TSJ Regiones - Decisión

MAGISTRADO PONENTE: CÉSAR J. HERNÁNDEZ B.

El 24 de mayo de 2001, se recibió en esta Corte el Oficio N° 392 del 22 del mismo mes y año, emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los abogados SANTIAGO HERNÁNDEZ, VESTALIA HURTADO DE QUIRÓS, VESTALIA MARÍA QUIRÓS HURTADO e INGRID BORREGO LEÓN, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 6.277, 19.873, 41.687 y 55.638, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano FRANCISCO ANTONIO GUZMÁN RAMOS, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V- 2.977.496, en su condición de propietario del inmueble distinguido con el número 62, ubicado en el piso seis (6), de las Residencias “Palma de Oro”, ubicado en el Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 001571 de fecha 29 de noviembre de 1999, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble indicado en la cantidad de Ciento Ochenta y Un Mil Ciento Noventa y Dos Bolívares (Bs. 181.192,00) y para el estacionamiento en la cantidad de Cinco Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 5.850,00).
La remisión se efectuó por haber sido oída en ambos efectos la apelación ejercida por el abogado HÉCTOR EDUARDO RIVAS NIETO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 11.784, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana NANCY ELÍAS VISO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 3.812.983, actuando en su condición de arrendataria del inmueble objeto de avalúo, contra la sentencia dictada en fecha 29 de marzo de 2001, por el mencionado Juzgado, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto.

En fecha 30 de mayo de 2001 se dio cuenta a la Corte y, por auto de esa misma fecha, se designó ponente a la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ, fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa.

El 6 de junio del mismo año, el abogado HECTOR EDUARDO RIVAS NIETO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte apelante, presentó su Escrito de Fundamentación de la Apelación.

En fecha 21 de junio de 2001 comenzó la relación de la causa.

El 4 de julio del mismo año, los abogados SANTIAGO HERNÁNDEZ, VESTALIA QUIRÓS, VESTALIA MARÍA QUIRÓS e INGRID BORREGO, antes identificados, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte accionante, presentaron Escrito de Contestación a la Apelación.

El 10 de julio de 2001 comenzó el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas.

En fecha 19 de ese mismo mes y año, se agregaron a los autos los Escritos de Promoción de Pruebas presentados por el abogado HECTOR EDUARDO RIVAS NIETO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la apelante; y por los abogados SANTIAGO HERNÁNDEZ, VESTALIA QUIRÓS, VESTALIA MARÍA QUIRÓS e INGRID BORREGO, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte recurrente. Ese mismo día se abrió el lapso de tres (3) días de despacho para la oposición a las mismas.

El 4 de octubre de 2001 se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para que tuviera lugar el Acto de Informes.

En fecha 30 de ese mes y año, oportunidad fijada para que tuviese lugar el Acto de Informes, la Corte dejó constancia de la comparecencia de la parte apelante, quién consignó su respectivo escrito. En esa misma fecha se dijo “Vistos”.

Por la ausencia temporal de la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ, en fecha 14 de octubre de 2002, se incorporó a esta Corte el Magistrado CÉSAR J. HERNÁNDEZ B., en su carácter de quinto suplente, a quien se designó ponente.

Realizado el estudio del expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

I
ANTECEDENTES

En fecha 18 de marzo de 1999, la ciudadana NANCY ELÍAS VISO, actuando en su condición de arrendataria del apartamento 62 de las Residencias “Palma de Oro”, ubicado en la Avenida Boulevard Raúl Leoni, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, solicitó ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura la regulación de alquileres para vivienda del inmueble que ocupaba.

El 29 de noviembre de 1999, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura dictó la Resolución N° 001571, mediante la cual se fijó el canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble identificado con el N° 62 de las Residencias “Palma de Oro”, ubicado en la Avenida Boulevard Raúl Leoni, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, en la cantidad de Ciento Ochenta y Un Mil Ciento Noventa y Dos Bolívares (Bs. 181.192,00) y para el estacionamiento en la cantidad de Cinco Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 5.850,00).

El 8 de mayo de 2000, los abogados SANTIAGO HERNÁNDEZ, VESTALIA HURTADO DE QUIRÓS, VESTALIA MARÍA QUIRÓS e INGRID BORREGO LEÓN, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano FRANCISCO ANTONIO GUZMÁN RAMOS, en su condición de propietario del inmueble objeto de regulación, interpusieron recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución N° 001571, de fecha 29 de noviembre de 1999, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Fundamentaron su solicitud de la siguiente manera:

Que el acto administrativo impugnado, infringió el contenido del artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, en concordancia con el artículo 26 de su Reglamento, por cuanto considera que no se hizo referencia a la distancia existente entre los centros de servicios, las vías de acceso, los servicios públicos y privados con los cuales cuenta dicho inmueble, entre otros.

Asimismo, adujeron que, “no se sabe que sistema utilizó la administración para llegar a la fijación de los valores”, pues el Funcionario fiscalizador no hizo mención alguna a las Ordenanzas de Zonificación Urbana, ni a la intensidad de uso, limitándose a reseñar observaciones visuales y superficiales “sin detallar las condiciones físicas y topográficas”.

Por todo lo anteriormente expuesto, manifestaron que el informe fiscal, por estar viciado de ilegalidad, no puede “ser considerado como una opinión técnica suficiente para determinar el valor de la construcción o edificación…”.

Por otra parte, denunciaron, que el acto administrativo contenido en la Resolución N° 001571, de fecha 29 de noviembre de 1999, adolece del vicio de falso supuesto, por cuanto no aparece ninguna prueba en los autos que acredite el valor del metro cuadrado de terreno de los inmuebles vecinos, al igual que no hay pruebas que acrediten el valor de la superficie de construcción, por lo cual se ha “dado por probado un hecho con pruebas que no aparecen en autos”, sino que se han establecido dichos valores mediante “una valoración fiscal arbitraria”.

Indican, que el falso supuesto denunciado afecta de dos formas distintas a los derechos e intereses legítimos de su mandante, a saber: i) Dicho avalúo se transforma en una referencia del valor del inmueble, que por encontrarse –a su decir- notoriamente por debajo de su verdadero valor, disminuye el valor comercial de mercado de la propiedad; y ii) que el canon de arrendamiento establecido por el Órgano Administrativo, está por debajo del que pudo haberse establecido “si se hubiere evaluado el inmueble correctamente”.

Por último, considera, que en vista de todo lo expuesto, puede apreciarse que la Resolución N° 001571, de fecha 29 de noviembre de 1999, es anulable por adolecer del vicio de inmotivación, lo cual se desprende “de la falta de armonía entre las razones de hecho y los fundamentos de derecho”, razón por la cual solicitan que se declare la nulidad del acto administrativo contenido en la mencionada Resolución, y “se subsane la situación jurídica infringida”.

II
DEL FALLO APELADO

Mediante sentencia de fecha 29 de marzo 2001, el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los abogados SANTIAGO HERNÁNDEZ, VESTALIA HURTADO DE QUIRÓS, VESTALIA MARÍA QUIRÓS HURTADO e INGRID BORREGO LEÓN, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano FRANCISCO ANTONIO GUZMÁN RAMOS, en su condición de propietario del inmueble objeto de regulación, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 001571 de fecha 29 de noviembre de 1999, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Fundamentó su decisión en las siguientes consideraciones.

” MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Del estudio del expediente, el Tribunal observa:
El avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento el cual calculó los porcentajes rentables (sic) establecidos por la Ley de Regulación de Alquileres, contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de las áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble.
Así mismo se observa, que en dicho avalúo no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio que la Administración consideró a los fines de arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales por tanto, deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Estas diferencias quedan claramente evidenciadas, al cotejar dicho avalúo con el informe pericial inserto a los folios 74 al 83 de este expediente, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos designados y juramentados en el presente juicio, para la elaboración del mismo.
Dicho informe describe al inmueble objeto de avalúo y los factores de su localización; la Zonificación, según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local; las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la Zona Metropolitana, y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Ahora bien, por cuanto la referida experticia ha sido evacuada con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones del artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga mérito probatorio pleno a la prueba de experticia evacuada. Así se decide.
Así mismo, en virtud de la notable diferencia existente entre los valores que arroja la prueba de experticia mencionada y los establecidos por la Administración, es forzoso para el Tribunal concluir que el avalúo practicado por esta última, adolece de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto administrativo mediante el cual se fijaron los alquileres, tal como lo prevén los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, por lo cual la Resolución recurrida está viciada de ilegalidad, y así se decide.
Decidida la nulidad de la Resolución impugnada, resulta inoficioso para este Tribunal examinar los demás alegatos, en consecuencia no emite pronunciamiento alguno sobre los mismos y así se declara.
RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA INFRINGIDA
Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:
(…)
En virtud de la decisión anterior, estudiado como ha sido detalladamente el informe pericial correspondiente a la prueba de experticia evacuada en este sede para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación y habiéndose concluido que la misma se ajusta a los extremos exigidos por las normas aplicables a la materia, razón por la cual este Tribunal le otorgó valor probatorio pleno, se resuelve proceder a fijar canon de arrendamiento, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMO (sic) (Bs. 47.797.140,76), aplicando sobre este valor un porcentaje de rendimiento anual del 12%, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Regulación de Alquileres, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para Vivienda (sic), en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS, (BS. 477.971,40), cuya distribución se hará más adelante.
DECISIÓN
Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por los abogados SANTIAGO HERNÁNDEZ, VESTALIA HURTADO de QUIROS, VESTALIA MARÍA QUIROS HURTADO e INGID BORREGO LEON, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano FRANCISCO ANTONIO GUZMÁN RAMOS, plenamente identificadas (sic) en autos, contra la Resolución N° 001571 de fecha 29 de noviembre de 1999, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual al apartamento N° 62, del inmueble identificado como Edificio PALMA DE ORO, situado en la Avenida Boulevard Raúl Leoni, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, la Cual se ANULA.
A los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, se fija al inmueble antes identificado, canon de arrendamiento máximo mensual para Vivienda, en la forma siguiente:
APTO 62 y Maletero……………………………………………………………459.938,90
Estac. Canal 90………………………………………………………….……… 18.032,50
TOTAL RENTA MENSUAL DISTRIBUIDA …..……………………Bs. 477.971,40
Conforme lo exige el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se declara expresamente que la presente sentencia surtirá sus efectos desde que la misma quede definitivamente firme en adelante.”

III
FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN

El 6 de junio de 2001, el abogado HECTOR EDUARDO RIVAS NIETO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana NANCY ELÍAS VISO, en su condición de arrendataria del inmueble objeto de regulación, presentó ante esta Alzada su Escrito de Fundamentación de la Apelación contra la sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, de fecha 29 de marzo de 2001, aduciendo los siguientes argumentos:

Que el Juzgado A quo no apreció las “defensas esenciales y determinantes” que hizo el 25 de junio del año 2000, ante esa instancia, en las que denunció que la Resolución N° 001571, del 29 de noviembre de 1999, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, está viciada de falso supuesto, por cuanto en el avalúo producido por dicha Entidad Administrativa se expresa que el inmueble objeto de dicha inspección tenía un tiempo aproximado de construcción de 25 años, hecho que –a su decir- no es cierto, ya que de la documentación que cursa en los antecedentes administrativos se podía evidenciar que el documento de condominio fue debidamente protocolizado en el año de 1970, razón por la cual es evidente – a su juicio- que la edad de la construcción es de “más de 30 años y no 25 años como se ha señalado”.

Agregó, que la omisión de considerar las “defensas invocadas que tenían influencia en el proceso”, infringió el principio de exhaustividad de la sentencia, violando lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 143 del Código de Procedimiento Civil.

Por otro lado, indica, que el A quo incurrió en el vicio de inmotivación en la sentencia objeto de apelación, pues éste se encontraba en la obligación de expresar “el resultado del proceso lógico jurídico que justifique y fundamente los diversos dispositivos que la misma sentencia contiene, debiendo el Juez expresar en su sentencia las razones por las cuales rechaza o admite la existencia de un hecho”. Sin embargo, en la sentencia apelada –a su decir- simplemente se menciona el contenido del recurso contencioso administrativo presentado por la recurrente, y como motivación únicamente analiza el avalúo elaborado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, sin presentar otras consideraciones que algunos argumentos vagos y generales.

De acuerdo con todo lo anteriormente señalado, solicitaron que se declarara con lugar la apelación interpuesta contra la sentencia dictada por el Juzgado A quo, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución N° 001571, de fecha 29 de noviembre de 1999.
IV
DE LA CONTESTACIÓN A LA APELACIÓN

En fecha 4 de julio de 2001, los abogados SANTIAGO HERNÁNDEZ, VESTALIA QUIRÓS, VESTALIA MARÍA QUIRÓS e INGRID BORREGO LEÓN, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano FRANCISCO ANTONIO GUZMÁN RAMOS, presentaron Escrito de Contestación a la Apelación, en el cual expresaron lo siguiente:

Que la parte apelante expresa, que la sentencia impugnada no hizo pronunciamiento respecto a “la impugnación alegada en el escrito de pruebas presentadas ante el Tribunal A quo”, por lo cual considera que se incumplió con el principio de exhaustividad, alegato que –a su decir- resulta falso, por cuanto el abogado apelante simplemente impugnó las Actas elaboradas en el Informe Fiscal de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, respecto a la edad de construcción del inmueble, lo que podía ser desvirtuado con la presentación de medios probatorios idóneos, los cuales no fueron promovidos, por lo cual “el fin perseguido por la promoción de su prueba era inútil e ineficaz…”.

Señalan, que mediante el uso de la prueba de experticia, se intentó probar los errores existentes en el Acta de Avalúo realizado por funcionarios del Órgano Administrativo, y que al ser comparados por el Sentenciador de primera instancia, evidenció los vicios de los cuales adolecía el avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato, por lo que consideró que el acto administrativo que lo acogió esta viciado de ilegalidad, y le dio pleno valor probatorio a la experticia practicada en el juicio de nulidad, declarando inoficioso el examen de cualquier otro alegato.

Aducen, que si los errores que pudiese haber contenido el Acta de Avalúo, eran susceptibles de producir lesiones a los derechos de los particulares, dichos efectos dejaron de existir por efecto de la declaratoria de nulidad que se pronunció en la sentencia, y que dichos errores se subsanaron con la experticia promovida en sede judicial, por lo que mal podría existir inmotivación por silencio de pruebas “por que (sic) las mismas fueron rescatadas cuando se le dio pleno valor probatorio a la experticia practicada en el juicio de nulidad del acto administrativo y se fijó un nuevo canon y un valor real al inmueble”.

Manifiestan, que la denuncia de inmotivación de la sentencia impugnada, señala que del propio texto del fallo se pueden apreciar las consideraciones de hecho y de derecho, las causas por las cuales consideró que debía declararse nulo el acto administrativo, fijando un nuevo canon de arrendamiento y atribuyendo al inmueble el valor que le corresponde.

En conexión con lo expuesto, por considerar que la apelación presentada “carece de todo fundamento”, solicitó que se declare sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la ciudadana NANCY ELÍAS VISO, en su condición de arrendataria del inmueble objeto de regulación.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal para decidir la apelación interpuesta por el abogado HECTOR EDUARDO RIVAS NIETO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana NANCY ELÍAS VISO, en su condición de arrendataria del inmueble objeto de regulación, contra la sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, de fecha 29 de marzo de 2001, esta Corte observa:

Alegó la parte apelante, que la sentencia impugnada omitió pronunciarse sobre los argumentos presentados por ellos, especialmente aquellos referidos al vicio de falso supuesto del que consideraban que adolecía la Resolución impugnada, por cuanto dicho acto administrativo expresó que la edad aproximada de construcción era de 25 años, cuando se evidenciaba de la protocolización del documento de condominio de dicho inmueble, que la edad de construcción del edificio era de “más de 30 años”.

Asimismo, expresó, que la sentencia objeto de apelación se encontraba inmotivada, pues –a su decir- únicamente contiene la narración del libelo del recurso contencioso administrativo presentado por la parte recurrente, motivando su decisión en el simple análisis del avalúo elaborado por la Entidad Administrativa recurrida, mediante argumentaciones generales y vagas.

Por su parte, la representación judicial de la parte accionante, en su Escrito de Contestación de la Apelación, señaló, que las argumentaciones realizadas por la parte apelante, durante el lapso de promoción de pruebas, se limitan a impugnar el Acta de Avalúo efectuada durante el procedimiento administrativo de regulación de alquileres, cuyas denuncias, por su naturaleza, podían ser desvirtuadas por medios idóneos, como los documentales o la promoción de una experticia, elementos éstos que no utilizó en su beneficio.

Igualmente, consideraron que de surtir el Acta de Avalúo algún efecto negativo sobre los derechos e intereses de las partes, éstos efectos se hicieron inexistentes por efecto de la anulación declarada en la sentencia, con lo cual considera que no podría alegarse un silencio de pruebas, por cuanto la experticia a la cual se le dio valor probatorio pleno se sustituyó en el Acta de Avalúo que se argumentó como viciada de falso supuesto.

Así las cosas, esta Corte observa, que la controversia planteada, prima facie, se contrae a dilucidar si los argumentos presentados por la parte apelante, durante el procedimiento en primera instancia, que señalaban que el acto administrativo recurrido estaba viciado de falso supuesto, fueron tomados en cuenta a los efectos del análisis que se realizó en la sentencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, del 29 de marzo de 1999, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo interpuesto, anuló el acto administrativo recurrido, y restableció la situación jurídica infringida.

Sin embargo, a los folios 52 y 53 del expediente, se observa la diligencia mediante la cual la ciudadana NANCY ELÍAS VISO, se hizo parte en el procedimiento contencioso administrativo de nulidad incoado contra la Resolución N° 001571, de fecha 29 de noviembre de 1999, con el carácter de tercero coadyuvante del recurrente, según se desprende de la argumentación expuesta en dicha diligencia, en la cual expresó que “impugno el contenido de la referida Resolución, por cuanto se cometieron las violaciones que denuncio ha (sic) continuación…”, sin realizar otro pedimento en concreto, por lo cual se hace evidente para esta Corte, que la parte apelante comparte la pretensión interpuesta por el recurrente de que sea declarada la nulidad del acto administrativo objeto de impugnación.

En este orden de ideas, se observa, que el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 88 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, dispone que:
“No podrá apelar de ninguna providencia o sentencia la parte a quien en ella se hubiere concedido todo cuanto hubiere pedido; pero, fuera de este caso, tendrán derecho de apelar de la sentencia definitiva, no sólo las partes sino todo aquel que, por tener interés inmediato en lo que sea materia objeto o materia del juicio, resulte perjudicado por la decisión, bien porque pueda hacerse ejecutoria contra él mismo, bien porque haga nugatorio su derecho, lo menoscabe o desmejore” (Destacado de la Corte).

De acuerdo a lo anteriormente expresado, dado que puede inferirse de las Actas, la pretensión de la parte ahora apelante de que se declarase la nulidad del acto administrativo, y visto que el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, el 29 de marzo de 2001, declaró la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución N° 001571, de fecha 29 de noviembre de 1999, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, considera esta Corte que a la parte ahora apelante se le concedió todo cuanto solicitó y, por tanto, no tienen legitimidad para apelar la sentencia antes mencionada, conformidad con lo dispuesto en el artículo 297 del Código de Procedimiento de Civil antes transcrito.

No obstante lo anterior, observa esta Corte que, a los folios 59 al 60 del expediente de la causa, consta el Escrito de Promoción de Pruebas presentado por la representación de la parte ahora apelante, en el cual expresa que “… el Edificio denominado Residencias “Palma de Oro”, ubicado en el Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, del cual forma parte el apartamento que habita mi representada, adolece por completo de los requisitos para la prevención de incendios; que la construcción de El (sic) Edificio no da pie a un aumento de alquiler por tener más de 30 años…”, puede inferirse que el verdadero interés de la parte apelante está referido a su oposición al aumento del valor de los cánones de arrendamiento del inmueble que habita, por efecto de la sentencia del Juzgador A quo, y en ese interés descansa su pretensión de impugnación respecto a dicha sentencia.

En ese sentido, considera esta Corte, que el apelante solicita la revocatoria de la sentencia impugnada, con el fin de que sea modificado el monto de los cánones de arrendamiento mensual fijados por el A quo, razón por la cual puede concluirse que realmente no ha obtenido todo aquello que había pedido en la causa, pues aunque consiguió la satisfacción de su pretensión de nulidad del acto administrativo recurrido, no le fue concedido el mantenimiento del monto del canon de alquiler mensual del inmueble que tenía antes de la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato, el 29 de noviembre de 1999, y que en ese sentido es que ha debido enfocar su pretensión de apelación.

Por otro lado, observa esta Corte, que la fijación del canon de arrendamiento por parte del Sentenciador de primera instancia, obedeció a la apreciación como plena prueba de la experticia evacuada en dicha instancia, experticia ésta que no fue impugnada ni contradicha en la oportunidad procesal establecida para ello, esto es, dentro del lapso probatorio del procedimiento en primera instancia, razón por la cual, considera esta Corte, que cualquier tipo de denuncia referida a dicha experticia debe ser considerada extemporánea por tardía, y que no es durante el procedimiento llevado ante esta Alzada la oportunidad procesal pertinente para impugnar ese medio probatorio.

Por todo lo anteriormente expresado, considera forzoso esta Corte declarar sin lugar la apelación presentada por el abogado HÉCTOR EDUARDO RIVAS NIETO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana NANCY ELÍAS VISO, en su condición de arrendataria del inmueble objeto de avalúo, contra la sentencia dictada en fecha 29 de marzo de 2001, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, no debió haber sido oída, y así se declara.

VI
DECISIÓN

Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1) SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado HÉCTOR EDUARDO RIVAS NIETO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana NANCY ELÍAS VISO, en su condición de arrendataria del inmueble objeto de avalúo, antes identificados, contra la sentencia dictada en fecha 29 de marzo de 2001, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los abogados SANTIAGO HERNÁNDEZ, VESTALIA HURTADO DE QUIRÓS, VESTALIA MARÍA QUIRÓS HURTADO e INGRID BORREGO LEÓN, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano FRANCISCO ANTONIO GUZMÁN RAMOS, en su condición de propietario del inmueble distinguido con el número 62, ubicado en el piso seis (6), de las Residencias “Palma de Oro”, ubicado en el Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 001571 de fecha 29 de noviembre de 1999, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA.

2) CONFIRMA la sentencia objeto de apelación en todas y cada una de sus partes.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ______________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil dos (2002). Año 192° de la Independencia y 143° de la Federación.

El Presidente,

PERKINS ROCHA CONTRERAS El Vicepresidente,

JUAN CARLOS APITZ BARBERA

Los Magistrados,

LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO

ANA MARIA RUGGERI COVA

CÉSAR J. HERNÁNDEZ B.
Ponente

La Secretaria,

NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ
01-25141
CJHB/ 16

Voto Salvado de la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño

Quien suscribe, Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, salva su voto por disentir del fallo que antecede el cual declara sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Héctor Eduardo Rivas Nieto, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 11.784, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Nancy Elías Viso, titular de la cédula de identidad N° 3.812.983, en su condición de arrendataria del inmueble distinguido con el N° 62, piso 6, Residencias Palma de Oro, situado en el Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal del Municipio Baruta del Estado Miranda, contra la sentencia de fecha 29 de marzo de 2001, emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por los abogados Santiago Hernández, Vestalia Hurtado de Quirós, Vestalia María Quirós Hurtado e Ingrid Borrego León, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 6.277, 19.873, 41.687 y 55.638, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano FRANCISCO ANTONIO GUZMÁN RAMOS, titular de la cédula de identidad N° 2.977.496, en su carácter de propietario del inmueble objeto de la regulación, contra la Resolución N° 001571 de fecha 29 de noviembre de 1999, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, que a su vez fijó canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble antes identificado, en la cantidad de ciento ochenta y un mil ciento noventa y dos bolívares (Bs. 181.192,00), en consecuencia se confirmó el fallo apelado, ello por las razones que a continuación se señalan:

En primer lugar, debe precisarse lo siguiente: La sentencia que antecede, reitera el criterio contenido en la decisión dictada por esta misma Corte, en fecha 22 de mayo de 2001, (expediente: N° 00-22845, caso: María Mercedes Castro de Martín vs. Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano), la cual desaplicó el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al caso concreto, por ser tal norma contraria a expresas disposiciones constitucionales, permitiendo así al juez contencioso administrativo, restablecer la situación jurídica infringida, fijando el canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble en cuestión. No obstante lo anterior, el fallo que antecede realizó unas consideraciones referentes al principio de derecho sustantivo de que los derechos adquiridos deben ser respetados por la nueva Ley; al principio de irrectroactividad de la Ley, en concatenación con los artículos 24 y 9 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, con la finalidad de fijar el canon máximo de arrendamiento mensual, con base a la Ley de Reforma Parcial de Regulación de Alquileres, de fecha 2 de enero de 1987.

Ello así, estima quien suscribe, que habiendo sido el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desaplicado en la sentencia de fecha 22 de mayo de 2001, y siendo que el criterio contenido en tal decisión, esta siendo reiterado en el fallo que precede, no obstante haberse fijado el canon máximo de arrendamiento mensual del referido inmueble, de conformidad con la anterior Ley de Reforma Parcial de Regulación de Alquileres, se estima pertinente hacer las siguientes consideraciones:

A) De la pretendida contrariedad del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la potestad restablecedora del artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

El artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999), estatuye que:

"Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.

En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo proceso administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo".

El génesis de semejante norma, se encuentra en la preocupación del legislador ante la existencia de una mala práctica forense, agravada a su vez, por una marcada desigualdad procesal.

En ese sentido, se advertía una errónea aplicación de lo previsto en el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y del artículo 206 de la Constitución derogada (cuyo equivalente es el artículo 259 de la Constitución vigente); tergiversándose la posibilidad de “(...) disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa”.

Así pues, se le imputaba a la mala práctica forense el fijar los cánones máximos de arrendamiento -en sustitución de la Direcciones de Inquilinato- desde el punto de vista jurídico formal: una usurpación de funciones frente a la Administración Pública; una inadecuada sustitución en los criterios y modos de proceder de la Administración y un tergiversado ejercicio de la posibilidad restablecedora de los jueces en lo contencioso administrativo.

De allí, la gran preocupación de los actores públicos comprometidos con promulgar una Ley que reformara y modernizara la vetusta y desactualizada legislación inquilinaria en el país. En el pasado, ninguno de los conductores de los Poderes Públicos del país había asumido con valentía -por el costo político inmerso- la reforma del régimen jurídico inquilinario. De suerte tal que, efectuada una reforma sobre la legislación inquilinaria, por la cual se disminuyera la actividad restrictiva de la autonomía de la voluntad de las partes, es decir, minimizando la actividad de las Direcciones de Inquilinato, no podía obviarse, la posibilidad de depurar y sistematizar el único campo de actuación que ahora -con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- tendrían estas Direcciones de Inquilinato (sus competencias quedaron reducidas a fijar y revisar cánones máximos de arrendamiento y, excepcionalmente, imponer sanciones pecuniarias).

El tratamiento sobre el problema de los poderes del juez contencioso administrativo no ha sido pacífico tanto en la doctrina y la jurisprudencia patria como comparada y, en especial, en lo que se refiere al contencioso administrativo inquilinario en nuestro país.
En el momento actual del desarrollo del contencioso administrativo en general, resulta superada la dogmática por la cual se le consideraba como un procedimiento estrictamente de carácter objetivo, es decir, un procedimiento judicial únicamente destinado a que el juez se limitase a declarar nulo o no un acto dictado por la Administración, en donde sólo tendría cabida la participación de un solo particular recurrente contra un acto público. Así pues, campos tan especializados del Derecho Administrativo -y en particular de policía administrativa- han contribuido a elaborar un replanteamiento en dicha concepción procedimental, admitiendo con mayor fuerza la posibilidad de un contencioso administrativo de carácter “subjetivo” (con diversas partes) y; a su vez, el aspecto que más interesa en este punto, que no es otro que el referido a la posibilidad de que el juez con competencia en lo contencioso administrativo, pueda ordenar dispositivos que excedan la simple y mera declaratoria de nulidad o no de un acto administrativo cuya legalidad se cuestiona.

En ese sentido, la jurisprudencia es prolífica en casos sobre los cuales, el juez contencioso administrativo, además de haber declarado la nulidad del acto recurrido, ha optado por hacer buen uso de la posibilidad restablecedora a que se refiere el artículo 131 de Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia (que reprodujo lo previsto en el artículo 206 de la Constitución de 1961, equivalente al artículo 259 de la Constitución de 1999), sin que ello en modo alguno signifique una sustitución en el ejercicio de las competencias privativas o excluyentes de la Administración Pública.

Así, por ejemplo:

(i) Se declara la nulidad de un acto administrativo denegatorio del registro de una marca comercial y, adicionalmente, se ordena al organismo administrativo que proceda a registrar conforme a lo pautado en la sentencia (caso: Los Fantastikos SPA-C.S.J. del 21 de junio de 1990; caso: Philip Morris Incorporated SPA-C.S.J. del 14 de marzo de 1991). Se trata de actos reglados frente a los cuales el juez contencioso detecta el cumplimiento o no de los requisitos de registro y, dependiendo de ello, advierte una ilegal negativa de registro. En modo alguno, el juez contencioso procede a aplicar la legislación de la propiedad industrial como de suyo, es decir, no emite el acto de registro de marca.

(ii) Se declara la nulidad de un acto administrativo de naturaleza electoral, por el cual no se proclamó a un candidato como ganador. Se advierten vicios en las actas de totalización y, a su vez, declarada como ha sido la nulidad del acto cuestionado, se revierten los efectos del mismo, ordenándose a la autoridad administrativa efectuar una nueva proclamación, adjudicación, juramentación y el pago de las cantidades dejadas de percibir por no habérsele permitido ascender al cargo para el cual fue electo (caso: Armando Felipe Melo SPA-C.S.J. del 14 de agosto de 1991). En modo alguno, el juez contencioso se sustituye en el ahora Poder Electoral, procediendo él mismo a proclamar al recurrente. En ese mismo sentido, para el caso en que se ordene la realización de nuevas elecciones, no corresponderá al órgano judicial efectuar u organizar la celebración de las mismas y una nueva totalización.
(iii) Se declara la nulidad de un acto por el cual se destituye ilegalmente a un funcionario de un cargo académico o público en general. Se advierten vicios en el acto de destitución. Se declara la nulidad del acto y, a su vez, se ordena la reincorporación del funcionario y el pago de los sueldos dejados de percibir (caso: Freddy Martín Fojas (UNELLEZ), SPA-C.S.J. del 14 de mayo de 1985). En modo alguno el juez se sustituye en la Administración mediante, por ejemplo, que el funcionario es más apto para otro cargo, o que debería de pagársele menos o más; sólo se limita a “retrotraer” o “restablecer” la situación jurídica del funcionario para el momento en que fue ilegalmente separado del cargo; es decir, borra o extingue el acto de la esfera jurídica del particular, como si éste nunca se hubiese dictado.
(iv) En similar sentido, diversos casos -ya de cotidiana verificación- como en el cual se declara la nulidad de una negativa de registro del Ministro de Justicia (hoy Interior y Justicia), en el cual SPA-C.S.J. ordena su registro (entre otros casos, el del Banco de Fomento Comercial de Venezuela del 14 de agosto de 1989); también el caso por el cual se declara la nulidad de una Resolución que negaba la explotación de una ruta aérea y, luego de anulada, se ordenó la autorización a la empresa aérea (caso: Avensa del 10 de junio de 1998). Casos en los cuales se declara la nulidad de multas, en cuyo caso, el juez contencioso no procede a fijar cuál debe ser el monto apropiado o no, sólo procede a extinguir el acto considerado como ilegal.
(v) En materia urbanística, el juez contencioso administrativo detecta que la negativa de expedir la constancia de que un proyecto cumple con las variables urbanas fundamentales es ilegal, por cuanto, estima que éstas sí se cumplen con el proyecto de obra presentado. En tal caso, el fallo del juez se orienta a ordenar la expedición del acto administrativo reglado.

De todos los ejemplos otorgados se desprende que, aún cuando en la dinámica actual del contencioso administrativo exista un replanteamiento en los clásicos límites de los poderes del juez contencioso administrativo, no obstante, tal tendencia no amplía o avala la posibilidad de que un sentenciador usurpe las funciones básicas o inherentes al ejercicio de las competencias públicas atribuidas a un órgano administrativo facultado legalmente; máxime aún, cuando el campo de ejercicio de dicha actividad administrativa se encuentra estrictamente delimitada por la reserva legal, en materias como las que precisamente nos ocupa, cuando se limita el derecho de propiedad mediante la posibilidad que tienen las Direcciones de Inquilinato de regular los cánones máximos de arrendamiento (Subrayado de la Disidente).

En este último sentido, la doctrina especializada ha sido conteste y enfática frente a la interrogante (mucho antes de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) ¿Puede un juez contencioso administrativo, sustituirse en la Administración reguladora de alquileres?, respondiendo que:

“El juez contencioso administrativo en lo inquilinario no podría fijar cánones de arrendamiento de acuerdo a los avalúos que pudieran aportar los interesados durante la secuela del proceso, pues es esta competencia exclusiva de la esfera administrativa. En estos casos de demostrarse en forma evidente que un acto administrativo en el que se determine un canon arrendaticio, y en el cual no se hubiesen cumplido los requisitos de forma y de fondo de todo acto de esa naturaleza, evidentemente prosperaría su nulidad. (Contreras, Gustavo. “El Contencioso Administrativo Inquilinario”. Pág. 117, Paredes Editores, Caracas 1990). (Subrayado del Voto Disidente).
Con lo cual, la labor del juez contencioso administrativo en lo inquilinario, debe quedar circunscrita a la declaratoria de nulidad o no del acto regulatorio de alquileres del cual se recurre en vía judicial, quedando a salvo que de conformidad con el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, el juez contencioso determine los efectos en el tiempo de su decisión, así como también y, -condicionado a los términos de la pretensión del recurrente en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil-, proceda a la condenatoria de sumas de dinero a la Administración y a la reparación de los daños y perjuicios, como también a disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas infringidas, en el sentido restringido de revertir los daños que la ejecución del acto administrativo impongan al particular. Como precisamente sí lo constituiría, la circunstancia de que, habiéndolo expresamente solicitado alguna de las partes, el juez contencioso administrativo en lo inquilinario condene a la parte perdidosa (además de las costas), al reintegro de lo pagado en exceso durante la relación arrendaticia.

En ese sentido, cuando un juez con competencia en lo contencioso administrativo arrendaticio, procede a fijar los cánones de arrendamiento, incurre en el vicio de infracción de norma y falso supuesto de derecho, por falsa y errónea aplicación del artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, cuando en su criterio “(…) a los fines de restablecer la situación jurídica infringida (…)”, justifica la fijación del canon de arrendamiento solicitado, tal y como lo expresa el dispositivo del fallo que precede.

Al respecto, la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República, ha señalado que dicho vicio se presenta “(…) cuando se realiza la aplicación de una determinada regla jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella, es decir, el error que puede venir de la comprobación de los hechos o de un error en la calificación jurídica de la hipótesis concreta” (criterio reiterado por anteriores fallos, entre otros de fecha 19 de enero de 1994 y 14 de agosto de 1996).

En ese mismo sentido, la doctrina patria, una vez entrada en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha asentando que:

¿Puede considerarse que el juez contencioso arrendaticio restituye la “situación subjetiva lesionada”, mediante la fijación directa e inmediata de cánones de arrendamiento?, es decir, puede sostenerse ¿Que el juez puede asumir la atribución legal de regular y fijar alquileres mediante una sentencia, cuando dicha facultad está reservada legalmente al órgano regulador administrativo por la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, anteriormente, por la derogada Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento?.

El “restituir” la situación subjetiva que ha sido lesionada al particular por el acto administrativo, sólo permite al juez contencioso administrativo que además de declarar la nulidad del acto, pueda imponer decisiones que garanticen revertir y detener las resultas que devengan por la ejecución del acto administrativo; no avalan que el juez se sustituya o reemplace a la Administración en aquéllo que constituye el núcleo central de la actividad administrativa reglada por Ley, ni permiten una innovación o modificación del contenido del acto administrativo, sólo se debe limitar a restablecer el status o situación previa del particular antes de que el acto administrativo fuere dictado”. (Guerrero Quintero, Gilberto y Guerrero Rocca, Gilberto, “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Pags. 260 –261, Vol. 2, Editorial Librosca, Caracas, 2000). (Subrayado del Voto Disidente).

En efecto, la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado de forma pacífica y reiterada respecto de los poderes del juez contencioso administrativo, la prohibición en lo atinente a la reforma del acto y a la sustitución o condenatoria (CSJ/ SPA, en fallo de fecha 10 de enero de 1980); así como también, que dicha prohibición para el juez contencioso abarca que el mismo no pueda sustituirse en el ejercicio de las competencias de la autoridad administrativa (CSJ/ SPA, en fallos del 29 de junio de 1981 y 2 de noviembre de 1982) y, la prohibición adicional de pronunciarse sobre el mérito u oportunidad de la actuación administrativa (CSJ/SPA, en fallos del 7 de julio de 1981 y 8 de agosto de 1983; y de esta Corte, en fechas 12 de agosto de 1983 y 8 de noviembre de 1984).

En este sentido, esta misma Corte en fallo de fecha 7 de diciembre de 1982 (caso: Nupeco de Promociones, C.A.), en donde un órgano judicial innovó las resultas de un acto administrativo, asentándose que:
“(...) se estima conveniente aclarar igualmente que, siendo la naturaleza de esta Corte la de un órgano judicial contencioso administrativo, sus poderes se limitan a controlar la legalidad de los actos que constituyen el objeto de los respectivos recursos de anulación, sin poder inmiscuirse en la actividad administrativa material propiamente dicha, ni resolver directamente los problemas que corresponde solucionar a la Administración activa. Sólo en la medida en que a los tribunales contencioso administrativos le sea llevado un problema de legitimidad y de legalidad, pueden éstos intervenir, a través de sus facultades jurisdiccionales, para anular los actos ilegítimos o ilegales, o para restablecer los derechos subjetivos lesionados por la actividad de la Administración, o para condenar a ésta a pagar los daños y perjuicios que ocasione con su actuación, conforme se desprende del artículo 206 de la Constitución. Pero no podrán jamás dichos tribunales sustituir a la Administración y dictar actos o medidas para regular materias o asuntos económicos, sociales, técnicos o de cualquier otra índole.

…omissis…

(...) se tiene que las autoridades judiciales, que también se rigen por los principios de la legalidad y distribución de atribuciones contenidos en los artículos 117, 118 y 119 de la Constitución, incurren en usurpación de funciones cuando exceden los límites de su poder judicial e invaden los límites de los otros poderes, ocupando la esfera de autoridad de otros funcionarios, para ejercer una función que no es judicial, o pretendiendo crear normas objetivas o realizando actos administrativos.

…omissis…

En la sentencia apelada se puede concluir que el juez a quo incurrió en usurpación de funciones cuando modificó actos administrativos dictados por autoridades municipales con atribuciones perfectamente definidas en materia de control y ejecución de normas urbanísticas”. (Subrayado del Voto Disidente).

Distinto es el caso, -supra- a la posibilidad que existe en materia arrendaticia, que el juez contencioso condene a cualquiera de las partes en costas procesales, tal como lo ha sostenido esta misma Corte, entre otros fallos, el de fecha 30 de mayo de 1991 (caso: Arabandre, C.A.) y el de fecha 24 de mayo de 1994 (caso: Bancaracas Casa de Bolsa, C.A.), en donde tal posibilidad, es producto de la relación contenciosa adjetiva entre las partes (por lo general arrendador y arrendatario), quienes entablan una verdadera querella en defensa o en contra de la legalidad del acto administrativo dictado por el ente facultado normativamente para regular alquileres; pues allí precisamente, tal posibilidad de condenatoria o fijación de costas, sí le está legalmente atribuida al juez, en virtud de las previsiones del Código de Procedimiento Civil, sin que se usurpe función alguna de la Administración.

En similar sentido, recientes fallos de esta misma Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en particular, de fecha 23 de agosto de 2000 (sentencia N° 2000-1281, expediente N° 98-20094), en donde, acogiendo lo previsto en el vigente artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se asentó que:

“1.- El a quo luego de declarar la nulidad del acto administrativo, que fija el monto máximo de arrendamiento mensual, ordenó una experticia complementaria al fallo, para realizar un nuevo avalúo del inmueble, a los fines de determinar dicho canon, siendo a criterio de ese juzgador la manera efectiva de restablecer la situación jurídica lesionada.

En tal sentido, la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.485, de fecha 7 de diciembre de 1999, establece en su artículo 79 (…).

Siendo así, existe una prohibición expresa del artículo antes transcrito, la cual es aplicable desde el momento de su entrada en vigencia por ser una norma adjetiva, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y aunado a esto se encuentra expresamente señalado en el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…).

No obstante lo subrayado anteriormente, en cuanto a los procedimientos administrativos, para los cuales no es aplicable la nueva normativa cuando exista un proceso pendiente que se haya iniciado durante la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres, situación esta que no involucra el caso de autos, ya que siendo declarado nulo el acto, la Administración debe iniciar un nuevo procedimiento que concluya en un acto administrativo, por medio del cual se fije el canon de arrendamiento, acto éste que el juez en lo contencioso administrativo, no puede realizar, dentro del ejercicio de sus funciones establecidas éstas en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que constituiría una usurpación de las competencias del Ejecutivo, las cuales han sido delegadas en el órgano administrativo "regulador", como así lo señala la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale destacar, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, debiendo el órgano jurisdiccional revocar el acto administrativo viciado de nulidad y ordenar a la Administración sustanciar un nuevo procedimiento o reponer el procedimiento, siendo actuaciones válidas para el procedimiento que se repondrá.

Ello así, resulta evidente que la única manera de que el juez contencioso puede restablecer la situación jurídica lesionada, por el acto administrativo viciado, es declarar la nulidad del acto administrativo, determinando en las consideraciones del fallo los dispositivos legales que la Administración debió cumplir para dictar tal acto, con la finalidad de que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, dicte un nuevo acto administrativo de regulación del alquiler donde cumpla con las disposiciones legales señaladas por el órgano jurisdiccional, a tenor de que el único órgano que se encuentra facultado para regular y fijar el canon máximo de arrendamiento es la ya mencionada Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por lo cual no le está dada la competencia al juez contencioso administrativo para regular y fijar el canon de arrendamiento, siendo de su competencia revisar que dicho acto administrativo haya sido dictado conforme a derecho.

Por lo tanto, esta Corte estima necesario revocar el fallo dictado por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital de fecha 23 de enero de 1998, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad, en virtud de ser imposible e ilegal su ejecución, tal como lo dispone el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de los señalamientos expuestos. Así se decide (…).
Dada la nulidad del acto administrativo, resulta necesario realizar un nuevo avalúo del inmueble objeto del presente recurso, por parte de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, cumpliendo con todos los requisitos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor de que los cánones de arrendamiento sean cónsonos con el valor del inmueble. Así se decide.” (Subrayado del Voto Disidente).

Esta sentencia reciente, por demás constituyó hasta ahora el criterio de esta Corte; quien disiente de la mayoría sentenciadora encuentra lamentable este nuevo criterio, sobre un tema tan delicado como el que se encuentra bajo análisis y que afecta de manera tajante la validez y eficacia de una Ley como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

B) Operatividad del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Conservación de las actuaciones válidas. Deber del juez contencioso de no limitarse a “contrastar” las experticias, sino a determinar los elementos o índices inmobiliarios a ser valorados por las Direcciones de Inquilinato. Inmediata aplicabilidad de conformidad con lo previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Una vez que ha quedado demostrado que constituye una usurpación de funciones la circunstancia de que el órgano judicial proceda a sustituirse en las Direcciones de Inquilinato, mediante la fijación de los cánones máximos de arrendamiento, debe indagarse aún más sobre el contenido y sentido del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y circunscribir su supuesto de hecho; así como también, proceder a otorgarle dinamismo y continuidad a su aplicación conforme a los principios constitucionales.

Para acometer dicha tarea, considera perentorio quien disiente, establecer las tres (3) categorías de actos administrativos definitivos que pueden ser dictados por las Direcciones de Inquilinato y, adicionalmente, advertir sobre diversos supuestos que allanan el camino para el conocimiento de los jueces contencioso administrativos arrendaticios, aún cuando se trate de actos distintos a la fijación o revisión de cánones máximos o referidos a la imposición de sanciones pecuniarias.

En cuanto a una serie de actos que, estando inficionados de nulidad, resultan susceptibles de recurribilidad, aún cuando éstos no constituyan actos arrendaticios definitivos tales como los de fijación de cánones, revisión de cánones o imposición de sanciones, así se encuentra por ejemplo:

(i) Aquel acto por el cual la autoridad inquilinaria exprese que, un hecho denunciado no se constituye en ilícito administrativo susceptible de aparejar la sanción pecuniaria prevista en el artículo 82 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuyo caso, ¿podría el órgano judicial en aparente restablecimiento de la situación jurídica lesionada, proceder a imponer una sanción, consistente en una multa?. El órgano judicial deberá limitarse a declarar nula o válida la multa impuesta por la Dirección de Inquilinato. No podría por ejemplo, -el juez contencioso- considerar que el acto ha violado la debida proporcionalidad a que se refiere el artículo 12 Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y, a su vez, "fijar" que la multa queda firme, pero por un monto menor o mayor. El juez contencioso arrendaticio no podría fijar la multa, por estimar que ha sido poca o excesiva.

(ii) Cuando, aún mediante un acto expreso, pero compulsivo, en ausencia de un procedimiento previo, se pretendan afectar los intereses de una de las partes, lo que se constituye en una vía de hecho (Vgr. Se quiera imponer una regulación en ausencia de procedimiento previo; se quiera revisar el canon arrendaticio ya fijado en ausencia de procedimiento; se pretenda imponer una multa en ausencia de procedimiento; se imponga una multa por reincidencia sin otro procedimiento, se dicte un acto – aún con procedimiento previo- pero sin que una de las partes haya sido debidamente notificada, etc.). Esta actuación estaría inficionada de nulidad absoluta conforme al ordinal 4° del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, sin que por tal circunstancia, pueda el juez contencioso sustituirse en la Administración y, a su vez, proceder a fijar el canon arrendaticio.

En tal caso, tratándose de una vía de hecho, incuestionablemente la actuación estaría inficionada de nulidad y, por ende, la declaratoria de nulidad de la actuación compulsiva sería irrefutable, en cuyo caso, una vez más censura quien disiente, la posibilidad de que el órgano judicial proceda a fijar el canon de arrendamiento, en flagrante inobservancia del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La perniciosa situación sería que, dictado un acto regulatorio sin procedimiento previo y declarada su nulidad, venga luego, el juez contencioso, a “subsanar” semejante vicio, mediante el restablecimiento de la situación jurídica infringida y, proceda, a fijar el canon de arrendamiento.

En este último supuesto, no sería procedente la orden de reiniciar el procedimiento ex artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la nulidad es absoluta, total, no existe ninguna actuación considerable o reputable como válida.

Otro ejemplo, viene dado, cuando la autoridad arrendaticia dicte un acto expresando que el inmueble cuya regulación haya sido solicitada, resulta encuadrable dentro de los literales del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, lo estime como no sujeto a regulación de alquileres. Así, dictada la sentencia que determine si el acto está o no sujeto a regulación, la Dirección de Inquilinato deberá, según el dispositivo del fallo, determinar si tiene a bien proceder a la fijación o bien darse por concluida la causa. En cuyo caso, de resultar del fallo judicial que el inmueble sí estaba sujeto a regulación, no podría el juez contencioso sustituirse y proceder él mismo a regular y fijar el canon de arrendamiento, debiendo en su lugar, ordenar a la Dirección de Inquilinato que lo haga conforme a los parámetros de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser el único órgano legalmente competente para ello.

Efectuado lo anterior, se referirá quien disiente, a los actos arrendaticios definitivos y expresos, estos son, los destinados a la (i) fijación de los cánones máximos; (ii) la revisión de los cánones previamente fijados y (iii) los destinados a imponer sanciones pecuniarias. (Vid. Sentencia N° 728 de fecha 30 de marzo de 2000, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia).

Para dicha tarea, debe analizarse con profundidad los supuestos de hecho contenidos en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En ese sentido, estima quien disiente que un adecuado análisis de la norma aludida deberá dividirse -para luego concatenarlos- entre el encabezado y el único aparte in fine.

El aludido encabezado consagra que:

"Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia (...)”.

Como se observa, se estatuye la prohibición de que el juez contencioso proceda a fijar los cánones máximos de arrendamiento en sustitución de la Administración inquilinaria. Ocurre, que tal y como hemos asentado, tal prohibición no sólo debe interpretarse para los recursos con ocasión de la regulación de cánones, sino más indiscutible aún, sobre aquellos recursos destinados a obtener la nulidad de actos administrativos no referidos a la fijación de mensualidades - supra-.

En criterio de quien disiente, cuando la norma estatuye que la decisión de mérito deberá circunscribirse a los poderes que la Ley especial otorgue; observamos que, el legislador fue previsivo pues, no se limitó a lo que actualmente prevé el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, que no hace otra cosa que reproducir el artículo 206 de la Constitución derogada de 1961 (equivalente al vigente artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela). El legislador previó la entrada en vigencia de la Ley del Procedimiento Contencioso Administrativo o Ley del Procedimiento Administrativo Judicial, por la cual se tiene proyectado, -además de estatuir un procedimiento contencioso administrativo especial para estas categorías de contenciosos particulares, como el inquilinario- una norma que describa o amplíe -evitando discusiones interpretativas sobre el alcance de los artículos 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela- los poderes de los jueces contenciosos administrativos que además de: (i) definir los efectos en el tiempo de su decisión; (ii) declarar la nulidad del acto administrativo; (iii) condenar a la Administración al pago de sumas de dinero y a la reparación de los daños y perjuicios ocasionados y (iv) disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas; también puedan (v) garantizar la ejecución voluntaria o forzosa de su fallo; (vi) puedan ejecutar bienes patrimoniales; (vii) puedan imponer ordenes de hacer o de no hacer y (viii) condenar en costas y en general todas aquellas medidas para evitar que la definitiva resulte ilusoria tal y como sería - infra - el caso en el cual, habiéndose ordenado emitir un acto conforme a un fallo previo, la autoridad administrativa se aparte y, el juez ordene que se tenga entonces como título suficiente la sentencia mero declarativa por la cual se advierta la disparidad.

Un ejemplo de lo antes descrito -en cuanto a “circunscribirse a los poderes del juez contencioso administrativo”, es precisamente, la posibilidad que tiene el juez contencioso administrativo arrendaticio de condenar en costas; de declarar la nulidad o no del acto; de ordenar a la Dirección de Inquilinato dictar un nuevo acto con base a lo previsto en la sentencia; la circunstancia de condenar al reintegro de lo pagado en exceso durante la relación arrendaticia, una vez que ha resultado definitivamente firme el acto de regulación- siempre que así haya sido expresamente solicitado por alguna de las partes.

El único aparte in fine del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estatuye que:

“En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo proceso administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”.

Como se observa, y tal y como señala la doctrina patria:

“(...) se establece que una vez declarada la nulidad del acto administrativo, el órgano regulador deberá de dictar un nuevo acto, pero acatando lo que la sentencia definitivamente firme haya estipulado; conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones que no hayan sido declaradas nulas o que, sean acordes y cónsonas con el fallo judicial, evitando así la dilapidación de energía procedimental en sede administrativa y, a su vez, desarrollando el principio constitucional de la no reposición inútil de etapas procedimentales que no se encuentren inficionadas de nulidad -artículo 26 Constitución de la República Bolivariana de Venezuela -, esto es, sólo sanar o depurar lo viciado y, en tal sentido, reponer tan sólo lo irradiado de nulidad sin que ello comporte el sacrificio de actos, pruebas o etapas incólumes, ya cumplidas o verificadas.

De esta forma, el legislador acogió el principio “UTILE PER INUTILE NON VITUATUR”, esto es, la prohibición de que lo útil no se vicie por lo inútil, como una máxima indiscutible del principio de conservación de las actuaciones válidas.” (op. sic. Págs. 275-276, Vol. 2)

En ese sentido, debe acotar quien disiente -perentoriamente en este punto -, que los asertos expuestos y los que a continuación se formulan, sólo se refieren a situaciones en donde la Dirección de Inquilinato ha dictado un acto administrativo definitivo (regulación o revisión de cánones máximos) pues, como se ha señalado (supra) si se trata de otros casos como una vía de hecho o la imposición de una multa, la indiscutible declaratoria de nulidad bastará sin que, en modo alguno, exista el deber del juez de ordenar a la autoridad administrativa dictar un nuevo acto.

Ello debido a que -infra- el supuesto de hecho de la reposición del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está destinado para aquellos casos en donde se ha detectado un vicio de procedimiento suficientemente trascendente como para irradiar al acto y, por consiguiente, justificar su corrección. (Vgr. la experticia administrativa que, a la postre, determina el valor del inmueble y, por tanto, sirve de parámetro para el uso del baremo o tabla para fijar la regulación, dispuesta en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

Adicionalmente, ya ha sido acotado -de forma enunciativa supra- una serie de supuesto en los cuales, puede ocurrir que la reposición del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no ocurra, como por ejemplo reiteramos, cuando el inmueble ha sido objeto de regulación y, el juez contencioso declara que el inmueble no está sujeto a regulación por ser encuadrable en cualquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 4 eiusdem. También que, aún cuando sujeto a regulación el inmueble (no encuadra en los supuestos del artículo 4 ibidem), no obstante, no estén dados -para el momento de la solicitud administrativa- los supuestos para que proceda la revisión del canon previamente regulado (artículo 32 eiusdem).

Así pues, volviendo sobre la base de la reposición, ésta sólo es susceptible cuando se produce en virtud a la advertencia por parte del juez contencioso, del cumplimiento anormal o viciado de una etapa del procedimiento administrativo; circunstancia esta que se justifica, por el hecho de que el legislador acogió el principio constitucional de la conservación de las actuaciones procedimentales válidas.

En ese sentido, la solución conservacionista acogida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encuentra antecedente en el Derecho Comparado, en particular, en la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común (Ley 30/1992) de España, la cual estatuye en su artículo 64, lo siguiente:

“1. La nulidad o anulabilidad del acto no implicará la de los sucesivos en el procedimiento que sean independientes del primero
2. La nulidad o anulabilidad de parte del acto administrativo no implicará la de las demás partes del mismo que sean independientes de aquélla salvo que la parte viciada sea de tal importancia que sin ella el acto administrativo no hubiere sido dictado”. (Subrayado del Voto Disidente).

Y más directamente aún, lo previsto en el artículo 66 eiusdem, que prevé:

“El órgano que declare la nulidad o anule las actuaciones dispondrá siempre la conservación de aquellos actos y trámites cuyo contenido hubiera permanecido el mismo de no haberse realizado la infracción”.

En esta ocasión, no se detendrá quien disiente, en los profundos y extensos análisis que sobre estas normas la autorizada doctrina española ha tenido ocasión de explanar; más sí resulta pertinente recoger lo expuesto por la autora española Margarita Beladiez Rojo, quien en su obra “Validez y Eficacia de los Actos Administrativos” (Marcial Pons, Ediciones Jurídicas, S.A. Madrid, 1994), señala respecto de la declaratoria de nulidad de actuaciones y de la orden de retroacción del expediente que:

“A (su) mi juicio, salvo en el supuesto de actos de gravamen (como una multa) donde coincidiría, por tanto, con el profesor citado (FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ), en los demás casos no me parece que pueda negárseles esta competencia (la de que los tribunales contenciosos ordenen subsanar los errores procedimentales de la administración, conservando los actos que sean válidos). La declaración de nulidad de actuaciones no es siempre una condena en perjuicio del recurrente. Ciertamente, existen casos en los que una condena de este tipo puede perjudicarle, pero cuando esto ocurre los perjuicios se deben no a la referida orden, sino al hecho de haber declarado la nulidad de actuaciones cuando además de un vicio de forma existía un vicio de fondo”. (Pág. 293).

En ese mismo sentido, la referida autora continua distinguiendo la situación que se presenta entre un acto administrativo negativo o de gravamen (la imposición de una multa), del acto favorable (la regulación o revisión de alquileres, como medida de protección pública y social del Estado en las relaciones arrendaticias), en donde expresa que:

“(...) hay que atender a otro tipo de argumentos para determinar si la autoridad que resuelve el recurso puede dar este tipo de órdenes. Lo primero que debe distinguirse es si el acto que ha sido anulado por vicio de forma es un acto de gravamen o es un acto favorable. En los supuestos de actos de gravamen, los Jueces carecen de competencia para imponer a la Administración la obligación de tramitar de nuevo ese expediente. Al no ser actos de producción necesaria, y no tener los interesados en el mismo ningún interés en su mantenimiento, la Administración no se encuentra vinculada por esa decisión, pudiendo desistir de ejercer esa concreta potestad. De este modo, en los actos de gravamen – tal y como T.R.FERNÁNDEZ ha sostenido- el pronunciamiento por el que se ordena retrotraer el expediente sería admisible en aquellos supuestos en los que el órgano que resuelve el recurso se encuentra en una posición de superior jerarquía respecto del que lo ha dictado, de tal manera que sus competencias no se limiten a controlar la legalidad de lo realizado por su inferior, sino que, además, también él tenga competencias de Administración, y en uso de los poderes que por su rango jerárquico le corresponden ordene a sus inferiores volver a dictar ese acto administrativo.

Por el contrario, si el acto anulado por vicio de procedimiento es un acto favorable, esta orden es perfectamente conforme a Derecho, ya que en estos casos la Administración está obligada a emanar ese acto; y esta obligación la tendrá tanto en los casos en los que el destinatario tenga un derecho subjetivo a la emanación (el arrendatario), como en aquellos en los que sólo tiene un mero interés. En el caso de que exista un derecho subjetivo a que la Administración dicte ese acto, fundamentarían la referida orden los principios de celeridad, economía y eficacia.” (Subrayado del Voto Disidente). (Págs. 294-295).

En ese particular, se observa como la autora citada distingue claramente de los casos en donde la Administración imponga un acto ablatorio, de gravamen o negativo, del supuesto en donde la emanación del acto sea imprescindible para el ejercicio de una potestad exclusiva de la Administración en beneficio de los particulares, en cuyo caso sí es admisible retrotraer el expediente -dejando a salvo las actuaciones válidas-; todo lo cual nos permite limitar el supuesto de hecho del único aparte in fine del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los procedimientos destinados a la fijación y revisión de los cánones máximos de arrendamiento.

En ese sentido, la nulidad o vicio que se presenta con mayor frecuencia en esta categoría de procedimientos -fijación y revisión de cánones- se advierte a nivel de la realización de la experticia en sede administrativa, esto es, en la oportunidad de fijar el valor del inmueble que sirve de base para el cálculo de las mensualidades arrendaticias.

Siendo esto así, observa quien disiente, que tomando en cuenta el criterio jurisprudencial reciente, referido a la necesidad que tiene el recurrente de que, una vez alegado el falso supuesto de la experticia o fijación administrativa del valor del inmueble, se deba: (i) atacar la experticia judicial en primera instancia y (ii) la parte que quiera impugnar dicha experticia judicial en primera instancia, deba proponer otra en segunda instancia que la desvirtúe; estima que el camino dirigido a retrotraer el expediente resultará expedito para que, la autoridad administrativa inquilinaria proceda de inmediato a la fijación del valor del inmueble conforme a las variables o índices inmobiliarios determinados al inmueble en vía judicial.

El fallo judicial no debe limitarse simplemente a expresar que “haciendo una comparación de la experticia judicial y la administrativa se observa una disparidad” (como es común observar mediante un simple “contraste”), sino que deberá valorar los criterios del experto a la luz de los criterios establecidos en el artículo 30 (antes artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y artículo 26 de su Reglamento) y artículo 32, ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según los casos; para posteriormente, acoger o no la experticia practicada y, proceder a fijar los índices inmobiliarios que habrán de determinar el “valor” o “monto” del inmueble en cuestión; más no la “fijación” del canon máximo mensual.

Posteriormente, declarada como haya sido la nulidad del acto administrativo, el juez ordenará por imperium del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la Dirección de Inquilinato, que dicte un nuevo acto conforme a su dispositivo, el cual ya habrá determinado el valor del inmueble, conforme a los índices inmobiliarios que resulten.

Esta medida exige del juez contencioso administrativo una verdadera vinculación con el expediente y no simplemente, el que se atenga a lo arrojado por la experticia, la cual no le es vinculante; manteniéndose en todo caso, el control de la prueba en esta ocasión.

Por otra parte, dispone el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que “(...) Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso”. Siendo, que el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios determina que “Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable. De suerte tal que se ha debido aplicar la norma contenida en el artículo 79, tantas veces aludido. (Subrayado del Voto Disiente).

Como reflexión final, se estima perentorio acotar que, más allá de las discusiones que este artículo (79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) pueda despertar, resulta necesario que los interlocutores o partes vinculadas a las relaciones arrendaticias (abogados litigantes, estudiosos de la materia, particulares), asuman una postura encaminada a promover un procedimiento contencioso administrativo sin manchas, sin ventajismos, sin desequilibrios, pero sobre todo, ajustado a la verdad.

Ello tampoco significa que las Direcciones de Inquilinato no tengan cuota de responsabilidad en el drama de la materia inquilinaria. Estas deben ajustarse cada vez más a la realidad de este nuevo régimen y, a su vez, responder a criterios estimativos fehacientes; máxime aún cuando, su casi única tarea encomendada en el momento actual, no es otra sino, la de regular alquileres.

Queda así expresado el criterio de la disidente.

El Presidente,

PERKINS ROCHA CONTRERAS

El Vicepresidente,

JUAN CARLOS APITZ BARBERA

Los Magistrados,

CÉSAR J. HERNÁNDEZ B.
Ponente

LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
Voto Disidente

ANA MARÍA RUGGERI COVA

La Secretaria,

NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ

Exp. N° 01-25141