TSJ Regiones - Decisión

Por libelo de demanda presentado en fecha: 07-05-2004, la ciudadana: MARIA ALEJANDRA RODRIGUEZ BUSTILLOS. Abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 90.205, actuando en nombre y representación de la ciudadana: MARIANNE ANDREINA MENDOZA BERNAL, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 14.175.266, demandó al ciudadano: JOSE LUIS GUZMAN OVALLES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.336.449, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Alegó la parte actora que en fecha 01-02-2002, su mandante celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el accionado, por un período de un (1) año, contado desde el 01-02-2002 hasta el 31-01-2003, sobre un inmueble de su propiedad conformado por una casa-quinta y su correspondiente terreno propio, que cuenta con una superficie de doscientos sesenta y cuatro metros cuadrados (264 M2), situada en la calle 8 entre carreras 21 y 22, signada con el N° 21-038 en esta ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción del Municipio (ahora Parroquia) Catedral, Distrito (ahora Municipio) Iribarren del Estado Lara, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa que es o fue de Francisco Rodríguez; SUR: Inmueble que es o fue de la sucesión de José Soto González; ESTE: Con calle ocho (8) que es su frente y; OESTE: Casa que es o fue de Miguel Tomás Saldivia.-Que posteriormente antes de la fecha de expiración de dicho contrato de arrendamiento, las partes representada la arrendadora por su hermano el ciudadano Germán Rafael Mendoza Bernal, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.084.903, facultado para administrar el inmueble como se desprende de la cláusula Décima primera del mencionado contrato acuerdan por escrito en prorrogar por el período de un año más la vigencia del contrato, desde el 01-02-2003 hasta el 31-01-2004, manteniendo las mismas condiciones y modificando el canon de arrendamiento a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs., 350.000,00) a ser pagados los cinco (5) primeros días de cada mes, así como, el monto a pagar por concepto de cláusula penal en el retardo de la entrega del inmueble, en la cantidad de veintidós mil bolívares (Bs.: 22.000,00) diarios por la mora en dicha obligación; alegó igualmente que la prórroga legal en este caso es de un año, ya que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos años.- Que es el caso, que entre el arrendatario JOSE LUIS GUZMAN OVALLES, y su mandante, desde la celebración del citado contrato, el 01-02-2002 hasta el 31-01-2004, que es en sí el lapso de la relación arrendaticia, se mantuvo un cumplimiento recíproco de las obligaciones derivadas e impuestas del contrato de arrendamiento, que sin embargo, desde el mes de enero de los cursantes hasta la presente fecha, el accionado contravino con el, en los cánones de arrendamiento, adeudando hasta la fecha, la cantidad de Bs. 2.050.000,00, equivalente a cinco (05) meses de cánones de arrendamiento, es decir, enero, febrero, marzo, abril, y mayo del 2004, a razón de Bs. 350.000,00, cada uno los dos primeros, y a razón de Bs. 450.000,00 cada uno los tres últimos, en virtud de una notificación de aumento de canon de arrendamiento que efectuare su mandante al referido arrendatario.- Que de conformidad con el artículo 40 del Decreto-Ley, el ciudadano: JOSE LUIS GUZMAN, no tiene derecho a gozar de dicha prórroga, en virtud que desde el mes de enero del 2004 hasta la fecha nada ha cancelado por concepto de canon de arrendamiento.- Que demandó al ciudadano JOSE LUIS GUZMAN OVALLES, por Resolución del Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble antes indicado, y la entrega del referido inmueble libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Asimismo en pagar a título de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad equivalente al monto de las pensiones de arrendamiento vencidas y mencionadas, así como las que faltaren por vencerse hasta la definitiva entrega del inmueble. Igualmente los intereses moratorios, calculados a la tasa pasiva promedio de las seis (6) entidades financieras, de acuerdo a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela, así como también las costas procesales calculadas prudencialmente por el Tribunal.- Fundamentó su demanda en la prórroga del acuerdo en su disposición Tercera, y en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1592, ordinal segundo del Código Civil, 27, 38 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Riela a los folios 5 al 13, los documentos fundamentales de la presente acción.- Riela al folio 14 auto de admisión de la demanda.- Al folio 15, y en fecha 11-06-2004, el alguacil del Tribunal consignó recibo del ciudadano: JOSE LUIS GUZMAN OVALLES, quien fue debidamente citado, y se le hizo entrega de la respectiva compulsa.- A los folios 18 y 19 riela escrito de pruebas presentado por la parte actora, y admitidas por auto que cursa al folio 20.- Al folio 21 riela escrito presentado por la parte demandante.- Al folio 22 riela auto difiriendo la presente decisión, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.- Y estando dentro de la oportunidad debidamente fijada, este Juzgador procede a proferir la misma en los siguientes términos:
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA

PRIMERO: En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, el demandado, no compareció ni por si mismo, ni asistido de abogado, ni por medio de apoderado.- El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece: "Si el demandado no diere contestación a la demanda, dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición de la demandante, si nada probare que le favoreciera. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas, sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión de la demandada.-

SEGUNDO: Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1354 del Código Civil, corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos.- En este sentido, observa este Juzgador, que solo la parte actora promovió pruebas cuyo escrito riela a los folios 18 y 19, en donde promovió el mérito favorables de los autos, y la confesión ficta a su favor.- Igualmente la parte actora produjo con su demanda los siguientes instrumentos: folios 5, 6, y 7 poder en original autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha: 07-05-2004, anotado bajo el N° 38, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones, y de donde se acredita la representación judicial de la parte actora, y en el abogado: MARCO ANTONIO CASTILLO ACOSTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 58.629 respectivamente.- Folios 9, 10, y 11, fotostatos del Contrato de Arrendamiento con vigencia contada a partir del 01-02-2002 hasta el 31-01-2003.- Folios 12 y 13, fotostatos del Convenimiento de prórroga del Contrato de Arrendamiento, dichos instrumentos que no fueron en modo alguno, impugnados, desconocidos o tachados por la parte contraria son apreciados por este Tribunal de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1363 del Código Civil.- Y ASI SE ESTABLECE.-

TERCERO: La Jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia, ha sido pacífica y reiterada al establecer cuando se debe entender que una pretensión es contraria a derecho.- En este sentido, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha establecido que una especifica pretensión se considera contraria a derecho, precisamente cuando el derecho subjetivo, cuya reclamación se contiene en el Petitum, no resulta apoyado por la causa petendí, que esgrime el accionante, debido a que ninguna norma legal sustantiva le asigna al supuesto de hecho alegado en el libelo, la consecuencia jurídica que en su favor aspira extraer el demandante (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencias de fechas: 26 de septiembre de 1979, 25 de Junio de 1991, 12 de agosto de 1991). Doctrina que acoge este Juzgado en conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, observa el Tribunal del libelo de demanda, que constituyó fundamento para peticionar la Resolución del Contrato de Arrendamiento en cuestión, el incumplimiento del accionado en el pago del canon de arrendamiento desde el mes de Enero del 2004 hasta Mayo del 2004, por lo que observó este Juzgador, que la parte demandada durante el proceso no probó haber honrado su obligación de haber pagado los cánones de arrendamiento motivo de la presente acción, motivo por el cual queda plenamente establecido que la pretensión de la parte actora, no es contraria a derecho.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-

CUARTO: De la revisión minuciosa de los documentos fundamentales de la presente acción, este Juzgador observa lo siguiente: Del contrato de arrendamiento debidamente apreciado por este Tribunal, el cual riela a los folios 9 al 11, se constata la relación arrendaticia entre los ciudadanos: MARIANNE ANDREINA MENDOZA BERNAL, parte actora del proceso, y el ciudadano: JOSE LUIS GUZMAN OVALLES, parte demandada.- Igualmente se corroboró lo alegado por la parte actora, con respecto a la duración del tiempo del contrato, el cual se encuentra estipulado en la Cláusula Cuarta del referido contrato en donde las partes convinieron que sería por un (1) año fijo improrrogable, contados desde el 01-02-2002 hasta el 31-01-2003.- Igualmente se constató lo alegado por la parte actora, en cuanto a la Cláusula Décima Primera, en donde la arrendadora autorizó al ciudadano: GERMAN RAFAEL MENDOZA BERNAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.084.903, y de este domicilio, para que en su nombre y representación asuma la administración del inmueble.- En cuanto al Convenimiento que riela a los folios 12 y 13 de autos, suscrito entre el ciudadano: GERMAN RAFAEL MENDOZA BERNAL antes identificado, en representación de la parte actora, y el ciudadano: JOSE LUIS GUZMAN OVALLES, demandado de autos, se constata igualmente lo alegado por la parte demandante en su libelo de demanda, en cuanto a que las partes contratantes prorrogaron la vigencia del contrato por un período de un año es decir, desde el día 01-02-2003 hasta el día 31-01-2004, conviniendo en un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 350.000,00, y que el atraso de dos (2) mensualidades, daría lugar a la disolución del contrato y a que el arrendador cobrara el monto de las insolutas, así como las que faltase del término estipulado para la vigencia del contrato.- Igualmente observa quien Juzga que la cláusula penal quedó convenida en la cantidad de Bs. 22.000,00, por cada día de retardo en la entrega del inmueble.-

QUINTO: De igual manera, la parte actora alegó en su libelo de demanda, lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido, que en este caso sería de un (1) año, ya que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años contados a partir del 01-02-2002 hasta el 31-01-2004.- Que es el caso, que entre el arrendatario JOSE LUIS GUZMAN OVALLES, y su mandante, desde la celebración del citado contrato, el 01-02-2002 hasta el 31-01-2004, que es en sí el lapso de la relación arrendaticia, se mantuvo un cumplimiento recíproco de las obligaciones derivadas e impuestas del contrato de arrendamiento, que sin embargo, desde el mes de enero de los cursantes hasta la presente fecha, el accionado contravino con el pago de los cánones de arrendamiento, adeudando hasta la fecha, la cantidad de Bs. 2.050.000,00, equivalente a cinco (05) meses de cánones de arrendamiento, es decir, enero, febrero, marzo, abril, y mayo del 2004, a razón de Bs. 350.000,00, cada uno los dos primeros, y a razón de Bs. 450.000,00 cada uno los tres últimos, en virtud de una notificación de aumento de canon de arrendamiento que efectuare su mandante al referido arrendatario, igualmente alegó que de conformidad con el artículo 40 del mencionado Decreto-Ley, el accionado no tiene derecho de gozar de dicha prórroga.-

En este sentido, establece el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmueble indicados en el articulo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogara, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo la variación del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.- Por su parte el artículo 40 eiusdem, establece: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”.- En aplicación a las normativas citadas tenemos, que en el presente caso, la vigencia de la relación arrendaticia fue de dos (2) años, contados a partir desde el 01-02-2002 hasta el 31-01-2004, correspondiéndole la prórroga legal contemplada en el ordinal “b”, la cual equivale a un (1) año, y no habiéndose prorrogado nuevamente el contrato, en su defecto, opera de pleno derecho la prórroga legal, pero siendo pues, que quedó demostrado durante el proceso, que la parte demandada no dio cumplimiento al pago correspondiente al mes de Enero del 2004, fecha en la cual expiró la prórroga de la relación arrendaticia conforme al convenimiento debidamente suscrito por el demandado, así como los meses subsiguientes de: Febrero, Marzo, Abril y Mayo del 2004, la Prórroga Legal en el presente caso no acoge o beneficia al demandado, ciudadano: JOSE LUIS GUZMAN OVALLES.- Y ASI ESTABLECE.-
SEXTO: Observa quien Juzga, que en el contrato original el canon de arrendamiento fue establecido por las partes en la cantidad de Bs. 270.000,00, y en su prórroga fue convenido, en la cantidad de Bs. 350.000,00, como se desprende de los documentos fundamentales de la acción, que rielan a los folios 9 al 13 de autos.- Ahora bien, la parte actora demandó la cantidad de Bs. 2.050.000,00, equivalente a cinco (05) meses de cánones de arrendamiento, es decir, enero, febrero, marzo, abril, y mayo del 2004, a razón de Bs. 350.000,00, cada uno los dos primeros, y a razón de Bs. 450.000,00 cada uno los tres últimos, en virtud de una notificación de aumento de canon de arrendamiento que efectuare su mandante al referido arrendatario.- En este sentido, establece los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, lo siguiente: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”, Artículo 1.160. “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino de todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.- En atención a las normativas antes citadas, y siendo pues que la parte actora no produjo en autos, la notificación a la cual hace referencia, éste reclamo judicial de la parte actora con respecto a las obligaciones del demandado, debe ajustarse conforme a lo contratado por las partes, en el último canon de arrendamiento convenido en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00).- Y ASI SE ESTABLECE.-

SEPTIMO: Siendo pues, que quedó establecido que el monto de los cánones de arrendamientos reclamados por la parte actora, son por Bs. 350.000,00 cada uno, este Tribunal forzosamente debe declarar la presente acción, Parcialmente Con Lugar, y en consecuencia, este Tribunal declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, las cuales se encuentran plenamente identificadas al comienzo de la presente decisión, debiendo entregar el demandado: JOSE LUIS GUZMAN OVALLES, a la parte actora el inmueble arrendado conformado por una casa-quinta y su correspondiente terreno propio, que cuenta con una superficie de doscientos sesenta y cuatro metros cuadrados (264 M2), situada en la calle 8 entre carreras 21 y 22, signada con el N° 21-038 en esta ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción del Municipio (ahora Parroquia) Catedral, Distrito (ahora Municipio) Iribarren del Estado Lara, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa que es o fue de Francisco Rodríguez; SUR: Inmueble que es o fue de la sucesión de José Soto González; ESTE: Con calle ocho (8) que es su frente y; OESTE: Casa que es o fue de Miguel Tomás Saldivia, libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.- Igualmente se condena al demandado, a pagar a la parte actora a título de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad equivalente al monto de las pensiones de arrendamiento vencidas correspondiente a los meses de: Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del 2004, así como las que faltaren por vencerse hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) cada mes, como quedó convenido por las partes en la prórroga legal del contrato de arrendamiento.- Igualmente se condena al demandado al pago de los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamientos, cuyo calculo se realizará mediante Experticia Complementaria del Fallo, para lo cual el Experto Contable deberá regirse de conformidad con lo establecido en el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, es decir, calculados a la tasa pasiva promedio de las seis (6) entidades financieras, conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela.- Y ASI SE DECIDE.-
En fuerza de los argumentos expuestos, resultan comprobado los tres extremos exigidos por el artículo 362 del Código Procedimiento Civil, para la procedencia de la confesión y en consecuencia la demanda interpuesta debe ser declarada Con Lugar.- Y ASI SE DECIDE.-