Magistrada Ponente: LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
Expediente N° 03-0082

En fecha 14 de enero de 2003, se dio por recibido en esta Corte el Oficio N° 11, de fecha 8 de enero de 2003, anexo al cual el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el abogado Salvador Ramírez Campos, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 6.174, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GABRIEL PESTANA BATISTA y MARÍA GÓMEZ BATISTA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.068.726 y 1.068.727, respectivamente, contra la Resolución N° 4085, de fecha 2 de octubre de 1996, mediante la cual la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE FOMENTO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por los prenombrados ciudadanos para seguir ocupando, en carácter de arrendatarios, el inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “A”, del Edificio Maracaibo, Urbanización Colinas de Bello Monte, Sector la Vaquera, frente a la Avenida Carona, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Tal remisión se efectuó en virtud de haber sido oída en ambos efectos, la apelación interpuesta por la representación judicial de los recurrentes, contra la sentencia de fecha 31 de julio de 2002, mediante la cual el precitado Juzgado declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de anulación incoado.


En fecha 6 de febrero de 2003, la parte apelante presentó escrito de fundamentación a la apelación incoada.

En fecha 6 de febrero de 2003, el abogado Salvador Ramírez Campos, anteriormente identificado, sustituyó el poder conferido en la abogada Mariela Macini Marjal, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 70.051.

En fecha 18 de febrero de 2003, la representación judicial de los arrendadores, presentó escrito de contestación de la fundamentación a la apelación ejercida.

En fecha 6 de marzo de 2003, se agregaron a los autos sendos escritos de pruebas presentados por las partes.

En fecha 25 de marzo de 2003, el Juzgado de Sustanciación admitió las pruebas documentales promovidas por las partes.

En fecha 14 de mayo 2003, oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de informes, se dejó constancia de que únicamente la representación judicial de los arrendadores presentó el correspondiente escrito.

En fecha 15 de mayo de 2003, se dijo “Vistos”.

Reconstituida la Corte con los Magistrados que actualmente la integran y elegida su nueva Directiva, la cual quedó conformada de la siguiente manera: Juan Carlos Apitz Barbera, Presidente; Ana María Ruggeri Cova, Vicepresidenta; y los Magistrados Evelyn Marrero Ortíz, Luisa Estella Morales Lamuño y Perkins Rocha Contreras.

Revisadas las actas que conforman el expediente, esta Corte pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:


I
DEL RECURSO DE NULIDAD

En fecha 24 de abril de 1997, el abogado Salvador Ramírez Campos, antes identificado, presentó escrito contentivo del recurso contencioso administrativo de anulación, bajo los siguientes argumentos:

Que “(…) el derecho de preferencia arrendaticio para seguir ocupando el inmueble del cual son arrendatarios mis mandantes, fue ejercido ante el órgano competente el 18 de julio de 1994. Se ejerció frente a los arrendadores, Juan González Rodríguez y Eloisa Pérez de González (…), y el 21 de julio de 1994, se admitió la correspondiente solicitud (…)”.

Que “(…) dicho derecho de preferencia tiene su origen en la notificación de desahucio hecha por los arrendadores a través del Juzgado Primero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 27 de mayo de 1994 (…)”.

Que “(…) el 26 de mayo de 1995, los arrendadores hicieron una nueva notificación de desahucio por intermedio del Juzgado Décimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (…), esa nueva notificación de desahucio dejaba sin efecto la practicada el 27 de mayo de 1994 y, consecuencialmente, el procedimiento de derecho de preferencia arrendaticio oportunamente incoado (…)”.

Que “(…) fundamentándose en ambas notificaciones de desahucio, los arrendadores incoaron demanda de cumplimiento de contrato ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la que en virtud del cambio de competencia en razón de la cuantía es hoy del conocimiento del Juzgado Duodécimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (…)”.

Que “(…) dos años después del auto de admisión de la solicitud de derecho de preferencia, y posteriormente a la revocatoria expresa de la notificación de desahucio que le dio origen al ejercicio de dicho derecho, exactamente el 9 de abril de 1996, la División de Desalojo de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, ordenó ‘la notificación respectiva’. El mismo día en que se ordenó la notificación, se emitió el correspondiente Cartel. El 16 de abril de 1996, en conformidad con el respectivo informe fiscal, se fijó el mencionado Cartel en el domicilio de los arrendadores. En el mismo, se le concedía a los notificados trece (13) días hábiles para comparecer ante esta Oficina, para exponer lo que estime conveniente, lapso que precluyó el día 6 de mayo de 1996 (…)”.

Que “(…) el día 2 de mayo de 1996 los arrendadores, a través de mandatarios, se dieron por notificados y en el mismo acto procedieron a oponerse a la solicitud de derecho de preferencia arrendaticio oportunamente ejercida (…)”.

Que “(…) el 2 de octubre de 1996, la Dirección General Sectorial de Inquilinato, Unidad Legal, produjo la Resolución N° 4085, mediante la cual se declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido (…)”.

Que “(…) consta de las actas procesales que la Resolución impugnada fue notificada a los arrendatarios el 14 de noviembre de 1996, con ello se evidencia la tempestividad del recurso (…)”.

Que “(…) hemos evidenciado en el itinerario de este escrito, que la notificación de desahucio inicial, practicada por el Juzgado Primero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que se fundamentó el ejercicio del derecho de preferencia que nos ocupa, quedó invalidada por hecho propio de los arrendadores; por una nueva notificación de desahucio practicada por el Juzgado Décimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sin embargo (…), los arrendadores impulsaron el procedimiento ante la Dirección General Sectorial de Inquilinato hasta lograr la Resolución que hoy estamos impugnando, cuando así actuaron, no sabemos si en connivencia con funcionarios de la citada Dirección, omitieron maliciosamente la segunda notificación de desahucio (…)”.

Que “(…) ya hemos dicho que la solicitud de derecho de preferencia arrendaticio de autos fue admitida el 21 de julio de 1994. Asimismo, que la notificación del mismo (sic) a los arrendadores se ordenó el 9 de abril de 1996 y se produjo el 16 de abril de 1996, tal actuación de la Administración, concretamente de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento es una actuación, por así decirlo, contra legem (…)”.

Que “(…) no fue precisamente de inmediato como se produjo dicha notificación. No hay duda de que, por mandato del cardinal 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha notificación es nula (…), pues en el caso de autos hubo prescindencia total y absoluta del procedimiento legalmente establecido (…)”.

Que “(…) la Resolución respectiva, distinguida con el N° 4085 se produjo el 2 de octubre de 1996, es decir, 26 meses después de haberse producido la solicitud. Tal actuación de la Administración es igualmente contraria a derecho (…)”.

Que “(…) es otro caso de nulidad expresamente prevista en el cardinal 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, no hay pues, duda de la nulidad del acto administrativo en cuestión, es decir, de la Resolución impugnada (…)”.

Que “(…) la Resolución impugnada (…) está plagada de imprecisiones e inexactitudes que abultan su ineficiencia y el hecho de haber sido pronunciada en fraude de la Ley (…)”.

Que “(…) dice la Resolución que la ‘ciudadana Eloisa Pérez de González necesita el local arrendado para la instalación de un taller (…), que el cónyuge de ésta es de avanzada edad y vive a sus expensas’ cuando es lo cierto que Gabriel Pestana Batista es la parte arrendataria solicitante (sic) del derecho de preferencia (…)”.

Que “(…) aprecia dicha Resolución como un elemento de carácter probatorio la constancia de trabajo (…) expedida por la Fábrica de Ropa Annabelle, C.A., lo que es, a todas luces, ilegal, por cuanto dicha constancia es un documento privado emanado de un tercero que, para ser apreciado, debe ser ratificado por éste (…)”.

Que “(…) en dos oportunidades 2 y 7 de mayo de 1996, comparecieron los arrendadores ante la División General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento a formular alegatos frente al derecho de preferencia ejercido. Sin embargo, es sólo el 16 de mayo de 1996, cuando inscriben en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la firma personal Taller de Costura Eloisa Pérez (…)”.

Que “(…) igualmente la Resolución que impugnamos se fundamenta en una Inspección, utilizada como el centro motivacional de la Resolución impugnada, deduce que en el inmueble objeto del derecho de preferencia deducido hay un taller de costura, para ello, el Inspector Fiscal, recurre a apreciaciones simplemente subjetivas. En efecto, dice que el inmueble, para el momento de la seudoinspección (sic) habían varias personas, tres (3) máquinas de coser, un (1) mesón, telas, sillas, hilos, cajas y materiales de trabajar; asimismo, la inspección detectó que los vecinos se quejaban de los ruidos producidos por las máquinas (…)”.

Que “(…) se trata de una Resolución inmotivada (…), un acto administrativo violatorio del artículo 9 del la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (…)”.

Por las razones que anteceden, la representación en juicio de los recurrentes, solicitó la declaratoria de nulidad del acto administrativo impugnado.


II
DEL FALLO APELADO

En fecha 31 de julio de 2002, el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de anulación en referencia, bajo los siguientes argumentos :

“Que (…) de la detallada revisión de las actas que conforman tanto el expediente administrativo como el presente recurso, no se evidencia que se hayan practicado dos (2) notificaciones de desahucio, tal y como lo señala la parte recurrente, por lo cual este Tribunal forzosamente debe concluir que dicho alegato debe ser declarado improcedente (…).
Que (…) el informe practicado por el funcionario fiscal de la Dirección de Inquilinato, propiamente constituye un documento administrativo, por cuanto se trata de una declaración emanada de un funcionario sobre determinados hechos (…), en el caso de autos, no se encuentra prueba alguna que el funcionario fiscal hubiere falseado la verdad para favorecer indebidamente a una de las partes (…), ni tampoco la parte recurrente y arrendataria promovió en sede administrativa (…) prueba alguna en este sentido, por lo que debe desestimarse la denuncia hecha sobre la Inspección Fiscal realizada en sede administrativa (…).
Que (…) ha sido jurisprudencia reiterada que el beneficio del inquilino de continuar ocupando el inmueble no puede ser reconocido si el arrendador demuestra en el procedimiento un motivo justo, sobre la necesidad que tiene de usar el inmueble objeto de la preferencia invocada. Por lo tanto admitir que no existe dicho derecho cuando el propietario lo va a ocupar porque desea mejorar su propia condición de habitabilidad, antes de ser una ilegalidad y una injusticia, es proceder conforme a la equidad y a la justicia.
Que (…) en este sentido la necesidad alegada no puede ser personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos, tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales (…).
Que (…) en este caso, la necesidad que tiene el arrendador propietario, viene determinada por requerimientos propios de su actividad comercial, industrial, profesional y técnica y, como quedó demostrado en el Informe Fiscal practicado en sede administrativa, en el presente caso, la necesidad es de tipo organizativa y de carácter comercial.
Ahora bien, por cuanto la parte arrendataria y recurrente no probó en modo alguno su necesidad de continuar ocupando el inmueble, y habiendo la parte arrendadora y propietaria probado la necesidad que le asiste de obtener el inmueble, para realizar su actividad económica, este Tribunal concluye que el presente recurso es improcedente (…)”.






III
DE LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN

La representación judicial de la parte recurrente, fundamentó la apelación interpuesta contra el fallo de primera instancia, en los siguientes argumentos:

Que “(…) la sentencia apelada adolece del vicio de falso supuesto, al atribuirle al escrito impugnante menciones que no contiene, como lo es la de haber objetado el acta de la inspección fiscal (…)”.

Que “(…) al negar la existencia en las actas de menciones que éstas sí contienen y que fueron corroboradas por aportes documentales de carácter público y con suficiente vehemencia probatoria, como lo son las dos actas de desahucio, practicadas en diferentes fechas, con específicas consecuencias jurídicas, es inexplicable que la sentencia, en forma dogmática y por la vía de la petición de principios que el Tribunal Supremo de Justicia, ha cuestionado reiteradamente, niegue la existencia del doble desahucio (…)”.

Que “(…) la inmotivación en el presente caso no sólo toca a los hechos, sino que linda con el derecho, no hay ningún soporte jurídico para sostener el desequilibrado andamiaje de la decisión cuestionada (…)”.

Que “(…) finalmente, y como lo demostraremos en el correspondiente lapso probatorio, la contraparte arrendadora, solicitó y obtuvo de la Dirección Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (MINFRA), una nueva regulación del canon de arrendamiento del inmueble de autos, por lo que opera, de pleno derecho, una renovación del contrato de arrendamiento en las mismas condiciones del anterior, pero con la modificación del canon (…)”.

Que la nueva regulación del canon de arrendamiento, “(…) deja sin efecto cualquier controversia relativa al contrato de arrendamiento de autos, siempre que la misma sea anterior a la Resolución administrativa destacada en este numeral (…)”.

En fuerza de las anteriores defensas, el apoderado judicial de los arrendatarios recurrentes solicitó se declarara con lugar la apelación interpuesta contra el fallo del Juez de primera instancia.


IV
DE LA CONTESTACIÓN A LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN


La apoderada judicial de los ciudadanos Juan González Rodríguez y Eloisa Pérez de González, en su escrito de contestación a la fundamentación de la apelación, expresó lo siguiente:

Que “(…) en el numeral 2, el apelante dice que en la sentencia recurrida se le atribuyó al escrito de impugnación menciones que no contiene, como lo es la objeción del Acta de inspección fiscal, que lo que expuso es que dicha Acta ‘no constituye un elemento capaz de enervar el derecho de preferencia’ observación a todas luces totalmente inoficiosa (…)”.

Que “(…) el Inspector Fiscal de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura que determinó fehacientemente la necesidad que tiene (sic) mis mandantes de ocupar el inmueble de su propiedad (…) y que de los autos no se evidencia que el recurrente en forma alguna haya desvirtuado por los medios probatorios conducentes, la expresada Acta de Inspección Fiscal (…)”.

Que “(…) en cuanto al vicio de falso supuesto alegado por el recurrente nada demostró en esa instancia en la etapa procesal de pruebas, la única que realizó actividad probatoria fueron mis mandantes (…)”.

Que “(…) en cuanto al último, alega el recurrente que la propietaria arrendadora solicitó y obtuvo de la Dirección Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (MINFRA) una regulación del canon de arrendamiento del inmueble identificado en el encabezamiento de este escrito, hecho este que a juicio del recurrente operó de pleno derecho una renovación del contrato de arrendamiento, que esto constituye en doctrina según él como ‘circunstancia sobrevenida’. Tal alegato es a todas luces manifiestamente impertinente por ser totalmente ajeno al proceso que aquí se ventila por no tener conexión con el litigio aquí controvertido (…)”.

Que “(…) por otra parte, el Doctor Ramírez Campos, no dice a la Corte que sus mandantes están depositando los cánones de arrendamiento lo que es igual a dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00) mensuales, en el Tribunal de consignaciones desde hace 9 años aproximadamente, sin que mis mandantes hayan retirado estos cánones (…)”.

Que por las razones expuestas, solicitó la declaratoria sin lugar del recurso de apelación ejercido.


V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Llegada la oportunidad para decidir la apelación interpuesta contra el fallo del Juez a quo, observa esta Corte:

En primer lugar, observa esta Alzada que mediante decisión de fecha 31 de julio de 2002, el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto por la representación judicial de los ciudadanos Gabriel Pestana Batista y María Gómez Batista, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 4085 dictado el 2 de octubre de 1996, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, hoy Ministerio de Infraestructura, por considerar que la necesidad de los arrendadores propietarios quedó determinada por requerimientos propios de su actividad comercial, industrial, profesional y técnica existiendo la necesidad de tipo organizativa y comercial, en consecuencia, los arrendatarios no demostraron la necesidad de seguir ocupando el inmueble, sobre el cual ejercieron el correspondiente derecho de preferencia.

Ahora bien, la representación judicial de los recurrentes apelantes afirma, por su parte, que: (i) la sentencia apelada adolece del vicio del falso supuesto, por cuanto resolvió una impugnación supuestamente propuesta contra el informe de inspección fiscal, la cual nunca fue planteada, (ii) que el a quo negó la existencia del doble desahucio practicado por los arrendadores, en diferentes oportunidades, (iii) que la sentencia resulta inmotivada, por cuanto de manera general explanó los motivos en los cuales el Juez de origen fundamentó su decisión, lo cual vicia de imprecisiones la decisión recurrida y, (iv) que en virtud de la solicitud de regulación del canon de arrendamiento ejercida por la ciudadana Eloisa Pérez de González, en su carácter de arrendadora del inmueble en cuestión, la cual fue acordada en fecha 23 de noviembre de 2001, por la Dirección General de Inquilinato, operó de pleno derecho la renovación del contrato de arrendamiento.

Al respecto, resulta perentorio para quien decide advertir que el derecho de preferencia arrendaticio representaba la excepción al principio de la libre contratación entre las partes, el cual se configuraba como el privilegio del cual gozaba el arrendatario de un contrato a tiempo determinado, el cual le permitía seguir ocupando el inmueble arrendado, al vencimiento del plazo establecido, cuando el arrendador pretendía su desocupación, sin demostrar la existencia de cualesquiera de las causales establecidas en el entonces aplicable Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.

Aunado a lo anterior, conviene resaltar que la jurisprudencia ha sido pacífica en afirmar la posibilidad que tiene el arrendador de formular oposición a la solicitud del derecho de preferencia ejercida por el inquilino, fundamentándose en alguna de las causales establecidas por el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas –vigente rationae temporis-, a saber: (i) falta de pago de las pensiones arrendaticias por parte del arrendatario, (ii) necesidad de ocupación del inmueble por parte del propietario o de algún pariente consanguíneo hasta el segundo grado de consaguinidad, (iii) por razones de demolición o reconstrucción total del inmueble arrendado o alguna reparación que amerite su desocupación, (iv) que el inmueble esté siendo utilizado para usos deshonestos y, (v) que el arrendatario hubiese causado deterioros mayores al inmueble.

En tal sentido, observa esta Corte que el caso de marras, se encuentra circunscrito a un recurso contencioso administrativo de anulación ejercido contra la Resolución N° 4085, de fecha 2 de octubre de 1996, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento –hoy Ministerio de Infraestructura-, mediante la cual se declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por los ciudadanos Gabriel Pestana Batista y María Gómez Batista, antes identificados, como arrendatarios del inmueble en cuestión, toda vez que los arrendadores habían demostrado la necesidad de ocupar el inmueble.

Al efecto, adujo la representación judicial de los recurrentes que la sentencia apelada adolece del vicio de falso supuesto, por cuanto el a quo procedió a “(…) atribuirle al escrito impugnante menciones que no contiene, como es la de haber objetado el acta de la inspección fiscal y no se desprende de los autos que tal impugnación se haya producido”.

Al respecto, observa esta Alzada que el abogado Salvador Ramírez Campos, antes identificado, señaló en su escrito libelar lo siguiente: “(…) la Resolución que impugnamos se fundamenta en una Inspección Fiscal (…) utilizada como el centro motivacional de la Resolución (…), que deduce que en el inmueble objeto del derecho preferencial deducido (sic) hay un taller de costura (…)”. En tal sentido, comparte esta Corte la necesidad del a quo en analizar los elementos probatorios en los cuales se fundamentó la Administración, para establecer la improcedencia del derecho de preferencia solicitado por los arrendatarios, por cuanto, los propios recurrentes esgrimieron la inmotivación de la Resolución, fundamentándose en unas supuestas deficiencias de la Inspección Fiscal evacuada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, –actualmente Ministerio de Infraestructura-, en consecuencia, debe desestimarse lo aludido al respecto por el apelante, y así se decide.

Por otro lado, observa esta Corte que, la representación judicial de los arrendatarios adujo que el a quo desconoció la existencia de una segunda notificación o desahucio por parte de la arrendadora, comprensiva de su intención de no renovar el acto jurídico arrendaticio, ello así, se advierte que si bien cursa al folio 78 el escrito de la solicitud de notificación o desahucio, presentada por los ciudadanos Juan González Rodríguez y Eloisa Pérez de González, no se evidencia que el mismo hubiese sido evacuado, por ello, mal puede estimarse que la notificación surtió sus efectos legales entre las partes, en consecuencia, debe desestimarse lo esgrimido por los recurrentes en este punto, y así se decide.

Seguidamente, expuso la parte apelante que la sentencia de primera instancia resulta inmotivada, por cuanto “(…) no hay ningún soporte jurídico para sostener el desequilibrado andamiaje de la decisión cuestionada y se diluye en forma vagas, imprecisas que nada aclaran”.

En tal sentido, es doctrina pacífica y jurisprudencia reiterada por el Tribunal Supremo de Justicia, que la insuficiente inmotivación del fallo, sólo da lugar a su nulidad cuando no permite a los interesados conocer los fundamentos legales y los supuestos de hecho que constituyeron los motivos en que se apoyó el Juez para dictar la decisión, pero no cuando, a pesar de la sucinta motivación, ciertamente, permite conocer la fuente legal, las razones y los hechos apreciados por el sentenciador.

Por lo cual, es de observar que la inmotivación del fallo, devendría de la falta absoluta de expresión de los fundamentos fácticos y jurídicos del proveimiento; por ello, en el supuesto que nos ocupa, se aprecia, por el contrario, que el Juzgador a quo expresó claramente las razones de hecho y de derecho por las cuales resolvió declarar sin lugar el recurso contencioso administrativo de anulación ejercido contra la Resolución N° 4085, de fecha 2 de octubre de 1996, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento actualmente Ministerio de Infraestructura.

En concreto, puede observarse del contenido de la sentencia recurrida que una vez realizada una exposición sucinta de los hechos, el Juzgador procedió a analizar las razones esgrimidas por el demandante de la nulidad, haciendo el estudio específico del acto recurrido y de los elementos de autos, declarando sin lugar el recurso de nulidad ejercido, en consecuencia, se desestima la denuncia aducida, pues resulta a todas luces, infundada y por tanto, improcedente, y así se decide.

En este mismo orden, adujo el abogado Salvador Ramírez Campos, ya identificado, que la ciudadana Eloisa Pérez de González, en su carácter de arrendadora, compareció ante la Dirección General de Inquilinato, en fecha 29 de mayo de 2001, a los fines de solicitar la regulación del canon de arrendamiento del inmueble en cuestión, por lo cual “(…) opera de pleno derecho una renovación del contrato de arrendamiento en las mismas condiciones del anterior, pero con la modificación del canon, lo que deja sin efecto cualquier controversia relativa al contrato de arrendamiento y sin efecto (…) el ejercicio del derecho de preferencia ejercido (…)”.

En este sentido, la regulación de los cánones de arrendamiento constituye un procedimiento ventilado ante los organismos administrativos de Inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio socio-económico de las relaciones arrendaticias, tramitado a solicitud de parte o de oficio.

En tal sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, -ya vigente para la fecha de la solicitud de la regulación-, establece en sus artículos 2 y 9, lo siguiente:

Artículo 2. “Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en este Decreto Ley (…)”.

Artículo 3. “Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, (…). En el Área Metropolitana de Caracas, estas funciones no podrán ser delegadas y las ejercerá el Ejecutivo nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura”.

De lo anterior se colige que, la regulación de los cánones de arrendamiento, se trata de una actividad desarrollada, en todo caso, dentro de las propias atribuciones del ente administrativo y corresponde al Estado la fijación del canon de arrendamiento sobre aquellos inmuebles que no se encuentren exentos de regulación, en consecuencia, se trata de un procedimiento administrativo, mas no jurisdiccional.

En tal sentido, la fijación del alquiler viene dada por un procedimiento administrativo ventilado, -en el caso del Área Metropolitana de Caracas-, ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, lo que no tiene nada que ver con las estipulaciones sobre la temporalidad del régimen del contrato, por cuanto la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé la regulación del alquiler para los contratos a tiempo determinado e indeterminado (ambos inclusive), así se colige que el ejercicio de esta solicitud no modifica las disposiciones del contrato celebrado entre las partes, respecto a su tiempo de duración, ni de la voluntad del arrendador en renovar el contrato de arrendamiento, pues únicamente afecta la obligación principal del arrendatario, traducida en el pago del canon, en consecuencia, resulta forzoso para esta Corte desestimar los argumentos aludidos por la parte apelante sobre este punto, y así se decide.

En consecuencia, esta Corte declara sin lugar la apelación ejercida y confirma en los términos expuestos el fallo de primera instancia. Así se declara.

VI
DECISIÓN

En virtud de las precedentes consideraciones, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

- SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Salvador Ramírez Campos, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 6.174, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GABRIEL PESTANA BATISTA y MARÍA GÓMEZ BATISTA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.068.726 y 1.068.727, respectivamente, contra la sentencia de fecha 31 de julio de 2002, emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el prenombrado abogado, contra la Resolución N° 4085, de fecha 2 de octubre de 1996, mediante la cual la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE FOMENTO, actualmente MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por los prenombrados ciudadanos para seguir ocupando, en carácter de arrendatarios, el inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “A”, del Edificio Maracaibo, Urbanización Colinas de Bello Monte, Sector la Vaquera, frente a la Avenida Carona, Municipio Baruta del Estado Miranda. En consecuencia, se CONFIRMA el fallo del a quo.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Desvuélvase el expediente al Tribunal de origen. Déjese copia de la presente decisión.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en Caracas, a los ............................. ( ) días del mes de ....................................... de dos mil tres (2003). Años 193° de la Independencia y 144° de la Federación.

El Presidente,


JUAN CARLOS APITZ BARBERA

La Vicepresidenta,


ANA MARÍA RUGGERI COVA



Los Magistrados,



EVELYN MARRERO ORTÍZ





LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
Ponente








PERKINS ROCHA CONTRERAS




La Secretaria,


NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ



LEML/imp
Exp. N° 03-0082