debe precisarse que si bien se han establecido distintas modalidades respecto del vicio de falso supuesto de hecho, jurisprudencialmente se ha definido como una “(…) errónea captación del contenido material de las actas del proceso, cometido, por ejemplo, al atribuirse a un instrumento o acta del mismo, menciones que no contiene, de manera que la apreciación de la prueba no puede considerarse basada en lo realmente escrito de dichas actas o documentos”. (Sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 6 de agosto de 1997. Caso: Gladys Pérez de Rondón vs. Ministerio de Educación). En el caso que nos ocupa, el hecho dado falsamente por demostrado, estaría constituido -en criterio de la apelante-, por la ausencia de desahucio como condición de admisibilidad de la solicitud de derecho de preferencia, formulada por la apelante en sede administrativa. Planteado así el asunto sometido al conocimiento de esta Alzada, observa esta Corte que si bien no se previó expresamente en el contrato, como sostiene la apelante, la posibilidad de que la arrendadora notificara a la arrendataria su voluntad de no renovarlo a su vencimiento, ello constituye una facultad consustancial a la condición de aquélla dentro de la relación arrendaticia, que no fue ejercida en el caso de autos. En efecto, no cursa en el expediente constancia alguna de que la arrendadora quisiera dar por terminado el aludido contrato, por el contrario, la misma afirmó en el escrito de oposición presentado en sede administrativa y en el escrito contentivo del recurso de nulidad resuelto por el a quo, que dicho contrato continuaba vigente, por cuanto ninguna de sus partes había participado a la otra su voluntad de no renovarlo y la inquilina había aceptado pagar el canon fijado por el organismo regulador. Así las cosas, la aludida ausencia de pretensión -por la parte arrendadora- de no prorrogar el contrato, se desprende además de las propias afirmaciones de la hoy apelante, al indicar ésta que la solicitud de derecho de preferencia tuvo su causa en dos situaciones: (i) la negativa de la arrendadora de recibir el pago de los cánones, y (ii) la circunstancia de haberle comunicado aquélla que aumentaría la referida pensión y que de no poder pagarla tendría -la apelante- que desocupar el inmueble. Aunado a ello y considerando lo expresado por la parte apelante, observa esta Alzada que: - No existe constancia en autos de la primera situación, pues ni siquiera existen elementos que lleven a afirmar que la arrendataria se encontraba pagando los cánones por vía de consignación arrendaticia; por el contrario, cursa en el expediente administrativo copia de recibo de pago de fecha 5 de enero de 1995, por concepto de alquiler correspondiente al mes de diciembre de 1994, y la solicitud de derecho de preferencia fue formulada el 25 de enero del mismo año, esto es, antes de la fecha correspondiente para proceder a un nuevo pago de la pensión. - La eventual terminación del contrato por no poder la arrendataria cancelar el monto fijado como pensión arrendaticia, no constituye un supuesto que admita la solicitud de preferencia pretendida por la apelante. Por las razones que anteceden, estima esta Alzada ajustado a los hechos lo expuesto por el Juez de la causa, para soportar la inadmisibilidad de la solicitud de derecho de preferencia formulada por la actual apelante en sede administrativa y, consiguientemente, la declaratoria con lugar del recurso de nulidad interpuesto por las arrendadoras contra la Resolución que declaró con lugar la aludida preferencia. Así se declara. Desestimadas como han sido las impugnaciones dirigidas contra el fallo de primera instancia, esta Corte declara sin lugar la apelación interpuesta y, en consecuencia, confirma el fallo apelado. Así se declara. VI DECISIÓN En virtud de las precedentes consideraciones, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: - SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Faiez Abdul Hadi B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 15.164, en representación de la ciudadana ANA CLAVEL BELLO, titular de la cédula de identidad N° 12.911.247, contra la sentencia de fecha 16 de febrero de 1999, mediante la cual el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso de nulidad incoado por el abogado Moisés Amado, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 37.120, en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas MARÍA DEL PILAR FORTES SOTO y MARÍA CONCEPCIÓN SOTO DE FORTES, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.282.147 y E-968.705, respectivamente, contra la Resolución N° 4189 emanada de la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE FOMENTO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, en fecha 16 de octubre de 1996, que declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la ciudadana Ana Clavel Bello para seguir ocupando, en carácter de arrendataria, el inmueble constituido por el apartamento N° 7, piso 4, del Edificio María del Pilar, ubicado en la Avenida Sucre, Parroquia Sucre, Municipio Libertador. En consecuencia, se CONFIRMA el fallo apelado. Publíquese, regístrese y notifíquese. Bájese el expediente y déjese copia de la presente decisión. Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en Caracas, a los ............................. ( ) días del mes de ....................................... de dos mil dos (2002). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación. El Presidente, PERKINS ROCHA CONTRERAS El Vicepresidente, JUAN CARLOS APITZ BARBERA Las Magistradas, EVELYN MARRERO ORTÍZ LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO Ponente ANA MARÍA RUGGERI COVA La Secretaria Accidental, NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ LEML/db Exp. N° 00-23022