MAGISTRADA PONENTE: EVELYN MARRERO ORTIZ. En fecha 18 de octubre de 2000, se recibió en esta Corte el Oficio N° 8213 del 11 del mismo mes y año, emanado del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado ANGEL FEDERICO PARDI CELIS inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 22.619, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Parroquia Eclesiástica “BASILICA DE SANTA TERESA”, persona jurídica de carácter público reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado entre la República de Venezuela y la Santa Sede Apostólica, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 27.551 de fecha 24 de septiembre de 1964, contra la Resolución N° 002294 de fecha 21 de diciembre de 1998, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente, MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio del inmueble propiedad de la mencionada Parroquia Eclesiástica, constituido por el Edificio “Vichu”, situado en la Avenida Norte 3, entre las Esquinas de Canónigos y Esperanza, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cantidad de Un Millón Ciento Trece Mil Cuatrocientos Treinta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.113.430, oo). La remisión se efectuó por haber sido oída en ambos efectos la apelación ejercida por las ciudadanas MIGDALIA LÓPEZ, LUISA ELVIRA DE FALCO y ANGELA DE STERRANTINO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, arrendatarias del referido inmueble y portadoras de las cédulas de identidad Nros. 4.477.636, 4.277.587 y 5.424.924, respectivamente, asistidas por la abogada JANET MÁRQUEZ CUBILLAN inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 30.521, contra la sentencia dictada en fecha 27 de julio de 2000, por el mencionado Juzgado, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto y fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para de comercio y otros usos del inmueble antes identificado, en la cantidad de Tres Millones Trescientos Veintiséis Mil Quinientos Ochenta y Siete Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. 3.326.587,28). El 24 de octubre de 2000 se dio cuenta a la Corte y, por auto de esta misma fecha, se designó ponente a la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ fijándose el décimo día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa. El 14 de noviembre del mismo año, las inquilinas antes identificadas, asistidas por la abogada JANET MÁRQUEZ CUBILLAN, presentaron Escrito de Fundamentación de la Apelación. En fecha 15 de noviembre de 2000 comenzó la relación de la causa. Mediante diligencia del 28 de noviembre de 2000, la parte arrendataria consignó recortes de prensa con el objeto de ilustrarle a esta Corte que la Parroquia Altagracia es una “zona de clase pobre y no media”. El 5 de diciembre de 2000, las inquilinas, asistidas por la abogada JANET MÁRQUEZ CUBILLAN, presentaron Escrito de Promoción de Pruebas. Mediante auto de fecha 18 de enero de 2001, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte inadmitió la prueba promovida por la parte arrendataria en el Capítulo I del Escrito de Promoción de Pruebas, por cuanto consideró que no se promovió medio de prueba alguno, sino que se reprodujo el mérito favorable de los autos y, admitió la prueba de experticia promovida en el Capitulo II del mencionado Escrito, de conformidad con lo previsto en los artículos 451 y 164 del Código de Procedimiento Civil y de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, respectivamente, “por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente”. Asimismo, “por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente”, admitió la prueba de inspección judicial prevista en los artículos 451 y 164 del Código de Procedimiento Civil y de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, respectivamente, promovida en el último Capitulo del aludido Escrito de Pruebas, señalado por las inquilinas como Capitulo II, únicamente en lo relativo a dejar constancia de si “el Edificio Vichu cuenta con zonas verdes, parque infantil y puesto de estacionamiento”, toda vez que “la inspección judicial es una prueba directa que tiene por objeto verificar o esclarecer aquellos hechos que interesan para la decisión de la causa o el contenido de documentos, (…) para lo cual basta que se perciba a través de los sentidos lo que real y actualmente existe, sin entrar a establecer las causas ni las consecuencias de los hechos a constatar”. Mientras que la mencionada prueba de inspección judicial se inadmitió en relación a determinar “si el Edificio Vichu reune todas las condiciones exigidas por los Bomberos”, por cuanto el Juzgado de Sustanciación de este Órgano Jurisdiccional estimó que era “manifiestamente ilegal en su forma de evacuación” al no indicarse de manera específica los hechos a ser constatados a través de la misma. De otra parte, el referido Juzgado a pesar de la vaguedad del texto en el cual la parte arrendataria promovió la prueba de Inspección judicial antes mencionada, infirió que las inquilinas promovieron la prueba de Informes prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, declarándola inadmisible“por ser manifiestamente ilegal”, toda vez que “cuando se trate de la solicitud de copia de documentos, la prueba de informes debe considerarse incluida dentro de la prueba instrumental aceptada en la segunda instancia contencioso–administrativa, conforme a la disposición contenida en el artículo 164 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, no así cuando verse sobre una información que se solicita (a la Administración o Institución de que se trate) que averigue algo, o haya alguna investigación y luego un informe”. Finalmente, en el auto antes mencionado se ordenó comisionar al Juez de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a quien correspondiese de acuerdo al sistema de distribución establecido, para que evacuase la prueba de inspección judicial promovida por la parte arrendataria, en los términos en que fue admitida por el Juzgado de Sustanciación de esta Corte. En fecha 24 de enero de 2001, oportunidad fijada para que tuviese lugar el acto de designación de los expertos a los fines de la realización de la prueba de experticia promovida por la parte arrendataria en el Capitulo II del Escrito de Promoción de Pruebas, ésta se declaró desierta por cuanto no compareció persona alguna. El 17 de mayo de 2001, se recibió en esta Corte el Oficio N° 2001-130 del 16 de marzo del mismo año, emanado del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, anexo al cual remitió la comisión que le fue encomendada, en la cual se dejó constancia de que en el inmueble de autos “no se observa áreas verdes de ningún tipo, no se observa parque infantil, tampoco puestos de estacionamiento, así como tampoco se observan las condiciones exigidas por los bomberos, ya que no se observan extintores ni ductos de agua para uso exclusivo de éstos”. El 27 de junio de 2001, oportunidad fijada para que tuviese lugar el Acto de Informes, este Órgano Jurisdiccional dejó constancia de que la parte arrendataria compareció a consignar su respectivo Escrito. En esa misma fecha esta Corte dijo “Vistos”. Realizado el estudio del expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones: I ANTECEDENTES En fecha 12 de agosto de 1998, el ciudadano ADAN RAMÍREZ ORTIZ, actuando con el carácter de párroco y representante legal de la Parroquia Eclesiástica “BASILICA DE SANTA TERESA”, solicitó ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura, de conformidad con el artículo 1° de la Ley de Regulación de Alquileres, la regulación del inmueble propiedad de su representada, constituido por el Edificio “Vichu”, situado en la Avenida Norte 3, entre las Esquinas de Canónigos y Esperanza, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital. Mediante Resolución N° 002294 de fecha 21 de diciembre de 1998, la mencionada Dirección de Inquilinato fijó como canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble de autos, la cantidad de Un Millón Ciento Trece Mil Cuatrocientos Treinta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.113.430,oo). En fecha 3 de junio de 1999, el abogado ANGEL FEDERICO PARDI CELIS, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la referida Parroquia Eclesiástica, interpuso ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital (Distribuidor) recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo antes mencionado, aduciendo que la Resolución impugnada incurre en la violación de lo previsto en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, toda vez que -a su juicio- del avalúo practicado por la Sala Técnica de la Dirección General de Inquilinato se desprende que los expertos asignaron una renta calculada a razón del doce por ciento (12%) anual sobre el valor del inmueble de autos, sin tomar en consideración su ubicación, las vías de acceso, la calidad de la construcción y el estado de conservación de la misma, los servicios públicos y el comercio existente, así como el precio medio de los últimos diez años, factores los cuales -según sostiene el apoderado actor- son determinantes para la fijación del precio regular del inmueble de que se trate. Señala, que el avalúo practicado por la Administración constituye una verdadera experticia sujeta a los requisitos de forma y de fondo previstos en los artículos 1425 del Código Civil y 467 y 559 del Código de Procedimiento Civil. En este orden de ideas, alega, que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura, al dictar la Resolución impugnada incurrió en el vicio de inmotivación previsto en los artículos 9 y 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 1425 del Código Civil, por cuanto se limitó a expresar el monto total arrojado por el avalúo para después establecer el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y vivienda del inmueble de autos, sin indicar las razones de hecho y de derecho en las cuales se fundamentó para llegar a tal conclusión. Por las razones precedentemente expuestas, solicitó la nulidad de la Resolución impugnada y el restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada, mediante la fijación de un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble bajo análisis. II DEL FALLO APELADO Mediante sentencia de fecha 27 de julio de 2000, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, con fundamento en las siguientes consideraciones: “(…) El avalúo que realizó la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble. No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido. Las anotadas diferencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto en los folios 47 al 60, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos antes referidos. Dicho inmueble está descrito en el informe objeto de avalúo y los factores de localización, la tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterías que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares. Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescriben los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, para su realización. Conforme a los artículos 131 y 181 de la Ley orgánica de la Corte Suprema de Justicia y respecto a la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica lesionada (…) se resuelve proceder a fijar canon de arrendamiento máximo mensual con base al valor estimado en la referida experticia el cual monta a la cantidad de Trescientos Treinta y Dos Millones Seiscientos Cincuenta y Ocho Mil Setecientos Veintiocho Bolívares con Cuarenta y Dos Céntimos (Bs. 332.658.728, 42), sobre este valor se aplica un porcentaje anual del 12% de conformidad con el artículo 5 de la Ley de Regulación de Alquileres, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para fines de comercio y otros usos, la cantidad de Tres Millones Trescientos Veintiséis Mil Quinientos Ochenta y Siete Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. 3.326.587,28), distribuidos de la siguiente forma: Local PB 1.370.557,28 Mezzanina 415.912,59 Total Local PB 1.786.469, 87 Apartamento 10 208.416,42 Área Descubierta 24.629,85 Total Apartamento 10 233.046,28 Apartamentos 20, 30, 40, 50 y 60 a Bs. 216.265,27 c/u 1.082.826,37 Apartamento 70 150.532,94 Acerolite 26.338,18 Total Apartamento 70 176.871,13 Conserjería 47.373,64 Total Renta Mensual Distribuida 3.326.587,28” III FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN En fecha 14 de noviembre de 2000, las ciudadanas MIGDALIA LÓPEZ, LUISA ELVIRA DE FALCO y ANGELA DE STERRANTINO, asistidas por la abogada JANET MÁRQUEZ CUBILLAN, ya identificada, consignaron Escrito de Fundamentación de la Apelación, en el cual señalaron lo siguiente: Que el 12 de agosto de 1998, el representante legal de la Parroquia Eclesiástica “BASILICA DE SANTA TERESA”, solicitó ante la Dirección General de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, actualmente Ministerio de Infraestructura, la regulación de alquiler del inmueble propiedad de la aludida Parroquia, constituido por el Edificio “Vichu”, situado en la Avenida Norte 3, entre las Esquinas de Canónigos y Esperanza, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital. Arguyen, que mediante Resolución N° 002294 de fecha 21 de diciembre de 2000, la mencionada Dirección de Inquilinato fijó como canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble de autos, la cantidad de Ochenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 80.000,oo) por apartamento, ordenando notificarlas de conformidad con lo previsto en los artículos 14 de la Ley de Regulación de Alquileres y 63 de su Reglamento, mediante cartel publicado en el Diario “La Religión”, perteneciente a la parte arrendadora, lo que -a juicio de las inquilinas- representa una ventaja para ésta violándose el derecho a la defensa de ellas. Expresan, que posteriormente, la parte la propietaria-arrendadora ejerció recurso contencioso administrativo de nulidad contra la aludida Resolución ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital (Distribuidor), con fundamento en que el informe de avalúo efectuado por los expertos pertenecientes a la Dirección General de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, actualmente Ministerio de Infraestructura, infringe lo establecido en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento al no tomar en consideración los factores que en ellos se señalan con el objeto de fijar el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble de autos. En este orden de ideas, reiteran el alegato sostenido por la parte arrendadora según el cual el informe de avalúo efectuado por referido Órgano Administrativo no cumple con los requisitos establecidos en los artículos antes mencionados. Por otra parte, indican que los expertos designados para evacuar la prueba de experticia promovida por la parte arrendadora en la sede del Juzgado A quo, también infringieron los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento al haber triplicado el monto del canon de arrendamiento del inmueble bajo análisis respecto al fijado por la Administración, tomando como referencia los inmuebles constituidos por los Edificios “Issa” y “Protexo”, situados entre las Esquinas de Santa Barbara a Esperanza, los cuales -a decir de las arrendatarias- por estar ubicados cerca de la Quebrada de Catuche fueron afectados por la crecida de ésta, encontrándose en condiciones deplorables y con los servicios públicos suspendidos “por orden de los Bomberos”. En igual sentido, manifiestan que el Informe de Avalúo presentado por los mencionados expertos “resulta ilegal al carecer de los factores que la Ley obliga a evaluar”, toda vez que para determinar el valor del terreno no precisa la distancia de los centros de servicios, metropolitanos, comunales y vecinales, ni los precios medios de los últimos diez (10) años, pues a pesar de hacer el señalamiento, “no justifica conforme a las referenciales o negociaciones efectivamente efectuadas”, así como tampoco precisa en cuanto a la zonificación urbana existente, si el uso que tiene es conforme con las Ordenanzas de Zonificación Urbana y cuál es la intensidad del uso asignado. Asimismo, señalan que el aludido Informe para la determinación del valor de la construcción no indica la edad de ésta, ni el suministro directo a la unidad de vivienda respectiva de los servicios de agua, aseo y otros similares; así como tampoco hace una descripción somera de la calidad y valor de la construcción, del tipo de material empleado, de la vida probable de ésta, de la relación del área de construcción por unidad de dormitorios, de la mano de obra, de los impuestos causados, de los honorarios profesionales por concepto de la construcción y, de los gastos generales de la misma. En igual contexto, advierten que el Edificio “Vichu” carece de los equipos y obras adicionales, tales como alarma y extinguidor de incendios, iluminación de emergencia y sistema de aguas blancas. De otro lugar, aducen que el Juzgado A quo al dictar la sentencia impugnada incurrió en la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que le dio valor probatorio pleno al Informe presentado por los expertos designados para evacuar la prueba de experticia promovida por la parte arrendadora en la sede de dicho Juzgado, a sabiendas de que los referidos peritos infringieron lo previsto en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, así como lo establecido en el artículo 556 del Código de Procedimiento Civil. Sostienen, que el Juez de la Primera Instancia al dictar el fallo recurrido no tomó en consideración el artículo 1426 del Código Civil, según el cual “si los tribunales no encontraren en el dictamen de los expertos la claridad suficiente, podrán ordenar de oficio nueva experticia por uno o mas expertos, que también nombraran en numero impar, los cuales podrán pedir a los anteriores las noticias que juzguen convenientes”. Asimismo, esgrime que el Sentenciador de la Primera Instancia al dictar la sentencia impugnada tampoco tomó en consideración lo previsto en el artículo 1427 del referido Texto Normativo, el cual establece que “los jueces no están obligados a seguir el dictamen de los expertos, si su convicción se opone a ello”. Finalmente, alegan que “el Juzgado A quo incurrió al igual que la Administración en inmotivación para aumentar un canon que no se corresponde con la realidad actual, que el canon es mucho más bajo por las condiciones naturales ocurridas”. Por las razones presentemente expuestas, las inquilinas solicitan que se revoque la sentencia dictada por el Juzgado A quo y se les restablezca la situación jurídica lesionada. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Corresponde a esta Corte pronunciarse acerca de la apelación interpuesta por la parte arrendataria contra la sentencia dictada en fecha 27 de julio de 2000, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital y, al respecto observa: Señala la parte arrendataria, que los expertos designados para evacuar la prueba de experticia promovida por la parte arrendadora en la sede del Juzgado A quo, infringieron los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento al haber triplicado el monto del canon de arrendamiento del inmueble de autos, respecto al fijado por la Administración, tomando como referencia los inmuebles constituidos por los Edificios “Issa” y “Protexo”, situados entre las Esquinas de Santa Barbara a Esperanza, los cuales por estar ubicados cerca de la Quebrada de Catuche fueron afectados por la crecida de ésta, encontrándose en condiciones deplorables y con los servicios públicos suspendidos “por orden de los Bomberos”. En este orden de ideas, manifiestan las inquilinas que el Informe de Avalúo presentado por los mencionados expertos “resulta ilegal al carecer de los factores que la Ley obliga a evaluar”, toda vez que para determinar el valor del terreno no precisa la distancia de los centros de servicios, metropolitanos, comunales y vecinales, ni los precios medios de los últimos diez (10) años, así como tampoco expresa en cuanto a la zonificación urbana existente, si el uso que tiene es conforme con las Ordenanzas de Zonificación Urbana. Asimismo, arguyen que el aludido Informe para la determinación del valor de la construcción no indica la edad de ésta, ni el suministro directo a la unidad de vivienda respectiva de los servicios de agua, aseo y otros similares; así como tampoco hace una descripción somera de la calidad y valor de la construcción, del tipo de material empleado, de la vida probable de ésta, de la relación del área de construcción por unidad de dormitorios, de la mano de obra, de los impuestos causados, de los honorarios profesionales por concepto de la construcción, y de los gastos generales de la misma. En igual contexto, advierten que el Edificio “Vichu” carece de los equipos y obras adicionales, tales como alarma y extinguidor de incendios, iluminación de emergencia y sistema de aguas blancas. En relación a lo anterior, el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil establece: “En el mismo día de su presentación o dentro de los tres (3) días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene a los expertos aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalará con brevedad y precisión. El Juez, si estimare fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco (5) días” (Subrayado de esta Corte). De la norma precedentemente transcrita se desprende claramente que cuando cualquiera de las partes no éste de acuerdo con la experticia que haya sido evacuada o pretenda cuestionarla, el mismo día en que los expertos presenten el Informe correspondiente o dentro de los tres días siguientes, puede solicitarle al Juez que ordene a los peritos aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que aquel señale con brevedad y precisión, lo cual en el caso de autos no ocurrió, pues las apelantes-inquilinas no impugnaron la experticia evacuada en la sede del Juzgado A quo dentro del lapso antes señalado, sino que pretenden hacerlo ahora ante esta Alzada, razón por la cual resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional desestimar el referido alegato en relación a la ilegalidad de dicha experticia. Así se decide. Por otra parte, expresan las inquilinas que el Sentenciador de la Primera Instancia al dictar la sentencia recurrida incurrió en la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que le dio valor probatorio pleno al Informe presentado por los expertos designados para evacuar la prueba de experticia promovida por la parte arrendadora en la sede del Juzgado A quo, a sabiendas de que los referidos peritos infringieron lo previsto en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, así como lo establecido en el artículo 556 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, observa esta Corte que a los folios 72 al 76 del expediente judicial corre inserta la referida sentencia dictada por el Juzgado A quo, en la cual se expresa lo siguiente: “(…) El avalúo que realizó la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble. No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido. Las anotadas diferencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto en los folios 47 al 60, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos antes referidos. Dicho inmueble está descrito en el informe objeto de avalúo y los factores de localización, la tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterías que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares. Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescriben los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, para su realización (...)”. De la sentencia parcialmente transcrita, se observa que el Juzgador de la Primera Instancia comenzó haciendo un análisis comparativo entre el avalúo efectuado por la Administración y el informe pericial consignado en la sede del Juzgado A quo con ocasión a la prueba de experticia promovida ante este por la parte arrendadora, señalando detalladamente los elementos que fueron tomados en consideración en cada uno de los aludidos informes con el objeto de determinar el valor total del inmueble de autos, para luego concluir que el avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura, se encontraba viciado de nulidad al no cumplir con todos los requisitos previstos en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, dándole pleno valor probatorio a la experticia evacuada en dicho Juzgado por haber sido evacuada conforme a lo previsto en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En vista de lo expuesto es que este Órgano Jurisdiccional se permite concluir que, el Sentenciador de la Primera Instancia al dictar el fallo recurrido se abstuvo a lo alegado y probado en autos si sacar elementos de convicción distintos a los alegados por la parte recurrente y decidiendo conforme a derecho, razón por la cual se desestima el referido alegato de violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. De otro lugar, sostienen las arrendatarias que el Juez A quo al dictar el fallo recurrido no tomó en consideración el artículo 1426 del Código Civil, que establece“si los tribunales no encontraren en el dictamen de los expertos la claridad suficiente, podrán ordenar de oficio nueva experticia por uno o mas expertos, que también nombraran en numero impar, los cuales podrán pedir a los anteriores las noticias que juzguen convenientes”; así como tampoco lo previsto en el artículo 1.427 del referido Texto Normativo, el cual prevé que “los jueces no están obligados a seguir el dictamen de los expertos, si su convicción se opone a ello”. En relación a lo anterior, esta Corte considera pertinente señalar que la normativa antes citada no constituye una obligación para el Juez, sino que por el contrario lo faculta para ordenar de oficio la realización de una nueva experticia cuando no este de acuerdo con aquella que haya sido evacuada en la sede del Juzgado de que se trate con ocasión a la solicitud formulada por las partes, o bien cuando observe que la misma se encuentra viciada de nulidad, lo cual en el caso de autos no ocurrió, pues el Sentenciador de la Primera después de haber estudiado exhaustivamente la experticia promovida y evacuada en la sede del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, concluyó que ésta había sido evacuada conforme a derecho, esto es, con total sujeción a las previsiones del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual mal podría el referido Juez haber hecho uso de los aludidos artículos. Así se decide. En cuanto al alegato esgrimido por la parte arrendataria, según el cual el Juzgado A quo incurrió en el vició de inmotivación al aumentar “un canon que no se corresponde con la realidad actual”; observa esta Corte que del extracto de la sentencia antes citado se desprende que el Juzgador de la Primera Instancia indicó los fundamentos de hecho y de derecho en las cuales se basó para desechar el avalúo efectuado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura y darle valor probatorio pleno a la experticia evacuada en la sede del Juzgado A quo, para posteriormente, proceder a determinar el valor del inmueble bajo análisis, razón por la cual se desestima el referido alegato. Así se decide. Ahora bien, analizados los alegatos formulados por la parte apelante, esta Corte pasa a pronunciarse en relación a la Resolución N° 002294 de fecha 21 de diciembre de 1998, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura y, en tal sentido, observa: Que del avalúo e informe técnico practicado por el referido Órgano, cursante a los folios 153 al 164 del expediente administrativo, se constata que aunque fueron calculados los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, haciéndose una descripción de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, sus características, discriminación de las áreas totales, instalaciones, equipos, mediciones de la construcción y valores unitarios, se omitió todo señalamiento a los elementos que la Administración consideró para llegar a la estimación total del inmueble y de los factores que los artículos 6 de la Ley Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento obligan a evaluar. Por su parte, esta Corte observa, que a los folios 47 al 60 del expediente corre inserta la experticia evacuada en la sede del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la cual se describe el inmueble objeto del avalúo y sus factores de localización; la zonificación, según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local; las principales arterias que se conectan con el sistema vial general de la Zona Metropolitana, y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz teléfono y similares. Ahora bien, del análisis comparativo de las experticias evacuadas en sede administrativa y en el Juzgado A quo, esta Alzada considera que dada la notable diferencia entre los valores resultantes de ambos avalúos, es forzoso concluir que el avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente, Ministerio de Infraestructura, se efectuó sin dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, afectándose de esa manera la legalidad de la Resolución que fijó el canon de arrendamiento al inmueble de autos. Por las razones precedentemente expuestas, estima esta Corte que la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 27 de julio de 2000, estuvo ajustada a derecho, razón por la cual la confirma en todas y cada una de sus partes. V DECISIÓN Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1. SIN LUGAR la apelación ejercida por las ciudadanas MIGDALIA LÓPEZ, LUISA ELVIRA DE FALCO y ANGELA DE STERRANTINO, en su condición arrendatarias del inmueble antes identificado, asistidas por la abogada JANET MÁRQUEZ CUBILLAN, contra la sentencia dictada en fecha 27 de julio de 2000, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado ANGEL FEDERICO PARDI CELIS, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Parroquia Eclesiástica “BASILICA DE SANTA TERESA”, persona jurídica de carácter público reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado entre la República de Venezuela y la Santa Sede Apostólica, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 27.551 de fecha 24 de septiembre de 1964, contra la Resolución N° 002294 de fecha 21 de diciembre de 1998, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, actualmente, MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio del inmueble propiedad de la mencionada Parroquia Eclesiástica, constituido por el Edificio “Vichu”, situado en la Avenida Norte 3, entre las Esquinas de Canónigos y Esperanza, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cantidad de Un Millón Ciento Trece Mil Cuatrocientos Treinta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.113.430, oo). 2. CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 27 de julio de 2000, en todas y cada una de sus partes. Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital. Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ______________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil tres (2003). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación. El Presidente, PERKINS ROCHA CONTRERAS El Vicepresidente, JUAN CARLOS APITZ BARBERA Las Magistradas, EVELYN MARRERO ORTIZ Ponente LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO ANA MARÍA RUGGERI COVA La Secretaria, NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ 00-23839 EMO/04 Voto Salvado de la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño Quien suscribe, Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, salva su voto por disentir del fallo que antecede el cual declara sin lugar la apelación ejercida por las ciudadanas MIGDALIA LÓPEZ, LUISA ELVIRA DE FALCO y ANGELA DE STERRANTINO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.477.636, 4.277.587 y 5.424.924, respectivamente, en su condición arrendatarias del inmueble constituido por el Edificio “Vichu”, situado en la Avenida Norte 3, entre las Esquinas de Canónigos y Esperanza, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, asistidas por la abogada Janet Márquez Cubillán inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.521, contra la sentencia dictada en fecha 27 de julio de 2000, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado Angel Federico Pardi Celis, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 22.619, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Parroquia Eclesiástica “BASILICA DE SANTA TERESA”, persona jurídica de carácter público reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado entre la República de Venezuela y la Santa Sede Apostólica, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 27.551 de fecha 24 de septiembre de 1964, contra la Resolución N° 002294 de fecha 21 de diciembre de 1998, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO hoy MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio del inmueble antes identificado, el cual es propiedad de la mencionada Parroquia Eclesiástica, en la cantidad de un millón ciento trece mil cuatrocientos treinta bolívares con cero céntimos (Bs. 1.113.430,00), en consecuencia se confirma la sentencia en todas y cada una de sus partes, ello por las razones que a continuación se señalan: En primer lugar, debe precisarse lo siguiente: La sentencia que antecede, reitera el criterio contenido en la decisión dictada por esta misma Corte, en fecha 22 de mayo de 2001, (expediente: N° 00-22845, caso: María Mercedes Castro de Martín vs. Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano), la cual desaplicó el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al caso concreto, por ser tal norma contraria a expresas disposiciones constitucionales, permitiendo así al juez contencioso administrativo, restablecer la situación jurídica infringida, fijando el canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble en cuestión. No obstante lo anterior, el fallo que antecede realizó unas consideraciones referentes al principio de derecho sustantivo de que los derechos adquiridos deben ser respetados por la nueva Ley; al principio de irrectroactividad de la Ley, en concatenación con los artículos 24 y 9 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, con la finalidad de fijar el canon máximo de arrendamiento mensual, con base a la Ley de Reforma Parcial de Regulación de Alquileres, de fecha 2 de enero de 1987. Ello así, estima quien suscribe, que habiendo sido el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desaplicado en la sentencia de fecha 22 de mayo de 2001, y siendo que el criterio contenido en tal decisión, esta siendo reiterado en el fallo que precede, no obstante haberse fijado el canon máximo de arrendamiento mensual del referido inmueble, de conformidad con la anterior Ley de Reforma Parcial de Regulación de Alquileres, se estima pertinente hacer las siguientes consideraciones: A) De la pretendida contrariedad del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la potestad restablecedora del artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. El artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999), estatuye que: "Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo proceso administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo". El génesis de semejante norma, se encuentra en la preocupación del legislador ante la existencia de una mala práctica forense, agravada a su vez, por una marcada desigualdad procesal. En ese sentido, se advertía una errónea aplicación de lo previsto en el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y del artículo 206 de la Constitución derogada (cuyo equivalente es el artículo 259 de la Constitución vigente); tergiversándose la posibilidad de “(...) disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa”. Así pues, se le imputaba a la mala práctica forense el fijar los cánones máximos de arrendamiento -en sustitución de la Direcciones de Inquilinato- desde el punto de vista jurídico formal: una usurpación de funciones frente a la Administración Pública; una inadecuada sustitución en los criterios y modos de proceder de la Administración y un tergiversado ejercicio de la posibilidad restablecedora de los jueces en lo contencioso administrativo. De allí, la gran preocupación de los actores públicos comprometidos con promulgar una Ley que reformara y modernizara la vetusta y desactualizada legislación inquilinaria en el país. En el pasado, ninguno de los conductores de los Poderes Públicos del país había asumido con valentía -por el costo político inmerso- la reforma del régimen jurídico inquilinario. De suerte tal que, efectuada una reforma sobre la legislación inquilinaria, por la cual se disminuyera la actividad restrictiva de la autonomía de la voluntad de las partes, es decir, minimizando la actividad de las Direcciones de Inquilinato, no podía obviarse, la posibilidad de depurar y sistematizar el único campo de actuación que ahora -con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- tendrían estas Direcciones de Inquilinato (sus competencias quedaron reducidas a fijar y revisar cánones máximos de arrendamiento y, excepcionalmente, imponer sanciones pecuniarias). El tratamiento sobre el problema de los poderes del juez contencioso administrativo no ha sido pacífico tanto en la doctrina y la jurisprudencia patria como comparada y, en especial, en lo que se refiere al contencioso administrativo inquilinario en nuestro país. En el momento actual del desarrollo del contencioso administrativo en general, resulta superada la dogmática por la cual se le consideraba como un procedimiento estrictamente de carácter objetivo, es decir, un procedimiento judicial únicamente destinado a que el juez se limitase a declarar nulo o no un acto dictado por la Administración, en donde sólo tendría cabida la participación de un solo particular recurrente contra un acto público. Así pues, campos tan especializados del Derecho Administrativo -y en particular de policía administrativa- han contribuido a elaborar un replanteamiento en dicha concepción procedimental, admitiendo con mayor fuerza la posibilidad de un contencioso administrativo de carácter “subjetivo” (con diversas partes) y; a su vez, el aspecto que más interesa en este punto, que no es otro que el referido a la posibilidad de que el juez con competencia en lo contencioso administrativo, pueda ordenar dispositivos que excedan la simple y mera declaratoria de nulidad o no de un acto administrativo cuya legalidad se cuestiona. En ese sentido, la jurisprudencia es prolífica en casos sobre los cuales, el juez contencioso administrativo, además de haber declarado la nulidad del acto recurrido, ha optado por hacer buen uso de la posibilidad restablecedora a que se refiere el artículo 131 de Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia (que reprodujo lo previsto en el artículo 206 de la Constitución de 1961, equivalente al artículo 259 de la Constitución de 1999), sin que ello en modo alguno signifique una sustitución en el ejercicio de las competencias privativas o excluyentes de la Administración Pública. Así, por ejemplo: (i) Se declara la nulidad de un acto administrativo denegatorio del registro de una marca comercial y, adicionalmente, se ordena al organismo administrativo que proceda a registrar conforme a lo pautado en la sentencia (caso: Los Fantastikos SPA-C.S.J. del 21 de junio de 1990; caso: Philip Morris Incorporated SPA-C.S.J. del 14 de marzo de 1991). Se trata de actos reglados frente a los cuales el juez contencioso detecta el cumplimiento o no de los requisitos de registro y, dependiendo de ello, advierte una ilegal negativa de registro. En modo alguno, el juez contencioso procede a aplicar la legislación de la propiedad industrial como de suyo, es decir, no emite el acto de registro de marca. (ii) Se declara la nulidad de un acto administrativo de naturaleza electoral, por el cual no se proclamó a un candidato como ganador. Se advierten vicios en las actas de totalización y, a su vez, declarada como ha sido la nulidad del acto cuestionado, se revierten los efectos del mismo, ordenándose a la autoridad administrativa efectuar una nueva proclamación, adjudicación, juramentación y el pago de las cantidades dejadas de percibir por no habérsele permitido ascender al cargo para el cual fue electo (caso: Armando Felipe Melo SPA-C.S.J. del 14 de agosto de 1991). En modo alguno, el juez contencioso se sustituye en el ahora Poder Electoral, procediendo él mismo a proclamar al recurrente. En ese mismo sentido, para el caso en que se ordene la realización de nuevas elecciones, no corresponderá al órgano judicial efectuar u organizar la celebración de las mismas y una nueva totalización. (iii) Se declara la nulidad de un acto por el cual se destituye ilegalmente a un funcionario de un cargo académico o público en general. Se advierten vicios en el acto de destitución. Se declara la nulidad del acto y, a su vez, se ordena la reincorporación del funcionario y el pago de los sueldos dejados de percibir (caso: Freddy Martín Fojas (UNELLEZ), SPA-C.S.J. del 14 de mayo de 1985). En modo alguno el juez se sustituye en la Administración mediante, por ejemplo, que el funcionario es más apto para otro cargo, o que debería de pagársele menos o más; sólo se limita a “retrotraer” o “restablecer” la situación jurídica del funcionario para el momento en que fue ilegalmente separado del cargo; es decir, borra o extingue el acto de la esfera jurídica del particular, como si éste nunca se hubiese dictado. (iv) En similar sentido, diversos casos -ya de cotidiana verificación- como en el cual se declara la nulidad de una negativa de registro del Ministro de Justicia (hoy Interior y Justicia), en el cual SPA-C.S.J. ordena su registro (entre otros casos, el del Banco de Fomento Comercial de Venezuela del 14 de agosto de 1989); también el caso por el cual se declara la nulidad de una Resolución que negaba la explotación de una ruta aérea y, luego de anulada, se ordenó la autorización a la empresa aérea (caso: Avensa del 10 de junio de 1998). Casos en los cuales se declara la nulidad de multas, en cuyo caso, el juez contencioso no procede a fijar cuál debe ser el monto apropiado o no, sólo procede a extinguir el acto considerado como ilegal. (v) En materia urbanística, el juez contencioso administrativo detecta que la negativa de expedir la constancia de que un proyecto cumple con las variables urbanas fundamentales es ilegal, por cuanto, estima que éstas sí se cumplen con el proyecto de obra presentado. En tal caso, el fallo del juez se orienta a ordenar la expedición del acto administrativo reglado. De todos los ejemplos otorgados se desprende que, aún cuando en la dinámica actual del contencioso administrativo exista un replanteamiento en los clásicos límites de los poderes del juez contencioso administrativo, no obstante, tal tendencia no amplía o avala la posibilidad de que un sentenciador usurpe las funciones básicas o inherentes al ejercicio de las competencias públicas atribuidas a un órgano administrativo facultado legalmente; máxime aún, cuando el campo de ejercicio de dicha actividad administrativa se encuentra estrictamente delimitada por la reserva legal, en materias como las que precisamente nos ocupa, cuando se limita el derecho de propiedad mediante la posibilidad que tienen las Direcciones de Inquilinato de regular los cánones máximos de arrendamiento (Subrayado de la Disidente). En este último sentido, la doctrina especializada ha sido conteste y enfática frente a la interrogante (mucho antes de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) ¿Puede un juez contencioso administrativo, sustituirse en la Administración reguladora de alquileres?, respondiendo que: “El juez contencioso administrativo en lo inquilinario no podría fijar cánones de arrendamiento de acuerdo a los avalúos que pudieran aportar los interesados durante la secuela del proceso, pues es esta competencia exclusiva de la esfera administrativa. En estos casos de demostrarse en forma evidente que un acto administrativo en el que se determine un canon arrendaticio, y en el cual no se hubiesen cumplido los requisitos de forma y de fondo de todo acto de esa naturaleza, evidentemente prosperaría su nulidad. (Contreras, Gustavo. “El Contencioso Administrativo Inquilinario”. Pág. 117, Paredes Editores, Caracas 1990). (Subrayado del Voto Disidente). Con lo cual, la labor del juez contencioso administrativo en lo inquilinario, debe quedar circunscrita a la declaratoria de nulidad o no del acto regulatorio de alquileres del cual se recurre en vía judicial, quedando a salvo que de conformidad con el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, el juez contencioso determine los efectos en el tiempo de su decisión, así como también y, -condicionado a los términos de la pretensión del recurrente en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil-, proceda a la condenatoria de sumas de dinero a la Administración y a la reparación de los daños y perjuicios, como también a disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas infringidas, en el sentido restringido de revertir los daños que la ejecución del acto administrativo impongan al particular. Como precisamente sí lo constituiría, la circunstancia de que, habiéndolo expresamente solicitado alguna de las partes, el juez contencioso administrativo en lo inquilinario condene a la parte perdidosa (además de las costas), al reintegro de lo pagado en exceso durante la relación arrendaticia. En ese sentido, cuando un juez con competencia en lo contencioso administrativo arrendaticio, procede a fijar los cánones de arrendamiento, incurre en el vicio de infracción de norma y falso supuesto de derecho, por falsa y errónea aplicación del artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, cuando en su criterio “(…) a los fines de restablecer la situación jurídica infringida (…)”, justifica la fijación del canon de arrendamiento solicitado, tal y como lo expresa el dispositivo del fallo que precede. Al respecto, la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República, ha señalado que dicho vicio se presenta “(…) cuando se realiza la aplicación de una determinada regla jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella, es decir, el error que puede venir de la comprobación de los hechos o de un error en la calificación jurídica de la hipótesis concreta” (criterio reiterado por anteriores fallos, entre otros de fecha 19 de enero de 1994 y 14 de agosto de 1996). En ese mismo sentido, la doctrina patria, una vez entrada en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha asentando que: ¿Puede considerarse que el juez contencioso arrendaticio restituye la “situación subjetiva lesionada”, mediante la fijación directa e inmediata de cánones de arrendamiento?, es decir, puede sostenerse ¿Que el juez puede asumir la atribución legal de regular y fijar alquileres mediante una sentencia, cuando dicha facultad está reservada legalmente al órgano regulador administrativo por la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, anteriormente, por la derogada Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento?. El “restituir” la situación subjetiva que ha sido lesionada al particular por el acto administrativo, sólo permite al juez contencioso administrativo que además de declarar la nulidad del acto, pueda imponer decisiones que garanticen revertir y detener las resultas que devengan por la ejecución del acto administrativo; no avalan que el juez se sustituya o reemplace a la Administración en aquéllo que constituye el núcleo central de la actividad administrativa reglada por Ley, ni permiten una innovación o modificación del contenido del acto administrativo, sólo se debe limitar a restablecer el status o situación previa del particular antes de que el acto administrativo fuere dictado”. (Guerrero Quintero, Gilberto y Guerrero Rocca, Gilberto, “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Pags. 260 –261, Vol. 2, Editorial Librosca, Caracas, 2000). (Subrayado del Voto Disidente). En efecto, la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado de forma pacífica y reiterada respecto de los poderes del juez contencioso administrativo, la prohibición en lo atinente a la reforma del acto y a la sustitución o condenatoria (CSJ/ SPA, en fallo de fecha 10 de enero de 1980); así como también, que dicha prohibición para el juez contencioso abarca que el mismo no pueda sustituirse en el ejercicio de las competencias de la autoridad administrativa (CSJ/ SPA, en fallos del 29 de junio de 1981 y 2 de noviembre de 1982) y, la prohibición adicional de pronunciarse sobre el mérito u oportunidad de la actuación administrativa (CSJ/SPA, en fallos del 7 de julio de 1981 y 8 de agosto de 1983; y de esta Corte, en fechas 12 de agosto de 1983 y 8 de noviembre de 1984). En este sentido, esta misma Corte en fallo de fecha 7 de diciembre de 1982 (caso: Nupeco de Promociones, C.A.), en donde un órgano judicial innovó las resultas de un acto administrativo, asentándose que: “(...) se estima conveniente aclarar igualmente que, siendo la naturaleza de esta Corte la de un órgano judicial contencioso administrativo, sus poderes se limitan a controlar la legalidad de los actos que constituyen el objeto de los respectivos recursos de anulación, sin poder inmiscuirse en la actividad administrativa material propiamente dicha, ni resolver directamente los problemas que corresponde solucionar a la Administración activa. Sólo en la medida en que a los tribunales contencioso administrativos le sea llevado un problema de legitimidad y de legalidad, pueden éstos intervenir, a través de sus facultades jurisdiccionales, para anular los actos ilegítimos o ilegales, o para restablecer los derechos subjetivos lesionados por la actividad de la Administración, o para condenar a ésta a pagar los daños y perjuicios que ocasione con su actuación, conforme se desprende del artículo 206 de la Constitución. Pero no podrán jamás dichos tribunales sustituir a la Administración y dictar actos o medidas para regular materias o asuntos económicos, sociales, técnicos o de cualquier otra índole. …omissis… (...) se tiene que las autoridades judiciales, que también se rigen por los principios de la legalidad y distribución de atribuciones contenidos en los artículos 117, 118 y 119 de la Constitución, incurren en usurpación de funciones cuando exceden los límites de su poder judicial e invaden los límites de los otros poderes, ocupando la esfera de autoridad de otros funcionarios, para ejercer una función que no es judicial, o pretendiendo crear normas objetivas o realizando actos administrativos. …omissis… En la sentencia apelada se puede concluir que el juez a quo incurrió en usurpación de funciones cuando modificó actos administrativos dictados por autoridades municipales con atribuciones perfectamente definidas en materia de control y ejecución de normas urbanísticas”. (Subrayado del Voto Disidente). Distinto es el caso, -supra- a la posibilidad que existe en materia arrendaticia, que el juez contencioso condene a cualquiera de las partes en costas procesales, tal como lo ha sostenido esta misma Corte, entre otros fallos, el de fecha 30 de mayo de 1991 (caso: Arabandre, C.A.) y el de fecha 24 de mayo de 1994 (caso: Bancaracas Casa de Bolsa, C.A.), en donde tal posibilidad, es producto de la relación contenciosa adjetiva entre las partes (por lo general arrendador y arrendatario), quienes entablan una verdadera querella en defensa o en contra de la legalidad del acto administrativo dictado por el ente facultado normativamente para regular alquileres; pues allí precisamente, tal posibilidad de condenatoria o fijación de costas, sí le está legalmente atribuida al juez, en virtud de las previsiones del Código de Procedimiento Civil, sin que se usurpe función alguna de la Administración. En similar sentido, recientes fallos de esta misma Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en particular, de fecha 23 de agosto de 2000 (sentencia N° 2000-1281, expediente N° 98-20094), en donde, acogiendo lo previsto en el vigente artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se asentó que: “1.- El a quo luego de declarar la nulidad del acto administrativo, que fija el monto máximo de arrendamiento mensual, ordenó una experticia complementaria al fallo, para realizar un nuevo avalúo del inmueble, a los fines de determinar dicho canon, siendo a criterio de ese juzgador la manera efectiva de restablecer la situación jurídica lesionada. En tal sentido, la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.485, de fecha 7 de diciembre de 1999, establece en su artículo 79 (…). Siendo así, existe una prohibición expresa del artículo antes transcrito, la cual es aplicable desde el momento de su entrada en vigencia por ser una norma adjetiva, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y aunado a esto se encuentra expresamente señalado en el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…). No obstante lo subrayado anteriormente, en cuanto a los procedimientos administrativos, para los cuales no es aplicable la nueva normativa cuando exista un proceso pendiente que se haya iniciado durante la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres, situación esta que no involucra el caso de autos, ya que siendo declarado nulo el acto, la Administración debe iniciar un nuevo procedimiento que concluya en un acto administrativo, por medio del cual se fije el canon de arrendamiento, acto éste que el juez en lo contencioso administrativo, no puede realizar, dentro del ejercicio de sus funciones establecidas éstas en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que constituiría una usurpación de las competencias del Ejecutivo, las cuales han sido delegadas en el órgano administrativo "regulador", como así lo señala la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale destacar, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, debiendo el órgano jurisdiccional revocar el acto administrativo viciado de nulidad y ordenar a la Administración sustanciar un nuevo procedimiento o reponer el procedimiento, siendo actuaciones válidas para el procedimiento que se repondrá. Ello así, resulta evidente que la única manera de que el juez contencioso puede restablecer la situación jurídica lesionada, por el acto administrativo viciado, es declarar la nulidad del acto administrativo, determinando en las consideraciones del fallo los dispositivos legales que la Administración debió cumplir para dictar tal acto, con la finalidad de que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, dicte un nuevo acto administrativo de regulación del alquiler donde cumpla con las disposiciones legales señaladas por el órgano jurisdiccional, a tenor de que el único órgano que se encuentra facultado para regular y fijar el canon máximo de arrendamiento es la ya mencionada Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por lo cual no le está dada la competencia al juez contencioso administrativo para regular y fijar el canon de arrendamiento, siendo de su competencia revisar que dicho acto administrativo haya sido dictado conforme a derecho. Por lo tanto, esta Corte estima necesario revocar el fallo dictado por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital de fecha 23 de enero de 1998, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad, en virtud de ser imposible e ilegal su ejecución, tal como lo dispone el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de los señalamientos expuestos. Así se decide (…). Dada la nulidad del acto administrativo, resulta necesario realizar un nuevo avalúo del inmueble objeto del presente recurso, por parte de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, cumpliendo con todos los requisitos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor de que los cánones de arrendamiento sean cónsonos con el valor del inmueble. Así se decide.” (Subrayado del Voto Disidente). Esta sentencia reciente, por demás constituyó hasta ahora el criterio de esta Corte; quien disiente de la mayoría sentenciadora encuentra lamentable este nuevo criterio, sobre un tema tan delicado como el que se encuentra bajo análisis y que afecta de manera tajante la validez y eficacia de una Ley como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. B) Operatividad del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Conservación de las actuaciones válidas. Deber del juez contencioso de no limitarse a “contrastar” las experticias, sino a determinar los elementos o índices inmobiliarios a ser valorados por las Direcciones de Inquilinato. Inmediata aplicabilidad de conformidad con lo previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Una vez que ha quedado demostrado que constituye una usurpación de funciones la circunstancia de que el órgano judicial proceda a sustituirse en las Direcciones de Inquilinato, mediante la fijación de los cánones máximos de arrendamiento, debe indagarse aún más sobre el contenido y sentido del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y circunscribir su supuesto de hecho; así como también, proceder a otorgarle dinamismo y continuidad a su aplicación conforme a los principios constitucionales. Para acometer dicha tarea, considera perentorio quien disiente, establecer las tres (3) categorías de actos administrativos definitivos que pueden ser dictados por las Direcciones de Inquilinato y, adicionalmente, advertir sobre diversos supuestos que allanan el camino para el conocimiento de los jueces contencioso administrativos arrendaticios, aún cuando se trate de actos distintos a la fijación o revisión de cánones máximos o referidos a la imposición de sanciones pecuniarias. En cuanto a una serie de actos que, estando inficionados de nulidad, resultan susceptibles de recurribilidad, aún cuando éstos no constituyan actos arrendaticios definitivos tales como los de fijación de cánones, revisión de cánones o imposición de sanciones, así se encuentra por ejemplo: (i) Aquel acto por el cual la autoridad inquilinaria exprese que, un hecho denunciado no se constituye en ilícito administrativo susceptible de aparejar la sanción pecuniaria prevista en el artículo 82 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuyo caso, ¿podría el órgano judicial en aparente restablecimiento de la situación jurídica lesionada, proceder a imponer una sanción, consistente en una multa?. El órgano judicial deberá limitarse a declarar nula o válida la multa impuesta por la Dirección de Inquilinato. No podría por ejemplo, -el juez contencioso- considerar que el acto ha violado la debida proporcionalidad a que se refiere el artículo 12 Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y, a su vez, "fijar" que la multa queda firme, pero por un monto menor o mayor. El juez contencioso arrendaticio no podría fijar la multa, por estimar que ha sido poca o excesiva. (ii) Cuando, aún mediante un acto expreso, pero compulsivo, en ausencia de un procedimiento previo, se pretendan afectar los intereses de una de las partes, lo que se constituye en una vía de hecho (Vgr. Se quiera imponer una regulación en ausencia de procedimiento previo; se quiera revisar el canon arrendaticio ya fijado en ausencia de procedimiento; se pretenda imponer una multa en ausencia de procedimiento; se imponga una multa por reincidencia sin otro procedimiento, se dicte un acto – aún con procedimiento previo- pero sin que una de las partes haya sido debidamente notificada, etc.). Esta actuación estaría inficionada de nulidad absoluta conforme al ordinal 4° del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, sin que por tal circunstancia, pueda el juez contencioso sustituirse en la Administración y, a su vez, proceder a fijar el canon arrendaticio. En tal caso, tratándose de una vía de hecho, incuestionablemente la actuación estaría inficionada de nulidad y, por ende, la declaratoria de nulidad de la actuación compulsiva sería irrefutable, en cuyo caso, una vez más censura quien disiente, la posibilidad de que el órgano judicial proceda a fijar el canon de arrendamiento, en flagrante inobservancia del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La perniciosa situación sería que, dictado un acto regulatorio sin procedimiento previo y declarada su nulidad, venga luego, el juez contencioso, a “subsanar” semejante vicio, mediante el restablecimiento de la situación jurídica infringida y, proceda, a fijar el canon de arrendamiento. En este último supuesto, no sería procedente la orden de reiniciar el procedimiento ex artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la nulidad es absoluta, total, no existe ninguna actuación considerable o reputable como válida. Otro ejemplo, viene dado, cuando la autoridad arrendaticia dicte un acto expresando que el inmueble cuya regulación haya sido solicitada, resulta encuadrable dentro de los literales del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, lo estime como no sujeto a regulación de alquileres. Así, dictada la sentencia que determine si el acto está o no sujeto a regulación, la Dirección de Inquilinato deberá, según el dispositivo del fallo, determinar si tiene a bien proceder a la fijación o bien darse por concluida la causa. En cuyo caso, de resultar del fallo judicial que el inmueble sí estaba sujeto a regulación, no podría el juez contencioso sustituirse y proceder él mismo a regular y fijar el canon de arrendamiento, debiendo en su lugar, ordenar a la Dirección de Inquilinato que lo haga conforme a los parámetros de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser el único órgano legalmente competente para ello. Efectuado lo anterior, se referirá quien disiente, a los actos arrendaticios definitivos y expresos, estos son, los destinados a la (i) fijación de los cánones máximos; (ii) la revisión de los cánones previamente fijados y (iii) los destinados a imponer sanciones pecuniarias. (Vid. Sentencia N° 728 de fecha 30 de marzo de 2000, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia). Para dicha tarea, debe analizarse con profundidad los supuestos de hecho contenidos en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En ese sentido, estima quien disiente que un adecuado análisis de la norma aludida deberá dividirse -para luego concatenarlos- entre el encabezado y el único aparte in fine. El aludido encabezado consagra que: "Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia (...)”. Como se observa, se estatuye la prohibición de que el juez contencioso proceda a fijar los cánones máximos de arrendamiento en sustitución de la Administración inquilinaria. Ocurre, que tal y como hemos asentado, tal prohibición no sólo debe interpretarse para los recursos con ocasión de la regulación de cánones, sino más indiscutible aún, sobre aquellos recursos destinados a obtener la nulidad de actos administrativos no referidos a la fijación de mensualidades - supra-. En criterio de quien disiente, cuando la norma estatuye que la decisión de mérito deberá circunscribirse a los poderes que la Ley especial otorgue; observamos que, el legislador fue previsivo pues, no se limitó a lo que actualmente prevé el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, que no hace otra cosa que reproducir el artículo 206 de la Constitución derogada de 1961 (equivalente al vigente artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela). El legislador previó la entrada en vigencia de la Ley del Procedimiento Contencioso Administrativo o Ley del Procedimiento Administrativo Judicial, por la cual se tiene proyectado, -además de estatuir un procedimiento contencioso administrativo especial para estas categorías de contenciosos particulares, como el inquilinario- una norma que describa o amplíe -evitando discusiones interpretativas sobre el alcance de los artículos 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela- los poderes de los jueces contenciosos administrativos que además de: (i) definir los efectos en el tiempo de su decisión; (ii) declarar la nulidad del acto administrativo; (iii) condenar a la Administración al pago de sumas de dinero y a la reparación de los daños y perjuicios ocasionados y (iv) disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas; también puedan (v) garantizar la ejecución voluntaria o forzosa de su fallo; (vi) puedan ejecutar bienes patrimoniales; (vii) puedan imponer ordenes de hacer o de no hacer y (viii) condenar en costas y en general todas aquellas medidas para evitar que la definitiva resulte ilusoria tal y como sería - infra - el caso en el cual, habiéndose ordenado emitir un acto conforme a un fallo previo, la autoridad administrativa se aparte y, el juez ordene que se tenga entonces como título suficiente la sentencia mero declarativa por la cual se advierta la disparidad. Un ejemplo de lo antes descrito -en cuanto a “circunscribirse a los poderes del juez contencioso administrativo”, es precisamente, la posibilidad que tiene el juez contencioso administrativo arrendaticio de condenar en costas; de declarar la nulidad o no del acto; de ordenar a la Dirección de Inquilinato dictar un nuevo acto con base a lo previsto en la sentencia; la circunstancia de condenar al reintegro de lo pagado en exceso durante la relación arrendaticia, una vez que ha resultado definitivamente firme el acto de regulación- siempre que así haya sido expresamente solicitado por alguna de las partes. El único aparte in fine del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estatuye que: “En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo proceso administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”. Como se observa, y tal y como señala la doctrina patria: “(...) se establece que una vez declarada la nulidad del acto administrativo, el órgano regulador deberá de dictar un nuevo acto, pero acatando lo que la sentencia definitivamente firme haya estipulado; conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones que no hayan sido declaradas nulas o que, sean acordes y cónsonas con el fallo judicial, evitando así la dilapidación de energía procedimental en sede administrativa y, a su vez, desarrollando el principio constitucional de la no reposición inútil de etapas procedimentales que no se encuentren inficionadas de nulidad -artículo 26 Constitución de la República Bolivariana de Venezuela -, esto es, sólo sanar o depurar lo viciado y, en tal sentido, reponer tan sólo lo irradiado de nulidad sin que ello comporte el sacrificio de actos, pruebas o etapas incólumes, ya cumplidas o verificadas. De esta forma, el legislador acogió el principio “UTILE PER INUTILE NON VITUATUR”, esto es, la prohibición de que lo útil no se vicie por lo inútil, como una máxima indiscutible del principio de conservación de las actuaciones válidas.” (op. sic. Págs. 275-276, Vol. 2) En ese sentido, debe acotar quien disiente -perentoriamente en este punto -, que los asertos expuestos y los que a continuación se formulan, sólo se refieren a situaciones en donde la Dirección de Inquilinato ha dictado un acto administrativo definitivo (regulación o revisión de cánones máximos) pues, como se ha señalado (supra) si se trata de otros casos como una vía de hecho o la imposición de una multa, la indiscutible declaratoria de nulidad bastará sin que, en modo alguno, exista el deber del juez de ordenar a la autoridad administrativa dictar un nuevo acto. Ello debido a que -infra- el supuesto de hecho de la reposición del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está destinado para aquellos casos en donde se ha detectado un vicio de procedimiento suficientemente trascendente como para irradiar al acto y, por consiguiente, justificar su corrección. (Vgr. la experticia administrativa que, a la postre, determina el valor del inmueble y, por tanto, sirve de parámetro para el uso del baremo o tabla para fijar la regulación, dispuesta en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Adicionalmente, ya ha sido acotado -de forma enunciativa supra- una serie de supuesto en los cuales, puede ocurrir que la reposición del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no ocurra, como por ejemplo reiteramos, cuando el inmueble ha sido objeto de regulación y, el juez contencioso declara que el inmueble no está sujeto a regulación por ser encuadrable en cualquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 4 eiusdem. También que, aún cuando sujeto a regulación el inmueble (no encuadra en los supuestos del artículo 4 ibidem), no obstante, no estén dados -para el momento de la solicitud administrativa- los supuestos para que proceda la revisión del canon previamente regulado (artículo 32 eiusdem). Así pues, volviendo sobre la base de la reposición, ésta sólo es susceptible cuando se produce en virtud a la advertencia por parte del juez contencioso, del cumplimiento anormal o viciado de una etapa del procedimiento administrativo; circunstancia esta que se justifica, por el hecho de que el legislador acogió el principio constitucional de la conservación de las actuaciones procedimentales válidas. En ese sentido, la solución conservacionista acogida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encuentra antecedente en el Derecho Comparado, en particular, en la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común (Ley 30/1992) de España, la cual estatuye en su artículo 64, lo siguiente: “1. La nulidad o anulabilidad del acto no implicará la de los sucesivos en el procedimiento que sean independientes del primero 2. La nulidad o anulabilidad de parte del acto administrativo no implicará la de las demás partes del mismo que sean independientes de aquélla salvo que la parte viciada sea de tal importancia que sin ella el acto administrativo no hubiere sido dictado”. (Subrayado del Voto Disidente). Y más directamente aún, lo previsto en el artículo 66 eiusdem, que prevé: “El órgano que declare la nulidad o anule las actuaciones dispondrá siempre la conservación de aquellos actos y trámites cuyo contenido hubiera permanecido el mismo de no haberse realizado la infracción”. En esta ocasión, no se detendrá quien disiente, en los profundos y extensos análisis que sobre estas normas la autorizada doctrina española ha tenido ocasión de explanar; más sí resulta pertinente recoger lo expuesto por la autora española Margarita Beladiez Rojo, quien en su obra “Validez y Eficacia de los Actos Administrativos” (Marcial Pons, Ediciones Jurídicas, S.A. Madrid, 1994), señala respecto de la declaratoria de nulidad de actuaciones y de la orden de retroacción del expediente que: “A (su) mi juicio, salvo en el supuesto de actos de gravamen (como una multa) donde coincidiría, por tanto, con el profesor citado (FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ), en los demás casos no me parece que pueda negárseles esta competencia (la de que los tribunales contenciosos ordenen subsanar los errores procedimentales de la administración, conservando los actos que sean válidos). La declaración de nulidad de actuaciones no es siempre una condena en perjuicio del recurrente. Ciertamente, existen casos en los que una condena de este tipo puede perjudicarle, pero cuando esto ocurre los perjuicios se deben no a la referida orden, sino al hecho de haber declarado la nulidad de actuaciones cuando además de un vicio de forma existía un vicio de fondo”. (Pág. 293). En ese mismo sentido, la referida autora continua distinguiendo la situación que se presenta entre un acto administrativo negativo o de gravamen (la imposición de una multa), del acto favorable (la regulación o revisión de alquileres, como medida de protección pública y social del Estado en las relaciones arrendaticias), en donde expresa que: “(...) hay que atender a otro tipo de argumentos para determinar si la autoridad que resuelve el recurso puede dar este tipo de órdenes. Lo primero que debe distinguirse es si el acto que ha sido anulado por vicio de forma es un acto de gravamen o es un acto favorable. En los supuestos de actos de gravamen, los Jueces carecen de competencia para imponer a la Administración la obligación de tramitar de nuevo ese expediente. Al no ser actos de producción necesaria, y no tener los interesados en el mismo ningún interés en su mantenimiento, la Administración no se encuentra vinculada por esa decisión, pudiendo desistir de ejercer esa concreta potestad. De este modo, en los actos de gravamen – tal y como T.R.FERNÁNDEZ ha sostenido- el pronunciamiento por el que se ordena retrotraer el expediente sería admisible en aquellos supuestos en los que el órgano que resuelve el recurso se encuentra en una posición de superior jerarquía respecto del que lo ha dictado, de tal manera que sus competencias no se limiten a controlar la legalidad de lo realizado por su inferior, sino que, además, también él tenga competencias de Administración, y en uso de los poderes que por su rango jerárquico le corresponden ordene a sus inferiores volver a dictar ese acto administrativo. Por el contrario, si el acto anulado por vicio de procedimiento es un acto favorable, esta orden es perfectamente conforme a Derecho, ya que en estos casos la Administración está obligada a emanar ese acto; y esta obligación la tendrá tanto en los casos en los que el destinatario tenga un derecho subjetivo a la emanación (el arrendatario), como en aquellos en los que sólo tiene un mero interés. En el caso de que exista un derecho subjetivo a que la Administración dicte ese acto, fundamentarían la referida orden los principios de celeridad, economía y eficacia.” (Subrayado del Voto Disidente). (Págs. 294-295). En ese particular, se observa como la autora citada distingue claramente de los casos en donde la Administración imponga un acto ablatorio, de gravamen o negativo, del supuesto en donde la emanación del acto sea imprescindible para el ejercicio de una potestad exclusiva de la Administración en beneficio de los particulares, en cuyo caso sí es admisible retrotraer el expediente -dejando a salvo las actuaciones válidas-; todo lo cual nos permite limitar el supuesto de hecho del único aparte in fine del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los procedimientos destinados a la fijación y revisión de los cánones máximos de arrendamiento. En ese sentido, la nulidad o vicio que se presenta con mayor frecuencia en esta categoría de procedimientos -fijación y revisión de cánones- se advierte a nivel de la realización de la experticia en sede administrativa, esto es, en la oportunidad de fijar el valor del inmueble que sirve de base para el cálculo de las mensualidades arrendaticias. Siendo esto así, observa quien disiente, que tomando en cuenta el criterio jurisprudencial reciente, referido a la necesidad que tiene el recurrente de que, una vez alegado el falso supuesto de la experticia o fijación administrativa del valor del inmueble, se deba: (i) atacar la experticia judicial en primera instancia y (ii) la parte que quiera impugnar dicha experticia judicial en primera instancia, deba proponer otra en segunda instancia que la desvirtúe; estima que el camino dirigido a retrotraer el expediente resultará expedito para que, la autoridad administrativa inquilinaria proceda de inmediato a la fijación del valor del inmueble conforme a las variables o índices inmobiliarios determinados al inmueble en vía judicial. El fallo judicial no debe limitarse simplemente a expresar que “haciendo una comparación de la experticia judicial y la administrativa se observa una disparidad” (como es común observar mediante un simple “contraste”), sino que deberá valorar los criterios del experto a la luz de los criterios establecidos en el artículo 30 (antes artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y artículo 26 de su Reglamento) y artículo 32, ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según los casos; para posteriormente, acoger o no la experticia practicada y, proceder a fijar los índices inmobiliarios que habrán de determinar el “valor” o “monto” del inmueble en cuestión; más no la “fijación” del canon máximo mensual. Posteriormente, declarada como haya sido la nulidad del acto administrativo, el juez ordenará por imperium del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la Dirección de Inquilinato, que dicte un nuevo acto conforme a su dispositivo, el cual ya habrá determinado el valor del inmueble, conforme a los índices inmobiliarios que resulten. Esta medida exige del juez contencioso administrativo una verdadera vinculación con el expediente y no simplemente, el que se atenga a lo arrojado por la experticia, la cual no le es vinculante; manteniéndose en todo caso, el control de la prueba en esta ocasión. Por otra parte, dispone el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que “(...) Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso”. Siendo, que el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios determina que “Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable. De suerte tal que se ha debido aplicar la norma contenida en el artículo 79, tantas veces aludido. (Subrayado del Voto Disiente). Como reflexión final, se estima perentorio acotar que, más allá de las discusiones que este artículo (79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) pueda despertar, resulta necesario que los interlocutores o partes vinculadas a las relaciones arrendaticias (abogados litigantes, estudiosos de la materia, particulares), asuman una postura encaminada a promover un procedimiento contencioso administrativo sin manchas, sin ventajismos, sin desequilibrios, pero sobre todo, ajustado a la verdad. Ello tampoco significa que las Direcciones de Inquilinato no tengan cuota de responsabilidad en el drama de la materia inquilinaria. Estas deben ajustarse cada vez más a la realidad de este nuevo régimen y, a su vez, responder a criterios estimativos fehacientes; máxime aún cuando, su casi única tarea encomendada en el momento actual, no es otra sino, la de regular alquileres. Queda así expresado el criterio de la disidente. El Presidente, PERKINS ROCHA CONTRERAS El Vicepresidente, JUAN CARLOS APITZ BARBERA Las Magistradas, EVELYN MARRERO ORTÍZ Ponente LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO Voto Disidente ANA MARÍA RUGGERI COVA La Secretaria, NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ Exp. N° 00-23893