MAGISTRADO PONENTE: CÉSAR J. HÉRNANDEZ B.
En fecha 10 de octubre de 2001, se recibió en esta Corte el Oficio N° 3051 del 2 del mismo mes y año, emanado del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado OVER ARNESTO CIPRIANI GONZÁLEZ inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 13.491, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA ROBLUI S.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 11 de marzo de 1982, bajo el N° 38, Tomo 25-A Sgdo, contra la Resolución N° 000368 de fecha 28 de abril de 1999, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente, MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y otros usos del inmueble propiedad de la mencionada Sociedad Mercantil, constituido por el Edificio “Santa Ana”, situado en la Calle Guaicaipuro, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de Un Millón Novecientos Cuarenta y Tres Mil Ciento Cincuenta y Nueve Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.943.159,oo).
La remisión se efectuó por haber sido oída en ambos efectos las apelación ejercida por el abogado LUIS RAMON OROSCO RODRÍGUEZ inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 33.039, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO CANDIDO REAL, HUMBERTO TORRES CONTRERAS, DOMINGO RAMON PLASCENCIA, GIOVANNI LA FRATTA DEL G., ANA TERESA ORTEGA DE SIMOZA, ODILIA MUÑOZ PÉREZ, FRANCISCO GONCALVEZ, MIREYA PÉREZ MICHINEL, ANTONIO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ, MANUEL ANTONIO GONZALEZ y JOSÉ ANTONIO LORENZO, venezolanos y extranjero el último, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nros. 6.847.194, 2.057.173, 2.083.766, 465.137, 3.985.286, 4.136.593, 11.034.733, 3.883.573, 2.952.579, 6.385.071 y E- 81.662.605, respectivamente, quienes son arrendatarios del referido inmueble, contra la sentencia dictada en fecha 28 de junio de 2001, por el mencionado Juzgado, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto.
El 17 de octubre de 2001 se dio cuenta a la Corte y, por auto de esta misma fecha se designó ponente a la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ fijándose el décimo día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa.
El 1° de noviembre del mismo año, el abogado LUIS RAMON OROSCO RODRÍGUEZ, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendataria, presentó Escrito de Fundamentación de la Apelación.
En fecha 8 de noviembre de 2001 comenzó la relación de la causa.
El 22 de noviembre de 2001, el abogado OVER ARNESTO CIPRIANI GONZÁLEZ, antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA ROBLUI S.A.”, presentó Escrito de Contestación a la Apelación.
En fecha 4 de diciembre de 2001, el abogado OVER ARNESTO CIPRIANI GONZÁLEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Empresa “ADMINISTRADORA ROBLUI S.A.”, consignó Escrito de Promoción de Pruebas.
El 5 del mismo mes y año, el abogado LUIS RAMON OROSCO RODRÍGUEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendataria, presentó Escrito de Promoción de Pruebas.
En fecha 13 de diciembre de 2001, el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA ROBLUI S.A.”, consignó Escrito de Oposición a las pruebas promovidas.
Mediante auto de fecha 22 de enero de 2002, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte inadmitió las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte arrendadora en el Título Primero, Capítulos I, II y III del Escrito de Promoción de Pruebas, por cuanto consideró que no se promovió medio de prueba alguno, pues se reprodujo el mérito favorable de los autos.
Asimismo, por auto de igual fecha, el referido Juzgado respecto al Escrito de Promoción de Pruebas presentado por el abogado LUIS RAMON OROSCO RODRÍGUEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendataria, estimó admisible la prueba de inspección judicial promovida en el Capitulo V del mencionado Escrito, conforme a lo previsto en el artículo 164 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, “por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente” e inadmisibles las pruebas promovidas en los Capítulos I, II y III del aludido Escrito, toda vez que en el Capítulo I no se promovió medio de prueba alguno sino que se reprodujo el mérito favorable de los autos y, en los Capítulos II y III se promovieron copias fotostáticas de “documentos administrativos” emanados de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda y de Ingeniería Municipal del entonces Concejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda, los cuales fueron “impugnados por la contraparte”.
Igualmente, en el auto antes mencionado se ordenó comisionar al Juez de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a quien correspondiese de acuerdo al sistema de distribución establecido, para que de considerarlo necesario designase a uno o más expertos de conformidad con lo establecido en el artículo 473 del Código de Procedimiento Civil y, evacuase la prueba de Inspección Judicial promovida por el apoderado judicial de la parte arrendataria.
En fecha 31 de mayo de 2002, se recibió en esta Corte el Oficio N° 0117 del 3 de abril del mismo año, emanado del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, anexo al cual remitió la comisión que le fue encomendada, en la cual se señala que el 25 de febrero de 2002, oportunidad fijada para que tuviese lugar la practica de la inspección judicial, está se declaró desierta por cuanto no compareció persona alguna y, que posteriormente, el mencionado Tribunal fijó nuevamente oportunidad para que se efectuase dicha inspección, la cual también se declaró desierta por igual motivo, en fecha 3 de abril de 2002.
El 16 de julio de 2002, oportunidad para que tuviese lugar el Acto de Informes, este Órgano Jurisdiccional dejó constancia de que las partes comparecieron a consignar sus respectivos Escritos. En esa misma fecha esta Corte dijo “Vistos”.
Por la ausencia temporal de la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ, se incorporó a esta Corte el Magistrado CÉSAR J. HÉRNANDEZ B., en su carácter de quinto suplente.
Realizado el estudio del expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:
I
ANTECEDENTES
En fecha 26 de octubre de 1998, el abogado OVER ARNESTO CIPRIANI GONZÁLEZ, antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA ROBLUI S.A.”, solicitó ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura, de conformidad con el artículo 1° de la Ley de Regulación de Alquileres, la regulación del inmueble propiedad de su representada, constituido por el Edificio “Santa Ana”, situado en la Calle Guaicaipuro, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Mediante Resolución N° 000368 de fecha 28 de abril de 1999, la mencionada Dirección de Inquilinato fijó como canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble de autos, la cantidad de Un Millón Novecientos Cuarenta y Tres Mil Ciento Cincuenta y Nueve Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.943.159,oo).
En fecha 3 de febrero de 2000, el abogado OVER ARNESTO CIPRIANI GONZÁLEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la referida Sociedad Mercantil, interpuso ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital (Distribuidor) recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo antes mencionado, aduciendo la violación por parte de la Resolución impugnada del artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, por cuanto -a su juicio- el avalúo practicado por la Sala Técnica de la Dirección General de Inquilinato no específica como se llegó al establecimiento del valor de Sesenta y Nueve Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 69.000,oo) por metro cuadrado de terreno del área ocupada por el referido inmueble, así como tampoco expresa si el avalúo constituye el promedio de los últimos diez años, la cercanía de los centros de servicio metropolitano, comunales y vecinales, ni los servicios públicos existentes.
En este orden de ideas, señala, que el Edificio “Santa Ana” se encuentra situado en una zona comercial y residencial dotada de todos los servicios públicos y privados tales como, aceras, calles pavimentadas, electricidad, alumbrado público, transporte, teléfono, comercio de variada índole, Instituciones Bancarias, Estaciones de Servicio, vigilancia policial, Institutos Educacionales y aseo urbano entre otros, circunstancia que -a decir del apoderado judicial de la parte recurrente- no fue tomada en consideración a los fines de determinar el avalúo de dicho inmueble.
Igualmente, denuncia, que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura, al dictar la Resolución impugnada incurrió en el vicio de inmotivación, por cuanto se limitó a expresar el monto total arrojado por el avalúo para después establecer el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y otros usos del inmueble de autos, sin indicar las razones de hecho y de derecho en las cuales se fundamentó para llegar a tal conclusión.
Por las razones precedentemente expuestas, solicitó la nulidad de la Resolución impugnada y el restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada, mediante la fijación de un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble bajo análisis.
II
DEL FALLO APELADO
Mediante sentencia de fecha 28 de junio de 2001, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, con fundamento en las siguientes consideraciones:
“(…) Con respecto a la configuración del vicio de inmotivación alegada (sic) por el (sic) recurrente, este Tribunal advierte que (…) la Resolución (...) dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del extinto Ministerio de Desarrollo Urbano, cumple los requisitos de hecho y de derecho exigidos por los artículos 18 y 20 de la Ley Orgánica Procedimientos Administrativos, pues la simple lectura de la Resolución así lo demuestra. En efecto aparece como fundamento jurídico los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento y los Informes Técnicos elaborados atendiendo a los mencionados dispositivos normativos. En consecuencia la denuncia de inmotivación debe ser desechada (…).
Sin embargo, el (sic) recurrente señala que la Resolución dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del extinto Ministerio de Desarrollo Urbano (…) está viciada de manera tal que al efectuar un análisis del informe técnico que cursa en el expediente administrativo y que sirvió de base para dictar la Resolución en referencia, se evidencia que no están aplicados los requisitos que de forma expresa e imperativa ordenan los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento (…), por tanto considera el (sic) recurrente que la referida Resolución está viciada en su causa. Tal aseveración se hace evidente al revisar el avalúo e informe técnico elaborado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato (…), sobre el cual se calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, contiene la descripción de la zona, sus características discriminación de áreas, mediciones de la construcción, y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble.
Pero en cambio no aparecen las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, tampoco contiene referencia alguna a los elementos legales de obligatorio análisis, cuya mención expresa resulta esencial en la configuración del contenido del correspondiente acto administrativo, debiendo por lo demás, indicarse su incidencia en la respectiva valoración.
Tales omisiones quedan demostradas al comparar dicho avalúo con el informe pericial que riela desde el folio 56 al 74, resultando de la experticia judicial evacuada por los expertos designados para la elaboración del mismo, conforme a las disposiciones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y contentiva de los factores señalados en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, sin que aparezca de autos pruebas que desvirtúen sus resultas o que fuera impugnada por alguna de las partes. Por ello, a juicio de este Juzgado, la experticia merece pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
Dicho informe describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización; la tradición legal y linderos; la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el Sistema Vial General de la Zona Metropolitana y los a Servicios Auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor, y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz teléfonos y otros similares.
La referida experticia evacuada conforme a las disposiciones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y contentiva de los datos mencionados en el párrafo anterior conduce a este Juzgador apreciar dicha prueba de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del citado texto legislativo. Por consiguiente, como el acto impugnado tiene por fundamento básico el avalúo practicado por el Órgano Administrativo que lo dictó, y dado que ha quedado demostrado durante el desarrollo del presente juicio que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, resulta forzoso concluir que la decisión regulatoría está afectada por el vicio de falso supuesto, por lo que procede declarar la nulidad conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.
(…) A los afectos de restablecer la situación jurídica infringida a la recurrente, este Tribunal actuando de conformidad con lo establecido en el articulo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia Procedimiento, procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble objeto de regulación sobre la base del valor total del inmueble signado en la experticia antes mencionada, vale decir, la cantidad de Quinientos Noventa y Un Millones Doscientos Cincuenta y Ocho Mil Noventa Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs. 591.258.090,36) (…).
A este valor se aplica un porcentaje del 14,40 %, de conformidad con lo previsto en el Decreto Ejecutivo N° 515 de fecha 15 de marzo de 1966, en relación a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Regulación de Alquileres, porcentaje éste que en la Resolución impugnada fue erróneamente calculado con base al 12%, tal como lo señalaran los peritos designados en el presente caso, el cual corresponde por la evidencia del Permiso de Construcción del inmueble en cuestión, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y otros usos la cantidad de Siete Millones Noventa y Cinco Mil Noventa y un Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 7.095.091,oo), distribuidos de la siguiente manera:
Conserjería 58.568, oo
Apartamento1 179.875, oo
Apartamento 2 282.304, oo
Apartamentos 3 y 4 287.905, oo(c/u)
575.810, oo (total)
Apartamentos 11, 12, 13, 14, 21, 22, 23, 24 y 31 305.488,oo (c/u)
2.749.392, oo (total)
Apartamentos 32, 33, 34, 41, 42, 43, 44, 51 y 52 305.488, oo (c/u)
2.749.392, oo (total)
Apartamento 53, su aluminio y terraza descubierta 197.831, oo
Apartamento 54, su aluminio y terraza descubierta 197.831, oo
24 puestos de estacionamiento descubierto 4.337, oo (c/u)
104.088, oo (total)
Total Bs.7.095.091, oo”
III
FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
En fecha 1° de noviembre de 2000, el abogado LUIS RAMON OROSCO RODRÍGUEZ, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO CANDIDO REAL, HUMBERTO TORRES CONTRERAS, DOMINGO RAMON PLASCENCIA, GIOVANNI LA FRATTA DEL G., ANA TERESA ORTEGA DE SIMOZA, ODILIA MUÑOZ PÉREZ, FRANCISCO GONCALVEZ, MIREYA PÉREZ MICHINEL, ANTONIO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ, MANUEL ANTONIO GONZALEZ y JOSÉ ANTONIO LORENZO, consignó Escrito de Fundamentación de la Apelación, en el cual señaló lo siguiente:
Que, del texto de la sentencia recurrida se evidencia que el juzgador de la primera instancia expresa de manera insuficiente los fundamentos que tuvo para desestimar la denuncia de caducidad alegada por sus representados en su Escrito de Informes, toda vez que “el lapso al cual se refiere el artículo 14 de la Ley de Regulación de Alquileres, es para que la parte interesada después de transcurrido dicho lapso, tenga los días correspondientes para su apelación, y nada tiene que ver con el artículo 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, mediante el cual el Legislador estableció un lapso de caducidad que comienza a transcurrir a partir de la publicación en el órgano oficial”.
En conexión con lo anterior, arguye, que el Juzgado A quo debió haber declarado inadmisible el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la parte arrendadora, con fundamento en lo previsto en el artículo 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, por cuanto en fecha 23 de julio de 1999 se publicó la Resolución recurrida en la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura, y el 3 de febrero de 2000 la parte arrendadora interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra la referida Resolución, de lo cual debe concluirse -a juicio del apoderado judicial de los inquilinos- que el recurso fue interpuesto extemporáneamente, esto es, fuera del lapso legal de seis meses al que alude el artículo antes mencionado, por haber operado su caducidad en fecha 23 de enero de 2000.
Sostiene, que el sentenciador de la primera instancia al dictar la sentencia recurrida estimó elementos de convicción que no fueron alegados por la parte recurrente, al expresar que ésta en su libelo de demanda señaló que la Resolución impugnada se encontraba ‘viciada de manera tal que al efectuarse un análisis del informe técnico que cursa al expediente administrativo y que sirvió de base para dictar la resolución en referencia, se evidencia que no están aplicados los requisitos que de forma expresa e imperativa ordenan los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento’, cuando en realidad lo que hizo la parte accionante fue citar un extracto de la Resolución bajo análisis el cual indica que ‘de conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, esta Dirección establece que estudiados como han sido los correspondientes informes técnicos levantados al efecto, en los cuales han quedado explanadas las condiciones de conservación y estado físico del inmueble características de la construcción y tomando en cuenta los precios medios de los últimos diez (10) años de inmuebles ubicados en la misma zona o zonas análogas, el presente inmueble objeto de regulación arroja un avalúo de: Ciento Sesenta y Un Millones Novecientos Veintinueve Mil Novecientos Dieciséis Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 161.929.916,65)’, de lo cual se deduce -a juicio del apoderado judicial de los inquilinos- que la Administración al dictar la Resolución impugnada sí cumplió con lo establecido en la normativa antes señalada, así como con lo previsto en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Afirma, que el Juzgado A quo al dictar el fallo impugnado pasó inadvertida la Regla de la Sana Critica, toda vez que resulta irrazonable que un informe del año 98 realizado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura, haya arrojado la cantidad de Ciento Sesenta y Un Millones Novecientos Veintinueve Mil Novecientos Dieciséis Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 161.929.916,65) y que luego el resultado de la experticia evacuada en la sede del Juzgado A quo arroje un monto excesivamente mayor, sin haberse tomado en consideración ciertas circunstancias de gran importancia, como el deterioro que ha experimentado el inmueble, lo intransitable en que se encuentran las vías de acceso y la inseguridad que impera en el sitio.
Aduce, que el Juzgador del la primera instancia al dictar la sentencia recurrida no tomó en consideración el alegato esgrimido por sus representados en su Escrito de Informes, según el cual del texto de la experticia evacuada en sede de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital se evidencia que ésta se evacuó en un inmueble distinto al de autos, ubicado en la “Avenida Presidente Medina”.
En orden a lo anterior, solicitó que se declare con lugar la apelación ejercida y en consecuencia sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto contra la Resolución N° 000368 de fecha 28 de abril de 1999, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente, Ministerio de Infraestructura.
IV
DE LA CONTESTACIÓN A LA APELACIÓN
En fecha 22 de noviembre de 2001, el abogado OVER ARNESTO CIPRIANI GONZÁLEZ, antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA ROBLUI S.A.”, presentó Escrito de Contestación a la Apelación en el cual rechazó y contradijo los alegatos esgrimidos por la parte apelante en su Escrito de Fundamentación de la Apelación.
Aduce, en relación a lo alegado por la parte apelante acerca de la caducidad del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, que el 15 de mayo de 1999 se dio por notificado de la Resolución N° 000368 de fecha 28 de abril de 1999, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente, Ministerio de Infraestructura, solicitando la notificación de todos los inquilinos del inmueble de autos y rogando al mismo tiempo que le fuese expedido el Cartel contentivo del extracto de la referida Resolución para su publicación y, que agotada lo notificación personal de todos lo inquilinos, en fecha 1° de junio se libró el aludido Cartel.
En este orden de ideas, arguye, que el 29 de julio de 1999 consignó treinta y dos ejemplares del Diario El Nacional de fecha 23 del mismo mes y año, contentivo del referido Cartel, los cuales fueron fijados en esa misma oportunidad en la puerta del inmueble de autos.
Afirma, que por cuanto la consignación y fijación del Cartel se efectuó el 29 de julio de 1999 y habiéndose señalado en éste que transcurridos diez (10) días hábiles a partir de la ocurrencia de tales actos, esto es, la consignación y fijación del Cartel, se entenderían por notificados los inquilinos, dicho período transcurrió desde el 30 de julio al 12 de agosto de 1999, comenzando a correr el lapso de caducidad de 6 meses al que alude el artículo 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, desde 13 del mismo mes y año al 13 de febrero de 2001.
En orden a lo anterior, expresa que por cuanto su representada ejerció recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución impugnada el 3 de febrero de 2001, lo hizo dentro del lapso legal correspondiente conforme lo prevé el artículo antes mencionado.
Manifiesta, que el Juzgado A quo decidió correctamente al anular la Resolución recurrida por considerar que se encontraba viciada de inmotivación y falso supuesto, toda vez que del texto de ésta se desprende que la Administración no cumplió con lo previsto en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, pues no especificó como llegó al establecimiento del valor de Sesenta y Nueve Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 69.000,oo) por metro cuadrado de terreno del área ocupada por el inmueble de autos, así como tampoco expresó si el avalúo constituye el promedio de los últimos diez años, la cercanía de los centros de servicio metropolitano, comunales y vecinales, ni los servicios públicos existentes.
En refuerzo de lo antes expuesto, sostiene, que la Administración al dictar la Resolución impugnada no tomó en consideración ciertas circunstancias como que el Edificio “Santa Ana” se encuentra situado en una zona comercial y residencial dotada de todos los servicios públicos y privados tales como, aceras, calles pavimentadas, electricidad, alumbrado público, transporte, teléfono, comercio de variada índole, Instituciones Bancarias, Estaciones de Servicio, vigilancia policial, Institutos Educacioales y aseo urbano entre otros.
Sostiene, respecto a lo señalado por los arrendatarios acerca de que el Juzgador de la primera instancia al dictar la sentencia recurrida no tomó en consideración el alegato esgrimido por éstos en su Escrito de Informes, según el cual del texto de la experticia evacuada en sede de Juzgado A quo se evidencia que ésta se evacuó en un inmueble distinto al de autos; que tal aseveración carece de todo fundamento, toda vez que cursan anexas al Informe contentivo de la referida experticia fotos del inmueble de autos, aunado a que los peritos designados para que evacuasen dicha experticia no efectuaron objeción alguna en relación a la misma.
Por todo lo anteriormente expuesto, solicita que se declare sin lugar la apelación interpuesta y se confirme la sentencia dictada en fecha 28 de junio de 2001 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir acerca de la apelación interpuesta por la parte arrendataria, esta Corte considera pertinente pronunciarse como punto previo acerca de la caducidad del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto y, en tal sentido observa lo siguiente:
El artículo 14 de la Ley de Regulación de Alquileres establece:
“Las decisiones de los Organismos encargados de la Regulación serán notificadas personalmente a las partes interesadas. Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dará publicación a un resumen de la decisión mediante simple aviso en uno de los periódicos de la localidad, si existiere y también el aviso se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión y a la puerta de la morada u oficina del interesado si una u otra fueren conocidos. Trascurridos diez (10) días después de la publicación o aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso”.
Por su parte, el artículo 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia prevé:
“Las acciones o recursos de nulidad contra los actos generales del Poder Público podrán intentarse en cualquier tiempo, pero los dirigidos a anular actos particulares de la administración caducarán en el término de seis meses contados a partir de su publicación en el respectivo Órgano Oficial, o de su notificación al interesado, si fuere procedente y aquella no se efectuare (…)”.
De la normativa precedentemente transcrita, se desprende claramente que el lapso para la interposición del recurso contencioso administrativo de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares emanados de los distintos Órganos de la Administración Pública caduca en el término de seis meses contados a partir de la notificación de los interesados.
Notificación que se entenderá cumplida al vencimiento de los diez (10) días hábiles siguientes a aquel en que se le hubiese dado aviso a los interesados del acto administrativo de que se trate, independientemente de que ésta haya sido practicada personalmente, por cartel o mediante la fijación en la puerta del inmueble.
Ahora bien, observa este Órgano Jurisdiccional que en caso sub examine corre inserto a los folios 155 al 159 del expediente administrativo la Resolución N° 000368 de fecha 28 de abril de 1999, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente, Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y otros usos del inmueble de autos, constituido por el Edificio “Santa Ana”, situado en la Calle Guaicaipuro, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de Un Millón Novecientos Cuarenta y Tres Mil Ciento Cincuenta y Nueve Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.943.159,oo).
Asimismo, aprecia esta Corte que al folio 160 del expediente administrativo cursa diligencia del 15 de mayo de 1999, mediante la cual el abogado OVER ARNESTO CIPRIANI GONZÁLEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA ROBLUI S.A.”, se dio por notificado de la referida Resolución solicitando que se notificasen a todos los inquilinos del inmueble bajo análisis y se le expidiese el cartel correspondiente para publicarlo en el Diario que a tal efecto le fuese indicado.
Por su parte, agotada la notificación personal de los inquilinos tal como se desprende de la constancia cursante a los folios 161 y 162 de expediente administrativo, en fecha 1° de junio de 1999 la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente, Ministerio de Infraestructura, libró cartel de notificación de conformidad con lo establecido en los artículos 14 de la Ley de Regulación de Alquileres y 63 de su Reglamento (folio 165 del expediente administrativo), mediante el cual se emplazó a todas las personas que tuviesen interés personal, legítimo y directo en la mencionada Resolución de fecha 28 de abril de 1999. Cartel que fue retirado por el abogado OVER ARNESTO CIPRIANI GONZÁLEZ, quien el 29 de julio de 1999 consignó treinta y dos ejemplares del Diario “El Nacional” de fecha 23 del mismo mes y año, donde aparece publicado el referido Cartel.
En este orden de ideas, observa esta Corte que en igual fecha, esto es, el 29 de julio de 1999, el fiscal designado por la Administración colocó un ejemplar del aludido Diario en la puerta del inmueble de autos, con el objeto de que los arrendatarios del mismo tuviesen conocimiento de la Resolución impugnada conforme lo prevé la normativa antes señalada (folio 14 del expediente judicial).
En atención a lo anterior, por cuanto como se dijo supra los inquilinos tuvieron conocimiento del cartel de notificación en fecha 29 de julio de 1999, mediante la consignación y fijación del mismo, el periodo de diez (10) días hábiles para que se entendiesen por notificados los arrendatarios de la Resolución recurrida conforme lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Regulación de Alquileres, transcurrió desde el 30 de julio al 12 de agosto de 1999, comenzando a correr el lapso de caducidad de 6 meses al que alude el artículo 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, desde 13 del mismo mes y año al 13 de febrero de 2001.
En razón de ello, estima este Órgano Jurisdiccional que la parte arrendadora al haber ejercido el recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución impugnada en fecha 3 de febrero de 2001, lo hizo dentro del lapso legal correspondiente conforme lo prevé el artículo antes mencionado.
Resuelto el punto previo, pasa esta Corte a pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto por la parte arrendataria, contra la sentencia dictada en fecha 28 de junio de 2001 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital y, al respecto observa:
Señala, el apoderado judicial de la parte arrendataria que del texto de la sentencia recurrida se evidencia que el juzgador de la primera instancia expresó de manera insuficiente los fundamentos que tuvo para desestimar la denuncia de caducidad alegada por sus representados en su Escrito de Informes.
En relación a lo anterior, observa esta Corte que a los folios 96 al 103 del expediente judicial corre inserta la referida sentencia dictada por el Juzgado A quo, en la cual se expresa lo siguiente:
“(…) Cursa al folio quince (15) del expediente judicial, que en fecha 29 de julio de 1999, el jefe de Departamento de iniciación de procedimientos de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, procedió a colocar en la puerta del inmueble de marras, cartel extracto publicado en el Diario ‘El Nacional’, de fecha 23 de julio de 1999, igualmente se dejó constancia de la colocación de un (01) ejemplar en la cartelera del Departamento y otro en el expediente respectivo, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Regulación de Alquileres. Por lo que en aplicación de tal norma las partes se entienden por notificadas transcurridos diez (10) días hábiles a partir de la señalada colocación del cartel en la puerta del inmueble, y de un simple cálculo aritmético puede evidenciarse la temporaneidad del presente recurso (…)”.
De la sentencia parcialmente transcrita se observa que el sentenciador de la primera instancia indicó los fundamentos de hecho y de derecho en las cuales se basó para desechar el alegato esgrimido por la parte arrendataria en relación a la caducidad del recurso, por cuanto señaló que conforme a lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Regulación de Alquileres las partes se entienden por notificadas transcurridos diez (10) días hábiles a partir de la colocación del cartel en la puerta del inmueble de autos, en la cartelera del Órgano Administrativo y de su consignación en el expediente, expresando la fecha en que ocurrieron tales hechos, para finalmente concluir que “de un simple cálculo aritmético” podía evidenciarse la “temporaneidad” del recurso.
En conexión con lo anterior, estima esta Corte que a pesar de que el Juzgado A quo debió haber hecho referencia al artículo 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, así como ahondar más en relación al cálculo de los diez (10) días hábiles para que se entendiesen por notificados los inquilinos y para la caducidad del recurso, no obstante motivó el referido alegato de caducidad y, por cuanto tal como lo ha sostenido esta Corte en reiteradas oportunidades la motivación escasa no da lugar a la nulidad del fallo impugnado, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional desestimar el alegato expuesto por la parte arrendataria. Así se decide.
Por otra parte, expresa el apoderado judicial de los inquilinos que el sentenciador de la primera instancia al dictar la sentencia recurrida estimó elementos de convicción que no fueron alegados por la parte recurrente, al expresar que ésta en su libelo de demanda señaló que la Resolución impugnada se encontraba viciada de nulidad, al no cumplir con los requisitos que de forma expresa e imperativa establecen los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, lo cual podía constatarse del informe técnico que cursa en el expediente administrativo y que sirvió de base para dictar la resolución en referencia, cuando en realidad lo que hizo la parte accionante fue citar un extracto de la Resolución bajo análisis, en el cual la Administración indica que estudiados como han sido los correspondientes informes técnicos se evidencia el cumplimiento de los artículos antes mencionados.
Al respecto, observa esta Corte que en la sentencia impugnada el sentenciador de la primera instancia señaló lo siguiente:
“(…) Sin embargo, el (sic) recurrente señala que la Resolución dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del extinto Ministerio de Desarrollo Urbano (…) está viciada de manera tal que al efectuar un análisis del informe técnico que cursa en el expediente administrativo y que sirvió de base para dictar la Resolución en referencia, se evidencia que no están aplicados los requisitos que de forma expresa e imperativa ordenan los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento (…), por tanto considera el (sic) recurrente que la referida Resolución está viciada en su causa. Tal aseveración se hace evidente al revisar el avalúo e informe técnico elaborado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato (…), sobre el cual se calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, contiene la descripción de la zona, sus características discriminación de áreas, mediciones de la construcción, y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble.
Pero en cambio no aparecen las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, tampoco contiene referencia alguna a los elementos legales de obligatorio análisis, cuya mención expresa resulta esencial en la configuración del contenido del correspondiente acto administrativo, debiendo por lo demás, indicarse su incidencia en la respectiva valoración”.
Del extracto de la sentencia antes citado, se observa que el juzgador de la primera instancia comenzó haciendo una síntesis de lo expuesto por la parte arrendadora en su libelo de demanda, señalando el objeto del recurso interpuesto, el cual es, que se declarase la nulidad de la resolución impugnada al no cumplir con los requisitos establecidos en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento; indicando además, los elementos que fueron tomados en consideración por la Administración a la hora de efectuar el avalúo e informe técnico correspondientes en el inmueble de autos, para finalmente concluir que dicho Órgano Administrativo no cumplió con todos los requisitos contemplados en los artículos antes señalados.
En vista de lo expuesto es que este Órgano Jurisdiccional se permite concluir que, el sentenciador de la primera instancia al dictar el fallo recurrido no estimó elementos de convicción distintos a los alegados por la parte recurrente, razón por la cual se desestima dicho alegato. Así se decide.
En cuanto al alegato esgrimido por la parte arrendataria, acerca de que el Juzgado A quo al dictar el fallo impugnado pasó inadvertida la Regla de la Sana Critica, por cuanto resulta irrazonable que el Informe realizado en sede Administrativa haya arrojado la cantidad de Ciento Sesenta y Un Millones Novecientos Veintinueve Mil Novecientos Dieciséis Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 161.929.916,65) y que luego el resultado de la experticia evacuada en sede del Juzgado A quo arroje un monto excesivamente mayor, sin que se hubiesen tomado en consideración circunstancias de gran importancia como el deterioro que ha experimentado el inmueble, lo intransitable en que se encuentran las vías de acceso y la inseguridad que impera en el sitio; esta Corte debe señalar, que el artículo 468 de Código de Procedimiento Civil establece que en el mismo día en que los expertos presenten el Informe correspondiente o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitarle al Juez que ordene a los peritos aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que aquel señale con brevedad y precisión, lo cual no ocurrió en el caso de autos, pues los apelantes no impugnaron la experticia dentro del lapso antes señalado, pretendiendo hacerlo ahora ante esta Alzada, razón por la cual se desestima el referido alegato. Así se decide.
Respecto a lo expresado por la parte apelante acerca de que el Juzgador de la primera instancia al dictar la sentencia recurrida no tomó en consideración el alegato esgrimido por los arrendatarios en su en su Escrito de Informes, según el cual del texto de la experticia evacuada en sede de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital se evidencia que ésta se evacuó en un inmueble distinto al de autos, ubicado en la “Avenida Presidente Medina”; este Órgano Jurisdiccional reitera lo antes decidido en cuanto a que la parte arrendataria no impugnó la experticia evacuada en sede del Juzgado A quo dentro de la oportunidad legal correspondiente, por lo cual esta Alzada desestima tal alegato. Así se decide.
Asimismo, analizados los alegatos formulados por la parte apelante, esta Corte pasa a pronunciarse en relación a la Resolución N° 000368 de fecha 28 de abril de 1999, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura y, en tal sentido, observa:
Que del avalúo e informe técnico practicado por el referido Órgano, cursante a los folios 131 al 153 del expediente administrativo, se constata que aunque fueron calculados los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, haciéndose una descripción de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, sus características, discriminación de las áreas totales, instalaciones, equipos, mediciones de la construcción y valores unitarios, se omitió todo señalamiento a los elementos que la Administración consideró para llegar a la estimación total del inmueble y de los factores que los artículos 6 de la Ley Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento obligan a evaluar.
Por su parte, esta Corte observa, que a los folios 56 al 74 del expediente corre inserta la experticia evacuada en la sede del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la cual se describe el inmueble objeto del avalúo y sus factores de localización; la zonificación, según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local; las principales arterias que se conectan con el sistema vial general de la Zona Metropolitana, y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz teléfono y similares.
Ahora bien, del análisis comparativo de las experticias evacuadas en sede administrativa y en el Juzgado A quo, esta Alzada considera que dada la notable diferencia entre los valores resultantes de ambos avalúos, es forzoso concluir que el avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Fomento se efectuó sin dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, afectándose de esa manera la legalidad de la Resolución que fijó el canon de arrendamiento al inmueble de autos.
Por las razones precedentemente expuestas, estima esta Corte que la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 28 de junio de 2001, estuvo ajustada a derecho, razón por la cual la confirma en todas y cada una de sus partes.
V
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1. SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado LUIS RAMON OROSCO RODRÍGUEZ, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO CANDIDO REAL, HUMBERTO TORRES CONTRERAS, DOMINGO RAMON PLASCENCIA, GIOVANNI LA FRATTA DEL G., ANA TERESA ORTEGA DE SIMOZA, ODILIA MUÑOZ PÉREZ, FRANCISCO GONCALVEZ, MIREYA PÉREZ MICHINEL, ANTONIO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ, MANUEL ANTONIO GONZALEZ y JOSÉ ANTONIO LORENZO, quienes son arrendatarios del inmueble antes identificado, contra la sentencia dictada en fecha 28 de junio de 2001, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado OVER ARNESTO CIPRIANI GONZÁLEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA ROBLUI S.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 11 de marzo de 1982, bajo el N° 38, Tomo 25-A Sgdo, contra la Resolución N° 000368 de fecha 28 de abril de 1999, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente, MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y otros usos del inmueble propiedad de la mencionada Sociedad Mercantil, constituido por el Edificio “Santa Ana”, situado en la Calle Guaicaipuro, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de Un Millón Novecientos Cuarenta y Tres Mil Ciento Cincuenta y Nueve Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.943.159,oo).
2. CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 28 de junio de 2001, en todas y cada una de sus partes.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ______________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil dos (2002). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Los Magistrados,
CÉSAR J. HÉRNADEZ B
Ponente
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
ANA MARIA RUGGERI COVA
La Secretaria,
NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ
01-25932
CJHB/04
|
