REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de octubre de dos mil tres
193º y 144º

ASUNTO : KP02-V-2003-0001472
Expediente 12595 : Resolución de Contrato de Arrendamiento .

Se inició la presente causa por ante este Juzgado mediante auto de admisión del libelo de la demanda interpuesto por la ciudadana MARIA SANCHEZ, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 7.382.997 y de este domicilio, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Gonzalo Ramos, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 3.978, contra el ciudadano HUGO GARABAN, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.259.111 y de este domicilio, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Admitida la demanda en fecha 07-08-2003, se ordenó el emplazamiento del demandado para que al segundo día de despacho siguiente a su citación y constare en autos la misma, diera contestación a la demanda incoada en su contra. En la misma fecha la parte actora otorgó poder apud-acta a los abogados Gonzalo Ramos, Nancy Miranda de Ramos, Maria Gricelia Ramos Miranda y Gonzalo Ramos Miranda, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 3.978, 44.414, 50.394 y 62.689 respectivamente. Posteriormente en fecha 28-08-2003 el Alguacil consigna recibo de citación debidamente firmado por el demandado. En la oportunidad de contestar la demanda comparece el demandado asistido por el abogado Ingirgio González Porras, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 3.298, y consigna su respectivo escrito de contestación, donde igualmente opone cuestión previa y propone reconvención, siendo admitida ésta en fecha 03-09-2003. En la oportunidad legal para dar contestación a la reconvención propuesta, la parte actora consignó su respectivo escrito. Abierta la causa a pruebas, la parte demandada reproduce el mérito favorable de los autos, solicita la ratificación de documentos privados del ciudadano Aguedo Parra así como la testimonial de la ciudadana Janett Fernández, las cuales fueron evacuadas en su oportunidad. Por su parte la actora reprodujo el mérito favorable de los autos. Concluidas las etapas del juicio y estando este tribunal en la oportunidad de sentenciar pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta la parte demandante como fundamento de su pretensión que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano Hugo Garabán en fecha 01-03-2003, por un término de seis meses, es decir con vencimiento el 30-08-2003 y un canon mensual de Bs. 250.000,00. El objeto del arrendamiento lo constituye un inmueble situado en la carrera 17 entre calles 16 y 17 de esta ciudad, alinderado de la siguiente manera: Norte: Inmueble que es o fue de Felipe Muñóz; Sur: Con la carrera 17, que es su frente; Este: Con terrenos desocupados; y Oeste: Con inmueble que es o fue de Dominga Yépez. Señala que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio del 2003, los cuales suman la cantidad de Bs. 750.000,00, es decir que ha incumplido con la cláusula segunda del contrato, donde se estableció que el canon debía pagarse por mensualidades adelantadas los días primeros de cada mes, privándole de esta manera el derecho de gozar la prórroga legal y exigiéndole el cumplimiento de su obligación, de entregar el inmueble arrendado. Por todo lo expuesto es que procede a demandar al ciudadano Hugo Garabán, para que convenga en la resolución del contrato debido a la falta de pago de las mensualidades señaladas y en consecuencia, haga entrega del inmueble, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal. Fundamenta su acción en lo dispuesto en los Artículos 1167, 1264 y 1592 numeral 2 del Código Civil; y los Artículos 20, 33, 39 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los Artículos 36, 174, 599 numeral 7, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente la demandada en la oportunidad de contestar la demanda, con fundamento en lo establecido en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en concordancia con el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa consagrada en el ordinal 6°, es decir el defecto de forma, ya que según su decir el demandante debe cumplir obligatoriamente con señalar la ubicación del inmueble, por cuanto no es cierto que el inmueble se encuentra en la dirección señala por el actor en su libelo. Asimismo alega que obvió señalar la cuantía de la demanda, lo cual constituye una omisión al deber de formalizar, violando de esta manera lo contenido en los Artículos 30, 31 y 36 del Código de Procedimiento Civil. Procede igualmente a señalar la indebida fundamentación jurídica en que sustenta la acción propuesta, al incluir cono fundamento de derecho los Artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que no se discute y tampoco tiene por pretensión la acción principal, la declaratoria de inexistencia del derecho de prórroga del inquilino. En cuanto al fondo de la demanda, primeramente señala como cierto que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana María Mercedes Sánchez y que el mismo entró en vigencia el 01-03-2003 y con fecha de vencimiento el 31-08-2003; señala como cierto que el canon pactado fue de Bs. 250.000,00 mensuales y alega que no es cierto que el inmueble objeto del arrendamiento sea una casa distinguida con el N° 17-45 ubicada en la carrera 17 entre calles 16 y 17 de esta ciudad, e igualmente no son ciertos los linderos señalados por el actor en su libelo de demanda. Como segundo punto aduce que no es cierto que le adeude a la arrendadora los cánones de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo y Junio del 2003, por lo que la presente demanda de desalojo por falta de pago debe ser declarada sin lugar en la sentencia definitiva. Expone que efectivamente y según consta de recibo que acompaña marcado “A”, la ciudadana María Sánchez en la oportunidad de celebrar el contrato, recibió de su parte, Bs. 500.000,00 por concepto de Garantía por eventuales daños al inmueble, el canon de arrendamiento de Marzo del 2003, por la suma de Bs. 250.000,00 y Bs. 150.000,00 pagados al abogado Gonzalo Ramos por concepto de honorarios en la redacción del contrato de arrendamiento por él visado. Igualmente consigna marcado “B”, anexo donde la ciudadana María Sánchez recibió el 27 de Abril del 2003, la suma de Bs. 250.000,00 por concepto de canon de arrendamiento perteneciente al mes de Abril del 2003, con lo cual desvirtúa el alegato contenido en el libelo de la demanda, de ser él deudor del canon de arrendamiento ya señalado. Continúa manifestando que, como forma de pago del canon de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio del 2003, realizó con el consentimiento y autorización de la arrendadora, mejoras al inmueble consistentes en dos portones metálicos así como la construcción de una rampa de acceso a la vivienda, lo cual se constata en los anexos “C” y “D” que acompañó a su escrito. Por lo antes expuesto es que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en su contra por desalojo por falta de pago. Como tercer punto alega que según lo dispuesto en el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario tiene quince días continuos luego de vencido el mes de uso del inmueble arrendado, para pagar y mantener su solvencia inmobiliaria y un mes adicional, por lo que es impropio que se pueda alegar la insolvencia del arrendatario cuando este no haya pagado efectivamente luego de vencidos los cinco días acordados convencionalmente. En el presente caso y habiendo recibido la arrendadora el pago de los cánones de arrendamiento en especie mediante las mejoras que ella consintió, autorizó aceptó como forma de pago de los cánones de arrendamiento, es evidente que se encuentra solvente en lo que respecta a los cánones correspondientes a los meses de mayo y junio del 2003. Seguidamente la demandada procede a reconvenir a la demandante, de conformidad con el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en que es cierto que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del 2003, y que por tanto tiene derecho de conformidad con lo establecido en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de gozar de la prórroga contemplada en el literal a) del mencionado artículo, y que consecuentemente tiene derecho a que se prorrogue el contrato de arrendamiento por el lapso de seis meses a partir de la fecha de vencimiento del contrato original. Estima la reconvención propuesta en Bs. 1.500.000,00.
Por su parte el actor, en la oportunidad de contestar la reconvención, conviene que el inmueble arrendado N° 17-45, se encuentra ubicado en el callejón deportivo que accede a la calle 17 entre las carreras 17 y 18 de esta ciudad de Barquisimeto; conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil estima el valor de la demanda en Bs. 750.000,00, es decir el monto correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio del 2003, a razón de Bs. 250.000,00 cada uno. Ratifica la fundamentación jurídica de la demanda y rechaza la existencia del derecho a prórroga de conformidad con el Artículo 40 de la Ley de la materia. En cuanto a la reconvención, señala que los linderos plasmados en el contrato de arrendamiento y en el libelo son ciertos, solo que al inmueble arrendado se le accede por varias vías y una de ellas es el callejón deportivo que da a la calle 17 entre las carreras 17 y 18 de esta ciudad, y por un error material, involuntario e inocente, no se mencionó en el contrato y en el libelo. Ratifica nuevamente la insolvencia o mora del arrendatario correspondiente a los cánones de los meses de abril, mayo y junio del 2003. En cuanto al recibo de pago del canon de arrendamiento de marzo del 2003, señala que no está en discusión y que lo desconoce; niega el contenido del texto en el recibo del mes de marzo (abril), ya que el arrendatario exigió un recibo distinto al otorgado, el cual elaboró el mismo y fue firmado por la arrendadora María Sánchez, siendo adulterado este a espaldas de su firmante, enmendando su texto el arrendatario, cuando le agrega las expresiones “Marzo testado no vale, entre líneas Abril vale”. Señala que en el contrato no existe ninguna cláusula donde se convenga en pagar dentro de los cinco primeros días siguientes al vencimiento, por el contrario se convino en pagar puntualmente al vencimiento, por lo que el arrendatario se encuentra en mora en sus pagos de los meses de abril, mayo y junio del 2003. Niega y rechaza que la arrendadora María Sánchez haya consentido, autorizado y aceptado como forma de pago de los cánones en especie, sobre todo con bienhechurías que existen en el inmueble; alega además, que la cláusula cuarta del contrato no le permitía hacer alteraciones o modificaciones en el inmueble arrendado. Finalmente rechaza las pretensiones del demandado de encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio del 2003, y los que se sigan venciendo, correspondientes a los meses de julio y agosto del presente año, en virtud de esto, no tiene derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de la materia y según la cláusula octava del contrato, en caso de incumplimiento, se rescindiría el mismo, como de plazo vencido.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, como primer punto debe resolver esta sentenciadora lo relativo a la oposición de la cuestión previa de defecto de forma alegada por el demandado, quien invoca que el demandante no señaló en su libelo con la precisión que ordena el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 340 ordinal 4to. La ubicación del inmueble ya que no es cierto que el inmueble arrendado se encuentre en la ubicación señalada en el libelo. En vista de ello compareció el demandante para subsanar la cuestión previa alegada, manifestando que los linderos señalados en el contrato de arrendamiento y en el libelo de la demanda son ciertos solo que al inmueble arrendado se le accede por varias vías y una de ellas es el callejón deportivo que da a la calle 17 entre las carreras 17 y 18 en la ciudad de Barquisimeto y ni en el contrato ni en la demanda se mencionan por error material, no obstante es necesario aclarar aquí que es pacífica y reiterada la jurisprudencia venezolana al señalar que, cuando se trata de demandas en las que no se discuta el derecho de propiedad no es necesario especificar los linderos del inmueble puesto que no es en sí el objeto del litigio de manera que bastara con que el inmueble sea individualizado, por lo que es suficiente que se mencione su dirección o ubicación para que se considere cumplido este requisito y como quiera que el demandante corrigió los datos de ubicación, debe darse por subsanada la cuestión previa alegada y así se declara.
En relación a la falta de estimación de la cuantía a que hace referencia el demandado tenemos que advertir igualmente que si bien esta fue propuesta como una cuestión previa de forma, conforme al artículo 340 del Código de Procedimiento civil, el artículo 38 del Código Adjetivo señala que el demandado puede rechazarla en la contestación de la demanda es decir que técnicamente no es correcto proponerla como cuestión previa ni aún en el caso en que como en este tipo de juicio la contestación tenga un solo momento en el que se tenga que oponer cuestiones previas y defensas de fondo pues a pesar de ello cronológicamente el acto tiene un orden, sin embargo y como quiera que al haber sido propuesta de esa forma provocó que el demandante la subsanara voluntariamente, este Tribunal en base a lo señalado por el demandante en su escrito inserto al folio 16 establece que la cuantía de la presente demanda es de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,oo) lo que se ajusta a lo establecido en el artículo 36 del tantas veces citado Código de Procedimiento Civil quedando subsanada por tanto la omisión y así se declara.
Entrando al fondo de lo planteado se observa que la presente demanda se fundamenta en la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado en forma privada por actor y demandado, dicho contrato es aceptado por el demandado en su contestación pues expresamente expone en su escrito, que: “Es cierto que celebré contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA MERCEDES SANCHEZ PULIDO...y que el mismo entró en vigencia el 1° de marzo del 2003”… por lo que se da por reconocido conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En la cláusula tercera de dicho contrato, se estableció, que su duración sería de seis meses, contados a partir del primero de marzo del 2003 hasta el treinta de agosto del 2003 prorrogable mediante la voluntad escrita de ambas partes. Lo que evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado. En cuanto al fundamento de la pretensión de la parte actora, ésta solicita la resolución del mismo por haber incurrido el arrendatario en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales; específicamente por haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento de abril, mayo y junio del 2003 fijado en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares mensuales. Por su parte la demandada al momento de contestar la demanda rechaza estos hechos y manifiesta que es falso que deba tres meses de arrendamiento puesto que canceló el canon de arrendamiento del mes de marzo y en cuanto al mes de abril, consta de documento que anexa a la contestación, que fue debidamente cancelado a la arrendadora y en cuanto a los meses de mayo, junio y julio realizó como forma de pago con el consentimiento y autorización de la arrendadora mejoras al inmueble consistentes en dos portones metálicos así como la construcción de una rampa que da acceso a la vivienda recibos estos que igualmente acompañó a su contestación. En relación con estos recibos se observa que en cuanto al mes de marzo tal como lo expresa el demandado no se discute su pago por lo que se desestima la documental inserta al folio 11, al no aportar elementos de prueba a este proceso. En cuanto a la documental con la que se pretende demostrar el pago del mes de abril se constata que la misma fue impugnada en su contenido por la parte demandada no obstante no es procedente la vía del desconocimiento del instrumento privado cuando existe adulteración material de la escritura puesto que en ese caso debe promoverse la tacha con arreglo a lo establecido en el artículo 1.381 numeral 3° del Código Civil donde expresamente se señala lo siguiente: “Sin perjuicio de que la parte a quien se exija el reconocimiento de un instrumento privado se limite a desconocerlo puede también tacharlo por vía incidental cuando en el cuerpo de la escritura se hubiesen hecho alteraciones materiales capaces de variar el sentido de lo que afirmó el otorgante”. En consecuencia se le otorga plena validez al documento antes dicho con lo cual queda desvirtuada la falta de pago del mes de abril del año 2003 y así se establece. En cuanto a los meses de mayo y junio del año 2003 que también se imputan como insolventes, el demandado trajo a juicio dos documentos en los que según su decir se evidencia que los meses antes indicados se encuentran cancelados por haber sido autorizado el demandado por la arrendadora para hacer las mejoras al inmueble y reputarlos al pago de los meses de mayo junio y julio, sin embargo del contenido de tales documentales no se desprende que en efecto las mejoras hayan sido realizadas con el consentimiento de la arrendadora más aún cuando la cláusula contractual cuarta establece expresamente la prohibición de hacer modificaciones al inmueble y menos aún que los gastos realizados en dichas mejoras se hayan reputado como cancelación del canon de arrendamiento mensual de los meses de mayo, junio y julio del año 2003; estos son documentos emanados de terceros ajenos a las partes en juicio y la ratificación del valor de la mejoras en nada demuestra que ellas sean compensables con los cánones de arrendamiento por lo que se desechan las documentales insertas a los folios 13 y 14 de los autos así como la testimonial del folio 24 por no aportar elementos de convicción en esta causa. No puede tampoco probarse este hecho, con la declaración de testigos como lo pretende la parte demandada por ello se desecha la testimonial de la ciudadana Janeth Fernandez puesto que con su declaración quiere demostrarse que se extinguió la obligación de pago de los cánones de arrendamiento por efecto de las mejoras realizadas al inmueble arrendado a que se refieren las documentales acompañadas con la contestación, ya que ello está en absoluta contravención con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil en donde se dispone que “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”. En consecuencia no habiendo demostrado la parte demandada que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de mayo y junio del año 2003 debemos concluir que incurrió en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales; especialmente la cláusula segunda del contrato que le imponía la obligación de pagar puntualmente por mensualidades adelantadas los cánones de arrendamiento mensual y el artículo 1.592 del Código Civil, en su numeral 2° en donde se impone como obligación principal del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, por lo que es procedente resolver el contrato de arrendamiento celebrado y así se declara. En relación con la prorroga legal es importante señalar aquí que conforme se desprende del libelo su mención es incidental por parte del demandante quien simplemente hace la aclaratoria de que en este caso no podría invocarla a su favor el arrendatario por haber sido demandada la resolución por falta de pago de los cánones de arrendamiento, lo que es ajustado a derecho.
En cuanto a la reconvención propuesta contra la demandante para que esta reconozca que el demandado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2003 y se le reconozca el derecho que tiene de gozar de la prorroga legal del contrato establecida en el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios este Tribunal la declara improcedente por cuanto a través de la demanda reconvencional se pretende la declaratoria contraria de aquella que ha demandado el actor, en consecuencia no es propiamente una nueva pretensión que se erige contra el demandante sino una declaración negativa contra este, lo que se traduce en un rechazo de la demanda intentada por lo que no cumple con el requisito fundamental de toda reconvención cual es el de ser una pretensión distinta e independiente que se interpone contra el demandante en el proceso pendiente para que sea resuelta en una misma sentencia por lo que debe quedar desechada y así se declara.
En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa de defecto de forma de la demanda contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 del mismo Código. Se declara CON LUGAR la demanda por resolución de contrato, intentada por la ciudadana MARIA MERCEDES SANCHEZ PULIDO, contra el ciudadano HUGO GARABAN, ambos identificados en la parte narrativa de esta sentencia. Queda resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-03-03; se condena al demandado de autos a entregar el inmueble arrendado constituido por una casa distinguida con el N° 17-45 ubicada en la carrera 17 entre calles 16 y 17 de esta ciudad, totalmente desocupado de personas y cosas. Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por el demandado ciudadano HUGO GARABAN contra la demandante ciudadana MARÍA M. SANCHEZ. Se condena al demandado al pago de las costas procesales. Por cuanto la sentencia es dictada fuera del lapso de Ley se ordena notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los catorce (14) días del mes de octubre del año dos mil tres (2.003). Años: 193º y 144º.
La Juez,

Abog. LIBIA LA ROSA DE ROMERO
La Secretaria Temporal,

LILIANA SANTELIZ
En la misma fecha se publicó, siendo las 11:00 a.m