TSJ Regiones - Decisión

MAGISTRADO PONENTE: JUAN CARLOS APITZ BARBERA
EXPEDIENTE N° 02-2343

-I-
NARRATIVA

En fecha 25 de octubre de 2002, el abogado HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 21.271, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 29 de mayo de 1984, bajo el No. 96, Tomo 33-A Sgdo., apeló de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 13 de agosto de 2002, mediante la cual declaró Con Lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado JESÚS CHIRINO VALERO, apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES LOS MORROS, C.A., contra la Resolución No. 000621, de fecha 06 de julio de 2000, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble denominado Quinta “Mendi Alde”, No. 185, ubicado en la calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, propiedad de la prenombrada sociedad mercantil, en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (BS. 1.386.920, 00).

Oída en ambos efectos la apelación ejercida, se remitió el expediente a esta Corte donde se dio por recibido el 18 de noviembre de 2002.

El 19 de noviembre de 2002, se dio cuenta a la Corte, se designó ponente al Magistrado JUAN CARLOS APITZ BARBERA, y se fijó un lapso de diez (10) días de despacho para comenzar la relación de la causa.

El 17 de diciembre de 2002 comenzó la relación de la causa. En esa misma fecha, el apoderado judicial de la sociedad mercantil LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L., consignó escrito de fundamentación de la apelación.

El 09 de enero de 2003, el abogado JESÚS CHIRINO VALERO, apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES LOS MORROS, C.A., propietaria del inmueble identificado anteriormente, consignó escrito de contestación de la apelación.

El 28 de enero de 2003, la Corte, de conformidad con lo previsto en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, aplicable supletoriamente a tenor de los dispuesto en el artículo 88 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, acordó suspender el proceso por quince (15) días consecutivos, contados a partir del 21 de enero hasta el 04 de febrero de 2003.

El 04 de febrero de 2003, los apoderados judiciales de LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. e INVERSIONES LOS MORROS, C.A., respectivamente, consignaron escrito de transacción judicial, cuya homologación solicitaron.

El 07 de febrero de 2003, se pasó el expediente al Magistrado Ponente, a los fines de que la Corte decidiera acerca de la referida solicitud.

El 20 de febrero de 2003, en virtud de haber vencido el plazo establecido por las partes en el documento de transacción para consignar el nuevo contrato de arrendamiento, esta Corte ordenó devolver el expediente a la Secretaría, a los fines de que continuara su curso en el estado en que se encontraba.

El 06 de marzo de 2003, el abogado HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, apoderado judicial de la parte apelante, consignó un nuevo contrato de arrendamiento celebrado entre ADMINISTRADORA CASTRO VEGAS, C.A., firma mercantil que administra el inmueble objeto de esta causa, y la sociedad mercantil LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L., de fecha 04 de febrero de 2003.

El 18 de marzo de 2003, los apoderados judiciales de las sociedades mercantiles LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. e INVERSIONES LOS MORROS, C.A., respectivamente, consignaron un documento de transacción judicial en nuevos términos.

El 24 de marzo de 2003, se pasó el expediente al Magistrado Ponente, a los fines de que la Corte decida acerca de la homologación de la transacción judicial.

Reconstituida la Corte en virtud de la elección de la nueva Junta Directiva celebrada en fecha 5 de marzo de 2003, se RATIFICÓ ponente al Magistrado JUAN CARLOS APITZ BARBERA.

Realizado el estudio de las actas que conforman el expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia con base en las siguientes consideraciones:

DE LOS FUNDAMENTOS DEL RECURSO

Mediante escrito presentado por ante el Juzgado (Distribuidor) Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 03 de julio de 2001, el abogado JESÚS CHIRINO VALERO, apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES LOS MORROS, C.A., propietaria del inmueble denominado Quinta “Mendi Alde”, No. 185, ubicado en la calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución No. 000621, de fecha 06 de julio de 2000, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual reguló el referido inmueble. En dicho escrito, expuso los siguientes alegatos:

Esgrimió como infringidos los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, “por cuanto no se tomó en cuenta para la determinación del valor del inmueble y fijación de las pensiones de arrendamiento máximas, los factores que tales normas taxativamente señalan como necesarios para establecer el valor del terreno y la edificación”.

Adujo que, el informe fiscal que sirvió de base para sustentar la regulación impugnada, carecía de validez, por cuanto en su elaboración no fueron cumplidos los extremos legales establecidos en los artículos anteriormente mencionados. Al respecto, indicó que el fiscal no detalló las características físicas, topográficas y económicas del terreno y su construcción dentro del mercado inmobiliario actual, ni tampoco consideró la calidad de los acabados y materiales de construcción empleados, ni su entorno urbano.

Alegó que la Resolución impugnada violaba los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto no se motivó o explicó en forma alguna cuál fue la metodología o sistema técnico empleados para llegar a los valores que allí se determinan, quedando el administrado indefenso al no saber cuáles fueron los criterios técnicos, los argumentos de hecho y de derecho aplicados para determinar la renta máxima mensual del inmueble objeto de regulación.

Señaló que el inmueble en cuestión, se encuentra ubicado en la Urbanización Las Mercedes, “urbanización ésta que sin lugar a dudas constituye el eje comercial de Caracas y quizás del país, lo que contribuye a incrementar considerablemente el valor del terreno y de la edificación que no fue debidamente apreciado por el organismo regulador”.

Que la incorrecta determinación de valores y renta, se traducen en una lesión a la esfera de los derechos de su representada, por cuanto, en primer lugar, el acto administrativo en cuestión contiene un avalúo, el cual se convierte en una referencia del inmueble, y al estar por debajo del verdadero valor, disminuye el valor comercial de mercado del inmueble; y en segundo lugar, “la renta asignada resulta muy inferior a la que debería ser en realidad”, por lo que su representada dejaría de percibir la renta que le correspondería.

Finalmente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 42 ordinal 10°, 121 y 182 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, solicitó la nulidad del acto impugnado. Asimismo, a fin de subsanar la situación jurídica infringida, solicitó la fijación de un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual.

DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante sentencia dictada en fecha 13 de agosto de 2002, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró Con Lugar el recurso de nulidad interpuesto. En consecuencia, anuló la Resolución 000621; asimismo, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, fijó el nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble antes descrito en la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.782.390,35). Dicha decisión se fundamentó en las siguientes razones:
Que en el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, no aparecían señaladas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, tampoco contenía referencia alguna a los elementos legales de obligatorio análisis, cuya mención expresa resulta esencial en la configuración del contenido del correspondiente acto administrativo, debiendo indicarse su incidencia en la respectiva valoración. Señaló que tales omisiones “quedan demostradas al comparar dicho avalúo con el informe pericial (…), resultado de la experticia judicial evacuada por los expertos designados para la elaboración del mismo (…)”.

Que “el avalúo administrativo no aparec(ía) sustentado en razonamiento alguno, a lo cual se le agrega la notable diferencia entre los valores que arroja y los estimados en la experticia practicada en sede jurisdiccional; todo lo cual determina la existencia del vicio de inmotivación en dicho avalúo practicado por la Administración y en consecuencia, la ausencia del acto de fijación del canon arrendaticio del inmueble señalado en autos”. Así pues, evidenciado que el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura no se ajustaba a los “parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento”, se procedió a declarar la nulidad de la Resolución impugnada.
A continuación, el Sentenciador, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble objeto de regulación, con base en la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble; y al efecto, observó que dicha prueba arrojó la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.782.390,35), el cual se distribuyó entre sus distintas dependencias.
DE LA TRANSACCIÓN

En fecha 04 de febrero de 2003, los apoderados judiciales de las sociedades mercantiles LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. e INVERSIONES LOS MORROS, C.A., respectivamente, consignaron un escrito de transacción judicial, cuya homologación solicitaron. En dicho escrito, las partes en la Cláusula Quinta dispusieron lo siguiente:

“Si el nuevo contrato de arrendamiento no es firmado en la misma fecha de introducción de esta transacción judicial o en un lapso de tres (3) días continuos siguientes a la firma de esta transacción, ésta quedará sin efecto alguno y el procedimiento seguirá su curso normal hasta decisión definitiva, sin menoscabo de los derechos de cada una de las partes signatarias”.

Sin embargo, el mencionado contrato de arrendamiento no fue consignado dentro del lapso establecido por las partes, consignación ésta necesaria a los fines de dejar constancia del cumplimiento de esta circunstancia, con el objeto de poner fin al litigio, por lo cual, en fecha 20 de febrero, esta Corte decidió que el proceso debía continuar su curso normal hasta decisión definitiva.

En virtud de tal decisión, en fecha 06 de marzo de 2003, el abogado HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, apoderado judicial de la parte apelante, consignó un nuevo contrato de arrendamiento celebrado entre ADMINISTRADORA CASTRO VEGAS, C.A., firma mercantil que administra el inmueble objeto de esta causa, y la sociedad mercantil LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L., de fecha 04 de febrero de 2003. Asimismo, el 18 de marzo de 2003, los apoderados judiciales de LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. e INVERSIONES LOS MORROS, C.A., respectivamente, consignaron un documento de transacción judicial en nuevos términos, el cual es del siguiente tenor:

“…omissis… toda vez que la transacción puede presentarse en cualquier estado y grado de la causa, siempre que las partes sean capaces y tengan la titularidad del derecho objeto de la transacción, verse sobre objeto lícito, el objeto sea disponible por las partes que la suscriben y no sea contraria al orden público , celebramos la siguiente TRANSACCIÓN JUDICIAL a tenor de lo establecido en el artículo 1.713 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, el cual resulta aplicable supletoriamente por remisión del artículo 88 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, según los siguientes términos:
PRIMERO: La parte apelante, LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. y la Administradora Castro Vega C.A. …omissis… suscribieron contrato de arrendamiento sobre el inmueble denominado Quinta MENDI ALDE, situado en la calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, Caracas…omissis…
SEGUNDO: Ahora bien, las partes anteriormente identificadas en el inicio de este escrito y en virtud del nuevo contrato de arrendamiento celebrado por un lapso de tres (3) años sobre el inmueble denominado Quinta MENDI ALDE…omissis…deciden poner fin a la presente causa, que se encuentra pendiente por ante este órgano contencioso administrativo, signado con el expediente 02-2343, de mutuo y amistoso acuerdo y mediante recíprocas concesiones.
TERCERO: En el contrato de arrendamiento a que se hace referencia en la cláusula anterior, se establecieron los siguientes cánones de arrendamiento. Durante el primer año de vigencia, LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. cancelará un canon de arrendamiento mensual a INVERSIONES LOS MORROS, C.A. por la Quinta MENDI ALDE, ya descrita, de DOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.000.000,00). El segundo año de vigencia del contrato LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. cancelará un canon de arrendamiento mensual a INVERSIONES LOS MORROS, C.A. de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.800.000,00) y para el tercer año de vigencia LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. cancelará un canon de arrendamiento mensual a INVERSIONES LOS MORROS, C.A. de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 3.600.000,00).
CUARTO: Quedan sin efecto cualesquiera contratos de arrendamiento anteriores al definido en la Cláusula Primera de este instrumento y que hayan sido suscritos por la propietaria del inmueble identificado anteriormente, INVERSIONES LOS MORROS C.A. y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L
QUINTO: En virtud de que el nuevo contrato de arrendamiento ya se encuentra cursante en autos, rogamos al ciudadano Juez se sirva de él como base y prueba para la homologación de la presente transacción judicial.
SEXTO: La parte apelante, sociedad de comercio LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L., no estará obligada a pagar ningún otro canon de arrendamiento que no sea el pactado en el contrato de arrendamiento referido y así lo acepta expresamente el Dr. JESÚS CHIRINO VALERO…omissis…, actuando como apoderado de INVERSIONES LOS MORROS C.A., propietaria del inmueble denominado Quinta MENDI ALDE, situado en la Calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, Caracas.
SÉPTIMO: Por último, solicitamos a esta digna Corte se sirva homologar la presente Transacción Judicial en los términos expuestos a fin de que se produzca de acuerdo a lo pautado en el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil, la eficacia de la cosa juzgada …omissis…”.

-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Corte pronunciarse acerca de la solicitud de homologación cursante en los autos, al efecto pasa a decidir con base en los siguientes términos:

Las sociedades mercantiles LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. e INVERSIONES LOS MORROS, C.A., quienes solicitan la homologación de la transacción transcrita ut supra, son sociedades constituidas de conformidad con lo dispuesto en el Código de Comercio, y las materias objeto de transacción se encuentran sometidas al derecho privado.

Por otro lado, aun cuando en el ámbito del Derecho Administrativo no existe alguna ley que establezca la transacción judicial, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, establece en su artículo 88 el carácter supletorio del Código de Procedimiento Civil, lo cual señala en los siguientes términos:

“Las reglas del Código de Procedimiento Civil regirán como normas supletorias en los procedimientos que cursen ante la Corte”.

Así las cosas, y visto el carácter supletorio del Código de Procedimiento Civil, las disposiciones procedimentales establecidas en el mismo resultan aplicables al caso que nos ocupa, por lo cual, esta Corte considera menester referirse al contenido del artículo 256 eiusdem, el cual es del siguiente tenor:

“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a la disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución”.

El artículo transcrito establece la posibilidad que tienen las partes en un proceso litigioso de celebrar una transacción, mediante la cual acuerdan una solución negociada, con la finalidad de poner fin al litigio pendiente antes del pronunciamiento definitivo del juez en el juicio. Asimismo, establece la necesidad de su homologación por parte del Juez para su ejecución.

En este mismo sentido, debe señalarse que el ordenamiento jurídico impone para su validez, el cumplimiento de varios requisitos, cuya inobservancia acarrea la nulidad, de acuerdo con lo dispuesto en el Código Civil. Asimismo, la transacción se encuentra sometida a todas las condiciones requeridas para la validez de los contratos en general, especialmente, a aquéllas que aluden a la capacidad y poder de disposición de las personas que los suscriben.

Ahora bien, de la lectura de la transacción transcrita ut supra, esta Corte observa que, con el objeto de poner fin al litigio pendiente entre las sociedades mercantiles LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. e INVERSIONES LOS MORROS, C.A., las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de tres (3) años, estableciendo los cánones de arrendamiento que LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. deberá cancelar durante la vigencia del mismo.

Por otra parte, se evidencia que el objeto del presente recurso versa sobre una materia susceptible de disposición entre las partes que suscriben la transacción, por cuanto no están involucrados asuntos de orden público y que la transacción se ajusta a las disposiciones establecidas en el Código Civil.

No obstante, esta Corte observa que de la lectura de los poderes que les fueron otorgados a los apoderados judiciales de las sociedades mercantiles que suscribieron la transacción judicial que nos ocupa y que se encuentran consignados al expediente, se desprende que el abogado HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, apoderado judicial de la sociedad mercantil LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L., no se encuentra debidamente autorizado para suscribir la transacción. Al respecto, es menester destacar lo establecido en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza:

“El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remate, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa”. (Subrayado de la Corte).

Del artículo transcrito, se desprende que para transigir se requiere de facultad expresa, en virtud de lo cual de no constar en el poder otorgado al apoderado que a éste le ha sido otorgada la facultad para transigir y poner fin al procedimiento, no puede declararse la homologación de la transacción. Así pues, por no haber sido cumplidos los extremos de Ley, esta Corte considera forzoso NEGAR la homologación de la transacción celebrada entre las partes. En consecuencia, se ORDENA devolver el expediente a la Secretaría, a los fines de que continúe su curso en el estado en que se encuentra. Así se decide.

- III -
DECISIÓN

Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, NIEGA la homologación de la transacción judicial suscrita entre las sociedades mercantiles LUNCHERÍA Y HELADERÍA LA BRIOCHE, S.R.L. e INVERSIONES LOS MORROS, C.A. En consecuencia, se ORDENA devolver el expediente a la Secretaría, a los fines de que continúe su curso en el estado en que se encuentra.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Cúmplase lo ordenado y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los _____________ ( ) días del mes de _________________ del año dos mil tres (2003). Años: 193º de la Independencia y 144º de la Federación.

El Presidente,

JUAN CARLOS APITZ BARBERA
Ponente
Vicepresidente,

ANA MARÍA RUGGERI COVA

LOS MAGISTRADOS:

EVELYN MARRERO ORTIZ

LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO

PERKINS ROCHA CONTRERAS

La Secretaria,

NAYIBE ROSALES MARTINEZ

EXP. No. 02-2343
JCAB/b