TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
RECURRENTE: JOAO MANUEL DE OLIVEIRA, DAYSI ROSENDO, MIRNA BLACKMAN, MARIA DE CARVAJAL Y OTROS.
ASISTIDO POR EL ABOGADO: JOSE BENITO PERAZA.
MOTIVO: NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO. Resolución D.I 102-98, emanada de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo.
EXPEDIENTE: Nro. 14.714
VISTOS: Con informes.

Por ante la Alcaldía del Municipio Valencia, la Abogada: ESMELI ROJAS BOLIVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.504.587, actuando en su condición de apoderada de la “CORPORACIÓN EMPRE S.A.” propietaria del inmueble ubicado en el Calle 130, Callejón Prebol, Nro.120-130 Edificio El Prebol, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, solicitó la regulación del referido inmueble en fecha 07 de abril del 1.997. En fecha quince de marzo del 1.999, los ciudadanos: JOAO MANUEL DE OLIVEIRA, DAYSI ROSENDO, MIRNA BLACKMAN, MARIA DE CARVAJAL, MIRIAN BERBESI, MANUEL DE ARMEIDA, CARMEN LUISA VARGAS DE CUEVAS, NINOSKA MARTÍNEZ, Y JESÚS CARVAJAL, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.105.108, V-7.566.948, V-5.489.773, E-81.700.678, V-5.728.760, E-968.778 V-4.914.013, V-10.614.376 y V-7.075.225, respectivamente, arrendatarios de la Terraza y de los apartamentos distinguidos con los números 25, 1, 6, 24, 4, 5, 23, y 21 en su orden, los cuales, asistidos por el abogado JOSE BENITO PERAZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43.611 solicitó la Nulidad del Acto Administrativo contenido en la Resolución Administrativa número DI. 102-98, de fecha 4 de junio del año 1.998, expediente administrativo número 14.237, dictada por la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en la Dirección de Inquilinato, con fundamento en los hechos y petitorios que constan en el escrito contentivo del Recurso.
Una vez que se le dio entrada al expediente, en fecha 15 de marzo de 1.999, se solicitó de la mencionada Alcaldía el expediente contentivo de las actuaciones administrativas, las cuales una vez recibidas se agregaron al presente expediente, por lo que el recurso fue admitido en fecha 4 de Mayo de 1.999, en consecuencia, se procedió a notificar al Alcalde del Municipio Autónomo Valencia, al Síndico Procurador Municipal de conformidad con el artículo 101 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal y al Fiscal Segundo del Ministerio Público en lo Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial. Así mismo se ordenó librar cartel de emplazamiento a los interesados de conformidad con lo establecido en los artículos 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia. En fecha 12 mayo de 1.999, el recurrente consignó cartel de emplazamiento publicado en el diario El Carabobeño. En fecha 18 de mayo de 1.999 el Alguacil William Blanco, consignó boleta firmada por el Fiscal Segundo del Ministerio Público en lo Contencioso Administrativo. En fecha 18 de mayo de 1.999, el abogado José Benito Peraza consignó mediante diligencia copias de los oficios N° 462 y 463, debidamente firmados y sellados por el funcionario receptor de las oficinas del Alcalde del Municipio Autónomo Valencia y del Síndico Municipal de Valencia. En fecha 27 de mayo de 1.999 las abogadas Danila Guglielmetti Freschi y Loira Monagas Torres, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.291.495 y 8.870.282, inscritas en el inpreabogado bajo los Nos.13.226 y 61.213 respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas de la sociedad mercantil “CORPORACIÓN EMPRE, S.A.”, presentaron escrito en el cual coadyuvan en la defensa de la legalidad del acto administrativo en cuestión. En fecha 31 de mayo de 1.999, la abogada ESTHER MARTINEZ DE MENDOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 61.795, en su carácter de apoderada judicial de la Alcaldía del Municipio Valencia, presentó escrito de alegatos y argumentos en contra de este procedimiento, constante de dos folios y un anexo.
El día 16 de junio de 1.999, se dictó auto dando inicio a la relación de la causa, fijando el lapso para los informes; en fecha 13 de Julio de 1.999, día fijado para que tenga lugar el acto de informes, de conformidad con el articulo 94 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, solo la parte recurrente abogado Benito Peraza las presentó, (folios 378 al 395). Por auto de fecha 24 de Septiembre de 1.999, el Tribunal a solicitud del recurrente, ordenó la intimación de las abogadas: LOIRA MONAGAS TORRES y DANILA GUGLIELMETI, en su carácter de apoderadas judiciales de la empresa “CORPORACIÓN EMPRE C.A.” a consignar los siguientes recaudos: 1) Copia Certificada del Registro de Comercio, Acta Constitutiva y Estatutos y Acta de Asamblea de fecha 14 de Junio de 1.989; 2) Publicación del periódico o ejemplar del cartel fijado, certificado por el Registrador Mercantil de conformidad con lo establecido en el artículo 212 del Código de Comercio y constancia de haberlo agregado al expediente de la compañía llevado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda; 3) El acta vigente donde consta que el 19 de mayo de 1.999, el ciudadano; EDUARDO PEREZ RENDILES ha sido ratificado como Presidente de la Poderdante CORPORACIÓN EMPRE. C. A., igualmente se acordó la Intimación de la abogada: ESTHER MARTINEZ DE MENDOZA apoderada judicial de la Alcaldía del Municipio Valencia, a exhibir los siguientes recaudos: 1) El documento original autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, el 28 de mayo de 1.997, bajo el No. 34, Tomo 118; 2) El acta de nombramiento del Síndico Procurador Municipal al ciudadano, JOSE ROMAN signada con el No. 1 del 03 de enero de 1.996; 3) La Gaceta Municipal de fecha 07 de mayo de 1.996, No. 1.162-.
En fecha 12 de enero de 2.000, la abogado LOIRA MONAGAS se dió por intimada del procedimiento. En fecha 18 de enero de 2.000, se celebró el acto de exhibición y consignación de los siguientes documentos requeridos por el abogado BENITO PERAZA, a la abogado LOIRA MONAGAS: 1)
Copia Certificada del Registro de Comercio, Acta Constitutiva, Estatutos y su modificación, Acta de Asamblea de fecha 14 de junio de 1.989; 2) Original del ejemplar del Diario La Religión, de fecha martes 3 de mayo de 1.977; 3) Copia Certificada del acta de Asamblea de Accionistas donde consta que se eligió la Junta Directiva para el período 1.999-2000 de CORPORACIÓN EMPRE, S.A., y en donde se ratificó al Ciudadano Sr. EDUARDO PEREZ, como Presidente de dicha CORPORACIÓN EMPRE, S. A., ( FOLIOS 398 al 426) .
En fecha 5 de abril de 2.000 el alguacil del tribunal, consignó boleta de intimación de la abogada ESTHER MARTINEZ, en su carácter de apoderada judicial de la Alcaldía del Municipio Valencia a los fines de exhibir los documentos requeridos por los recurrentes, acto que se celebro en fecha 10 de abril de 2.000, donde se exhibieron y consignaron los documentos siguientes: 1) El documento original autenticado de instrumento poder llevado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, el 28 de mayo de 1.997, bajo el No. 34, Tomo 118; 2) La Gaceta Municipal de fecha 31 de enero de 1.996, No. 1.162, la cual incluye en el acta No.1, el nombramiento del Síndico Procurador Municipal al ciudadano; JOSE ROMAN. 3) Oficio No. 1213-97 de fecha 7 de mayo de 1.997, mediante el cual se autoriza el otorgamiento del poder requerido.
Por auto de fecha 27 de septiembre del 2.001, y a solicitud de la recurrida el abogado Ramón Camacaro se avocó al conocimiento de la causa, informando a las partes que pasados los tres (3) días a que se contrae el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, más los 10 que establece el artículo 14 ejusdem, la causa continuará su curso legal. Por diligencia de fecha 4 de octubre de 2002, las abogados ERIKA RIERA y NELVIS SILVA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos.79.105 y 70.033, en su carácter de apoderadas judiciales de la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN “EMPRE” S.A., consignaron poder y solicitaron el avocamiento de la juez y la notificación de los recurrentes. Por auto de fecha 15 de octubre del 2002, y a solicitud de la recurrida me avoqué al conocimiento de la causa, informando a las partes que pasados los tres (3) días a que se contrae el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, más los 10 que establece el artículo 14 ejusdem, la causa continuará su curso legal. Por auto de fecha 25 de julio del 2.003, la abogado ROSA NUÑEZ PIÑERO se avocó al conocimiento de la causa, informando a las partes que pasados los (3) días a que se contrae el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, más los 10 que establece el artículo 14 ejusdem, la causa continuará su curso legal. Libradas y recibidas las respectivas notificaciones por las partes y cumplidos como han sido los trámites procesales en la materia, el Tribunal pasa a decidir estableciendo para ello las siguientes consideraciones.

I
DE LOS HECHOS
El proceso por concluir en esta instancia se activó a través de Recurso que pretende la nulidad del acto administrativo emanado de la Alcaldía del Municipio Valencia, de fecha 4 de junio del 1.998, contenida en la resolución signada con el N° D.I. 102-98, relativa a la fijación del alquiler máximo de la terraza y de los apartamentos distinguidos con los números 25, 1, 6, 24, 4, 5, 23 y 21, los cuales forman parte del Edificio El Prebo, Nº 120-130, ubicado en la calle 130, Callejón Prebol, en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo. En el escrito contentivo del Recurso de nulidad, los recurrentes denuncian lo siguiente:
El recurrente narra los hechos y alega pormenorizadamente los motivos de su recurso dividiéndolo textualmente en los siguientes capítulos:
CAPITULO I
“......Mediante la ya citada resolución de regulación, quedaron regulados los diferentes apartamentos que integran el Edificio El Prebo, fijando en consecuencia, el monto máximo de los cánones de arrendamientos mensual de cada uno de ellos, tal como se evidencia de la mencionada resolución que acompañó a este recurso marcada con la letra “C”.
Del avalúo o peritaje practicado al efecto por el Ingeniero BETSY SALAZAR M., se desprende que realizó tal operación valuatoria sin tomar en cuenta o consideración algunos de los factores contemplados y establecidos en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, en concordancia con lo establecido en los artículos 26, 27, 28 y 29 de su Reglamento.
Así tenemos ciudadana Juez, que el citado Informe de Avalúo viola e irrespeta lo dispuesto en el ordinal “B” del artículo 6 de la Ley de Regulación y en el particular 1 del artículo 26 de su reglamento. Efectivamente ciudadana Juez, dichas normas dicen que a efectos de determinar el VALOR DE LOS TERRENOS, DEBEMOS DETERMINAR EL VALOR MEDIO DE LAS OPERACIONES DE ENAJENACIÓN DE TERRENOS DE CARACTERÍSTICAS SIMILARES UBICADOS EN LA MISMA ZONA O EN ZONAS ANÁLOGAS. En su Informe de Avalúo, la Ing. Salazar presenta como referencias registrales, diez (10) operaciones de ventas de inmuebles, realizadas entre los años 1.988 a 1.997, ambos inclusive, pero es el caso ciudadana Juez, que la Ing. Salazar no se ciñó, cumplió, estrictamente con lo dispuesto por las normas contenidas en el ordinal “B” del artículo 6 de la Ley de Regulación y lo dispuesto por el particular 2 del artículo 26 de su Reglamento, es decir, INDICAR CON TODA PRECISIÓN EL PRECIO POR EL CUAL SE VENDIERON EN EL MERCADO TERRENOS SIMILARES AL QUE HA DE EVALUAR, o sea, TERRENOS CON MAS O MENOS IGUAL SUPERFICIE, UBICACIÓN Y ALGO MUY IMPORTANTE, IGUAL ZONIFICACIÓN.

En su informe la Ing. Salazar, trajo entre sus referenciales registrales, aún cuando conocía plenamente que el terreno sobre el cual está edificado el Edificio El Prebo tiene una superficie de seiscientos setenta y un metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (671,75 m2) y una zonificación R-5, los siguientes inmuebles:
A) Siete (7) inmuebles están ubicados en la avenida Bolívar Norte de esta ciudad de Valencia, un (1) inmueble ubicado en la Urbanización Guaparo, es decir, que a los fines de determinar el precio medio de los terrenos en los últimos diez (10) años, utilizó inmuebles ubicados en áreas no similares al del edificio que ocupa nuestra atención.
B) De igual forma refiere en dicho informe de avalúo, que las superficies de uno de los inmuebles referidos en su investigación de mercado, supera los tres mil setecientos metros cuadrados (3.700 m2); uno supera los tres mil doscientos metros cuadrados (3.200 m2); tres de ellos superan los dos mil doscientos metros cuadrados (2.200 m2); y otro de ellos supera los mil cuatrocientos metros cuadrados (1.400 m2).
C) Así mismo se determina en el citado informe de avalúo, que cuatro (4) de los inmuebles tienen una zonificación R-7; uno de ellos con zonificación R-6 y tres de dichos inmuebles tienen una zonificación C-2. Recuérdese ciudadana Juez, que la zonificación del inmueble objeto del presente procedimiento es R-5, -Residencial- totalmente diferente a C-2 –Comercio- y a un R-7, que esta destinado a residencial, pero con unos porcentajes de ubicación y de construcción totalmente diferentes a los de un R-5.
Es decir ciudadana Juez, la Ing. Salazar a los fines de hacer el avalúo a ella encomendado, tomo en referencia los
costos de inmuebles cuyas características diferían totalmente del inmueble a avaluar, tanto en ubicación, como en áreas, así como en cuanto a la zonificación aplicable, pero, esto no es todo ciudadana Juez, la Ing. Salazar alteró, en beneficio exclusivo del solicitante de la regulación y en perjuicio de los inquilinos, mis mandantes, los montos de los precios de venta de alguno de los inmuebles identificados en sus referenciales registrales y, en otros casos, las negociaciones allí contenidas no se refieren solamente a venta de terrenos, sino que se refieren a venta de inmuebles constituidos éstos por casa y terreno. Es decir, que a los fines de determinar el valor medio de los terrenos en los últimos diez (10) años, aporta como valores el monto total de la negociación de venta, aun cuando dicho precio de venta viene dado por el valor de casa y terreno, siendo como tiene que ser, que necesariamente el valor de la casa tiene una incidencia directa en dicho precio de venta.
Así tenemos en los referenciales registrales de dicho Informe de Avalúo que:
A) Negociación realizada a través de documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el día 8 de abril de 1.988, bajo el No. 37, tomo 2, protocolo primero:
La negociación realizada por intermedio del mencionado documento es la venta de UN TERRENO Y UN INMUEBLE y el valor de venta es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). La Ing. Salazar reporta dicha venta en su informe de avalúo como si fuera solamente un terreno y por la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 7.602.258,00).
Que le parece ciudadana Juez, aquí evidentemente se alteró en detrimento de mis clientes el precio de venta. Anexo marcado con la letra “D” copia del premencionado documento de fecha 8 de abril de 1.988, donde consta y se prueba lo dicho.
B) Negociación realizada a través de documento inscrito en la citada oficina de registro, el día 21 de diciembre de 1.990, bajo el No. 29, tomo 40, protocolo 1:
El documento citado contiene la venta de un inmueble constituido por tres (3) parcelas de terrenos con una superficie de tres mil setecientos treinta y cuatro metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (3.734,97m2) –cuatro veces más la superficie del terreno donde está construido el Edificio El Prebo- y su ubicación es nada menos que la Urbanización Guaparo –la zona más elitesca y costosa de la ciudad de Valencia-. Anexo con la letra “E”, copia del citado documento.
C) Negociación realizada a través de documento inscrito en la citada oficina de registro en fecha 12 de junio de 1.991, bajo el Nr. 15, tomo 36, protocolo primero:
El documento citado contiene la venta de un inmueble constituido por un TERRENO Y UNA CASA. Anexo marcado con la letra “F” copia certificada del documento citado de fecha 12 de junio de 1.991.
D) Negociación realizada a través de documento inscrito en la premencionada oficina de registros, el día 11 de mayo de 1.992, bajo el No. 11, tomo 21, protocolo primero:
El documento citado contiene la venta de UN INMUEBLE DISTINGUIDO CON EL No. 120-122 DE LA NOMENCLATURA MUNICIPAL, ANTES No. 56 Y UN TERRENO. En relación a las negociaciones referidas en esta letra y en la letra anterior de este escrito, tengo que alegar que las casas o inmuebles objetos de estas ventas tienen un valor, que ese valor necesariamente incidió en el precio de venta del inmueble en cuestión, pero que la Ingeniero avaluadora desconoció no sé con qué fines. No es posible indicar y promover a los fines de probar el valor promedio de los terrenos en los últimos diez (10) años, el valor total de un inmueble, cuando dicho precio viene dado en base a UN TERRENO Y UNA CASA. Me pregunto, ¿ES QUE ACASO LA CASA NO TIENE O REPRESENTA VALOR ALGUNO?. Anexo con la letra “G” copia del documento de venta de fecha 11 de mayo de 1.992 ya citado.
E) Negociación realizada por intermedio de documento inscrito en la citada oficina de registro, el día 22 de octubre de 1.993,bajo el No. 18, tomo 11, protocolo primero:
Este documento contiene la cancelación de una obligación garantizada con una anticresis y una hipoteca de primer grado. La Ing. Salazar reporta en su respectivo informe de avalúo que el documento citado contiene una venta por mas de CIENTO SESENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 167.000.000,00). Anexo marcado con la letra “H” copia del documento antes mencionado de fecha 23 de octubre de 1.993.
F) Negociación realizada por documento registrado en el ya varias veces nombrado registro subalterno, el día 18 de abril de 1.995 bao el No. 28, tomo 6, protocolo primero.
Este documento contiene la cancelación de una obligación garantizada con una hipoteca de primer grado. La Ing. Salazar reporta en su respectivo informe de avalúo que el documento citado contiene una venta por más de SESENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.
64.000.000,00). Anexo marcado con la letra “I” copia del documento antes mencionado de fecha 18 de abril de 1.995.
CAPITULO II
De igual forma ciudadano Juez, la Ing. Salazar en su respectivo informe de avalúo que dio origen al acto administrativo por el cual se estableció el canon de arrendamiento máximo de los diferentes apartamentos que integran el Edificio El Prebo, al indicar los motivos que la llevaron a homologar la zonificación del citado edificio (R-5) con los referenciales investigados, señala que utilizó un factor de corrección y que tal factor correctivo viene dado por la relación existente entre el porcentaje de construcción neta del inmueble a regular entre el porcentaje de construcción neta de cada uno de los referenciales investigados por ante la oficina Subalterna de Registro en los últimos diez (10) años.
Al respecto quiero decir que la Ing. Salazar solo se preocupó de realizar un cuadro y/o tabla de referenciales con los Precios Unitarios Corregidos, sin indicar en forma alguna cual es el porcentaje de construcción neta en los casos de zonificación R-5, (edificio El Prebo), y cuales son los porcentajes de construcción neta en todas aquellas construcciones con otro tipo de zonificación, como por ejemplo, cual es el porcentaje de construcción en una área de terreno con una zonificación R-7 ó C-2, R-6, etcétera, para así poder entender lo que quiso demostrar como el contenido de la citada Tabla de Referenciales con los Precios Unitarios Corregidos. Que porcentaje dividió la mencionada Ing. Salazar para determinar los resultados que aparecen en la columna de “Ajustes” o en la de “P.U.” como hace el interesado para atacar esos resultados si desconoce los números manejados por el perito designado.
El avalúo realizado con la finalidad de formar actos administrativos, en nuestro caso, actos administrativos de efectos particulares, es la prueba determinante y, constituye una verdadera experticia sujeta a los requisitos de forma y de fondo señalados en los artículos 1.422 y siguientes del Código Civil y 467 y 559 del Código de Procedimiento Civil, un avalúo debe ser suficientemente motivado, ya que, siendo la motivación del avalúo el señalamiento de las razones, datos y elementos que debiera tomar en cuenta el perito para arribar a una conclusión sobre el valor o ponderación atribuida al caso concreto, el mismo no puede ser genérico, indeterminado o insuficiente como lo es el caso que nos ocupa.
En el caso que nos ocupa, la motivación exigida por los artículos citados no se cumplió con fundamento a lo expuesto en este capítulo.
CAPITULO III
Por todas las razones expuestas y con fundamento en las normas legales y constitucionales ya citadas, encontrándonos dentro de la oportunidad procesal correspondiente, en este acto, en nombre y representación de mis poderdantes ya identificados, y en un todo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 121 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, demando la nulidad de la Resolución No. D.I. 102-98, de fecha 4 de Junio de 1.998, dictada por la Alcaldía del Municipio Valencia.
CAPITULO IV
De conformidad a lo establecido en el artículo 136 de la Ley Orgánica de La Corte Suprema de Justicia, solicito en nombre de mis representados, la suspensión de los efectos del acto administrativo cuya nulidad estoy demandando en este acto, con fundamento a que su aplicación traería para ellos daños y perjuicios irreparables o de muy difícil reparación por la definitiva.
Efectivamente ciudadana Juez, mis representados:
1) MIRIAM BERBECI y NINOSCA MARTINEZ, inquilinos de los apartamentos 23 y 24 en el edificio El Prebol, pagan en la actualidad por concepto de cánones de arrendamiento mensual, la cantidad de DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 10.152,00) y de acuerdo a lo establecido en la resolución aquí impugnada pasarían a pagar CINCUENTA Y UN MIL NOVECIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 51.929,74) respectivamente, vale decir, un aumento de más del QUINIENTOS POR CIENTO (500%).
2) MIRNA BLACKMAN y MARIA DE CARVAJAL, inquilinos de los apartamentos Nros. 1 y 6, pagan en la actualidad por cánones de arrendamiento mensual, la suma de DIEZ MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 10.478,00) y de acuerdo a la resolución en cuestión, pasarían a pagar por dicho concepto, la suma de CINCUENTA Y UN MIL DIEZ Y OCHO BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 51.018,60) respectivamente, vale decir, un aumento de más del QUINIENTOS POR CIENTO (500%).
3) CARMEN LUISA VARGAS DE CUEVAS, inquilina del apartamento No. 5, paga en la actualidad la suma de NUEVE MIL SETECIENTOS UN BOLIVARES (Bs. 9.701,00) por concepto de canon de arrendamiento mensual y, de acuerdo a la resolución citada pasaría a pagar por igual concepto la suma de SESENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 64.684,39) vale decir, más del SEISCIENTOS POR CIENTO (600%) de aumento.
4) JESÚS CARVAJAL, MANUEL ALMEIDA, DAYSY ROSENDO Y JOAO DE OLIVEIRA, inquilinos en ese orden de los apartamentos números 21, 4, 25 y de la terraza del edificio (lugar destinado para la Conserjería, lo cual según lo establece la resolución aquí impugnada no debe ser objeto de arrendamiento alguno), pagan por concepto de cánones de arrendamientos mensuales en la actualidad, las sumas de NUEVE MIL OCHOCIENTOS DIEZ Y OCHO BOLIVARES (Bs. 9.818,00), DIEZ MIL OCHOCIENTOS DIEZ Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 10.819,00), NUEVE MIL CUARENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 9.042,00) y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES (Bs. 2.927,00), respectivamente y según la citada resolución pasarían a pagar respectivamente las siguientes cantidades: CINCUENTA Y UN MIL DIEZ Y OCHO BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 51.018,60), CIENTO TRECE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 113.879,38) y CUARENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CERO TRES CÉNTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 47.374,03). Es decir ciudadana Juez, que los cánones citados sufren de acuerdo a la resolución de regulación objeto del presente recurso un incremento de más del QUINIENTOS POR CIENTO (500%). Lo aquí expuesto ciudadana Juez, tiene por objeto darle una pequeña idea del problema que se le presenta a mis clientes con la posible aplicación de los efectos de la Resolución cuya nulidad demando.

Que le parecen esos aumentos ciudadana Juez, Verdaderamente Descabellados, Violatorios del Principio Social que Rige y Fundamenta el Regimen Inquilinario, Injustificables Desde Todo Punto de Vista. No considera ciudadana Juez, que se justifica el que se le solicite la suspensión de los efectos de dicho acto administrativo de efectos particulares: No estaría plenamente ajustado a derecho el que usted ciudadana Juez, lo acordara ante la evidente imposibilidad de pagar sus poderdantes ese aumento superior en un QUINIENTOS POR CIENTO (500%), a lo que vienen pagando por concepto de canon de arrendamiento mensual; que por todo lo anteriormente expuesto le ratifica su petitorio de que se sirva suspender los efectos del acto administrativo cuya nulidad solicita con fundamento al ya citado artículo 136 de la Ley Organica de la Corte Suprema de Justicia y al hecho de que la no suspensión de sus efectos le traerían a sus poderdantes perjuicios irreparables o de dificil reparación en la definitiva, ya que su aplicación les va acarrear a ellos el secuestro de sus viviendas, lo que motivaría que de la noche a la mañana se viesen en la calle al no poder pagar los canones de arrendamiento establecidos en la misma resolución....”

II
DE LAS PRUEBAS

En la oportunidad de los informes la parte recurrente impugnó el poder otorgado a las abogadas LOIRA MONAGAS TORRES y/o DANILA GUGLIELMETTI FRESCHI, por la empresa CORPORACIÓN EMPRE S.A., así mismo solicitó que consignaran los siguientes recaudos: 1- Copia certificada del Registro de Comercio, Acta Constitutiva y Estatutos y Acta de Asamblea de fecha 14 de junio de 1.989; 2- Publicación del periodico o ejemplar del cartel desfijado certificado por el Registrador Mercantil de Conformidad con lo establecido en el artículo 212 del Código de Comercio; 3- El acta vigente donde consta que el 19 de mayo de 1999, el ciudadano: EDUARDO PEREZ RENDILES ha sido ratificado como Presidente de la poderdante CORPORACIÓN EMPRE C.A., así mismo impugnó el poder otorgado la abogada ESTHER MARTINEZ por la Alcaldia del Municipio Valencia, las cuales fueron intimadas por este Juzgado en fecha 24 de septiembre de 1999, para la consignación de dichos instrumentos.
Cursa agregado a los folios 399 al 424 del expediente copia certificada por el Registro de Comercio, debidamente consignados por las apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EMPRE, S.A., esta Juzgadora los valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y los documentos consignados a los folios 425 y 426 se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende el carácter de Presidente que posee el ciudadano EDUARDO PEREZ RENDILES, así mismo la cualidad que tiene para otorgar poderes a las abogadas DANILA GUGLIELMETTI FRESCHI y LOIRA MONAGAS, y así se decide.
Así mismo cursa agregado a los folios 431 al 435 del expediente, documento público autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia, del cual se desprende el carácter que posee la abogada ESTHER MATINEZ, para que represente judicial o extrajudicialmente a la Alcaldía del Municipio Valencia, especialmente contra los actos dictados por la Dirección de Inquilinato de dicha Alcaldía, por lo que quedo demostrado la legitimación con la cual la actua, y así se decide.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En esta materia especial el avalúo que va a servir de base para determinar el valor del inmueble que se va a regular, ha de hacerse, con estricta sujeción a la serie de reglas previstas tanto en los artículos 6, 7 y 9 de la Ley de Regulación de Alquileres que regia para ese entonces, como en los artículos 26, 27, 28, 29 y 30 de su respectivo Reglamento. Todos ellos establecen los factores que han de tomarse en cuenta para la fijación del canon mensual de arrendamiento.
Reiterada ha sido la Jurisprudencia de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al señalarnos que todos 1os extremos legales deben ser observados por el avaluador en su informe, especificando de manera circunstanciada los factores de tasación que han de tomarse en cuenta para la formación del valor. Y de igual manera ha sido reiterativa esa Corte en que la motivación de las experticias constituye precisamente el señalamiento de las razones datos y elementos que tuvieron en cuenta el o los peritos para arribar a la conclusión. Así tenemos que el análisis que efectúen los expertos en su informe debe contener: a) la descripción detallada del bien objeto del avalúo; b) los factores de tasación debidamente ponderados y aplicados en forma específica y circunstanciada del mismo; c) el método o sistema utilizado en el examen pericial; d) consideración relativa a las observaciones que pudieren haber formulado los interesados y e) las conclusiones finales respecto del avalúo de que se trate. Este análisis exhaustivo lo compartimos a plenitud con el texto de Principios de Derecho Inquilinario del Dr. JOSÉ ACUSTIN CATALA, hijo.
Por otro lado la normativa vigente del artículo 29 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios le da una amplia discrecionalidad al funcionario para determinar los valores, y le fija parámetros poco menos precisos que los que existían en la derogada Ley. Empero tal discrecionalidad deberá ser utilizada de manera comedida por el funcionario, teniendo siempre presente a la hora de emitir un juicio los limites a que se contrae el artículo 12 de la Ley de Procedimientos Administrativos.
El acto administrativo que se impugna corre a los folios 269 al 288 de este expediente, en el cual se vacía el informe fiscal que dió origen a la fijación del canon arrendaticio. Informe que forma a los folio del 271 al 286, suscrito por la Fiscal Ingeniero BETSY SALAZAR, y se observa que tanto en la elaboración del avalúo como en el acto administrativo se le dio cumplimiento a los extremos legales inherentes a la materia, en virtud de que el Fiscal regulador en su informe hizo una descripción detallada tanto del terreno como de la construcción. En cuanto a la zonificación se evidencia que fue constatada con la ordenanza de zonificación Municipal vigente, se observa, que en cuanto al avalúo del terreno dejó constancia que lo realizó mediante el método del mercado, el cual consistió en la comparación de las compra ventas de inmuebles similares ubicados en la misma zona o zonas análogas realizadas en los últimos diez (10) años, investigación realizada en el respectivo Registro Subalterno. En cuanto a la edad de la construcción se determinó en 32 años. En consecuencia, habiéndose fundado el acto administrativo exclusivamente en el avalúo anteriormente analizado, y cumpliendo con las disposiciones contenidas tanto en el Ordinal 2° del artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, como en los artículos 26, 27 y 30 de su Reglamento, es menester concluir por los razonamientos contenidos en esta consideración que la acción de nulidad del acto administrativo no es procedente y así se decide.

En mérito de las anteriores consideraciones este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la ley, declara. SIN LUGAR el Recurso de Nulidad interpuesto por el abogado JOSÉ BENITO PERAZA apoderado judicial de los ciudadanos: JOAO MANUEL DE OLIVEIRA, DAYSI ROSENDO, MIRNA BLACKMAN, MARIA DE CARVAJAL, MIRIAN BERBESI, MANUEL DE ARMEIDA y CARMEN LUISA VARGAS DE CUEVAS, en contra del acto administrativo dictado por la Alcaldía del Municipio Valencia en fecha 04 de junio de 1.998, signado con el N° D.I.-102-98.

Se revoca la suspensión de los efectos de dicho acto administrativo, y se acuerda que el canon de arrendamiento fijado en la identificada Resolución comienza a tener vigencia a partir de la fecha de esta decisión.

Publíquese, déjese copia y notifiquese a las partes de conformuidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los nueve (09) días del mes de Noviembre del dos mil cuatro. Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO

DRA. TIBISAY SIRIT CARREÑO

LA SECRETARIA

Abg. ISABEL ORLANDO
En la misma fecha se dicto y publico la anterior sentencia siendo las 01:00 p.m.,
LA SECRETARIA

ABG. ISABEL ORLANDO

TSC/xc.