TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: DAVID SALVADOR ESCALANTE MAILATH, venezolana, mayor de edad, provisto de la cédula de identidad N° 6.559.108, domiciliado procesalmente en el Bufete Molina & Molina, Carrera 16 entre Calles 32 y 33 Residencia Doña Leti, Local 1, Barquisimeto Estado Lara.
ABOGADOS DE LA PARTE ACTORA:
PARTE DEMANDADADA: WENCESLAA COROMOTO SUAREZ MUJICA, venezolana, divorciada, mayor de edad, provista de la cédula de identidad N° 7.315.798 y de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADADA: JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO y MIIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO venezolanos, mayores de edad, provistos de las cédulas de identidad números 7.347.864 y 7.347.865 abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 31.267 y 29.566 y de igual domicilio.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA EN MATERIA DE RESOLUCION DE CONTRATO.
Subió el expediente a esta Alzada en virtud de apelación efectuada por la parte demandada, contra la sentencia dictada por la Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial de fecha 02/09/2003 y en la cual declaró CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de “opción de compraventa” y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada; en esta alzada hubo informes presentados por el demandado y “observaciones a los informes” presentados por la parte vencedora en primera instancia, venciendo el lapso de sentencia el 26/01/2004 fecha en la cual se lo difirió por treinta días, lapso que se encuentra vencido y por consiguiente el presente fallo se dicta fuera de lapso.
JURIDICIDAD PREVIA
Para decidir se observa:
La parte vencida en juicio hace una serie de alegatos sobre el objeto de la apelación y sus límites, pero este tribunal considera que pueden presentarse casos de juridicidad previa, en efecto, esta ha sido definida por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de la siguiente forma:

"Ha sido doctrina de la Sala según sentencia de fecha 26 de abril de 1990, que puede el Juez, dentro del poder discrecional que le asiste, limitar su decisión en primer término a resolver la existencia de una cuestión de derecho con influencia decisiva en los demás planteamientos y con base en tal decisión es posible que se haga innecesario el análisis y decisión de otros alegatos de la litis y alguna o todas las pruebas. En estos casos, ha dicho también la Sala, no incumple el juez con su deber de decidir conforme a todo lo alegado y probado en autos y corresponde, en tal caso al recurrente, atacar en primer término, esa decisión con influencia decisiva sobre el mérito del proceso." (Sentencia N° 193 de fecha 14/06/2000)

Es así, como en el caso sometido a esta Alzada, se trata de resolver un contrato que denominó la actora de “Opción”, planteándose como puntos previos a este Juzgador, dos cuestiones, en primer lugar si se trata de un contrato de opción de compraventa, como lo calificó la Juez A quo y la parte demandante y en segundo lugar, por tratarse de una acción de resolución de contrato, debe dejarse establecido, cuales son los requisitos de procesabilidad de este tipo de acciones.
Los requisitos de procesabilidad, son los denominados presupuestos procesales y estos se deben originariamente al jurista alemán Oskar Von Bulow, creador de la Teoría de la Relación Jurídica, expuesta para explicar la naturaleza jurídica del proceso.
Al respecto, Bulow expresa que la exposición sobre una relación jurídica debe dar, ante todo, una respuesta a la cuestión relacionada a los requisitos a que se sujeta el nacimiento de aquella. Agrega que se precisa saber entre qué personas puede tener lugar, a qué objeto se refiere, qué hecho o acto es necesario para realizar tal acto.
En cuanto a su denominación, Bulow la propuso para referirse a las prescripciones que deben fijar los requisitos de admisibilidad y las condiciones previas para la tramitación de toda la relación procesal, es decir, las que precisan entre qué personas, sobre qué materia, por medio de qué actos y en qué momento se puede dar un proceso. Además, este autor agrega que un defecto en cualquiera de las relaciones indicadas impediría el surgimiento del proceso. En suma, en estos principios están contenidos los elementos constitutivos de la relación jurídica procesal.
Entre los autores germanos que han admitido la existencia de los denominados Presupuestos Procesales, aunque con algunos justificables reparos, se encuentra Adolfo Schonke, quien ha concretado con claridad su pensamiento sobre el tema en consideración, procurando una ajustada definición. Después de recordar la noción de Bulow, en cuanto los considera requisitos o supuestos previos para el nacimiento de la relación jurídica procesal, y que faltando esos elementos el proceso constituiría un hecho aparente, afirma que tal concepción ha sido reconocida como inexacta, toda vez que si los mismos no existen, el proceso igualmente tiene vida, aunque sí admite y destaca que lo son, no para constituir una relación jurídica procesal válida, sino para que pueda dictarse una sentencia sobre el fondo. Por último, agrega que se ha propuesto por ello sustituir la designación de Presupuestos Procesales por otra, como por ejemplo “Presupuestos Procesales de la demanda”, “Presupuestos para que se constituya el pleito, o “presupuestos para una sentencia sobre el fondo”. Pero es preferible mantener la expresión de Presupuestos Procesales ya generalizada, pues las nuevas denominaciones que se han citado son, en parte también imprecisas y han conducido a errores de interpretación.
También ha sido observada la denominación de Presupuestos Procesales por otro destacado procesalista alemán como es Kisch, quien manifiesta que sin razón alguna se la emplea, pues si el Tribunal tiene que examinar si tales requisitos se han cumplido y ese examen forma parte del proceso mal pueden ellos mismos ser presupuestos de éste.
Por su parte Rosemberg se pronuncia afirmativamente acerca de la existencia de los llamados Presupuestos Procesales, haciendo una distinción entre éstos y los que califica de impedimentos de esa índole, así como también respecto de la forma y oportunidad de su declaración judicial. Sin embargo, no es dado colegir, interpretando su pensamiento, la dualidad existente entre requisitos de admisibilidad (verdaderos presupuestos procesales) y los que se refieren a la fundabilidad, vinculados al mérito de la causa.
Entre los procesalistas italianos, no obstante los reparos que también se han formulado respecto de la denominación que nos ocupa, proponiéndose, entre, otras, las de “Presupuestos del conocimiento del mérito”, “Extremos exigidos para decidir el fondo de la cuestión”, o ”Condiciones para la sentencia de mérito”, lo cierto es que se ha preferido mantener la expresión empleada por Bulow y también por Chiovenda, quien los definió como las condiciones para que se consiga un pronunciamiento cualquiera, favorable o desfavorable, sobre la demanda.
Expuesto lo anterior, debe ensayarse una definición y se podrá decir que los Presupuestos Procesales son aquellos necesarios para que pueda nacer la obligación del juez de dictar sentencia de merito sobre las pretensiones ante él alegadas, Chiovenda, define a los Presupuestos Procesales como las condiciones necesarias para conseguir una sentencia cualquiera, sea favorable o desfavorable a una parte, o como condiciones necesarias para que la relación jurídica procesal o el proceso civil se desarrolle o constituya normalmente, es decir, con eficacia; por su parte para Monroy Gálvez, son los requisitos esenciales para la existencia de una relación jurídica procesal válida.
Sin embargo, Monroy Gálvez indica que la falta o defecto de un Presupuesto Procesal no significa que no hay actividad procesal, sino que la ejecución de ésta se encuentra viciada. Esto es tan cierto –dice el autor- que sólo se detecta la falta o defecto de un Presupuesto Procesal al interior de un proceso, es decir, durante su desarrollo. Monroy agrega, que conviene precisar que si bien un proceso está viciado, si se inicia con ausencia o defecto de un presupuesto procesal, puede presentarse el caso que se inicia válidamente, sin embargo, bastará que en cualquier momento desaparezca o defeccione un presupuesto procesal, para que la relación jurídica procesal que empezó bien se torne viciada desde ese momento.
No es suficiente que el actor presente su demanda ante un organismo jurisdiccional para que el proceso se constituya y desarrolle validamente, sino que es imprescindible que se cumpla con determinados requisitos mínimos para que una relación jurídica procesal nazca validamente. Ya hemos dicho que tales requisitos Bulow los denominó Presupuestos Procesales, denominación que prácticamente ha sido acogida en forma unánime por la doctrina.
En efecto –indica Guasp- que dichos requisitos o condiciones que ha de reunir el proceso para considerarlos válido, refiriéndose en términos generales y no a los actos aislados del proceso
El incumplimiento de los requisitos legales origina el rechazo de la demanda. Sin embargo, es lógico considerar que tal incumplimiento, en todos los casos, no genera el mismo efecto. Es así que nuestro Código de Procedimiento Civil, permite la subsanación de los requisitos de forma (Art. 346.6 y 350 del C.P.C.); en cambio, cuando hay omisión o defecto de un requisito de fondo, autoriza la declaración motivada de inadmisibilidad y consiguiente conclusión del proceso.
Devis Echandía indica que se inadmite la demanda cuando le falta algún requisito o un anexo o tenga algún defecto subsanable y con el fin de que sea subsanado en el término que la ley procesal señale. Si la omisión o defecto en que se incurre es superable, el juez ordenará la subsanación en un plazo que ordene la Ley Adjetiva.
El juez, en este juicio, analiza y verifica si la pretensión tiene todos los requisitos intrínsicos o de fondo, si constata que no los tiene, declarará improcedente—inadmisible— la demanda, pero si verifica que ésta contiene dichos requisitos, llegara a la convicción que la demanda es procedente.
Dada la naturaleza de las causas de inadmisibilidad, todas ellas referidas a requisitos de fondo, según lo dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil [No obstante es de doctrina que cada acción tiene sus propias condiciones de procesabilidad de fondo, así por ejemplo para intentar la reivindicación ex artículo 548 del Código Civil, se requiere decirse propietario]. Es evidente que no son subsanables, por lo que deben ser rechazadas, sin plazo. Pero es necesario aclarar que cuando el juez emite juicio de procedibilidad no juzga la justicia de la pretensión, es decir que no declara si el actor es o no, titular del derecho que alega en su demanda, sino que simplemente examina, si la pretensión propuesta le falta uno de sus requisitos intrínsicos, carencia o defecto que precisamente va a impedir un pronunciamiento de mérito.
Doctrinariamente, el examen de los Presupuestos Procesales, se liga íntimamente a la constitución regular de la relación jurídica procesal, debe verificarse en una etapa preliminar. Según lo enseña Calamandrei, en todo proceso se contiene una fase preliminar (que en ciertas legislaciones está también formalmente separada del conocimiento sobre el mérito) en la que el objeto de la indagación del juez no es la acción, sino que es el proceso: un verdadero y propio proceso.
Fairén Guillén, postula también para la legislación española, la fijación de una audiencia preliminar, en la que el juez, de oficio, resolverá –entre otras cuestiones- respecto de la concurrencia de los Presupuestos Procesales.
La doctrina germana designa con el nombre de impedimentos procesales a aquellas circunstancias que obstan a la marcha del proceso, diferenciándolos de los presupuestos procesales en cuanto a la forma o modo de su declaración: si se efectúa de oficio, nos encontramos en presencia de los denominados presupuestos procesales; si es a petición de parte, estamos frente a las cuestiones previas.
Al respecto, se indica que los impedimentos procesales solamente son examinados a instancia de parte, por el juzgador.
Así como los presupuestos procesales son los elementos básicos para la existencia de una relación jurídica procesal válida, hay otros elementos trascendentes para el decurso normal del proceso, que son las denominadas condiciones de acción.
Es necesario precisar que, mientras que la existencia de los presupuestos procesales permite que la relación jurídica nazca y se desarrolle válidamente; las condiciones de la acción son los requisitos procesales mínimos o imprescindibles que permiten al juez expedir un pronunciamiento válido sobre el fondo del litigio. Si una condición de la acción fuera omitida o se encontrara, pero de manera imperfecta, el juez no podrá expedir sentencia refiriéndose a la pretensión discutida, por lo menos válidamente, debido a que hay un defecto procesal que se lo impide.
Es así como se explica que no hay que confundir estas condiciones procesales –nos referimos a los presupuestos procesales- necesarias para la existencia del proceso con las condiciones procesales para obtener una sentencia de merito.
Por ello, se establece, como norma general, que el juez primero examine la concurrencia de los presupuestos procesales y después las condiciones de la acción. Esto significa que el juzgador no puede examinar las condiciones de la acción si previamente no ha constatado que el proceso que está examinado es válido.
Bulow propuso la denominación de presupuestos procesales para referirse a los requisitos que deberían presentarse para el nacimiento de una relación jurídica procesal válida; es decir, para fijar las condiciones de admisibilidad y las cuestiones previas para la tramitación de todo proceso. Los Presupuestos Procesales son los requisitos indispensables para que la relación jurídica procesal nazca y se desarrolle válida y eficazmente; sin embargo, la falta o defecto de alguno de ellos, no obsta para que se desarrollo la actividad procesal; pero ésta se hallará viciada, pues dicha falta o defecto de un presupuesto procesal se detecta, incluso, durante el desarrollo del proceso. El juez no puede entrar al examen de mérito sin que previamente verifique la existencia y validez de los presupuestos procesales.
Sobre la base de lo antes expuesto, se pasa al análisis de las condiciones de procesabilidad de la acción de resolución de contrato, observando que el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “La Resolución del Contrato”, S/E 1980, se expresa de la siguiente forma:
“...A la luz de nuestra legislación es de considerar que cuatro son los requisitos más importantes que deben existir, o deben cumplirse, para el ejercicio de la acción resolutoria a saber: A) que se trate de un contrato. B) Se requiere el incumplimiento. C) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir. D) se requiere la declaración judicial.
El esquema antes anotado podemos abreviarlo en dos puntos esenciales, los cuales son: 1) Los requisitos fundamentales; y, 2) El incumplimiento como requisito por excelencia.
1.- Existencia de un Contrato
Según la doctrina tradicional, es necesario que se trate de un contrato bilateral para que proceda la acción resolutoria.
En la oportunidad en que se analizó el ámbito de aplicación de aquella acción se dijo que, según tal doctrina, sólo se aplica a los contratos bilaterales porque en los mismos es donde las partes se obligan recíprocamente: son deudores y acreedores al mismo tiempo, en forma simultánea. Que no se aplica la resolución a los contratos sinalagmáticos imperfectos debido a que en éstos surgen obligaciones pero para una sola de las partes, aún cuando puedan surgir con posterioridad obligaciones para la otra parte y hasta llegar a ser perfectos. En forma terminante se ha rechazado su procedencia, de modo casi unánime, para los contratos rigurosamente unilaterales como el mutuo...(Omissis)...
3.- QUE EL ACTOR HAYA CUMPLIDO U OFRECIDO EFICAZMENTE CUMPLIR
El cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo por quien resulte deudor. Nos referimos al cumplimiento a los efectos resolutorios. Por eso no hablamos del cumplimiento coactivo impuesto por el acreedor al deudor incumpliente. De consiguiente, la acción por resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones. Pero puede darse el caso de que esa parte contractual ha querido cumplir y realizado una actividad orientada a ejecutar su obligación, pero la otra parte incumple. En tal caso, la parte que pretende y desea cumplir no ha cumplido en virtud, suponemos, de que por el efecto retroactivo de la resolución, si cumple, es posible que luego no obtenga la repetición o recuperación de la prestación cumplida.
A fin de proteger sus intereses no es incorrecto sostener que esa parte contratante pueda ofrecer eficazmente cumplir, pero en forma garantizada para así protegerse del otro contratante, en todo caso. Claro que esta forma de OFRECER CUMPLIR EFICAZMENTE, debe ser solamente en determinados casos, puesto que si no se ha cumplido mal se puede pretender la obtención de la resolución del contrato. Tal es el caso, por ejemplo, del contrato de arrendamiento y en general, los contratos de tracto sucesivo ¿cómo podemos imputar al arrendatario que ha incumplido con el pago de las pensiones arrendaticias, si no se le ha puesto por el arrendador en posesión y goce pacífico de la cosa arrendada?. Indudablemente que son riesgos lógicos y normales que hay por correr en toda relación contractual y, evidentemente, no se puede dudar de que el deudor va a cumplir, pues, entonces, lo mejor sería no contratar.
Podría presentarse la situación prevista por el legislador en el artículo 141, del Código de Comercio, esto es, el ofrecimiento de cumplir antes del vencimiento del término estipulado para el cumplimiento del contrato, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida o el pago del precio. En sentido similar, observamos lo dispuesto por el artículo 1.531 del Código Civil, en cuanto al comprador que se ha presentado a recibir la cosa mueble antes de que haya expirado el término para la entrega de la cosa vendida, pero no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo más largo.
Si no ha ofrecido el precio, entonces no ha ofrecido cumplir.
De modo, pues, que no puede intentar la acción resolutoria quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, máxime cuando "... debe considerarse que, una vez impuesta la demanda de resolución, no sea lícito a la parte incumpliente pretender dar todavía ejecución al contrato, obligando a la parte que ha cumplido a sufrirla tardíamente.
JURISPRUDENCIA
1.- "Indudablemente que en el caso de autos carece de toda facultad el juzgador para averiguar si debe ser mantenida la observancia del contrato porque en la voluntad de uno y otro de los litigantes no priva sino la intención de obtener la resolución judicial del mismo. No es que las partes estén de acuerdo con la disolución del vínculo contractual existente entre ellas, sino que se contempla dos demandas simultáneas que persiguen el mismo objetivo -la resolución del referido contrato instauradas por el actor y el demandado en la oportunidad procesal que les señala la ley. Al tribunal sólo corresponde precisar a cuál de los dos compete ejercer en beneficio de sus derechos e intereses la citada acción . . . Por tanto, la consecuente apreciación de esas diversas premisas que han quedado sentadas en el presente fallo, conduce a la conclusión de que la parte actora ha dado cabal satisfacción a las obligaciones contractuales; y por cuanto ante esta situación jurídica se enfrenta la del comprobado incumplimiento de la correlativa obligación del demandado, es evidente para el juzgador que la dicha acción en resolución compete ejercerla ...".
2.- SENTENCIA DEL 11 DE JUNIO DE 1970 (C. S. J.-CASACION) La sala para resolver, observa:
"En el caso concreto, la parte actora optó por el ejercicio de la acción resolutoria del contrato de venta respectivo y los jueces de la recurrida la declararon procedente en derecho porque, a su juicio, la parte demandada estaba incursa en el incumplimiento de las obiigaciones por ella sumidas en el contrato".
"El formalizante sostiene que la parte demandada ya había incumplido el contrato al dejar de pagar las cuotas establecidas como precio de adquisición de la parcela en cuestión y mal podía así pedir la resolución del contrato, puesto que para la procedencia de la acción es necesario que la parte que la intente haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación".
"Esta corte considera que es evidente que una parte contratante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para pretender la resolución del vínculo, imputando la responsabilidad por la inejecución a la otra parte que legítimamente se haya negado a cumplirlo en ejercicio de la excepción denominada en la doctrina "exceptio non adimpleti contractus" expresamente consagrada en nuestro derecho común".
"En tales condiciones, es indudable que fue correcta en este caso la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, pues conforme a este texto legal procede la resolución del contrato contra la parte que ha incurrido en incumplimiento del mismo".
Por su parte en 1980 la Sala Civil del Supremo estableció:
(Sentencia de la Sala Civil de fecha 7 de agosto de 1980)
La acción de resolución del contrato, aplicable sólo a los contratos bilaterales (art. 1167), supone que la parte demandante haya cumplido o, al menos, se encuentra dispuesta a cumplir. Mal puede quien haya incumplido con sus obligaciones pedir la resolución del contrato o el cumplimiento de la otra parte (lo que daría lugar a que su oponente fácilmente opusiera la excepción de contrato no cumplido: art. 1168). Pero, procesalmente hablando, no basta para pedir la resolución del contrato la sola afirmación del demandante de haber cumplido con sus obligaciones. Es menester, además, bajo determinadas circunstancias, suministrar la prueba del mencionado cumplimiento. De esta manera, en la sentencia mencionada, la Corte textualmente expresó:
[...1] no era procedente la resolución del contrato por la falta de pago del saldo del precio de la venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obligación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o, por lo menos, que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo.

Sobre la base de lo antes expuesto debe igualmente examinar este Juzgador, si estamos frente a un contrato de “Opción” o en cambio, estamos frente a un contrato de compraventa perfecto, que en materia inmobiliaria, tiene efectos particulares como veremos de seguidas, en efecto, la decir de Francesco Degni en su obra la “Compraventa”, editada por Editorial Reus, Madrid, 1950, considera que la distinción entre promesa de venta y opción y contrato de conpraventa perfeto, viene dado por cuanto:
“...Se estima que la distinción entre la promesa bilateral de venta y la venta debe establecerse atendiendo al contenido de las obligaciones asumidas la primera tiene por objeto el contrahere futuro, esto es, los promitentes se obligan a prestar un consentimiento sucesivo dirigido a la transmisión del dominio, aunque estén en perfecto acuerdo sobre todos los elementos esenciales del contrato de venta; en la otra se obligan a transferir el dominio, aunque sea en un momento posterior.
De elllo deriva que, para decidir en el caso concreto si se trata de promesa de venta o de venta definitiva el Juez no puede limitarse al examen de las expresiones utilizadas por los contrayentes, sino que debe examinar el contenido real de la relación jurídica constituida entre las partes, el objeto real de sus comunes intenciones y, por consiguiente, bien puede definir como venta un acto aunque las partes hayan usado la locución (como secede con frecuencia) prometo vender, que, por lo demás, también sería una expresión propia, atendiendo al concepto, de que, aun teniendo normalmente eficacia real la compraventa, puede tener un contenido solamente obligatorio, consistente en la promesa de la transmisión o, en el caso de que se haya aplazado la estipulación del contrato hasta un momento sucesivo, cuando obtenga la convicción de que el consentimiento respectivo esté dirigido a la transmisión de la propiedad, no siendo este convencimiento impugnable en casación.
El, fundamento de esta tesis es el siguiente.
El principio general que preside toda la materia de las relaciones jurídicas que nacen de los contratos en el Derecho civil italiano, es el que asegura a los contrayentes la más amplia libertad, una libertad quizá excesiva, conforme por otra parte con el prevalente individualismo que inspiró la codificación civil italiana de 1865, y que sólo puede encontrar un límite, en una razón de orden público, o en la falta de cualquiera de los elementos del ordenamiento jurídico considerados esenciales para el contrato que se quiere constituir. Sin embargo, es evidente que tal libertad se explica dejando a las partes dar a la obligación que intentan constituir, el contenido que mejor corresponda a sus intereses. Ahora bien, ninguno puede dudar que negando validez y eficacia, a una promesa bilateral de compraventa, existente por sí misma, cuando tenga todos los requisitos necesarios para valer como venta definitiva, sin distinguirla de ésta, significa sobreponerse a los intereses respectivos que han tenido en cuenta las partes al prestar su consentimiento, significa alterar y desconocer la intención.
A primera vista ya surge la considerable diferencia entre una simple promesa bilateral de compraventa y una compraventa definitiva, pues mientras ésta hace siempre perfecta la transmisión de la propiedad de la cosa vendida, aun cuando dicha transmisión no coincida con la conclusión del contrato, como sucede en la venta genérica, alternativa o condicional, y como se verifica especialmente en la venta con reserva de dominio, en cambio, la promesa bilateral de venta, no tiene por contenido la transmisión de la propiedad, haciendo nacer solamente entre los contrayentes una obligación meramente personal: el uno se obliga a comprar, el otro a vender. Aun cuando el acuerdo sea perfecto, sobre todos los elementos esenciales del contrato de compraventa (cosa y precio), de modo que ya estén todos determinados, la promesa bilateral de compraventa, se distingue de la compraventa definitiva, porque en la promesa siempre es necesaria una sucesiva declaración de voluntad de los contrayentes, para que se verifique la transmisión del dominio, ya que el contenido de la promesa era precisamente el contrahere futuro, mientras en la venta definitiva, aun cuando la transmisión de la propiedad no coincida con la conclusión del contrato, el contenido de éste es siempre dicha transmisión, que ha podido quedar en suspenso por un acontecimiento futuro, y aun incierto, efectuado el cual, se verifica inmediatamente la transmisión efectiva de la propiedad, es decir, sin que sea necesaria una posterior declaración de voluntad...” (Negrillas y Resaltado del Tribunal)

Ello así, el contrato en cuestión es una compraventa perfecta, por cuanto las partes comenzarón su ejecución, al entregar parte del precio, y en haciéndolo, no se puede hablar de “opción de compraventa” como pretenden en el contrato, sino de compra venta perfecta, dado que ya no existe una sucesión de voluntades contractuales o contrahere futuro, conclusión a la cual se llega sobre la base de la definición legal—solo consensus— que de la venta hace el Código Civil, al decir: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio” aunado al adagio que el nomen iuris, no le corresponde a las partes, sino al Juez y como se desprende, no solo de la cláusula segunda del contrato de autos, sino en las observaciones a los informes de esta instancia, estableciendo en esta última, con valor de confesión, a tenor de lo preceptuado por el artículo 1.401 del C.C. lo siguiente:
“...1.2.- Así mismo se reprodujo la confesión hecha en autos por la porte demandada al indicar la forma de los pago que ha realizado donde se evidencia que son totalmente contrarios a lo pactado en el contrato de opción de compraventa, dicha confesión expresa el incumplimiento cometido, para ello simplemente habrá que dar lectura a la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de opción de compra venta según el cual los pagos debían realizarse de la siguiente manera:
1.- DIEZ MILLONES A LA FIRMA DE LA OPCIÓN. (9 de abril del 2001) 2.- DIEZ MILLONES A LOS TREINTA (30) DIAS DESPUÉS DE FIRMADA LA OPCIÓN. (9 de mayo del 2001) 3.- DIEZ MILLONES A LOS SESENTA (60) DIAS DESPUÉS DE FIRMADA LA OPCIÓN. (9 de junio del 2001) 4.-DOCE MILLONES A LOS NOVENTA (90) DÍAS DESPUÉS DE FIRMADA LA OPCIÓN. (9 de julio del 2001)
5.- TRES MILLONES A LOS CIENTO VEINTE (120) RIAS DESPUÉS DE FIRMADA LA OPCIÓN. (9 de agosto del 2001)
En franco contraste con los pagos realizados por ella de la siguiente manera, lo cual evidencia su incumplimiento: 1.- 10 MILLONES AL MOMENTO DE LA FIRMA DE LA OPCIÓN DE COMPRAVENTA.
2.- 6 MILLONES EL 25 DE JUNIO DEL 2001 (LE CORRESPONDÍA PAGAR 10 MILLONES EL DÍA 9 DE MAYO DEL 2001) 3.- 3 MILLONES EL 27 DE DICIEMBRE DEL 2001 (CANTIDAD PAGADA ABSOLUTAMENTE FUERA DE LOS LAPSOS ESTABLECIDOS EN EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, CUATRO MESES DESPUÉS DE VENCIDO EL PLAZO DE LA OPCIÓN LEER CLAUSULA PRIMERA)
4.- 2.300.000 EL 18 DE DICIEMBRE DEL 2001. (NI SIQUIERA SE CORRESPONDE A LOS MONTOS Y FECHAS QUE DEBÍA PAGAR)...”

Confesión esta de la parte actora, que por ser hecha dentro de los límites del mandato, por la apoderada del demandante, tiene el valor probatorio que le concede el artículo 1.401 del Código Civil y así se decide.
Por otra parte, del petitorio de la actora, no se desprende haber pretendido cumplir las obligaciones propias de todo vendedor, ni siquiera en forma protegida, cual se desprende de dicho petitorio que es del tenor siguiente:
“...Por todo lo antes expuesto, es por lo que demandamos a la ciudadana; WENCESLAA COROMOTO SUAREZ MUJICA, venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domiciliado, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 7.315.798 para que convengan o en su defecto sea condenada por este Tribunal a:
1- Resolver el Contrato de Opción de Compraventa, suscrito entre la demandada y nuestro representante, por haber incumplido sus obligaciones como Opcionada, de conformidad con la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra Venta anexo marcado 1.
2.- Cancelarle a nuestro representado la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00 en ejecución de lo dispuesto en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción, como consecuencia del incumplimiento del referido contrato en calidad de Cláusula Penal por indemnización de Daños y Perjuicios, para ello solicitamos al Juez impute las cantidades pagadas por concepto del precio al monto de la Cláusula Penal...”

Por su parte el contrato cuya resolución se pretende y que se anexó a la demanda original, antes de su reforma, dice:
“Entre DAVID SALVADOR ESCALANTE MAILATH, venezolano, casado, mayor de edad, civilmente hábil, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.6.559.108, quien en adelante se denomina EL OPCIONANTE, por una parte y por la otra, WENCESLAA COROMOTO SUAREZ MUJICA, venezolana, divorciada, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° 7.315.798, quien en lo adelante se denomina La OPCIONADA, hemos convenido en celebrar el presente contrato de Opción de Compra-Venta, el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: EL OPCIONANTE concede a LA OPCIONADA un derecho de opción de compra sobre un inmueble de su exclusiva propiedad por un lapso de cinco (5) meses constituido por una parcela de terreno distinguida con el nro. 13, y la casa sobre ella construida, la cual forma parte del parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL VISTA ALEGRE, ubicado en la Avenida La Montañita, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, cuyas medidas linderos y demás determinaciones constan en el Documento de Parcelamiento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, Cabudare, en fecha 12 de diciembre de 1997, bajo el Nro. 14, Tomo 24, Protocolo Primero, Folios 1 al 14, el cual se da por reproducido el inmueble tiene un área aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (241,74 MTS2) y forma irregular, y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: 11,90 mts. En línea con parcela Sucesión Piñero; SUR: 15,10 mts. con calle B; ESTE: 17,800 mts. con áreas verdes Los Cedros y OESTE: 21,00 mts. con parcela Nro. 14. La casa sobre ella construida tiene una superficie aproximada de CIENTO QUINCE METROS CUADRADOS (115,00 mts2) de construcción y consta de dos (2) plantas: PLANTA ALTA: En ella se encuentran tres (3) habitaciones y dos (2) baños. PLANTA BAJA: En ella se encuentran el recibo-comedor, cocina, área de lavadero y un baño auxiliar, y le corresponde de acuerdo al documento de parcelamiento antes citado un porcentaje sobre los usos, cargas y derechos comunes del 2,91%. El inmueble aquí descrito le pertenece a EL OPCIONANTE, según consta de documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, en fecha 23 de julio de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), bajo el N°34, Protocolo Primero Tomo 4, de los libros llevados por ese Registro. SEGUNDA: El precio estipulado y convenido, por ambas partes para la futura venta es por la cantidad CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.45.000.000,00), los cuales serán cancelados por LA OPCIONADA de la siguiente manera: la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs.10.000.000,00) al momento de la firma del presente contrato de Opción de Compraventa y el saldo deudor, es decir la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs.35.000.000,00), serán cancelados de la siguiente manera: 1).- La cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs.10.000.000,00) a los treinta (30) días siguientes a la firma de la presente opción. 2).- La cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo), a los sesenta (60) días siguientes a la firma de la presente opción. 3).- La cantidad de Doce Millones de Bolívares (12.000.000,oo), a los noventa (90) días siguientes a la firma de la presente opción. 4).- La cantidad de Tres Millones de Bolívares (3.000.000,oo), serán cancelados a los ciento veinte (120) días siguientes al momento de la firma de la presente opción. TERCERA: CLAUSULA PENAL: Es entendido que si una de las partes contratantes incumpliere una de las cláusulas estipuladas en este documento, queda obligada a resarcir a la otra parte la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,00), la cual se considerara como indemnización por el incumplimiento de este contrato. En el entendido que la cantidad entregada por LA OPCIONADA a EL OPCIONANTE se imputarán en caso de incumplimiento como indemnización por concepto de cláusula penal. CUARTA: Las partes acuerdan que LA OPCIONADA deberá cancelar todo: los gastos y Honorarios Profesionales, relativos tanto a la autenticación de la presente opción de compraventa como lo relativos al registro del documento definitivo de Compra-Venta PARÁGRAFO PRIMERO: Le corresponderá a EL OPCIONANTE los tramites y diligencia, necesarios para obtener todos los recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro a fin de Protocolizar el referido instrumento. QUINTA: LA OPCIONADA conoce y acepta que sobre el bien objeto de la presente opción de compraventa pesa una hipoteca a favor del Banco INTÉRBANK C.A, BANCO UNIVERSAL, de fecha 5 de mayo del 2000, Nro. 21, Tomo 7, de los Libros de Registro, la cual será liberada al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. SEXTA: Las partes contratantes convienen en elegir, así lo aceptan, corno domicilio especial para todos los efectos de este contrato, la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
SÉPTIMA: A los efectos de cualquier a notificación EL OPCIONANTE se establece la siguiente dirección: Carrera 16 entre calles 32 y 33, Residencias Doña Leti, Local No.1, Bufete MOLINA MOLINA & ASOCIADOS, Barquisimeto Estado Lara, la cual LA OPCIONADA declara conocer y a los efectos de cualquier notificación a LA OPCIONADA se establece la siguiente dirección: URBANIZACIÓN VISTA ALEGRE, casa Nro.1, Av. La Montañita, Cabudare, Estado Lara. Se hacen dos ejemplares a un mismo tenor y a un solo efecto. En Barquisimeto a la fecha de su autenticación”.

Del análisis del contrato en referencia, este Juzgador observa que los gastos de la procolización se estableció como carga de la demandada, y como carga del demandante, efectuar los tramites y diligencia, necesarios para obtener todos los recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro a fin de Protocolizar el referido instrumento, pero como algo raro, se observa que NO SE ESTABLECIÓ LA FECHA DE LA PROTOCOLIZACIÓN, NO OBSTANTE DECIRSE QUE LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA QUE PESABA SOBRE EL INMUEBLE, SE HARÍA EN EL MOMENTO DE PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO, y a pesar que según pautan los artículos 1.486, 1.487 y 1.488 del Código Civil, las
principales obligaciones del vendedor son:
Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida
Artículo 1.487.- La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.
Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

Es igualmente anómalo, por decir lo menos, que en un contrato de precio aplazado, no se estipularan intereses, cual se evidencia del de autos, lo que hace inferir a este juzgador, que los mismos se capitalizaron, en evidente pacto ilegal de anatocismo, hipótesis que se ve reforzada por el hecho de que la compradora, viviera ya en el inmueble, cual se desprende de la dirección de notificación, que coincide con el del bien vendido, inferencias estas, que se hacen de conformidad con el articulo 1.399 de C.C. y por el hecho de no constar el titulo o razón, por el cual la compradora, vivía ya, en el referido inmueble
De lo anterior, este tribunal infiere, de conformidad con el artículo 1.399 del Código Civil, que el contrato en cuestión, es un contrato de venta perfecto.
Asi mismo, este Juzgador observa que según confiesa la apoderada del actor, recibió la suma de VEINTIUN MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 21.300.000,00) y nada dice sobre ello el demandante en su libelo original y en su reforma, pretenden que el saldo sobrante—por encima de los veinte millones de cláusula penal—sea imputado a las costas procesales, violando de esta forma las normas sobre imputación de pagos, pautadas por los artículos 1.302 y siguientes del Código Civil, y, lo que es mas grave, pretende la imputación sobre deuda inexistente (Costas que aún no se han generado); por otra parte en el contrato de opción “...EL OPCIONANTE concede a LA OPCIONADA un derecho de opción de compra sobre un inmueble de su exclusiva propiedad por un lapso de cinco (5) meses constituido por una parcela de terreno distinguida con el nro. 13, y la casa sobre ella construida, la cual forma parte del parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL VISTA ALEGRE, ubicado en la Avenida La Montañita, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara...”, pero los pagos que debía efectuar la demandada se extienden por un lapso de CUATRO (04) MESES, pero en todos los pagos que debía efectuar la demandada estaría vigente el contrato de opción, como se evidencia de la cláusula segunda del contrato que se analiza, así mismo observa quien juzga, que al recibir a la firma del contrato, la suma de diez millones de bolivares, sobre un total de CUARENTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, precio total de la venta, hace inferir a este juzgador, al igual que el item, anterior, que no existe la menor duda que el contrato de marras, era de compraventa perfecta, según lo evidencia el análisis efectuado, a pesar de que las partes, le dieron el nombre de contrato futuro o de opción de compraventa, dado que de otra manera no se entiende el hecho que el lapso de la opción sea casi igual que el lapso de los pagos, a pesar de que en ambas cláusulas—primera y segunda—siempre se habla de opción, por otra parte, la ejecución, así sea parcial de lo prometido en la compraventa, elimina el contrahere futuro, por cuanto deja de existir la promesa que es propia de los precontratos, bajo la cual se encuadran una serie de figuras que una parte de la doctrina denomina "antecontratos", en tanto otra llama "precontratos" y que presentan como característica común, el de ser convenios previos a la celebración de otro contrato: generalmente, se mencionan como integrando esta categoría el contrato de opción y el de prelación, el contrato preparatorio y el contrato preliminar.
El contrato de opción supone, un derecho perfecto para uno de los contratantes, de carácter potestativo –o sea, que puede o no ejercerlo- para celebrar un ulterior contrato.
Así, el contrato preparatorio es aquel por el cual las partes fijan las condiciones, el contenido, las formalidades, que habrá de tener un ulterior contrato que tienen en miras celebrar –sea entre sí o con un tercero- pero sin obligarse a la celebración de este futuro contrato.
La fuerza obligatoria del contrato preparatorio queda subordinada a la celebración del contrato futuro: si las partes celebran este ulterior contrato, deberán sujetarse a lo acordado en el contrato preparatorio. En general, la doctrina menciona como contratos preparatorios: los contratos normativos, que son aquéllos que contienen las normas que regirán la eventual estipulación de futuros contratos, constituyendo un esquema abstracto. Spota y Mosset Iturraspe ejemplifican con el contrato colectivo de trabajo; los contratos reglamentarios –también llamados "contratos tipo" o "condiciones generales de contratación"- que contienen las estipulaciones de una serie de contratos futuros que, en caso de celebrarse, lo son por adhesión al contrato tipo.
Como puede observarse de la anterior explicación, cuando un contrato entra en fase de ejecución, como el caso de autos, se pierde la eventual promesa que se pretendió hacer y se esta frente al contrato que las partes pretendieron diferir, pero que su actuar, convirtieron en realidad y, es este el caso del contrato de autos, donde se tiene una compraventa perfecta, sometiendo a término el resto del precio, pero que no configura una hipoteca legal por cuanto el documento no se encuentra registrado, como debió hacerse, así, la jurisprudencia ha establecido:

JdC. El artículo 1.885 del Código Civil, en su ordinal 1.°, establece que el vendedor u otro enajenante tienen hipoteca legal sobre los bienes inmuebles enajenados, para el cumplimiento de las obligaciones que derivan del acto de enajenación, bastando para ello que en el instrumento de enajenación conste la obligación. La hipoteca legal surge, por tanto, cuando en el propio instruments contentivo de la enajenación consta el saldo de precio adeudado. Pero no basta esto sólo, sino que, tratándose de una hipoteca, dicho instrumento debe estar registrado, a tenor de lo que dispone el artículo 1.875 ejusdem y confirma el artículo 1.924 del mismo Código...(Omissis)... pues no puede tenerse como pacto hipotecario la cita errónea que se haga en relación con una hipoteca manifiestamente imaginaria», y «el único documento» apto para lograr el fin perseguido por los ejecutantes en este procedimiento sería el que con carácter de público le hubiese otorgado P. G. a J. R., pues, al constar en él el saldo del precio de la venta que se quedará a deber, hubiera surgido por ministerio de la Ley la hipoteca respectiva a favor del vendedor, siendo también ese documento el idóneo para la prueba de la obligación, visto que el artículo 1.924, único aparte, del Código Civil dispone que cuando la Ley exige un título registrado para, hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.-Sent. 15.6.60 (Fichas del 1. C. J.).

No obstante el bien objeto del contrato que se analiza, debió ser registrado conforma pauta el artículo 1920.1 del Código Civil, en concordancia con el 1924 eiusdem, aplicables rationae temporis al contrato analizado.
Pero del alegato libelar reformado, no consta que el actor hubiese pretendido cumplir sus obligaciones, en especial la prevista en el artículo 1.488 del Código Civil—protocolizar en el registro, el documento de venta—que en este caso particular, era necesario a los efectos de preservar su derecho hipotecario, por consiguiente tratándose de un contrato perfecto de compraventa que tenía precio aplazado, se hacía fatal para el vendedor, la obligación de registrar a tenor de lo previsto en los artículos 1.885, 1920.1 y 1924 todos del Código Civil, en tal virtud, la acción intentada carece de uno de los requisitos de procesabilidad de mayor importancia, como es que la parte actora, haya cumplido su obligación de traditar el bien, a pesar de que era brevi manu, según puede observarse, tanto del bien objeto de la venta como de la dirección de notificación de la demandada, establecido en el contrato, aún así, la tradición brevi manu, debía estar acompañada con la protocolización registral, del instrumento, por tratarse de inmuebles y así se decide.
Consecuencia de lo anterior, es que es imperativo para este Juzgador, ANULAR la sentencia dictada por la Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial de fecha 02/09/2003 y en la cual declaró CON LUGAR la demanda por resolución del contrato demandado y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada y por vía de consecuencia y sobre la base de lo expuesto, REPONER LA CAUSA AL ESTADO DE NEGAR ADMISIÓN y así se decide.
DECISION
En virtud a las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, sede en Barquisimeto, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, ANULA la sentencia dictada por la Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial de fecha 02/09/2003 y en la cual declaró CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de “opción de compraventa” y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada y por vía de consecuencia y sobre la base de lo expuesto, REPONER LA CAUSA AL ESTADO DE NEGAR ADMISIÓN y así se decide, ello en la demanda por Resolución de contrato incoada por DAVID SALVADOR ESCALANTE MAILATH, venezolana, mayor de edad, provisto de la cédula de identidad N° 6.559.108, domiciliado procesalmente en el Bufete Molina & Molina, Carrera 16 entre Calles 32 y 33 Residencia Doña Leti, Local 1, Barquisimeto Estado Lara, iniciada en contra de WENCESLAA COROMOTO SUAREZ MUJICA, venezolana, divorciada, mayor de edad, provista de la cédula de identidad N° 7.315.798 y de este domicilio, a quien puede notificarse en la URBANIZACIÓN VISTA ALEGRE, casa Nro.1, Av. La Montañita, Cabudare, Estado Lara.
Dado que el presente fallo tiene caracter repositorio, no hay coondenatoria en costas
Por haberse publicado el presente fallo fuera del lapso legal para ello, se acuerda la notificación de las partes, a los efectos del eventual recurso de Casación.
Publíquese, regístrese y déjese copia de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los treinta y un (31) días del mes de mayo de dos mil cuatro (2004). Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación. L.S. Juez (fdo) Dr. Horacio González Hernández. La Secretaria (fdo) abogada Sarah Franco Castellanos. Publicada en su fecha a las 1:40 p.m. La Secretaria (fdo) abogada Sarah Franco Castellanos. La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los treinta y un (31) días del mes de mayo de dos mil cuatro Años 194°de la Independencia y 145° de la Federación.
La Secretaria,

Abogada Sarah Franco Castellanos