TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis de abril de dos mil cuatro
193º y 145º

ASUNTO : KP02-R-2004-000300

DEMANDANTE: LUIS ROLANDO GRANADILLO NAVEA, venezolano cédula de identidad Nro. 1.075.571.

APODERADO DEL DEMANDANTE: ANTONIO PARRA SOTELDO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 90.494.

DEMANDADO: HILDA CAMP0S y NAPOLEON GOMEZ OLLARVES, venezolano, cédula de identidad Nros. 1.271.787 y 0543 respectivamente.

APODERADOS DE LOS DEMANDADOS: JOSE FILOGONIO MOLINA inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 25.994.

MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA EN APELACION EN JUICIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

- I-
PARTE NARRATIVA

Folios 1 al 18 libelo de demanda y anexos. Al folio 19 désele entrada y el curso de ley. Al folio 20 se declina la competencia. Al folio 21 oficio dirigido a la U.R.D.D. Al folio 22 auto de admisión. Al folio 23 diligencia consignando copia fotostatica del libelo de demanda. Al folio 24 confieren poder apud acta. Folio 25 auto del tribunal ordenando librar recibo y compulsa a los fines de citar a la parte demandada. Al folio 26 diligencia del Alguacil exponiendo sobre las diligencias relativas a la citación de los demandados. Folio 27 boleta de citación. Folio 28 boleta de citación. Folio 29 solicitan boleta de notificación de Art. 218 del C.P.C. Al folio 30 la demandada Hilda Campo otorga poder apud-acta. Folios 31 y 32 contestación de la demanda. Folio 33 promoción de pruebas de la parte demandada. Folio 34 poder apud acta. Folio 35 se admiten las pruebas. Folios 36 al 42 sentencia del juzgado de Municipio. Folio 43 diligencia del apoderado Luis Rolando Granadillo. Folio 44 y 45 escrito de Abg. Parra Soteldo Antonio en el cual apela de la sentencia. Folio 46 se oye apelación. Folio 47 oficio a la U.R.D.D. Folio 48 este tribunal da entrada y curso legal correspondiente y fija el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia. Folios 49 y 50 escrito del Abg. José Filogonio Molina solicitando que esta instancia confirme el fallo.

-II-
PARTE MOTIVA

Alega la parte demandante que es propietario de un inmueble, ubicado en la carrera 25 entre calles 39 y 40, de esta ciudad, Municipio Concepción, Distrito Iribarren del Estado Lara, con una superficie de Cuatrocientos Veintiocho con Cuarenta y Nueve Metros cuadrados (428,49 mts2), tal y como se evidencia de documento de propiedad que anexo marcando con la letra ”A”.
Alude el actor que dicho inmueble fue encomendado por él, en mandato concedido en términos generales, el cual comprende no mas que los actos administración, (artículos 1.684 y 1688, Código Civil Venezolano Vigente), al ciudadano NAPOLEÓN GOMEZ OLLARVES, venezolano, de Profesión Administrador de Bienes y Raíces, mayor de edad, casado de Cédula de identidad No. 0543, de este domicilio, jurídicamente hábil, en calidad de MANDATARIO TACITO, según artículo 1685 del Código Civil Venezolano.
Alega la parte demandante, que la aceptación del ciudadano NAPOLEÓN GOMEZ OLLARVES, resulta de la Ejecución del Mandato por el Mandatario, como efectivamente lo hizo, según se evidencia de documento original privado suscrito por las partes.
Alude la parte actora que él documento de arrendamiento, que anexa para probar e ilustrar lo pedido en la presente demanda, está marcado con la letra “B”.
Alega la parte demandante que del Mandato General de Actos de Administración Ordinaria, aquí concedido, el mandatario (administrador) no puede excederse de la simple administración, situación contemplada en el articulo 1.688, del Código Civil Venezolano, y en el cual el mandatario efectivamente se excedió en sus facultades en el mandato, de la ejecución del negocio de arrendamiento.
Alude el actor que la cláusula contractual Vigésima Primera (No 21) dice textualmente que el arrendador conviene que el arrendatario use durante la vigencia de este contrato de arrendamiento, el sitio determinado para la conserjería, de un Edificio contiguo al inmueble, objeto del contrato, de estacionamiento, denominado Edificio La Morocha, ubicado en la calle 39 entre Carreras 25 y Avenida Venezuela.
Alega la parte demandante que dicho Edificio no guarda ninguna relación con el inmueble dado en arrendamiento, es decir; por ser un edificio viejo no posee estacionamiento, y la vinculación es que ambas son propiedad del mismo dueño.
Alude el actor que el Acto de Cesión que el mandatario (administrador) ejecutó sin consentimiento expreso por parte del propietario, es una situación ilegal contraria a lo dispuesto en el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano, que reza: “Todo mandatario está obligado a dar cuentas de sus operaciones...al Mandante”.
Alega la parte demandante que es una situación que genera una posesión, uso y disfrute de un inmueble calificado por Ley como área común, como lo es la conserjería del edificio La Morocha, destinado para el beneficio de los inquilinos del mismo.
Alude el actor que dicha edificación actualmente está en tramite para ser enajenada, situación ésta que se encuentra amparada en el articulo 31 titulo Cuarto de las Enajenaciones, Ley de propiedad Horizontal, que reza en su primer aparte “ Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios , se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según sea el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamientos, comodato o cualquier otra clase de negocio que verse sobres las cosas comunes definidas en el artículo 5 de esta misma Ley”.
Alega la parte demandante que existe en el contrato de arrendamiento situaciones de clara ilegalidad, ya que son contrarias a disposiciones legales como lo establecido relativo a que EL ARRENDATARIO DEPOSITA EN MANOS DE EL ARRENDADOR la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), los cuales NO GANARAN INTERESES ALGUNO.
Alude el actor que esta es una situación contraria a lo dispuesto en el capitulo II, GARANTIAS DE LA RELACIÓN ARRENDATIVA, articulo No. 23, en su Segundo Aparte que reza: Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía.
Alega la parte demandante la cláusula de la Fianza, donde el arrendador exigió al arrendatario garantías reales y personales cuando exige el deposito y la fianza, situación que es contraria a la ley, y se encuentra tipificado en el articulo 21 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.
Alude la parte demandante que de acuerdo a los hechos narrados de conformidad con los artículos 1.684, 1.685, 1.688, 1.694 del Código Civil Venezolano vigente, enuncia la relación contractual por la cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario, a ejecutar uno o mas negocios por cuenta de otra, que lo ha encargado de ello, en términos generales ordinarios de simple administración y que para este caso en el cual demandó solicitando la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento, que en calidad de arrendador suscribió, el mandatario NAPOLEON GOMEZ OLLARVES, con la ciudadana HILDA CAMPOS, basado en el articulo 1.346 del Código civil Venezolano Vigente que reza: “La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley. Este tiempo no empieza a correr… en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos” como efectivamente ha sucedido, pues se enteró de tal convención en el año 2.003.
El principal argumento del actor es que el mandante excediéndose en su poder dio en arrendamiento no solo el garaje que él le había mandado a que arrendara, sino que incluyó en tal contrato de arrendamiento el local destinado a la conserjería del edificio ubicado al lado del garaje, el cual también es propiedad del demandante.
Señala él actor que tal convenio de usar la conserjería es violatorio de los Artículos 5 y 31 de la Ley de propiedad Horizontal.
Finalmente el actor solicita la nulidad absoluta del Contrato de arrendamiento por haber violado normas de orden público.
Solicita que en caso de una posible solicitud de indemnización por parte de la arrendataria, se aplique la restitución reciproca de las prestaciones recibidas y correlativas a los daños y perjuicios ocasionados que versan sobre las cosas comunes (conserjería) del Edificio Las Morochas y señala que además de que el arrendador le cedió a titulo gratuito a la arrendataria el local de la conserjería del Edificio Las Morochas, también la ciudadana HILDA CAMPOS ha gozado de los beneficios económicos que le ha brindado la renta del estacionamiento ya que a los largos de estos años el canon no ha sufrido modificación alguna.
Alude el actor que este contrato desafecta un área común del edificio contiguo denominado La Morocha, el cual no forma parte del estacionamiento objeto del contrato de arrendamiento, y que dicha conserjería está siendo usada y disfrutada por un particular, violando normas imperativas destinadas a proteger intereses del orden público.
Alega la parte demandante que en base al artículo 21, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es taxativa la prohibición de la coexistencia, de las garantías reales y personales, situación contraria a la Ley, por lo demás el arrendador enuncia textualmente al arrendatario por medio de la Cláusula del Depósito de que el dinero dado en depósito no generará intereses alguno.
Alude la parte demandante NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO OBJETO DE LA DEMANDA, el cual no es susceptible de ser confirmado por las partes, ya que ha violado directa y flagrantemente los principios y normas de orden público.
Alega el actor que basándose en la doctrina reiterada, ésta reconoce que la nulidad absoluta de donde un contrato había sido ejecutado total o parcialmente, como en este caso en particular del cual data del Primero de Abril de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1-4-99), en períodos de seis meses y prorrogados por el silencio entre las partes contratantes, éstos quedan obligados a la restitución recíproca de las prestaciones recibidas, si dichas prestaciones se han disfrutado y consumido.
Alude la parte demandante que la ciudadana Arrendataria HILDA CAMPOS, ha disfrutado de los beneficios económicos, que le ha brindado la renta del estacionamiento a lo largo de estos años a un canon de arrendamiento que no ha sufrido modificación alguna, aunado a la posesión, uso y disfrute del inmueble de la conserjería cedido, desde la fecha del contrato de a título gratuito por parte del arrendador.
Alude la parte demandante que estima la presente demanda en la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARARES (Bs. 1.000.000,oo), de conformidad con el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte “Cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará”.
Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, alega la parte demandada, que la parte actora se fundamento en los Artículos 1.684, 1685, 1694 y 1686 del Código Civil Venezolano. Artículo 5 y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal. Artículo 21 y 23 de la Ley de Arrendamiento. Es evidente que la fundamentación jurídica aducida por la parte actora, no corresponde con la realidad jurídica que emana de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre la administradora Inmobiliaria Gómez y Godoy S.R.L. Sociedad Mercantil de este domicilio, representada por su Director Gerente Napoleón Gómez Ollarves
Alega la parte demandada, LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR, (Luis Rolando Granadillo), para intentar la acción que se presume es de nulidad intentada tal vez en contra de mi representada, esta falta de cualidad de cualquier para sostener el juicio de nulidad se encuentra fundamentada en el Artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el Artículo con el artículo 1.142 del Código Civil Venezolano.
Alude la parte demandada que de conformidad con el citado artículo 361 del Código Adjetivo citado, interpone formalmente la excepción de fondo fundamentado en la falta de interés de su representada en sostener el presente juicio por cuanto que además de los argumentos aducidos de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, no podrán ser apreciados como prueba, ya que su representada no otorgó documento alguno con el ciudadano demandante, en consecuencia no podrá exigir su reconocimiento en su contenido y firma que no es parte del contrato, en consecuencia mal podrá oponerle su validez, y exigirle a mi representada la entrega del inmueble o desalojo del mismo. Igualmente sostiene la parte demandada que hay falta de cualidad del actor para intentar la acción que presume es de nulidad y fundamenta tal falta de cualidad en el Artículo 1.159 del Código Civil Venezolano.
Alega la parte demandada que la Ley de Arrendamiento establece taxativamente las causales de desalojo, las cuales se encuentran establecidas en el artículo 34.
Alude la parte demandada que considerando lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en su primer parágrafo, el cual establece que el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente, formulando al efecto su contradicción, al contestar la demanda que impugna el valor en que se estimó la demanda, ya que esta acción sobrepasa el triple de lo estimado por la parte demandante.

-Punto Previo-
Falta de cualidad

Señala el autor Rengel-Romberg:
CITO: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes… La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio” (legitimación pasiva). (Pagina No. 27. Tratado de derecho Civil Venezolano. II Teoría General del Proceso. Editorial Arte. Caracas 1.994).

En el presente procedimiento el actor alegando ser el mandante del ciudadano NAPOLEON GOMEZ OLLARVES demanda la nulidad de un contrato suscrito entre otras dos personas, que no son ni él, ni quien alega que es su mandante verbal, ya que el contrato cuya nulidad se demanda es una convención realizada entre Administradora Inmobiliaria Gomez y Godoy S.R.L, Sociedad Mercantil, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara con fecha siete de Mayo de 1.990, bajo el No. 7, tomo 4-A, y Hilda Campos, quien es titular de la Cedula de identidad No. 1.271.787, todo lo cual se evidencia de contrato inserto a los folios 9 al 17 al cual se le da pleno valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.359 del Código Civil Venezolano. Por lo tanto, aplicando la doctrina up supra transcrita al caso bajo estudio, es evidente que existe falta de cualidad e interés del actor para intentar la demandar (CF Art.16 y 361 del Código de Procedimiento Civil) por lo cual la demanda debe declararse Sin lugar y así se decide.
Habiendo sido declarado Con lugar la defensa de falta de cualidad, no debe esta juzgadora pasar analizar las restantes pruebas insertas en autos, ni pronunciarse sobre los otros alegatos de las partes y así se decide.
Sin embargo, si es necesario pronunciarse sobre las costas las cuales fueron estimadas por el actor en la cantidad de un Millón de Bolívares y la parte demandada señala que impugna la estimación ya que es insuficiente, ya que la acción sobrepasa el triple de lo estimado por el demandante. No prueba el demandado cual es la base de sus alegatos al señalar que lo estimado es insuficiente y que la acción sobrepasa el triple de lo estimado, por lo que se debe desechar la impugnación de la estimación y así se decide.

-III –
PARTE DISPOSITIVA

Por razones antes expuestas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la demanda por nulidad de contrato de arrendamiento intentada por LUIS ROLANDO GRANADILLO contra HILDA CAMPOS y NAPOLEON GOMEZ OLLARVES.
Se declara Sin lugar la apelación y se confirma la sentencia apelada, ya que se llegó a la misma conclusión mediante razonamientos diferentes.
Se condena en costas a la parte demandante.
No se notifica la presente sentencia por cuanto sale el día para el cual había sido fijada.
Regístrese y Publíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los 6 días del mes de abril del año 2004.

LA JUEZ TEMPORAL
(Primer Suplente Titular por Concurso)
(FDO)
Abg. Patricia Elena Cabrera Manfredi.
La Secretaria Accidental
(FDO)
Abg. Lorely Pineda Monasterios.
Seguidamente se publicó siendo las 2:25 p.m.