TSJ Regiones - Decisión

“VISTO”: Sin conclusiones de las partes, se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la Abogada BELITZA CONTRERAS LOPEZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 22.503, Apoderada Judicial de la ciudadana MARIA GARCIA CHAVEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de Identidad Nro. V- 6.154.533; y de este domicilio, en contra del ciudadano JOSE EMILIANO RIVAS MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de las cédulas de identidad Nros. V-5.074.400 y de este domicilio, por DESALOJO.- En fecha 20 de Agosto de 2.002, la Administradora Zebron C.a., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 31 de Enero de 1.990, bajo el No. 12, Tomo 5-A, en su carácter de mandataria de la mi apoderada MARIA GARCIA CHAVEZ, suscribió con el ciudadano JOSE EMILIANO RIVAS MORENO, un Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble constituido por un Apartamento ubicado

en la Urbanización Prebo I, Residencias Cecilia III, Piso 7, No. 7-D, situado en la Jurisdicción del Municipio Valencia del Estado Carabobo. Se fijó un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), con la cuota de condominio incluida. Se estableció la duración del presente contrato por seis (06) meses fijos contado a partir del 20 de Agosto del 2.002, fecha en que comenzara a regir la relación inquilinaria entre las partes contratantes y finalizará el 19 de Febrero del 2.003. El contrato se considera a término fijo durante los primeros seis (06) meses de vigencia y renovable por seis (06) meses más, de acuerdo a la nueva Ley de Arrendamientos. Es el Caso que el Arrendatario de manera unilateral sin causa que lo justifique dejó de pagar la pensión de arrendamiento al mes de Febrero de 2.004 prevista en el Contrato de Arrendamiento escrito y desde el 19-02-2.004 se venció las prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y desde la fecha 19-02-2.004 el arrendatario ha seguido ocupando el inmueble arrendado sin que hasta el presente haya cancelado ninguna de las pensiones correspondiente a los meses subsiguientes de dicha fecha, lo que constituye una violación de la Cláusula Segunda del Contrato.- Fundamenta su pretensión en los artículos 34 y 39, 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y conformes al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil.- En su petitorio solicita el Desalojo del Inmueble antes identificado, y que se haga entrega del mismo completamente desocupado de bienes y personas y en buen estado de uso y condiciones. El pago por vía subsidiaria y por concepto de compensación pecuniaria la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de la pensión correspondiente al mes de febrero de 2.004. El Pago por vía subsidiaria y por concepto de compensación pecuniaria, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por el uso del inmueble, contados a partir del 20 de Febrero de 2.004 hasta la definitiva entrega del mismo. El pago por vía subsidiaria y por concepto de compensación pecuniaria la cantidad de
TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) diarios, es decir el 10% sobre el monto del canon de arrendamiento, por concepto de penalidad por retraso

en la entrega de las llaves del inmueble, y dicho pago será computado desde el 20 de Febrero del 2.004 hasta la definitiva entrega del inmueble. El pago de los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamientos insolutas, calculadas conforme a la tasa pasiva promedio de las 06 principales entidades financieras de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela y cuya determinación se efectúe mediante experticia complementaria del fallo. El pago de las costas procesales. Finalmente de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el ordinal 7º del artículo 599 ejusdem y el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario solicita que se decrete la medida Preventiva de Secuestro sobre el bien inmueble. En fecha 10 de Agosto del 2.004, se admite la presente demanda.- Consta al folio 26 diligencia del Alguacil de este Tribunal, donde hace saber que le fue imposible cumplir con la citación del demandado de autos.- Riela al folio 27 diligencia suscrita por la parte actora, donde solicita la citación por carteles.- Consta al folio 30, diligencia suscrita por la parte actora donde consigna los ejemplares.- Riela al folio 34 diligencia suscrita por la Secretaria de este Juzgado, en la cual informa la fijación del cartel de citación.- Consta al folio 35 diligencia suscrita por la accionante de fecha 14-10-2.004, mediante la cual solicita se nombre Defensor de Oficio al demandado de autos.- En auto de fecha 20-10-2.004, el Tribunal lo acuerda y nombra como defensora de oficio a la Abogada Dilcia de Cordero, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 41.520.- Consta al folio 40 diligencia suscrita por la Abogada Dilcia De Cordero, mediante la cual acepta el cargo.- Riela al folio 41 diligencia de fecha 29-10-2.004, suscrita por la parte actora, en donde solicita la citación de la Defensora de Oficio del demandado de autos.- Llegada la oportunidad para la litis contestación, la Defensora de Oficios de la parte demandada consigno escrito en fecha 10 de Diciembre del 2.004, dando contestación a la demanda.- Estando abierto el
Juicio a pruebas la parte actora y la parte demanda promovieron las respectivas a sus derechos.- Estando la presente causa para sentenciar pasa el Tribunal hacerlo y a tal efecto establece las siguientes
consideraciones:

PRIMERO:
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma. POR SU PARTE EL DEMANDANTE: En su escrito de demanda, incoada su pretensión en el Desalojo de un inmueble, objeto de un contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes, cuya duración fue de seis (6) meses fijos contados a partir del 20 de Agosto del 2002, tal como se desprende de la cláusula tercera del contrato. Alega asimismo la insolvencia del arrendatario en los cánones de arrendamiento, correspondiente desde el mes de febrero del 2004, y los subsiguientes meses del 2004 por un monto de trescientos mil bolívares (Bs.300.000) Asimismo alega que desde el 19-02-2004; ha seguido ocupando el inmueble arrendado sin que hasta la fecha haya cancelado las pensiones de arrendamiento subsiguientes. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.592, del Código Civil, 34 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
POR SU PARTE EL DEFENSOR DE OFICIO DEL DEMANDADO:
En el acto de la litis contestación, niega, rechaza y contradice, en todas sus parte la demanda incoada por la demandante; igualmente niega, rechaza y contradice, que el arrendatario haya dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales y haya deja de cancelar el canon de arrendamiento del mes de febrero de 2004, así como los meses subsiguientes y niega que tenga que cancelar la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000) por vía subsidiaria y por concepto de compensación pecuniaria. Asimismo niega que tenga
que cancelar por vía subsidiaria la cantidad de treinta mil bolívares
(Bs.30.000) diarios sobre el monto del canon de arrendamiento por concepto de penalidad por el retardo en la entrega de las llaves del inmueble arrendado y finalmente niega que tenga que cancelar
intereses moratorios.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron las respectivas a sus derechos. Por su parte la accionante. Invoca el merito que se desprende de las actas que conforman el presente
expediente; ratifica que el demandado debe cancelar todo el tiempo trascurrido desde el 20 de febrero del 2004 hasta la definitiva desocupación del inmueble y finalmente ratifica que el accionado debe cancelar el diez (10%) por ciento de la mensualidad establecida, es decir por cada día de atraso en la entrega definitiva del inmueble.
Por su parte el Defensor ad-litem: Invoca el merito favorable que se desprende de los autos. Consigna telegrama que fue enviado a su representado de fecha 11 de enero 2005. Igualmente invoca el principio de la comunidad de las pruebas.

SEGUNDO:
Esta Juzgadora procede a dictaminar como PUNTO UNICO lo siguiente: Ahora bien, es ineludible para este tribunal estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es el Desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas
autorizadas por la Ley.” Asimismo el artículo 1.160 del mismo
Código, reza: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Pues bien el contrato objeto de la acción según su contenido fue
fijado a tiempo determinado, es decir de seis (6) meses contados a partir del 20 de Agosto del 2002 y su duración fue fijada en la Cláusula Tercera. Y siendo estas cláusulas el punto bajo examen, corresponde a quien decide determinar cual fue la intención de las partes al suscribir el contrato objeto de la controversia. El cual fue fijado a tiempo determinado y es obvio, que si el contrato señala
Una fecha fija para su terminación, 19-02-2003 mas la prorroga de seis meses la cual concluía el 19-08-2003 sólo podrá entenderse como renovado, si una vez llegada tal fecha, se deja al arrendatario en posesión del inmueble y se producen ciertas circunstancias de las cuales se puede deducir que se ha efectuado dicha renovación, como seria el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fecha y no sea notificado el desahucio. Circunstancia que sucedieron en el caso de auto, pues si bien el inquilino se dejo en posesión del inmueble arrendado y aun cuando no cumplió con su obligación principal, la cual es pagar los cánones de arrendamiento, es decir, de los mes de febrero 2004 y meses sucesivos del 2004; debe entenderse que el contrato se renovó; en consecuencia opero la tacita reconducción; que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado a tenor de lo establecido en el articulo 1.600 del Código Civil. Y así se declara.
El criterio que impera en este tribunal, es aplicar con
Preferencia las disposiciones y los procedimientos especiales, a
tenor de lo dispuesto en el artículo 22 de Código de Procedimiento Civil, que en el caso concreto es la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual esta tutelada por normas de orden publico. Y en merito a lo expuesto; la acción incoada debe declararse procedente, en razón a lo valorado anteriormente y a la naturaleza del contrato. Y así se decide.
TERCERO
Considera esta Juzgadora que la parte accionante plantea su pretensión ad-initio en una causal ajustada a derecho, la cual es el Desalojo de un inmueble, derivado de un contrato de Arrendamiento, por incumplimiento de una de las obligaciones principales del arrendatario como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, tal como lo consagra el articulo 1.592 ordinal 2, del Código Civil, es decir, que tal obligación, no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, por cuanto de no pagarse, se desvirtuaría la naturaleza Jurídica del contrato de arrendamiento, el cual es oneroso por naturaleza. Como es evidente y dada la naturaleza del contrato la carga de la prueba sobre la solvencia, en el presente juicio, que tiene por causa pretendí la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino, es decir, el demandado tendrá que oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. En Consecuencia la carga de la prueba de la presunta solvencia alegada por la defensor ad-litem del demandado pesa sobre la misma, la cual al no quedar demostrada debe declararse procedente la pretensión por Desalojo del inmueble. Y así se decide. Es necesario trae a colación el siguiente criterio doctrinario en cuanto a la carga de la prueba: corresponde la carga de probar un hecho, a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera sea su posición procesal.