TSJ Regiones - Decisión

MAGISTRADA PONENTE: EVELYN MARRERO ORTIZ

En fecha 15 de mayo de 2001, se recibió en esta Corte el Oficio Nro. 325 del 11 del mismo mes y año, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado JESUS ARTURO BRACHO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 25.402, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIRIO TORREALBA GONZALES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nro. 10.377.387, contra la Resolución Nro. 000138 de fecha 26 de abril de 2000, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, mediante la cual se declaró sin lugar la solicitud de derecho de preferencia efectuada por el mencionado ciudadano, en su condición de arrendatario del inmueble constituido por el Centro Comercial "La Villa", Nivel Sótano, Local contiguo a la oficina de administración del estacionamiento, ubicado en la Segunda Avenida de la Urbanización Montalbán II, Municipio Libertador del Distrito Capital, por ante dicho Organismo.

La remisión se efectuó por haber sido oída en ambos efectos las apelación ejercida por el abogado JESUS ARTURO BRACHO, antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendataria, contra la sentencia dictada en fecha 19 de marzo de 2001, por el mencionado Juzgado, la cual declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto.

En fecha 16 de mayo de 2001 se dio cuenta a la Corte y, por auto de esta misma fecha, se designó ponente a la Magistrada EVELYN MARRERO ORTIZ fijándose el décimo día de despacho siguiente para que comenzase la relación de la causa.

El 6 de junio de ese mismo año, el abogado JESÚS ARTURO BRACHO, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendataria, presentó Escrito de Fundamentación a la Apelación.

En fecha 12 de junio de 2001 comenzó la relación de la causa.

El 26 de junio de 2001, comenzó el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas, el cual venció el 4 de julio de 2001.

Por auto de fecha 10 de julio de 2001, se fijó el décimo día de Despacho siguiente para que tuviese lugar el Acto de Informes.

En la misma fecha, el abogado JESUS ARTURO BRACHO, antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial del arrendatario, consignó Escrito de Promoción de Pruebas.

El 2 de agosto de 2001, oportunidad fijada para que tuviese lugar el Acto de Informes, se dejó constancia de que ninguna de las partes compareció a presentar sus respectivos Escritos. En la mima fecha esta Corte dijo“Vistos”.

El 3 de agosto de 2001 se pasó el expediente a la Magistrada ponente.

Realizado el estudio del expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

I
ANTECEDENTES

En fecha 14 de julio de 1998, el abogado JESUS ARTURO BRACHO, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIRIO TORREALBA GONZALES, quien es arrendatario del inmueble constituido por el Centro Comercial "La Villa", Nivel Sótano, Local contiguo a la oficina de administración del estacionamiento, ubicado en la Segunda Avenida de la Urbanización Montalbán II, Municipio Libertador del Distrito Capital, presentó solicitud de derecho de preferencia ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de conformidad con lo previsto en los artículos 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.

Mediante Resolución Nº 000138 de fecha 26 de abril de 2000, la mencionada Dirección de Inquilinato declaró sin lugar el derecho de preferencia solicitado, señalando que la parte arrendadora se opuso a la referida solicitud conforme a lo previsto en el artículo 1º literal c) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda con fundamentos válidos para ello, y el arrendatario no logró comprobar “una situación contraria durante el proceso”.

En fecha 10 de mayo de 2000, el apoderado judicial de la parte arrendataria, interpuso por ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo antes mencionado, aduciendo que la Administración al dictar la Resolución recurrida incurrió en el vicio de falso supuesto“derivado de una errónea apreciación de las pruebas e inadecuada aplicación del derecho" , toda vez que -según alegó el apoderado actor- es falso“que las oficinas de la Administración del Centro Comercial requieran ampliarse a un local de apenas cinco metros de ancho por dos de largo”.

Adujo, que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura no declaró la existencia de un estado de “hacinamiento e incomodidad”, argumento con el cual hubiese podido fundamentar su negativa a la solicitud de derecho de preferencia incoada.

Expresó, que por los motivos antes expuestos la Administración infringió lo establecido en los artículos 58 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, 50 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; así como en los artículos 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Parágrafo Primero del artículo 320 del aludido Código.

En orden a lo anterior, el apoderado actor solicitó la nulidad de la Resolución impugnada, y el restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada, así como la suspensión de efectos del mencionado acto administrativo.

II
DEL FALLO APELADO

Mediante sentencia de fecha 19 de marzo de 2001, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado JESUS ARTURO BRACHO, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIRIO TORREALBA GONZALES, contra la Resolución N° 000138 del 26 de abril de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fundamentando su decisión en lo siguiente:

"(…) Ahora bien, la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia -hoy Tribunal Supremo de Justicia- desde el 7 de Agosto de 1.997, (caso Administradora las Vegas, S.R.L. vs Agencia de Lotería Los Ángeles), ha venido definiendo en sucesivas Sentencias y ya pacífica doctrina, el alcance de las aplicación del Decreto Legislativa (sic) sobre Desalojo de Vivienda, en el sentido de que sus disposiciones, son aplicables de forma restrictiva por tratarse de una Ley excepcional y por lo tanto aplicables exclusivamente a las viviendas y no a los Locales Comerciales.
Las decisiones expresan lo siguiente:
‘Observa esta sala que casos como el presente se debe dejar por sentado que la interposición del Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda, no puede ser otra sino en el sentido de limitar su ámbito a los inmuebles dedicados a habitación, con lo cual se excluyen situaciones como la presente en la cual el objeto del contrato es un local destinado al comercio (…).
Así mismo en múltiples ocasiones se ha señalado que las circunstancias sociales presentes para el momento en que se dictó tal normativa hicieron necesario proteger a los arrendatarios de viviendas contra los abusos a los que estaban expuestos por parte de los arrendadores y es precisamente en función de su `ratio’ (la protección de las familias, que resulta coherente afirmar que las disposiciones del Decreto Legislativo tienen por objeto ‘inmuebles destinados a habitación’ (casas propiamente dichas o apartamentos). Ejemplo claro de ello lo constituye el supuesto contemplado en el literal ‘b’ del artículo 1º, según el cual procede el desalojo de ‘casa’ cuando se compruebe suficientemente que el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos, hasta el segundo grado, tienen necesidad de ocupar el inmueble, disponiendo además que si el propietario o sus parientes para trasladarse a la ‘casa’ cuya desocupación solicitan dejan desocupados otro (sic) inmueble que les perteneciere, estarán obligados a ofrecerlo en arrendamiento al inquilino que van a desalojar (…)’.
También fue ratificada y ampliada en sentencia de la Sala Político Administrativa del 21 de mayo de 1.998 con ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sansó en los siguientes términos: (…)
‘Así el artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas establece:
(…)
La norma antes transcrita contiene un régimen especial de aplicación preferente al régimen de derecho común contenido en el Código Civil y en el Código de procedimiento Civil, que por ser un régimen de excepción es de interpretación y de aplicación restrictiva.
(…)
De esa manera, no podrían considerarse incluidas en el régimen de excepción previsto en el artículo 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, las terminaciones de un contrato de arrendamiento derivadas: de la anulabilidad de un contrato de arrendamiento; ni de la resolución por incumplimiento culposo; ni de la acción de cumplimiento, aun cuando implique el cumplimiento de la obligación del inquilino de devolver el bien arrendado una vez transcurrido el término del contrato en el contrato a plazo fijo; ni de las controversias relacionadas con la terminación del contrato cuando el inmueble arrendado sea enajenado, en los términos previstos en los artículos 1.604, 1.605, 1.606 y 1.607 del Código Civil …omissis…
No se encuentran presentes dos de los extremos que hacen procedente el régimen excepcional previsto por el artículo 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, dado que el contrato tiene por objeto un local comercial y lo que ha demandado no es un desalojo. Esto determina que el régimen legal aplicable al asunto de autos es el régimen de derecho común establecido en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil y no en el previsto por el Decreto legislativo (sic) sobre Desalojo de Viviendas, y así se declara.
…Omissis…’.
Ahora bien, en acatamiento de la Doctrina establecida, en las sentencias antes citadas, por la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia -hoy tribunal Supremo de Justicia-, como autoridad jerárquica máxima en lo Contencioso Administrativo, se establece que el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (tempus regits actum) no es aplicable al caso de autos, por tratarse de un local comercial y así se decide.

La presente decisión es, según reiterada jurisprudencia y doctrina de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, título suficiente para obtener la desocupación del inmueble, sin que sea necesario adicionar procedimiento judicial administrativo alguno a esos efectos.
Por cuanto el pronunciamiento efectuado, previo al fondo, en el presente proceso hace innecesario entrar a conocer la controversia, este Tribunal se abstiene de conocer las demás cuestiones planteadas. (…)"(subrayado y resaltado del Juzgado A quo).

III
FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN

En fecha 6 de junio de 2001, el abogado JESUS ARTURO BRACHO, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte arrendataria, presentó Escrito de Fundamentación a la Apelación, en el cual señaló lo siguiente:

Que el Sentenciador de Primera Instancia al dictar el fallo apelado, incurrió en usurpación de funciones a la Jurisdicción ordinaria, toda vez que -según señaló el apoderado actor- cursa ante el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, incoada por la parte arrendadora contra su representado “que como Juzgado natural y anterior a esta jurisdicción, es el que en forma definitiva ordenará o no el desalojo del inmueble objeto del presente recurso”.

Denunció, que la referida sentencia adolece del vicio de ultrapetita, lo cual la hace anulable a tenor de lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que ordenó la entrega material del inmueble, pese a que la Administración no lo había hecho y que el proceso judicial ejercido por la parte arrendadora estaba suspendido a la espera de la sentencia definitiva del presente proceso.

Transcribió parcialmente la decisión dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 5 de junio de 2000, mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa referida a la prejudicialidad, por cuanto el recurso contencioso administrativo especial -a juicio del indicado Tribunal- podría eventualmente incidir en ese proceso, toda vez que “en el proceso administrativo que se sigue la duración del contrato pudiera ser prorrogada por impositivo del Estado, por lo que es necesario concluir que existe una cuestión perjudicial pendiente por decidir y además, esta pudiera incidir sobre el presente proceso”.

Por las razones expuestas solicitó, se anule la sentencia apelada, de conformidad con lo establecido en el “ordinal 10º del artículo 42 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia”.

Asimismo, solicitó la suspensión de efectos “de la sentencia”, a que se contrae el artículo 136 del mencionado instrumento normativo, “y que expresamente se señale que el tribunal que tiene competencia para resolver el controvertido originado por la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial”.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Corte pronunciarse acerca del recurso de apelación ejercido por el abogado JESUS ARTURO BRACHO, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIRIO TORREALBA GONZÁLES, quien es arrendatario del inmueble de autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 19 de marzo de 2001 y, al respecto, observa lo siguiente:

Que el apoderado actor en su Escrito de Fundamentación de la Apelación señaló, que el fallo apelado incurrió en usurpación de funciones de la Jurisdicción ordinaria, por cuanto el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas -según adujo- es el que está dotado de competencia para ordenar o no el desalojo del inmueble objeto del presente recurso. Por tal razón, denunció que la referida sentencia adolece del vicio de ultrapetita, pues el A quo declaró que la misma es título suficiente para obtener la desocupación del inmueble.

Asimismo, alegó, que el mencionado Juzgado Undécimo de Municipio, mediante sentencia interlocutoria de fecha 5 de junio de 2000, declaró con lugar la cuestión previa referida a la prejudicialidad, por cuanto el recurso contencioso administrativo especial -a juicio del indicado Tribunal- podría eventualmente incidir en ese proceso, toda vez que “’en el proceso administrativo que se sigue la duración del contrato pudiera ser prorrogada por impositivo del Estado, por lo que es necesario concluir que existe una cuestión perjudicial pendiente por decidir y además, esta pudiera incidir sobre el presente proceso’”.

Al respecto, esta Corte observa, que el Juzgado A quo declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado JESUS ARTURO BRACHO, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIRIO TORREALBA GONZALES, contra la Resolución N° 000138 del 26 de abril de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, al estimar que, en atención al criterio sostenido por la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia -hoy Tribunal Supremo de Justicia-, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda no era aplicable al caso de autos, por tratarse el inmueble de un local comercial.

Asimismo, se aprecia, que la sentencia recurrida señaló que “la presente decisión es, según reiterada jurisprudencia y doctrina de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, título suficiente para obtener la desocupación del inmueble, sin que sea necesario adicionar procedimiento judicial administrativo alguno a esos efectos”.

Ahora bien, este Órgano Jurisdiccional a los fines de conocer las denunciadas planteadas por la parte arrendataria, considera preciso indicar que en relación al vicio de ultrapetita alegado, el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo que de seguidas se transcribe:

“(…) Toda sentencia debe contener:
(…) Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia”.

Sobre el alcance e interpretación del la norma parcialmente transcrita, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en sentencia Nro. 1.627 de fecha 7 de diciembre de 2000, caso: Mirian Teresa Acosta Vs. Ministerio de Energía y Minas, sostuvo lo siguiente:

“(…) Respecto a este vicio de incongruencia, la Sala de Casación Civil de la hoy extinta Corte Suprema de Justicia, expresó, en reiterada doctrina (entre otras, Sentencia del 2 de junio de 1999, juicio de Savirán, C.A. contra Knox Chang Cheng), lo siguiente:
‘Que la incongruencia negativa, resulta del no pronunciamiento por parte del juez sobre aquellos elementos de hecho que materialmente forman el problema judicial debatido, conforme a los términos en que se explanó la pretensión y la contradicción. La incongruencia es la diferencia entre lo pretendido y contradicho materialmente por las partes, y lo resuelto por el sentenciador, en el contenido y alcance del dispositivo del fallo.
La regla del ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil contiene el principio doctrinario de ‘exhauistividad’, que obliga al juez a considerar y a resolver todas y cada una de la alegaciones y defensas de las partes que viene a constituir el problema judicial debatido que el juez debe resolver, cuya infracción conduce a una omisión de pronunciamiento.
El principio de congruencia, en nuestro derecho procesal, está relacionado con el problema debatido entre las partes (thema decidendum), del cual emergen dos reglas: a) decidir sólo sobre lo alegado y b) decidir sobre todo lo alegado.
Igualmente ha señalado esta Sala de Casación Civil que una decisión es expresa, cuando no contiene implícitos ni sobreentendidos; positiva, cuando es cierta, efectiva y verdadera sin dejar cuestiones pendientes; y precisa cuando no da lugar a dudas ni incertidumbres, insuficiencia ni ambigüedades (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 22 de mayo de 1996, caso: Agrícola La Quirancha; así mismo, en igual sentido, sentencia del 2 de junio de 1999)” (subrayado de este Órgano Jurisdiccional).

Por cuanto en la denuncia que se examina, el apoderado actor señaló, que la sentencia recurrida adolecía del vicio de “ultrapetita”, resulta necesario traer a colación el criterio sostenido reiteradamente por la jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal y de esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, según la cual la incongruencia adopta de manera esencial dos modalidades y tres aspectos a saber:

La modalidad denominada incongruencia positiva, que se produce cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que fue sometido a su consideración; en la cual se incluyen como aspectos de la misma, a los vicios de ultrapetita, esto es, cuando se concede más de lo pedido, o se pronuncia sobre una cosa no demandada; y de extrapetita, cuando se otorga algo distinto de lo pedido. En lo que atañe a la otra modalidad, denominada incongruencia negativa, debe señalarse que la misma supone la omisión por parte del juez, del debido pronunciamiento sobre algunos de los términos del problema judicial, teniendo como aspecto fundamental el supuesto de citrapetita, es decir, cuando se deja de resolver algo pedido u excepcionado.

Asentado lo anterior, y en atención a los criterios Jurisprudenciales antes citados, esta Corte pasa a determinar si en el caso sub examine el Juzgado A quo al dictar el fallo apelado incurrió o no en el vicio de incongruencia positiva de la sentencia y con ello en el vicio de ultrapetita y, en tal sentido observa que:

La parte arrendataria solicitó ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, la nulidad de la Resolución Nro. 000138, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura el 26 de abril de 2000, mediante la cual declaró sin lugar el derecho de preferencia solicitado por el apoderado judicial del ciudadano ALIRIO TORREALBA GONZALES, y que el referido Juzgado al dictar la sentencia recurrida se pronunció preliminarmente acerca de la aplicabilidad o no del derecho de preferencia consagrado en los artículos 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, 45 de su Reglamento y 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda al caso de autos, lo cual a juicio de este Órgano Jurisdiccional era indispensable para que el mencionado Tribunal pudiese conocer acerca del fondo del asunto planteado o del objeto del recurso propiamente dicho, y de esa manera poder anular el acto administrativo impugnado con la consecuente declaratoria de con o sin lugar del aludido derecho de preferencia.

De manera que, en razón de lo antes expuesto, estima esta Corte que el fallo apelado no incurrió en el vicio de ultrapetita, el cual se produce cuando la decisión rompe con el requisito de congruencia, es decir, cuando el Juez modifica el tema debatido al resolver asuntos no alegados por las partes, concediendo, algo más a lo solicitado, toda vez que de la lectura del fallo y del propio expediente se puede apreciar que lo pretendido y contradicho por las partes, está en perfecta sintonía con lo resuelto por el Sentenciador de Primera Instancia, por lo que mal podría considerarse viciado de nulidad el fallo apelado, y así se declara.

Con respecto a la usurpación de funciones de la jurisdicción ordinaria, denunciada por la parte recurrente, resulta impretermitible señalar que, tal como se indicó supra el acto administrativo impugnado en sede del Juzgado A quo es una acto administrativo de efectos particulares dictado por un Órgano adscrito al Ministerio de Infraestructura, el cual es a su vez un Órgano del Ejecutivo Nacional y por consiguiente, forma parte de la Administración Central, por tanto, le compete su conocimiento al Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, según su distribución.

Adicionalmente, es menester destacar que en virtud del poder restablecedor que le otorga el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al Juez Contencioso Administrativo, es plausible para éste determinar la forma y condiciones en que debe lograrse el efectivo restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada.

En razón de lo anterior, considera esta Corte que el Juzgado A quo estando dotado de competencia para conocer del asunto planteado y en ejercicio del poder restablecedor que le confiere la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no incurrió en el vicio denunciado, y así se decide.

Por otra parte, se aprecia que el apoderado actor solicitó la suspensión de los efectos “de la sentencia”, de conformidad con lo establecido en el artículo 136 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia. Sobre el particular es imperioso señalar que la norma referida prevé la suspensión de los efectos de un acto administrativo de efectos particulares, para lo cual deben comprobarse ciertos requisitos, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos; sin embargo, en el caso de las sentencias dictadas por órganos jurisdiccionales en ejercicio de sus competencias como en efecto sucede con el fallo apelado, no es necesario solicitar este tipo de cautela, por cuanto la parte arrendataria al haber ejercido el recurso de apelación, sólo es posible darle cumplimiento a lo ordenado en la sentencia dictada en primera instancia cuando ésta haya sido confirmada por el Tribunal de alzada, y así se declara.

Desechados como han sido los vicios argüidos por el apoderado de la parte apelante, resulta necesario reflexionar en relación al objeto de la apelación, cual es la disconformidad con la sentencia apelada, para lo cual no se requiere de las formalidades técnico procesales de la Casación, por tal motivo pasa esta Corte a revisar la conformidad con el derecho del fallo recurrido, y al respecto observa:

La decisión apelada tiene como núcleo o eje central de su fundamentación que el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda no era aplicable al caso in examine por tratarse el inmueble arrendado, de un local comercial y que en consecuencia, tal decisión era título suficiente para obtener la desocupación del inmueble, sin necesidad de adicionar procedimiento judicial o administrativo alguno a esos efectos.

Sobre el anterior particular debe esta Corte aclarar que como lo ha sostenido esta Corte en anteriores oportunidades, el derecho de preferencia dispuesto en los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y 45 de su Reglamento, debe considerarse como una excepción al principio de libre contratación para el propietario o arrendador del inmueble, en el sentido de que el arrendatario siga ocupando el inmueble aun después de vencido el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento.

Asimismo, se ha sostenido que es perfectamente posible la oposición del arrendador a la solicitud de derecho de preferencia del arrendatario, mediante la invocación de cualquiera de las causales de desocupación reguladas en el artículo 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, o por alguna otra razón destinada a enervar el referido derecho de preferencia.
Ahora bien, esta Alzada estima pertinente realizar algunas consideraciones previas en cuanto a la aplicabilidad de los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres al caso de autos, en especial porque de acuerdo con el criterio establecido por la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 7 de agosto de 1997, la legislación especial inquilinaria no abarca las relaciones contractuales que tengan por objeto inmuebles distintos a viviendas o casas.

En efecto, en la decisión antes mencionada, recaída en el caso Administradora Las Vegas S.R.L. Vs. Agencia de Loterías Los Ángeles C.A., compartida por el Juzgado A quo y por este Órgano Jurisdiccional, se dejó establecido lo siguiente:
“(...) La interpretación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, no puede ser otra sino en el sentido de limitar su ámbito a los inmuebles dedicados a habitación, con lo cual se excluye situaciones como la presente en la cual el objeto del contrato es un local destinado a comercio. En efecto, el Decreto Legislativo (...) no puede regular los contratos de alquiler que versen sobre inmuebles que no estén destinados ha (sic) vivienda.
Al respecto, estima esta Sala que el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas de fecha 27 de septiembre de 1947, prevé el control de los contratos de arrendamiento de los inmuebles para vivienda, ya que el mismo establece que no podrá acordarse el desalojo de ‘casa’ sin haber obtenido de la administración la debida autorización la cual está condicionada a la demostración de las causales taxativamente establecidas en dicho decreto (...).
Así mismo, en múltiples ocasiones se ha señalado que las circunstancias sociales presentes para el momento en el que se dictó tal normativa hicieron necesario proteger a los arrendatarios de viviendas contra los abusos a los que estaban expuestos por parte de los arrendadores, y es precisamente en función de su ‘ratio’ ( la protección de familias), que resulta coherente afirmar que las disposiciones del Decreto Legislativo tienen por objeto inmuebles destinados a habitación (casa propiamente dichas o apartamentos) (...)
El elemento social, al que indudablemente respondió la regulación de Decreto Legislativo, no abarca obviamente las regulaciones de locales comerciales (...)”.

Observa esta Corte que el caso de autos versa sobre el derecho de preferencia ejercido por el arrendatario -al cual se opuso la parte arrendadora- y la solicitud de nulidad de la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, los cuales tienen su origen en un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 9 de octubre de 1996, entre “CONDOMINIO LA VILLA, SECTOR COMERCIAL”, en su condición de arrendadora y ALIRIO TORREALBA GONZÁLEZ, en su condición de arrendatario, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por un local ubicado en el Nivel Sótano del Centro Comercial La Villa, contiguo a la Oficina de Administración del Estacionamiento y del referido Centro Comercial, en la Urbanización Montalbán II, y que sería utilizado como oficina para trámites de venta y compra de automóviles.

En orden a lo antes indicado y en acatamiento al criterio sentado por la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, por cuanto el régimen establecido por el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, es precisamente los inmuebles cuyo destino es el de una residencia, morada o habitación, quedan excluidos de su ámbito de aplicación los inmuebles destinados a ser usados como locales comerciales, tal como sucede en el caso bajo análisis, y así se decide.

Por otra parte, como bien señaló el Juzgado A quo el ejercicio del derecho de preferencia supone, de conformidad con el derogado artículo 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esto es, a plazo fijo, el cual de ser declarado con lugar le permite al arrendatario seguir ocupando el inmueble llegado el vencimiento del contrato.

Sobre este punto, en sentencia de fecha 2 de mayo de 2000, recaída en el juicio de Novedades Dudu, S.R.L., expediente N° 98-20343, esta Corte señaló lo siguiente:
“Ahora bien, el derecho de preferencia sólo procede en los casos de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, según la derogada legislación inquilinaria el derecho de preferencia era el mecanismo mediante el cual el inquilino podía solicitarle a la administración que le permitiera continuar en el inmueble ante la solicitud de desalojo del propietario, es decir, llegado el fin del contrato y exigido el inmueble”.

Por lo tanto, el hecho de haber ejercido el arrendatario el derecho de preferencia implica necesariamente el reconocimiento de la terminación del contrato y su consecuente obligación de devolver el inmueble arrendado, pues el objeto de esta preferencia consiste, precisamente, en permitirle al arrendatario seguir ocupando el inmueble evitando el desalojo ante la exigencia de su devolución.

Es por ello, que el fallo recurrido estimó que éste era título suficiente para llevar a cabo la desocupación del inmueble de autos, con base en la tutela judicial efectiva y en atención al criterio establecido por esta Corte, en sentencia de fecha 4 de julio de 2000, caso: Gregorio Horacio Moca Pascualone Vs. Ana Olimpia Osorio de Darwich, ratificado en varias oportunidades, según el cual se considera que la decisión producida con ocasión al recurso contencioso administrativo de nulidad, contra un acto de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura como el presente, y ratificada la declaratoria de sin lugar del derecho de preferencia, es título suficiente para obtener la desocupación del inmueble arrendado, de conformidad con los artículos 26 y 47 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en consecuencia el propietario podrá obtener la desocupación del inmueble sin que sea necesario, adicionalmente incoar procedimiento judicial o administrativo a tales efectos.

No obstante, en el expediente judicial se observa, copia certificada consignada ante esta instancia el 10 de julio de 2001 por el apoderado actor, de la demanda por cumplimiento de contrato admitida el 7 de octubre de 1998 e interpuesta por el abogado José Alberto Pico Sotillo, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 16.290, actuando con el carácter de apoderado judicial de “CONDOMINIO LA VILLA SECTOR COMERCIAL” contra el ciudadano ALIRIO TORREALBA GONZÁLES, en relación con el inmueble de autos, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Igualmente se aprecia copia certificada de la decisión dictada por el referido Juzgado mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa contenida en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por encontrarse pendiente la decisión sobre el recurso contencioso administrativo de nulidad intentado contra la Resolución Nro. 000138 de fecha 26 de abril de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido por el arrendatario el 14 de julio de 1998 por ante dicho Organismo.

En atención a lo antes expuesto, en lo que respecta a la entrega material inmediata del inmueble, al apreciar esta Alzada las copias certificadas referidas resulta evidente que el arrendador ha ejercido una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sometida al conocimiento de Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que de ser procedente, ordenará la entrega del inmueble.

Siendo ello así, resulta forzoso para esta Corte declarar sin lugar la apelación y confirmar el fallo apelado en los términos expuestos, y así se decide.

V
DECISIÓN

En virtud de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1) SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado JESUS ARTURO BRACHO, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIRIO TORREALBA GONZALES, antes identificado, contra la sentencia dictada en fecha 19 de marzo de 2001, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante la cual declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el apoderado judicial del mencionado ciudadano contra la Resolución Nro. 000138 de fecha 26 de abril de 2000, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, que declaró sin lugar el derecho de preferencia solicitado por el mencionado ciudadano, en su condición de arrendatario del inmueble constituido por el Centro Comercial "La Villa", Nivel Sótano, Local contiguo a la oficina de administración del estacionamiento, ubicado en la Segunda Avenida de la Urbanización Montalbán II, Municipio Libertador del Distrito Capital, por ante dicho Organismo.

2) SE CONFIRMA, la sentencia apelada en los términos expuestos.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Tribunal de Origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ______________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil tres (2003). Años 193° de la Independencia y 144° de la Federación.

El Presidente,

JUAN CARLOS APITZ BARBERA

La Vicepresidenta,

ANA MARIA RUGGERI COVA

Los Magistrados,

EVELYN MARRERO ORTIZ
Ponente

LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO

PERKINS ROCHA CONTRERAS

La Secretaria,

NAYIBE ROSALES MARTÍNEZ

01-25065
EMO/26