TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICPIOS GUACARA Y SAN JOAQUIN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTES: FRANCISCO DA SILVA MORGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.298.283, con domicilio en Avenida Bolívar s/n, Sector Pueblo Nuevo Mariara, Estado Carabobo.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: LUZ ESPERANZA ÁLVAREZ RUEDA y ENITH GONZALEZ DE SEVILLA, abogados en ejercicio debidamente inscritos en le I.P.S.A bajo los N°s 54.568 Y 68.846, domiciliadas en Valencia Estado Carabobo.
DEMANDADO: MORELIA ARENAS DE SERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.390.489, domiciliada en la Urbanización San Bernardo, Segunda Etapa, Calle 2, N° A-12, San Joaquín Estado Carabobo.
APODERADO JUDICIAL DE DEMANDADA: ENEIDA GONZALEZ G y SERVILIA PEREZ BRICEÑO, abogados en ejercicio, debidamente inscritas en el I.P.S.A. bajo los N°s 19.000 y 16.992, respectivamente y con domicilio en Valencia Estado Carabobo.
MOTIVO: Prorroga de Contrato de Arrendamiento
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.
EXPEDIENTE: 998/04

SINTESIS DE LA LITIS:
Se inicia el presente procedimiento por demanda interpuesta por el ciudadano FRANCISCO DA SILVA MORGADO por Prorroga de Contrato de Arrendamiento, en fecha 17 de Noviembre de 2004, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole por sorteo conocer a este despacho.
En fecha 23 de Noviembre se admite la demanda y se emplaza a la demandada a comparecer al segundo (2do) día Despacho siguiente a que conste en autos su citación, a dar contestación a la misma.
En fecha 02 de Diciembre de 2004, el demandante de autos, otorga Poder Apud-Acta a las abogados LUZ ESPERANZA ÁLVAREZ RUEDA Y ENITH GONZALEZ DE SEVILLA.
En fecha 07 de Diciembre de 2004, el Alguacil del Tribunal, consigna Recibo de
Citación debidamente firmado por la demandada de autos MARIA ARENAS DE SERRA.
En fecha 09 de Diciembre de 2004, la ciudadana MARIA ARENAS DE SERRA, asistida de abogados, consigna Escrito de Contestación de Demanda.

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En fecha 14 de Diciembre de 2004, a abogado Servilia Pérez Briceño, consigna Poder que le fuera otorgado por la demandada en autos a los fines legales.
En fecha 16 y 20 de Diciembre de 2004, la Apoderado Judicial de la demandada consigno escrito de pruebas, los que fueron agregados y admitidos en la misma fecha.
En fecha 10 de Enero de 2005 la Apoderado Judicial del demandante consignó Escrito de Pruebas, el cual se agregó y admitió en la misma fecha.
Estando la causa en estado de Sentencia e Tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.-) Que en fecha 01 de Septiembre de 2002, celebró Contrato de Arrendamiento Verbal con la ciudadana MORELIA ARENAS DE SERRA, sobre un lote de terreno propiedad de la demandada, comprometiéndose a construir un local comercial destinado para Agencia de Loterías.
2.-) Que en fecha 01 de Octubre del 2003, el contrato verbal fue prorrogado por documento privado, desde esta fecha hasta el 31 de Enero de 2004, estableciéndose un canon de arrendamiento de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) y del 01 de Febrero del 2004 hasta el 31 de Septiembre de 2004, el canon de arrendamiento seria la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00), sumas estas que debían cancelarse por mensualidades adelantadas.
3.-) Que en fecha 19 de Octubre, la arrendadora le solicita la entrega del inmueble por vencimiento del plazo pautado, notificaciones extemporáneas conforme a la Cláusula Cuarta del Contrato Privado de Arrendamiento.
4.-) Que la arrendadora recibió el pago del mes de Octubre de 2004 y al no notificar la negativa de no prorrogar el contrato, produjo la prorroga de pleno derecho del mismo, pretensión que solicita le sea declarada con lugar.
5.-) A todo evento demanda la prorroga legal de conformidad a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
6.-) Demando Costas y Costos del proceso, incluso honorarios de abogados. Solicitó Medida Cautelar Innominada de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
1.-) Rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los alegatos del demandante por Prorroga de Contrato, en contra de su poderdante.
2.-) Rechaza y contradice la existencia de la Prorroga Automática, por cuanto el Contrato que corre inserto en autos fija como fecha de conclusión del mismo el 30 de Septiembre del 2004 y señala que en ningún caso deberá entenderse la tacita reconducción.
3.-) Que conforme al contrato, el demandante debía notificar al arrendador, su deseo de prorrogar el mismo, por lo menos con tres meses de anticipación y al no hacerlo renuncio a su derecho de prorrogar el contrato.
4.-) Que igualmente al no notificar al Arrendador su voluntad de prorrogar el contrato, en el lapso en él señalado renuncia al beneficio de la Prorroga legal.
En este orden de ideas la controversia queda establecida de la siguiente forma: La

demandada admite la existencia del contrato de arrendamiento, vencido y que dio origen a la relación contractual arrendaticia y rechaza la pretensión del demandante de que se prorrogue de pleno derecho el contrato de arrendamiento y que haga uso del beneficio de prorroga legal, establecido la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la desocupación de los inmuebles arrendados por tiempo determinado, vencido el término para el cual fue contratado.
Igualmente se tiene por admitida la relación arrendaticia verbal que rigió desde el 01 de Septiembre del 2002 hasta el 31 de Septiembre del 2003, así como la aceptación del pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre del 2004, por cuanto la demandada no rechazo los mismos en la oportunidad de la contestación de la demanda.

Establecidos los limites de la controversia, esta juzgadora pasa a analizar las pruebas aportadas por cada una de las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Invoco favor de su representada el mérito favorable que emergen de autos, especialmente, especialmente lo previsto en las Cláusulas Tercera y Cuarta del Contrato de Arrendamiento. Observa quien decide, que la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, no establece tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que solo indica las fecha en que estará en vigencia el mismo, lo que puede hacer presumir que el mismo tiene la duración de un año, puesto que la misma establece que entrará en vigencia a partir del primero (01) de Octubre de 2003, hasta el 31 de Enero de 2004 y desde el 01 de Febrero del 2004 hasta el 30 de Septiembre de 2004, y en ningún caso deberá entenderse la tacita reconducción, ¿a que caso se refiere la arrendadora? Al comprendido entre primero (01) de Octubre de 2003, hasta el 31 de Enero de 2004 o al comprendido entre el 01 de Febrero del 2004 hasta el 30 de Septiembre de 2004, pero al existir tal ambigüedad considera esta Juzgadora que se puede decir, que se esta en presencia de un contrato sin determinación de tiempo. En cuanto a la Cláusula Cuarta del Contrato en lo que se refiere a los términos de las partes para solicitar la Prorroga del Contrato, tres (3) meses para la Arrendataria y un (1) mes para la Arrendadora, es de hacer notar que de conformidad al Código Civil vigente en su articulado establece, específicamente en el articulo 1.159, que “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Igualmente el artículo 1.160 ejusdem establece que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley”. De los artículos transcritos aplicados al caso concreto considera esta Juzgadora, primero, que no se ha producido la revocación del contrato de arrendamiento, por lo que tiene plena vigencia y segundo si sus cláusulas están vigentes, tanta obligación tiene la arrendataria de notificar a la arrendadora su deseo de prorrogar el contrato, como la arrendadora a la arrendataria, su decisión de no prorrogarlo, pero dentro del lapso estipulado en el contrato y no fuera de él, por lo que esta pretensión de la demandada de que el contrato de arrendamiento lo dio por terminado el demandante al no solicitar la prorroga del mismo, no puede ser declarado procedente. Y así se decide.

En cuanto al argumento de la demandada de la renuncia por parte del Arrendatario a la Prorroga Legal, considera esta Juzgadora que hay una inadecuada interpretación de esta figura jurídica por parte de la Apoderada Judicial de la demandada en autos, o una confusión de conceptos, por cuanto, si bien es cierto que Prorroga Legal es potestativa para el Arrendatario, esta opera de pleno derecho para el Arrendador, aún cuando no se haya estipulado en el contrato y además por ser de orden público es irrenunciable, por lo que no puede considerarse que el arrendatario renuncio al beneficio de prorroga legal, por el hecho de no haber solicitado la renovación del contrato, pues son situaciones totalmente diferentes, por lo que esta pretensión de la demandada es improcedente. Y así se decide.
Con relación al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el cual ratifica y hace valer, en el se encuentran establecidas las obligaciones de cada una de las contratantes y las que ya fueron analizadas suficientemente y aquí se dan por reproducidas. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Ratifico, opuso y promovió recibos de pago cánones de arrendamiento suscritos por la demandada, los cuales no fueron impugnados en su oportunidad legal, por lo que esta Juzgadora le da todo su valor probatorio, con ellos queda evidenciado la existencia de una relación arrendaticia previa a la suscrita en el contrato de arrendamiento que corre inserto en autos. Y así se decide.
Ratificó, opuso y promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes involucradas en este proceso, el cual no fue desconocido por la parte a quien se le opuso, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene tácitamente reconocido y por lo cual esta Juzgadora le da todo su valor probatorio, de el queda evidenciada la continuidad de la relación arrendaticia entre el demandante de autos y Morelia Arenas de Serra. Y así se decide.
Ratificó, opuso y promovió la notificación de fecha 19 de octubre del 2004, en el cual la Arrendadora solicita al Arrendatario la desocupación de inmueble el cual no fue desconocido por la parte a quien se le opuso, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene tácitamente reconocido y por lo cual esta Juzgadora le da todo su valor probatorio, de lo que quedó evidenciado que la notificación hecha por la demandada fue extemporánea, ya que no fue realizada dentro del termino previsto en el contrato, por lo que a juicio de esta Juzgadora, opera la renovación del Contrato de Arrendamiento. Y así se decide.
Ratifico, opuso y promovió la notificación de fecha 08 de Noviembre de octubre del 2004, en el cual la Arrendadora solicita al Arrendatario la desocupación de inmueble el cual no fue desconocido por la parte a quien se le opuso, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene tácitamente reconocido y por lo cual esta Juzgadora le da todo su valor probatorio, donde se evidencia la resistencia de la
arrendadora de acordar la prorroga legal y la extemporaneidad de la notificación. Y así se decide.
Promovió y consignó copias fotostáticas de recibos de pago de arrendamiento, de los meses comprendidos entre Octubre del 2002 a Septiembre del 2004, los cuales no fueron impugnados por la parte a quien se les opuso, conforme a lo establecido en el artículo 429 del ©, por lo que esta Juzgadora le da todo su valor probatorio, lo cual evidencia la relación arrendaticia ininterumpida por un periodo superior a dos años. Y así se decide.

Consignó y promovió copia fotostática de recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de Octubre del 2004, el cual no fue impugnados por la parte a quien se le opuso, conforme a la establecido en articulo 429 del C.P.C., a lo que esta Juzgadora le da todo su valor probatorio, lo cual evidencia la aceptación del pago efectuado por el arrendatario, circunstancia demostrativa de dejar al arrendatario disfrutando de la cosa arrendada, que aunado al hecho de que la arrendadora no cumplió con su obligación de notificar su deseo de no prorrogar el mismo, opera la prorroga del contrato distinta a la prorroga legal establecida por la ley. Y así se decide.
Consignó y promovió copias fotostáticas de recibo de consignación del pago los canon de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre Octubre del 2004, los cuales no fueron desconocidos por la parte a quien se le opuso, por lo que esta Juzgadora le da todo su valor probatorio, lo cual evidencia que el demandante hasta la fecha ha cumplido con las obligaciones contraídas con la ciudadana Morelia Arenas de Sierra. Así se decide.
Considera esta Juzgadora del análisis las pruebas presentadas, que irremediablemente las pretensiones del demandante en autos son procedentes y por lo tanto la demanda debe declararse con lugar. Y así se decide.