Magistrada Ponente: LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO Expediente N° 01-25475 En fecha 17 de julio de 2001, se dio por recibido en esta Corte el Oficio N° 01-0710 del 26 de junio de 2001, anexo al cual el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por las abogadas Gisela Galarraga y Agnedys Martínez, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 70.975 y 76.202, respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana MARITZA DÍAZ MONTOYA, titular de la cédula de identidad N° 2.845.466, contra la Resolución N° 02069, de fecha 20 de noviembre de 1998, mediante la cual la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la ciudadana Edith Josefina Ramírez para seguir ocupando, con el carácter de arrendataria, el inmueble constituido por el apartamento N° 84, piso 8 del Edificio Residencias Pebambu, ubicado entre la Avenida Andrés Bello y la primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, propiedad de la recurrente. Tal remisión se efectuó en virtud de haber sido oída en ambos efectos, la apelación interpuesta por la abogada María Carlota Castillo, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo N° 64.489, en su carácter de apoderada judicial de la arrendataria, contra la sentencia de fecha 30 de abril de 2001, mediante la cual el precitado Juzgado declaró con lugar el recurso de nulidad incoado. El 18 de julio de 2001, se dio cuenta a la Corte, se designó ponente a la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa. El 26 de julio del mismo año, la parte apelante presentó escrito de fundamentación al recurso interpuesto contra el fallo del a quo. Transcurrido el lapso para la contestación a la fundamentación de la apelación, el mismo venció inútilmente. El 10 de octubre de 2001, se agregó a los autos el escrito de pruebas presentado por la parte apelante el 27 de septiembre de 2001, en el que reprodujo el mérito favorable de autos y cuatro (4) copias fotostáticas de recibos de pagos por concepto de condominio efectuados. Vencido el lapso para oponerse a las pruebas promovidas, se acordó pasar el expediente al Juzgado de Sustanciación, y éste, por auto del 25 de octubre de 2001, decidió no tener materia sobre la cual pronunciarse respecto de la reproducción del mérito favorable de los autos, y admitir las indicadas documentales, salvo su apreciación en la definitiva. El 6 de noviembre de 2001, el Juzgado de Sustanciación acordó devolver el expediente a la Corte, a los fines de la continuación de la causa, dándose por recibido el 13 de noviembre del mismo año. El 15 de noviembre de 2001, se fijó la oportunidad en que tendría lugar el acto de informes, llegada la cual se dejó constancia de que las partes presentaron sus correspondientes escritos. Mediante diligencia de fecha 12 de diciembre de 2001, el abogado José Gregorio Amundaraín, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 79.573, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Maritza Díaz Montoya, alegó que el escrito de informes presentado por la parte apelante resultaba extemporáneo por adelantado, esto es, por haber sido consignado con anterioridad al término del décimo (10°) día de despacho correspondiente. El 12 de diciembre de 2001 se dijo “Vistos”. Revisadas las actas que conforman el expediente, esta Corte pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones: I DEL RECURSO DE NULIDAD Las apoderadas judiciales de la ciudadana Maritza Díaz Montoya, ejercieron recurso contencioso administrativo de anulación contra la Resolución N° 02069, de fecha 20 de noviembre de 1998, mediante la cual la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura, declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la ciudadana Edith Josefina Ramírez para seguir ocupando, en carácter de arrendataria, el inmueble constituido por el apartamento N° 84, piso 8 del Edificio Residencias Pebambu, ubicado entre la Avenida Andrés Bello y la primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda. Como fundamento a su pretensión, expuso: Que en precedentes oportunidades esta Corte ha dispuesto que el privilegio consagrado en los artículos 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, sólo concede a su titular el derecho a ser preferido entre otros candidatos, para arrendar nuevamente el inmueble en cuya posesión se encuentra, y que, en virtud de ello, el mismo no podría ser válidamente opuesto cuando el propietario decidiera dar a dicho inmueble -al término del contrato- otra forma de aprovechamiento, distinta del arrendamiento. Que su mandante se opuso al derecho de preferencia ejercido por la inquilina, invocando la causal prevista en el artículo 1° literal b del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, esto es, la necesidad urgente de ocupar -junto con sus hijas- el inmueble arrendado a aquélla, por no poseer otro y encontrarse viviendo en condición de arrendataria. Que la Resolución mediante la cual la Dirección de Inquilinato declaró con lugar la aludida solicitud de preferencia, viola, en consecuencia, el literal b) del artículo 1° antes citado, e interpreta erróneamente los artículos 4 del mismo Decreto y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, vigentes para la fecha. Por las razones que anteceden, solicitaron la declaratoria con lugar del recurso de nulidad incoado. II DEL FALLO APELADO El Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital declaró con lugar el recurso interpuesto, sobre la base de las consideraciones siguientes: Que en lo que concierne a la alegada errónea interpretación del artículo 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ese Juzgado “(...) comparte el criterio jurisprudencial sostenido por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (...), sobre el alcance y contenido del derecho de preferencia, porque ciertamente es un derecho que la Legislación reconoce al arrendatario a tiempo determinado para seguir arrendando el inmueble, en el supuesto de que el arrendador pretenda darlo en arrendamiento a otra persona que no sea su inquilino, pero en ningún caso puede interpretarse el mencionado derecho como una limitación al derecho de propiedad que detenta el propietario sobre el inmueble arrendado (…)”. Que en razón de lo anterior, el aludido derecho no puede ser válidamente opuesto cuando el propietario a tiempo determinado, requiera el inmueble para sí o para darle un aprovechamiento distinto del que se desprende del arrendamiento. Que la oposición de la arrendataria, parte de la idea errónea de que era al propietario a quien correspondía demostrar la invocada necesidad de ocupar el inmueble, siendo lo cierto -estimó el a quo-, que es al inquilino o arrendatario que pretende valerse del aludido derecho, a quien corresponde demostrar que están dadas las circunstancias que lo hacen procedente, vale decir, que el propietario pretende arrendar nuevamente el inmueble a otros eventuales inquilinos; y, en el caso de autos -continuó el a quo-, la recurrente alegó su voluntad de no querer seguir arrendando el inmueble y su intención, más bien, de ocuparlo con sus dos hijas. Que la parte recurrente demostró que ha tenido su residencia en un inmueble alquilado y que necesita el arrendado a la ciudadana Edith Josefina Ramírez para habitarlo junto a su familia y no para arrendarlo a un tercero, pues cursan en el expediente: a) título que acredita a la ciudadana Maritza Díaz Montoya como propietaria del inmueble de autos; b) notificación por la cual la recurrente informa a Edith Josefina Ramírez el vencimiento del contrato y le solicita la entrega del inmueble; c) constancia de residencia de la ciudadana Maritza Díaz Montoya en la siguiente dirección: calle Monte Elena, Residencias Delta, piso 8, apartamento 8-E, Urbanización El Paraíso; d) solvencia emitida por el Presidente de la Junta de Condominio del prenombrado Edificio, en la que se confirma que la recurrente reside en el mismo con sus dos hijas y que cancela puntualmente los gastos de condominio y e) cuatro (4) contratos de arrendamiento, notariados, celebrados entre las ciudadanas Heddy del Carmen Alvarez de Bustamante (propietaria) y Maritza Díaz Montoya (arrendataria). Que a mayor abundamiento, “(...) es evidente que la recurrente al notificar a la inquilina su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento (...), persigue recuperar el inmueble de su propiedad para habitarlo conjuntamente con sus hijas, por la necesidad básica de poseer un lugar donde vivir y más aun teniendo la propiedad sobre dicho inmueble, además del inminente vencimiento del contrato de arrendamiento que existía y que limitaba el derecho de propiedad”. Que la restringida valoración efectuada por la Dirección de Inquilinato respecto de las pruebas aportadas por la propietaria recurrente, la condujeron a otorgar el solicitado derecho de preferencia, viciando su decisión de un falso supuesto de hecho pues, en definitiva, se consideraron como demostrados los presupuestos de procedencia del aludido privilegio, cuando en realidad los mismos no constaban en autos. III DE LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN La representación judicial de la parte apelante fundamentó el recurso interpuesto contra el fallo de primera instancia, en los siguientes argumentos: Que la Resolución N° 02069, recurrida por ante el Tribunal a quo, se emitió de conformidad con lo dispuesto en los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y 45 de su Reglamento. Que la sentencia apelada infringe lo previsto en los artículos 1.354 y 1.384 del Código Civil y 12 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto “(...) incurre en el vicio de dar por probado hechos con pruebas no idóneas, en virtud que en el Órgano Administrativo no se corroboró que la propietaria fuera realmente la inquilina del apartamento al que hizo referencia y en el Juzgado a quo introdujo una serie de contratos de arrendamientos con otras fechas, diferentes al que estaba consignado en los antecedentes administrativos y el mencionado despacho las valoró y sentenció fundamentándose en estos nuevos alegatos, los cuales son improcedentes (...)”. Que la Resolución recurrida se ajusta a derecho, pues su mandante demostró que poseía un contrato a tiempo determinado, formuló su solicitud dentro de los treinta (30) días anteriores al vencimiento del mismo y encontrándose, además, solvente tanto en el pago de las consignaciones arrendaticias como del condominio, mientras que -señala- la propietaria recurrente sólo alegó la necesidad de habitar el inmueble de autos y su condición de inquilina respecto de otro, más no demostró que el arrendado a su representada fuera el único que poseyera en propiedad. Por las razones que anteceden, el apoderado judicial de la parte apelante solicitó la revocatoria del fallo recurrido. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Llegada la oportunidad para decidir, esta Corte observa: Como punto previo, se declara improcedente la solicitud de desestimación del escrito de informes presentado por la apelante, por cuanto esta Alzada dejó constancia de que el mismo fue presentado en la oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto en cuestión (folio 142 del expediente), y porque, además, es criterio de esta Corte que no existe extemporaneidad por anticipada presentación de un escrito o actuación determinada. Así se decide Resuelto lo anterior, observa esta Corte: Sostiene la representación en juicio de la parte apelante, que la sentencia recurrida dió por probado hechos con pruebas no idóneas y sobre la base de nuevos alegatos -infringiendo lo dispuesto en los artículos 1.354 y 1.384 del Código Civil, y 12 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos-, pues en sede administrativa no se demostró que la ciudadana Maritza Díaz Montoya (recurrente en primera instancia), fuera inquilina del apartamento a que aludió en su escrito de oposición al derecho de preferencia, y en sede del a quo consignó una serie de contratos de arrendamiento distintos del presentado por ante la Dirección de Inquilinato. Asimismo, adujo que el acto administrativo impugnado está ajustado a derecho, pues su mandante demostró el carácter determinado del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble de autos, formuló su solicitud dentro de los treinta (30) días anteriores al vencimiento del mismo, y se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, mientras que -adujo- la propietaria sólo invocó la causal de necesidad y su condición de inquilina en otro inmueble, más no demostró que el arrendado fuera el único de su propiedad. Al respecto, se hace menester destacar que la consagración legal del derecho de preferencia, se fundamentó en el propósito de amparar a los inquilinos que sostienen relaciones arrendaticias a tiempo determinado, cuando el propietario y/o arrendador pretendía su desocupación con el fin último de darlo en arrendamiento a otra persona. Tal derecho sólo concede a su titular, por tanto, el derecho a ser preferido entre otros candidatos -nunca respecto del propietario arrendador- para arrendar nuevamente el inmueble en cuya posesión se encuentra. (Vid. Sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 24 de marzo de 1998). En tal virtud, no puede prosperar la aludida preferencia cuando el propietario del inmueble arrendado desea darle al mismo -al término del contrato- un uso o aprovechamiento distinto del arrendamiento, y es por ello que se ha previsto la posibilidad, para el propietario, de oponerse al ejercicio del enunciado derecho, cuando requiera el inmueble para su ocupación o para establecer allí el asiento de sus negocios. Siendo ello así, la preferencia no se concede -como parece ser el entender de la apelante, según lo alegado por ella en el escrito de oposición presentado en la primera instancia del proceso-, por las solas circunstancias de que la hubiere solicitado la arrendataria legítima de un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, y de que ésta se encuentre solvente en el pago de sus obligaciones; sino que, además de ello, la arrendataria interesada en continuar ocupando el inmueble en cuestión, debe demostrar que el mismo pretende ser dado en arrendamiento a un tercero por la propietaria, lo cual no ocurrió en el supuesto de marras. En nuestro caso, la solicitud de preferencia fue formulada, ciertamente, dentro del plazo de Ley, y sobre la base del próximo vencimiento de un contrato celebrado a tiempo determinado. Sin embargo, observa esta Alzada que no existe ningún elemento en el expediente de donde pueda colegirse que tal preferencia fue invocada respecto de otros inquilinos a quienes tendría el propietario la intención de arrendar el inmueble de autos; y que, tal y como fue apreciado por el Tribunal de la causa, la ciudadana Maritza Díaz Montoya se opuso al derecho preferencial, alegando su necesidad de ocupar el inmueble junto a sus hijas y acompañó documento por el cual le fue arrendado un inmueble en la Urbanización conocida como El Paraíso. En efecto, cursan en el expediente administrativo: a) contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la solicitud de preferencia, con vigencia del 1° de septiembre de 1992 al 1° de septiembre de 1997; b) comunicación dirigida a la ciudadana Edith Josefina Ramírez, a través de la cual el apoderado de la propietaria del inmueble arrendado, le comunica la voluntad de ésta de dar por terminado el contrato a su vencimiento; c) documento mediante el cual el ciudadano Carlos Alberto Troccoli Ottati vende a Maritza Díaz Montoya, con reserva de usufructo, el inmueble constituido por el apartamento N° 84 del Edificio Residencias Pebambu, ubicado entre la Avenida Andrés Bello y la primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao; d) contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Heddy del Carmen Alvarez (propietaria) y Maritza Díaz Montoya (arrendataria), sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 8-E del Edificio Delta, situado en la Avenida Monte Elena de la Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador. De lo expuesto desprende esta Corte, en términos similares a los expresados por el Tribunal de primera instancia, que la inquilina se limitó a invocar el derecho de preferencia por ante la Administración competente, sin demostrar que la propietaria pretendía arrendar a un tercero el inmueble ocupado por ella (cuando es lo cierto que el aludido privilegio procede respecto de otros inquilinos más no respecto del propietario); mientras que la ciudadana Maritza Díaz Montoya, demostró la titularidad sobre el inmueble en cuestión, presentó un contrato de arrendamiento en el que aparece como inquilina, e invocó su necesidad de ocupar el arrendado a la actual apelante. A juicio de esta Alzada, lo anterior resultaba suficiente para estimar improcedente el aludido derecho de preferencia y declarar en consecuencia, con lugar, el recurso de nulidad interpuesto, como estimó el Juez a quo. Sin embargo, conviene destacar que cursa además en el expediente constancia suscrita por el Jefe Civil del Municipio Libertador, que certifica que la ciudadana Maritza Díaz Montoya reside en el apartamento N° 8-E del Edificio Delta, situado en la Avenida Monte Elena de la Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador, esto es, en el inmueble que le fuera arrendado -por un plazo de seis (6) meses- por la ciudadana Heddy del Carmen Alvarez. De tal manera que, además de haber demostrado la propietaria recurrente su derecho de propiedad sobre el inmueble de autos, también debe darse por demostrada la circunstancia de que la ciudadana Maritza Díaz Montoya residía en un inmueble que le había sido arrendado; de allí que aunque no le hubiere sido exigida su entrega material al vencimiento del contrato y, en su lugar, prorrogado el mismo en sucesivas oportunidades, resultaba de sana lógica dar por demostrada la causal de oposición, de la circunstancia de preferir la prenombrada ciudadana ocupar un inmueble de su propiedad, en lugar de continuar renovando el aludido contrato y pagando los cánones correspondientes, con sus respectivos incrementos, para permanecer como inquilina de un inmueble que, en definitiva, no le pertenece. Aunado a lo anterior y en consideración a lo expresado por la apoderada judicial de la parte apelante, en el sentido de que la recurrente no demostró que el inmueble arrendado a su representada fuera el único que poseyera en propiedad, esta Corte estima pertinente destacar que la existencia de otros inmuebles propiedad de la recurrente en primera instancia, correspondía -en todo caso- probar al inquilino; pero, aun así, es criterio reiterado por esta Corte, que el hecho de que el propietario ostente la titularidad de otros inmueble, no constituye un argumento suficiente para desvirtuar la necesidad que pueda tener de ocupar justamente el arrendado al inquilino que invoca la preferencia. Por todas las razones que anteceden, estima esta Corte que la sentencia recurrida se ajusta tanto a los hechos como al derecho aplicable al presente caso, motivo por el cual se desestiman los alegatos formulados en el escrito de fundamentación a la apelación y, en consecuencia, se declara sin lugar la apelación interpuesta y se confirma el aludido fallo. Así se declara. V DECISIÓN En virtud de las precedentes consideraciones, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: - SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada María Carlota Castillo, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 64.489, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Edith Josefina Ramírez, contra la sentencia dictada el 30 de abril de 2001 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró con lugar el recurso de nulidad incoado por las abogadas Gisela Galarraga y Agnedys Martínez, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 70.975 y 76.202, respectivamente, en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana MARITZA DÍAZ MONTOYA, titular de la cédula de identidad N° 2.845.466, contra la Resolución N° 02069, de fecha 20 de noviembre de 1998, mediante la cual la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la prenombrada ciudadana para seguir ocupando, en carácter de arrendataria, el inmueble constituido por el apartamento N° 84, piso 8 del Edificio Residencias Pebambu, ubicado entre la Avenida Andrés Bello y la primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, propiedad de la recurrente. En consecuencia, se CONFIRMA el fallo apelado. Publíquese, regístrese y notifíquese. Bájese el expediente y déjese copia de la presente decisión. Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en Caracas, a los ............................. ( ) días del mes de ....................................... de dos mil dos (2002). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación. El Presidente, PERKINS ROCHA CONTRERAS El Vicepresidente, JUAN CARLOS APITZ BARBERA Las Magistradas, EVELYN MARRERO ORTÍZ LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO Ponente ANA MARÍA RUGGERI COVA La Secretaria Accidental, NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ LEML/db Exp. N° 01-25475