TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO Y BANCARIO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE DEMANDANTE: FRANK SPANO DELL’OVO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-11.099.291, representado inicialmente por los Abogado NELSON PEREZ y LUIS FELIPE TOVAR, y posteriormente representado por los Abogados DAMIANA MARISELA RODRÍGUEZ, JESSICA DELLEPIANE, GERMANIA GALÍNDEZ y EFRÉN SUAREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 55.553, 39.631, 35.711 y 86.244 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: KING SHU NG., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-13.846.463 y de este domicilio, representado judicialmente por los Abogados VÍCTOR SCOCOZZA PIÑANGO, OSCAR TRIANA, LUIS ENRIQUE FERRER, BELINDA NAVARRO CASTRO y LESVIA HENRIQUEZ PANTOJA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.875, 61.188, 34.800, 23.660 y 31.257 respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: No. 15.813
SENTENCIA: DEFINITIVA

ANTECEDENTES
Comienza la presente causa mediante demanda interpuesta por el ciudadano FRANK SPANO DELL’OVO, mediante su Apoderado Judicial Abogado NELSON ENRIQUE PEREZ y posteriormente representado por los Abogados DAMIANA MARISELA RODRÍGUEZ, JESSICA DELLEPIANE, GERMANIA GALÍNDEZ y EFRÉN SUAREZ, contra el ciudadano KING SHU NG., representado judicialmente por los Abogados VÍCTOR SCOCOZZA PIÑANGO, OSCAR TRIANA, LUIS ENRIQUE FERRER, BELINDA NAVARRO CASTRO y LESVIA HENRIQUEZ PANTOJA, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
Presentada la demanda por ante este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello, de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 26/09/2005, quien era el Tribunal Distribuidor, le correspondió a éste Despacho conocer de la presente causa, de conformidad con la Resolución N° 2125 de fecha 31/05/1993, emanada de la extinto Consejo de la Judicatura.-
En fecha 30 de Septiembre de 2.005 (F-9) se admite cuanto ha lugar en derecho la demanda, emplazándose a la parte demandada para que compareciera al Segundo (2do) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a exponer los alegatos que creyere pertinentes para la defensa de sus derechos conforme lo establece el Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil; se abrió por auto Separado Cuaderno de Medidas, y en fecha 07/11/2005 se decretó medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la presente resolución.-
Al folio 10 riela diligencia del Alguacil de éste Tribunal donde consigna la compulsa librada al demandado de autos, a quien le fue imposible establecer su ubicación, por lo que a solicitud de la parte actora se libra cartel de citación conforme a lo dispuesto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo agregado en fecha 16/11/2005 (F-14, 16, 17, 20, 21, 22 y 25).-
En fecha 16/11/2005 comparece el demandado, asistido de abogado y se da por citado en la presente causa (F-23).-
Del folio 26 al 28 riela escrito de oposición e impugnación a la medida de secuestro decretada por este Tribunal, suscrita por el Abogado LUIS ENRIQUE FERRER, Apoderado Judicial de la parte demandada.-
Al folio 30 al 35 riela escrito de contestación y cuestiones previas, suscrito por la parte demandada, compareciendo la parte actora (F-42 al 44) y consigna escrito de observaciones a la oposición; y en fecha 23/11/2005 (F-53 al 56) consigna escrito de observaciones a las cuestiones previas.-
Al folio 58 y 59 riela escrito de observaciones consignado por la parte demandada.-
En fechas 29/11/2005 y 01/12/2005 (F-60 al 63 y del 89 al 91), comparecen tanto la parte demandante como la demandada y consignan escritos de pruebas, siendo agregados y admitidos en esas mismas fechas (F-88 y 92 respectivamente).-
Evacuadas las pruebas y sin informes de las partes, éste Despacho da cuenta del cumplimiento de todos los lapsos, trámites y actos procesales de Ley, declarando válidos los mismos, y para decidir y pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión incoada, estableciendo, previamente, los límites en los que quedó fijada la controversia; de seguidas lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:

ARGUMENTOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES

La parte actora expone en su escrito libelar, mediante su apoderado judicial:

1.- Que su representado suscribió mediante contrato de prórroga arrendaticia con el accionado, un local comercial ubicado en la Avenida Principal de Morón, Sector La Encrucijada, al lado de la Farmacia El Indio, Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo, con una vigencia de veinte (20) meses, desde el 05 de Junio de 2004 hasta el 02 de Febrero de 2006, estipulado en la cláusula Tercera de dicho contrato.-
2.- Que en la cláusula Segunda de dicho contrato se estableció un cánon de arrendamiento de Bs. 2.000.000,oo mensuales, con vencimiento los primero 5 días de cada mes, canon este que debería ser pagado puntualmente tal y como lo expresa el contrato; Que si se atrasare en el pago de una (1) mensualidad del canon establecido, el Arrendador tendrá el derecho de solicitar la desocupación del inmueble.-
3.- Que en virtud de que el Arrendatario no ha cancelado el canon de arrendamiento los primero cinco días del mes de Septiembre e infructuosa su gestión para ello, procede a demandar al accionado para que convenga por resuelto el referido contrato suscrito entre ellos, entregue la cosa arrendada mas los cánones arrendaticios faltantes y en las mismas condiciones en que lo recibió.-
4.- Fundamenta la presente acción en los artículos 1.167, 1.599 y 1.618 del Código

Civil, y conforme a lo dispuesto en el Artículo 599, Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil solicitan se decrete medida de secuestro sobre el inmueble.-

La parte demandada en su contestación de demanda opone las siguientes cuestiones previas y alega las siguientes defensas:

1.- Como punto Previo alega, que el documento que se acompaña al libelo de la demanda como instrumento fundamental que corre a los folios 4 al 6, es nulo de nulidad absoluta por contener un Convenio de Prórroga Legal que atenta contra expresas disposiciones de orden público, por cuanto en la Cláusula Primera del referido contrato expresa textualmente que el Arrendador da en calidad de arrendamiento un local comercial de su propiedad por un plazo de 20 meses, entendiéndose estos como la prórroga legal solicitada por el Arrendatario y concedida por el Arrendador; fundamentando dicha nulidad del instrumento de marras, en los artículos 7 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
2.- Opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “El defecto de forma”, al no llenar los requisitos que indica el artículo 340 Ejusdem; la contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 Idem, en este caso “por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”; y la contenida en el Ordinal 11 del artículo 346 Ejusdem, en concordancia con el artículo 341 Ibidem, por “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.-
3.- En su defensa de fondo, a todo evento rechaza y contradice por temeraria la demanda intentada en contra de su representado por no ser ciertos los hechos narrados y por no asistir a la parte actora el derecho que reclama, ratificando la nulidad del convenio de prórroga arrendaticia celebrado entre su representado y la parte actora, fundamentándolos en los artículos 7 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
4.- Finalmente alega “la falta de cualidad e interés del actor para sostener la presente causa”, conforme a lo establecido en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el actor el actor afirma en el convenio de su Cláusula Primera, ser propietario del inmueble objeto de la presente acción, siendo falta tal afirmación, por lo que no puede demandar la resolución del convenio de prórroga legal con base a un instrumento donde se atribuye el carácter de propietario que no tiene, ya que el propietario del referido inmueble lo es el ciudadano SPANO DIEGO ANTONIO como se determina el documento de propiedad de dicho inmueble.-

La parte actora, mediante sus apoderadas judiciales, en su escrito de observación a las cuestiones previas alega:

1.- Como punto previo insisten en hacer valer el contrato de arrendamiento que sirve de base a la presente acción, alegando el incumplimiento con la obligación esencial de tracto sucesivo concerniente al pago del monto mensual de arrendamiento, y de donde se desprende de la cláusula segunda de dicho contrato, que el Arrendatario asumió expresamente al suscribir la citada contratación, la obligación de pagar puntualmente el canon de arriendo, y al haber incumplido con su obligación que le correspondía, se instó la vía de la resolución del contrato por incumplimiento.-
2.- A todo evento, con relación a las cuestiones previas opuestas, rechazan, niegan

y contradicen la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente “al defecto de forma de la demanda”, por cuanto el doctrinario predominante en este país, el cual advierte que la efectividad de la alegación de esta defensa previa debe presuponer tal oscuridad en la imprecisión del objeto de la pretensión que sea imposible la determinación del mismo, y en el caso de marras, en el escrito libelar se indica la situación del referido bien, conforme el tenor del contrato de arrendamiento suscrito.-
3.- Rechazan, niegan y contradicen la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6° del artículo 346 ejusdem, referida a “la acumulación prohibida en el artículo 78 de la citada ley”, por cuanto constituye una vieja táctica dilatoria que no debe prosperar, ya que lejos de tratarse de pretensiones que se excluyan mutuamente, una viene a ser consecuencia de la otra, ya que no se concibe que el actor resulta un contrato incumplido y no se exija el pago de los cánones de arrendamientos insolutos.-
4.- A todo evento, rechazan, niegan y contradicen la defensa previa opuesta contenida en el ordinal 11 del artículo 346 Ibidem, referida a “prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta”, por cuanto existe un instrumento autenticado (privado reconocido) entre las partes.-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

De las pruebas promovidas por la parte demandante, a través de sus apoderadas judiciales:
a) Ratifican en todas y cada una de sus partes los argumentos fácticos y jurídicos contenidos en el escrito libelar; ratifican el anexo marcado “B” consistente en el Contrato de Arrendamiento.-
b) Invocan el mérito favorable que arrojan los autos el documento fundamental de la acción; convienen en hacer valer que el citado contrato esta contenido en documento autenticado suscrito entre las partes.-
c) Hacen valer la cualidad de su representado para arrendar e intentar y sostener la presente acción, consignando copia certificada de titulo supletorio evacuado por ante este Juzgado de fecha 18/08/1999 del inmueble y debidamente protocolizado por ante el hoy Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello a nombre de Francisco Spano La Verde (fallecido ab-intestado en fecha 25/06/2003) quien era el padre de su representado, y que fue autorizado por acuerdo unánime de todos los comuneros y que consignan marcada con la letra “Z2”.-
d) Consignan y oponen recibos de pago de cánones arrendaticios insolutos correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2005.-
e) Consignan y oponen notificación efectuada al demandado, donde se evidencia la ratificación por parte de su representado la vigencia de la cláusula tercera del mencionado contrato.-
f) Consignan y oponen copia simple del documento donde el Arrendatario siempre ha reconocido como arrendador a su representado
De las Pruebas Promovidas por la parte Demandada, a través de su apoderado judicial:

a) Promueve el escrito de libelo que riela al folio 1, especialmente donde la parte actora expresa en el que su representado suscribió mediante documento público autenticado Contrato de Prórroga Arrendaticia con su representado de un local comercial ubicado en la avenida principal de Morón, Sector La Encrucijada, al lado de la farmacia El Indio, Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo.-
b) Promueve como prueba la diligencia de fecha 16/11/2005 que riela a los folios 18 y 19 del cuaderno de medidas.-
c) Promueve como prueba el contenido de la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal de fecha 17/11/2005 que riela al folio 28 del cuaderno de medidas, donde se hace notar en estos particulares “b” y “c”, la procedencia de la cuestión previa opuesta por defecto de forma de la demanda.-
d) Promueve el documento autenticado en fecha 03/06/2004 por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello marcado “B”.-
e) Promueve documento protocolizado de fecha 30/06/1998 por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Puerto Cabello, y copia fotostática de copia certificada marcada “A” consignada al escrito de contestación de demanda.-

FUNDAMENTOS DE LA DECISION
Trabada la litis en los términos expuestos, y analizados las pruebas promovidas este Tribunal al decidir observa:
PRIMERO: Trata la presente de una demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de la celebración de un Contrato de Prórroga Arrendaticia suscrito entre los ciudadanos FRANK SPANO DELL’OVO y el ciudadano KING SHU NG, sobre un local comercial ubicado en la Avenida Principal de Morón, Sector La Encrucijada, al lado de la Farmacia El Indio, Municipio Juan José Mora, del Estado Carabobo; con una vigencia de veinte (20) meses contados a partir del 05 de Junio de 2004 hasta el 02 de Febrero de 2006, tal y como quedó establecido en la cláusula Tercera de dicho contrato; siendo que en la cláusula Segunda del referido contrato se estableció un canon de arrendamiento de Bs. 2.000.000,oo mensuales, con vencimiento los primero 5 días de cada mes, con la obligación para el arrendatario de cancelarlo puntualmente tal y como quedó expresado en el referido contrato, y en virtud del atraso de una mensualidad, la cual debió cancelar los primeros cinco días del mes de Septiembre, solicitan a este Tribunal para que convenga en dar por Resuelto el Contrato suscrito entre las partes, entregue la cosa arrendada o en su defecto, así lo declare el Tribunal.- Por su parte la demandada como punto previo, solicita la nulidad del Convenio de Prórroga Arrendaticia, por considerarlo inexistente dentro del mundo del derecho, fundamentalmente por contrariar el artículo 38 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que considera la prórroga para el arrendatario como facultativa y porque conforme al artículo 7, Ejusdem, es un convenio que menoscaba el derecho del arrendatario. Niega, rechaza y contradice lo expuesto por la parte accionante, en virtud de que el contrato celebrado entre las partes no teniendo existencia en el mundo del derecho, por no tener dicho instrumento fundamento de la pretensión, por lo que la presente acción no ha debido ser admitida por inexistencia del cuestionado e ineficaz convenio de prórroga.- Finalmente la parte accionada alega la falta de cualidad e interés que posee el actor para sostener la presente causa, por cuanto el actor afirma en la cláusula primera del contrato ser propietario del inmueble, siendo falso tal afirmación, ya que el propietario del referido inmueble lo es el ciudadano SPANO DIEGO ANTONIO.-
Ahora bien, antes de dilucidar el fondo del asunto, es imperativo decidir acerca de las Cuestiones Previas Opuestas. A tenor de lo dicho, entonces, así se hace bajo las siguientes consideraciones:

Con relación a la Cuestión Previa referida al ordinal 6º, artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4º, del artículo 340, Ibidem.- Señala la parte demandada que no se determinaron los linderos y situación del inmueble, en forma perfecta. A este respecto quiere este Juzgador resaltar, que para los efectos de la práctica de la medida solo necesita la perfección aludida, este Tribunal y el Tribunal Ejecutor de medidas, quien en su momento se abstuvo de practicar la medida. Este Tribunal, a los fines de no causar inconvenientes a terceros o verdaderos propietarios o usufructuarios del bien mueble o inmueble, quienes con justo título y por causa legítima ostenten la posesión propiedad del bien y, el Ejecutor de medidas, a los fines de cumplir fielmente con lo que se le comisiona y ordena cumplir. No obstante ello, del expediente (libelo) se desprende la determinación del bien, descrito como un bien inmueble, local comercial, ubicado en la avenida principal de Morón, La encrucijada, al lado de la farmacia El Indio, Municipio Juan José Mora, tal como está descrito en el contrato de arrendamiento entre las partes, en la cláusula PRIMERA, que se entiende consabido entre las partes y, que no podría justificarse el porque ahora pareciera que el demandado de autos no sabe cual fue el inmueble que se le alquilo, ni a cual inmueble se refiere la demanda, como si fueran varios inmuebles que se le arrendaron y la presente demanda se refiriera a uno solo de ellos. Esto se aprecia aunado, al hecho que la parte demandante, ilustro de manera más directa a este Tribunal-y por ende al Tribunal Ejecutor- al agregar en la ubicación del inmueble de marras, “entre Farmacia El Indio y Callejón La Plancha, donde funciona la Entidad Mercantil denominada “X KING, C.A. (F-18, Vto., del cuaderno de medidas). Tanta comprensión tenía la determinación del bien inmueble objeto del Contrato cuya Resolución se demanda, que hasta el Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente, con sede en Valencia, decreto medida cautelar del Amparo, suspendiendo la media de secuestro dictada por este servidor sobre el mismo inmueble que el querellado trata como indeterminado (f. 53, del Cuaderno de Medidas) y, el Juez Ejecutor disciplinado, como debe ser, también acató la contra orden dictada sobre dicho bien que originariamente era el mismo. Todas estas razones producen en este Tribunal, la convicción necesaria como para declarar con propiedad que si fue suficientemente determinado el inmueble objeto del denominado Contrato de Prórroga de Arrendamiento, firmado y consentido por las partes; por lo que la Cuestión Previa opuesta, referida al ordinal 6º, artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4º, del artículo 340, Idem, debe considerarse Improcedente Y; ASI SE DECIDE.-

En lo atinente a la Cuestión Previa referida al ordinal 6º, artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.- Observa la parte demandada que el demandante de autos al solicitar la resolución del contrato o que el demandado convenga en ello; igualmente que entregue la cosa arrendada y a su vez, el pago completo de los cánones arrendaticios faltantes, mal puede demandarse la resolución y a la vez el cumplimiento cuando peticiona el pago de los cánones no vencidos; y no pueden producirse las dos peticiones simultáneamente por ser contrarias entre sí. A este respecto, ha determinado la jurisprudencia que cuando se denuncia o promueve la acumulación prohibida, esta debe aparecer como inepta, porque se excluyen o son contrarias entre sí, o porque deben dilucidarse ante jueces con competencia material distinta, o , porque tienen procedimientos incompatibles. La presente acción trata de una RESOLUCION DE CONTRATO -DE PROROOGA- DE ARRENDAMIENTO, cuyo procedimiento a seguir -según lo decretó este Tribunal en su auto de admisión y las partes así lo aceptaron al no oponerse a ello-, a tenor de lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta ser el mismo establecido para la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO –repito- tal como fue el Procedimiento que este Tribunal indicó se iba a regir el presente asunto; auto de admisión este que en ningún momento fue atacado por las partes, ni se le señaló al Tribunal que había otro procedimiento establecido en alguna otra Ley, por la cual había de regirse la acción incoada; siguiéndose el presente procedimiento en plenas condiciones de igualdad procesal. De igual manera tanto resulta competente el Juez Civil para conocer de la demanda de un Contrato de Arrendamiento, por resolución, que por cumplimiento, o incumplimiento, etc..., so pena de no ser competente en razón de la cuantía o el territorio, que no es el caso, al no ser interpuesta esta defensa en el tiempo que se tenía para hacerlo; siendo que el pago de los cánones de arrendamiento faltantes, es práctica consuetudinaria en esta materia, solicitarlos, salvo su apreciación y procedencia o no en la definitiva; pero que en ninguna forma, puede considerarse como inepta acumulación, ni pedimento o solicitud prohibida. Todo lo expuesto nos lleva a la inexorable decisión de declarar No Procedente, la Cuestión Previa referida al ordinal 6º, artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, referida a la acumulación prohibida en el artículo 78 Y; ASI SE DECIDE.-

En lo referente a la Cuestión Previa promovida conforme al ordinal 11º, artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 341, Ejusdem.- Argumenta la parte accionada que la acción intentada no ha debido admitirse por “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” por ser contraria a preceptos de orden público y por ser contraria a una disposición expresa de la ley. Señala que el documento que se argumenta como fundamental de la acción es nulo de toda nulidad por contener un Convenio de Prórroga Legal que atenta contra expresas disposiciones de orden público: Artículos 7, y 38 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A tal efecto, es necesario que este Juzgador, aún cuando toque en algo del fondo del asunto, atienda a lo siguiente: En primer lugar; ciertamente de las normas aludidas nunca se desprende expresamente la prohibición de admitir acciones como las que se conoce en concreto. En segundo lugar; resulta devastador para dicho argumento u oposición el contenido del artículo 3 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del cual se trascribe:

“Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

c) Los fondos de comercio.”

Del cual se desprende en forma unánime, clara e incuestionable, que las normas aludidas no son aplicables a los arrendamientos que tienen por objeto el alquiler de un bien inmueble destinado a local comercial, como sucede en el caso de marras. Invocación y argumento este más que suficiente para declarar la improcedencia de la cuestión previa opuesta, tal como; Así Se Declara.-

SEGUNDO: Dilucidadas primera o previamente, tal como así lo fueron, las Cuestiones Previas opuestas; toca a este juzgador decidir acerca del fondo del asunto, haciéndolo de la siguiente manera: El hecho controvertido radica en el cumplimiento de la obligación que adquirió el accionado, en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento el cual quedó establecido en la Cláusula Segunda del contrato arrendaticio celebrado entre las partes. Vale decir, si cumplió o incumplió, el demandado, con la obligación de cancelar el canon arrendaticio en el lapso contractualmente establecido.-
No obstante, aún cuando este Sentenciador considera que allí es donde estriba el meollo del asunto planteádole, sin embargo, ante la denuncia de la Falta de Cualidad del Arrendador-Demandado, es conveniente entrelazar la decisión final con el análisis y decisión de la Cuestión de Fondo planteada; haciendo la advertencia este Operador de Justicia, que la presente tiene por objeto un Contrato de Arrendamiento, donde se discute la vigencia o resolución de una relación arrendaticia y, nunca se discute propiedad del inmueble que se arrendó; cuyas acciones si son incompatibles entre sí y tienen procedimientos distintos.
Para ello, este Juzgador debe reiterar el criterio expuesto en decisiones anteriores, referidas a que en los juicios que se intenten sobre la relación arrendaticia, su cumplimiento o resolución, lo que debe probarse es, fundamentalmente, la existencia o no de la relación arrendaticia y el argumento que significa el cumplimiento o incumplimiento de la obligación contractual. En el primero de estos elementos, por supuesto, se encuentra implícito el Contrato de Arrendamiento y los elementos del mismo. En caso no análogo pero si de donde se pueden extraer comentarios que podrían ilustrar el presente –es decir, donde se puso en disputa la Legitimación para dar en Arrendamiento pero se trataba de un bien de propiedad pública- al promoverse la Falta de Cualidad del Arrendador, este despacho aclaro:
“El contrato de arrendamiento, según el Código Civil Venezolano vigente, en el artículo 1.579, se conceptúa como “aquel por el cual una de las partes (arrendador) contratantes se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla”. De allí se desprenden como elementos del arrendamiento, los comunes a todos los contratos, a saber: 1.- El consentimiento; 2.- El Objeto y; 3.- La causa (lícita). Dentro del análisis de estos elementos, si es preciso, habría que analizar un aparte referida a la LEGITIMACION PARA DAR EN ARRENDAMIENTO. Me explico. En principio, en las causas relativas a arrendamientos inmobiliarios el juez debería normalmente circunscribirse a analizar, fundamentalmente, la existencia o no de un contrato de arrendamiento, la existencia o no del incumplimiento contractual que origine
la Resolución entre ellos la insolvencia o cualquier otro supuesto incumpliente, entre otras cosas.
Ahora bien, a pesar de lo dicho, cuando se ataca la legitimidad del arrendador es necesario para el Tribunal de la Primera Instancia, abrir un espacio aparte y, analizar con detenimiento los alegatos expuestos, necesariamente, para no caer en vicios en la sentencia; sobre todo actuando en perfecta consonancia con los criterios que al respecto existen donde algunos, también en principio, apoyan que la falta de legitimación no produce la anulabilidad del contrato y para otros que sostienen que hay que darle la acción al arrendatario de buena fe en virtud de la incertidumbre que ello le genera. En este estado de cosas, se hace necesario hablar sobre la ¿Legitimación para dar? en arrendamiento, sobre ¿quien puede dar? en arrendamiento y así tenemos que: Puede dar en arrendamiento, en primer lugar el Propietario de la cosa, pero también pueden dar en arrendamiento, el comunero, el enfiteuta, el usufructuario, el administrador, el arrendatario; pero se requiere que en el caso de estos últimos exista el contrato o autorización correspondiente, donde el propietario así lo consienta. Como se ha dicho anteriormente, para algunos no se hace necesario que el arrendador sea uno cualquiera de los señalados para que el contrato de arrendamiento sea válido; es decir que si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, administrador o arrendatario, el contrato no es nulo ni anulable, porque solo crea obligaciones entre las partes. Pero para otros, si es anulable o, por lo menos, se le otorga o acuerda la acción al arrendatario para impugnar el mismo ejerciendo el recurso o mecanismo necesario a los fines de argumentar, alegar y probar, la falta de legitimidad del arrendador de una cosa ajena, por ser el arrendamiento de cosa ajena una “res inter alios acta” lo que nada le impide al verdadero propietario de desposeer al arrendatario en cualquier momento. Pero por otro lado, a juicio de este Sentenciador, no resulta necesario esperar a que el verdadero propietario demande la evicción, para declarar sin efecto el contrato de arrendamiento; solo es necesario que el arrendatario demandado en un caso como el concreto, sea de arrendatario de buena fe, demuestre que la cosa no esta en la esfera de administración ni de disposición del arrendador, puesto que vista la situación planteada, el arrendador al prometer el uso de una cosa cuya administración y/o disposición no le corresponde, esta incumpliendo con su principalísima obligación de procurar al arrendatario el uso pacifico del bien locado, durante el tiempo de arrendamiento. (Sentencia en Alzada de este Tribunal, de fecha 28/11/2005).

Ahora bien, a los folios 3 al 6 y, 83 al 87, del expediente, se observa documento de Contrato de Prórroga Arrendaticia, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo de fecha 03/06/2004, documento inserto bajo el Nº 7, tomo 30, de los respectivos Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria Pública; donde el ciudadano FRANK SPANO DELL’OVO (arrendador-demandante) celebra un contrato de prórroga sobre un inmueble que dice ser de su propiedad, con el ciudadano KING SHUN NG (arrendatario-demandado). Ante esa evidencia cuyo valor probatorio al equipararlo este Tribunal al documento público, al no ser tachado ni atacado por ninguno de los medios probatorios legales existentes, da por si mismo la CONFIANZA Y FE PUBLICA lo que debe ser interpretado como haciendo plena fe incluso con respecto de terceros, conforme a los artículos 1.357 al 1.360 del Código Civil Y; ASI SE DECIDE.- De allí se desprende en forma por demás tangible la existencia de la relación arrendaticia entre las partes. Sin embargo, la parte demandada desconoce la cualidad del actor al señalar que la propiedad del bien inmueble que le arrendó –después de haber gozado por tanto tiempo del bien, en esa cualidad- no le pertenece a quien se lo arrendó, sino a terceros ajenos al juicio; consignando para ello, junto a su escrito de contestación, FOTOCOPIA SIMPLE de documento que reseña como registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 03/06/1998, Nº 11, folio 58, Protocolo 1º, tomo 7º, el cual riela a los folios 36 al 39; donde el Municipio Juan José Mora (vendedor) le adjudica administrativamente en venta al ciudadano Spano Diego Antonio UNA PARCELA DE TERRENO. En contraste a ello, EL DEMANDANTE trae a juicio y hace valer a los fines de premiar su cualidad, COPIA CERTIFICADA de Titulo Supletorio suficiente de BIENHECHURIAS, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro, ahora de Registro Inmobiliario, de Puerto Cabello, Estado Carabobo, bajo el Nº 4, folios 16 al 22, Protocolo 1º, tomo 6; el cual riela los folios 64 al 70, del expediente; el cual al no ser tachado ni atacado por ningún medio legal preexistente, este Tribunal le otorga todo su pleno efecto y valor probatorio, que como instrumento público merece, conforme a lo estipulado en los artículos 1357 al 1360 del Código Civil Y; ASI SE DECIDE.- Y he allí la gran diferencia. Ciertamente del análisis expuesto en la sentencia (de fecha 28/11/2005) parcialmente trascrita -aún cuando repito no es de igual naturaleza al tratarse aquélla de un bien de propiedad pública- se desprende lo que es admitido unánimemente de que todo aquél que tenga la propiedad o autorización puede arrendar y, en el caso de autos se desprende en forma clara que el arrendatario demostró mediante el Titulo Supletorio protocolizado ser el dueño del local o las bienhechurías que lo componen; sin perjuicio del titulo de propiedad sobre la parcela de terreno, invocado por el accionado, que además ni en autos ni en el período probatorio, se desprenden señales de que el demandado cumplió con la carga de demostrar, conforme se lo imponía el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que el inmueble cuya propiedad le atribuye a un tercero y que aparece en el documento adjunto a la contestación es el mismo inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento cuya Resolución se demanda. Por lo demás, al tratarse el documento de propiedad invocado sobre la venta de un bien inmueble de antecedente propiedad municipal, lo cual por Ley siempre se dejan a salvo los derechos de terceros, en virtud que la compra se hace a riesgo del comprador por cuanto el Municipio no responde por evicción; al tratarse de que la propiedad que –el querellado- se le pretende acreditar a un tercero es sobre una parcela de terreno y lo que se arrienda mediante el contrato de arrendamiento de marras es un Local Comercial –o bienhechurías-; finalmente al tratarse de una prolongada relación contractual – que por años y desde el 05/05/2001, tal como consta al folio 83, Cláusula Segunda) donde el querellado ha venido admitiendo al arrendador demandante como tal arrendador, lo que además de impedirle alegar su propia torpeza, no tiene cualidad ni representación para ejercer la defensa del tercero propietario (Ciudadano Spano Diego Antonio); es por lo que este Despacho considera suficiente la documental referida a la Copia Certificada del Título Supletorio de BIENHECHURIAS, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro, ahora de Registro Inmobiliario, de Puerto Cabello, Estado Carabobo, bajo el Nº 4, folios 16 al 22, Protocolo 1º, tomo 6; el cual riela los folios 64 al 70, del expediente, a los fines de demostrar la cualidad de arrendador del ciudadano FRANK SPANO DELL` OVO, demandante de autos; por lo que en todo caso recomienda a la parte demandada, que al tratarse la presente acción de una Resolución de Contrato de Arrendamiento Y NO DONDE SE DISPUTA LA PROPIEDAD, deberá acudir conforme al procedimiento pertinente a dilucidar dicha propiedad; absteniéndose por razones obvias este Juzgador de pronunciarse sobre la misma y más allá de lo pronunciado Y; ASI SE DECIDE.-
Ya dilucidada la cualidad del actor conforme a los argumentos expuestos, también se resume en los mismos, la existencia de la relación arrendaticia; solo restándole a este Tribunal, referirse al otro elemento necesario para la procedencia o no, de la presente acción como lo es el elemento de incumplimiento sobre la cual se basa la resolución contractual intentada.
Al efecto, la Cláusula Segunda del mencionado Contrato de Prórroga Arrendaticia, pactado Liberrimamente por las partes, establece:

“El canon mensual de este convenio de prórroga arrendaticia...(sic) Este canon deberá ser pagado por el “ARRENDATARIO”, puntualmente los Cinco primeros días (05) de cada mes...(sic) “EL ARRENDADOR”, solicitara la desocupación judicial del inmueble si “EL ARRENDATARIO” se atrasare en el pago de una (01) mensualidad del canon establecido en este convenio de prorroga arrendaticia”.
De lo trascrito se desprende en forma indubitable que la obligación del Arrendatario para con el Arrendador era la de cancelarle los cinco(05) primeros días de cada mes el canon respectivo. Pero lo que llama poderosamente la atención a este Sentenciador, es que ante la denuncia y demanda de dicho incumplimiento, la parte accionada en ningún momento ha rechazado que haya incumplido con el pago, ni ha demostrado que esta solvente. Tampoco ha dicho que pago el canon o mensualidad que sirve de base para demandar la resolución contractual; solo se ha limitado a establecer la nulidad del contrato y la falta de cualidad del actor, cuestiones estas negadas y declaradas improcedentes conforme a los argumentos expuestos. Ahora bien, para el demandante demostrar lo alegado en su libelo, produce en el lapso probatorio: El Contrato de Arrendamiento de marras, ya valorado, y de donde de la lectura de su Cláusula Segunda se desprende la obligación cuyo incumplimiento se demanda (f. 79 al 82); Recibos Nos. X1 016, X2 017 y, X3 018, de donde pretende acreditar el actor, el Impago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre, año 2005. Al efecto y con relación a estas últimas documentales, tenidas como por reconocidas por la parte demandada al ser producto de la relación arrendaticia entre las partes, al no ser impugnadas, de conformidad con los artículos 1363 y 1364, del Código Civil y, 443 del Código de Procedimiento Civil, se reputan como reconocidos, surtiendo todos sus plenos efectos y valor, demostrando el accionante el no pago por parte del demandado, del canon correspondiente al Mes de Septiembre, año 2005, al no cancelarlo dentro del plazo de cinco (05) días como así lo estableciera la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de marras, cumpliendo con la carga de probar que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil así lo tenía; por lo que debe considerarse consumado el incumplimiento demandado y cumplidas las exigencias establecida en el artículo 1.167 del Código Civil; por ende la demanda debe prosperar con todas sus peticiones o pretensiones Y; ASI SE DECIDE.-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y SU VALOR PROBATORIO

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandante: a) Se declara todo el efecto y valor probatorio de la documental que riela a los folios 3 al
6 y, 83 al 87, del expediente, consistente en el Contrato de Prórroga Arrendaticia, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo de fecha 03/06/2004, documento inserto bajo el Nº 7, tomo 30, de los respectivos Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria Pública; de donde se desprende la existencia de la relación arrendaticia y la cualidad del arrendador y, equiparándolo este Tribunal al documento público, al no ser tachado ni atacado por ninguno de los medios probatorios legales existentes, da por si mismo la CONFIANZA Y FE PUBLICA lo que debe ser interpretado como haciendo plena fe incluso con respecto de terceros, conforme a los artículos 1357 al 1360 del Código Civil Y; ASI SE DECIDE; b) Se declara todo el efecto y valor probatorio de la documental que riela a los folios 64 al 70, COPIA CERTIFICADA de Titulo Supletorio suficiente de BIENHECHURIAS, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro, ahora de Registro Inmobiliario, de Puerto Cabello, Estado Carabobo, bajo el Nº 4, folios 16 al 22, Protocolo 1º, tomo 6; el cual riela los folios 64 al 70, del expediente; el cual al no ser tachado ni atacado por ningún medio legal preexistente, este Tribunal le otorga todo su pleno efecto y valor probatorio, que como instrumento público merece, conforme a lo estipulado en los artículos 1357 al 1360 del Código Civil; mediante el cual demuestra el actor su cualidad e interés; c) Se declara todo el efecto y valor probatorio de las documentales que rielan al folio 77, recibos Nos. X1 016, X2 017 y, X3 018, de donde pretende acreditar el actor, el Impago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre, año 2005. Al efecto y con relación a estas últimas documentales, tenidas como por reconocidas por la parte demandada al ser producto de la relación arrendaticia entre las partes, al no ser impugnadas, de conformidad con los artículos 1363 y 1364, del Código Civil y, 443 del Código de Procedimiento Civil, se reputan como reconocidos, surtiendo todos sus plenos efectos y valor, demostrando el accionante el no pago por parte del demandado, del canon correspondiente al Mes de Septiembre, año 2005, al no cancelarlo dentro del plazo de cinco (05) días como así lo estableciera la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de marras, cumpliendo con la carga de probar que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil así lo tenía; por lo que debe considerarse consumado el incumplimiento demandado Y; ASI SE DECIDE.-
En consecuencia: 1.- Debe declararse Resuelto el Contrato de Arrendamiento cuya Resolución se demandó; 2.- Se ordena la entrega inmediata del inmueble objeto de dicho contrato y; 3.- En cuanto a lo peticionado con relación al pago completo de cánones de arrendamiento, solamente se conceden los cánones acaecidos hasta la completa ejecución del presente fallo Y; ASI SE DECIDE.-

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada: a) No se valora ni se le otorga en el caso in concreto, ningún efecto o valor probatorio a la FOTOCOPIA SIMPLE de documento (f. 36 al 39) que reseña como registrado la accionada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 03/06/1998, Nº 11, folio 58, Protocolo 1º, tomo 7º, el cual riela a los folios 36 al 39; donde el Municipio Juan José Mora (vendedor) le adjudica administrativamente en venta al ciudadano Spano Diego Antonio UNA PARCELA DE TERRENO; se reproducen todas las consideraciones establecidas en el particular SEGUNDO de la presente decisión, fundamentalmente, al hecho de que ni en autos ni en el período probatorio se desprenden señales de que el demandado cumplió con la carga de demostrar,
conforme se lo imponía el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que el inmueble cuya propiedad le atribuye a un tercero y que aparece en el documento adjunto a la contestación es el mismo inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento cuya Resolución se demanda. Igualmente: al hecho de tratarse el documento de propiedad invocado sobre la venta de un bien inmueble de antecedente propiedad municipal, lo cual por Ley siempre se dejan a salvo los derechos de terceros; al hecho de que al tratarse de que la propiedad que –el querellado- se le pretende acreditar a un tercero es sobre una parcela de terreno y lo que se arrienda mediante el contrato de arrendamiento de marras es un Local Comercial –o bienhechurías-; finalmente al tratarse de una prolongada relación contractual – que por años y desde el 05/05/2001, tal como consta al folio 83, Cláusula Segunda) donde el querellado ha venido admitiendo al arrendador demandante como tal arrendador, lo que además de impedirle alegar su propia torpeza, no tiene cualidad ni representación para ejercer la defensa del tercero propietario (Ciudadano Spano Diego Antonio); al hecho de que estamos en presencia de una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento Y NO DONDE SE DISPUTA LA PROPIEDAD, la cual obliga a quien este interesado o tenga cualidad a acudir conforme al procedimiento pertinente a dilucidar dicha propiedad; absteniéndose por razones obvias este Juzgador de pronunciarse sobre la misma y más allá de lo pronunciado Y; ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; Declara:
PRIMERO: Se declaran SIN LUGAR las Cuestiones Previas opuestas, referente al Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 4° del Artículo 340 Ejusdem; la referida al Ordinal 6 del artículo 346 Ibidem, y la del Ordinal 11 del referido artículo, en concordancia con el artículo 341 Idem, tal y como fue decidido en el particular Primero de la Motiva de la presente decisión
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano FRANK SPANO DELL’OVO, representado judicialmente por los Abogados DAMIANA MARISELA RODRÍGUEZ, JESSICA DELLEPIANE, GERMANIA GALÍNDEZ y EFRÉN SUAREZ, contra el ciudadano KING SHU NG., representado judicialmente por los Abogados VÍCTOR SCOCOZZA PIÑANGO, OSCAR TRIANA, LUIS ENRIQUE FERRER, BELINDA NAVARRO CASTRO y LESVIA HENRIQUEZ PANTOJA por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y en consecuencia RESUELTO EL CONTRA DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 03/06/2004, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, anotado bajo el No. 78, Tomo 30.-
TERCERO: Se ordena la entrega inmediata del inmueble ubicado en la Avenida Principal de Morón, Sector La Encrucijada, entre Farmacia El Indio y Callejón La Pancha, donde funciona la entidad mercantil “X KING C.A.”, jurisdicción del Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo, objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución fue decretada en el particular anterior.-
CUARTO: Se ordena el pago de los cánones de arrendamiento hasta la completa ejecución del presente fallo.-
QUINTO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida, tal y como lo establece el artículo 274 del Código del Procedimiento Civil Venezolano Vigente.
Publíquese. Regístrese y Déjese copia. -
Dada, Firmada y Sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Puerto Cabello, a los Trece (13) días del mes de Diciembre del año Dos Mil Cinco (2.005).-
Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.-
El Juez Temporal,

Dr. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ
La Secretaria,

Abog. MERCEDES MEZONES
En la misma fecha se Dictó y Publicó la anterior Sentencia, siendo las 3:20 PM., y se dejó copia certificada para el archivo.-
La Secretaria,

Abog. MERCEDES MEZONES