REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transitode la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diecisiete de diciembre de dos mil cuatro
194º y 145º

ASUNTO : KP02-V-2004-000767
En fecha 07 de mayo del 2003, fue presentado escrito de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por los ciudadanos ANNE MARIE LOEB SCHWAB y ROLAND ISIDRO LOEB SCHWAB, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.914.888 y 2.914.882, debidamente asistidos por la abogada en ejercicio INGRID GUTIERREZ ALDANA, I.P.S.A Nro. 49167, y expone en su escrito libelar:
1º que dio en arrendamiento en fecha 26 de junio del 2003 a la ciudadana SARA SALDIVIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.382.689, un inmueble de su propiedad constituido por una casa quinta ubicada en la calle 43, entre las carreras 16 y 17 distinguida con el nro. 16-44, parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara,
2o. Que a pesar que no se indicó claramente cual sería el uso de la casa, salvo que fueran actividades de lícito comercio, me informó la arrendataria que no sería para vivienda sino para la instalación de una oficina para un partido político, comprometiéndose la arrendataria a hacer todas las reparaciones necesarias sin que éste tenga que cubrir ningún costo, y recibiendo el inmueble en las condiciones en que se encontraba y a la casa solamente le hacían falta unos toques de pintura , de jardines y de limpieza, pero estaba en perfecto estado de conservación, tenía puertas, ventanas, lámparas, protectores y portones etc.
3º que los primeros meses se constató la instalación del partido político denominada MOVIMIENTO TRABAJO, pero que luego se dejó la casa sola y sin vigilancia, y en consecuencia a ello los ladrones y malhechores han hechos de las suyas con la casa y respecto al pago de los cánones de arrendamientos, estos fueron cumplidos durantes los primeros tres meses,
4º que percatándose de la situación solicitó los servicios del abogado HUGO GOZAINE, quien envió comunicación de fecha 06 de enero del 2004 y luego una segunda comunicación, lo que produjo que escasamente le pagaran dos meses debidos, pero sin que respondieran sobre los destrozos ni por la entrega formal y luego una última comunicación siendo infructuosa la misma, es por lo que de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil demanda: primero: la entrega formal del inmueble, y el pago de los servicios públicos que ascienden a la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs 300.000.00); segundo: al pago de los cánones de arrendamientos vencidos hasta la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000.00); tercero: la cláusula penal en razón de cincuenta mil bolívares diarios que suman seis millones de bolívares (BS. 6.000.000.00); cuarto: al pago de los daños y perjuicios que ascienden a la cantidad de seis millones quinientos cuarenta y un mil ciento cuarenta bolívares (Bs. 6.541.140.00), y al pago de las costas. Estima la demanda en la cantidad de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000.00)
El 12 de mayo del 2004, el tribunal admite la demanda. En fecha 29 de Junio del 2004 se oye la apelación interpuesta por la parte actora sobre la negativa de la medida cautelar solicitada. En fecha 12 de Agosto del 2004 comparece la parte demandada asistida por el abogado JOSE GENATIOS SALDIVIA, I.P.S.A NRO. 29668 y contesta la demanda en los siguientes términos:
1º contradiciendo la demanda tanto en los hechos como en el derecho
2º que suscribió el contrato de arrendamiento, pero que sería ella quien haría las reparaciones debidas, pero que eran tan intensos y tan costosas las reparaciones que en ningún momento se pudieron terminar, por lo que desistió de ello,
2º alega el ordinal 2º del 346 del C.P.C conjuntamente con el 35 de la ley Especial, ya que la arrendadora no es la única propietaria del inmueble solo es dueña del 50% y arrienda el 100% sin tener cualidad para ello, por lo que el coautor ROLAND ISIDRO LOEB SCHWAR no tiene cualidad alguna para interponer la presente causa, y que los dos estaban casados.
3º que en la cláusula segunda se declara que se recibió el inmueble en condiciones no habitables y por ende el contrato es nulo de conformidad con lo establecido en el artículo 6 y 7 de la ley especial.
4º que el contrato era de fecha cierta y vencía el 31 de diciembre del 2003 y que la parte actora sabía del vencimiento, y no se fijó un sitio para la entrega de las llaves, y mal podría ella entonces seguir ocupando el inmueble.
5º que no pude saber la actora cuales fueron los daños causados por cuanto ésta desconoce como estaba el inmueble al entregarlo, y tampoco pude culparla por los daños causados por terceros (delincuentes) y en cuanto a la cláusula penal mal podría ser condenada al pago de la misma, por cuanto ella desocupo el inmueble al vencimiento del contrato.
6º que la arrendadora no cumplió con la obligación de entregar la casa en las condiciones de habitabilidad por lo que alega la excepción de pacto no cumplido, del 1167 del Código Civil e impugna los documentos contentivos de fotografías del inmueble, el inventario y las cartas y telegramas, por lo que pide se declare nulo el contrato de arrendamiento. El 23 de Agosto del 2004 la parte actora se opone a la cuestión previa opuesta. El 26 y 31 de Agosto de 2004, se admiten las pruebas promovidas por la parte actora. El 01, 06, 07 de septiembre del 2004 son evacuadas las testifícales de los testigos: PEDRO ALVAREZ, CARLOS VELIZ, GERARDO SÁNCHEZ, EDUARDO OROPEZA ALMAQUIO ALVARADO y ERICK ZULETA. El 2 de septiembre del 2004 la parte actora presente factura y publicación de presa de HIDROLARA, ENELBAR en originales. El 07 de septiembre del 2004 el tribunal aclara su negativa en cuanto a la prueba de inspección judicial y en esa misma fecha presenta escrito de conclusiones la parte actora. Y el 08 de septiembre del 2004 se oye la apelación interpuesta por la actora, el 20 de Octubre del 2004 se la parte demandada presenta informes. El 21 y 28 de Octubre del 2004 se agregaron oficios de HIDROLARA y de ENELBAR. Antes de pasar a decidir el fondo de la controversia, este tribunal estima conveniente señalar el siguiente particular:
Primero: De La Falta De Cualidad Del Querellado

Por razones de técnica procesal debe resolver este tribunal en primer termino la cuestión previa opuesta por la parte demandada referida a la falta de capacidad del actor, por cuanto según el alegato de la parte demandada no es él quien funge como arrendador, sin embargo advierte este juzgador que la demandada confunde dicha institución previas en el ordinal 2º del 346 del código de Procedimiento Civil venezolano vigente, que está referida a la capacidad de actuar en juicio y no a parámetros referidos a cualidad, interés o legitimidad, en este sentido, éste tribunal debe señalar que la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, está consagrada en el artículo 361 del código de procedimiento civil venezolano vigente, por ello es preciso definir los conceptos de cualidad e interés.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 28 de marzo de 1949, (gaceta forense año 1, n°1, pag, 172), ha dicho:

“es de doctrina que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción; y el interés la ganancia, la utilidad o el provecho que pueda proporcionar alguna cosa. cuando la cualidad se considera en el sentido antes definido o sea, como el derecho o potestad para ejercitar una acción, y no en el sentido de condición o requisito exigido para intentar una demanda o para sostener un litigio, es sinónimo o equivalente de interés personal o inmediato”.

Ahora bien, el concepto jurídico de cualidad es una cuestión esencialmente doctrinal que, por tanto, por su propia naturaleza, es necesario resolver en cada caso, aplicando las teorías que en el campo del derecho emergen de los principios y normas generalmente admitidos como fundamento de la ciencia jurídica. ello porque la ley no define lo que debe entenderse por cualidad para intentar o sostener un juicio.

Examinada sobre la materia la jurisprudencia venezolana, se ha determinado que ha predominado en ella, a partir de las reformas del código de procedimiento civil de 1904, 1916 y 1985, las enseñanzas de los autores franceses, principalmente la noción propuesta por Garsonnet, según la cual “cualidad es la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el titulo por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso”. este ha sido el concepto seguido por el tratadista Arminio Borjas, quien enseña que la cualidad es la condición o requisito exigido para promover una demanda o para sostener un juicio. en este mismo sentido, el maestro Luis Loreto sostiene: “la cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto”.

Finalmente la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 21 de abril de 1947, estableció: “toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).

Hechas estas consideraciones literarias y jurisprudenciales, toca a quien juzga determinar si lo expuesto por el demandado, está referido a la falta de capacidad o a la de legitimación o cualidad, y al acogerse al dispositivo contenido en el ordinal 2º del 346 ejusdem, debe entender que se refiere a la capacidad de las partes, y advierte este juzgador que ambos son mayores de edad, y no existen en autos elementos que hagan presumir la existencia de elementos que los inhabiliten para comparecer en juicio o por lo menos sin representación que complemente su capacidad, por lo que se desecha la presente cuestión previa y así se decide.

Segundo: De la fuerza de los Contratos:

Existe en materia contractual el principio de que el contrato es ley entre las partes, principio este que viene del ya bastante conocido Derecho Romano “pacta sun servanda”, y que nuestro legislador patrio lo consagra en el artículo 1269 del Código Civil venezolano vigente; lo que implica que es la voluntad de las partes la que impera, aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado. En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares, que al no ser desconocida dicha relación contractual y siendo que la misma consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 26 de Junio del 2003, anotado bajo el nro. 11, tomo 67 de los libros de autenticaciones, por lo que se valoran de conformidad con los dispositivos contenidos en los artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil venezolano vigente y que no viola para nada disposiciones de orden público o de las buenas costumbres, ya que si bien es cierto, el artículo 6º de la ley especial en materia arrendaticia estable la imposibilidad del cobro de canones por el alquiler de ranchos, es cierto también que en la presente causa, no podemos hablar de que el bien dado en arrendamiento es de los denominados ranchos, por cuanto, la cláusula segunda establece que la arrendataria se compromete a hacer las reparaciones y arreglos necesarios para su uso, por parte de la arrendataria, salvando con ello de responsabilidad alguna a la arrendadora, y por otro lado, cuando se indica que se recibe el inmueble en el estado en que se encuentra, y por cuanto de los autos no existen elementos que hagan presumir que el inmueble fue entregado en condiciones infrahumanas, como quiere hacer aarecer la parte demandada, debe presumir entonces que el mismo fue entregado en condiciones de habitabilidad, máxime si se asume con toda responsabilidad que para el momento de la desocupación definitiva del inmueble, el mismo no fue entregado en manos de la arrendadora y tal como lo señala la demandada, y aunque no existía convención expresa para ello, la desocupación del mismo sin previo aviso al arrendador, deja en un estado de inseguridad a la cosa dada en arrendamiento, y tal como es un hecho notorio, la situación en cuanto al incremento de la criminalidad y de la delincuencia, debe exigirle al arrendatario el comportamiento del buen padre de familia respecto al resguardo de la cosa ajena, la cual le fue dada en arrendamiento, aunado a todo lo antes expuesto, se evidencia que las declaraciones testificales de los ciudadanos PEDRO ALVAREZ, CARLOS VELIZ, GERARDO SÁNCHEZ, EDUARDO OROPEZAAMAQUIO ALVARADO y ERICK ZULETA, son contestes en afirmar que el inmueble cuando fue dado en arrendamiento, el mismo se encontraban en condiciones de habitabilidad, tenía los servicios de agua, luz, y que aunque ciertamente le hacía falta pintar algunas paredes, las mismas se encontraban en buenas condiciones, por lo que dichas declaraciones se aprecian de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, por lo que lo señalado en el contrato es ley absoluta para las partes contratantes, aunado a esto, ambas partes son contestes en sostener la validez jurídica de dicho contrato, tal como se señaló up supra y así se decide.

Partiendo de lo antes dicho, este Tribunal debe decidir acerca del verdadero sentido y alcance de lo acordado entre las partes en las cláusulas contenidas en la relación contractual. En este sentido cabe acotar que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 70)”

En estricta sintonía con lo expuesto por nuestro legislador y lo aclarado por el autor patrio, debe este juzgador hacer un pronunciamiento en cuanto a la obligación de cumplimiento que asumieron ambas partes en el contrato, a fin de determinar si ciertamente es procedente la excepción de pacto no cumplido opuesta por la demandada, en tal sentido, ésta alega que la actora, al entregarle el inmueble en las condiciones de infrahumanidad incumplió sus obligaciones contractuales y legales, sin embargo, tal como se dijo anteriormente, las partes convinieron en entregar la cosa en el estado en que se encontraba y la otra en repararla y acondicionarla para su uso, de modo que al contestar la demanda, la demandada acepta haber empezado a hacer las reparaciones debidas, pero se evidencia igualmente que desistió de seguir realizándolas, por lo que forzosamente debe declararse sin lugar la excepción opuesta, por cuanto la obligación de la arrendadora era hacer la entrega del inmueble en las condiciones en las que se encontraban y por su parte la arrendataria la de repararlo y así se declara.

En cuanto a los cánones de arrendamientos debidos, observa quien juzga, que nada dijo la parte demandada, y por el contrario, al haber señalado que ciertamente dejó de hacer las reparaciones debidas debe presumir quien juzga, que la misma dejó de efectuar los pagos correspondientes, por lo que de acuerdo a lo expuesto y no habiendo desvirtuado la pretensión de la parte actora, resulta procedente la pretensión del pago de los cánones de arrendamientos debidos estimados en la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000.00), por cuanto la presente acción se ventila por la vía de cumplimiento de contrato y, en cuanto al pago de los servicios públicos como agua y luz, toda vez que de los oficios remitidos por las Oficina correspondientes, y que son valorados con arreglo a lo establecido en el dispositivo contenido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, se evidencia que existe por parte del inmueble objeto del presente litigio, se encuentra insolvente en el pago del servicio de agua potable desde el mes de noviembre del 2003, y cuya deuda asciende a la cantidad de ciento catorce mil bolívares (Bs. 114.000.00) y en relación a la luz eléctrica una mora desde el mes de Noviembre del 2003 hasta el mes de octubre del 2004 por la cantidad de noventa y ocho mil seiscientos veinte bolívares (Bs. 98.620.00), debe ser condenada la actora a cancelar los mismos, en cuanto se corresponden a los meses de vigencia del contrato, en lo que respecta al pago de los servicios públicos que se siguieren causando hasta la entrega formal y definitiva del inmueble, se niega tal pedimento por cuanto implicaría diferir para la fase de ejecución la valoración de instrumentos recibos cuya reconstrucción histórica probatoria deben ser necesariamente revisada por el Juez de Mérito en la fase de conocimiento. Y así se decide.
Ahora bien, las parte convinieron en el establecimiento de la cláusula penal, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000.00) diarios, por retardo en la entrega del inmueble, y por cuanto no se ha efectuado una entrega definitiva y formal del inmueble en referencia, ya que la desocupación unilateral por parte de la demandada, no puede de ningún modo implicar entrega alguna, dentro de los parámetros de buena fe con que deben ser asumidas las prestaciones derivadas de las relaciones jurídicas contractuales, por fuerza del dispositivo contenido en el artículo 1160 del código Civil venezolano vigente, de modo que por ello debe ser condenada la demandada al pago de la cláusula penal de origen contractual convenido previa y expresamente por las partes y así se decide.
Por otro lado, demanda la parte actora los daños y perjuicios sufridos por el deterioro del inmueble, sin embargo por una parte, la misma no probó fehacientemente la existencia de dichos daños, si no que se limitó a traer a los autos, inventario realizado por la propia parte actora, sin que en el mismo haya intervenido la parte demandada, por lo que en razón del principio de la contradicción y el control de la prueba que orienta nuestro proceso civil, debe ser desechada, no existiendo elemento de convicción alguno en cuanto a la cuantía de los daños reclamados, ya que la inspección judicial realizada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, y que se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código Procedimiento Civil venezolano vigente, y que a su vez es desechada por no constituir prueba idónea para la determinación de la cuantía de los daños causados, por cuanto la determinación de los mismos es materia de experticia, so pena de violentarse el principio de la formalidad de la prueba; y por otra parte, habiendo establecido los contratantes la denominada cláusula penal, para sancionar el incumplimiento de la arrendataria de una de sus prestaciones esenciales dentro de la relación locativa, no puede en este caso el arrendador pretender una cantidad mayor a titulo de daños y perjuicios conforme al dispositivo expresamente sancionado en el artículo 1276 del Código Civil venezolano vigente, que si bien releva al accionante de probar la existencia de tales daños previstos en estricta función a los términos de contratación restringe sin lugar a dudas la facultad del acreedor de exigir condenas indemnizatorias, razón por la cual también se niega el pago de los intereses moratorios. Y así se establece.

Decisión:

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos ANNE MARIE LOEB SCHWAB y ROLAND ISIDRO LOEB SCHWAB contra la ciudadana SARA SALDIVIA, ya identificados.
En consecuencia se condena a la demandada a hacer entrega definitiva del inmueble dado en arrendamiento, constituido por una casa quinta ubicada en la calle 43, entre las carreras 16 y 17 distinguida con el nro. 16-44, parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, y al pago de los cánones de arrendamientos que vencidos hasta el 07 de Mayo del año 2004 suman la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000.00), más los que se siguieren venciendo hasta la entrega formal y definitiva del inmueble, y al pago de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) correspondientes a la cancelación de los servicios públicos, y al pago de la cláusula penal en razón de cincuenta mil bolívares diarios (Bs. 50.000.00) que suman al 07 de Mayo del año 2004, la cantidad de seis millones de bolívares (BS. 6.000.000.00), más las prestaciones que se sigan causando por este concepto hasta la entrega formal y definitiva del inmueble.
No hay condenatoria en costas por no existir vencimiento total.
PUBLÍQUESE, y REGÍSTRESE, dejándose copia del presente fallo, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Estado Lara, en Barquisimeto a los 17 días del mes de Diciembre del año 2004. Años 194° y 145°.
EL JUEZ
La Secretaria
Dr. Julio Cesar Flores Morillo
Ivonnet Hernández
Seguidamente se público hoy 17-12-2004, a la 2:30 p.m.

La Secretaria
Ivonnet Hernández