REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dos de noviembre de dos mil cuatro
194º y 145º

ASUNTO : KP02-V-2003-002059

Exp 12.627 /Resolución de Contrato de Arrendamiento
Se inició la presente causa por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesto por la abogada Rolga Nava, quien se encuentra inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 12.137, actuando con el carácter de Apoderada Judicial del ciudadano GERMAN ESPINA OLIVARES, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 2.544.403 y de este domicilio en contra de la ciudadana LILIAN ROSA ALVARADO, quien es igualmente venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 7.406.409 y de este domicilio.
Admitida la demanda en fecha 07-10-2003 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. Verificada la citación personal, comparece la demandada de autos en fecha 14-11-03 y otorga poder apud acta a los abogados Henrry Antonio Rodríguez, José Rubén Miranda Catarí y América Castillo, inscritos en el IPSA bajo los N° 38.292, 82.911 y 64.751 respectivamente. En fecha 17-11-03 comparece el abogado Henrry Rodríguez y presenta escrito de contestación a la demanda. Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las suyas siendo admitidas y evacuadas por el Tribunal. Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal observa:
Manifiesta la actora como fundamento de su pretensión, que en fecha 15-07-92 su representado celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Lilian Rosa Alvarado sobre un inmueble ubicado al final de la Calle Lara de la población de Río Claro en el Estado Lara, distinguida con el N° 2. En dicho contrato la arrendataria declaró haber recibido el inmueble a su entera satisfacción pues se encontraba en buen estado de conservación y de presentación y en el que se comprometió a destinar el inmueble sólo al uso de habitación así como no realizarle reformas ni bienhechurías sin la debida autorización del arrendador. Continúa alegando la actora que la ciudadana Lilian Rosa Alvarado instaló una bodega en el inmueble arrendado en el que se expenden diversos productos comestibles, para cuyo efecto realizó reformas al mismo contraviniendo de esta forma las cláusulas segunda, quinta y sexta del contrato en cuestión. Afirma que a pesar de las múltiples gestiones amistosas que ha realizado para dar por terminado dicho contrato y muy a pesar de notificarle, por medio de inspección judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio Iribarren del Estado Lara, que se le concedían noventa días para desocupar el inmueble arrendado la arrendataria se ha negado rotundamente a desocupar dicho inmueble, razón por lo cual acude a esta instancia a fin de que la demandada convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en resolver el contrato celebrado y en consecuencia, en devolver el referido inmueble totalmente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió. Fundamenta su acción el los artículos 1.159 y 1264 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda en la cantidad de Cuatro Millones De Bolívares (Bs. 4.000.000,00).
En la oportunidad de la contestación, la parte demandada negó haber suscrito con el demandante contrato de arrendamiento alguno sobre la casa señalada en su escrito, por lo que niega que haya recibido inmueble arrendado ninguno, que lo haya conocido y recibido a su entera satisfacción. Igualmente niega que haya aceptado cláusula alguna en la que se comprometiera a no cambiar dicho inmueble y en destinar su uso sólo a habitación. Rechaza que se haya comprometido a devolver inmueble alguno en las mismas condiciones, igualmente rechaza que haya instalado una bodega en el inmueble arrendado, negando igualmente que haya realizado reformas o modificaciones contraviniendo así cláusulas referidas por el demandante. Niega que la parte actora haya realizado gestiones amistosas para dar por terminado contrato alguno, que la demandada haya sido notificada de absolutamente nada mediante inspección judicial y que se le haya concedido plazo para desocupar dicho inmueble. Rechaza que se encuentre incursa en los supuestos jurídicos alegados por la actora, por lo que rechaza su petitorio. En tal sentido y de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desconoce la firma estampada en el documento aportado por la parte actora. Por otra parte opone la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 y ordinal 4° del artículo 340, por defecto de forma de la demanda por cuanto el escrito libelar no determina con precisión cuáles son los linderos del inmueble objeto de la demanda, ni la situación ni naturaleza del terreno sobre el cual se encuentra el mismo, sólo se limita a señalar el lugar en el que se encuentra ubicada la casa, lo que considera que ello es de gran importancia pues no se trata de una exigencia formal de la ley sino de un requisito que tiene que ver directamente con la ejecución del fallo que sobrevenga cuyos efectos no pueden extenderse más allá de lo debatido en juicio sin que se afecte a terceros ajenos. Conforme al primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone la falta de cualidad del demandante para intentar la presente acción y la falta de cualidad de la demandada para sostenerlo, por no existir entre ambas ninguna relación de carácter arrendaticio que les permita figurar como sujetos activo y pasivo de la relación procesal. Alega que la situación de la demandada es totalmente distinta a la señalada por la actora pues ha permanecido ocupando el inmueble objeto de litigio durante más de 20 años, tiempo en el cual con su propio esfuerzo transformó en vivienda digna para su familia lo que inicialmente era una casa deteriorada y abandonada a las crecidas intempestivas de la quebrada Guayamure de la población de Río Claro. Realizó reparaciones y mejoras, le construyó el piso, le reparó el techo, le instaló servicios de agua y electricidad, plantó árboles frutales de diversas especies tales como 50 de cambur, 1 de guanábana, 1 de limón, 3 de aguacate, 1 de naranja y 1 de mamón los cuales se encuentran en plena producción. Dicha casa está construida sobre una superficie de aproximadamente 550,25 mts2, alinderada de la siguiente manera: NORTE: con Callejón hacia el río, SUR: Con Baudilio Parra, ESTE: con la calle Lara que es su frente y OESTE: con terreno de Pablo Díaz. Alega que dicha casa estaba abandonada por estar muy cercana a la quebrada, sin embargo luego de efectuarle reparaciones fue haciendo con su propio esfuerzo una pequeña bodega con la cual obtiene el sustento para su familia. Manifiesta que desde hace algún tiempo se ha presentado el demandante alegando que es el dueño de dicha casa y que la demandada debía entregársela, sin embargo como éste no mostró documento de propiedad alguno, la demandada le manifestó que esa casa estaba abandonada y que ella venía habitando la misma, por lo que éste le manifestó que no iba a permitir su permanencia en dicho inmueble. Afirma que este procedimiento constituye un fraude procesal, pues no se está en presencia de un asunto inquilinario sino de un problema posesorio, pues la demandada tiene ocupando dicho inmueble por más de 20 años y el demandante no tiene título válido o suficiente que le permita acreditar su propiedad y habiéndose consumado todo lapso para intentar acciones de protección a la propiedad y a la posesión acude a esta acción con un pretensión de un contrato que jamás existió, a sabiendas que no prosperaría un juicio reivindicatorio. Razones por las cuales solicita sea desechada la presente demanda y declarada sin lugar.
Siendo estos los términos de la demanda y de la contestación, debe proceder este Tribunal en primer lugar a pronunciarse sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Ordinal 4° del Artículo 340 eiusdem, es decir, el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Artículo 340, de determinación del objeto principal de la pretensión y de fundamento de la demanda, en virtud de que en el escrito que contiene la pretensión no se determina con precisión cuáles son los linderos del inmueble objeto de la demanda ni la situación y naturaleza del terreno sobre el cual está edificado dicho inmueble. En efecto, el ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil establece en cuanto al objeto de la pretensión que si fuere inmueble se indicarán con toda precisión su situación y linderos, pero también es cierto que la Jurisprudencia pacífica y reiterada durante muchísimo tiempo ha considerado que este requisito es exigible y por ende procedente en aquellos casos en que se discuta el derecho mismo sobre el objeto, vale decir en caso de acciones de Reivindicación y en otras que atañen a la propiedad misma del objeto, pero no en casos como estos en donde lo que se discute es un derecho de uso sobre la cosa y no la propiedad. En estos casos sostiene la doctrina, bastará con identificar el bien sin que sea indispensable expresar los linderos. Por otra parte y aún cuando el demandado opone la cuestión previa, también es cierto que en su propio escrito señala los linderos del inmueble por lo que no existe la deficiencia que pretende en cuanto a la identificación del inmueble por lo que la cuestión previa de defecto de forma debe quedar desechada y así se decide.
Resuelto el aspecto de la cuestión previa alegada, corresponde a esta Juzgadora pronunciarse sobre la defensa de falta de cualidad activa y pasiva opuesta por la demandada, con fundamento en que el actor pretende la aplicación de normas relacionadas con la materia Inquilinaria cuando entre él y la demandada no existe ningún tipo de relación contractual arrendaticia, por cuanto la situación de la demandada es totalmente distinta a la alegada. En relación con esta defensa, es necesario señalar que la doctrina reiterada ha sostenido que la cualidad ad causam o legitimación a la causa denota una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede acción y de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerado y la persona abstracta contra quien la ley concede acción. Ahora bien en el caso de autos, la demandada ha alegado la falta de cualidad por cuanto según su decir ha ocupado el inmueble durante más de veinte años y no tiene ninguna relación con la demandante ya que el inmueble en cuestión estaba abandonado y lo ocupó haciéndole mejoras, afirma además que no firmó contrato alguno por lo que no tiene relación contractual con la actora, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil procedió a desconocer la firma estampada en el documento aportado por la parte actora. Esto Significa que la falta de cualidad se fundamenta en la inexistencia de la relación contractual y dado que fue impugnado el contrato se hace necesario para determinar si es procedente o no la falta de cualidad examinar la autenticidad del documento contentivo del contrato que trajo la actora a los autos. En este sentido se observa que fue promovida la prueba de cotejo conforme a las previsiones del artículo 445 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, observándose que una vez cumplidos los trámites legales, la misma fue evacuada y posteriormente consignado el informe de los expertos. Sobre la valoración de esta prueba expresa la doctrina nacional, que esta es una prueba denominada doctrinalmente indirecta ya que la percepción no la adquiere el Juez por sí mismo sino mediante el dictamen escrito que le presentan los expertos; en cuanto a su valoración, debemos indicar que esta se hace en base al principio de la sana crítica establecido en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Observándose luego de un examen minucioso de la experticia o cotejo realizado, que los expertos hicieron un análisis comparativo de la firma cuestionada estampada en el documento impugnado con firmas indubitadas cursantes en el expediente, tomándose en cuenta para cotejar una y otras, los movimientos de ejecución característicos e individualizantes a través del recorrido escritural en cada una de ellas, obteniendo respuestas concordantes evidenciados en la conformación peculiar de los textos, puntos de arranque, sinuosidades, angulosidades, área de expansión, niveles de los ejes de escritura, cierres, arcos, proporcionalidad de los trazos ascendentes, rasgos finales, además de la velocidad de la escritura, espontaneidad y firmeza de las ejecuciones, cuyo conjunto de determinaciones permite responder a ejecuciones originales y manuscritas. Basados en este conjunto de aspectos y aplicados a la firma cuestionada y a las firmas indubitadas, los expertos llegaron a la siguiente conclusión: “La firma objeto de la presente peritación grafo técnica que aparece suscribiendo el documento cuestionado: contrato de arrendamiento, que corre inserta a folio 5 y 6, del expediente 12627, FUE EJECUTADA POR LA MISMA PERSONA, que se identifica como LILIAN ROSA ALVARADO, titular de la cédula de identidad N° 7.406.409, quien suscribió los documentos señalados como indubitados, es decir que existe identidad de producción con respecto a las firmas de origen conocido.”
Dicho informe es acogido conforme lo establece el Artículo 1.425 del Código Civil, por considerar quien dictamina que el mismo fue realizado por personas con los conocimientos técnicos necesarios quienes expresaron con suficiente claridad los elementos que fueron tomando en cuenta para el análisis comparativo, los cuales son considerados generalmente como determinantes para este tipo de estudio, y por la uniformidad y coincidencia de todos los expertos que lo suscriben. En base a ello se puede concluir que el documento privado inserto al folio 5 de los autos quedó reconocido legalmente como suscrito por la parte demandada por lo que está demostrada en juicio la cualidad de ambas partes para estar en este proceso ya que quien demanda es la arrendadora y quien fue demandada aparece suscribiendo el contrato como arrendataria por lo que la defensa de falta de cualidad debe quedar desechada y así se declara.
Entrando al fondo de lo planteado se observa que la demandante fundamenta su demanda en que la parte demandada violó las cláusulas contractuales al cambiar el uso al inmueble, por haber instalado una bodega cuando su uso era solo de habitación y hacer modificaciones no autorizadas. Al analizar dicho contrato el cual surte pleno valor probatorio en este juicio, por haber quedado demostrada su autenticidad como se señaló arriba, se observa que dicho documento contiene un convenio de arrendamiento celebrado entre el hoy demandante ciudadano German Espina Olivares y la demandada Lilian Rosa Alvarado, conviniendo ambas partes que el mismo tendría una duración de un año contado a partir del 15-07-92, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, siempre y cuando el arrendador no avisare a la arrendataria su voluntad de darlo por terminado con sesenta días de anticipación por lo que el contrato es a tiempo determinado y así se establece. Así mismo se desprende que el objeto de dicho arrendamiento es un inmueble distinguido con el N° 2 ubicado al final de la Calle Lara de la Población de Río Claro, Municipio Juárez (hoy Parroquia Juárez, Municipio Iribarren).En cuanto a la violación de sus cláusulas, en efecto al examinar el contrato traído a los autos y que corre inserto a los folios 5 y 6, puede observarse que en él las partes estipularon que la arrendataria se comprometía a destinar el inmueble arrendado al solo uso de habitación y se obligaba a no cambiar el destino del mismo, sin la previa autorización del arrendador. Así mismo quedó establecido en la cláusula quinta que el arrendatario recibía el inmueble en buen estado de conservación y se comprometía a no realizar reformas ni bienhechurias sin el consentimiento del arrendador. En este sentido se observa que en la contestación de la demanda, la demandada aunque inicialmente rechaza los fundamentos de la acción, confiesa haberle realizado mejoras desde el momento en que comenzó a ocuparlo, pues según su decir le construyó el piso, le reparó el techo, le instaló servicios de agua y electricidad, plantó árboles frutales de distinta especie y manifiesta que luego de hacerle reparaciones y convertirla en un lugar habitable fue haciendo con su propio esfuerzo una pequeña bodega de la cual obtiene el sustento para su familia de manera que ella misma confiesa que modificó el inmueble para hacer una bodega es decir que hay un reconocimiento expreso de haber incumplido lo establecido el contrato al cambiar el destino exclusivo que este tenía, no constando que el arrendador haya consentido en ello y que se encuentra por demás evidenciado en la inspección extra litem que fue producida en juicio y de las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Bolivia Josefina Mendoza, Yhajaira del Carmen Marquez, Xiomara Castillo Duran y Castor José Castellanos pruebas estas que esta sentenciadora valora conforme a los artículo 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil respectivamente; todo lo cual permite concluir que la demandada incumplió el contrato y por tanto es procedente la acción intentada ya que el contrato es ley entre las partes y obliga no solo a cumplir lo expresado en él sino a todas las consecuencias que del mismo se derivan conforme a las previsiones de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y así se establece. Queda desechada la documental inserta al folio 49, correspondiente a un recibo de la Energía Eléctrica de Barquisimeto, por ser impertinente a la causa; se desechan igualmente las partidas de nacimiento insertas a los folios 50, 51 y 52, ya que la integración del grupo familiar de la demandada en este proceso no es discutido, sino la violación de las cláusulas contractuales; se desecha la documental inserta al folio 53 por cuanto en dicha documental se expresa que la demandada es residente permanente del municipio lo que no entra en contradicción con la relación arrendaticia, además las documentales emanadas de terceros ajenos al juicio deben ser ratificadas por estos conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no pudiendo sustituirse esta forma de incorporación al proceso con la prueba de informes como lo pretende el demandado. Se desechan las documentales insertas a los folios 54, 55 y 56 por las mismas razones que la anterior, esto es, por ser documentos emanados de terceros que debieron ser ratificados en juicio y cuyos contenidos en nada contradicen lo discutido en este proceso. Se desechan las testimoniales de los ciudadanos José de la Paz Blanco, Asdrúbal Gutierrez y Rocio Garcia por no aportar elementos de convicción a la presente causa,se desecha la documental inserta al folio 81, 82 y 83 ya que, como se señaló arriba está suficientemente demostrada la existencia de la relación arrendaticia y la violación de las cláusulas contractuales y así se declara.
En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Se Declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato arrendamiento, intentada por el ciudadano GERMAN ESPINA OLIVARES en contra de la ciudadana LILIAN ROSA ALVARADO, ambos identificados en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15-07-1992 y se condena a la demandada de autos a entregar el inmueble arrendado, constituido por una casa identificada con el N° 2, ubicada al final de la Calle Lara de la Población de Río Claro, Parroquia Juárez del Municipio Iribarren en el Estado Lara, totalmente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió. Igualmente se condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total. Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los dos (02) día del mes de Noviembre del año dos mil cuatro (2.004). Años: 194º y 145º.
La Juez,

Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO
La Secretaria,

AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó siendo las 12:20 p.m.
La Sec.,