TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador,
Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la
Circunscripción Judicial de Estado Carabobo
EXPEDIENTE: 716
Demandante: María Auxiliadora Muñoz(viuda de Guzmán)

Apoderados de la parte demandante: Rafael Meneses Díaz

Parte Demandada: Marcos García

Abogado Asistente la parte demandada: María Antonieta Bellera Galea

Expediente número: 716

MOTIVO: Resolución de Contrato

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
ANTECEDENTES
En fecha 28 de enero del año 2003, y luego de haber tenido lugar la distribución administrativa de los escritos que fueron presentados en fecha 21 de enero del mismo año por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego la Circunscripción Judicial de Estado Carabobo, se recibió, por distribución, el escrito contentivo de una pretensión - incoada por la ciudadana MARIA AUXILIADORA MUÑOZ viuda de GUZMÁN- de resolución del contrato de arrendamiento que en fecha 07 de Marzo de 1996, suscribieron su cónyuge, -hoy difunto- ciudadano Luis Guzmán Rodríguez, -El arrendador- y Marcos García -El arrendatario- del local distinguido con el Nº 102-17 ubicado en la calle Rojas Queipo, Parroquia San José, Municipio Valencia, estado Carabobo.
Alega la actora, que el inquilino, ha venido incumpliendo con la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento que establece: “ El Arrendatario recibe el inmueble completamente solvente, y serán por su cuenta el pago de los servicios de agua...” y conforme a lo establecido en la cláusula Décima Primera, que señala: “ La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte de el arrendatario, dará derecho al arrendador a dar por terminado el contrato...” al incumplir el pago del servicio de agua desde enero del 2000 hasta la fecha de la demanda, según estado de cuenta emanado de Hidrocentro que acompaña marcado “F” por un monto de Bs. 1.635.601,47, por ello con base en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil en concordancia con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda la resolución del contrato por incumplimiento del mismo.
Igualmente señala el demandante de autos en su libelo de demanda calificativos en contra de la persona del arrendatario-demandado de autos con respecto a los cuales el Tribunal llama la atención por cuanto dentro de los deberes de las partes en la relación adjetiva debe prevalecer el respeto del uno por el otro y así quiere dejarlo asentado.
En fecha 05 de Febrero del año 2003, este órgano jurisdiccional se pronunció sobre la admisibilidad de la pretensión y, de conformidad con lo establecido por el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, declaró que la pretensión instaurada resultaba ser admisible y ordenó el emplazamiento del demandado, la cual se completo en fecha 20 de Octubre de 2003.
Posteriormente, en fecha 22 de Octubre del año 2003, la parte demandada; compareció por ante este órgano jurisdiccional y presentó escrito de contestación a la pretensión que, en su contra, instauró la parte demandante. En dicho escrito, la parte demandada, alegó que es cierto que en fecha 07 de Mayo de 1996, celebró con el ciudadano LUIS GUZMÁN, el contrato de arrendamiento cuya resolución viene a ser solicitada por el sujeto activo de la pretensión, que en la cláusula tercera se estableció como término de duración Un (01) año fijo, o sea, que la relación arrendaticia a tiempo determinado se cumplió el 07 de Mayo de 1997, sin que dicho contrato se hubiera renovado entre las partes, por lo que se operó la TACITA RECONDUCCION, quedando el inmueble arrendado a tiempo indeterminado y en consecuencia, sin efecto, las cláusulas contractuales contenidas en el contrato, razón por la que, alega no se le puede traer a juicio por cumplimiento de cláusulas que no está obligado a cumplir, a todo evento, impugnó el instrumento en que se fundamenta la Resolución de Contrato, en virtud de haberse convertido la relación contractual arrendaticia, en una relación arrendaticia indeterminada. Por los razonamientos, antes anotados, opuso la falta de cualidad activa de la parte actora para intentar la demanda, y por cuanto no trajo a los autos, la planilla sucesoral, que la acredite como dueña absoluta del inmueble arrendado, por cuanto de los mismos instrumentos que acompaña a los autos, se evidencia que la demandante no es la única causahabiente del de cujus, lo que le resta legitimación para acudir al proceso. Rechazó y contradijo el recibo de Hidrocentro marcado con la letra “F” ya que existe un solo medidor que surte del servicio a dos casas locales, sin poder precisar la lectura de cada local, a tal efecto – alega- no se le puede demandar imputándole el pago total de la deuda ocasionada, sino que serían dos los demandados por incumplimiento en el pago del servicio público de agua, que esa problemática no ha sido resuelta por la actora y que, convino con Hidrocentro en un convenio de pago; finalmente, solicitó que se declare sin lugar la demanda.
II
DELIMITACIÓN JURISDICCIONAL DE LA PRETENSIÓN
Se trata con base en lo ya, trascrito de una pretensión de resolución de “contrato de arrendamiento” en la que la parte demandante, solicita: i.- Que sea declarada la resolución del contrato de arrendamiento privado que en fecha 07 de Mayo de 1996 suscribieron los ciudadanos Luis Guzmán -EL arrendador- y Marcos García –EL arrendatario- por incumplimiento de las cláusulas Décima Primera y Décima Tercera del contrato.
En el momento en el cual la parte demandada dio contestación a la pretensión jurídica que, en su contra, instauró el sujeto activo de la pretensión, no fue negado que en la fecha antes anotada, las partes hubieran suscrito el referido contrato, ni el monto del canon de arrendamiento, pero; alegó como hecho nuevo que la relación arrendaticia devino de tiempo determinado a indeterminado y que la actora no tiene cualidad activa para intentar el juicio, además, que la deuda existente no es solo imputable a él por cuanto existe un solo medidor para dos inmuebles.
III
DE LAS PRUEBAS
En la oportunidad de promover pruebas la parte actora, lo hizo así: Invocó y reprodujo el mérito que arrojan los autos; reprodujo y ratifico los instrumentos privados y públicos acompañados al libelo, y la confesión de la demandada, -dice- en cuanto a su obligación de pago del servicio de agua.
Por su parte la accionada, promovió: el mérito favorable de los autos; documentales: contrato de arrendamiento; recibos de pago de Hidrocentro signados con los números 1 al 12, e inspección judicial en el inmueble objeto del arrendamiento.
IV
MOTIVA
De lo que ha quedado expuesto, pudo verse que la parte demandada, opuso la falta de cualidad activa de la demandante, ciudadana MARIA AUXILIADORA MUÑOZ, razón por la que debe pronunciarse este sentenciador en relación a dicha defensa de manera previa a cualquier otro alegato.
De la revisión de los anexos que en copia simple fueron acompañados al libelo de la demanda marcados con las letras “A” poder otorgado al abogado RAFAEL MENESES, “B” acta de defunción del ciudadano LUIS GILBERTO GUZMAN RODRÍGUEZ y “E” documento de compra venta registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia, Estado Carabobo, en fecha 11 de Julio de 1991, anotado bajo el Nº 40, folios 1 al 3, Pto.1º, Tomo 4º, ninguno de los cuales fue impugnado por la parte demandada en su contestación, razón por la que se tienen como fidedignos a tenor de lo que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se constata que:
1.- Del marcado “A” que tanto la actora, ciudadana MARIA AUXILIADORA MUÑOZ de GUZMÁN, como los ciudadanos LUIMAR DEL VALLE GUZMÁN MUÑOZ, LUIS FELIPE GUZMÁN MUÑOZ , MANUEL VICENTE GUERRA RIVAS, MANUEL DARIO GUERRA GUZMÁN, ELINA TERESA GUERRA GUZMÁN, en su condición de únicos y universales herederos de la ciudadana ALECIA MARGARITA GUZMÁN DE GUERRA y GLADYS TERESA GUZMÁN DE CORONA, confirieron poder al abogado RAFAEL MENESES para que “ ... nos represente en todo lo relacionado con un local comercial de nuestra propiedad y que tiene en calidad de arrendamiento el ciudadano MARCOS GARCIA, titular de la cédula de identidad Nº 4.524.859, ubicado en la calle Rojas Queipo Nº 102-17, Parroquia San José Municipio Valencia, desde el 07 de Mayo de 1996....”;
2.- Del recaudo marcado “B” Acta de defunción del arrendatario LUIS GILBERTO GUZMÁN, que dejo viuda a la ciudadana MARIA AUXILIADORA MUÑOZ de GUZMÁN y tres hijos de nombres LUYMAR DEL VALLE, LUIS FELIPE GUZMÁN MUÑOZ y LUIS ALBERTO GUZMÁN MUÑOZ, y ;
3.- Del recaudo marcado “E” documento de compra venta del local objeto del arrendamiento, clara y precisamente identificado en el contrato al indicar sus linderos “NORTE que es su frente, Calle Rojas Queipo y marcada con el número 102-17”, por parte de la ciudadana MARIA TERESA RODRÍGUEZ de GUZMÁN a los ciudadanos LUIS GILBERTO GUZMÁN RODRÍGUEZ, GLADYS TERESA GUZMÁN de CORONA y ALECIA MARGARITA GUZMÁN DE GUERRA, que todas ellos son copropietarios del inmueble.
Ahora bien, conforme al artículo 1.163 del Código Civil de Venezuela “ Se presume que una persona ha contratado para sí y sus herederos y causahabientes cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato” en el presente caso, muerto “El Arrendador” sus herederos han venido a ocupar su lugar en la relación arrendaticia, existe una comunidad de bienes entre todas estas personas, una sola relación sustancial, es decir, que todos tienen la cualidad de arrendatarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, existe un litis consorcio activo necesario; en todos ellos considerados como una unidad, reside la cualidad activa para comparecer en juicio, y si sólo uno de ellos lo hace, carece de cualidad, como en el presente caso ocurre, que sólo una de las herederas-arrendatarias, ha hecho valer la pretensión de resolución a través de la demanda, razón lo que necesariamente debe prosperar, la defensa de fondo de falta de cualidad activa alegada por la parte demandada y así se declara.
A mayor abundamiento, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, al referirse al litis consorcio necesario, expone: “Llámese al litis consorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad, activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas.”
No obstante la anterior resolución, como quiera que es obligación del sentenciador pronunciarse sobre todo lo alegado, se observa que la parte actora, demando la “resolución del contrato de arrendamiento” fundamentada en los artículos 1.264, 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo tenor es “ Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal” es decir, que su planteamiento de resolución ha partido de la supuesta existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando es lo cierto tal como fue alegado por la parte demandada y así se comprueba de la lectura del contrato de arrendamiento anexo al libelo marcado con la letra “C”, que dicho contrato fue inicialmente a tiempo determinado “ UN (1) AÑO FIJO, contados a partir del SIETE (7) DE MAYO DE 1.996 HASTA EL SIETE (7) DE MAYO DE 1997 “ ( cláusula Tercera) y que vencido el mismo el arrendatario continúo en el goce de la cosa, por lo que se hizo a tiempo indeterminado, de lo que resulta la improcedencia de la prórroga legal y de la acción resolutoria, y así se declara.
Quiere este sentenciador llamar la atención, en relación a la conducta procesal asumida por la parte accionada, en relación al contrato de arrendamiento objeto de la litis, ya que en el particular primero de su escrito de contestación reconoció de manera expresa haber celebrado el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, así como las cláusulas contractuales y simultáneamente, impugno a todo evento el instrumento que fundamenta la acción de resolución del contrato, impugnación que a juicio de este sentenciador, no tiene ningún efecto jurídico, pues habiéndolo reconocido, no puede a la vez impugnarlo, lo que resulta además, atentatorio a los deberes de probidad y lealtad de las partes en el proceso. Adicionalmente, se precisa que al haber operado la tácita reconducción, sólo vario la duración del contrato, más en modo alguno quedaron sin efecto las demás estipulaciones contractuales, las cuales se mantienen en el tiempo en aplicación del artículo 1.614 del Código Civil, por lo que las partes siguen vinculadas, con la excepción anotada, en los mismos términos en que inicialmente, lo pactaron, y así se declara.
En cuanto al alegato de solvencia del servicio de agua, planteado por la parte demandada, con base a los recibos emitidos por HIDROCENTRO, no impugnados o tachados por la actora, prueban que efectivamente, el demandado ha venido pagando el servicio de agua en el período de 2000 al 2002, destruyendo así lo alegado por la parte actora de la supuesta insolvencia del servicio de agua durante ese tiempo y por ende incumplimiento por parte del arrendatario de las cláusulas Décima Primera y Décima Tercera del contrato, por lo que también es improcedente este alegato y así se decide.
Finalmente, la inspección judicial practicada por este Tribunal, prueba lo alegado por la parte demandada, en relación a la existencia de un solo medidor para tres inmuebles uno de los cuales, es el que ocupa el demandado, y así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones que preceden, este Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento propuesta por la ciudadana MARIA AUXILIADORA MUÑOZ viuda de GUZMÁN contra el ciudadano MARCOS GARCIA ambos identificados en autos, y así se decide.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado ser totalmente vencida.
De acuerdo con lo que establece el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veintidós (22) días del mes Septiembre del año dos mil cuatro. Años 194º de la Independencia y 145º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abog. OMAR GONZALEZ LAMEDA
La .......

....Secretaria,

Abog. GLORIA CABRERA

En la misma fecha previo cumplimiento de las formalidades de Ley, se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 8:45 de la mañana y se dejó copia en los archivos de este Tribunal.
La Secretaria

Abog. GLORIA CABRERA

Exp: 716