REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciocho de marzo de dos mil cuatro
193º y 145º

ASUNTO : KP02-V-2003-000854
EXP: 12520/ Resolución de Contrato de Arrendamiento
Se inició la presente causa por ante este Juzgado mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por la abogada ISABEL OTAMENDI SAAP, quien se encuentra inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 54.260 y de este domicilio, en su carácter de Apoderada Judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRA BIENES SAAP, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 27-03-1990, inserta bajo el N° 66, Tomo 12-A, contra el ciudadano EDGAR LOPEZ, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.674.766 y de este domicilio, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Admitida la demanda en fecha 12-05-2003, se ordenó el emplazamiento del demandado para que al segundo día de despacho siguiente a su citación y constare en autos la misma, diera contestación a la demanda incoada en su contra. Debido a la imposibilidad de localizar al demandado, en fecha 23-07-2003 se libraron carteles de citación, los cuales fueron publicados, consignados y fijados de acuerdo a lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de la no comparecencia de la parte demandada a darse por citado, el Tribunal previa solicitud de la parte, procedió a nombrarle defensor judicial, recayendo dicho nombramiento en la abogada en ejercicio Lexis Escalona Peña, quien una vez notificada de su designación procedió a prestar el juramento de ley. Cumplidos los trámites de citación de la defensora de oficio esta compareció extemporáneamente a contestar las demanda por lo que en fecha 03-12-03 el Tribunal luego de revisadas las actas procedió a reponer la causa al estado de nueva designación de defensor de oficio dejando sin efecto las actuaciones realizadas anteriormente, recayendo dicho nombramiento en el abogado Víctor Chumpitaz, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley. Cumplidos los trámites legales para la citación personal del defensor este en la oportunidad legal procedió a consignar escrito contentivo de la contestación de la demanda. Abierta la causa a pruebas, la parte actora reproduce el mérito favorable de los autos y en especial el contrato de arrendamiento consignado. Concluidas las etapas del juicio y estando este tribunal en la oportunidad de sentenciar pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta la parte demandante como fundamento de su pretensión que mediante contrato que anexa, dio en arrendamiento al ciudadano EDGAR LOPEZ, anteriormente identificado, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 66, ubicado en el Edificio Saap, situado en la Avenida 20 entre calles 28 y 29 de esta ciudad, estableciéndose un lapso de duración de un año no prorrogable contado a partir del 01-10-2002. Afirma que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de ciento cincuenta mil setecientos cincuenta y cinco bolívares con noventa y ocho céntimos (Bs. 150.755,98) mensuales, el cual debía cancelar el arrendatario por mensualidades vencidas el día último de cada mes en la oficina de la arrendadora, y en caso de mora estaba obligado a cancelar como cláusula penal, Bs. 10.000,00 por cada mes de atraso, mas los intereses que por dicho concepto se originasen calculados al 12% anual. Continúa manifestando la actora que la parte demandada incumplió con lo estipulado en el contrato de arrendamiento en vista de que no ha hecho efectivo el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre del 2002, y Enero, Febrero y Marzo del 2003, así como tampoco ha cancelado los gastos comunes a los que se obligó. No obstante y por cuanto han sido infructuosas las gestiones realizadas para que el demandado cancelare lo adeudado, procede a demandar al ciudadano EDGAR LOPEZ de conformidad con las cláusulas segunda, tercera y décima tercera del contrato de arrendamiento, y los artículos 1592 numeral 2° del Código Civil y 881 del Código de Procedimiento Civil, para que convenga o a ello sea condenado por este Juzgado, a lo siguiente: 1) Dar por resuelto el contrato de arrendamiento;2) Devolver el inmueble arrendado totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; 3) Al pago de los daños y perjuicios causados, los cuales ascienden a la suma de Bs. 725.001,44, equivalente a: a) Bs. 603.023,92 por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos desde Diciembre del 2002 a Marzo del 2003; b) Bs. 81.977,52 correspondiente a los gastos comunes causados durante de los meses de Diciembre del 2002 (Bs. 18.202,44), Enero del 2003 (Bs. 21.675,79, Febrero del 2003 (Bs. 22.494,82) y Marzo del 2003 (Bs. 19.604,47); c) Bs. 40.000,00 por concepto de cláusula penal calculados a razón de Bs. 10.000,00 mensuales; y d) El monto que fije prudencialmente el Tribunal por los daños y perjuicios que se continúen causando hasta la entrega efectiva del inmueble. 4) Al pago de las costas y costos del proceso. Estima la cuantía de su demanda en Bs. 725.001,44.
Por su parte el defensor judicial en la oportunidad de contestar la demanda, procede a negar, rechazar, contradecir e impugnar lo siguiente: 1) Que la parte actora haya suscrito contrato de arrendamiento con su representado sobre un inmueble constituido por un apartamento N° 66 del Edificio Saap, Avenida 20 entre calles 28 y 29 de esta ciudad, por un año prorrogable a partir del 01-10-2002; 2) Que se haya estipulado un canon de arrendamiento de Bs. 150.755,98; 3)Que su representado esté obligado a pagarle Bs. 10.000,00 por cada mes de atraso por concepto de cláusula penal, mas los intereses de mora calculados al 12% anual; 4) Que no haya hecho efectivo el pago de unos presuntos cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre del 2002, enero, febrero y marzo del 2003; 5) Que su representado lleve cuatro meses ocupando el inmueble sin pagar canon ni gastos comunes; 6) Que deba devolver el presunto inmueble, sin plazo alguno y totalmente desocupado; 7) Que su representado le haya ocasionado daños y perjuicios por la cantidad Bs. 725.001,44 por concepto de un presunto incumplimiento como arrendatario; 8) Que su representado deba ser condenado en costas y costos del proceso; y 9) La cuantía de la demanda en Bs. 725.001,44.
Siendo estos los términos de la demanda y de la contestación, éste Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil debe proceder en primer término el aspecto relativo a la estimación de la demanda; en este sentido y acogiendo plenamente esta Juzgadora el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22-04-03 según el cual, de la interpretación del artículo 38 se deduce que el demandado no puede contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es, lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación de lo dispuesto textualmente en la norma, que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por lo tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma. Así si nada prueba el demandado, queda firme la estimación que hizo el actor. En este sentido se observa que el demandado al momento de contestar su demanda simplemente rechazó la estimación hecha por el actor, sin cumplir con el extremo a que hace mención la decisión referida arriba de establecer y probar cual era la verdadera estimación de la demanda en consecuencia queda firme la estimación hecha pro el actor en su libelo y así se declara.
Entrando al fondo de la demanda, la parte demandante al interponer su demanda la fundamenta en el hecho de que tiene suscrito con el demandado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual fue rechazado por el demandado más no impugnado debidamente por lo que conforme lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se declara legalmente reconocido. Continúa argumentando la parte actora que dicho contrato se estipulo con un lapso de vigencia de un año improrrogable contado a partir del 01-10-02; estableciéndose además que el canon mensual que debía pagar el arrendatario sería de ciento cincuenta mil setecientos cincuenta y cinco bolívares con noventa y ocho céntimos que debía cancelar por mensualidades vencidas el último día de cada mes incumpliendo el arrendatario con dicha obligación al no haber hecho efectivo el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre del 2002, enero, febrero y marzo del 2003. Ahora bien al analizar las cláusulas del contrato que como se señaló anteriormente surte pleno valor probatorio en este juicio se observa que en su cláusula décimo novena se convino lo siguiente: “El presente contrato tendrá un plazo de duración de Un (01) año no prorrogable, contado a partir del primero (01) de octubre del 2002. Al vencimiento de dicho plazo el presente contrato quedará extinguido sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna. En tal virtud, ambas partes de común acuerdo declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento pues su intención no es obligarse por un contrato a tiempo indeterminado”. Lo que se evidencia del contenido de esta cláusula es que las partes claramente convinieron en vincularse a través de un contrato a tiempo determinado siendo por tanto esta la naturaleza jurídica de dicho contrato y así queda establecido. En cuanto al fundamento de la pretensión de la parte actora, ésta solicita la resolución del mismo por haber incurrido el arrendatario en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales; específicamente por haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento de diciembre del 2002, enero, febrero y marzo del 2003 el cual estaba estipulado contractualmente en la cantidad de ciento cincuenta mil setecientos cincuenta y cinco bolívares con noventa y ocho céntimos (Bs.150.755,98) los cuales debía cancelar por mensualidades vencidas el último día de cada mes. Observándose que si bien el demandado al momento de contestar su demanda rechaza haber incurrido en los incumplimientos que le imputa la actora, durante el lapso probatorio no fue promovida prueba alguna para desvirtuar que ha dejado de pagar el canon mensual de arrendamiento de los meses arriba señalados y como sabemos de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. En este caso la carga del actor era probar la existencia de la obligación la cual quedó demostrada a través del contrato de arrendamiento traído a los autos por lo que al negar el demandado el incumplimiento de su obligación de pago, debía demostrar en el curso del proceso que había pagado o en todo caso evidenciar el hecho extintivo de esa obligación ya que no solo es una obligación contractual la que vincula al arrendatario sino legal; en efecto el artículo 1.592 del Código Civil, en su numeral 2° impone como obligación principal del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, por lo que es procedente resolver el contrato de arrendamiento celebrado y así se declara. Igualmente es procedente conceder al demandante el pago de los conceptos de interés mensual por la falta oportuna de pago y el pago adicional de la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000) por cada mes de atraso en virtud de que así lo convinieron las partes en el contrato suscrito. De la misma forma se debe condenar al demandado al pago por vía indemnizatoria del monto equivalente a los cánones insolutos a partir del mes de diciembre del año 2002 y hasta la total y definitiva entrega del inmueble por ser legalmente exigible según lo establece el artículo 1.167 del tantas veces citado Código Sustantivo en donde se estipula que, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello por lo que es ajustado a derecho y así se establece.
En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato arrendamiento, intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRA BIENES SAAP, C.A., contra el ciudadano EDGAR LOPEZ, todos identificados en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-10-2002 y se condena al demandado de autos a entregar el inmueble en el mismo buen estado que lo recibió, constituido por un apartamento distinguido con el N° 66, ubicado en el Edificio Saap, situado en la Avenida 20 entre calles 28 y 29 de esta ciudad. Se condena en costas al demandado por haber vencimiento total.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los dieciocho (18) días del mes de marzo del año dos mil cuatro (2.004). Años: 193º y 145º.
La Juez,

Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO
La Secretaria,

AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó, siendo las 2:00 p.m
La Sec.,