TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
DEMANDANTE: ROSARIO ARDIZZI BERARDINO, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. 4.056.607 y de este domicilio.-
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: GLADYS VALENTINER DE LARA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 8210 y de este domicilio.
DEMANDADO: CARLOS NEY FERNÁNDEZ LISCANO mayor de edad, venezolano, titular de la Cédula de Identidad No. V-10.115.965 y de este domicilio.-
ABOGADO DEMANDADO: GRISELDA ANAIS VELÁSQUEZ, Inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 24.871 y de este domicilio.-
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE No. 47.818
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
DE LA NARRATIVA
Subieron las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta por la abogada Griselda Anaís Velásquez, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de Noviembre de 2.002, declarando Parcialmente con Lugar la demanda interpuesta y condena a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado, en el mismo estado que lo recibió y totalmente desocupado, y en pagar la cantidad de Bs. 50.000,oo, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de Julio de 1.998.-
Previa distribución y entrada, en fecha 17 de Junio de 2.003, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó lapso para que las partes presenten Informes; lo cual no hicieron ninguna de las partes, y siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal para ello hace las siguientes consideraciones:
La parte demandante en su escrito libelar alega:
1) Que su representado Rosario Ardizzi Berardino, en fecha 29 de Septiembre de 1.990, suscribió con el ciudadano Carlos Ney Fernández Liscano, un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa quinta, ubicada en el sector “Bomba H” de la población de Tucacas, Distrito Silva del Estado Falcón.-
2) Que en las cláusulas Segunda y Tercera de dicho contrato se estableció el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Bs. 10.000,oo y el plazo de duración de dos (2) años, contados a partir del 01 de Noviembre de 1.990, prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año.-
3) Que conforme a lo establecido en la cláusula tercera, El Arrendador, notificó a El Arrendatario, su decisión de no prorrogar a su vencimiento, el 01 de Noviembre de 1.998, el contrato suscrito, por lo que debía entregar el inmueble totalmente desocupado.-
4) Que el arrendatario lejos de cumplir con lo establecido en el Contrato, y en la notificación, ha incurrido en mora en los pagos del canon de arrendamiento desde el 01 de Agosto de 1.998.-
5) Que ante la violación de las cláusulas contractuales formalmente demanda el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito, a los fines que el Arrendatario convenga en lo siguiente: 1) En la veracidad de los hechos narrados; 2) En cumplir con el contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 29 de Septiembre de 1.990, cuya vigencia fue hasta el 01 de Noviembre de 1.998, y en consecuencia entregar el inmueble desocupado y en la mismas condiciones en que lo recibió; 3) En pagar la suma de Bs. 150.000,oo por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 1.998; 4) En pagar la suma de Bs. 2.000.000,oo por concepto de los daños y perjuicios causados a su representado originados tanto por el incumplimiento en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, como por la falta de pago de los cánones vencidos y el retardo en la entrega del inmueble; y 5) En pagar las costas y costos de este juicio.-
Posteriormente y en fecha 22 de Febrero de 1.999, la apoderada actora, presenta escrito de reforma de la demanda, fundamentando su acción en los artículos 1.159 y 1.167, 1594 y 1.597 del Código Civil.-
La demanda y su reforma fueron admitidas en el Tribunal de la causa en su oportunidad, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de la contestación de la demanda.-
En fecha 06 de Abril de 1.999, la abogada Griselda Anais Velásquez, consigna Poder que le fuera otorgado por el demandado de autos y solicita se le tenga como parte en el juicio y presenta escrito oponiendo cuestiones previas, las cuales fueron contradichas por la parte actora.-
Consta al folio 35 de los autos, decisión del Tribunal de la causa declarando sin lugar la cuestión previa opuesta y solicita la regulación de la competencia, esta decisión fue impugnada por la apoderada de la parte demandada.-
Consta a los folios del 70 al 73 de los autos, decisión del Tribunal Superior competente, declarando con lugar la solicitud de regulación de competencia, y declina la misma en el Juzgado Sexto de Parroquia de este Estado Carabobo, remitiendo todas las actuaciones contenidas en dicho Expediente, al Juzgado distribuidor correspondiente.-
Habiéndole correspondido conocer de la causa al Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de este Estado Carabobo, quien en fecha 08 de Diciembre de 1.999, se avocó al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes.-
En la oportunidad de la contestación de la demanda, compareció la apoderada judicial de la parte demandada, y presentó escrito donde hace una breve reseña de lo acontecido en el inmueble objeto del contrato; dio contestación a la demanda, Rechazando y negando en todas y cada una de sus partes las pretensiones de la parte demandante, y propuso la reconvención de la parte demandante y consigna recaudo (contrato).-
Admitida como fue dicha reconvención, en fecha 25 de Febrero de 2000, la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, presentó escrito de contestación a la misma, desconociendo y negando el instrumento privado acompañado junto al escrito de contestación, y rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta, por ser falsos los hechos alegados e infundado el derecho invocado.-
Abierta la causa a pruebas, ambas partes las promovieron así:
LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA: A) Invocó el mérito favorable que arrojan los autos, de manera especial la sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa opuesta; invocó la ineficacia de los documentos privados producidos en el acto de contestación de la demanda; B) Reprodujo el valor probatorio del contrato de Arrendamiento, del documento suscrito en la población de Tucacas, el 15 de Diciembre de 1.995, Libreta de Ahorros del Banco Unión, Agencia Tucacas, Comunicación de fecha 30 de Julio de 1.998; las copias fotostáticas de treinta (30) folios del Expediente No. 7.237 que cursa ante el Juzgado Séptimo de los Municipios de este Estado Carabobo, contentivo de las consignaciones efectuadas por el demandado, en forma extemporánea; C) Documentales: Consigna copia certificada de la solicitud, planilla de depósito y recibo expedido en fecha 20 de Agosto de 1.998, donde se evidencia que la consignación efectuada fue extemporánea.-
LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: 1) Mérito favorable de autos, especialmente las copias certificadas del expediente contentivo de las consignaciones que demuestran la solvencia del arrendatario en el pago de los canones de arrendamiento; 2) Promovió las testimoniales de los ciudadanos Mercedes Rivas; Esteban Gitaroff; Rafael Calanche; Denny R. Calanche, domiciliados en esta ciudad de Valencia; y Javier Campos; Gladys Chirino; Argenis Machado; Nardi Veloz; y Neomar Bastidas, domiciliados en Tucacas, Estado Falcón; 3) Reprodujo el contrato de obra y la comunicación donde se rescinde el mismo emanado de la Compañía Mercantil FEBO, los cuales corren insertos en el Expediente; y 4) Reprodujo en los autos la sentencia interlocutoria emanada del Juzgado Superior del Estado Falcón, de fecha 01 de Julio de 1.999, agregado a los folios del 70 al 74 de los autos.-
Estas probanzas fueron admitidas en su oportunidad; y en cuanto al Capítulo II del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada-reconviniente, se ordenó comisionar al Juzgado de los Municipios Silva y Palmasola de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, a los fines de la evacuación de los testigos promovidos.-
Estas pruebas las desestima el Tribunal conforme lo establecido en los artículos 478 y 508 para los testigos, por ser inhábiles al tener interés en las resultas del proceso, y 507 todos del Código de Procedimiento, por ser impertinentes al mérito.
Por auto de fecha 31 de Mayo de 2001, fue recibida y agregada a los autos, la comisión librada en la presente causa.-
Consta a los folios 158 y 159 escrito de Informes presentado por la parte demandada-reconviniente.-
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERA: La pretensión intentada solicita como petición el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito el 29 de noviembre de 1990, cuya vigencia fue hasta el 01 de noviembre de 1998, y en consecuencia entregar el inmueble objeto del mismo totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió. Alega para ello, que de conformidad con la cláusula tercera del contrato, notificó al arrendatario de su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, el contrato que tenían suscrito; que el arrendatario lejos de cumplir con lo establecido en el contrato y en la notificación del 30 de julio de 1998 ha incurrido en mora desde el 01 de agosto de 1998.
En la oportunidad de la contestación la parte demandada, mediante apoderado, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada en su contra. Alegó el pago de las mensualidades reclamadas, las cuales se encuentran depositadas en el Juzgado Séptimo de los Municipios de Valencia. Que su mandante ha invertido mas de Bs. 10.000.000,oo en reparaciones y mantenimiento del inmueble ya que en mismo funciona una sociedad mercantil que se dedica a la fabricación y venta de cocinas empotradas. Negó y rechazó la notificación que le fuese hecha por ser extemporánea por prematura. Que según la cláusula tercera el arrendador tendría que haberlo hecho el 01 de agosto de 1998. Propuso la reconvención peticionando los daños y perjuicios causádoles, y celebrar un nuevo contrato de arrendamiento. Estimó su demanda en la suma de Bs. 5.000.000,oo
SEGUNDA: Establecida la litis en los términos expuestos anteriormente, el Tribunal observa: Que la prueba de los hechos lo constituye el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, reconocido por ambas y que constituye el instrumento fundamental de esta demanda.
Debe en primer término, despejarse la naturaleza de la cual goza el contrato objeto de la presente acción, en cuanto al tiempo de su duración.
El artículo 1600 del Código Civil dispone que, “…Si a la expiración del termino fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”
Conforme los hechos alegados y las defensas opuestas, la parte demandante notificó al arrendatario su voluntad de no continuar con el arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad. El demandado desconoce y niega los efectos de la notificación hecha por extemporánea y sigue ocupando la cosa arrendada.
Respecto de ello, debe decir este juzgador que habiendo sido establecido la existencia de una notificación que fue hecha con mas o menos seis meses de anticipación al vencimiento del termino del contrato, la misma debe tenerse como válida, toda vez que lo estipulado en la cláusula tercera del contrato solo expresa que se notificará con tres meses por lo menos antes del vencimiento, lo que no era óbice para que se hiciere con mayor tiempo antes del vencimiento, que indicare la voluntad del arrendador y propietario de no continuar con la relación jurídica entre partes.
Ahora bien, si el contrato terminaba en 01 de Noviembre de 1.998, al ser notificado el Arrendatario y continuar ocupando el mismo, su naturaleza en cuanto al tiempo de duración cambio de manera tal que en el ejercicio de su acción el demandante ya no podía alegar el cumplimiento del contrato.
Aclarado este punto, debe entonces calificarse el contrato como de naturaleza indeterminada a la fecha de la interposición de la demanda que lo fue el 4 de marzo de 1999, según se desprende del folio 26 del expediente, cuando se admite la reforma habida en la causa.
Asimismo el procedimiento mediante el cual se dedujo la causa fue el ordinario de conformidad con lo establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que, “…Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilaran por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial…”, en concordancia con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, el cual establece que, “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
Ahora bien como consecuencia de ello, este juzgador debe calificar la acción intentada, de acuerdo con los motivos de hecho expuestos en el libelo de la demanda y narrados en esta sentencia. En ese sentido, se desprende claramente que la misma es una desocupación o desalojo, toda vez que la causal que se invoca como hecho constitutivo, es el incumplimiento del contrato por falta de pago, y la naturaleza del mismo es de carácter indeterminado, sobre un local comercial.
En ese orden de ideas, el artículo 1615 del Código Civil expresa, “…Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes. Concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril…(omissis)…”.
Esta disposición ha sido parcialmente derogada tácitamente solo en aquellos presupuestos propios de la norma especial, dejando vigente la norma general en todo lo no contemplado en la norma especial, en cuanto ambos regulan un presupuesto común, como lo es el arrendamiento de casas y demás edificios.
Se refiere esta cita al artículo 1615 del Código Civil que ha mantenido su vigencia en el derecho inquilinario venezolano en todo lo que se trate de arrendamiento de cosas no comprendidas dentro del ámbito de aplicación del artículo 1° del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas de 27 de septiembre de 1947, vigente para la época de los hechos, que comprenden la demanda.
Tratándose la presente acción de un contrato celebrado sobre un establecimiento comercial, como así lo ha alegado la parte demandada, la norma aplicable vigente para la época es el artículo 1615 del Código Civil. Así se establece.
Quiere decir entonces, que en cualquier tiempo podía el propietario del inmueble arrendado, solicitar la desocupación y el desalojo del mismo siendo su objeto un establecimiento comercial, e indeterminado el contrato, supuestos distintos a los establecidos en la norma especial inquilinaria por excelencia para el ejercicio de la acción, y encontrándose insolvente en su obligación principal de pago del canon estipulado.
La jurisprudencia pacifica normalmente aceptada para ese entonces sostenía, que no eran aplicables a aquellos arrendamientos en los cuales participaba un local comercial, las normas que regían en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, toda vez que en aquellos privaba la idea de lucro sobre el de carácter o interés social que en este último imperaba.
TERCERA: La nueva Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios entró en vigencia el 07 de diciembre de 1999, la cual derogó toda la normativa especial inquilinaria vigente para la época, salvo la contenida en el derecho común, consolidando los criterios existentes sobre las distintas acciones arrendaticias, en sus artículos 33 y 34, y estableciendo en esta última disposición el desalojo, cuando se tratare de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, y por las causales señaladas en las diferentes letras que contiene el artículo como literales. Dentro de estas causales se encuentran las que contemplaba el Decreto Sobre Desalojo de Viviendas derogado, para el ejercicio de la acción de desalojo, que requería la autorización del ente administrativo para ocurrir a la jurisdicción. De igual manera, fue consolidado el criterio referente a la jurisprudencia de agosto de 1998, En cuanto la aplicación de normas inquilinarias en materia de locales comerciales, que en esta sentencia se aplica.
CUARTA: El Tribunal desestima la pretensión de daños y perjuicios demandada, por cuanto de los hechos y pruebas deducidos no se desprende que haya sido demostrada la ocurrencia de los mismos, y por cuanto solo son procedentes cuando se estipulan por el simple retardo de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil.
Asimismo respecto de la reconvención por daños y perjuicios planteada, también debe desestimarse la misma, por cuanto que los mismos proceden solo cuando se encuentran determinados, no habiendo sido demostrados en el proceso, vista la no apreciación de las pruebas ofrecidas.
En cuanto la estimación de la reconvención el Tribunal reafirma su competencia para conocer de la pretensión, toda vez que no se hace incompetente el juez que conoce, por una estimación mayor señalada en la reconvención, o en aquella que deba acumularse, toda vez que siempre deberá tenerse como la cuantía del juicio, la que se haya declarado en el juicio principal.
QUINTA: Por las razones y consideraciones legales y jurisprudenciales antes expuestas, este Tribunal Administrando Justicia, en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1, 12, 254, 338, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, 1600 y 1615 del Código Civil, declara: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la apoderada de la parte demandada; y PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana ROSARIO ARDIZZI BERARDINO contra el ciudadano CARLOS NEY FERNÁNDEZ LISCANO, representadas las partes por los abogados GLADYS VALENTINER DE LARA y GRISELDA ANAIS VELASQUEZ, todos identificados en esta sentencia.
En consecuencia, condena al referido ciudadano a: 1) Entregar el inmueble arrendado ubicado en el sector “H” de la población de Tucaras, Distrito Silva del Estado Falcón, en el mismo buen estado que lo recibió y totalmente desocupado; 2) Pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) que adeuda por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, correspondientes a los meses de comprendidos entre el 01 al 31 de Julio; 01 aql 31 de Agosto; 01 al 30 de Septiembre y del 01 al 31 de Octubre de 1.998.-
No hay condenatoria en costas.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada, con las modificaciones habidas en esta sentencia.
Bájese el Expediente al Tribunal de la causa, donde serán notificadas las partes.-
Publíquese y déjese copia.
Dada, Sellada y Firmada, en la Sala de Despacho de este Tribunal, en Valencia a los Catorce días del mes de Julio de Dos Mil Cuatro. Años: 194º., y 145º.-
El Juez,

Abog. RAFAEL RICARDO GIMENEZ.
La Secretaria,

Abog. CORALIA LISAUZABA T.
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las 11:45 de la mañana.-
La Secretaria,

DRR.-