REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DEL MUNICIPIO ANDRES ELOY BLANCO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE 194° Y 145° En fecha 18 de Octubre de 2004, compareció por ante éste Tribunal, la ciudadana CARMEN FUENTES VILLARROEL, venezolana, mayor de edad, de éste domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 10.883.312, asistida por el abogado en ejercicio, SANDY ROJAS FARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.614 e introdujo libelo de demanda contentivo de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada contra el ciudadano OMAR JOSE LOPEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en ésta localidad de Casanay, Municipio Andrés Eloy Blanco y titular de la cédula de identidad N° V- 4.039.732. I DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA Expresó la demandante, que el día 2 de Diciembre de 1.997 celebró un contrato de arrendamiento con el demandado, por un año, sobre una casa en construcción, ubicada en la calle Venezuela, casa s/n frente al nuevo terminal de Casanay, cuyo canon de arrendamiento fue la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), para lo cual acompañó dicho contrato marcado con la letra “A”. Alegó la accionante, que a pesar de que el supra mencionado contrato venció el día 02 de Diciembre de 1.998, hasta los actuales momentos el accionado no le ha devuelto el inmueble objeto del contrato, incurriendo en un incumplimiento del mismo. Fundamentó la presente acción en los artículos 10 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por último, demandó al ciudadano Omar José López en su carácter de arrendatario, para que le devuelva el inmueble objeto del contrato o a ello sea condenado por éste Tribunal. II DEL PROCEDIMIENTO En fecha 20 de Octubre de 2.004, se admitió la demanda, siguiéndose el trámite del procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento del demandado, para la contestación de la demanda; quien quedó debidamente citado, según declaración del ciudadano Alguacil de éste Juzgado, de fecha 21 de Octubre de 2.004. En fecha 26 de Octubre de 2.004, encontrándose dentro del lapso para dar contestación a la demanda, compareció el ciudadano Omar José López, asistido por el abogado en ejercicio Harinto López, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 101.258 y consignó escrito constante de cinco (05) folios útiles. Aperturado el procedimiento a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho dentro del lapso de ley, promoviendo las que aparecen en autos. En fecha 02-11-2.004 fueron admitidas las pruebas presentadas por la parte actora y en fecha 09-11-2.004 mediante auto, fueron admitidas las pruebas presentadas por la parte demandada y con relación a la prueba testimonial promovida, éste Tribunal no ordenó su evacuación, toda vez que para la fecha en que se admitieron las pruebas aportadas por la parte accionada, se agotó el lapso probatorio en éste procedimiento. En ese mismo último día del lapso de promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada consignó nuevamente escrito de promoción de pruebas, ratificando las ya promovidas y agregando la prueba de posiciones juradas, promovió el testimonio de personas que habían emitido unas facturas y la prueba de inspección judicial, con la finalidad de demostrar, que la demandante actuaba de mala fe, al pretender con ésta acción, le sea devuelto un inmueble que no le pertenece, ya que dicho inmueble lo construyó el demandado, con dinero proveniente de su propio peculio, una vez que ambas partes dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento, en virtud de la negociación en venta de las bienhechurías que anteriormente existían allí. Vencido el lapso probatorio, en fecha 10 de Noviembre de 2.004, éste Tribunal haciendo uso de las facultades conferidas en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil y en aras de una efectiva apreciación de los hechos controvertidos en ésta causa, dictó auto para mejor proveer, ordenando la comparencia de los testigos y la práctica de la inspección judicial solicitada. Siendo la oportunidad para decidir, éste Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos: En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada admitió haber celebrado un contrato de arrendamiento con la demandante, en fecha 02 de diciembre de 1.997. III DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDADA A pesar del hecho admitido por la parte demandada, de haber suscrito el referido contrato de arrendamiento, la misma manifiesta que dicho contrato, dejó de existir desde el mismo momento en que la parte actora, le negoció en venta de manera verbal, las bienhechurías en construcción, las cuales ya le había alquilado, cuyo negocio fue hecho por la suma de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,oo), lo cual ocurrió en el mes de Enero del año 1.998. Alegó igualmente, haberle entregado en ese momento a la actora, la suma de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,oo) y haber convenido ambos, que quedaba extinguido el contrato arrendaticio, por el hecho de haberle entregado como adelanto de la venta, la suma de dinero ya indicada; situación ésta que ocurrió en presencia de los ciudadanos Julio Ramón Malavé, Flor Elena Malavé y José Gregorio Cedeño. Asimismo manifestó, que por el hecho de no tener el recibo listo en ese momento para que la demandante se lo firmara, ya que estaba apurado porque iba de viaje para la ciudad de Caracas, fue cuando les entregó el recibo a los ciudadano antes nombrados, para que se lo llevaran a la accionante, ciudadana Carmen Fuentes, quien se negó a firmarlo, aduciendo de que ese negocio era con su persona y que firmaría cuando él regresara de Caracas Señaló, que cuando se enteró de que la señora Carmen Fuentes Villarroel, se había negado a firmar el recibo, regresó y conversó con ella, ofreciéndole la cantidad de dinero restante, quien le dijo que ya no podía vender, porque esa casa era de su mamá y que a sus hermanos había que darles también dinero y que no tenían documentos para vendérsela, exigiéndole en esa oportunidad, la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), lo cual no aceptó el accionado, ya que eso no fue lo que habían convenido. Por último indicó, que sintiéndose comprador de buena fe, comenzó las reparaciones necesarias y la ampliación del inmueble con el objeto de ponerlo en condiciones habitables, siendo que siempre ha construido con el ánimo de propietario, hasta el punto de que la vendedora, más nunca le cobró cánones de arrendamiento. Establecidos como han quedado, los términos en que cada parte formuló sus alegatos y defensas, para éste Juzgado, la controversia ha quedado centrada en los siguientes términos: 1° Si es exigible al demandado, la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. 2° Si es cierto que las partes en éste juicio, negociaron en venta las bienhechurías, objeto del contrato de arrendamiento. IV DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA 1° Invocó el mérito favorable de los autos, argumentando que el demandado, reconoció los hechos plasmados en el libelo de demanda, el contrato de arrendamiento en su contenido y firma, así como el hecho de que el mencionado contrato venció el día 02 de Diciembre de 1.998 y que por ello está en la obligación de entregar el inmueble objeto del litigio. 2° Promovió el contrato de arrendamiento marcado con la letra “A” como prueba de los hechos alegados en la demanda. 3° Finalmente alegó, que la supuesta venta alegada por el demandado al terminar el contrato de arrendamiento, no es susceptible de probarse con testigos, por prohibirlo el artículo 1.387 del Código Civil. V DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA 1° Reprodujo el mérito favorable de los autos. 2° Promovió los testimonios de los ciudadanos Julio Ramón Malavé, Flor Elena Malavé y José Gregorio Cedeño. 3° Promovió documento de certificado de construcción, como prueba de que habita el inmueble objeto del litigio con el ánimo de propietario ( folios 59 al 61). 4° Facturas de materiales de construcción de una casa nueva, cuyas facturas fueron consignadas en copias fotostáticas, previa confrontación con su original (folios 17 al 58). 5° Promovió dos (02) fotografías, una de la fachada y otra del piso de la bienhechuría objeto del litigio, las cuales demuestran el mal estado en que se encontraba la misma, al momento en que las compró en Enero del año 1.998 (folios 62 y 63). 6° Promovió las testimoniales de los ciudadano Juan Manuel Marin y Claudio Marin, representantes de las empresas Inversiones Nomarca y Ferretería Casanay, respectivamente, a fin de que ratifiquen la emisión de las facturas. 7° Promovió prueba de Inspección Judicial, sobre el inmueble ubicado en la calle Venezuela, casa s/n frente al nuevo terminal de ésta localidad de Casanay, Municipio Andrés Eloy Blanco del Estado Sucre. Quien suscribe el presente fallo, considera necesario resaltar el contenido de la doctrina, relacionada con la materia de contratos, que ha sentado el jurista Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones”, según el cual, los contratos desde el punto de vista material, pueden ser escritos, verbales, inclusive hasta por seña o por la utilización de medios tecnológicos, donde impera, el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, siempre y cuando no se atente contra el orden público y las buenas costumbres, siendo uno de los requisitos de validez de los mismos, el consentimiento. Lo dicho anteriormente, tiene su razón de ser en el presente fallo, dado que existe divergencia entre la parte actora y la demandada, respecto de las cualidades que cada una de ellas se atribuye, frente a unas bienhechurías determinadas; es así como la parte la accionante alega ser arrendadora y por otra parte el accionado, alega su cualidad de propietario, del inmueble cuya entrega se le exige. En virtud de ello y de las pruebas traídas a los autos, vemos que cursa a los folios 03 y 04 del presente expediente, contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes en litigio, sobre un inmueble ubicado en la calle Venezuela, frente al nuevo terminal, cuya fecha de inicio fue el día 02 de Diciembre de 1.997, con una duración de un año. Al respecto el demandado, en la contestación a la demanda, no desconoció ni el contenido, ni la firma de dicho contrato, ni la fecha en que comenzó a regir el mismo, pero agrega un hecho relevante relacionado con vigencia del contrato en cuestión y es que manifestó, que el mismo quedó extinguido en el mes de Enero del año 1.998, es decir, al mes siguiente de haberlo suscrito, por acuerdo entre ellos, en virtud de haber negociado en venta tanto la demandante como su persona, las bienhechurías objeto del dicho contrato. Prueba de tal afirmación, es lo dicho por la ciudadana Flor Elena Malavé (folios 74 al 77) y el ciudadano José Gregorio Cedeño (folios 82 al 87), al responder la pregunta cuarta, la cual fue: ”¿ Diga la testigo qué tipo de negociación realizó en presencia suya el ciudadano Omar José López con la señora Carmen Fuentes Villarroel? CONTESTO: Yo estaba allí ese día cuando la señora llegó y le dijo al señor Omar que le iba a vender la casa, hablaron del negocio y quedaron que le iba vender la casa, en un millón trescientos mil bolívares, el señor le entregó la cantidad de novecientos mil bolívares ...” al contestar el segundo de los nombrados, a la cuarta pregunta relativa a si tenía conocimiento de la negociación entre las partes, por la suma de un millón trescientos mil bolívares, éste contestó: “ Es cierto que se la negoció” y al haber afirmado al contestar la quinta pregunta, relativa a si tenía conocimiento de que el señor Omar López había entregado en presencia de él a la señora Carmen fuentes Villarroel, la suma de novecientos mil bolívares, como cuota de la venta de las bienhechurías? A lo que respondió: “Es cierto, no solamente en mi presencia sino que habían dos personas más, Flor Malavé y el señor Julio Malavé; los testimonios de éstos testigos dejan en evidencia sin contradicción alguna el hecho de que la ciudadana Carmen Fuentes le negoció las bienhechurías objeto del contrato de arrendamiento, al seño Omar José López. Igualmente son hábiles y contestes al deponer, que fue en el mes de Enero del año 1.998, un día que no pudieron precisar, ya que humanamente es casi imposible, pero si que fue en horas de la mañana, que dicha venta se llevó a cabo, cuando la testigo afirmó al responder la décima: “Yo estaba en ese momento en Enero del 98” y cuando posteriormente al responder la décima primera pregunta respondió: “Yo estaba allí en ese momento cuando la señora llegó, a las nueve de la mañana, en la casa frente al terminal nuevo” y cuando el testigo respondió a la séptima pregunta: “...pero en el mes de Enero del 98 que fue cuando ella recibió los reales yo estaba trabajando allí y en horas de la comida del desayuno que fue cuando se apareció la señora Carmen en horas de la mañana y le dijo al señor Omar que ya que ella le había vendido se había vencido ya el arrendamiento, que no le siguiera pagando el alquiler, que ya podía tumbar esas paredes...” Testimonios éstos a los cuales, se les atribuye suficiente valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que sus deposiciones concuerdan entre si, cuando manifiestan conocer tanto a la demandante como al demandado, al responder las preguntas primera y segunda; aunado a ello manifiestan haber estado presente cuando fue realizado el negocio entre las partes, ya que la testigo sirvió de cocinera para quienes trabajaban en la reparación de la casa y el testigo como encargado de la obra, razón por la cual conocen las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que fue celebrado el negocio entre la ciudadana Carmen Fuentes Villarroel y el ciudadano Omar López, aunado a ello, jamás cayeron en contradicciones, a pesar de las insistentes repreguntas encaminadas hacia ello, concordando a su vez, todas sus declaraciones con los hechos esgrimidos por el demandado en la contestación a la demanda y sobre todo que expresan lo acontecido con la negativa de la demandante, de firmar el recibo en señal del dinero adelantado producto del negocio. Aunado a las razones antes expuestas, las declaraciones de los testigos son concordante con el resto de las pruebas cursantes a los autos, es así como el documento autenticado por ante la Notaría Pública de Carúpano, en fecha 04 de Noviembre de 2.004, certifica que el ciudadano Omar José López, construyó a sus únicas expensas las bienhechurías donde habita, ubicadas en la calle Venezuela, frente al nuevo terminal de ésta localidad de Casanay ; documento éste que constituye prueba, de las bienhechurías construidas por el demandante y de las cueles se evidencia que es el propietario, al no haber sido impugnado por la parte adversaria, amén de que jamás fue desvirtuado por ningún otro medio de prueba dentro del proceso, ni siquiera por un documento que acredite la propiedad objeto del litigio, que pudiere haber consignado la ciudadana Carmen Fuentes Villarroel; razones éstas más que suficientes, para apreciarlo y valorarlo conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y así se decide. Consta a los folios 92 al 94, Inspección Judicial practicada sobre el inmueble ubicado en la calle Venezuela, casa s/n frente al nuevo terminal de pasajeros de ésta localidad, en la cual éste Tribunal dejó expresa constancia, que el inmueble en referencia es habitado por el demandado y su familia, que dicho inmueble aún se encuentra en un estado avanzado de construcción, cuya descripción en cuanto a los materiales utilizados, estado y distribución, concuerda con las características contenidas en el documento de certificado de construcción, que acaba de valorarse, todo lo cual hace susceptible de que el acta relativa a la referida inspección, sea valorada por ésta Juzgadora, como prueba plena de los hechos de los cuales se dejó constancia y así se decide. Riela a los folios 62 y 63 del presente expediente, fotografías del piso y de la fachada del inmueble dado en arrendamiento, según lo sostenido por la demandada; las cuales consignó al momento de promover las pruebas y con las que ha quedado demostrado, que la bienhechuría que se visualiza en las fotos, no se corresponde con las bienhechurías que actualmente existen y que al ser comparado por éste Juzgado, con el inmueble inspeccionado, se dejó expresa constancia en dicha inspección, en su particular tercero, que no son las mismas bienhechurías, es por ello, que se aprecian las fotografías cursantes en lo autos, ya que al constituir un medio de prueba no prohibido por la ley, al no haber sido impugnadas por la parte actora, respaldan lo dicho por el demandado, de que el actual inmueble, no es el mismo que le fue arrendado y así se decide. En cuanto a las copias de las facturas consignadas en los autos, las cuales constituyen documentos emanados de terceros, que no son partes en el juicio, no son susceptibles de ser apreciadas por éste Tribunal, toda vez que no fueron ratificadas mediante la prueba testimonial, tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. VI CONCLUSIONES Dispone el artículo 1.159 del Código Civil que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Entonces, retomando lo anterior, podemos afirmar, que si la celebración de contratos de manera verbal, no está prohibida en nuestra legislación y si en virtud de dicha celebración, pueden las partes revocarlo, por mutuo consentimiento de acuerdo al artículo que antecede, el contrato de arrendamiento cursante a los folios 03 y 04 del presente expediente, quedó revocado por acuerdo entre las partes, de acuerdo a lo dicho por el demandante, lo afirmado por el testigo José Gregorio Cedeño y por el hecho de haber existido una negociación en venta de las bienhechurías objeto de dicho contrato, entre la ciudadana Carmen Fuentes Villarroel y el ciudadano Omar José López, lo cual ha quedado ya demostrado; situación ésta que concordada con el hecho, de que la actora no exigió al demandante, el pago de los cánones de arrendamiento generados durante siete (07) años, hace mucho más certero el hecho de que efectivamente revocaron el contrato de arrendamiento y celebraron verbalmente la venta de la bienhechuría. Además de todo ello se deduce, que el demandante ha poseído el inmueble desde el mes de Enero de 1.998, con ánimo de dueño, hasta el punto de haberle invertido fuertes sumas de dinero en su reconstrucción, sin que haya habido alguna perturbación en esa posesión por parte de la demandante; y lo que complementa éste argumento, adicionalmente a las pruebas ya apreciadas, es que la antes arrendadora del inmueble, haya adoptado una conducta pasiva durante siete años, sin haberse molestado en acudir ante la vía jurisdiccional, como sí lo en éste juicio, mientras observaba que el inmueble objeto del contrato, estuviera prácticamente desapareciendo en su totalidad, cuya actitud igualmente fue asumida, frente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir durante años, de considerar que podía exigirlos, pero de tal situación no consta en autos que haya sucedido, lo que deja en evidencia la mala fe, con actúa la demandante y por ello me pregunto: Y por qué esperó tantos años la accionante para exigir la entrega del Inmueble? Será porque ahora tiene mucho valor? Por qué no solicitó como lo haría cualquier arrendador, la resolución del contrato, al observar toda la transformación del inmueble? estas interrogantes dejan mucho que pensar. Por otra parte, alegó la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas (folio 15) y al folio 65 del expediente, que la supuesta venta celebrada entre las partes, no es susceptible de probarse con testigos, por prohibirlo el artículo 1.387 del Código Civil. Señala la norma en referencia, que no es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares . Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados... Ahora bien, si bien es cierto, que dicha prohibición existe en el referido artículo, no es menos cierto, que toda regla tiene su excepción y la aplicación de éste artículo no escapa de ello, toda vez que el primer aparte del artículo 1.392 ejusdem, constituye la excepción, el cual indica lo siguiente: “...Es, asimismo, admisible dicha prueba, cuando las presunciones o indicios resultantes de hechos ciertos probados, no por testigos, sean bastantes para determinar la admisión de esa prueba”. Analizando la admisibilidad de la prueba de testigos, en el caso de autos, vemos que según la disposición de éste primer aparte del artículo 1.392, el cual constituye una excepción a la prohibición contenida en el artículo 1.387ibídem, es perfectamente viable la admisión de la prueba de testigos, en el presente caso, porque de autos emergen y existen indicios suficientes, que concordados unos con otros (fotografías, la inspección judicial practicada sobre el inmueble y el documento autenticado que certifica la construcción), conllevaron a la presunción, de que el demandado es el propietario de las bienhechurías existentes, cuya entrega se la exigido a través de la presente acción, presunción ésta que fue determinante, para admitir y valorar la prueba testimonial promovida, ante la diversidad de cualidades con que cada una de las partes, se atribuyó respecto de las bienhechurías objeto de ésta controversia y así se decide. En éste sentido, el Dr. Humberto Bello Lozano, en su texto “La prueba y su técnica” ha señalado, que las presunciones que no estén establecidas en la ley, quedarán a la prudencia del Juez, quien no debe admitir, sino las que sean graves, precisas y concordantes. En consecuencia, una vez analizadas las actas que conforman el presente expediente, estima quien suscribe, que no es exigible por parte de la demandante, al demandado, la entrega del inmueble a que ha hecho referencia en su escrito libelar, toda vez que tal carácter de arrendadora en la actualidad no es cierta, lo cual fue desvirtuado de acuerdo a las pruebas cursante a los autos y por ello debe tenerse al demandado, ciudadano Omar José López, como propietario de las bienhechurías ubicadas en la calle Venezuela, casa s/n frente al nuevo terminal de pasajeros, de ésta localidad de Casanay y así se decide. En virtud de los motivos de hecho y de derecho antes expuestos, éste Juzgado del Municipio Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en el nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana CARMEN FUENTES VILLARROEL, titular de la cédula de identidad N° V- 10.883.312, asistida por el abogado en ejercicio, SANDY ROJAS FARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.614, contra el ciudadano OMAR JOSE LOPEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 4.039.732, representado por la abogada en ejercicio MIRIAN GARELLI SARABIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.472. Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en éste juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese conforme al artículo 247 de Código de Procedimiento Civil y con fundamento en el artículo 248 ejusdem, déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada el la Sala de Despacho de éste Juzgado del Municipio Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Casanay, a los ocho (08) días del mes de Diciembre de 2.004. 194° de la Independencia y 145° de la Federación. La Juez Provisorio. Abog. Gloriana Moreno. La secretaria, Abog. Noraima Marín. Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las 1:30 am, previo los requisitos de ley. La Secretaria. Abog. Noraima Marín. Exp. N° 04-69 Sentencia Definitiva Civil.