EXPEDIENTE NUMERO: 02-1718
MAGISTRADO PONENTE PERKINS ROCHA CONTRERAS
En fecha 30 de julio de 2002, se dio por recibido en esta Corte Oficio N° 02 de fecha 12 de julio de 2002, emanado del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió expediente contentivo del recurso de nulidad interpuesto por el abogado Gonzalo Pérez Salazar, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 61.471, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES RUSEUNO C.A. domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 18 de noviembre de 1993, bajo el N° 67, Tomo 76-A-sgdo, contra la Resolución N° 000473 de fecha 12 de junio de 2000, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, mediante la cual declaró con lugar el derecho de preferencia solicitado por la sociedad mercantil Grupo Romano C.A., de dos locales comerciales ubicados en la planta baja y tercer piso del Edificio Rusegal, distinguidos con los números 2 y 5, Boleita Norte, Urbanización Los Alborados de Boleita, Municipio Sucre del Estado Miranda, de los cuales es propietario el recurrente.
Dicha remisión se efectuó en virtud de la apelación ejercida por el abogado Anibal José Lairet Vidal, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 19.882 actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Grupo Romano, C.A. contra la sentencia de fecha 2 de julio de 2002 dictada por el mencionado Juzgado, mediante la cual declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto.
En fecha 31 de julio de 2002, se dio cuenta ala Corte y, por auto separado de esa misma fecha se designó ponente al Magistrado Perkins Rocha Contreras, fijándose décimo (10°) día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa.
En fecha 24 de septiembre de 2002, el apoderado judicial de la sociedad mercantil Grupo Romano, C.A. consignó escrito de fundamentación a la apelación.
En fecha 24 de septiembre de 2002, se dejó constancia del comienzo de la relación de la causa.
En fecha 8 de octubre de 2002, se dejó constancia del comienzo del lapso de promoción de pruebas, el cual venció el 16 de octubre del mismo año sin que ninguna de las partes presentara su respectivo escrito.
Por auto de fecha 22 de octubre de 2002 se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para que tuviera lugar el acto de informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 166 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
En fecha 13 de noviembre de 2002, oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de informes, se dejó constancia que el apoderado judicial de la sociedad mercantil Inversiones Ruseuno, C.A., presentó escrito de informes. En esa misma oportunidad se dijo “Vistos”.
En fecha 14 de noviembre de 2002, se pasó el expediente al Magistrado ponente.
Revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Corte pasa a decidir previas las siguientes consideraciones:
I
ANTECEDENTES
En fecha 17 de abril de 2001, el apoderado judicial de la sociedad mercantil Inversiones Ruseuno, C.A. presentó recurso de nulidad contra la Resolución N° 000473 de fecha 12 de junio de 2000, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en los siguientes términos:
Señaló que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura realizó una incorrecta aplicación del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas en el presente caso, ya que realizó un análisis en el cual consideró que no existe diferencias con relación a la naturaleza de un inmueble destinado a vivienda y otro destinado a local comercial.
Que el derecho de preferencia consagrado en los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y el 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, ha sido interpretado por la jurisprudencia en el sentido de no hacerlo extensible a los inmuebles destinados a comercio o industria y, que en el presente caso, en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles Inversiones Ruseuno, C.A. y Grupo Romano, C.A. se limita el uso del inmueble arrendado a comercio.
Que la resolución impugnada omitió todo pronunciamiento con relación al análisis y valoración de las testimoniales evacuadas en sede administrativa, existiendo de esta manera silencio absoluto con respecto a dicha prueba, incumpliendo lo previsto en el artículo 62 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Que para que se declare la procedencia del derecho de preferencia es necesario que el inquilino esté solvente con el pago del canon de arrendamiento, y en el presente caso el inquilino desde enero de 1999 no ha pagado cantidad alguna por concepto del arrendamiento de los locales, a pesar de haberse declarado el derecho de preferencia por la resolución que se impugna.
Que el acto impugnado adolece del vicio de falso supuesto porque “da valor probatorio a las pruebas documentales promovidas por nuestras representadas (cartas enviadas por proveedores y clientes) y luego concluye que no está suficientemente probada la necesidad de ocupar el inmueble por parte de nuestra representada, obviando todo análisis a una prueba que consideramos esencial como lo fue el justificativo de testigos, razón por la cual parte de una premisa correcta pero la conclusión es errónea, lo que justifica la procedencia de su nulidad”.
II
DEL FALLO APELADO
En fecha 2 de julio de 2002, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto, en los siguientes términos:
Que el derecho de preferencia para seguir ocupando un inmueble arrendado, consagrado en los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, concede al titular (inquilino a tiempo determinado) el derecho a ser preferido entre otros candidatos para arrendar el inmueble.
Que el derecho de preferencia no puede ser válidamente opuesto cuando el propietario del inmueble arrendado al finalizar el contrato desea aprovecharlo de una forma diferente al arrendamiento, es decir, cuando desee permutar el inmueble, darlo en enfiteusis, ocuparlo por un pariente o por el mismo propietario.
Señaló que queda a salvo solamente el derecho de preferencia del inquilino que permanezca por más de dos (2) años en el inmueble, en el supuesto en que el propietario decida venderlo.
Que los recurrente alegaron que desde enero de 1999, la sociedad mercantil Grupo Romano, C.A. no cancela el monto correspondiente por concepto de arrendamiento, lo cual fue probado con copias certificadas en el expediente instruido con motivo de las consignaciones arrendaticias, lo que evidencia que el inquilino se encontraba insolvente, razón por la cual la Administración debió declarar inadmisible el derecho de preferencia solicitado.
Además señaló, en relación con el falso supuesto alegado, que “denuncian los recurrentes que la Dirección de Inquilinato, dio valor probatorio a las pruebas documentales promovidas y luego concluyó que no está suficientemente probada la necesidad de ocupar el inmueble por parte del recurrente, por lo que evidentemente hay una contradicción, puesto que ha falseado los hechos. Ante este vicio que afecta el acto impugnado, resulta forzoso declarar su nulidad”.
Que según jurisprudencia reiterada de esta Corte, la presente decisión es título suficiente para obtener la desocupación del inmueble por la fuerza pública, sin que sea necesario procedimiento judicial o administrativo alguno.
III
DE LA FUNDAMENTACION A LA APELACION
En fecha 24 de septiembre de 2002, el apoderado judicial de la sociedad mercantil Grupo Romano, C.A., consignó escrito de fundamentación a la apelación, en los siguientes términos:
Que en fecha 5 de febrero de 1990, su representada presentó ante la Dirección General del Inquilinato del Ministerio de Infraestructura solicitud de derecho de preferencia para seguir ocupando los locales comerciales los cuales tiene arrendados.
Que en fecha 10 de febrero de 1999, la solicitud fue admitida de conformidad con lo establecido en el artículo 47 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas.
Que no entiende la razón por la cual el a quo consideró que la sociedad mercantil Grupo Romano, C.A., se encontraba insolvente en el pago del arrendamiento de los locales al momento de la solicitud del derecho de preferencia, ya que “no refiere las circunstancias que lo llevan a considerar que las consignaciones efectuadas por mi representada, no son válidas, sino que concluye que estaba insolvente”, pues no realizó un análisis con base a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en el fallo recurrido se debía revisar las copias certificadas de las consignaciones del pago del canon de arrendamiento, realizadas por ante el Juzgado de Municipio de conformidad con lo establecido en el mencionado artículo 51, por lo que a criterio del apelante el a quo no cumplió con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Señaló que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, al dictar la Resolución que admitió el derecho de preferencia, verificó que el interesado hubiera cumplido los extremos exigidos por la Ley, por lo que concluyó que “es totalmente falso la insolvencia de GRUPO ROMANO C.A.”.
Que la sentencia apelada, viola el contenido el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ya que “no hay un análisis a la luz de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic) las copias certificadas de las consignaciones de los cánones de arrendamiento”.
Que el a quo señaló que la Dirección de Inquilinato al dictar el acto recurrido incurrió en falso supuesto, lo cual constituye a criterio del apelante una errada interpretación del contenido de la Resolución impugnada, ya que en la misma se realizó un análisis para revisar si existía una prueba suficiente que justificara la causal de oposición invocada por la arrendadora.
Que el fallo recurrido no puede considerar que existe contradicción en la Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, pues se analizaron las documentales presentadas y dicha Dirección concluyó que las mismas no eran suficientes para desvirtuar el derecho de preferencia solicitado por el arrendatario.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a esta Corte, pronunciarse sobre la apelación ejercida por el apoderado judicial de la sociedad mercantil Grupo Romano, C.A. contra la decisión de fecha 2 de julio de 2002, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante la cual declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto por el apoderado judicial de la sociedad mercantil Ruseuno, C.A. contra la Resolución N° 00473 de fecha 12 de junio de 2000, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
De la revisión exhaustiva del expediente, esta Corte observa que el apoderado judicial de la sociedad mercantil Ruseuno, C.A. entre los alegatos presentados en el escrito contentivo del recurso de nulidad señaló que es incorrecta la aplicación del derecho de preferencia al presente caso, por tratarse de locales comerciales a los cuales no se les aplica – según reiterada jurisprudencia- el contenido del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas.
En este orden de ideas, artículo 243, en su ordinal 5° establece lo siguiente:
Artículo 243: “Toda sentencia debe contener:
(…)
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. (…)”.
En este sentido, de la lectura del fallo apelado se desprende que el a quo no se pronunció sobre todo lo alegado y probado en autos, ya que en su motivación no hace referencia a la aplicabilidad del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, al presente caso, razón por la cual resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional revocar la sentencia dictada en fecha 2 de julio de 2002 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital. Así se decide.
Analizado lo anterior, pasa esta Corte a decidir el fondo del asunto, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil:
Ahora bien, de la revisión del expediente administrativo del presente caso (folio 13) se observa que en fecha 5 de febrero de 1999 el apoderado judicial de la sociedad mercantil Grupo Romano, C.A., presentó ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura solicitud derecho de preferencia para seguir ocupando los locales comerciales arrendados, de conformidad con lo previsto en los 4 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres.
Posteriormente, y luego de haberse llevado a cabo el procedimiento administrativo correspondiente, la mencionada Dirección General de Inquilinato dictó la Resolución N° 000473 de fecha 12 de junio de 2000 mediante la cual declaró con lugar el derecho de preferencia solicitado.
En fecha 17 de abril de 2001, el apoderado judicial de la sociedad mercantil Inversiones Ruseuno, C.A. presentó recurso de nulidad contra la mencionada Resolución, presentando como primer alegato que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura realizó una incorrecta aplicación del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas en el presente caso, ya que realizó un análisis en el cual consideró que no existe diferencias con relación a la naturaleza de un inmueble destinado a vivienda y otro destinado a local comercial.
Señaló asimismo el recurrente que, el derecho de preferencia consagrado en los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y el 40 de la Ley de Regulación de Alquileres ha sido interpretado por la jurisprudencia en el sentido de no hacerlo extensible a los inmuebles destinados a comercio o industria, y que en el presente caso en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles Inversiones Ruseuno, C.A. y Grupo Romano, C.A. se limita el uso del inmueble arrendado a comercio.
Observa este Órgano Jurisdiccional, que ha sido reiterada la jurisprudencia en cuanto al ámbito de aplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este sentido, la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 7 de agosto de 1997, caso Administradora “Las Vegas” contra Agencia de Loterías “Los Angeles C.A.” señaló que “La interpretación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, no puede ser otra sino en el sentido de limitar su ámbito a los inmuebles dedicados a habitación, con lo cual se excluyen situaciones como la presente en la cual el objeto del contrato es un local destinado a comercio”.
Asimismo, esta Corte se ha pronunciado con respecto a la aplicación del citado Decreto de la siguiente manera “en el caso bajo examen se pretendió aplicar el derecho de preferencia a un local comercial, lo cual (…) no puede ser aplicado a contratos de arrendamiento que recaigan sobre locales comerciales, pues éste es un presupuesto de hecho que no está regulado por el mencionado Decreto, el cual sólo regula a los contratos de arrendamientos de inmuebles cuyo destino es el de constituir un hogar, morada o domicilio” (Sentencia del 6 de julio de 2000. Caso: Gaetano Drago vs. Ministerio de Fomento).
Realizado el análisis anterior, observa este Órgano Jurisdiccional que en el presente caso se está impugnando una Resolución que declara con lugar el derecho de preferencia solicitado por el arrendatario de unos locales comerciales, de conformidad con lo previsto en los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y el 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y, en virtud de los criterios jurisprudenciales citados, que hoy reitera esta Corte, se observa que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura aplicó el mencionado Decreto a un supuesto de hecho distinto al allí regulado, referido a los inmuebles destinados al uso comercial, incurriendo así en el vicio de falso supuesto de derecho, que consiste en una falsa valoración de los hechos a los que se le aplica una consecuencia jurídica distinta a la prevista en la norma que regula el supuesto en estudio, viciando de nulidad por ilegalidad el acto recurrido. Así se decide.
Vista la declaratoria anterior, esta Corte considera inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos presentados por el apoderado judicial de la sociedad mercantil Inversiones Ruseuno, C.A.. Así se decide,
Por los razonamientos antes expuestos, resulta forzoso para esta Órgano Jurisdiccional declarar Con Lugar el recurso de nulidad interpuesto contra la Resolución N° 000473 de fecha 12 de junio de 2000, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
1. CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Anibal José Lairet Vidal, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil GRUPO ROMANO, C.A. contra la sentencia de fecha 2 de julio de 2002 dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
2. REVOCA el fallo apelado.
3. CON LUGAR el recurso de nulidad interpuesto por el abogado Gonzalo Pérez Salazar, actuando con el carácter de ponderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES RUSEUNO C.A. contra la Resolución N° 000473 de fecha 12 de junio de 2000, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los _________________ ( ) días el mes de _______________ del año dos mil tres (2003). Años: 192° de la Independencia y 143° de la Federación.
El Presidente - Ponente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
MAGISTRADAS
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
EVELYN MARRERO ORTIZ
ANA MARIA RUGGERI COVA
La Secretaria,
NAYIBE CLARET ROSALES MARTINEZ
PRC/004
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