MAGISTRADA PONENTE: EVELYN MARRERO ORTIZ
En fecha 27 de octubre de 1999, se recibió en esta Corte el Oficio N° 968 del 15 del mismo mes y año, emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el ciudadano MICHEL BRIONNE GANDON venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 12.063.856, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 52.897, arrendatario del inmueble constituido por una Casa ubicada en al Avenida Los Pinos, Quinta Santa María, El Paraíso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal actuando en nombre propio contra la Resolución N° 1520 de fecha 13 de junio de 1994, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE FOMENTO hoy MINISTERIO INFRAESTRUCTURA, mediante la cual declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por el recurrente.
La remisión se efectuó por haber sido oída en ambos efectos la apelación ejercida por el recurrente contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, en fecha 15 de julio de 1999, la cual declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto.
El 03 de noviembre de 1999 se dio cuenta a la Corte y, por auto de la misma fecha se fijó el décimo día siguiente de despacho para comenzar la relación de la causa.
En fecha 25 de noviembre de 1999, comenzó la relación de la causa y el mismo dia el recurrente presentó Escrito de Fundamentación a la Apelación.
El 30 de noviembre de 1999, comenzó el lapso de cinco días de despacho para la contestación de la apelación, el cual venció el 08 de diciembre del mismo año.
El siguiente día 09, de diciembre del mismo año, comenzó el lapso de cinco días de despacho para la promoción de pruebas, el cual venció el 27 del mismo mes y año.
El 19 de enero de 2000, se constituyó la Corte por la incorporación de nuevos Magistrados, y se designó ponente a la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ.
Reconstituida la Corte el 15 de septiembre de 2000 con los Magistrados que actualmente la integran, y juramentadas sus autoridades directivas el 29 de enero de 2001, se ratificó ponente a la Magistrada quien con tal carácter suscribe la decisión.
El 1° de febrero de 2000 se fijó el décimo día de despacho siguiente para que tuviera lugar el Acto de Informes.
El 23 de febrero de 2000, oportunidad fijada para que tuviera lugar el Acto de Informes, se dejó constancia de la no comparecencia de ambas partes, y el mismo día la Corte dijo “Vistos”.
Realizado el estudio del expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia, previas las
siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO DE NULIDAD
En fecha 04 de mayo de 1995 el recurrente interpuso ante el Tribunal A quo recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución N° 1520 de fecha 13 de junio de 1994, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en los siguientes términos:
Que en fecha 06 de abril de 1993, ejerció ante la Dirección General Sectorial de Inquilinato el derecho de preferencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, para continuar ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a tiempo determinado ubicado en la Avenida Los Pinos, Quinta Santa María, El Paraíso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, anexando el recibo por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 15 de marzo y el 15 de abril de 1993.
Indicó, que en fecha 22 de octubre de 1993 los apoderados judiciales de la ciudadana Carmen Teresa Montilla de Siurana, propietaria del inmueble objeto de controversia, presentaron escrito ante la Dirección de Inquilinato mediante el cual se opusieron al derecho de preferencia solicitado, por no cumplir el arrendatario con la obligación de consignar los recibos de pago del canon de arrendamiento, para demostrar su solvencia.
Agregó, que el alegato expuesto por la arrendadora carece de fundamento, pues si bien no consta la solvencia de los pagos realizados, igualmente no consta en el expediente prueba de la insolvencia.
Señaló, que fecha 13 de junio de 1994 mediante Resolución N° 1520 el Órgano Administrativo declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido, incurriendo en ultrapetita al pronunciarse sobre el alegato presentado extemporáneamente por la parte arrendadora, quien alegó la insolvencia en el escrito de oposición y no en el escrito de promoción de pruebas
Indica, que la Dirección de Inquilinato se equivocó al calcular el último día de consignación del canon de arrendamiento. En efecto, indica que en la página 10 de la Resolución N° 1520 se desprende dicho error de cálculo al computar los cinco días, para el pago de las mensualidades a partir del 15 de marzo de la mensualidades adelantadas, hasta el 19 de marzo y no por el contrario hasta el 20 del mismo mes como corresponde, fecha en la cual fue consignado el cheque como pago del canon.
Igualmente, alega que en la Resolución impugnada se ignoro el contenido del artículo 1296 del Código Civil Venezolano, según el cual se presumen pagadas las cantidades anteriores, cuando se acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, evidenciándose la falta de objetividad, para valorar las pruebas presentadas, violando los artículos 9 y 18 en su numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, los cuales indican que el acto administrativo debe estar motivado.
Manifiesta, que el derecho de preferencia debe ser ejercido dentro de los treinta días antes del vencimiento del contrato, para lo cual debe consignarse el recibo de pago del último mes, y no como señaló la arrendadora que deben ser consignados los recibos de los meses anteriores, pues la solvencia del inquilino queda demostrada con la consignación del último recibo de pago, recibo que fue consignado con la solicitud del derecho de preferencia, quedando así demostrado que el Órgano Administrativo se extralimitó en sus funciones.
Esgrime, que la Dirección de Inquilinato no se pronunció sobre el carácter de interesado de la arrendadora, elemento fundamental para oponerse a cualquier solicitud administrativa, que nunca fue acreditado en autos como se señaló en la página nueve de la Resolución impugnada, donde “quedo suficientemente comprobado como elemento fundamental de la oposición el carácter de propietario, por parte de la persona que se opuso a la acción”, por lo que la oposición presentada por la arrendadora debió ser desechada,.
Aduce, que la Resolución impugnada fue dictada por una autoridad incompetente, pues la Directora Ad-Hoc nombrada para el conocimiento del caso hasta su terminación, no se encontraba facultada para dictar y firmar la mencionada Resolución, lo que acarrea su nulidad.
Por todo lo antes expuesto, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 121 de Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia solicitó la nulidad del la Resolución N° 1520 de fecha 13 de junio de 1994 y se otorgue el derecho de preferencia.
II
DEL FALLO APELADO
Mediante sentencia de fecha 15 de julio de 1999, el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto por la parte actora, con fundamento en las siguientes consideraciones:
“ En el caso subjudice, el contrato de arrendamiento, que riela a los folios 1 al 3 del expediente administrativo, celebrado entre las partes, determinó, de acuerdo a su Cláusula Segunda (2da), la obligación de la arredantaria, de cancelar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Igualmente consta al folio 6 del citado expediente, que la solicitud de derecho de preferencia fue ejercida el día 06 de abril de 1993, consignando la solicitante contrato de arrendamiento, croquis de ubicación del inmueble y recibo de cancelación de canon de arrendamiento correspondiente al 15 de marzo al 15 de abril de 1993, evidenciándose que la parte arrendataria al momento de ejercer el derecho de preferencia, no demostró estar solvente, por cuanto el recibo de pago de la pensión de arrendamiento tiene fecha de cancelación del 24 de marzo de 1993, es decir, fuera del lapso establecido en el contrato de arrendamiento, lo cual de acuerdo a los criterios expuestos, es demostrativo de la extemporaneidad por retardo de dicha consignación, razón por la cual el derecho de preferencia no debe prosperar.”
III
FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
En fecha 25 de noviembre de 1999, la parte actora consignó Escrito de Fundamentación de la Apelación, en el cual señaló lo siguiente:
Que, el Juzgado A quo no se pronunció sobre la legitimidad de la parte contraria, la cual nunca fue acreditada en sede administrativa, ni tampoco en sede jurisdiccional, pues no consignó en la oportunidad correspondiente el documento que acreditaba tal legitimidad para oponerse al derecho de preferencia solicitado, lo que trae como consecuencia que todo lo alegado por la parte contraria no tenga ninguna validez jurídica. Agrega que el sentenciador debía pronunciarse como punto previo, sobre el particular, antes de estudiar el fondo del asunto, como en efecto lo hizo contraviniendo los artículos 22 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y el 121 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
Agrega, que el A quo incurrió en incongruencia negativa al omitir pronunciamiento sobre el poder apud acta, de fecha 19 de octubre de 1993, otorgado por la arrendadora a sus apoderados judiciales, del cual desistió por considerarlo insuficiente para actuar en juicio, desistimiento que fue homologado por la Dirección de Inquilinato, como si este resultara ser un Órgano del Poder Judicial; posteriormente la arrendadora otorgó un nuevo poder especial, el cual pretendió indicar como apud acta, no obstante del mismo se evidencia la falta legitimidad y cualidad de sus apoderados para actuar en juicio.
Señala, que la decisión objeto de apelación, no hace un señalamiento expreso de las partes que intervienen en la causa ni de sus respectivos apoderados judiciales, requisitos esenciales que debe contener toda sentencia, trae como consecuencia la nulidad de la decisión, tal como lo estipula en su artículo 243 ordinal 2° en concordancia con el 244 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicita a este Tribunal la nulidad de la sentencia por encontrarse incursa en uno de los vicios establecidos en la Ley.
Indica, que si bien es cierto que la parte arrendadora, alegó en su escrito de oposición presentado en sede Administrativa, la falta de solvencia del arrendatario, no consta en el expediente, la prueba del hecho constitutivo de tal aludida insolvencia; no obstante el A quo se pronunció sobre el hecho, sobre la base de un falso supuesto, pues la arrendadora no consignó prueba alguna que haga presumir la insolvencia, lo que demuestra que la sentencia se encuentra viciada de incongruencia positiva, pues el Juez suplanto los argumentos de hechos no alegados ni probados por la arrendadora en sede Jurisdiccional, incurriendo en el vicio que establece el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil.
Por último manifiesta, que el A quo al computar el lapso entre la fecha de vencimiento de la obligación de hacer, que es el 15 de marzo de 1993 y el cumplimiento efectivo de la misma, incurrió en un error, pues se estableció que el pago del canon se realizó extemporáneamente, por haber sido emitido el recibo de pago en fecha 24 de marzo de 1993, fuera de los cinco días que establece el contrato.
Agrego, que para ese momento todavía gozaba de los quince días que establece la Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, para cancelar el canon de arrendamiento por lo que su pago no debió considerarse extemporáneo, contrariándose la sentencia apelada, la cual indicó: “De tal dispositivo se infiere como uno de los supuestos determinantes de la legitimidad de la consignación arrendaticia, su temporaneidad, equivalente a la realización del pago en tiempo oportuno, es decir, DENTRO DE LOS QUINCE DIAS POSTERIORES AL VENCIMIENTO DE LA PENSIÓN“..., para luego declarar extemporáneo el pago del arrendatario, incurriendo en una contradicción que la hacen carente de motivación.
En orden a lo anterior, solicitó la nulidad de la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 15 de julio de 1999, la cual declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir acerca de la apelación interpuesta, esta Corte observa lo siguiente:
El recurrente, hoy apelante, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución N° 1520 de fecha 13 de junio de 1994, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento hoy Ministerio de Infraestructura, mediante la cual declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por el recurrente bajo el argumento que el pago del canon se había realizado de manera extemporánea, al indicarlo así la Resolución objeto de impugnación.
Por su parte, el Juzgado A quo en fecha 15 de julio de 1999, declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto, por considerar que el pago de la pensión de arrendamiento fue cancelado fuera del lapso establecido en el contrato de arrendamiento, hecho que permitió verificar la extemporaneidad por retardo de dicha consignación, confirmándose así, la Resolución impugnada que negó el derecho de preferencia solicitado.
Denuncia el apelante, que el Juzgado A quo, al dictar el fallo apelado incurrió en el vicio de incongruencia negativa, ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no emitió pronunciamiento alguno sobre la legitimidad de la parte contraria, la cual nunca fue acreditada en sede administrativa, ni tampoco en sede jurisdiccional, argumento señalado en el recurso de nulidad interpuesto.
Argumenta, que la decisión objeto de apelación, no hace un señalamiento expreso de las partes que intervienen en la causa ni de sus respectivos apoderados judiciales, incurriendo en el vicio de indeterminación objetiva tal como lo estipula en su artículo 243 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil.
Por último manifiesta, que al computar el lapso entre la fecha de vencimiento de la obligación de hacer, que es el 15 de marzo de 1993 y el cumplimiento efectivo de la misma, el Juez incurrió en un error, al establecer que el pago del canon se realizó extemporáneamente, por haber sido emitido el recibo de pago en fecha 24 de marzo de 1993, es decir, fuera de los cinco días que establece el contrato.
Indica que el A quo se contradijo en su motivación, pues al no advirtió el lapso que establece el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, para cancelar el canon de arrendamiento, sin ser declarado extemporáneo, aun cuando señaló que se tenia como pago oportuno aquel que fue realizado “DENTRO DE LOS QUINCE DIAS POSTERIORES AL VENCIMIENTO DE LA PENSIÓN“., lo que trae como consecuencia que la sentencia resulte carente de motivación.
Ahora bien, de la lectura del fallo apelado, observa la Corte, que ciertamente como indica el apelante se omitió pronunciamiento acerca de la legitimidad de la parte arrendadora, la cual nunca fue acreditada en sede administrativa, ni tampoco en sede jurisdiccional, argumento señalado por el recurrente en su escrito libelar, como elemento esencial de la controversia, resultando incongruente, al no decidir sobre todo lo alegado en autos.
Señalado lo anterior, resulta oportuno precisar que la incongruencia en una sentencia es causal de anulabilidad de la misma de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. El vicio de incongruencia es consecuencia de la omisión del juez al no pronunciarse sobre aquellos elementos de hecho que materialmente forman parte del conflicto judicial debatido. El principio de congruencia, en el derecho venezolano, está vinculado con el conflicto debatido entre las partes del cual surgen dos reglas: a) decidir sólo sobre lo alegado y b) decidir sobre todo lo alegado, pues el juez esta en la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, obligación que establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, la doctrina ha establecido que el vicio de incongruencia se manifiesta de dos formas: la primera cuando el Juez emite su decisión más allá de los límites de la litis planteada sometida a su estimación, conocida como incongruencia positiva; y, la segunda, se presenta al omitir el Juez el debido pronunciamiento sobre uno o mas de los alegatos expuestos, entendida como incongruencia negativa. Esta última consideración conduce a establecer la obligación que tiene el Juez de decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por las partes.
En sentencia de fecha 19 de junio de 2001, caso Rodolfo Valero vs SENIAT, esta Corte, señaló:
“ ( …).
La norma antes transcrita consagra el llamado principio de congruencia, el cual exige que el fallo guarde estrecha relación con la pretensión planteada por el actor en su libelo y en las expresiones o defensas expuestas por el demandado en la contestación, dado que éstos son extremos en los cuales queda delimitada la controversia.
Este principio procesal, al ser vulnerado por el juez, ocasiona que el fallo se encuentre viciado de incongruencia y, por tanto, susceptible de ser declarado nulo.”
De lo antes expuesto podemos concluir que, en el caso de autos, se presenta una incongruencia negativa que se manifiesta en la omisión flagrante del Juez A quo al no pronunciarse sobre el escrito de oposición presentado por el recurrente ante el Órgano recurrido, no cumpliendo con la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, violando lo establecido en el artículo 12 y el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen:
Articulo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad que procurarán conocer en los limites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni aprobados.(…).” (Resaltado por la Corte).
Articulo 243 eiusdem:
“Toda sentencia debe contener:
(…)
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia.
(…).”.
Así, en concordancia con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, esta Corte anula revocado el referido fallo por ser manifiestamente incongruente, y así se decide.
Revocado como ha sido el fallo apelado, resulta inoficioso para esta Corte emitir pronunciamiento en relación con los demás vicios señalados por el apelante en su escrito y a pronunciarse sobre el fondo del recurso funcionarial interpuesto, de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual observa:
Alega el recurrente, que la Resolución impugnada no dio respuesta al planteamiento propuesto, referente a la legitimidad de la parte arrendadora para actuar en sede administrativa, pues la propietaria del inmueble arrendado había otorgado un poder especial a la ciudadana Maria de Montilva para que la representara en juicio, y esta a su vez le confirió poder a los abogados Alba Quintero y José Luciano Mediana para ejercer tal representación, sin presentar documento alguno que acreditara dicha legitimidad para ejercer la oposición al derecho de preferencia, resultando – a juicio del recurrente- nulas todas las actuaciones realizadas por estos supuestos apoderados judiciales, al no probar en autos la cualidad que alegan.
Sobre este particular observa esta Corte, que en autos reposa el poder especial de fecha 24 de abril de 1991, según consta al folio 22 del expediente, que fue conferido por la ciudadana Carmen Teresa Montilva (propietaria del inmueble arrendado) a la ciudadana Maria de Montilva, para la realización de todas las actividades concernientes a la administración del inmueble arrendado e inclusive para intervenir como su representante en los juicios referentes al arrendamiento del mismo, y nombrar abogados de su confianza para ejercer su representación; igualmente se evidencia la existencia de un poder otorgado en fecha 19 de octubre de 1993 ( Folio 21), a los abogados Alba Quintero y José Luciano Mediana para ejercer la representación de la ciudadana Maria de Montilva en su calidad de mandataria de la arrendadora, en el procedimiento administrativo iniciado en su contra ante la Dirección de Inquilinato.
Cabe señalar, que el Código Civil Venezolano en el artículo 1684 establece la posibilidad de otorgar poder especial a una persona para que esta realice una determinada actividad, entre las cuales se encontraría la administración de un bien inmueble y su representación en juicio, como resulta en el caso de autos, donde la mandataria gozaba de plenos poderes para ejercer la administración y representación en cualquier procedimiento que se iniciara respecto al inmueble arrendado y expresamente “la contratación de abogados de su confianza”.
Igualmente debe destacarse, que el artículo 26 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos prevé dos formas de participar en el procedimiento, una mediante un poder otorgado cumpliendo con las formalidades del Código de Procedimiento Civil, o simplemente, puede indicarse en la solicitud quien será el representante, admitiéndose la representación simple.
Así, por cuanto el poder consignado en el folio 22 produce plenos efectos por ser realizado conforme a las reglas establecidas en la ley, y la propia administración otorga la posibilidad del ejercicio de la representación simple, se consideran validas todas las actuaciones realizadas por los apoderados judiciales de la ciudadana Maria de Montilva. Así se declara.
También alega el recurrente, que la Dirección de Inquilinato erró al calcular el lapso de consignación del canon de arrendamiento, pues la Resolución N° 1.520 solamente señaló los cinco días que establece el contrato de arrendamiento para cancelar la mensualidad, sin mencionar los 15 días que señala la Ley de Regulación de Alquileres, para cancelar el canon de arrendamiento, con fundamento en el cual mal podría ser declarado extemporáneo su pago, e igualmente incurrió en un error al señalar que la mensualidad debió ser cancelada entre el 15 y el 19 de marzo de 1993, fecha en la que supuestamente vencían los cinco días que establecía el contrato, cuando en realidad fue el 20 de ese mes.
Al respecto observa esta Corte, que la doctrina ha reiterado la existencia de un lapso convencional para efectuar el pago del canon de arrendamiento, el cual lo establecen las partes de mutuo acuerdo mediante el contrato de arrendamiento, y un lapso legal establecido en el Decreto Legislativo sobre Desalojos para Viviendas en su artículo 5, según el cual el arrendatario podrá efectuar el pago del canon dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de la pensión, considerándose la realización del pago en tiempo oportuno, es decir temporánea. Este lapso legal va suplir la falta de acuerdo entre las partes para establecer la fecha de pago oportuno, no siendo una prolongación del lapso convencional.
Ahora bien, en el caso de autos se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Maria de Montilva y el recurrente (signado anexo N° 3 del expediente administrativo), la Cláusula Segunda donde estipularon que la mensualidad adelantada sería cancelada dentro de los cinco primeros días de cada mes; si la mensualidad venció el 15 de marzo de 1993 el arrendatario tenia hasta el 20 del mismo mes para cancelar el canon de arrendamiento; de tal forma que existía un lapso convenido entre las partes resultando innecesario que operara el lapso que establece la ley. Así se declara.
Ahora bien, precisado como ha sido el lapso para la realización del pago oportuno del canon de arrendamiento, se evidencia de autos que el recibo de pago del Alquiler correspondiente al mes del 15 de marzo al 15 de abril de 1993, fue realizado el 24 de marzo de 1993 (folio 4 del expediente administrativo), entendiéndose esta como fecha cierta de pago, resultando así el pago extemporáneo, pues fue efectuado fuera del lapso establecido por las partes en el contrato. Así se decide.
Por último indica el recurrente, que en la Resolución impugnada le fue negado el beneficio del derecho de preferencia, bajo el argumento que no fue demostrado en autos la solvencia del arrendatario con respecto al pago del respectivo canon de arrendamiento.
Cabe advertir, que el derecho de preferencia en materia Inquilinaría ha sido considerado por la legislación como una preponderancia para el inquilino que ocupa el inmueble frente a los posibles inquilinos, para continuar ocupando el inmueble arrendado. Así se observa que el artículo 40 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, señala:
Artículo 40:“En los casos de contratos por tiempo determinado, vigentes para la fecha de promulgación de esta Ley, los arrendatarios tienen derecho preferente para continuar como inquilinos del inmueble que ocupen sin perjuicio de lo establecido en el artículo 1, letra a), del Decreto sobre Desalojo”.
En torno a este mismo punto, el artículo 1 letra a) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, establece:
Artículo 1: “Solo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa:
a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento.
(….)”
Del artículo antes transcrito, se deduce por interpretación contraria la importancia que reviste la solvencia por parte del arrendatario, en su relación arrendaticia, pues la ley sanciona el incumplimiento de su obligación, al otorgar al arredandor la posibilidad de solicitar la desocupación del inmueble, no obstante le brinda al inquilino diligente que realiza el pago de manera oportuna, el privilegio de seguir ocupando el inmueble, al solicitar la concesión del derecho de preferencia frente a otros posible inquilinos, en razón de la solvencia en sus pagos al ser efectuados de manera oportuna, es decir, dentro del lapso establecido, teniéndose este elemento como un requisito fundamental para ejercicio del prenombrado derecho.
En este sentido ha señalado esta Corte mediante sentencia de fecha 27 de abril de 2000, caso: “Vladimir Gamboa vs Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento del Ministerio de Fomento”, lo siguiente:
“ De otra parte, conviene destacar que el inquilino en la presente causa se encontraba efectuando el pago de la pensión arrendaticia mediante la figura de las consignaciones, y del folio 14 del expediente administrativo se denota que en fecha 19 de enero de 1990 el representante del ciudadano Vladimir Gamboa consignó por ante el Juez Segundo del Distrito Sucre el Estado Miranda la cantidad correspondiente al canon de arrendamiento del mes de diciembre de 1989, siendo que el artículo 5 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda (vigente en esa oportunidad) expresamente señalaba que la consignación arrendaticia debía efectuarse ‘dentro de los quince días siguientes a su vencimiento; esta situación es, además, reconocida por la parte recurrente, cuando en el escrito de Fundamentación a la apelación la representación del inquilino afirma que ‘por cuanto días de diferencia [su] representado cayó en mora…
La anterior circunstancia demuestra la insolvencia del arrendatario para la fecha de formular su solicitud por ante la Dirección de Inquilinato, y ello lleva a considerar ajustado a los hechos y al derecho lo dispuesto en la Resolución impugnada, pues, se reitera, la consignación extemporánea de las pensiones arrendaticias a cuyo pago oportuno está obligado el inquilino, configura una causal justa de oposición al derecho de preferencia ejercido. En consecuencia, debe esta Corte declarar sin lugar el recurso de nulidad interpuesto contra la aludida resolución. Así se decide.” (sic). (Subrayado de la Corte).
En este aspecto, observa esta Corte el día 06 de abril de 1993 ante la Dirección de Inquilinato el arrendatario ejerció el derecho de preferencia (folio 6 del expediente administrativo), consignando entre los recaudos el último recibo de pago (folio 4), en el cual se advierte que el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo – abril, tiene fecha de cancelación del 24 de marzo de 1993, resultando extemporáneo, por haber sido realizado fuera del lapso establecido en el contrato de arrendamiento; lo que permite determinar que el recurrente al momento de ejercer el derecho de preferencia, no demostró estar solvente; y en concordancia con los criterios expuestos la solvencia del arrendador representa un supuesto determinante, para la concesión del prenombrado derecho, resultando imposible acordar la procedencia del mismo. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1. CON LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano MICHEL BRIONNE GANDON antes identificado, actuando en nombre propio, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 15 de julio de 1999, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto.
2 ANULA el fallo dictado por el A quo en todas y cada una de sus partes.
3.- SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el ciudadano MICHEL BRIONNE GANDON antes identificado, actuando en nombre propio, contra la Resolución N° 1520 de fecha 13 de junio de 1994, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE FOMENTO hoy MINISTERIO INFRAESTRUCTURA, mediante la cual declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por el recurrente.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ______________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil tres (2003). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación.
El Presidente,
PERKINS ROCHA CONTRERAS
El Vicepresidente,
JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Las Magistradas,
EVELYN MARRERO ORTIZ
Ponente
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
ANA MARIA RUGGERI COVA
La Secretarial,
NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ
99-22405
EMO/13
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