MAGISTRADO PONENTE: JUAN CARLOS APITZ BARBERA
EXPEDIENTE N° 02-27094
-I-
NARRATIVA
En fecha 19 de marzo de 2002, se le dio entrada en esta Corte al expediente remitido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, adjunto al Oficio N° 02-240 del 6 del mismo mes y año, contentivo del recurso de nulidad interpuesto por el abogado Azael Socorro Morales, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 20.316, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano VÍCTOR VILLAROEL ATWEL, titular de la cédula de identidad N° 3.179.568, arrendatario del inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra y número C-1, del edificio denominado “Conjunto Residencial La Lagunita”, ubicado en la Urbanización La Lagunita Country Club, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, contra la Resolución N° 1963 emanada de la Dirección General de Inquilinato del MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO (hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA) en fecha 24 de septiembre de 1997, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble antes identificado, en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 230.990,40).
Dicha remisión se efectuó en virtud de la apelación ejercida por el abogado Gonzalo Pérez Salazar, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 61.471, actuando con el carácter de apoderado judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA LAGUNITA, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 20 de enero de 2000, mediante la cual declaró CON LUGAR el recurso interpuesto y negó el pedimento de restablecer la situación jurídica lesionada.
El 21 de marzo de 2002 se dio cuenta a la Corte, se designó ponente al Magistrado que con tal carácter suscribe este fallo, y se fijó el décimo día de despacho siguiente para iniciar la relación de la causa.
En fecha 3 de abril de 2002, el representante de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA LAGUNITA consignó el escrito de fundamentación de la apelación, previsto en el artículo 162 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
El 23 de abril de 2002, comenzó la relación de la causa.
Entre los días 9 y 21 de mayo de 2002, transcurrió el lapso de 5 días de despacho para la promoción de pruebas; y el 22 del mismo mes y año, se agregó a los autos el escrito presentado por la parte apelante, el cual había sido reservado, y se declaró abierto el lapso de 3 días de despacho para la oposición a las pruebas promovidas.
El 4 de junio de 2002, se acordó pasar el expediente al Juzgado de Sustanciación, para que se pronunciara sobre la admisibilidad de las pruebas, lo cual se efectuó el día 11 de ese mismo mes y año.
En fecha 18 de junio de 2002, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte admitió la prueba de experticia promovida, y fijó la oportunidad para designar a los expertos. Así, el 20 del mismo mes y año, el apoderado judicial de la apelante nombró como experto al ciudadano Israel Bilancieri Fernández; y ante la falta de comparecencia de la parte recurrente, el Juzgado de Sustanciación procedió a designar, como segundo y tercer experto, a los ciudadanos Hugo Jesús Guerra y Jesús Boadas.
El 27 de junio de 2002, el ciudadano Israel Bilancieri Fernández, cuya aceptación al cargo consta en autos, prestó el juramento de Ley. Igualmente, el 9 de julio del mismo año fue juramentado el ciudadano Hugo Jesús Guerra, después de haber sido notificado de su designación como experto y haber traído a los autos la aceptación correspondiente. Por su parte, el ciudadano Jesús Boadas, quien también fue notificado de su nombramiento, debido a circunstancias que el Juzgado de Sustanciación de esta Corte estimó justificadas, solicitó que se fijara una nueva oportunidad para su juramentación, la cual tuvo lugar en fecha 13 de agosto de 2002, después de que consignara su aceptación al cargo para el cual fue designado.
El 2 de octubre de 2002, el Juzgado de Sustanciación fijó que el informe de la experticia debía ser consignado el 22 de ese mismo mes y año, lo cual fue cumplido por los peritos nombrados a tales efectos.
En fecha 31 de octubre de 2002, el Juzgado de Sustanciación constató la preclusión del lapso de evacuación de pruebas y acordó pasar el expediente a esta Corte, donde fue recibido el día 7 de noviembre del mismo año.
El 12 de noviembre de 2002, se dio cuenta a la Corte y se dejó constancia de su reconstitución por la incorporación del Magistrado CÉSAR J. HERNÁNDEZ B., en virtud de las vacaciones de la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ. Por auto de esa misma fecha, se fijó el décimo día de despacho siguiente para realizar el acto de informes.
El 5 de diciembre de 2002, la parte apelante consignó el escrito de Informes, y en esa oportunidad se dijo “Vistos”.
Reconstituida la Corte por la reincorporación de la Magistrada ANA MARÍA RUGGERI COVA, se ratificó la ponencia al Magistrado que con tal carácter suscribe este fallo.
Realizada la lectura del expediente de conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, pasa esta Corte a decidir previa las siguientes consideraciones:
DE LOS FUNDAMENTOS DEL RECURSO
Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 25 de junio de 1998, el apoderado judicial del recurrente solicitó la nulidad de la Resolución N° 1963, de fecha 24 de septiembre de 1997, emanada de la Dirección General de Inquilinato del MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO (AHORA MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA), antes identificada. En dicho escrito, expuso los siguientes alegatos:
Que en fecha 20 de febrero de 1998, fue publicado en el diario “2001” un extracto de la Resolución N° 1963, el cual fue fijado el 26 de ese mismo mes y año en las puertas del inmueble regulado, a los fines de notificar a los arrendatarios de los locales C-1 al C-6 del edificio “Conjunto Residencial La Lagunita”.
Que la referida Resolución viola el artículo 32 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, el cual establece los requisitos que debe contener la Resolución administrativa; según adujo, ello debe ser complementado con una relación sucinta de los motivos en que se fundamenta la decisión, de conformidad con los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, cuya infracción fue, igualmente, denunciada.
Al respecto, sostuvo que “la Resolución cita los informes técnicos levantados al efecto, pero sin ningún detalle, aunque sea en una forma breve y simplificada que permita formar un juicio sobre las condiciones del inmueble, asimismo menciona haber tomado en cuenta los precios medios de los últimos díez (10) (sic) años, de inmuebles ubicados en la misma zona, o en zonas análogas, omitiendo cuales (sic) son esos precios o cuales (sic) son esas zonas análogas, siendo que tampoco dice cuales (sic) son esos precios para lo cual debe (sic) tomarse en consideración las referenciales del Registro Público, procediendo a fijar cánones de arrendamiento máximos mensuales sin motivación alguna, igualmente el informe técnico no expresa los precios medios de los últimos diez (10) años, resultando así, viciada y nula la Resolución recurrida”.
Que el avalúo del inmueble omite “el Plano de planta de área regulada, ubicándola dentro del inmueble general… la existencia o no de anexos, equipos y otros… el número de catastro… el área del terreno del inmueble en general”; así mismo, señaló que tampoco indica los linderos generales del inmueble, ni los de los locales a avaluar; ni expresa los usos permitidos de acuerdo a las ordenanzas municipales; finalmente, afirmó que “el tiempo de construcción es superior a los Dieciocho (18) años señalados, por cuanto el permiso de construcción es del 10 de octubre de 1978” y que no se contempla la zonificación del sector. En relación al valor de la construcción, calculada en ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,oo), denunció el vicio de inmotivación, pues no se expuso la forma en que el avaluador determinó tal cantidad.
Aunado a lo anterior, afirmó que la Resolución en referencia viola el artículo 5 de la Ley de Regulación de Alquileres, por cuanto “el numeral Tercero señala que a los locales comerciales vecinales… se le aplica un porcentaje sobre el valor del inmueble del trece por ciento (13%), la Resolución impugnada le aplicó un porcentaje del catorce con cuarenta por ciento (14,40%) sobre el valor del inmueble”.
En consecuencia, aseveró que la Resolución impugnada es nula, “de conformidad con los dispositivos 19 y 20 de la L.O.P.A. (Rectius: Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos)”, por infringir los artículos 5 y 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, además de los artículos 26 y 32 de su Reglamento, “para que se restablezca la situación jurídica infringida y no se lesionen los derechos de mi representado, dictándose una nueva Resolución que cumpla todos los extremos de Ley”.
DE LA SENTENCIA APELADA
Mediante sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2000, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró CON LUGAR el recurso de nulidad; sin embargo, negó el pedimento relativo al restablecimiento de la situación jurídica lesionada, “debiendo el interesado ocurrir a la administración (sic) a los efectos de una nueva fijación de alquiler, la cual tendrá lugar por los trámites ordinarios”. Dicha decisión se fundamentó en las siguientes razones:
Después de señalar los elementos que la Administración inquilinaria tomó en consideración al elaborar el avalúo del inmueble, el A quo aseveró lo siguiente:
“No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido. La señalada omisión configura un vicio en el avalúo administrativo vicio cuya naturaleza y magnitud afecta, necesariamente, la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescriben los artículos 6 de la ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, para su realización. Por tanto, el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
(…)
Conforme a los artículos 131 y 181 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y respecto a la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica lesionada, observa el Tribunal que no se han suministrado los elementos necesarios de juicio para realizarla, elementos que deben consistir en la demostración, por la vía probatoria adecuada, el (sic) valor del inmueble. En razón de lo cual se niega tal pedimento”.
DE LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN
El apoderado judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA LAGUNITA, abogado Gonzalo Pérez Salazar, fundamentó la apelación en los siguientes términos:
Que el 7 de marzo de 1997, su mandante solicitó la regulación del canon máximo de arrendamiento de los locales C-1 al C-6 del edificio “Conjunto Residencial La Lagunita”, lo cual fue realizado por la Administración mediante la Resolución N° 1963, la cual fue impugnada judicialmente por el arrendatario del local C-1, ciudadano VÍCTOR VILLAROEL ATWEL. Según aseveró, en el Cartel de emplazamiento de los terceros interesados, librado por el Tribunal A quo el 26 de octubre de 1998, únicamente se incluyó a los arrendatarios de los locales restantes, mas no se incluyó a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA LAGUNITA.
Que una vez dictada la sentencia de primera instancia, el 20 de enero de 2000, su representado se hizo parte en el juicio, por medio de diligencia de fecha 14 de diciembre de 2001, solicitando la notificación de las partes restantes. Posteriormente, el 22 de febrero de 2002, interpusieron el recurso de apelación contra el referido fallo.
Que la sentencia pronunciada por el A quo es violatoria del derecho a la defensa, de la tutela judicial efectiva y del acceso de la justicia, consagrados en los artículos 26 y 49, numerales 1 y 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto se omitió notificar a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA LAGUNITA –“mediante el agotamiento de su notificación personal y luego por los carteles a que hace alusión el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia”–, a pesar de constar su dirección en el expediente administrativo. De este modo, según aseveró, su poderdante nunca fue llamado a juicio, por lo cual no tuvo acceso al órgano judicial para presentar alegatos o pruebas. Al respecto, indicó que se le impidió, especialmente, promover la prueba de experticia, necesaria para la fijación de un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual; por no constar en autos dicha prueba, se declaró la nulidad del acto regulador, negándose el restablecimiento de la situación jurídica infringida, lo cual le ocasionó un daño económico a la apelante, de acuerdo a lo sostenido.
Igualmente, denunció el vicio de falso supuesto, “por dar por demostrado (sic) hechos que no han sido probados en autos, al concluir que la experticia evacuada en sede administrativa adolece de vicios cuando en sede judicial no fue evacuada la prueba de experticia, único medio probatorio pertinente para desvirtuar lo dicho en sede administrativa”. En este sentido, añadió que el A quo, a pesar de su potestad probatoria, no ordenó la práctica de una experticia, a los fines de determinar con exactitud que el informe realizado por la Administración estaba viciado; por ende, “el fallo apelado no fue dictado con apego a los principios de justicia y búsqueda de la verdad que dispone el artículo 2 de la Constitución vigente”.
En virtud de lo anterior, solicitó la revocatoria del fallo de primera instancia, así como la fijación del canon máximo de arrendamiento, a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada.
-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a esta Corte pronunciarse acerca de la apelación ejercida por el representante de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA LAGUNITA, contra la sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2000 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, lo cual hace en los siguientes términos:
En primer término, se observa que la apelante denunció el menoscabo del derecho a la defensa, por cuanto el A quo omitió notificarla del juicio incoado por el ciudadano VÍCTOR VILLAROEL ATWEL, a los fines de obtener la nulidad de la Resolución mediante la cual, a solicitud suya, la Dirección General de Inquilinato del MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO (hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA) fijó el canon máximo de arrendamiento mensual de los locales C-1 al C-6 del edificio “Conjunto Residencial La Lagunita”.
Al respecto, cabe señalar que cuando el Tribunal de la causa admitió el recurso de nulidad ejercido, en fecha 21 de septiembre de 1998, ordenó librar el Cartel previsto en el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, para emplazar a los interesados; en consecuencia, el 26 de octubre de ese año se emitió el referido Cartel, publicado en la edición del 5 de noviembre de 1998 del diario “El Universal”, el cual es del siguiente tenor:
“SE HACE SABER:
A todas las personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el recurso de nulidad interpuesto contra la Resolución N° 1963, de fecha veinticuatro (24) de septiembre de mil novecientos noventa y siete (1997), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual a los locales C-1, C-2, C-3, C-4, C-5 y C-6 (Propiedad Horizontal), del edificio denominado ‘Conjunto Residencial La Lagunita’, ubicado en (la) urbanización La Lagunita Country Club, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, que deberán comparecer por ante este Tribunal dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la fecha de publicación del presente cartel en el diario El Universal, para hacerse parte en el juicio, según lo previsto en el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia”.
Ahora bien, con respecto a la forma en que deben practicarse las notificaciones en los juicios en que se ventile la nulidad de aquellos actos administrativos que se han denominado “actos cuasi-jurisdiccionales”, la reciente jurisprudencia ha sentado el siguiente criterio:
“…existen procedimientos administrativos donde la Administración cumple una función equivalente a la del juez para resolver la controversia entre dos partes. Por ello se ha denominado a los actos que resultan de dichos procedimientos como ‘actos cuasijurisdiccionales’… En tales actos, la Administración, en sede administrativa, no actúa como parte en el procedimiento decidiendo unilateralmente sobre derechos que le son inherentes, sino que actúa en forma similar a la del juez, dirimiendo un conflicto entre particulares y cuya decisión está sometida al posterior control en sede judicial.
(…)
De lo anteriormente expuesto, esta Sala declara obligatorio para todos los tribunales de la República, en aquellos procesos concernientes a los definidos anteriormente como cuasi-jurisdiccionales, revisar el expediente administrativo y notificar personalmente a aquellas personas que, según conste en dicho expediente, hayan sido partes en el procedimiento llevado en sede administrativa, cuando el acto es impugnado en sede jurisdiccional…”. (Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 4 de abril de 2001, caso: C.V.G. Siderúrgica del Orinoco C.A.).
No obstante, en esa misma oportunidad la Sala Constitucional del Máximo Tribunal precisó que el criterio sentado en la sentencia parcialmente transcrita, sería aplicable en “aquellos procesos contencioso-administrativos que se inicien (admitan) con posterioridad” a dicho fallo. Por lo tanto, siendo que el presente caso se inició con anterioridad a la sentencia referida, por cuanto el Tribunal A quo admitió el recurso de nulidad interpuesto, en fecha 21 de septiembre de 1998, y libró el Cartel de emplazamiento en fecha 26 de octubre de 1998, debe concluirse que el criterio en cuestión no resulta aplicable al caso de autos, razón por la cual no procede la denuncia de indefensión formulada por la parte apelante.
Sin embargo, esta Corte observa que en el escrito de fundamentación de la apelación, se expuso lo siguiente:
“Respecto a la indefensión causada en el presente caso, la misma es evidente, ya que mi representada nunca fue llamada a juicio… por lo que no tuvo acceso al órgano judicial para alegar o probar lo que a bien tuviera, especialmente mediante la promoción de la prueba de experticia para lograr la fijación de un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual que cumpliera con los extremos exigidos por los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, lo que ha ocasionado un enorme daño económico por haber declarado nula la resolución de inquilinato pero negado el restablecimiento de la situación jurídica.
Resulta pues, evidente la violación del derecho a la defensa, a la tutela judicial efectiva y al acceso a la justicia…”.
De las denuncias contenidas en el fragmento citado, esta Corte desestima tanto la alegada violación al derecho a la defensa, de acuerdo a los argumentos sostenidos en los párrafos precedentes, como al acceso a la justicia, por cuanto la propietaria de los locales regulados se hizo parte en el presente proceso una vez dictada la sentencia de primera instancia, ejerciendo el recurso de apelación. Ahora bien, en relación a la afirmada infracción de la tutela judicial efectiva, este Juzgador considera que el A quo actuó apegado al ordenamiento jurídico, puesto que el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “las sentencias que decidan los recursos contencioso inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto”; de esta forma, el A quo emitió su decisión, circunscribiéndose a declarar la procedencia de la nulidad pretendida por la parte actora.
A pesar de ello, se observa que con posterioridad a la fecha en que se emitió el fallo apelado, esta Corte estimó que la disposición transcrita en el párrafo precedente es inconstitucional, en sentencia dictada el 24 de abril de 2001 (caso: María Mercedes Castro de Martín), en la cual se analizó el alcance del poder del Juez con competencia en lo contencioso administrativo para restablecer las situaciones jurídicas lesionadas por la actividad administrativa, así como la contrariedad que revestiría la aplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; al respecto, quedó sentado que la fijación de un canon máximo de arrendamiento, no es de la exclusiva competencia del Poder Ejecutivo sino que se corresponde con los poderes propios del Juez contencioso administrativo. De esta manera, en el mencionado fallo se plasmó lo siguiente:
“(…) Visto lo anterior, resta por determinar si, de acuerdo con las conclusiones anteriormente señaladas, es válido afirmar que entre los poderes del Juez se encuentra el de fijar el canon máximo de arrendamiento de un inmueble sometido a la regulación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto considera la Corte que la fijación de este canon máximo de arrendamiento, se realiza actualmente, tal como se realizaba bajo la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres (artículo 5 de la Ley derogada), a través de un proceso técnico concreto, estipulado por la normativa legal aplicable. Así el canon máximo de arrendamiento, es el producto de aplicar una tasa de rentabilidad anual prefijada, al valor del inmueble (Cfr.: artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Al mismo tiempo, la valoración del inmueble debe realizarse a través de la aplicación de los criterios previamente establecidos en la Ley (Cfr.: artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres derogada y artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Lo anterior es evidencia de que la Ley no ha otorgado en este caso a la Administración, un abanico de posibles soluciones –todas ellas válidas- que aplicar, con el fin de seleccionar la que en cada caso se considere conveniente al interés general. Por el contrario, como resultado de la aplicación de los criterios legales, uno y sólo uno, será el canon máximo de arrendamiento que de acuerdo con la Ley, corresponde a un determinado inmueble. Que la determinación de ese canon derive de la aplicación de precisos criterios técnicos es indiferente, al final, el resultado del proceso técnico de determinación del canon aplicable –si los lineamientos de la Ley han sido correctamente utilizados- debe ser respetado por la propia Administración. La objetividad de este proceso técnico para la determinación del canon máximo de arrendamiento es lo que permite, precisamente, su control por parte del Juez contencioso administrativo, quien por ello puede valorar en cada caso la correcta aplicación de los criterios normativos y determinar, así, la ‘legalidad’ de la fijación hecha por la Administración.
Lo anterior, a la luz de los principios expuestos previamente en este mismo fallo, permite afirmar que, si así lo solicita el recurrente y siempre que existan en el expediente elementos de convicción suficientes, a la luz de lo dispuesto por el artículo 259 del vigente Texto Constitucional, así como de acuerdo con lo que en su momento dispuso el artículo 206 de la Constitución de 1961, en la competencia del juez contencioso administrativo para restablecer la situación jurídica subjetiva lesionada por la actividad de la Administración, queda comprendida la potestad para fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles que se encontraban sujetos a la Ley de Regulación de Alquileres y que hoy en día se rigen por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo ello cuando se haya declarado la nulidad del acto dictado por el órgano regulador.
Con vista en todo lo anteriormente expuesto, considera la Corte que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es contraria a expresas disposiciones constitucionales ya que, en primer lugar, restringe los poderes propios del Juez contencioso administrativo (al impedirle fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles), en contradicción con lo establecido en el artículo 259 de la Constitución, y además porque limita indebidamente el derecho de los particulares de acceder a los órganos de administración de justicia (al restringir las pretensiones que pueden ser deducidas en el proceso contencioso administrativo inquilinario), y en consecuencia, limita indebidamente el derecho de los interesados a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, tal como ha sido reconocido por el artículo 26 de la Constitución.
Por resultar evidente, de acuerdo con las razones antes expuestas, la incompatibilidad entre la constitución y la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera esta Corte que es un deber, de conformidad con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 334 de la Constitución, aplicar preferentemente las normas del Texto Fundamental en el presente caso, y concretamente, disponer la aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los artículos 259 y 26 de la Constitución, y en consecuencia, desaplicar para el caso de autos, la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
En consecuencia, considerando que conforme al criterio jurisprudencial sostenido actualmente, el Juez con competencia en lo contencioso administrativo debe, en caso de anular el acto regulatorio, determinar el canon máximo de arrendamiento mensual a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por dicho acto, y aun cuando al momento de dictar su decisión no se había asumido tal criterio, es lo cierto que debe aplicarse al presente caso, permitiendo el restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada y evitando –tal como se apreció en la sentencia citada- una contradicción con los artículos 259 y 26 constitucionales. Siendo además que consta en autos una experticia promovida por la apelante, esta Corte procede a revocar el fallo apelado. Así se decide.
Determinado lo anterior, y resultando inoficioso analizar las restantes denuncias de la parte apelante, corresponde a este Órgano Jurisdiccional examinar el mérito de la controversia, de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, y a tales efectos, se observa lo siguiente:
En el escrito libelar, el actor alegó que el informe técnico que sirvió de fundamento a la decisión del Órgano Administrativo, adolece de inmotivación por cuanto del mismo, no es posible determinar cómo el avaluador llegó a la conclusión según la cual el valor de la construcción alcanza la suma de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,oo).
En tal sentido, debe destacarse que el valor establecido en el informe emanado de la Dirección General de Inquilinato, debe ser producto de una decisión razonada y respaldada por datos comprobables, el cual debía atender a las previsiones de los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, puesto que la Resolución impugnada en el presente proceso se dictó en fecha 24 de septiembre de 1997; aunado a ello, para que el referido informe tenga validez, debe cumplir con lo establecido en el artículo 1.425 del Código Civil y en los artículos 464 y 467 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso sub-iudice, la Dirección General de Inquilinato del extinto MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO dictó la Resolución N° 1963 de fecha 24 de septiembre de 1997, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, a los locales C-1 al C-6 del edificio denominado “Conjunto Residencial La Lagunita”, situado en la Urbanización La Lagunita Country Club, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 230.990,40), DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 295.423,20), CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 169.214,40), CIENTO DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 118.260,oo), CIENTO TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 133.920,oo), y CIENTO SESENTA MIL SETECIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 160.704,oo), respectivamente.
Ahora bien, la Administración inquilinaria fundamentó la decisión anterior en “…los correspondientes informes técnicos levantados al efecto…”; sin embargo, en los mismos no aparecen señalados ni ponderados los valores de juicio considerados por los expertos para determinar los valores que le asignaron a los locales descritos; en dichos informes, se constata que no se tomaron en consideración los artículos de la legislación especial inquilinaria a que se hizo alusión y menos aún los correspondientes artículos del Código Civil y del Código Procesal Civil. En este sentido, no se evidencia que para la valoración del terreno, se hayan considerado los precios medios de los últimos diez años; así mismo, se omitió enunciar la forma en que se determinó el valor de la construcción; tampoco se reflejó de manera alguna la distancia del inmueble a los centros de servicios metropolitanos, comunales y vecinales, factores de obligatoria apreciación, a tenor de lo previsto en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, aplicables para el momento.
La motivación de la experticia constituye el señalamiento de las razones, datos y elementos que tuvieron en cuenta los peritos para arribar a la conclusión que se llegó, la cual no puede ser genérica, como ocurre en el caso de autos; en consecuencia, esta Corte concluye que la Resolución impugnada se encuentra viciada de ilegalidad, en virtud de que la misma se fundamentó en un avalúo efectuado por el órgano administrativo, que no señaló los elementos de juicio considerados por la Administración, y que la Ley obliga a evaluar; de modo que, el hecho de que el referido avalúo esté viciado de inmotivación, hace que la Resolución dictada con base en él, sea nula. Así se declara.
Ahora bien, una vez anulado el acto administrativo recurrido, debe este Juzgador emitir un pronunciamiento acerca del restablecimiento de la situación jurídica infringida, en virtud de la sentencia dictada en fecha 24 de abril de 2001 (caso: María Mercedes Castro de Martín), anteriormente mencionada. Para ello, se observa que la parte apelante promovió una prueba de experticia por ante esta Alzada, consignada el 22 de octubre de 2002, que corre inserta entre los folios 114 al 156 del presente expediente, y a la cual esta Corte da pleno valor probatorio por cuanto los expertos se acogieron a los parámetros legales, y la prueba en cuestión no fue objeto de impugnación.
De esta forma, se evidencia que los expertos concluyeron, en razón de las observaciones y cálculos efectuados, que el justo valor de los locales C-1, C-2, C-3, C-4, C-5 y C-6 del edificio “Conjunto Residencial La Lagunita”, alcanza la cantidad total de TRESCIENTOS DIEZ MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 310.437.812,89), distribuidos de la siguiente manera entre los 6 locales comerciales: SESENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS DIEZ BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 62.974.610,04), OCHENTA Y SIETE MILLONES SETENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 87.074.652,89), CUARENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (43.931.889,76), TREINTA MILLONES OCHOCIENTOS DIECISÉIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (30.816.259,37), CUARENTA Y DOS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (42.860.520,75) y CUARENTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (42.779.880,07), respectivamente.
En consecuencia, al haberse otorgado pleno valor probatorio a la experticia evacuada en esta instancia, esta Corte procede a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en el informe pericial llevado a efecto por ante esta instancia; en tal sentido, cabe señalar que el porcentaje de rentabilidad aplicable a los montos mencionados es del trece por ciento (13% anual), de conformidad con lo previsto en el artículo 5, numeral 3 de la Ley de Regulación de Alquileres, la cual resulta aplicable al caso de marras por ser la normativa vigente al momento de ser regulado el canon de arrendamiento por parte de la Administración, y ser recurrida la decisión dictada, en sede jurisdiccional. Por lo tanto, resulta un canon de arrendamiento máximo mensual para fines de comercio, a los locales descritos en este fallo, considerados en su conjunto, la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 3.363.076,31), distribuidos de la siguiente forma:
LOCAL RENTA MÁXIMA MENSUAL
C-1 Bs. 682.224,94
C-2 Bs. 943.308,74
C-3 Bs. 475.928,81
C-4 Bs. 333.842,81
C-5 Bs. 464.322,31
C-6 Bs. 463.448,70
En virtud de lo anterior, tras haberse anulado el acto regulador, queda restablecida la situación jurídica lesionada por el mismo, de la manera descrita en el presente fallo. Así se decide.
- III -
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1- CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado Gonzalo Pérez Salazar, actuando con el carácter de apoderado judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA LAGUNITA, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 20 de enero de 2000.
2- En consecuencia, SE REVOCA la sentencia apelada.
3- Conociendo el fondo del asunto, CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado Azael Socorro Morales, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano VÍCTOR VILLAROEL ATWEL, contra la Resolución N° 1963 dictada por la Dirección General de Inquilinato del MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO (hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA) en fecha 24 de septiembre de 1997, la cual SE ANULA.
4- A los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, SE FIJA al nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para comercio a los locales C-1, C-2, C-3, C-4, C-5 y C-6 del inmueble descrito en el presente fallo, en la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 682.224,94), NOVECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 943.308,74), CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 475.928,81), TRESCIENTOS TREINTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 333.842,81), CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 464.322,31) y CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 463.448,70), respectivamente.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Tribunal de origen y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los _____________ ( ) días del mes de _________________ del año dos mil tres (2003). Años: 192º de la Independencia y 143º de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Ponente
MAGISTRADOS:
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
EVELYN MARRERO ORTIZ
ANA MARÍA RUGGERI COVA
La Secretaria,
NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ
EXP. N° 02-27094
JCAB/b
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