MAGISTRADA PONENTE: EVELYN MARRERO ORTIZ
El 8 de julio de 1999 se recibió en esta Corte el Oficio N° 99-7243 de fecha 30 de junio de 1999, emanado del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los abogados CARLOS PÉREZ PLAZA, TERESA BORGES GARCÍA, LEONIDES ELENA ARCIA y SERGIA TINEO DOTTANT, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 5.894, 22.629, 24.896 y 55.187, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil FUENTEDEUMES S.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 16 de enero de 1968, bajo en N° 22, Tomo 3-A, modificados sus estatutos según asientos de Registro de Comercio en fechas 11 de mayo de 1977 y 28 de agosto de 1987, propietaria arrendadora del inmueble “Edificio VIDES”, ubicado en la Avenida José Felix Sosa del Municipio Chacao del Estado Miranda, contra la Resolución N° 000612 emanada de la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA.
La remisión se efectuó por haberse oído en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado JOSÉ GREGORIO ARVELO PINO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 53.925, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PATRICIA ABBANDONATO, DONATO ROVERE ALONZO, ISABEL SÁNCHEZ, ESPERANZA SAAVEDRA, RODOLFO SANSA, DENNYS SILVA, MARÍA GIL, ISMENIA DE JESÚS OTERO y FRANCISO MEZA ZORRILLA, venezolanos, mayores de edad, portadores de la Cédula de Identidad 5.979.913, 6.254.693, 6.047.178, 17.297.571, 14.586.236, 4.336.542, 10.473.716, 4766.554 y 6.161.052, respectivamente, contra la sentencia dictada por el Juzgado antes mencionado, en fecha 8 de junio de 1999, mediante la cual declaró la nulidad de la Resolución N° 000612, de fecha 3 de abril de 1998, emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano, y fijó como canon de arrendamiento máximo al inmueble denominado “Edificio VIDES”, la cantidad de Tres Millones Cuatrocientos Veintiocho Mil Quinientos Diez Bolívares con Sesenta y Un Céntimos (Bs. 3.428.510.61).
Por auto del 28 de octubre de 1999, se ordenó la continuación de la causa, se designó ponente y se fijó el décimo día de despacho siguiente al vencimiento del término de diez (10) días calendario, contados a partir de que constara en autos la consignación en el expediente de un ejemplar del diario El Nacional donde se publicaría el cartel de emplazamiento, para comenzar la relación de la causa.
En esa misma fecha se libró el cartel de emplazamiento, el cual fue retirado el 2 de noviembre de 2000 por la abogada Teresa Borges, apoderada judicial de la parte recurrente.
El 23 de noviembre de 1999, la Secretaria de la Corte dejó constancia de que la abogada Teresa Borges –identificada supra- consignó el 10 de noviembre de 1999 un ejemplar del diario “El Nacional”, de fecha 8 de ese mismo mes y año, en el cual fue publicado el cartel de emplazamiento; y que el 20 de noviembre de 1999 venció el término de diez (10) días calendario a que se refiere el auto dictado el 28 de octubre de 1999.
El 9 de diciembre de 1999, el abogado José Gregorio Arvelo Pino, previamente identificado, consignó Escrito de Fundamentación a la Apelación. En esa misma fecha de agregó a los autos y se dio cuenta a la Corte.
El 13 de diciembre comenzó la relación de la causa.
El 14 de diciembre de 1999 comenzó el lapso de 5 días de despacho para la Contestación a la Apelación, lapso que venció el 2 de febrero de 2000 sin actuación procesal alguna.
El 3 de febrero de 2000 comenzó el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas, lapso que venció el 15 de febrero de 2000.
En fecha 16 de ese mismo mes y año, el abogado José Gregorio Arvelo Pino, antes identificado, consignó Escrito de Promoción de Pruebas.
Constituida la Corte el 19 de enero de 2000, se designó ponente al Magistrado Pier Paolo Pasceri, mediante auto de fecha 24 de febrero de 2000.
El 17 de febrero de 2000 comenzó el lapso de tres (3) días de despacho para la oposición a la admisión de las pruebas promovidas, lapso que venció el 23 de ese mismo mes y año.
El 24 de febrero de 2000, vistas las pruebas promovidas por la parte apelante, se acordó pasar el expediente al Juzgado de Sustanciación, a los fines de que se pronunciara sobre su admisibilidad.
Mediante auto de fecha 9 de marzo de 2000, el Juzgado de Sustanciación negó la admisión de las pruebas promovidas (experticia e inspección judicial). El día 21 del mismo mes y año, el abogado José Gregorio Arvelo apeló del mencionado auto.
El 23 de marzo de 2000 se oyó la apelación en ambos efectos y se acordó pasar el expediente a los fines de la decisión correspondiente.
Por auto del 4 de abril de 2000 se pasó el expediente al Magistrado ponente, para que se pronunciara acerca de la apelación ejercida contra el auto del Juzgado de Sustanciación.
En sentencia de fecha 13 de abril de 2000, este Órgano Jurisdiccional revocó por contrario imperio el auto dictado por esta misma Corte el 4 de abril de 2000, y repuso la causa al estado de fijar ponente y se redujeron los plazos y términos de la forma siguiente: Cinco (5) días de despacho para el inicio de la relación de la causa dentro del cual se fundamentaría la apelación y ocho (8) días de despacho para la promoción y evacuación de las pruebas, en el caso de que se requiriese esclarecer algún hecho.
Por auto de fecha 27 de abril de 2000 se designó ponente a la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ y se fijó el quinto día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa. El 10 de mayo de 2000 comenzó la relación de la causa.
El 11 de mayo de 2000 la Secretaria de esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, certificó que desde el día de la fijación del lapso exclusive, esto es, el 2 de mayo de 2000, hasta el día en que comenzó la relación, inclusive, es decir, el 10 de mayo de 2000, transcurrieron cinco (5) días de despacho, sin que el apelante consignara escrito indicando las razones de hecho y de derecho en las cuales fundamentó la apelación que interpusiera contra el auto del Juzgado de Sustanciación antes referido.
Reconstituida la Corte el 15 de septiembre de 2000 y juramentada la nueva Junta Directiva el 29 de enero de 2001, con los Magistrados que actualmente la integran, se ratificó ponente a la Magistrada que con tal carácter suscribe la decisión.
Mediante sentencia de fecha 22 de febrero de 2001, la Corte declaró desistido el recurso de apelación interpuesto por el abogado José Gregorio Arvelo Pino, contra el auto dictado por el Juzgado de Sustanciación de esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en fecha 9 de marzo de 2000, el cual quedó firme.
El 6 de junio de 2001, el abogado José Gregorio Arvelo Pino, apoderado judicial de los apelantes, consignó Escrito de Informes. En esa misma fecha fue agregado a los autos y la Corte dijo “Vistos”.
Realizado el estudio pormenorizado de las actas procesales que conforman el expediente, pasa esta Corte a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:
I
ANTECECENTES
En fecha 10 de noviembre de 1997, el ciudadano LUIS E. PÉREZ, actuando con el carácter de presidente de la Sociedad Mercantil FUENTEDEUMES, S.R.L., propietaria del inmueble denominado “Edificio VIDES”, solicitó ante la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano, la regulación del inmueble propiedad de la Sociedad Mercantil que preside, ubicado en la Avenida José Felix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del actual Distrito Capital.
Mediante Resolución N° 000612 de fecha 3 de abril de 1998, la Dirección de Inquilinato fijó como canon máximo de arrendamiento mensual al inmueble de autos, la cantidad de Un Millón Doscientos Treinta y Tres Mil Seiscientos Ocho Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.233.608,oo).
El 15 de octubre de 1998, los abogados CARLOS PÉREZ PLAZA, TERESA BORGES GARCÍA, LEONIDES ELENA ARCIA ROJAS y SERGIA TINEO DOTANTT, antes identificados, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil propietaria del referido inmueble, interpusieron por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo antes mencionado, aduciendo la violación por parte de la Resolución impugnada de los artículos 18 y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 32 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres, toda vez que alegan, es inmotivada.
Denuncian, además, la infracción de los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, en concordancia con el ordinal 1° del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto el Informe Fiscal que sirvió de fundamento a la Resolución N° 000612, ignoró datos que la Ley rectora de la materia exige para su conformación.
Asimismo, denunciaron como infringidos los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, “en razón de que la recurrida no se atiene a lo alegado y probado en autos, todo ello en concordancia por analogía con lo previsto en el artículo 30 del Código antes citado y el artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al dar por probado un hecho con pruebas que no aparecen en autos”.
En orden a lo anterior, solicitaron como restablecimiento de la situación jurídica infringida, la nulidad de la Resolución objeto impugnación.
I I
DEL FALLO APELADO
Mediante sentencia de fecha 8 de junio de 1999, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto. Fundamentó su decisión de la siguiente manera:
|En| “El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres (...) No aparecen señalados ni ponderados los elementos del juicio considerados para la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar las cuales por tanto deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.-
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto en los folios 58 al 105, resultado de la experticia evacuada en esta sede (...)
Dicho informe describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización, la tradición legal, y los linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, (...) como de los servicios auxiliares directos de importancia, relevantes para la determinación del valor rental (...)
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno, de allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios en el avalúo, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la ilegalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescriben los artículos 6 de la Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, para su realización por lo tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado así se declara.-
(...) A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado, se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para fines de vivienda y comercio la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 3.428.510,61) distribuidos de la siguiente forma:
DISTRIBUCIÓN
Comercio Local A-1 ........... Bs. 161.918,69.................................
Terraza Cubierta (Aluminio/hierro) ... Bs. 20.011,42 ....................
Estacionamiento Descubierto Piso de Cemento ..........................
........................................... Bs.12.361,92 .............................. Bs. 194.292,04
Comercio Local A-2............ Bs. 216.311,66..................................
Estacionamiento (Piso Cemento) ......... Bs. 12.361,92................. 228.673,59
Comercio Local A-3 ............Bs. 162.296,42..................................
Patio descubierto (Piso de Cemento)...... Bs. 13.120,81 ..............
Terraza Cubierta (asbesto/hierro) ........... Bs. 22.148,97 ..............
Estacionamiento Descubierto Piso de Cemento ...........................
........................................... Bs.12.361,92 .............................. Bs. 209.928,12
Conserjería ....................... Bs. 77.754,84 ...................................
Patio descubierto (Piso de Cemento) ......... Bs. 3.887,70 ...... Bs. 81.642,54
Vivienda Apartamento P.B. Bs.111.558,05 ..................................
Patio descubierto (Piso de Cemento) ......... Bs. 3.887,70 ....... Bs. 115.445,75
Apartamentos 1,2,7,8,13,14,19, 20 .......c/u Bs. 151.853,80 .... Bs. 1.214.830,36
Apartamentos 3,9,15,21 .......... c/u Bs. 69.510,31 ................... Bs. 278.041,24
Apartamentos 4,5,10,11,16,17,22,23 ... c/u Bs. 83.526,22 ...... Bs. 668.209,78
Apartamentos 6,12,18,24 .................... c/u Bs. 59.874,37 ....... Bs. 239.797,49
Apartamento Penthouse ....................... Bs. 172.877,66 ...............
Terraza Cubierta (acerolit/hierro) .......... Bs. 25.072,04 ................. 197.949,70
TOTAL RENTA MENSUAL DISTRIBUIDA ............................... Bs. 3.428.510,61
I I I
FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
En fecha 14 de diciembre de 1999, el abogado JOSÉ GREGORIO ARVELO PINO, identificado supra, apoderado judicial de los ciudadanos PATRICIA ABBANDONATO, DONATO ROVERE ALONZO, ISABEL SÁNCHEZ, ESPERANZA SAAVEDRA, RODOLFO SANSA, DENNYS SILVA, MARÍA GIL, ISMENIA DE JESÚS OTERO y FRANCISO MEZA ZORRILLA, ya identificados, consignó, ante esta Alzada, Escrito de Fundamentación a la Apelación, en el cual señaló lo siguiente:
Que la sentencia recurrida violó el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues el A quo no emitió pronunciamiento alguno sobre el Escrito de Oposición al recurso de nulidad, hecho -que a su juicio- es determinante y fundamental.
Indica, que la sentencia apelada está viciada de inmotivación, de acuerdo a lo establecido en el ordinal 4° del artículo 243 eiusdem, “por cuanto no contiene ningún fundamento serio; y, se apoya en motivo tan vagos e inicuos que impiden un conocimiento del criterio jurídico seguido por el Juzgador para arribar al DISPOSITIVO que en definitiva acogió” (sic).
También sobre este particular, denuncia la falta de “redacción metódica”, circunstancia que a su decir, impide conocer clara y organizadamente los razonamientos de hecho y de derecho expuestos por las partes y “su análisis a la luz de las pruebas y de los preceptos legales”.
Asimismo, señala como vulnerados los artículos 12, 15 y 243 ordinal, 5° del Código antes mencionado, pues al ignorar los Escritos de Oposición al recurso de nulidad y de Informes, el A quo se pronunció sobre el problema jurídico sin arreglo a las excepciones y defensas opuestas; configurándose de esta forma el vicio de incongruencia.
Afirma, que en muchos casos el Juez carece de conocimientos técnicos y científicos presentes en la experticia, lo que le impide saber si los elementos aportados por el perito son válidos o si por el contrario conducen a error y, que pese a tal desconocimiento debe aceptarla y decidir con base en ella.
En orden a lo anterior, solicita la nulidad de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo, de fecha 8 de junio de 1999, con fundamento en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y que se proceda a una nueva regulación en vía administrativa.
I V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir acerca de la apelación interpuesta por la parte arrendataria, esta Corte observa lo siguiente:
Denunció el abogado JOSÉ ARVELO PINO, apoderado judicial de los arrendatarios que la sentencia dictada por el Tribunal A quo no se ajustó al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 3° del artículo 243 eiusdem, cuando señaló “...la falta de pronunciamiento SOBRE MI |su| OPOSICIÓN AL SU RECURSO DE NULIDAD...” (sic).
Con relación a este alegato, esta Corte observa:
El ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, indica que toda sentencia debe contener "Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos".
Sobre este particular se pronunció la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 9 de junio de 1994, caso: Giorgio Sortino Fortunato y otros, contra Inversiones El Comienzo, señalando lo siguiente:
“El ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, expresa que toda sentencia debe contener ‘Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.’ Ahora bien, el hecho de que el Juez transcriba parcialmente alegatos que considera necesarios para la resolución de la litis no es suficiente para declarar la nulidad del fallo, pues lo trascendente de la disposición consiste en que se establezca, antes de decidir, de forma clara y expresa, los términos de la controversia."
De lo antes transcrito, observa esta Corte que el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, contiene el vicio de indeterminación del objeto de la controversia, llamada también por la doctrina indeterminación objetiva, la que se infringe cuando por transcripciones o innecesaria extensión de la narrativa, la sentencia incurre en excesiva dificultad de comprensión del tema a decidir.
En el caso de autos, observa la Corte, que la sentencia recurrida contiene una breve narrativa de las actuaciones procesales realizadas por las partes (folios 111 y 112). De seguido, analiza la impugnación de la Resolución N° 000612 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, hoy Ministerio de Infraestructura, y pondera la experticia del inmueble hecha por los técnicos designados por el Tribunal para tal fin (folio 113). Por último, y después de aplicar las consecuencias legales a los hechos narrados y probados; concluye declarando la nulidad del referido Acto Administrativo y fijando un nuevo canon de arrendamiento mensual al inmueble de autos (folio 116).
De lo antes expuesto, resulta evidente para este Órgano Jurisdiccional que la sentencia recurrida contiene una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia, y de lo que sería objeto de solución en el fallo, hecho que permite inferir el cabal cumplimiento de la disposición contenida en el numeral 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual declara improcedente la denuncia de dicha normativa. Así se declara.
Respecto al alegato de la parte apelante de que la sentencia recurrida vulneró lo establecido en el ordinal 4° del artículo 243 del Código in comento, al fundamentar su decisión “solamente” en la experticia elaborada por los peritos designados, sin analizar el resto de las pruebas, esta Corte considera oportuno traer a colación el criterio que sobre el particular han establecido estudiosos de la rama adjetiva del derecho.
En esta materia, lo que tiene valor como apreciación de las pruebas y de fundamentación congruente, no son las meras afirmaciones que haga el juez de haber apreciado y comparado las pruebas, sino el procedimiento lógico seguido en el análisis y en la utilización de los recaudos y demás elementos del proceso, labor que debe quedar revelada en el fallo. No está permitido al juez escoger las pruebas en que fundamentará su razonamiento y conclusión, pues está obligado a atenerse a lo alegado y probado en autos, a analizar y juzgar todas las pruebas producidas, aun aquellas que a su juicio sean ineptas para ofrecer algún elemento de convicción, caso en el cual no podrá ignorarlas o pasarse en silencio.
En relación a lo anterior, observa la Corte que el Juzgado A quo al emitir su pronunciamiento señaló, que en el avalúo practicado por la Administración no aparecían especificados ni ponderados los elementos de juicio que la Administración consideró a los fines de llegar a los valores asignados, omitiendo toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, conforme lo prevén los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento.
Asimismo, sostuvo el A quo, que existen notables diferencias entre los valores que arroja la prueba de experticia evacuada en su sede por los expertos designados y los establecidos por la Administración en la Resolución impugnada, lo que queda claramente evidenciado al cotejar este avalúo con el informe pericial inserto a los folios 268 y siguientes del expediente administrativo.
Igualmente, expresó, que por cuanto la experticia promovida había sido evacuada con tal sujeción a los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le otorgaba pleno mérito probatorio.
En conexión con lo anterior, estima esta Alzada que el A quo no incurrió en el vicio denunciado por la parte apelante, al señalar en la parte motiva de la sentencia los vicios en que incurrió la Resolución impugnada citando a tal efecto las normas legales que le sirvieron de fundamento, (artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento; del mismo modo realizó su análisis y observaciones de la experticia practicada en el proceso, contraponiéndola a la efectuada por la Administración, concluyendo que las fallas contenidas en el segundo de éstos, son de tal naturaleza y magnitud que afectan la legalidad del acto administrativo.
Por otra parte, argumentó el abogado apelante, que el A quo violó el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil el cual dispone:
“Artículo 243: Toda sentencia debe contener: (...)
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.”
La norma antes transcrita, consagra el principio de congruencia, que exige estrecha relación entre el fallo y la pretensión planteada por el actor en su libelo, con las excepciones o defensas opuestas por el demandado en la contestación, siendo éstos, los extremos objetivos en los cuales queda delimitada la controversia.
Así, observa la Corte, que en el caso bajo análisis la sentencia recurrida señala textualmente, lo siguiente:
“(...) En fecha 1° de febrero de 1999, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos siendo designados en el presente juicio los ciudadanos JAVIER GRECIANO, NESTOR BELFORT y MANUEL VENOT y en fecha 4 de febrero, y 3 de marzo de 1999, respectivamente tuvo lugar los actos de aceptación y juramentación de los mismos.-
Mediante diligencia de fecha 23 de febrero de 1999, los expertos designados consignaron escrito de informe pericial correspondiente.-
(...) La parte recurrente denunció la infracción de los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, alegando que el avalúo administrativo no consideró los factores indicados en dichas normas (...)
(...) Analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia se le acuerda valor de plena prueba y se resuelave proceder a fijar el canon de arrendamiento (...)
Ahora bien, sobre los anteriores particulares, observa esta Corte, que el dispositivo de la sentencia apelada guarda estrecha relación con la pretensión planteada por la Sociedad Mercantil apelante en su escrito libelar y con las defensas opuestas por el apoderado judicial de los arrendatarios, derivando del fallo un todo indivisible en el que no se prescinde en ninguna de sus partes de lo que se dice en otras; por lo que resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional desechar dicho alegato. Así se declara.
En otro orden de ideas, analizados los alegatos esgrimidos por el abogado José Arvelo Pino, esta Corte pasa a pronunciarse sobre la Resolución N° 000612 de fecha 3 de abril de 1998, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y, en tal sentido, observa:
De una revisión del avalúo practicado por el referido Órgano administrativo, cursante a los folios 268 y siguientes del expediente administrativo, se constata que aunque los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres fueron calculados en consideración a la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, sus características, discriminación de las áreas totales, instalaciones, equipos y mediciones de la construcción, se omitió todo señalamiento a los elementos que la Administración consideró para llegar a la estimación total del inmueble y sobre todo, a los factores que los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 su Reglamento obligan a evaluar.
Por su parte, observa esta Alzada, que a los folios 57 al 105 del expediente corre inserta la experticia evacuada en la sede del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la cual se describe el inmueble objeto del avalúo y sus factores de localización; la zonificación, según el plano regulador vigente para la fecha; el desarrollo vial local; las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la Zona Metropolitana, y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con la indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evacuándose su influencia en el valor y ponderándose los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como a pavimentación de calles, cloacas, acueductos, energía eléctrica, telecomunicaciones y similares.
Ahora bien, del análisis comparativo de las experticias evacuadas en sede administrativa y del Juzgado A quo, la Corte considera, que dada la notable diferencia entre los valores resultantes de ambos avalúos, es forzoso concluir que el avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Fomento, hoy Ministerio de Infraestructura, se efectuó sin dar cumplimiento a lo establecido en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, afectándose de esa manera la legalidad de la resolución que fijó el canon de arrendamiento del inmueble de autos
Por las razones precedentes, estima esta Corte que la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 8 de junio de 1999, estuvo ajustada a derecho, razón por la cual la confirma en todas y cada una de sus partes. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por todo lo antes expuesto, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1. SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JOSÉ GREGORIO ARVELO PINO, actuando con carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PATRICIA ABBANDONATO, DONATO ROVERE ALONZO, ISABEL SÁNCHEZ, ESPERANZA SAAVEDRA, RODOLFO SANSA, DENNYS SILVA, MARÍA GIL, ISMENIA DE JESÚS OTERO y FRANCISO MEZA ZORRILLA, antes identificados, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 8 de junio de 1999, mediante la cual declaró la nulidad de la Resolución N° 000612, de fecha 3 de abril de 1998, emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano y fijó como canon de arrendamiento máximo al inmueble denominado “Edificio VIDES”, situado en la Avenida José Felix Sosa de la Urbanización Bello Campo del Municipio Chacao, la cantidad de la cantidad de Tres Millones Cuatrocientos Veintiocho Mil Quinientos Diez Bolívares con Sesenta y Un Céntimos (Bs. 3.428.510,61).
2. CONFIRMA la referida sentencia.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en Caracas, a los .......................................... días del mes de ...................................................... de dos mil dos (2002). Años: 191° de la Independencia y 143° de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Las Magistradas,
EVELYN MARRERO ORTIZ
P O N E N T E
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
ANA MARÍA RUGGERI COVA
La Secretaria Accidental,
NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ
EMO/15
Expediente N° 99-22020
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