Magistrada Ponente: LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
Expediente N° 00-23400
En fecha 12 de julio de 2000, se dio por recibido en esta Corte el Oficio N° 530 del 4 de julio de 2000, anexo al cual el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el abogado Carlos Alberto Cones Cermeño, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.663, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JADWIGA ROMANOWSKAYA, titular de la cédula de identidad N° 3.983.239, contra la Resolución N° 0795, de fecha 29 de abril de 1998, mediante la cual la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por la prenombrada ciudadana para seguir ocupando, en carácter de arrendataria, el inmueble identificado A-02, del Edificio Belvedere, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Tal remisión se efectuó en virtud de haber sido oída en ambos efectos, la apelación interpuesta por la representación judicial de la recurrente, contra la sentencia de fecha 16 de marzo de 2000, mediante la cual el precitado Juzgado declaró sin lugar el recurso de nulidad incoado.
El 18 de julio de 2000, se dio cuenta a la Corte, se designó ponente al Magistrado Carlos Enrique Mouriño Vaquero y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa.
El 8 de agosto del mismo año, la parte apelante presentó escrito de fundamentación al recurso interpuesto contra el fallo del a quo.
El 28 de septiembre de 2000, el abogado Manuel Rubial Cancillo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 17.101, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones Pajariel, C.A., inscrita el 23 de enero de 1989 por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Federal y Estado Mirada, bajo el N° 39, Tomo 15-A-Pro., dio contestación a la apelación incoada.
El 10 de octubre del mismo año, se agregó a los autos el escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte apelante, en el cual promovió el mérito favorable de los autos e inspección judicial sobre el Edificio denominado Belvedere, a fin de que se constatara el estado y conservación del local arrendado.
Por auto del 26 de octubre de 2000, el Juzgado de Sustanciación resolvió no tener materia sobre la cual pronunciarse, respecto de la reproducción del mérito favorable de los documentos cursantes en autos, y admitió la inspección judicial promovida por la parte apelante, a cuyo fin comisionó al Juez de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 25 de enero de 2001, se dieron por recibidas las resultas de la comisión conferida a los fines de la evacuación de la aludida inspección judicial, de las que se pudo apreciar que el acto fue declarado desierto por la falta de comparecencia de la parte promovente.
El 14 de febrero del mismo año, se fijó la oportunidad para que tuviera lugar el acto de informes, llegada la cual se dejó constancia de que tanto la representación en juicio de la arrendataria apelante, como la de la empresa propietaria del inmueble de autos, presentaron sus correspondientes escritos.
El 14 de marzo de 2001 se dijo “Vistos”.
Reconstituida la Corte con los Magistrados que actualmente la integran y elegida su nueva Directiva, nombrándose como Presidente al Magistrado Perkins Rocha Contreras y como Vicepresidente al Magistrado Juan Carlos Apitz Barbera, se reasignó la ponencia a la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, que con tal carácter suscribe el presente fallo.
Revisadas las actas que conforman el expediente, esta Corte pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO DE NULIDAD
El apoderado judicial de la ciudadana Jadwiga Romanowskaya, ejerció por ante el Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso de nulidad contra la Resolución N° 0795, de fecha 29 de abril de 1998, mediante la cual la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano (actualmente Ministerio de Infraestructura), declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por la prenombrada ciudadana para seguir ocupando, en carácter de arrendataria, el local identificado A-02, del Edificio Belvedere, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Como fundamento a su pretensión, expuso que el acto impugnado carece de motivación e infringe, por tanto, los artículos 9 y 18 numeral 5° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos “(...) al no existir proporcionalidad, congruencia y armonía en las razones de hecho y de derecho en que se pretende fundamentar dicha Resolución.”
Asimismo, adujo que la señalada Resolución viola los artículos 7 y 12 ibidem, por cuanto tergiversa los hechos que dieron origen a la misma, toda vez que “(...) cierta y verdaderamente EL ARRENDADOR del inmueble (...) es ‘INVERSIONES VALGOMA, S.A.’ quien lo ha venido haciendo por más de cinco (5) años. Dicho CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue CEDIDO a ‘INVERSIONES PAJARIEL, C.A.’ con el sólo y único propósito de alegar la necesidad que tiene esta última empresa de ocupar el inmueble.” (Mayúsculas de la recurrente).
II
DEL FALLO APELADO
El Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso de nulidad en referencia, sobre la base de las consideraciones siguientes:
Que el requisito de motivación se cumple cuando aparece en el acto, referencia expresa a los hechos y fundamentos legales del mismo, con independencia de la veracidad o no de tales hechos y de la legitimidad del derecho en que se fundamenta; por lo que si los hechos y el derecho son incorrectos, infundados, erróneos o falsos, el acto sería ilegal por vicios de fondo más no de forma, esto es, por error de hecho o de derecho, pero jamás por inmotivado.
Que los vicios de inmotivación y falso supuesto resultan, entonces, irreconciliables, pues “(...) o el acto carece de motivación por no contener de manera expresa los motivos de hecho y de derecho que le sirven de fundamento, o (...) adolece de falso supuesto (...) por cuanto los hechos o el derecho no fueron apreciados correctamente (...); pero es indudable que esta apreciación de los hechos o el derecho supone un análisis de los mismos por parte de la Administración (...), que en definitiva va a constituir la motivación del acto administrativo dictado (...)”. Bajo estas premisas, el a quo declaró improcedente el denunciado vicio de inmotivación.
Que la Resolución impugnada tampoco adolece de falso supuesto, pues no consta del expediente administrativo prueba alguna de que Inversiones Valgoma, S.A. hubiere cedido a Inversiones Pajariel, C.A., el contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, evidenciándose -por el contrario-, que esta última es propietaria del inmueble arrendado a la recurrente y que todas las actuaciones realizadas por las mencionadas empresas fueron hechas conjuntamente “(…) y en ningún momento Inversiones Pajariel, C.A. actuó por la transmisión de los derechos supuestamente hechos por Inversiones Valgoma, S.A.”.
Que el literal b del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas -de analógica aplicación en lo que concierne a las causales de oposición al derecho de preferencia-, no distingue qué tipo de necesidad justifica que se niegue o no el derecho de preferencia invocado, por lo que dentro de tal justificación, no caben sólo las necesidades estrictamente personales, sino también aquéllas que vengan determinadas por requerimientos que se vinculen con las actividades comerciales, industriales, profesionales o técnicas del opositor.
Que en el caso bajo estudio, la propietaria demostró la necesidad -de tipo organizativo y carácter comercial- que le asiste de ocupar el inmueble arrendado, a los fines de desarrollar allí su actividad económica, lo cual no fue desvirtuado por la arrendataria recurrente.
III
DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
Con el objeto de fundamentar la apelación interpuesta contra el fallo de primera instancia, la representación judicial de la parte recurrente expuso que:
“El último contrato de arrendamiento suscrito por mi representada fue con ‘INVERSIONES VALGOMA, S.A.’ y ésta pretendió CEDERLO a ‘INVERSIONES PAJARIEL, C.A.’; (...).
...omissis...
(...) paralelo al procedimiento del DERECHO DE PREFERENCIA, el abogado MANUEL RUBIAL CANCILLO (...) DEMANDÓ en nombre de ‘INVERSIONES PAJARIEL, C.A.’ por el Juzgado Décimo Quinto de Parroquia CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, demanda que fue DECLARADA SIN LUGAR EN VIRTUD DE DEFECTO EN LA CESIÓN, ya que la pretendida cesión no contiene el precio que es elemento fundamental para su validez.
La Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano para dictar la RESOLUCIÓN N° 0795 (...) se fundamentó exclusivamente en la CESIÓN a ‘INVERSIONES PAJARIEL, C.A.,’ por lo que incurrió en FALSO SUPUESTO al no haber tal cesión y así se lo hice saber al Tribunal Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo (...).
(...) al no cumplir la cesión con los requisitos establecidos en la Ley es inexistente, por lo que el ARRENDADOR del inmueble objeto del presente procedimiento es ‘INVERSIONES VALGOMA, S.A.’ ya identificada” (Mayúsculas de la apelante).
Finalmente, sostuvo que si bien cada una de las prenombradas compañías otorgó diferentes poderes para ser representadas, todas las actuaciones se han venido realizando en atención a la cesión del contrato hecha por Inversiones Valgoma, S.A. a Inversiones Pajariel, C.A.; y esta última, a pesar de ser la propietaria del inmueble de autos, no es su arrendadora, sino un tercero en la relación arrendaticia, por no ser válida la referida cesión.
IV
DE LA CONTESTACIÓN A LA FUNDAMENTACIÓN
DE LA APELACIÓN
El apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones Pajariel, C.A., dio contestación a la apelación interpuesta por el representante en juicio de la parte arrendataria, en los términos que siguen:
Que el inmueble ocupado por la ciudadana Jadwiga Romanowskaya en condición de arrendataria, es propiedad de su mandante, tal y como se desprende del documento protocolizado el 15 de febrero de 1989, por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, y no existe prueba alguna de la cesión de contrato a que alude la apelante, supuestamente celebrada entre Inversiones Valgoma, S.A. e Inversiones Pajariel, C.A.
Que todas las actuaciones realizadas por las prenombradas compañías, lo fueron de manera conjunta y en ningún momento Inversiones Pajariel, C.A., actuó por la supuesta transmisión de derechos hecha por Inversiones Valgoma, S.A.
Que de manera extraña y temeraria, la parte apelante trajo a los autos la sentencia a través de la cual el Juzgado Decimoquinto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por su mandante, a sabiendas que dicho fallo fue declarado nulo por decisión de fecha 22 de abril de 1999, emanada del Juzgado Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, conociendo de la apelación interpuesta por Inversiones Pajariel, C.A.
Que ha quedado demostrada la necesidad de la propietaria, de ocupar el inmueble de autos para desarrollar su actividad económica, y ello no fue desvirtuado por la arrendataria.
Por las razones expuestas y, fundamentalmente, por considerar suficientemente demostrada la propiedad que ostenta su mandante sobre el inmueble arrendado, e infundado el alegato de falso supuesto sostenido por la recurrente apelante, la representación judicial de Inversiones Pajariel, C.A., solicitó se declarara sin lugar el recurso interpuesto contra el fallo del a quo.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Llegada la oportunidad para decidir la apelación interpuesta contra el fallo de primera instancia, observa esta Corte:
Alega la parte apelante que la Resolución administrativa impugnada, se fundamentó exclusivamente en “(...) la CESIÓN a ‘INVERSIONES PAJARIEL, C.A.’ (...)”, incurriendo en un falso supuesto, tal y como fuera alegado por ante el Tribunal de primera instancia.
Atendiendo a la precitada afirmación y, en general, a los términos en que se expresa la parte apelante en su escrito de fundamentación al recurso interpuesto contra el fallo del a quo, observa esta Alzada que lo discutido por aquélla, es el tratamiento dado por el Tribunal de la causa a la denuncia de falso supuesto formulada contra el acto administrativo recurrido.
Siendo ello así, es de observar que en su escrito recursivo la representación judicial de la ciudadana Jadwiga Romanowskaya, sostuvo que la Administración había tergiversado los hechos que dieron origen a la Resolución impugnada, por cuanto “(...) cierta y verdaderamente el arrendador del inmueble objeto del presente recurso es ‘Inversiones Valgoma, S.A.’ quien lo ha venido haciendo por más de cinco (5) años. Dicho contrato de arrendamiento fue cedido a ‘Inversiones Pajariel, C.A.’ con el sólo y único propósito de alegar la necesidad que tiene esta última empresa de ocupar el inmueble.”
Sobre el punto, el Tribunal de la causa expuso que: (i) no cursa en el expediente administrativo prueba alguna de la aludida cesión, (ii) sí cursa instrumento que evidencia que Inversiones Pajariel, C.A. es la propietaria del inmueble arrendado a la recurrente, y (iii) las actuaciones realizadas por la precitada compañía e Inversiones Valgoma, S.A., fueron hechas conjuntamente y en ningún momento la primera actuó por transmisión de los derechos supuestamente cedidos por la segunda.
Al respecto observa esta Corte que, ciertamente, el contrato de arrendamiento del inmueble ocupado por la recurrente en su condición de arrendataria, fue celebrado entre la ciudadana Jadwiga Romanowskaya y la Sociedad Mercantil Inversiones Valgoma, S.A., pero actuando esta última con el carácter de administradora del referido inmueble, tal como puede evidenciarse de la cláusula primera del referido instrumento, en la cual se indica que “La Arrendadora da en arrendamiento al Arrendatario (a) el inmueble que ella administra, ubicado en el Edificio Belvedere, Local A, Planta Baja, situado en la Avda. San Juan Bosco; Urbanización Altamira; Municipio Chacao; Distrito Sucre del Estado Miranda.”
Asimismo, aprecia esta Alzada que cursa a los folios 44 y 45 del expediente administrativo, documento a través del cual el ciudadano Avelino Rodríguez Alonso dió en venta a Inversiones Pajariel, C.A., un apartamento distinguido con el número y letra A-2 del bloque o cuerpo A, ubicado en la planta baja del Edificio Belvedere, Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Distrito Sucre del Estado Miranda; tal instrumento acredita el derecho de propiedad de Inversiones Pajariel, C.A., sobre el inmueble arrendado a la recurrente.
Así las cosas, debe destacarse que si bien la recurrente trajo a los autos copia de la sentencia dictada por el Juzgado Decimoquinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que se declaró sin lugar una demanda por cumplimiento de contrato intentada por Inversiones Pajariel, C.A. contra Jadwiga Romanowskaya, y se hace referencia a una cesión de los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento celebrado entre aquélla e Inversiones Valgoma, S.A., no existe en las actas que conforman el expediente, instrumento alguno que demuestre la cesión de derechos a que alude la representación judicial de la arrendataria, a quien correspondía la carga probatoria en tal sentido.
A ello conviene agregar, por una parte, que la referida sentencia fue anulada mediante decisión de fecha 22 de abril de 1999 emanada del Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas; y, por otra, que si bien la recurrente, hoy apelante, no precisó el efecto que tendría la aludida cesión de derechos en la legalidad o legitimidad del acto administrativo impugnado, lo cierto es que ello sólo hubiera servido, en otro caso, para discutir la cualidad de Inversiones Pajariel, C.A. para oponerse al derecho de preferencia ejercido por la ciudadana Jadwiga Romanowskaya, pero en el supuesto que nos ocupa, resulta que si bien fue Inversiones Valgoma, S.A. quien dió en arrendamiento el inmueble, Inversiones Pajariel, C.A. es la legítima propietaria del mismo (lo cual, debe destacarse, fue reconocido por la propia apelante) y tal circunstancia legitima a dicha compañía para oponerse, como en efecto lo hizo -conjuntamente con la empresa arrendadora-, a la solicitud de derecho preferencial.
Conviene precisar además, que la Resolución que declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por la recurrente, apelante para ante esta instancia, no se fundamenta en modo alguno -contrariamente a lo expuesto por la representación en juicio de aquélla- en una cesión de derechos que, se reitera, ni siquiera consta en autos, sino en la circunstancia de haber considerado suficientemente demostrada la causal de desalojo invocada por la parte opositora en sede administrativa.
En efecto, tal y como fuera concluido por el Tribunal de primera instancia, la propietaria del inmueble arrendado demostró suficientemente la alegada necesidad de ocupar el mismo, y ello se desprende fundamentalmente del contenido de los siguientes instrumentos:
a. Documento que acredita la propiedad que ejerce Inversiones Pajariel, C.A. sobre el inmueble arrendado a la recurrente, y sobre el cual versó la solicitud de derecho preferente.
b. Contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones Valgoma, S.A. (administradora de inmuebles) y Jadwiga Romanowskaya, sobre el local propiedad de Inversiones Pajariel, C.A., en el que se establece su duración por el lapso fijo de doce (12) meses.
c. Contrato a través del cual la ciudadana Ana Yadira Arellano da en arrendamiento a Inversiones Pajariel, C.A., un inmueble identificado con la letra y numero 3-C del Edificio Amancay, ubicado en la Avenida Buenos Aires de la Urbanización Los Caobos, Caracas, para ser destinado a uso de oficina.
d. Comunicación dirigida a Inversiones Pajariel, C.A. por su arrendadora, -identificada ut supra- en fecha 1° de diciembre de 1996, notificándole que el contrato en cuestión no sería renovado ni prorrogado, por requerirlo su propietaria.
e. Comunicación de fecha 22 de abril de 1997, a través de la cual se concede a Inversiones Pajariel, C.A., un plazo perentorio de 48 horas para hacer entrega del inmueble que le fuera arrendado.
f. Acta de entrega del inmueble dado en arrendamiento a Inversiones Pajariel, C.A., de fecha 30 de abril de 1997.
En consideración a lo expuesto, estima esta Alzada ajustada a los hechos y al derecho aplicable al caso de marras, la desestimatoria -hecha por el a quo -de la denuncia de falso supuesto formulada por la recurrente contra la Resolución impugnada, y así se declara.
En consecuencia, esta Corte declara sin lugar la apelación interpuesta contra el fallo de primera instancia, el cual se confirma. Así se decide.
VI
DECISIÓN
En virtud de las precedentes consideraciones, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Carlos Alberto Cones Cermeño, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.663, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JADWIGA ROMANOWSKAYA, titular de la cédula de identidad N° 3.983.239, contra la sentencia de fecha 16 de marzo de 2000, mediante la cual el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso de nulidad incoado por la prenombrada ciudadana, contra la Resolución N° 0795, de fecha 29 de abril de 1998, a través de la cual la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, declaró sin lugar el derecho de preferencia por ella ejercido, para seguir ocupando, en carácter de arrendataria, el inmueble identificado A-02, del Edificio Belvedere, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda. En consecuencia, se CONFIRMA el fallo apelado.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Bájese el expediente y déjese copia de la presente decisión.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en Caracas, a los ............................. ( ) días del mes de ....................................... de dos mil dos (2002). Años 191° de la Independencia y 143° de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Las Magistradas,
EVELYN MARRERO ORTÍZ
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
Ponente
ANA MARÍA RUGGERI COVA
La Secretaria Accidental,
NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ
LEML/db
Exp. N° 00-23400
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