MAGISTRADA PONENTE: ANA MARIA RUGGERI COVA
EXP. N° 02-27755
I
El 18 de junio de 2002, se dio por recibido ante esta Corte el Oficio N° 02-563 de fecha 4 de junio de 2002, emanado del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el ciudadano RAFAELE CARUZO, cédula de identidad N° 6.330.095, en su carácter de inquilino, asistido por el abogado MOISÉS YÉPEZ CONDE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32.218, contra la Resolución N° 000100, de fecha 18 de abril de 2000, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble identificado con los Nros. 34 y 36, situado en la Avenida San Martín, Parroquia La Vega.
Dicha remisión se efectuó en virtud de haber sido oída libremente la apelación interpuesta por el precitado ciudadano contra la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2002 por el referido Juzgado Superior, que declaró nulo el acto administrativo impugnado y, a los fines de restituir la situación jurídica infringida, fijó canon de arrendamiento al inmueble mencionado.
Mediante auto separado de la misma fecha, se ordenó la aplicación del procedimiento de segunda instancia previsto en los artículos 162 y siguientes de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se designó como ponente a la Magistrada ANA MARIA RUGGERI COVA y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dar inicio a la relación de la causa.
El 4 de julio de 2002, el apelante consignó el escrito de fundamentación a la apelación.
Abierta la causa a pruebas, no hubo actividad de las partes.
Mediante auto de fecha 7 de agosto de 2002, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para que tuviera lugar el acto de informes, según lo estatuido en el artículo 166 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
El 1° de octubre de 2002, siendo la oportunidad fijada para la celebración del acto de informes, se dejó constancia que la abogada Teresa Borges García, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 22.629, actuando como apoderada judicial de la ciudadana CARMEN RIVAS de DE MARCHENA, propietaria, consignó su respectivo escrito de conclusiones. En la misma fecha, se dijo “Vistos”.
El 4 de octubre de 2002, se pasó el expediente a la Magistrada ponente.
Realizado el estudio individual de las actas procesales que conforman el presente expediente, pasa esta Corte a pronunciarse sobre el asunto sometido a su conocimiento, previas las siguientes consideraciones:
II
DEL RECURSO DE NULIDAD
El 12 de diciembre de 2000, el ciudadano Rafaele Caruzo, asistido de abogado, solicitó la nulidad por motivos de ilegalidad de la Resolución N° 000100, de fecha 18 de abril de 2000, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble identificado con los Nros. 34 y 36, con fundamento en los siguientes argumentos:
Afirmó el recurrente que si bien la Dirección de Inquilinato es competente para fijar el canon máximo de arrendamiento mensual a inmuebles, esta competencia está limitada tanto por la derogada Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento, como por la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los terrenos edificados, ubicados en zonas urbanas y suburbanas, no así para los terrenos sin edificación.
Asimismo, aseguró que tampoco la Dirección de Inquilinato tiene competencia para interpretar los contratos de arrendamiento, ni para cambiar el objeto arrendado, ya que es competencia exclusiva de los Tribunales.
Señaló que consta en el expediente administrativo “sentencia definitivamente firme, cosa juzgada, dictada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de junio de 1.999, con motivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentara la solicitante de la regulación (...) que declaró sin lugar dicha demanda al considerar que: ‘en lo que respecta al contrato de arrendamiento se evidencia que el mismo está constituido por dos (2) lotes de terrenos marcados con los nos. 34 y 36...’ ”, que fue ignorada por el Órgano Administrativo.
Indicó que la Dirección de Inquilinato incurrió en el vicio de “usurpación de autoridad” al interpretar el contrato de arrendamiento y cambiar el objeto del mismo, usurpando la autoridad del poder judicial, “ya que es a los tribunales a quién corresponde interpretar los contratos de arrendamientos, y determinar su alcance y voluntad de los contratantes de acuerdo a la Ley”.
Delató que el acto administrativo es inmotivado, ya que la Dirección de Inquilinato no expresó los motivos de hecho y de derecho para decir que la ciudadana Carmen Rivas de De Marchena es considerada interesada para solicitar la regulación y desestimar lo esgrimido por la parte arrendataria, a tenor de lo establecido, supuestamente, en el artículo 34, literal b) del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres.
Alegó que el referido Órgano Administrativo al dictar el acto impugnado incurrió en el vicio de falso supuesto, “pues no es cierto que el artículo 34, literal b) del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas le dé cualidad a la arrendadora para efectuar la solicitud de regulación de las dos parcelas de terreno arrendadas...”, asimismo expresó que es también falso que el objeto del procedimiento verse sobre un terreno y las construcciones sobre él edificadas.
Manifestó que las construcciones que existen en las parcelas arrendadas, fueron hechas con dinero de su propio peculio desde el 30 de abril de 1979, tal y como consta del Título Supletorio suficiente de propiedad, expedido por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 10 de abril de 1990, cuya copia cursa en el expediente administrativo y sobre el cual la Dirección de Inquilinato no emitió pronunciamiento alguno, incurriendo en el vicio de silencio de pruebas.
En cuanto a que “a la Dirección de Inquilinato le ‘resulta contradictorio que el arrendatario (...) pretenda excepcionarse de la regulación que hoy cursa, cuando en las dos (2) oportunidades anteriores él instó a la Administración a fin de lograr la fijación del canon de arrendamiento máximo para el inmueble que ocupa’ (...)”, señaló que de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento, no sólo estaba autorizado para hacer construcciones sino para subarrendar partes o porciones del terreno, razón por la cual para poder cobrar el canon de arrendamiento de las mismas debía regular dicho inmueble.
Alegó que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a través del acto recurrido, violó los artículos 1° y 13 de la Ley de Regulación de Alquileres, 18 ordinal 5° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos “POR TODO LO CUAL DEBE DECLARARSE LA NULIDAD POR ILEGALIDAD DE TAL ACTO ADMINISTRATIVO, de acuerdo con lo establecido en los ordinales 1° y 2° del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, COMO EN EFECTO ASI LO SOLICITO EXPRESAMENTE”. (Mayúsculas del recurrente)
III
DEL FALLO APELADO
Mediante sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2002, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró nula la Resolución recurrida y, a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado, fijó el nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para fines de comercio en la cantidad de SEIS MILLONES SEISCIENTOS UN MIL QUINIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6.601.533,44). Dicha decisión se fundamentó en los siguientes razonamientos:
A partir de la experticia practicada en el curso de la primera instancia, la cual fue evacuada con sujeción a las previsiones legales, con indicación de todos los elementos que influyeron en la determinación del valor del inmueble, el a quo evidenció las deficiencias del avalúo elaborado por la Dirección General de Inquilinato, exponiendo que “no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido”.
Por lo tanto, los vicios del avalúo practicado por la Administración, dada la infracción de los extremos establecidos en los artículos 6 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, afectan la legalidad del acto impugnado, cuya nulidad fue declarada por el a quo.
A continuación, el Sentenciador restableció la situación jurídica infringida de conformidad con lo dispuesto en lo artículos 131 y 181 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, fijando el canon de arrendamiento máximo mensual con base en la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble; y al efecto, observó que dicha prueba arrojó la cantidad de SEIS MILLONES SEISCIENTOS UN MIL QUINIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 6.601.533,44).
IV
FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
El ciudadano Rafaele Caruzo, en su carácter de inquilino, fundamentó su apelación en los siguientes términos:
Después de exponer en detalle los alegatos presentados tanto en sede administrativa, así como en sede judicial y de reiterar los vicios imputados al acto administrativo recurrido en nulidad, manifestó que la intervención de la ciudadana Carmen Rivas de De Marchena es contradictoria, toda vez que no se precisa si su intervención fue para ayudar a la Administración autora del acto, defendiendo la legalidad del mismo, o por el contrario fue para ayudar al recurrente atacando la legalidad del acto. Por tanto, solicita que tal intervención sea desechada por contradictoria.
En tal sentido, apuntó que la precitada ciudadana no está actuando como “tercero coadyuvante” sino como recurrente, lo cual -en su parecer- es totalmente ilegal dado que ello violaría el derecho a la igualdad “POR UNA PARTE Y POR LA OTRA, PORQUE LOS INTERESADOS QUE SE HACEN PARTE EN ESTE TIPO DE RECURSO, LO HACEN O BIEN PARA AYUDAR AL RECURRENTE EN LA NULIDAD DEL ACTO O BIEN PARA AYUDAR A LA ADMINISTRACIÓN EN LA LEGALIDAD DEL ACTO, no para intentar un recurso de nulidad, que no hizo en su oportunidad legal y así pido sea expresamente declarado”. (Mayúsculas del apelante).
Sobre este particular, concluye que la prueba de experticia promovida por el tercero, carece de todo asidero y valor jurídico, dado que la tercera interesada no puede cambiar los términos en que intentó el recurso de nulidad, pues lo que solicitó fue la nulidad del acto administrativo y no la fijación de un nuevo canon de arrendamiento.
Como vicios de la sentencia apelada destacó:
Que la misma incumple los requisitos señalados en los ordinales 3°, 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue debidamente analizado el recurso de nulidad interpuesto y que la sentencia no guarda ninguna relación con los términos del mismo, pues la misma se limitó a resolver “un recurso que tuviera por objeto la revisión de un canon de arrendamiento y por ende la fijación de uno nuevo”, lo que no es el presente caso ya que se pretende la declaratoria de nulidad del acto administrativo impugnado. En consecuencia, el fallo es nulo de conformidad con el artículo 244 eiusdem.
Que el objeto del contrato de arrendamiento, de acuerdo con la cláusula “PRIMERA”, “...DOS LOTES CONTIGUOS DE TERRENO MARCADOS CON LOS NÚMEROS 34 Y 36 Y SITUADO EN EL LUGAR DENOMINADO ‘LA QUEBRADITA’ CON FRENTE A LA AVENIDA SAN MATÍN DE ESTA CIUDAD, EN LAS CONDICIONES QUE ELLAS SE ENCUENTRAN ACTUALMENTE, (...)”. (Mayúsculas del apelante).
Que así fue establecido mediante sentencia dictada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de junio de 1999, la cual se encuentra definitivamente firme y, por ende, tiene fuerza de cosa juzgada.
Finalmente, solicita que se declare con lugar el recurso de apelación y, en consecuencia, que se declare la nulidad total de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa.
V
DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA TERCERA INTERESADA
En la oportunidad de celebrarse el acto de informes la apoderada judicial de la propietaria de los terrenos, tercera interesada, manifestó lo siguiente:
Que no es cierto que el inmueble arrendado sean unos terrenos, pues como consta en autos y del propio expediente administrativo, el inmueble estaba construido por lo que debe aplicarse los artículos 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que ha quedado probado y confesado por el recurrente, que el inmueble arrendado lo fue con unas construcciones, por lo que en distintas oportunidades solicitó, en su condición de inquilino, la regulación del mismo.
Que corresponde a la Administración, dentro del ámbito de sus competencias, analizar el contrato de arrendamiento, los hechos y pruebas que le permitan precisar si el asunto debatido le compete o no.
Que consta en autos, que el hoy apelante ejerció ante la Dirección de Inquilinato, solicitud de derecho de preferencia para continuar ocupando el inmueble, en su condición de inquilino, indicando en tal oportunidad a su mandante que no eran sólo terrenos lo arrendado, “pues tal derecho lo contemplaba la Legislación derogada (Ley de Regulación de Alquileres, Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y Reglamento de ambos cuerpos) para apartamentos, locales, oficinas, galpones y otras construcciones sujetas al arrendamiento (beneficio este consagrado por la Legislación derogada a los arrendatarios de inmuebles amparados bajo la Legislación Especial Inquilinaria), entonces el inmueble arrendado ES TERRENO Y CONSTRUCCIONES, A CONFESIÓN DE PARTE RELEVO DE PRUEBAS”. (Mayúsculas del texto).
Que existe cosa juzgada al respecto, “no sólo administrativa, como consecuencia de la declaratoria con lugar de la solicitud de derecho de preferencia, sino como consta de la sentencia recaída en el juicio que, por resolución de contrato de arrendamiento interpusiera la propietaria del inmueble en contra del inquilino que declaró que el objeto del contrato lo era el terreno y sus construcciones, debiendo aplicarse la Legislación Especial Inquilinaria, la cual riela a los autos”. Asimismo, y como apoyo a tal argumento, transcribe la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas recaída en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento incoado por la propietaria.
Que el acto administrativo viola lo dispuesto en los artículos 9, 12 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, 30 y 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, en consecuencia, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida a su mandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 88 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en concordancia con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil y 259 de la Constitución vigente, se desaplique por inconstitucional el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteados en los términos que preceden, los extremos de la presente controversia, esta Corte para determinar la procedencia o no de la apelación ejercida, y a tales fines observa:
En primer término, que en el presente caso la parte vencedora apeló del fallo que le dio la razón, y dicha apelación resultó válidamente oída. En efecto, en el caso de autos, tanto el inquilino como el propietario de un inmueble, solicitaron la nulidad del acto administrativo que fijó la regulación y el Tribunal que conoció del recurso, procedió a anular dicho acto.
Ahora bien, aún cuando la regla es que sólo se oye la apelación de la parte vencida, eventualmente, cuando las razones por las que el fallo acuerda lo pedido son contrarias al recurrente, se admite que ejerza el recurso de apelación. Y este resulta ser el caso de autos, donde la parte que apela solicitó originalmente la nulidad del acto de regulación aduciendo que el inmueble objeto de la misma se encontraba excluido del régimen inquilinario, y por ello, excluido de la posibilidad de ser regulado por los órganos inquilinarios, lo cual impediría que -en la sentencia que anula el acto- se restableciera la situación fijando un nuevo canon, tal como ha ocurrido en el caso de autos.
Así, aún cuando la sentencia anula el acto, lo hace por razones que permiten una nueva fijación de alquileres, y esto último resultaría imposible de haber sido declarada la nulidad con fundamento en lo denunciado por quien ahora es apelante.
De este modo, y con base en las anteriores consideraciones, esta Corte estima que la apelación fue correctamente oída, y así se declara.
Ahora bien, los principales argumentos esgrimidos por la parte apelante ante esta Alzada son, de una parte, el cuestionamiento de la actuación de la tercera interesada durante la sustanciación del juicio de nulidad toda vez que tal intervención -en su parecer- debe llevarse a cabo como coadyuvante del recurrente o como coadyuvante en la defensa de la legalidad del acto administrativo recurrido y, de otra, si el inmueble objeto del contrato de arrendamiento –que consiste en dos parcelas de terreno- se encuentra sometido a regulación por parte del organismo inquilinario.
Respecto del primer argumento, esta Corte debe recordar que el procedimiento previsto en el artículo 121 y subsiguientes de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, ley que regula la jurisdicción contencioso-administrativa, para la impugnación de un acto administrativo de efectos particulares, es un procedimiento básicamente objetivo, esto es, el particular que detenta un interés calificado por la mencionada norma está legitimado para ejercer un recurso –fundado en razones de ilegalidad o inconstitucionalidad- contra un acto administrativo y no como un procedimiento subjetivo en el que esté claramente establecido una etapa de contestación u oposición al recurso, como ocurre en el procedimiento civil.
En tal sentido, la jurisprudencia contencioso-administrativa fue delineando poco a poco la tesis según la cual el procedimiento del recurso de nulidad se subjetiviza cuando en el momento de emplazamiento a los interesados, luego de la publicación del cartel a que alude el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, la Administración autora del acto puede hacerse parte y contestar el recurso de nulidad que se intentó en su contra o, en otro supuesto, cuando el acto impugnado es producto de un procedimiento administrativo cuasi-jurisdiccional, donde existen dos partes con intereses contrapuestos y la Administración actúa como árbitro o “juez” entre ellas, la parte que resultó favorecida por el acto administrativo adoptado por la Administración, puede presentarse en el juicio en la fase de emplazamiento y contestar u oponerse al recurso de nulidad incoado contra el acto que de algún modo le favorece o que de algún modo incide en sus derechos e intereses.
Sobre la intervención de terceros en el juicio de nulidad contra actos de efectos particulares adoptados por la Administración en ejercicio de funciones cuasi- jurisdiccionales, esta Corte en observancia del derecho al debido proceso y a la defensa, consagrado en el artículo 49 de la Constitución vigente, ha estimado que estos “terceros interesados” se erigen en verdaderas partes del juicio de nulidad, toda vez que –como ya se indicó- son titulares de un interés calificado que deriva de los efectos que sobre su esfera jurídica de derechos e intereses deriven del acto recurrido o, subsecuentemente, de la sentencia que declare su nulidad y restituya la situación infringida. Así, los órganos que integran la jurisdicción contencioso-administrativa deben procurar en el desarrollo de estos juicios notificar a las partes interesadas en tanto ello sea factible (ver, en tal sentido, sentencias de esta Corte de fechas 9 de octubre de 2000 y 9 de noviembre de 2000, casos: sociedad mercantil “Salgueriña C.A.” y Administradora Aragón (ADARCA), respectivamente.
Estos criterios orientados a resguardar los derechos constitucionales enunciados han sido reconocidos –con fuerza vinculante- por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 438 del 4 de abril de 2001, caso: C.V.G. Siderúrgica del Orinoco, (SIDOR) C.A., que desarrolló los criterios que orientan la práctica de la notificación de los interesados en los juicios dirigidos a obtener la nulidad de actos cuasi- jurisdiccionales, partiendo de la especial condición que detenta cada parte en el marco de estos procedimientos administrativos.
En el caso de autos, el acto que se impugnó fue resultado de un procedimiento cuasi-jurisdiccional de regulación de canon de arrendamiento de un inmueble ubicado en Caracas, donde, por una parte, está el arrendador que pretende la revisión del canon y el consecuente aumento de la renta arrendaticia y, por la otra, el arrendatario, que actúa ante el órgano administrativo competente -Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura- para evitar un el aumento de dicha prestación.
Ello así, se observa que durante la tramitación del juicio en primera instancia, el cartel de emplazamiento previsto en el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia se libró en fecha 9 de febrero de 2001 (folio 20 del expediente judicial) y su publicación se efectuó en el Diario “El Nacional” en fecha 12 de febrero de 2001 (folio 23), verificándose la intervención de la tercera interesada en fecha 21 de febrero del mismo año, dentro del lapso de comparecencia previsto en la norma y de manera previa al inicio del lapso probatorio en el a quo. Asimismo, consta tanto al expediente administrativo, como al expediente judicial copia del contrato de arrendamiento suscrito entre el recurrente en nulidad, ciudadano Rafaele Caruzo, y la ciudadana Carmen Rivas de De Marchena en fecha 30 de abril de 1979 y su respectiva prórroga (folios 55 al 57 del expediente judicial y 69 al 72 del expediente administrativo), de lo cual se desprende la condición de arrendadora del inmueble objeto de regulación y, por ende, de su interés en el resultado del presente juicio de nulidad.
En consecuencia, se estima que la intervención de la mencionada ciudadana se hizo de forma tempestiva y sus alegatos y pruebas serán valorados por esta Alzada como parte titular de un interés propio en la presenta causa, desechándose la denuncia del apelante sobre este particular, y así se declara.
Por otra parte, la apelante denuncia como supuestos vicios de la sentencia, entre otros, que en el fallo en cuestión, el a quo omitió de modo absoluto pronunciarse en torno a sus argumentos sobre la nulidad del acto administrativo, y que decidió tal nulidad omitiendo considerar sus alegatos.
Ahora bien, aún cuando el Juez de lo contencioso no está limitado a las razones que alegan las partes para reconocer la nulidad de un acto administrativo (pues desde ya hace mucho tiempo la jurisprudencia reconoce al juez de lo contencioso administrativo la facultad de reconocer de oficio vicios de nulidad absoluta que se encuentren en actos administrativos recurridos), sucede que en el presente caso, el a quo reconoció la existencia de un vicio, concretamente un vicio en la causa del acto, que se produjo debido a que el acto de regulación se fundamentaba en una inspección fiscal que se realizó sin cubrir los extremos de evaluación obligatorios a que se contrae la legislación especial inquilinaria, que había sido denunciado oportunamente por la parte que se adhirió al recurso. En efecto, en su escrito de fecha 21 de febrero de 2001, la ciudadana Carmen Rivas de De Marchena, señaló como primordial vicio del acto de regulación el que en definitiva reconoció el a quo en su sentencia.
Por otra parte, sucede que en materia contencioso administrativa ha sido igualmente reconocido por inveterada jurisprudencia que cuando el Juez encuentre una causa de nulidad y la declara, no tiene necesidad de continuar revisando las restantes causas o vicios señalados por los recurrentes, o las defensas vinculadas a los vicios denunciados y no resueltos, dado que un vicio es suficiente para anular el acto.
Así las cosas, sucede que el deber de congruencia y el de exhaustividad del fallo, así como el principio dispositivo que rige la actividad del Juez, tienen en el contencioso administrativo algunas modificaciones, entre otras, las arriba señaladas.
De este modo, no erró el a quo al anular el acto con base a las razones que lo anuló, ni erró cuando al hacerlo dejó de pronunciarse sobre los restantes vicios denunciados, ni es cierto que el Juez haya omitido mencionar las razones de hecho y de derecho por las que anula el acto (pues ellas se encuentran expresamente mencionadas, tal y como se expresó antes), por lo que las denuncias planteadas en este sentido por la parte apelante resultan improcedentes, y así se declara.
En cuanto al argumento esgrimido por la parte apelante relativo a que el objeto del contrato de arrendamiento lo constituyen, de conformidad con la cláusula primera del contrato de arrendamiento, dos lotes contiguos de terreno marcados con los números 34 y 36, situados en el sector La Quebradita en la avenida San Martín y, en consecuencia, no se encuentran sujetos a regulación, lo cual no fue considerado por la sentencia recurrida, se observa:
Como premisa probatoria, aprecia esta Alzada que consta tanto en el expediente administrativo, como en el judicial copia de documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio el cual, al no haber sido impugnado por alguna de ellas, produce los efectos previstos en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
Ahora bien, esta Corte estima pertinente destacar que en la celebración de un contrato de arrendamiento, como negocio jurídico privado, rige el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, de conformidad con lo estipulado en el artículo 1159 del Código Civil por el cual “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”.
No obstante, en lo atinente a su interpretación y a las acciones que pudieran surgir entre particulares vinculados por un contrato de naturaleza civil, como lo es efectivamente el contrato de arrendamiento, son los tribunales de la jurisdicción civil ordinaria los competentes para sustanciar y decidir estas pretensiones en el ámbito judicial.
Si bien la Administración incide en las relaciones contractuales por motivos eminentemente sociales, como es el caso de la fijación del monto del canon de arrendamiento de inmuebles sometidos a regulación, tal injerencia debe ajustarse a lo pactado por las partes.
En este sentido, la competencia del órgano administrativo se encuentra restringida por los límites impuestos por la Ley especial en la materia -Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento, aplicables rationae temporis al presente caso- y por lo acordado en el documento mismo contentivo del contrato de arrendamiento, apreciado como prueba fundamental.
Así, se observa que la cláusula primera de dicho contrato, establece lo siguiente:
“La señora CARMEN RIVAS de DE MARCHENA da en arrendamiento al señor RAFAELE CARUZO, dos lotes contiguos de terreno marcados con los números 34 y 36 y situados en el lugar denominado ‘La Quebradita’, con frente a la avenida San Martín de esta ciudad, en las condiciones en que ellos se encuentran actualmente, las cuales conoce el arrendatario y son las mismas que constan en el acto de inspección ocular practicada en dichos terrenos por el juzgado 4° de Parroquia de dicha Circunscripción, con fecha 26 de noviembre de 1.976”.
Por otra parte, expresa la cláusula quinta del citado documento lo siguiente:
“El arrendatario se obliga a utilizar el inmueble únicamente para el ejercicio de actividades mercantiles lícitas; siendo por su cuenta la obtención de permisos o autorizaciones necesarias, así como el acondicionamiento de aquel. En todo caso, quedarán en beneficio de la arrendadora las mejoras o bienhechurías hechas por el arrendatario durante la vigencia de esta contrato”.
Aunado a lo manifestado por ambas partes en el contrato de arrendamiento, consta en autos copia de la sentencia dictada en fecha 29 de junio de 1999, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró sin lugar la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la arrendadora y confirmó la sentencia proferida por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de noviembre de 1994 que, a su vez, declaró sin lugar la demanda interpuesta por la ciudadana Carmen Rivas de De Marchena contra el ciudadano Rafaele Caruzo por resolución de contrato.
De la referida copia de la sentencia, que consta tanto en el expediente administrativo (folios 83 al 89) como en el expediente judicial (folios 66 al 93) y es invocada tanto por la parte recurrente en su escrito de nulidad (vuelto del folio 3) y de apelación (vuelto del folio 231) y por la tercera interesada en su escrito de informes (folio 246), estableció en su parte motiva lo siguiente:
“... En lo que respecta al contrato de arrendamiento se evidencia que efectivamente el objeto del mismo está constituido por dos (2) lotes de terreno marcados con los nros. 34 y 36, situado en la dirección en principio mencionada, dejándose establecido en la Cláusula Primera que correspondía ‘Al Arrendatario’ (sic) el acondicionamiento del terreno objeto de arrendamiento para el ejercicio de actividades mercantiles lícitas, quedando entendido que las bienhechurías quedarán a beneficio de ‘la Arrendadora’ al así determinarse y al corresponder según resolución n° 0236 de fecha 25 de enero de 1991 al demandado de autos; prospera en derecho los alegatos esgrimidos por la parte demandada en el presente juicio”.
Visto que el anterior fallo se encuentra definitivamente firme, mal podía el órgano administrativo innovar sobre el objeto del contrato de arrendamiento, toda vez que de lo dispuesto por las partes en el respectivo contrato de arrendamiento y de los términos expuestos por la sentencia citada, emanada del órgano jurisdiccional competente, el objeto del contrato lo constituyen las parcelas de terreno tantas veces mencionada y las edificaciones allí construidas.
No obstante, es menester dejar en claro que aun cuando esta Corte se ha pronunciado acerca de la regulación, esto no significa el reconocimiento de un derecho de propiedad o un derecho a percibir los cánones de arrendamiento que resulten de la regulación, sólo significa la afirmación de la posibilidad de acceder a la Administración Pública, para que sea esta la que determine el canon máximo que se podrá cobrar por el arrendamiento de un inmueble, y ello, con independencia a quien sea el que solicita la regulación, por lo tanto, se desecha el alegato esgrimido por la parte apelante. Así se declara.
Finalmente, estima esta Corte oportuno recordar que tratándose el presente caso de una pretensión de nulidad de un acto administrativo de naturaleza cuasi-jurisdiccional, el recurso judicial no sólo debe limitarse a la mera declaratoria de nulidad del acto impugnado sino que propende a la restitución de la situación jurídica subjetiva lesionada a alguna de las partes por parte del órgano judicial, con fundamento en lo previsto en el artículo 259 de la Constitución vigente y en el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, es por ello que, siguiendo con el criterio reiterado hasta la fecha, en caso que alguna de las partes no está conforme con el monto arrojado por los resultados de la prueba de experticia evacuada en primera instancia, deberá promover una nueva prueba ante esta Alzada con la finalidad de desvirtuar los valores dados y traer ante este Juzgador elementos que le permitan establecer el canon de arrendamiento como restitución de la situación jurídica infringida (Ver, en este sentido, sentencia de esta Corte de fecha 11 de abril de 2000, exp. N° 90-11272, caso: Rosina Milano Di Miele).
Ello así, esta Corte observa que no fue promovida prueba de experticia alguna ante esta Alzada que permitiera revisar los valores establecido en el a quo. En consecuencia, esta Corte debe declarar sin lugar la apelación y confirmar la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2002 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, con las motivaciones expuestas en el presenta fallo, y así se decide.
VII
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1. SIN LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano RAFAELE CARUZO, asistido por el abogado Moisés Yépez Conde, contra la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2002 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
2. CONFIRMA el fallo dictado por el mencionado Juzgado, con las motivaciones expuestas en el presente fallo.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ______________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil tres (2003). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Las Magistradas,
EVELYN MARRERO ORTIZ
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
ANA MARIA RUGGERI COVA
Ponente
La Secretaria,
NAYIBE ROSALES MARTINEZ
EXP. N° 02-27775.-
AMRC/nd/mfg.-
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