REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintiuno de enero de dos mil cinco 194º y 145º ASUNTO : KP02-V-2004-000129 Expediente 12672 / Cumplimiento de Contrato Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuesto por la ciudadana LOLA CONSUELO GIL DE CABALLERO, quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 408.295 y de éste domicilio, a través de su apoderado judicial, abogado José Jaime González, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 7.131, contra la ciudadana FLOR ESPERANZA BERRIOS DE GARCIA, de mayor edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 3.250.222 y de éste domicilio. Admitida la reforma de demanda en fecha 12-02-2004, se ordenó el emplazamiento de la demandada para el Segundo Día de Despacho siguiente a su citación y constare en autos la misma, a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en su contra. En fecha 12-03-2004 el Alguacil consigna recibo de citación sin firmar por cuanto la demandada se negó a hacerlo. Acordada la notificación de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la Secretaria deja constancia de haber cumplido con la formalidad de Ley en fecha 19-03-2004. En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, comparecen los abogados Luis Rojas y Pastora Peña, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 102.296 y 102.133 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, y consigna su respectivo escrito. Abierta la causa a pruebas, el actor promueve inspección judicial la cual fue evacuada y la prueba de informes. Por su parte el demandado promueve documentales y las testimoniales de los ciudadanos Pedro Ynsausti y Hugo Dudamel, quienes declararon en su oportunidad. En fecha 06-04-2004, la parte demandada sustituye su poder, reservándose el ejercicio, al abogado Julio Jaspe, inscrito en el IPSA bajo el N° 32.647. Concluidas las etapas del juicio y estando este tribunal en la oportunidad de sentenciar, pasa a hacer las siguientes observaciones: Manifiesta el demandante como fundamento de su pretensión que consta de documento debidamente autenticado, que su representada celebró con la ciudadana Flor Esperanza Berrios de García, un contrato de arrendamiento de un inmueble (terreno) de aproximadamente 5.000 mts2 ubicado en la carretera vieja de Barquisimeto a Yaritagua, sobre el cual existían entre otras, las siguientes construcciones: 1) Una casa campestre de 200,00 mts2 de construcción; 2) Dos salas sanitarias; 3) Un caney con pisos de cemento y estructuras de hierro, techos de zinc; 4) Un bar con su barrillera incorporada; 5) Dos locales para depósitos; 6) Un embalse para riego de la siembra de caña de la Hacienda La Pastora y el Carabalí. Señala que el canon de arrendamiento se estipuló en la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales, el cual sufriría incrementos anuales durante el plazo de duración del contrato. Alega que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que la duración de éste sería de seis meses, el cual sería prorrogable si el arrendatario cumplía con el proyecto pautado y solo se discutirían los cánones de arrendamiento debidamente por escrito. Con respecto al proyecto pautado, manifiesta que éste debía ser realizado por la arrendataria, el cual no fue presentado ni tampoco se anexó copia del plano con las medidas debidamente detalladas, lo que impide conocer el proyecto específico que debía ejecutar, sin que exista bienhechuría alguna de significación ejecutada en el plazo. Aduce que la eventual prórroga establecida en la cláusula décima séptima del contrato, quedó condicionada a la fijación de un cano de arrendamiento incrementado, así como el hecho de que la arrendataria cumpliera todo lo convenido, es decir, que cumpliera con el proyecto de desarrollo en el inmueble arrendado sobre el cual se basaba el contrato, pero ni siquiera consta fehacientemente el proyecto y no puede saberse con precisión si se ejecutó o no. Por otra parte, la fijación entre las partes de un canon incrementado que regiría durante la eventual prórroga, habida cuenta que los cánones fijados durante los seis años de duración del contrato, se hicieron en consideración a las erogaciones dinerarias que por su cuenta haría la arrendataria en la ejecución del proyecto que desarrollaría en el inmueble arrendado. Al mismo tiempo alega que ni el proyecto ni la copia del plano con medidas, fue acompañado ni figura en los archivos de la Notaría Tercera de Barquisimeto, por lo que se le hace imposible conocer lo relativo a las mejoras o bienhechurías que la arrendataria desarrollaría, mas bien el techo existente sobre el caney con pisos de cemento y estructura de hierro presenta evidentes signos de deterioro lo que podría causar su hundimiento, además que no pudo lograrse que las partes fijaran un nuevo canon. Ahora bien, en virtud de las consideraciones expuestas es por lo que procede a demandar a la ciudadana Flor Esperanza Berrios de García, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: En devolver el inmueble arrendado inmediatamente por haber concluido el contrato celebrado; en que es improcedente la prorroga del contrato prevista en la cláusula tercera y décimo séptima. En que es igualmente improcedente la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en pagar las costas y costos procesales. Estima su demanda en la cantidad de Bs. 3.000.000,00 y la fundamenta en los Artículos 1594 y 1167 del Código Civil. Por su parte la demandada en la oportunidad de contestar la demanda, niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Igualmente señala que ni en el contrato de arrendamiento, ni en el libelo de demanda ni en su reforma, está identificado el inmueble supuestamente propiedad de la arrendadora, vale decir que no señaló su ubicación, linderos y demás especificaciones, limitándose únicamente a indicar que se encuentra ubicado en la Carretera vieja Barquisimeto Yaritagua, por lo que esto impide que haya certeza del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble y en un supuesto negado que se declarare con lugar la demanda, sería imposible ejecutar la sentencia ya que esta carretera tiene 30 kilómetros. Consecutivamente niega, rechaza y contradice que no se haya presentado y que tampoco anexara el proyecto al que se hace referencia en el contrato de arrendamiento, ni que no se haya presentado copia del plano con las medidas debidamente detalladas. Niega, rechaza y contradice que no existan bienhechurías algunas de significación ejecutada por la arrendataria en el plazo. Niega, rechaza y contradice que con la simple inspección ocular se puede constatar que no se han hecho mejoras o bienhechurías de significación y que la construcción realizada por la arrendataria se trate de pisos de cemento y estructura de hierro. Niega, rechaza y contradice que el techo existente sobre el caney presente evidentes signos de deterioro y que esto le haya derivado hundimiento que amenace con derrumbarse. Niega, rechaza y contradice que esté obligada a devolver inmediatamente el inmueble arrendado ya que el contrato se prorrogó por seis años mas, que no haya dado cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones establecidas en el contrato y que tenga que pagar costas y costos procesales. Seguidamente pasa a señalar que según la cláusula segunda del contrato, quedó entendido que el canon de arrendamiento se acordó tomando en cuenta el proyecto que la arrendataria debía presentar para desarrollar el inmueble, y si no se concluía para el lapso establecido debía presentar los argumentos técnicos que avalaran el porqué de su no culminación. Ahora bien, alega que según lo establecido en el contrato, no deja lugar a dudas sobre el conocimiento que tenía la arrendadora sobre el proyecto a ejecutar y de la entrega del proyecto como del plano, ya que así quedó determinado en el contrato, de lo contrario se hubiera dejado una aclaratoria estampada en el mismo cuerpo del documento, o en todo caso en un documento aparte, donde se dejara constancia que no se recibió ni el proyecto ni el plano. Lo cierto del caso es que la arrendadora si tenía conocimiento del proyecto y el original de este y del plano le fue entregado en el momento del otorgamiento del contrato de arrendamiento. Con respecto al desarrollo del proyecto, argumenta que el mismo se realizó tal como se evidencia en la construcción desarrollada en el terreno arrendado. Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, el Tribunal para decidir observa: Como se desprende de lo expuesto, el actor interpone su demanda con fundamento en la existencia de un contrato celebrado entre él y la demandada Flor Esperanza Berríos de García, el cual no fue desconocido por esta, por lo que conforme al Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se declara reconocido y produce pleno valor probatorio en este juicio. Afirma el actor que el contrato se pactó basado en que la arrendataria presentaría a la firma del mismo, un proyecto que desarrollaría en el inmueble arrendado para lo cual se anexaría copia del plano con medidas debidamente detalladas que obligaba a la arrendataria a ejecutarlo completamente, por su cuenta, además se estipuló que la duración del contrato sería de seis años y su prórroga por igual período, solo se produciría si el arrendatario cumplía con el proyecto pactado, y como quiera que el proyecto nunca fue presentado ni fueron realizadas las mejoras al inmueble lo cual era condición para que se prorrogara el contrato celebrado, es por lo que demanda el cumplimiento del contrato lo que se traduce en la entrega del inmueble por no ser procedente la prórroga contractualmente convenida. Pide igualmente que se declare que no procede la prórroga legal por haber incurrido la demandada en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales ya que no presentó el proyecto al momento de la firma ni realizó las mejoras a las que se había comprometido. Por su parte la demandada rechaza la demanda interpuesta, niega que haya dejado de cumplir con lo establecido en el contrato. Señala que el canon de arrendamiento se pactó tomando en cuenta el proyecto que la arrendataria debía presentar para desarrollar el inmueble y sino se concluía para el lapso establecido debía presentar los argumentos técnicos que avalaran el porqué de su no culminación. Alega además que según lo establecido en el contrato no hay lugar a dudas sobre el conocimiento que tenía la arrendadora sobre el proyecto a ejecutar y de la entrega del proyecto como del plano, ya que así quedó determinado en el contrato que le fue entregado al momento del otorgamiento. Con respecto al desarrollo del proyecto argumenta que el mismo si se realizó tal como se evidencia en la construcción desarrollada en el terreno arrendado. De manera que de acuerdo a lo aquí explanado, el actor le imputa a la arrendataria el incumplimiento de dos obligaciones contractuales, una no haber presentado el proyecto a la firma del contrato y la otra no haber ejecutado las mejoras al inmueble arrendado, a las cuales se había comprometido contractualmente, por lo que no es posible prorrogar; al mismo tiempo el demandado niega estos hechos manifestando que si se acompañó el proyecto y el plano, y se realizaron las construcciones proyectadas por lo que es necesario para quien dictamina examinar las cláusulas contractuales. En primer lugar se observa que la cláusula tercera establece textualmente lo siguiente: “Este contrato está basado en que LA ARRENDATARIA presenta a la firma del mismo un proyecto específico que desarrollará en el inmueble arrendado; para tal fin se anexa copia del plano con medidas debidamente detalladas que se obliga a ejecutarlo completamente por su cuenta y que quedará en beneficio del inmueble todo el desarrollo del inmueble, la cual se verificará por medio de un ACTA DE ENTREGA, del inmueble”… Al analizar esta primera parte de la cláusula puede constatarse que en efecto las partes convinieron y así lo dejaron sentado en el contrato que al momento de la firma la arrendataria presentaba un proyecto que desarrollaría en el inmueble arrendado, lo cual es una afirmación suscrita por ambos contratantes, por lo que el actor tenía la carga de probar que a pesar de haberlo asentado en el contrato, no se presentó, pues a la luz de lo redactado en el contrato es lógico pensar que al firmar, el arrendatario presentó el proyecto y por ello el arrendador convino en suscribir el contrato. Para probar este hecho la parte demandante promovió prueba de informes cuyas resultas constan a los folios 130, 131, 132 y 133 sin embargo a juicio de quien dictamina el hecho de que no conste en la notaria que se haya presentado el proyecto ante el notario, no significa que no se haya presentado al contratante al momento de la firma que es lo realmente expresado en la cláusula; por lo tanto, no habiéndose demostrado a través de ninguna prueba evacuada en juicio que ello no sucedió como lo estipularon las partes, debe concluirse que efectivamente la arrendataria presentó el proyecto a la firma, por lo que en este aspecto no hay incumplimiento que pueda imputársele y así se establece. El otro hecho que alega el actor es que, la duración inicial del contrato se pactó por seis años y la prórroga por igual período, estaba condicionada a que la arrendataria cumpliera con el proyecto que había sido presentado a la firma del contrato, el cual debía además ser culminado en el lapso de un año a menos que se presentaran los argumentos técnicos que avalaran su no culminación y que en vista de que la arrendataria no había cumplido en el lapso del año ni durante la vigencia del contrato con lo proyectado, no tenía derecho a la prórroga contractual ni a la prórroga legal, por haber incurrido en incumplimiento de sus obligaciones. Al continuar con el análisis de la cláusula tercera, se observa que en ella se pactó lo siguiente: …“de acuerdo a lo expresado, se ha convenido que el contrato tendrá una duración de SEIS AÑOS los cuales se contaran a partir de la entrega formal del inmueble, la cual se verificará por medio de un ACTA DE ENTREGA del inmueble, éste tiempo será prorrogable si el ARRENDATARIO cumple con el proyecto pautado, y solo se discutirá los cánones de arrendamientos, debidamente por escrito.” Del contenido de esta cláusula claramente se desprende que el contrato celebrado lo fue por el tiempo determinado de seis años y se previó la posibilidad de una prórroga contractual de seis años más la cual estaba condicionada como lo señala el actor al cumplimiento de una obligación por parte de la arrendataria, esto es que ésta ejecutara el proyecto pactado el cual según lo expresa la misma cláusula fue presentado al momento de la firma del mismo. De manera que para determinar si hubo o no incumplimiento del proyecto y por ende poder establecer si el contrato se prorrogó o no por el período de seis años, es necesario precisar con exactitud en que consiste el proyecto que debió llevar a cabo la arrendataria en el inmueble y constatar si en efecto lo proyectado fue ejecutado. Ahora bien, se observa que en el cuerpo del contrato se menciona el proyecto y el plano que la arrendataria debía efectuar, se señala así mismo en la cláusula primera que el inmueble arrendado consiste en una casa campestre de aproximadamente 200 mts2 de construcción, dos salas sanitarias, un caney con piso de cemento y estructuras de hierro, techo de zinc, un bar con parrilla incorporada, dos locales para depósitos, un embalse para riego de la siembra de caña de la Hacienda La Pastora y El Carabalí y de uso propio del inmueble, para mantenimiento de este, sin embargo en el texto no se menciona ni se describe en qué consiste el proyecto a realizar por la arrendataria de manera que, es indispensable para esta Juzgadora a los fines de determinar si hubo o no incumplimiento, conocer las dimensiones y condiciones del proyecto para poder determinar si hubo o no el incumplimiento, y como quiera que la parte demandada en su contestación afirma que este se ejecutó, es carga de la arrendadora-actora traer al juicio los elementos probatorios necesarios para establecer los hechos, por lo que de seguidas pasa esta Juzgadora a examinar las pruebas producidas en el juicio. Cursa al folio 45 y 46 un documento privado suscrito entre la demandada y un tercero quien aparece al folio 60 ratificando el contenido dicho documento, el cual fue impugnado por el demandado, no obstante el Tribunal lo valora ya que conforme al Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los documentos emanados de terceros que no son parte en el juicio deben ser ratificados mediante prueba testimonial tal como consta en autos, este documento fue ratificado y el promoverte al momento de solicitar la declaración testifical señaló expresamente que lo hacía para que este ratificara en su contenido y firma el documento marcado “A”. En cuanto al contenido de dicho documento se observa que el mismo se refiere a la realización de un proyecto y supervisión en la construcción de un local comercial tipo colonial ubicado en la carretera vieja Barquisimeto – Yaritagua, Vía Central Río Turbio al lado de la Embotelladora Marbel, Sector Carabalí, y de seguida se hace una serie de especificaciones de la construcción. De este documento se desprende que en efecto fue realizada una obra en el inmueble arrendado pero por si solo no puede con él determinarse si la misma se corresponde con el proyecto que se pactó en el contrato. Consta igualmente a los folios 47 y 48, dos recibos de pago, igualmente emanados del ciudadano Pedro José Insausti Cordero, el cual los ratifica, al folio 60; al valorar estos documentos se observa que los mismos no aportan elementos de convicción, ya no se discute aquí el precio de la obra, y si en efecto esta fuera cancelada o no por la arrendataria. Fue evacuada igualmente declaración testifical del ciudadano Pedro José Ynsausti Cordero y del ciudadano Hugo Wencio Dudamel Torres, prueba a la que igualmente se opuso el actor con fundamento en que el demandado no había especificado el propósito de la misma. En este sentido se observa que dicha oposición está basada en la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 16-11-2001, donde se estableció que las partes al momento de promover las pruebas, deben indicar de manera expresa y sin duda de ningún tipo, los hechos que pretenden demostrar con cada medio de prueba promovido como medio de garantizar el cumplimiento de los deberes de lealtad y probidad procesales impuestos a las partes al impedir de esa manera que el contrario del promovente y el propio Tribunal sean sorprendidos al utilizar un determinado medio probatorio para verificar hechos diferentes a los que ellos creyeron cuando se promovió. En el caso específico de la prueba testimonial la Sala Plena acogió tal criterio agregando que en los casos de prueba de testigos y de confesión debe indicarse el objeto ya que, se había igualmente señalado que existían medios que podían ser propuestos sin necesidad de señalar su objeto como lo eran las posiciones juradas y las pruebas de testigos con lo que quedó claramente sentado que en estas pruebas en específico debía el promovente señalar su objeto pues de no cumplirse este requisito no existía prueba válidamente promovida lo que impide su valoración por parte del Juez. En este caso se observa que en el particular séptimo del escrito de pruebas el demandado promueve testimoniales sin especificar que pretende probar con tales declaraciones, por lo que en acatamiento a la decisión antes expuesta, se desechan tales testimoniales; en cuanto a la pruebas de inspección judicial evacuada por un Tribunal Comisionado y cuyas resultas constan al folio 79, 80 y 81 igualmente se desecha ya que con ella no se prueba el hecho disentido en juicio como lo es, la realización de un proyecto sobre el bien arrendado; se desechan igualmente las copias certificadas de las consignaciones realizadas por la arrendataria y que corren a los folios 87 al 118, ya que no es materia controvertida en este juicio, la falta de pago del canon de arrendamiento. Se desecha igualmente la prueba de informe evacuada en la Alcaldía del Municipio Palavecino e inserta en autos a los folios 135 y 136 por no tener valor probatorio alguno en esta causa. En consecuencia de todo lo expuesto, concluye quien decide que no existen elementos probatorios que permitan demostrar los incumplimientos que la parte arrendadora demandante le imputa a la demandada arrendataria, pues aquella ha debido en primer lugar demostrar la existencia del proyecto que debía realizar la arrendataria y no lo hizo, y era este el elemento fundamental de donde debía derivarse la prorrogabilidad o no del contrato, de manera que si la causa de la no prorroga es la no realización de dicho proyecto mal podría determinarse esto si no consta en juicio en que consistía, constando solamente un contrato celebrado por la arrendataria y un tercero en donde se demuestra la realización de unas mejoras que como se señaló antes no pueden contrastarse con ningún otro elemento de prueba que haya proporcionado el demandante por lo que es aplicable en este caso lo previsto en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciará a favor del demandado”. Por lo que la presente demanda queda desechada y así se declara. En fuerza de lo antes expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por la ciudadana LOLA CONSUELO GIL DE CABALLERO contra la ciudadana FLOR ESPERANZA BERRIOS DE GARCIA. Se condena en costas a La parte perdidosa conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la sentencia dictada es publicada fuera del lapso de Ley, se ordena notificar a las partes. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los Veintiún (21) días del mes de Enero del año dos mil cinco (2.005). Años: 194º y 145º. La Juez, Dra. Libia La Rosa de Romero La Secretaria, AUDREY LORENA PINTO En la misma fecha se publicó, siendo las 12:03 p.m La Sec.