TSJ Regiones - Jurisprudencia

ACCIDENTAL
MAGISTRADO PONENTE: MARÍA ELENA TORO DUPOUY

Consta en autos que, el 07 de febrero de 1995, la ciudadana MARISABEL ARANGO MARTE, titular de la cédula de identidad nº 4.167.331 e inscrita en el Inpreabogado bajo el nº 46.077, actuando en su propio nombre y representación, intentó, ante el Juzgado Superior Tercero (Distribuidor) en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución nº 1.830 dictada, el 08 de julio de 1994, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento.

El 26 de julio de 1999, el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital juzgó sobre la pretensión interpuesta y la declaró sin lugar.

El 24 de abril de 2000, la ciudadana Marisabel Arango Marte, representada por el abogado Gerardo Mora Franco, apeló contra la sentencia del citado Tribunal, para ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo.

Recibido el expediente de la causa, se dio cuenta por auto del 25 de mayo de 2000 y se designó ponente al Magistrado Rafael Ortiz-Ortíz.

El 15 de junio de 2000, la recurrente formalizó la apelación.
El 20 de junio de 2000, comenzó la relación de la causa.

El 09 de agosto de 2000, se celebró el acto de informes.

El 03 de octubre de 2000, el Magistrado Juan Carlos Apitz Barbera se inhibió de conocer en la presente causa con fundamento en el artículo 82.18 del Código de Procedimiento Civil. El 18 de enero de 2001 fue declarada procedente la inhibición y se ordenó la convocatoria de la Tercera Suplente de la Corte, quien la aceptó. La Corte Accidental se constituyó por auto del 20 de febrero de 2001 y se reasignó la ponencia a la Magistrada Suplente María Elena Toro Dupouy.

I
DE LA CAUSA

El 08 de mayo de 1995, fue admitido el recurso que encabeza las presentes actuaciones. Unas vez realizadas las notificaciones ordenadas y librado, publicado y consignado el cartel de emplazamiento a que se refiere el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, el 07 de junio de 1995 la causa fue abierta a pruebas. Por sendos autos del 03 de julio de 1995 fueron admitidas las pruebas promovidas por la recurrente y por la ciudadana Evelyn Bigott, titular de la cédula de identidad nº 5.008.544 –asistida por la abogado Aly Vivenes Ascanio, inscrita en el Inpreabogado bajo el nº 11.984- en su condición de propietaria del inmueble objeto del derecho de preferencia denegado por el acto administrativo impugnado.

El 17 de septiembre de 1996, tuvo lugar el acto de informes con la comparecencia de la tercera interviniente. El día 24 siguiente, la recurrente impugnó el escrito de informes de la tercera interviniente.

El 14 de noviembre de 1996, se dijo “vistos” y el 26 de julio de 1999 el Tribunal de la causa dictó sentencia desestimatoria de la pretensión de nulidad.

II
DE LA PRETENSIÓN DE LA RECURRENTE

1. Alegó:
1.1 Que la resolución impugnada infringió, por falta de aplicación, los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos “en razón de que (...) no determina las razones de hecho ni los fundamentos legales del acto”, de tal manera que “(s)e violaron requisitos formales del acto administrativo”.

1.2 Que también se violaron los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos “en virtud de que la recurrida no atiende a las reglas de valoración de las pruebas, siendo que la dispositiva del fallo (sic) es consecuencia de falso supuesto”; ello, por cuanto se habrían otorgado “valores probatorios superiores” a los que correspondían a las probanzas de la propietaria. Que, por el contrario, no constan en autos pruebas suficientes de la pretensión de la propietaria de enervar el derecho de preferencia ejercido por la recurrente.

1.3 Que el contrato arrendaticio celebrado por la propietaria, cuyo vencimiento determinaría su necesidad de ocupar el inmueble objeto del derecho de preferencia, es falso por “endeble”, “manifiestamente preconstituido” y “manipulado” y habría sido celebrado con posterioridad a los avisos de no prórroga del contrato del que es parte la recurrente. Que no consta la representación de la persona que suscribe aquél contrato en nombre de la empresa arrendadora, de cuya directiva sería parte la opositora; que esa misma persona suscribe los recibos de pago, los avisos de no prórroga y solicitud de desocupación, todo respecto de un contrato que habría sido suscrito en la ciudad de Valencia y, además, sirve de testigo a la opositora, en la ciudad de Caracas, en la Certificación de domicilio presentada por ella en el procedimiento administrativo.

1.4 Que la inspección fiscal evacuada por la opositora “... evidentemente adolece de credibilidad y fuerza probatoria y la cual en todo caso la misma por sí sola (sic) no es elemento suficiente para demostrar la supuesta necesidad opuesta como defensa al derecho de preferencia.”

1.5 Que, por cuanto la Administración decidió con base en tales pruebas, lo hizo “irrumpiendo contra el principio jurídico de igualdad procesal”.

2. Pidió la declaratoria de nulidad absoluta del acto impugnado para el restablecimiento de la situación jurídica infringida.

3. Con motivo de la apelación, la representación judicial de la recurrente alegó:

3.1 Que con la consignación, ante la autoridad administrativa, del contrato de arrendamiento, el último recibo de pago y las comunicaciones recibidas respecto a la no renovación del contrato, la solicitante probó suficientemente y dio cumplimiento a los requisitos fundamentales para ejercer el derecho de preferencia, de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y el artículo 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, entonces vigentes.

Que:
“... el DERECHO DE PREFERENCIA INQUILINARIO ES UN BENEFICIO CONCEDIDO AL ARRENDATARIO, PARA SEGUIR HABITANDO EL INMUEBLE CEDIDO EN ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDETERMINADO al producirse la tácita reconducción del contrato poor (sic) vencimiento del término, SIEMPRE QUE EL ARRENDATARIO ESTE SOLVENTE EN EL PAGO Y EJERZA CONFORME EL DERECHO EL BENEFICIO MEDIANTE EL RESPECTIVO RECURSO.”

Que tanto la Administración como el juez de primera instancia incurrieron en silencio de prueba porque no apreciaron las pruebas de la recurrente relativas al cumplimiento de los extremos legales exigidos para ejercer el derecho de preferencia.

Que la sentencia apelada carece de motivación ya que:
“... el sentenciador pronunció el fallo SIN DAR COMPOSICIÓN PROCESAL AL LITIGIO (...) por haber ignorado deliberadamente las PRETENSIONES DEL RECURRENTE limitándose a reproducir en la PARTE NARRATIVA los argumentos de hecho y de derecho presentados por las partes sin HACER EL DEBIDO ANALISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA ACCIONADA EN DOCUMENTOS PRIVADOS QUE FUERO IMPUGNADAS (sic) POR LA ACCIONANTE (...), el FALLO NO PRESENTA LOS ARGUMENTOS EN QUE SE APOYA LA PARTE DISPOSITIVA y la PARTE MOTIVA VIRTUALMENTE NO EXISTE y en consecuencia la SENTENCIA CARECE DE RACIOCINIO LOGICO Y JURIDICO (...), que hace presumir ERRORES QUE CONDUCEN A QUEBRANTAMIENTOS DE FORMAS SUSTANCIALES EN EL PROCESO AQUÍ DENUNCIADOS.”

3.4 Que: “... la SENTENCIA RECURRIDA constituye un ACTO PROCESAL IRRITO, y como tal NULO EN FORMA ABSOLUTA, SIN VALIDEZ NI FUERZA OBLIGAORIA, toda vez que la misma es consecuencia de INFINIDAD DE INFRACCIONES POR VIOLACIÓN DE LA LEY”, entre otras cosas, porque no habría tomado en consideración que todos los documentos privados presentados por la propietaria fueron impugnados por la accionante, “facilitando el Tribunal la COMISIÓN DEL DEITO DE FRAUDE PROCESAL”.

3.5 Que las actuaciones denunciadas constituyen violación del debido proceso establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

III
DE LA COMPETENCIA

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 185 Ord. 4° de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, esta Corte es competente para conocer de las apelaciones respecto de las sentencias que, en primera instancia, dicten los Juzgados Superiores en lo Contencioso Administrativo. Visto que, en el caso de autos, el recurso de apelación fue ejercido contra sentencia de primera instancia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, esta Corte se declara competente para conocer del recurso en referencia. Así se decide.

IV
DE LA INTERVENCIÓN DE LA PROPIETARIA

Alegó:
1. Que el escrito recursorio no satisface los requisitos formales exigidos por los artículos 113 y 122 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia porque “realiza una denuncia genérica sin señalar expresamente la motivación para la denuncia de cada uno de los artículos supuestamente violado (sic)”.

2. Que la normas del Código de Procedimiento Civil no pueden ser violadas por un organismo administrativo porque no son aplicables a los procedimientos administrativos.

3. Que la resolución impugnada sí está motivada, sí fueron analizadas las pruebas de las partes y sí fueron mencionadas las normas legales pertinentes.
4. Que el hecho de que sea accionista de una empresa poseedora de inmueble no obsta para que, en ejercicio de su derecho de propiedad, manifieste su voluntad de no arrendar más su único inmueble propio por cuanto desea ocuparlo personalmente y que desde su traslado de Valencia a Caracas ha tenido que vivir en inmuebles ajenos –primero uno arrendado y después en la casa de habitación de su madre-; que el poseer bienes de fortuna no coarta el derecho constitucional de propiedad y de contratación y que las pruebas promovidas por la arrendataria no demuestran que la propietaria no necesite ocupar el inmueble, “sino una serie de elementos en cuanto a su patrimonio personal, que son totalmente irrelevantes para el caso que nos ocupa”.

V
DE LA SENTENCIA RECURRIDA EN APELACIÓN

El juez de la recurrida decidió sobre la pretensión de nulidad en los términos siguientes:

“..., declara SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la abogado MARISABEL ARANGO MARTE, (...), contra la Resolución Nº 1830 de fecha 8 de julio de 1994, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, la cual se CONFIRMA en todas cada una de sus partes.”

A juicio del juez de la recurrida:
1. La recurrente realizó una relación detallada de los hechos y los concatenó con el derecho, además de acompañar al recurso copia del acto impugnado, razón por la cual estimó que sí había satisfecho los requisitos formales que establece el artículo 113 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y desechó la denuncia al respecto de la propietaria.

2. “..., el acto administrativo impugnado contiene una relación de los hechos acontecidos en sede administrativa y la base legal que tomó el órgano administrativo para dictar el mismo, lo cual, en criterio de este sentenciador, es suficiente para considerar que el acto impugnado no adolece de inmotivación.”

3. El alegato de la propietaria relativo a que en el recurso no se puede alegar la violación del Código de Procedimiento Civil debe desecharse porque dicha denuncia, para ser procedente, “debe ser concatenado (sic) con el artículo 58 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”, lo cual no fue cumplido en el escrito recursorio.

4. La denuncia de falsedad respecto de la documentación aportada en sede administrativa por la propietaria:

“... se sustenta solamente es (sic) las palabras de la hoy recurrente, pero en modo alguno, ni en sede administrativa ni en ésta (sic) sede, probó o demostró que la documentación aportada por la propietaria era falsa o preconstituida, por lo cual dicha denuncia resulta temeraria e improcedente.”

5. En cuanto a derecho de preferencia:
“..., ha sido jurisprudencia reiterada, que el beneficio del inquilino de continuar ocupando el inmueble no puede ser reconocido si el arrendador propietario demuestra en el procedimiento un motivo justo sobre la necesidad de usar el inmueble objeto del desalojo solicitado (...)

En criterio de éste (sic) Tribunal, el derecho de preferencia del arrendatario para continuar ocupando el inmueble arrendado debe hacerse valer frente a un tercero, pero no frente a la necesidad del propietario de ocupar dicho inmueble, y es por eso que la doctrina y jurisprudencia patrias han sostenido de manera reiterada que la base del derecho de preferencia que se reconoce al inquilino, radica en que el propietario no lo vaya a ocupar, sino que lo vaya a arrendar a un tercero.”

6. Con fundamento en las precedentes consideraciones, el a quo estimó que la propietaria demostró su necesidad de ocupar el inmueble mientras que la arrendataria no probó nada sobre la intención de aquélla de arrendarlo o cederlo a un tercero, y, en consecuencia, declaró la improcedencia del recurso de nulidad.

VI
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Arguyó la recurrente que el acto administrativo impugnado adolece de inmotivación y “no atiende a las reglas de valoración de pruebas” por lo que su dispositivo es consecuencia de un falso supuesto; que habría otorgado “valores superiores a los que evidentemente tienen” a las pruebas de la arrendadora, “manifiestamente preconstituidas e insuficientes para enervar el derecho preferente”; que es falso que la arrendadora necesite ocupar el inmueble por vencimiento del contrato de arrendamiento del que habita; que el convenio locativo que se vencería es falso; que la inspección fiscal promovida “adolece de credibilidad y fuerza probatoria”; y que por tales circunstancias la Dirección de Inquilinato irrumpió contra el principio de igualdad procesal. Posteriormente alegó que la arrendadora posee grandes bienes de fortuna, que la casa donde vive con su madre es muy amplia y que podría habitar cualquier otro inmueble.

Por su parte, la ciudadana Evelyn Bigott Rubio alegó, en primer lugar, que el recurso que encabeza las presentes actuaciones no satisface los requisitos formales exigidos por los artículos 113 y 122 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia; que las denuncias de violación del Código de Procedimiento Civil son improcedentes porque éste no es aplicable a los procedimientos administrativos; que la resolución impugnada sí está motivada; que el hecho de poseer bienes de fortuna no coarta su derecho de propiedad y libre contratación y es ajeno a la circunstancia de haber manifestado su voluntad de no arrendar el único inmueble que le es propio para habitarlo y que las pruebas promovidas por la recurrente no demuestran que la arrendadora no necesite el inmueble sino una serie de elementos irrelevantes en cuanto a su patrimonio personal.

El a quo sostuvo –como fuere reseñado- que el escrito recursorio era admisible desde el punto de vista formal; que el acto impugnado no adolece de inmotivación puesto que contiene una relación de los hechos acontecidos en sede administrativa y la base legal de su decisión; que la denuncia de violación de normas del Código de Procedimiento Civil fue mal formulada por la recurrente; que no fue aportada a los autos prueba alguna de la alegada falsedad de los documentos aportados por la propietaria y que el derecho de preferencia lo tiene el inquilino frente a otro eventual inquilino o cesionario pero no frente al propietario que pretende ocupar su inmueble y que, probada como fue la necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble que le pertenece y ante la ausencia de pruebas de su intención de arrendarlo a un tercero, el recurso era improcedente.

Para decidir, la Corte observa:
1. Concuerda la Corte con al a quo en cuanto a la suficiencia del escrito recursorio respecto a los requisitos previstos en el artículo 113 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y así se declara. En efecto, en el mismo se determinan el acto impugnado, las disposiciones legales presuntamente infringidas y las razones de hecho y de derecho que fundan el recurso.

2. En cuanto al alegato de inmotivación del acto impugnado, la Corte observa que, en el mismo, la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento hizo amplia referencia a los argumentos de la solicitante del derecho de preferencia y los documentos aportados por ella así como a los alegatos y pruebas de la propietaria, quien se opuso a la solicitud; analizó la naturaleza del derecho de preferencia como “excepción al principio de la libre contratación de las partes” y cuyo propósito es “amparar a los arrendatarios cuya situación sea la de haber celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado la parte arrendadora pretenda el desalojo al vencimiento del término previsto con el propósito de dar el inmueble en arrendamiento a otra persona” (sic); aplicó dichas premisas a las circunstancias que declaró probadas en el expediente administrativo y, como conclusión, consideró “las probanzas examinadas suficientes para demostrar las causas legítimas de oposición a la preferencia ejercida”, razón por la cual declaró sin lugar el derecho de preferencia.

A juicio de esta Corte, el razonamiento contenido en el acto impugnado constituye, en forma amplia y suficiente, la motivación de hecho y de derecho a que se refieren los artículos 9 y 18, ordinal 5º, de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos como requisito formal de validez de los actos administrativos, de forma que la denuncia de inmotivación debe ser desestimada como, en efecto, lo hizo la sentencia apelada. Debe añadir la Corte que los argumentos de la recurrente son contradictorios porque si el acto hubiese carecido de motivación habría sido imposible que hiciera una valoración errada de las pruebas ya que dicha valoración constituye, precisamente, la motivación que denuncia como inexistente.
3. De la revisión exhaustiva de las presentes actuaciones la Corte encuentra, al igual que el a quo, que no fue aportada prueba alguna a los autos, ni en sede administrativa, ni en las instancias judiciales, de la pretendida falsedad de los documentos aportados por la opositora al derecho de preferencia, razón por la que la denuncia al respecto también debe ser desestimada y así se declara. Tampoco podía surtir efecto alguno el pretendido desconocimiento de los documentos aportados por la propietaria por parte de la recurrente puesto que se trata de documentos emanados de terceros. En todo caso, dichos documentos se refieren a una relación arrendaticia irrelevante a la fecha, puesto que la propietaria demostró, a través de una Certificación de Residencia emanada de la Secretaría Municipal del Municipio Baruta del Estado Miranda que, para el 13 de junio de 1995, habitaba en la Quinta “La Macarena”, ubicada en la Urbanización Valle Arriba y no en el inmueble objeto del discutido contrato de arrendamiento.

4. Con ocasión de la apelación, afirmó la representación judicial de la recurrente que la decisión apelada habría incurrido en silencio de pruebas porque no habría valorado las aportadas por la recurrente para demostrar el cumplimiento de los requisitos de Ley para ejercer su derecho de preferencia. Yerra dicha representación al hacer tal afirmación puesto que la recurrida no se pronunció acerca del incumplimiento de tales requisitos –que habrían determinado la inadmisibilidad de la solicitud- sino acerca de su improcedencia, pronunciamiento de fondo que presupone la admisibilidad de la solicitud.

5. Al formalizar la apelación, también fue denunciada la inmotivación de la decisión apelada por cuanto se habría limitado a hacer la narración de los argumentos y pruebas de las partes “sin HACER EL DEBIDO ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA ACCIONADA EN DOCUMENTOS PRIVADOS QUE FUERON IMPUGNADAS (sic) POR LA ACCIONANTE” y porque “LA SENTENCIA CARECE DE RACIOCINIO LÓGICO Y JURÍDICO Y NO TUVO EN CUENTA EL JUZGADOR EN AMBAS ETAPAS DEL PROCESO, que debía afirmar sus conocimientos en las cuestiones de hecho subsumidas en el derecho según su soberana apreciación,...”

La Corte estima que la relación de lo decidido en la sentencia impugnada y de los razonamientos que hizo al efecto recogida en el capítulo V de esta sentencia de alzada así como en éste, demuestran suficientemente que la recurrida no adolece de inmotivación ya que hace el análisis de los hechos y pretensiones sometidos a su juzgamiento y arriva a las conclusiones antes referidas, dentro del marco de su competencia y en legítimo ejercicio de la jurisdicción, de modo tal que no ha lugar esta denuncia y así se declara.

Por lo que respecta al fondo de lo debatido, corresponde reiterar, una vez más, que el derecho de preferencia fue concebido como un medio de protección del arrendatario frente al eventual cambio de arrendatario por parte del arrendador pero no para impedir que el propietario ejerza su derecho a ocupar el inmueble de su propiedad y, en consecuencia, no seguirlo arrendando al vencimiento del contrato locativo, ni al arrendatario al que se le vence el contrato ni a ninguna otra persona. En consecuencia, para decidir acerca de la procedencia o no del derecho de preferencia, lo que deben determinar la administración y el juzgador es la voluntad del propietario de ocupar el inmueble de su propiedad en lugar de darlo en arrendamiento o, por el contrario, su intención de dar por terminado el contrato que lo une con un arrendatario, al vencimiento de aquél, con el fin de arrendarlo o cederlo a una persona distinta, vale decir, a un tercero ajeno a la relación arrendaticia. Resulta entonces irrelevante para hacer tal juicio el que el propietario posea otros inmuebles, tal como ha sido reiteradamente declarado tanto por esta Corte como por la autoridad administrativa.

Con fundamento en tales razonamientos, corresponde confirmar la declaratoria de improcedencia del recurso realizada por la sentencia apelada y declarar sin lugar la apelación. Así se decide.

VII
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de nulidad interpuesto por la ciudadana MARISABEL ARANGO MARTE contra la Resolución nº 1.830 dictada, el 08 de julio de 1994, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento y CONFIRMA la sentencia apelada dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 26 de julio de 1999. En consecuencia, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la ciudadana MARISABEL ARANGO MARTE contra la citada sentencia.

Publíquese, regístrese y devuélvase el expediente.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo a los ………………..( ) días del mes de …………….. de dos mil dos (2002). Años 191° de la Independencia y 143° de la Federación.

El Presidente,

PERKINS ROCHA COTRERAS

La Vicepresidenta,

EVELYN MARRERO ORTIZ

MAGISTRADOS

ANA MARÍA RUGGIERI COVA

LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO

MARÍA ELENA TORO DUPOUY
Ponente

La Secretaria,

NAYIBE CLARET ROSALES MARTÍNEZ

MET/met