REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. EXPEDIENTE N0 2101-03 Demandante: Francisca Rafaela Núñez, mayor de edad, Venezolana, titular de la cedula de identidad N0 2.687.006 y de este domicilio. Apoderada Judicial de la parte demandante: Abogada, FLORIA FERRI CASTILLO, de este domicilio e inscrita en el Impreabogado bajo el N0 39.153. Demandada: MIRYAN AGUILERA FERNÁNDEZ de nacionalidad Chilena, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N0 81.121.245, y de este domicilio. Apoderado Judicial de la demandada: Abogado Dionisio Yepez, de este domicilio e inscrito en el impreabogado bajo el N0 53.913. Motivo: Resolución de contrato de arrendamiento. Sentencia : Definitiva. NARRATIVA El presente juicio de resolución de contrato de arrendamiento se inició mediante la interposición del libelo de demanda incoada por Francisca Rafaela Núñez, en su condición de Arrendadora, contra Miryan Fernández, en su condición de Arrendataria, ambas anteriormente identificadas. Como fundamento de su acción la citada demandante alega que conforme consta en contrato de arrendamiento privado arrendó un inmueble de su co-propiedad, a la ciudadana Miryan Fernandez, inmueble éste constituido por un apartamento ubicado en la Av. Libertador, Edificio San Juan Bautista primer piso, N0 103, de la población de Cabudare Municipio autónomo de Palavecino del Edo. Lara, y cuyos linderos y demás identificaciones constan en el respectivo libelo de demanda. Que el referido contrato de arrendamiento se convino que se arrendaba el citado inmueble por un lapso de seis meses fijos, iniciándose en fecha 27-07-2000, y vencido este termino de duración sin que ninguna de las partes hubiera dado aviso por escrito a la otra, con un mes de anticipación de no prorrogar el contrato, se considera prorrogado por igual periodo de tiempo que el convenido inicialmente; e igualmente se convino que el arrendatario se obligaba a pagar a el arrendador los cánones de arrendamiento puntualmente por mensualidades vencidas al primer dia siguiente al vencimiento de cada mes por la cantidad de ciento sesenta mil bolívares ( 160.000,oo ) mensuales, desde la vigencia de la prórroga anterior que nació el 27-01-2003 y venció el 27-07-2003. Que igualmente se convino en que la arrendataria pagara los gastos de teléfono, condominio, luz y gas, así como aquellas reparaciones que se requiera hacer en el apartamento, y se convino en que la falta dc cumplimiento de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, dará derecho al arrendador a dar por terminado el presente contrato.- Que la arrendataria ha incumplido reiteradamente las cláusulas antes citadas, es decir se atrasa en el pago de los cánones de arrendamiento, no cancela los servicios de luz, teléfono, gas y condominio, ha tenido serios problemas de convivencia con los vecinos; y en tal sentido adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre del 2002, Enero, Febrero, Marzo y abril del 2003, a razón de 160.000,oo cada mensualidad, para un total de Bs. 800.000,oo. Que además adeuda la cantidad de Bs. 12.291.oo, por concepto de luz eléctrica, Bs. 163.160.oo, por concepto de condominio, Bs. 13.352.oo por concepto de gas, todo lo cual asciende a la cantidad dc novecientos ochenta y ocho mil ochocientos tres bolívares.( Bs. 988.803,oo ). Que por tales razones se procede a demandar por resolución de contrato de arrendamiento a la ciudadana Miryan Fernandez, antes identificada en su condición de arrendadora del citado inmueble, a objeto de que se proceda a la entrega material del inmueble con sus accesorios e instalaciones en perfecto estado de limpieza, funcionamiento y conservación, a pagar la cantidad de Bs. 988.803.oo por concepto de indemnización de daños y perjuicios, mas los intereses de mora causados, así como también las mensualidades que se sigan causando hasta la total entrega del imnueble arrendado, todo de conformidad con el articulo 27 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos Inmobiliarios. Admitida como fue la presente demanda, y citada la parte demandada, a objeto de que compareciera ante este tribunal a dar contestación a la presente demanda, compareció en su oportunidad legal, el Abogado Dionisio Yépez, antes identificado, en su carácter de apoderado judicial de la demandada Miryan Fernández, y procedió en primer término a oponer cuestiones previas.- En este sentido, procede a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 2do. Del articulo 346 del C.P.C., es decir, "La ilegitimidad de la persona del actor por carácter de la capacidad necesaria para comparecer enjuicio", alegando que la actora, Francisca Núñez adolece de toda capacidad procesal para ser parte en este proceso, o por no tener aptitud para actuar o comparecer en juicio al no tener el derecho de demanda de resolución de contrato de arrendamiento, por carácter del referido status procesal, ya que dicha resolución se verificó con autoridad en fecha 15 de abril del 2003, al ser debidamente notificada la demandante Francisca Núñez por el Juez primero de los municipios Palavecino y Simón Planas, sobre su intención de dar por resuelto el contrato de arrendamiento, quedando desde esa fecha el inmueble a disposición de la demandante. Que el citado contrato se convirtió a tiempo indeterminado, ya que operó la tacita reconduccion iniciándose la relación arrendaticia en fecha 27-07-2000, y prorrogándose por casi dos años, hasta febrero del 2003, sin oposición de la arrendadora de autos; todo ello lo fundamentan los artículos 1614, 1615 y 1600 del código civil. Se opone igualmente la cuestión previa contenida en el ordinal 60 del articulo 346 del C.P.C. es decir el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340. Alega que el libelo de demanda no cumple con los ordinales 4°, 5° y 7° del articulo 340 ejusdem, es decir que no se señala la época en que dejó de cancelar los servicios, ni los montos de los mismos, no indica cuales problemas ni la fecha de los supuestos problemas de convivencia con los vecinos, no determina con precisión en el libelo la relación coherente de los hechos con los respectivos fundamentos de derecho en que se basa su pretensión, lo cual considera que le viola el derecho a la defensa. Que en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios demandados, la demandante no señala cuales son las causas de los daños y perjuicios. De igual manera, la parte demandada opone como defensa de fondo la falta de interés en el presente juicio, conforme al articulo 16 del C.P.C. , por la accionante en su libelo de demanda, la cual según expresa no debe prosperar, ya que el mencionado contrato quedó resuelto por la notificación judicial mencionada y que le faltan los requisitos necesarios para interponer la presente acción, y que comprobará en la oportunidad correspondiente que en la mencionada relación contractual de autos, no hubo incumplimiento culposo de su parte de la obligación, y la arrendadora-Demandante no cumplió con su obligación de mantener el uso y goce pleno del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.- Procede aparte la demandada a reconocer que existió la relación contractual aludida, y el contenido de las cláusulas contractuales del contrato de arrendamiento, el cual alega que se convirtió a tiempo indeterminado, negando y rechazando al considerar que no son ciertos los hechos demandados por la parte accionante en su libelo de demanda. Por último, la parte demandada opone la reconvención de confoimidad con el articulo 35 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios.- Reconviene a la ciudadana Francisca Rafaela Núñez, antes identificada, para quede conformidad con el articulo 1615 del código civil, acepte y reconozca los efectos de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento notificado en fecha 15 de Abril del 2003, por el Juzgado Primero de los Municipios Plavecinos y Simón Planas de esta jurisdicción, donde consta su intención de dar por resuelto el contrato de autos y dejar el citado inmueble en disposición de la arrendadora, o en su defecto sea decretada dicha resolución unilateral. Reconviene a la demandante, para que acepte en disminuir el precio del arrendamiento del inmueble de autos de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del 2002, Enero y 11 días del mes de Febrero del 2003, tiempo en el cual fue privada del goce y uso pleno del inmueble a causa de la reparación inconclusa de éste, lo cual le trajo como consecuencia el dejar sin agua parte de las dependencias, y dejar sin friso ni porcelana ni pintura gran parte de las paredes, desde el 28-10-2002, hasta la fecha en que se mudó, es decir el día 11-02-2003, solicitando en consecuencia la disminución del canon en cuestión. De igual forma, se reconviene a la demandante por la cantidad de trescientos setenta y ocho mil seiscientos ochenta y cuatro bolívares (378.684.oo Bs. ) , por concepto de pago de lo indebido que hizo con respecto de las obligaciones correspondientes a la demandante - arrendadora, frente al condominio del inmueble de autos, en el sentido que desde que inicio el contrato de autos, el 27 de julio del 2000 hasta diciembre del 2003 ha cancelado unos pagos que no le correspondían como inquilina, tales como pagos por concepto de ascensores SIGMA, tambores para basura, fondo de reserva, mantenimiento hidroneumático, corte de árboles, portón eléctrico, bombillos, cepillos, pipas, vidrios, artículos de ferretería, etc. Correspondientes a los meses de agosto 2000 por Bs. 8.057,91, Septiembre 2000 por Bs. 15.667,28 , Noviembre 2000 por Bs. 13.032,61 , y demás meses y montos conforme a especificaciones cursantes en autos de los folios 41 al 47, respectivamente. Por ultimo reconviene a la demandante para que convenga en reintegrarle el depósito del inmueble de autos, correspondiente a la cantidad de 280.000,oo Bs. En su oportunidad legal, el tribunal procedió a admitir la reconvención propuesta por la parte demandada; y estando dentro del lapso legal correspondiente la parte demandante consignó escrito de contestación a la reconvención. En este sentido procedió a rechazar la cuestión previa opuesta por la parte demanadada conforme el ordinal 2do, articulo 346 del C.P.C. , alegando que la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuestión es a tiempo determinado y que no opero la tacita reconduccion, de acuerdo a lo convenido en la cláusula contractual, la cual establece: que el plazo de duración del contrato es de seis ( 6 ) meses fijos, contados a partir de la firma del presente contrato, o sea desde el 27-07-2000 al 27-01-2000 ( este es un error material de las partes, por cuanto se ha debido de indicar que la fecha de vencimiento es del 27 de enero del 2001) vencido el termino de duración si ninguna de las partes hubiera dado aviso por escrito a la otra con un mes de anticipación de no prorrogar el contrato se considerara prorrogado por igual periodo de tiempo que el convenido inicialmente. Todas las cláusulas que integran este contrato serán aplicables a su prorroga, (cláusula tercera) por consiguiente, alega que tiene la capacidad necesaria para comparecer en juicio, ya que el contrato es fijo y de lapso determinado. Igualmente y a todo evento subsana la cuestión previa opuesta en la parte demandada con fundamento en el numeral 6to del citado articulo 346 ejusdem, reiterando lo explorado en su libelo de demanda los hechos y el derecho alegado, subsanando la fundamentacion legal conforme el articulo 33 de la ley de arrendamiento Inmobiliario así como en el articulo 40 de la misma ley. En cuanto a la reconvención opuesta, la parte demandante procede a rechazar, negar y contradecir la misma tanto en los hechos como en el derecho alegado por la parte demandada, y a tales efectos, alega que lo verdaderamente cierto es que existe una relación contractual contentiva en un contrato privado de naturaleza fija y determinada y que la parte demandada ha incumplido reiteradamente con sus obligaciones contractuales, y que no procede el reintegro de la cantidad de dinero dada en deposito puesto que no se cumplen los dos ( 2 ) supuestos legales contenidos en el articulo 25 de la ley de arrendamiento inmobiliarios. En la etapa probatoria del proceso ambas partes promovieron y evacuaron pruebas documentales, de informes, inspección judicial y testimoniales, que fueron debidamente admitidos y evacuadas conforme consta en autos, las cuales serán analizadas en la parte motiva de esta sentencia MOTIVA Y DISPOSITIVA. Siendo esta la oportunidad correspondiente para dictar la sentencia, y con fundamento en la parte narrativa antes expuesta, se observa: Primero: Conforme a lo antes expuesto y en cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada se observa que de los documentales referidos a la notificación judicial, copias de facturas de condominio, documento de contrato de arrendamiento privado del inmueble que actualmente habita la parte demandada recibos de pagos de canon de arrendamiento y pago de condominio del citado inmueble no se valora puesto que no llegan a probar lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación a la presenta demanda. Tampoco se valoran los testimoniales de los ciudadanos Maria Eugenia Pérez, Alejandra Cristina Araujo, Yohanna Josefina Madrid y Naudi Mendosa por resultar de sus testimonios que tienen interés en el resultado a favor de la demandada por las relaciones de trabajo que tienen con esta. Las pruebas de informes y exhibición de documentos se desechan, ya que no aportan nada en concreto sobre el asunto controvertido en autos. Se aprecia la inspección practicada en el inmueble objeto del presente juicio realizado en fecha 27 de junio del 2003 solo en cuanto a la existencia de facturas de condominio, y el estado fisico del inmueble. En cuanto a las pruebas de la parte demandada no se aprecian los documentales referidos a los servicios públicos de facturas de CANTV, ENELBAR, VENGAS y de reparaciones, por cuanto emanan de terceros que han debido ser ratificados por estos en juicio, se aprecian los testimoniales dé los testigo José Alberto Linares, Carlos Alberto Sosa y Carlos Antonio Vázquez Gil, al no ser contradictorio en sus testimonios. Asi mismo se aprecian las pruebas de informe Segundo: Como punto previo se deben decidir las cuestiones previas opuestas en autos de conformidad con lo previsto en el articulo 35 de la ley de arrendamiento Inmobiliario, el cual establece que las cuestiones previas y las defensas de fondo serán decididas en la sentencia definitiva. La parte demandada opuso en primer lugar, la cuestión previa contenida en el ordinal 2do del articulo 346 del C.P.C. , es decir la “ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria de comparecer en juicio” , y la cual fundamenta en los hechos antes expuestos al respecto, se observa que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y objeto del presente juicio, se celebro a tiempo determinado, conforme a lo establecido en la cláusula tercera, es decir se estableció que se celebra por un periodo de duración de seis (6 ) meses, y que vencido este lapso el contrato se prorroga por un lapso igual, a menos que una de las partes hubiera dado aviso por escrito a la otra con un mes de anticipación de no prorrogar el contrato. En el presente caso no opero la tacita reconduccion puesto que el contrato se prorrogo automáticamente por lapsos iguales de seis meses, cuyo vencimiento sería una vez que una de las partes notifica a la otra con un mes de anticipación al vencimiento de la última prorroga, en consecuencia no es un contrato a tiempo indeterminado, sino a plazos fijos prorrogables, es decir a tiempo determinado, por consiguiente los fundamentos de la presente cuestión previa no deben prosperar, puesto que la parte demandante si tiene legitimidad para comparecer al presente juicio, al tener el carácter de arrendador, por consiguiente la presente cuestion previa no debe prosperar. En cuanto a la cuestión previa del ordinal 6to ejusdem, es decir por defecto de forma del libelo de demanda, conforme se indico anteriormente, se observa que la parte demandante subsanó debidamente los defectos de forma del libelo de demanda alegados por la parte demandada, por consiguiente se declara parcialmente con lugar esta cuestión previa y debidamente subsanada.- En relación a las defensas de fondo sobre la falta de interés en el presente juicio, esta no debe prosperar , puesto que conforme se indico anteriormente el contrato de arrendamiento existe entre las partes al prorrogarse automáticamente, ya que la notificación practicada no se realizo conforme lo establecido y acordado en la cláusula contractual respectiva es decir con un mes de anticipación al vencimiento de la prorroga, y el contrato se prorrogo automáticamente. En cuanto a la reconvención planteada esta no debe prosperar puesto que los hechos alegados no tienen fundamento legal al no configurarse en autos, la resolución unilateral del contrato conforme el artículo 1615 del código civil, de acuerdo a lo anteriormente planteado, así como tampoco puede prosperar esta reconvención en base a la disminución del precio del arrendamiento del inmueble de los meses antes indicados, ya que de las pruebas aportadas por la parte demandada no se llegó a comprobar que a ésta se le haya privado del goce y uso pleno del inmueble objeto de arrendamiento, no dando lugar a la disminución del canon de arrendamiento por este concepto, así como tampoco prospera la reconvención propuesta por el supuesto pago de lo indebido del condominio, ya que los conceptos que se pagan por este comprende un todo, el pago total del condominio, que la parte demandada se comprometió a pagar en el respectivo contrato de arrendamiento; y tampoco prospera el reintegro del depósito dado en garantía del inmueble, ya que en efecto en autos, no se cumplen los dos supuestos legales contenidos en el articulo 25 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la solvencia del arrendatario. Por las razones expuestas no debe prosperar la reconvención planteada en autos. Tercera: Conforme lo antes expuesto, y del análisis de las pruebas antes indicadas que constan en autos se logra comprobar que el contrato de Arrendamiento objeto del presente juicio se celebro y prorrogo a tiempo determinado por consiguiente al comprobarse con la inspección judicial practicada en el inmueble que este se encuentra desocupado y que la parte demandada no llego a probar que cumplió con la obligación de pagar los canones de arrendamiento de los meses demandados y correspondientes a los meses de Diciembre del 2002, Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2003 y visto que el contrato de arrendamiento venció el 27 de Julio 2003, que correspondió a su última prórroga puesto que la arrendataria desocupó el inmueble a partir de esta fecha, no causándose otros cánones de arrendamientos ni llegándose a comprobar la insolvencia por concepto de los servicios públicos. Por las razones antes expuestas este Juzgado Primero de los municipios Palavecinos y Simón Planas en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela administrando justicia y por autoridad de la ley declara parcialmente con lugar la presente demanda instaurada por la ciudadana FRANCISCA RAFAELA NUÑEZ contra MIRYAM FERNANDEZ, antes identificadas, y en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio suscrito entre ambas partes sobre el inmueble ubicado en la Av. Libertador y Juan de Dios Ponte, Edificio San Juan Bautista l er piso apartamento 1-3 en cabudare municipio Palavecino del Estado Lara. Igualmente se declara sin lugar la Reconvención opuesta por la parte demandada y sin lugar las cuestiones previas opuestas en autos. Se condena a la parte demandada a entregarle a la demandante completamente desocupado, el citado inmueble, objeto del presente juicio, asi como se le condena al pago de la cantidad de Un Millón Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.280.000°°), por concepto de indemnización de los daños y perjuicios y que corresponde a los cánones de arrendamiento demandados en el libelo de demanda, sólo hasta el 27-07-03 fecha esta de la última prórroga del contrato, a razón de Bs. l60.000,oo mensuales, es decir desde el mes de diciembre del 2002, hasta julio del 2003, ello por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por la insolvencia. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total de la demandada de conformidad con el artículo 274 del C.P.C. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Veinte (20) días del mes de Enero del Año Dos Mil Cuatro (2004). Años: 193° y 144°. La Juez Suplente Especial. Dra. Anadielys Torres Nieto. El Secretario., Abog. Daniel González Publicada en su fecha, a la 1:30 p.m. El Secretario., Abog. Daniel González.