TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 30 de enero de dos mil cuatro
193º y 144º

ASUNTO : KP02-R-2003-000977

DEMANDANTE: CARLOS ENRIQUE GUEDEZ SOTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero 12.369.941, domiciliado en la ciudad d Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara.

DEMANDADO: LEOPOLDO ANTONIO MORALES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad numero 2.786.172, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: EDINSON MUJICA, Abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el numero 47.956.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JORGE RODRIGUEZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el numero 90.085.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION)

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano CARLOS ENRIQUE GUEDEZ SOTO, ya identificado, contra el ciudadano LEOPOLDO ANTONIO MORALES, por ante el Juzgado del Municipio Jiménez del Estado Lara, alegando la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente: mediante contrato autenticado el 26-07-2002, bajo el numero 69, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria
Pública de Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara, dio en arrendamiento al ciudadano LEOPOLDO ANTONIO MORALES, ya identificado, un local comercial que asegura que es de su propiedad, y que esta ubicado en la calle 12 entre avenidas 6 y 7 de la ciudad de Quibor, el arrendamiento fue convenido por el termino de 6 meses que fueron contados a partir del 20-06-2002, habiendo fijado como canon de arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 390.000,00) mensuales, y el cual el arrendatario estaba obligado a depositar los días 20 de cada mes en la cuenta corriente numero 1238-00719-8 de la Agencia de Quibor del Banco Mercantil, condiciones estas que asegura el actor estaban establecidas en las cláusulas segunda y tercera del precitado contrato.
Relata además, que en la cláusula tercera del referido contrato, ambas partes convinieron en aumentar el canon de arrendamiento en un 30% cada seis meses; lo que significa que el canon de arrendamiento pactado, aumentaría a partir del 21-12-2002 a razón de CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 117.000,00) más, o sea que el canon de arrendamiento mensual a partir de esa fecha seria de QUINIENTOS SIETE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 507.000,00).
El actor afirma que el demandado ha venido incumpliendo con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y en las normas contenidas en los artículos 1160 y 1264 del Código Civil venezolano, en razón de que ha venido depositando solo la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 390.000,00), y que según el actor esto se puede evidenciar en los estados de cuenta correspondientes a los meses de Enero hasta Junio del año 2003.
Por estas razones es que la parte actora acude a este Tribunal a demandar al ciudadano LEOPOLDO ANTONIO MORALES, ya identificado, conforme a la norma contenida en el artículo 33 y en el parágrafo segundo del articulo 34 ambos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que voluntariamente acceda a las peticiones que se describirán a continuación, o en su defecto sea condenado por este Tribunal a realizarlo de manera forzosa:
1) Dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribieron el 26-07-2002, conforme a la cláusula Décima del contrato.
2) Que le hagan entrega del local arrendado completamente libre de personas y cosas, conforme lo establece la cláusula décima del contrato.
3) Que le cancelen la cantidad de SETECIENTOS DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 702.000,00), correspondientes a la diferencia entre el canon de arrendamiento depositado o pagado por el arrendatario y el canon que debió cancelar realmente a razón de CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 117.000,00) mensuales durante los meses de Enero a Junio del año 2003, conforme a la cláusula tercera del contrato.
4) Que le hagan entrega de los recibos correspondientes al pago de los servicios públicos, en completo estado de solvencia.
La contestación de la demanda por parte del demandado fue de la siguiente manera:
Junto a la defensa que invocara la parte demandada y para que sea resuelta por este Tribunal como punto previo al pronunciamiento de la sentencia que decidirá el fondo de la demanda, alegaron, como primera EXCEPCION PERENTORIA DE FONDO, en la forma prevista en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, y 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concatenado con el ordinal 11 del articulo 346 Código de Procedimiento Civil: LA PROHIBICIÓN DE LA LEY PARA ADMITIR LA ACCION PROPUESTA O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA.
1) La parte actora en el libelo reformulado demanda al arrendatario conforme a la norma contenida en el articulo 1167 del Código Civil y el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y seguidamente en su petitorio establece:
1.1) Dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribieron el 26-07-2002, conforme a la cláusula Décima del contrato, esto es derecho de conformidad con la Ley RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
1.2) Hacer entrega del local arrendado.
1.3) Que le cancelen la cantidad de SETECIENTOS DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 702.000,00), correspondientes a la diferencia entre el canon de arrendamiento depositado o pagado por el arrendatario y el canon que debió cancelar realmente a razón de CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 117.000,00) mensuales.
Alega el demandado que de conformidad con lo establecido en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual establece que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de deposito de garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente su cuantía.
La parte demandada dejo constancia de que no es uno sino dos contratos notariados, y que este contrato que fue anexado por el actor, culmino el 26-12-2002, y que luego por acuerdo entre ambas partes el mismo fue renovado automáticamente en las mismas condiciones que el anterior, sin tener ningún reclamo el arrendador, queriendo decir el demandado con esto, es que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Reconoce el demandado además, que en fecha 20-06-2001, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS ENRIQUE GUEDEZ SOTO, ya identificado, sobre un local ubicado en la calle 12 entre venidas 6 y 7 de la ciudad de Quibor del Municipio Jiménez del Estado Lara, por un tiempo de 6 meses y con un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00) mensuales, y que este contrato fue renovado por otro de fecha 26-06-2002, con un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,00) mensuales, y que este contrato continuo después de vencido y que una vez que estuvo vencido el 26-12-2002 y hasta la presente fecha esa relación arrendaticia se mantenía en forma normal y sin ningún tipo de problemas, y que todos los días 20 de cada mes el demandado hacia los depósitos sin ningún reclamo por parte del arrendador hasta el punto que asegura mantenerse al día con los cánones de arrendamiento.
Pide a este tribunal que considere procedente la EXCEPCION PERENTORIA DE FONDO, antes propuesta, sea desechada la demanda, se delare extinguido el presente proceso y recaiga la correspondiente condenatoria en costas en forma expresa sobre el actor.
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos así como en el derecho invocado, la demanda intentada en su contra.
Niega que deba pagar la cantidad de SETECIENTOS DOS MIL BOLIVARES (Bs. 702.000,00), por conceptos de cánones de arrendamiento por cuanto asegura que los mismos ya están cancelados.
Niega rechaza y contradice que el monto del principal alcance la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.209.000,00), debido a que los cánones de arrendamientos fueron ya cancelados. Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:
PRIMERO:
Ahora bien a los fines de proceder a dictaminar la presente causa, se debe proceder a revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes, sentido hay que destacar que en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama carga de la prueba. Así se decide.
En este orden de ideas, tenemos que por una parte la accionante tenia la carga de demostrar la existencia de la relación jurídica contractual debatida en estrados, aunado al hecho de que el mismo debe ser un contrato a tiempo determinado, ya que lo que pretende el accionante es la resolución del contrato de arrendamiento, mas el pago correspondiente a la diferencia entre el canon de arrendamiento depositado o pagado por el arrendatario y el que debió corresponderle.
SEGUNDO:
Junto con el libelo de la demanda la parte actora consigna copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, corriente a los folios 03 al 04 del presente, el cual es reconocido expresamente por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, alegando además que el mismo culmino el 26-12-2002, en este estado el Tribunal aprecia dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y efectivamente del mismo se desprende que ciertamente las partes suscribieron un contrato de arrendamiento que el mismo tenia una duración de 6 meses y que inequívocamente el mismo vencía el 20-12-2002, tal como se desprende de la cláusula segunda del referido contrato, así mismo, quedo establecido que dicho contrato podía ser prorrogado por un lapso igual de 6 meses, siempre y cuando ambas partes manifiesten por escrito su deseo de prorrogarlo con por lo menos un mes de anticipación al vencimiento del presente contrato.
así mismo procede a consignar copia simple del estado de cuenta de la cuenta del banco Mercantil donde quedó establecido, según el propio contrato de arrendamiento se depositarían los cánones de arrendamiento folios 05 al 10 del presente expediente, los cuales por no haber sido impugnados se aprecian de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, de los mismos se evidencia que efectivamente el pago de las cuotas por concepto de cánones de arrendamiento es por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 390.000,00) mensuales que viene el arrendatario depositando de forma puntual.
TERCERO:
La parte demandada alega como excepción perentoria de fondo la establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que no puede el actor solicitar la resolución del contrato y la entrega del local (desalojo), a tenor de lo exigido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, hay que destacar que efectivamente para intentar la acción de resolución de contrato de arrendamiento no es impretermitible que las únicas causales para la procedencia de las mismas son las establecidas taxitamente en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sino también por causales distintas reguladas por el derecho común.
Así las cosas resulta forzoso concluir que la cuestión previa propuesta por el demandante no debe prosperar y así se decide.
CUARTO:
En este orden de ideas, la parte demandada durante el lapso probatorio procedió a consignar copia de los depósitos que esta viene consignando por concepto de canon de arrendamiento, los cuales se encuentran insertos en el folio 43 al 51 del presente expediente, los cuales por no haber sido impugnados, se aprecian de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
así las cosas hay que determinar con certeza la naturaleza jurídica de la relación jurídica contractual arrendaticia debatida en estrados, en el entendido de que deberá establecerse a ciencia cierta si la misma es a tiempo determinado o indeterminado, bajo esta premisa de conformidad con lo establecido en el articulo 1167 del Código Civil y único aparte del articulo 12 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, se procede analizar la cláusula segunda de la relación arrendaticia dirimida en estrados.
En este estado la cláusula segunda establece la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, de la misma se desprende que de autos no consta la manifestación por escrito donde se evidencia el deseo de prorrogar el contrato, razón por la cual el mismo paso de tiempo determinado a tiempo indeterminado, situación esta que aunado al hecho del reconocimiento por parte del accionante de un cumplimiento parcial de la obligación contraída nos lleva forzosamente a concluir que el caso planteado se sustrae de las causales taxativas y expresas y por tanto de derecho estricto que sancionan el régimen contenido en el articulo 34 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario para el desalojo del inmueble del arrendado, pues conforme a los hechos narrados por el accionante estamos en presencia de un cumplimiento parcial de los cánones de arrendamiento situación esta que evidentemente no encuadra dentro del ordinal primero de la norma citada in comento, no susceptible de interpretación extensiva ni siquiera por vía de construcción analógica, pues conforme que do establecido la normativa que nos ocupa en especial y de derecho estricto por lo que la acción incoada en estrados en la presente causa no debe prosperar y así se decide.
Por las razones antes expuestas este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declara SIN LUGAR la apelación presentada por los abogados Johanna León y Edinson Mújica, identificados en autos, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, contra la sentencia de fecha 29-09-2003, dictada por el Juzgado del Municipio Jiménez de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Se declara SIN LUGAR la demanda de resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano CARLOS ENRIQUE GUEDEZ SOTO, contra el ciudadano LEOPOLDO ANTONIO MORALES, ambos ya identificados.
Se confirma la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Jiménez del Estado Lara, de fecha 29-09-2003. Remítanse las presentes actuaciones al juzgado A-Quo.
Se condena en costas a la parte demandante por haber vencimiento total, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los treinta días del mes de enero del año dos mil cuatro. Años: 193º y 144º.
EL JUEZ
El Secretario
Dr. Julio César Flores Morillo
Greddy Eduardo Rosas Castillo
Publicada hoy: 30-01-2004, a las 02:00 p.m.
El Secretario