REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintinueve de julio de dos mil cinco 195º y 146º ASUNTO : KP02-R-2005-000944 PARTE ACTORA: NELLY DE TARIBA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.589.878 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ORLANDO BARRIENTOS MELENDEZ Y ANA SOPHIA CHIRINOS M, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 90.193 y 102.241, respectivamente. PARTE DEMANDADA: PEDRO BRACHO HERRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.730.814 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GIOVANNY MELENDEZ, PABLO III RODIGUEZ Y PABLO RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 20.440, 104.217 y 17764 respectivamente. SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESOCUPACION DE INMUEBLE (APELACION). II DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA Conoce este Juzgado como Alzada, la presente causa por Apelación interpuesta por los Apoderados Judiciales de la parte demandada GIOVANNY MELENDEZ y PABLO RODRIGUEZ, en fecha 11/05/2005 contra la Sentencia dictada el 09/05/2005 por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de DESOCUPACIÓN DE INMUEBLE, intentada por la Ciudadana NELLY DE TARIBA venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.589.878 y de este domicilio contra el Ciudadano PEDRO BRACHO HERRERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.730.814. III SECUENCIA PROCEDIMENTAL Mediante escrito presentado por los Abogados Orlando Barrientos Meléndez y Ana Sophia Chirinos M, en su carácter de apoderado de la Ciudadana NELLY DE TARIBA, en fecha 29/09/2005 demandó al Ciudadano PEDRO BRACHO HERRERA por DESOCUPACIÓN DE INMUEBLE. Fundamento la acción en el Artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la falta de pago de dos alquileres consecutivos e igualmente la letra b, que establece la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble; demanda la desocupación del Inmueble arrendado, que se decrete el secuestro de conformidad con el artículo 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil (consignó recaudos que corren en los folios 4 al 22). (folios 1 al 3). En fecha 27/07/2004 la demandante otorgó Poder Especial a los abogados ANA CHIRINOS y ORLANDO BARRIENTOS, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 102.241 y 90.193, respectivamente (folios 4 y 5). Admitida la demanda por auto de fecha 06/12/2004 por los trámites del juicio breve por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, emplazaron al demandado para que compareciera al Tribunal a dar contestación a la demanda (folios 29 y 30). En fecha 21/02/2005 el Alguacil del Tribunal consignó el recibo de citación firmado por el demandado (folios 33 y 34). En fecha 24/02/2005 en la oportunidad legal de contestación de la demanda los Apoderados Judiciales del demandado oponen cuestiones previas a la demanda (folios 35 y 36). En fecha 25/02/2005 el Apoderado de la parte demandada promovió pruebas (folios 39 y 40). En fecha 28/02/2005 se admitieron las pruebas y se ordenó citar al Ciudadano PEDRO MANUEL SOTO, para que compareciera ante el Tribunal el tercer día de despacho siguiente a su citación (folio 47). En fecha 07/03/2005 el alguacil consignó boleta de citación dirigida al Ciudadano PEDRO MANUEL SOTO, debidamente firmada (folios 48 y 49). En fecha 11/03/2005 compareció el ciudadano PEDRO MANUEL SOTO BARRIOS, y ratificó en su contenido y firma los documentos inserto en los folios 45 y 46; y dijo que era suya la firma que aparece al pie de los mismos. (folio 50). En fecha 18/03/2005 el a-quo conoció sobre la Cuestión Previa opuesta por el demandado; así mismo se repuso la causa al estado de subsanación de las cuestiones previas declaradas con lugar (folios 51al 57). En fecha 30/03/2005 la parte actora subsanó la cuestión previa de defecto de forma del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4 del artículo 340, declaradas Con Lugar (folio 58). En fecha 04/04/2005 el a-quo dictó auto en el que advierte a las partes que la contestación tendrá lugar dentro de los cinco días de despacho siguientes, subsanada la cuestión previa opuesta (folio 59). En fecha 11/04/2005 la parte demandada dio contestación al fondo de la demanda y opone la perención de la instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. (folios 60 y 61) En fecha 13/04/2005 la parte demandada promovió pruebas, y en tal sentido insistió en ratificar en todo y cada una de sus partes el escrito de pruebas presentado en fecha 25 de febrero del 2.005. (folios 62 y 63). En fecha 14/04/2005 se admitieron las pruebas de la parte demandada y se acordó la citación del Ciudadano PEDRO MANUEL SOTO, para que ratificara el contenido y firma de los documentos privados insertos en los folios 45 y 46 de conformidad con lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (folio 64). En fecha 14/04/2005 la parte actora consignó un cheque objeto de la subsanación de la cuestión previa; y que fue devuelto por falta de provisión de fondos por la cantidad de BS.400.000,oo signado “A” , el cual fue entregado a la demandante; y una comunicación de la Junta General de condominio a la demandante, en donde le hace saber la morosidad del arrendatario, por la cantidad de Bs. 414.0000,oo, correspondientes al año 2.003 Bs.144.000,oo: año 2004 Bs.220.000,oo; año 2005 Bs.50.000,oo; en la cual solo canceló la cantidad de Bs.70.000,oo que representó la cuota especial del cierre del conjunto; así mismo hacen la observación de que dicho ciudadano no cumple con las normas establecidas; hasta el extremo de ofender a los oficiales de vigilancia que prestan servicio a la comunidad. (folios 65 al 68). En fecha 21/04/2005 el alguacil del Tribunal consignó boleta de citación firmada por el Ciudadano PEDRO MANUEL SOTO (folios 69 y 70). En fecha 26/04/2005 compareció el Ciudadano PEDRO MANUEL SOTO y ratificó en su contenido y firma los documentos de los folios 45 y 46 (folio 71). En fecha 05/05/2005 se difirió la Sentencia (folio 72). En fecha 09/05/2005 el a-quo dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda, en los siguientes términos: Analizadas como han sido las pruebas, observa el a-quo, que quedó demostrado que el demandado se encuentra solvente en el pago de condominio, previsto en el contrato en el cual no se hizo ninguna distinción entre condominio general del inmueble y condominio particular del apartamento, ni fue tampoco durante el proceso. Igualmente quedó probado que el demandado cumplió con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento de agosto y septiembre del 2.004, sin embargo, alegó el demandante que el arrendatario se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio y julio del 2.004, observando quien decidió que ningunas de las pruebas evacuadas lograron desvirtuar esa circunstancia y como quiera que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su literal “a”, establece que podrá demandarse el desalojo del inmueble arrendado cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas es procedente declarar con lugar la demanda intentada y así se establece. En cuanto a la segunda causal de desalojo invocada por el demandante, el tribunal a-quo consideró que no era necesario analizarla, ni hacer pronunciamiento al respecto, puesto que además de no haber sido evacuada por el actor prueba alguna que demostrara su necesidad de ocupar el inmueble, tal hecho no es relevante por la circunstancia de haberse declarado con lugar la demanda de desalojo, con fundamento en la falta de pago y así se establece. En fuerza de lo antes expuesto este Tribunal actuando en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la Ciudadana NELLY DE TARIBA contra el Ciudadano PABLO BRACHO HERRERA, ambos identificados al inicio de este fallo. Se condena al demandado a entregar el inmueble arrendado consistente en un apartamento signado con el N° 4-C del edificio Urica situado en la Urbanización Bararida II, Residencias Venezuela de este Ciudad de Barquisimeto libre de personas y cosas y se le condena igualmente por indemnizatoria al demandado al pago de los cánones de arrendamiento insolutos a razón de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES mensuales (Bs.300.000,oo) equivalente a los meses de junio y julio del 2004 más la cantidad de CINCO MIL BOLIVARIOS (Bs. 5000,oo) diarios por cada día de demora. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento de contrato. (folios 73 al 82). En fecha 11/05/2005 el demandado apeló de la sentencia (folio 83). En fecha 16/05/2005 se oyó la apelación en ambos efectos (folio 84). En fecha 10/06/2005 se recibió el expediente en este Juzgado, quien suscribe se avocó al conocimiento de la causa y se fijó el décimo día de despacho siguiente para decidir (folio 86). En fecha 28/06/2005 se difirió la publicación de la sentencia para el décimo día de despacho siguiente (folio 87). IV MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Alzada que la presente causa ha sido intentada por la ciudadana NELLY RANGEL DE TARIBA contra el ciudadano PEDRO BRACHO HERRERA, alegando el Apoderado Judicial de la parte demandante que en fecha 11 de Mayo del 2000, su representado suscribió contrato de arrendamiento con el Ciudadano PEDRO BRACHO HERRERA, por medio del cual dio en alquiler un inmueble constituido por un apartamento distinguida con el N° 4-C, del Edificio Urica, situado en la Urbanización Bararida II, Residencias Venezuela de esta Ciudad de Barquisimeto; el lapso de duración del contrato fue de un (1) año fijo, pero al vencimiento del mismo el inquilino lo continuo ocupando. El canon de arrendamiento fue la cantidad de Bs.180.000,oo mensuales y con aumentos posteriores de mutuo acuerdo verbal por un valor de Bs. 300.000,oo mensuales. Expone que el arrendatario PEDRO BRACHO HERRERA ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento de los meses Junio, Julio, Agosto y Septiembre, del mismo modo en caso de no cancelar en el lapso antes mencionado se le recargaría la cantidad de Bs. 5000,oo por cada día de mora; lo que quiere decir que el arrendatario debe el canon de arrendamiento de los cuatro meses vencido más los Cinco Mil Bolívares (Bs.5000,oo) diarios que establece el mismo contrato y la indexación si fuere el caso; además tiene una deuda de condominio que alcanza a los Cuatrocientos Veinticuatro Mil Bolívares (Bs.424.000,oo) que se distribuye de la siguiente manera: existe dos cuotas de condominio; una del Edificio en la Propiedad Horizontal por la cantidad de Bs.8000,oo mensuales adeudado los meses de Julio a Diciembre del año 2003 y todo el 2004 hasta la fecha; y existe un Condominio General por el conjunto del edificio de un monto de Bs.16.000,oo mensuales, adeudando los meses de Abril a Diciembre del año 2003 y todo el 2004, que da una cantidad total de Bs.424.000,oo. Señala que el arrendatario ocasionó daños materiales sobre algunos bienes muebles que se encontraban en el apartamento, y que el Ciudadano PEDRO BRACHO HERRERA dejó perder la línea telefónica de CANTV, solicitando de esa manera en varias oportunidades la desocupación del apartamento. Por su parte el demandado, en la oportunidad de contestar la pretensión, opuso cuestiones previas en los siguientes términos: PRIMERO: “La cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: El defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem….En tal sentido el artículo 340 establece: El libelo de la demanda deberá expresar: ordinal 4° “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales; la parte actora manifiesta que nuestro representado ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento correspondiente por lo que adeuda a su representado los meses de junio, julio, agosto y septiembre; existiendo una imprecisión e indeterminación del canon de arrendamiento, ya que no indica a que año corresponden los mismos, creando una situación de indefensión para con su representado… SEGUNDO: En tal sentido el artículo 340 establece: El libelo de la demanda deberá expresar, ordinal 5: La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión… TERCERO: Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código De Procedimiento Civil: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. En el derecho alegado la parte actora acumula tres pretensiones que desde todo punto de vista son incompatibles entre sí….no se puede solicitar el desalojo por la causal prevista en la letra “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a la vez el desalojo por la letra “b” del mismo artículo; así mismo más incompatible es la solicitud en base a esta dos causales y la intimación al pago de cuotas insolutas… No corresponde a este Juzgado la revisión del fallo proferido en primera instancia, en lo que respecta a la decisión de las cuestiones previas opuestas por defecto de forma por ser inapelable por mandato de ley, de conformidad con el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte el demandado en la oportunidad de contestar la pretensión de la actora en fecha 11/04/2005 lo Apoderados Judiciales PABLO RODRIGUEZ y GIOVANNY MELENDEZ presentaron escrito de contestación a la demanda, donde señala que una de las obligaciones de la parte actora cuando interpone una demanda, es impulsar la misma, es decir que debe agilizar en primer lugar la citación de la parte demandada, lo cual de no hacerlo estaríamos en presencia de una inactividad y falta de impulso procesal, indicándose en el auto de admisión que la compulsa se libraría previa consignación de los fotostatos del libelo de la demanda, lo que indica esta inacción de la parte actora una intención o dejadez de no impulsar procesalmente la causa, ya que han transcurrido un mes y veinte días, es decir en fecha 26 de enero del 2.005, es cuando consigna los fotostatos exigidos, siendo librada la compulsa en fecha 27 de enero del 2.005; y que por el lapso transcurrido de más de treinta días sin que la parte actora haya realizado las gestiones necesarias a los fines de impulsar y realizar la citación de la parte demandada, perención que debe ser declarada en cumplimiento con la Sentencia dictada en fecha 6 de julio del 2.004, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Del mismo modo proceden a contestar al fondo de la demanda en donde rechaza y contradice la demanda intentada contra su persona por ser falso de que haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto y septiembre del 2.004, ya que se encuentra solvente; así mismo rechazó que debe la cantidad de Bs.1.885.000,oo más los intereses que pudiera generar hasta la entrega del inmueble y la indexación si fuere el caso. Negó y rechazó por no ser verdad que adeude por concepto de condominio que alcanza al monto de Bs.424.000,oo y que su persona haya ocasionado daños materiales sobre algunos bienes; en cuanto a línea telefónica, igualmente rechaza, ya que aunque se perdió la línea identificada en el contrato, el propietario y el arrendatario llegaron a un acuerdo para solucionar el problema. Rechazó de que por falta de incumplimiento de contrato, se le había solicitado en varias oportunidades la desocupación del inmueble. Negó y rechazó por ser falso de que la arrendadora necesita el inmueble que está ocupando, en vista que esta está viviendo en casa de su mamá y que debió prever tal situación al dar el inmueble a arrendamiento por tan prolongado tiempo. Igualmente negó y contradijo por no ser cierto que haya incumplido con la causal de desalojo prevista en la letra “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por encontrarse solvente en los pagos de los cánones demandados, al igual que en la causal establecida en la letra “b”, negó y rechazó que deba pagar cantidad alguna por costas procesales y honorarios profesionales demandados y que la demanda sea declarada sin lugar. De lo antes expuesto debemos hacer referencia del Artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el 506 del Código de Procedimiento Civil que establece: Sic: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. En consecuencia en aplicación de la norma sobre la carga de la prueba señalada, corresponde al actor demostrar los hechos alegados y al demandado demostrar que ha sido liberado de ello. Debemos iniciar básicamente, con que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral y de tracto o ejecución sucesiva. Así mismo el artículo 1.167, textualmente reza: Sic: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Igualmente se puede hacer referencia de que el contrato, según el artículo 1.133 del Código Civil dispone que: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, esta manifestación de voluntad es productora de efectos jurídicos entre las partes contratantes, efectos a los que la ley atribuye fuerza de ley según el artículo 1.159 ejusdem. El contrato de arrendamiento en los términos establecidos en el artículo 1579 “Es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o “inmueble”, por cierto tiempo y mediante un tiempo determinado que esta se obliga a pagar a aquella”. En el mercado inmobiliario actual, además del valor propio del inmueble existe una serie de servicios y gastos que atienden directamente más que a las personas contratantes, a los bienes donde se presentan dichas prestaciones. En tal sentido tenemos entonces, gastos de servicios básicos, como lo son la energía eléctrica, servicio de obras sanitarias, aguas blancas y aguas negras, gas de uso doméstico y aseo urbano, entre otros, e igualmente existen otros servicios que si bien no son básicos o indispensables, evidentemente revalorizan más un inmueble que vaya a destinarse al arrendamiento, como lo son desde servicios de telefonía, televisión por cable e intercomunicadores, hasta vigilancia privada, control de acceso al inmueble arrendado, piscinas y jardines. Todos esos son servicios que influyen efectivamente a la hora de fijar un canon de arrendamiento, tanto para los bienes cuyos cánones son regulados por la administración o aquellos exentos de regulación, pero luego de haber determinado el canon, dichos servicios deben preservarse en condiciones óptimas, evitando así la suspensión de los mismos y consecuente desvalorización de inmueble. Debe prestarse especial atención en los inmuebles que forman parte de edificaciones regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, que además de los gastos de los servicios propios del inmueble arrendado, el propietario de dicho bien está en la obligación de cancelar los gastos correspondientes al condominio so pena de ser accionado judicialmente por el condominio e incluso podría perder el inmueble. Para llegar a la perfecta determinación del alcancen de los derechos y obligaciones de las partes contratantes, debemos entonces reforzar nuevamente el concepto de Canon de Arrendamiento dado por el Código Civil en el artículo 1.579, donde expresamente dispone que se corresponde al precio determinado por el goce de la cosa, en este caso el inmueble sometido a examen. Siendo así las cosas es evidente que existe entonces el canon y otros gastos, que como se dijera antes pueden ser aquellos de condominio, servicios, mantenimiento y cualquier otro que las partes puedan disponer sin que los mismos sean considerados parte del canon, ya que este ha de ser determinado y periódico, lo cual es su esencia. Explicado como ha sido que en el contrato de arrendamiento, el canon es un concepto de contraprestación periódica y determinada por el uso de una cosa, dicho canon es distinto a cualquier otro gasto relativo al inmueble, ante lo cual muchas personas tienen la errada concepción que cuando en un contrato se estipula que el arrendatario deberá pagar otros gastos como lo son los servicios del inmueble como energía eléctrica, condominio y mantenimiento en general, dichos pagos forman parte del canon de arrendamiento, lo que debe desecharse de pleno, ya que los mismos son otras obligaciones que se le pueden eventualmente imponer al inquilino y si bien su incumplimiento puede derivar en una acción judicial de cumplimiento o resolución del contrato intentada por el propietario arrendado. PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS SE ACOMPAÑO AL LIBELO: Marcado con la letra “A”: Poder Especial, pero amplio y suficiente, por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 27/07/2004, bajo el N° 14, Tomo 127, otorgado a los Abogados ANA CHIRINOS y ORLANDO BARRIENTOS. Del mismo se evidencia la representación que se atribuye. Y así se aprecia. Marcado con la letra “B”: Copia certificada del contrato de Arrendamiento, otorgado por la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 11/05/2000, bajo el N° 83, Tomo 34, en donde el arrendador cede en arrendamiento a el arrendatario un inmueble que será destinado como vivienda familiar, en la cual quedó sometido al contrato de arrendamiento, una línea telefónica, que será por cuenta de el arrendatario el pago mensual del servicio telefónico; así mismo queda entendido que será por cuenta de el arrendatario en caso de retiro de línea indemnizar a el arrendador la cantidad de Bs.500.0000,oo o en su defecto hará instalar por su cuenta otra línea telefónica a nombre del propietario. El canon mensual de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de Bs. 180.000,oo; en caso de no cancelar en el lapso establecido se le recargará la cantidad de Bs.50.000,oo por cada día de mora. La falta de pago de una (1) mensualidad dará derecho al arrendador a pedir la desocupación inmediata del inmueble, así como la resolución del contrato. La duración del presente contrato es de un (1) año fijo contados a partir del 11 de mayo del 2000 y vence sin necesidad de notificación alguna; el cual es apreciado de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 395 del Código de Procedimiento Civil, en donde se le da pleno valor probatorio. Y así se aprecia. Marca “C y D”: Estado de cuenta del ciudadano PEDRO BRACHO, emanado por el condominio general. Los cuales por ser documento privado emanado de terceros, no reconocido, se desechan del proceso. Y así se establece. Marca “E, y F”: Notificación al ciudadano PEDRO BRACHO, con la finalidad de concretar fecha definitiva de la venta del inmueble, por el cual tiene derecho como inquilino de prioridad al momento de decidir la oferta de la venta y por la constante incomunicación de su parte tienen la obligación de solicitar la desocupación del inmueble. Los cuales no aportan nada al proceso se desechan. Y así se establece. Marca “G”: Recibo de pago por la cantidad de Bs.250.000,oo correspondiente al mes de julio del 2003, por parte del Ciudadano PEDRO BRACHO; los cuales por ser presentados en fotocopias y por no estar suscrito por ambas partes se desechan. Y así se establece. Marca “H-I”: Notificación de la ciudadana NELLY RANGEL, para que desocupe el inmueble por incumplimiento de contrato; los cuales por ser presentados en fotocopias suscrita por las partes y no haber sido impugnados, se le da pleno valor probatorio. Y así se establece. Marca “J” convenimiento de desocupación. El cual por ser documento privado presentado en fotocopia y haber sido impugnado se desecha del proceso. Y así se establece. Documento de saldo de banco y cheque por la cantidad de Bs. 330.000,oo a nombre de NELLY RANGEL (folios 19 y 20). Los cuales por ser presentado en fotocopia emanados de terceros, no reconocido y por tratarse de documentos privados se desechan del proceso. Y así se aprecia. Convenio de pago por Bs.1.320.000,oo por el ciudadano PEDRO BRACHO y la ciudadana NELLY RANGEL. (folio 21). Por ser documento privado presentado en fotocopias y haber sido impugnado, se desechan del proceso. Y así se establece. Recibo de pago por la cantidad de Bs. 1.320.000,oo realizado por el ciudadano PEDRO BRACHO Al ciudadano ORLANDO BARRIENTOS, por pago de mensualidades de alquiler, en fecha 21 de junio del 2003. Se le da pleno valor por probatorio por no haber sido impugnado (folio 22). Y así se aprecia. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDA 1) Promovió pruebas e invoca el mérito favorable de los autos. La sola enunciación de los méritos favorables de los autos no constituyen por si misma prueba susceptible de apreciación. Y así se establece. 2) Ratifica la consignación de los documentales de planillas de depósitos N° 81137442, 60804641 y 60804645 de la entidad bancaria BANESCO a favor de de la Ciudadana NELLY RANGEL, por un monto de Bs.500.000,oo, Bs.900.000,oo y Bs.300.000,oo, marcados con el N° 1, 2 y 3, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2004 y enero del año 2005. Los cuales no evidencian fehacientemente a que pago corresponden; el Tribunal la aprecia de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil en concordancia con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece. 3) Ratifica recibo de pago, marcado con el N°4, por la cantidad de Bs.1.400.000,oo por parte del ciudadano PEDRO BRACHO a la ciudadana NELLY RANGEL, por concepto de los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.004; observando el Tribunal que ambos tienen firmas autógrafas, en consecuencia por tratarse de documentos privados no impugnados por la parte a quien se le opone, este Tribunal las aprecia de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil; y le demuestra a quien Juzga, que los cánones de arrendamiento cancelados son los señalados. Y así se aprecia. 4) Ratifica recibos de pago de condominio efectuado por su representado a la administración del edificio Urica y la constancia de solvencia expedida por el administrador del condominio Pedro Manuel Soto y promueve la ratificación del contenido y firma del documento consignado. 5) Consignó recibo de condominio, cancelado al administrador Ciudadano PEDRO MANUEL SOTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 250.295, por un monto de Bs. 16.000,oo de fecha 16 de febrero del 2.005, ratificando en su contenido y firma por el tercero. Se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se aprecia. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA 1) Promovió un cheque marcado con la letra “A” N° 37-39213430 de la cuenta corriente N° 0115-0039-18-0390043582 del Banco Exterior, por un monto de Bs.1.000.000,oo, por la cancelación de los meses vencidos, del cual fue devuelto por falta de provisión de fondos (folios 65 y 66); el cual por no aportar nada al proceso se desechan. Y así se establece. 2) Promovió una comunicación de la directiva del condominio a la demandante marcado con la letra “B”, en donde presenta la morosidad de Bs.144.000,oo; correspondiente al año 2.004 Bs.220.000,oo; año 2.005 Bs. 50.000,oo, dado a que desde que se inició el proyecto de cierre del conjunto, el inquilino solo canceló la cantidad de Bs.70.000,oo que representó la cuota especial para el cierre (folios 67 y 68). Por ser documentos privados emanado de tercero no ratificados, no se le da valor probatorio. Y así se establece. Esta Juzgadora comparte el criterio reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia y que a su vez el Tribunal a-quo hizo mención cuando decidió lo relativo a la perención en los siguientes términos: Dada la severidad del castigo el Supremo Tribunal, ha considerado de aplicación e interpretación restrictiva, las normas relativas a la perención y bajo estos lineamientos ha establecido, mediante su doctrina (refiriéndose a la perención de 30 días), que por cuanto la ley habla de las obligaciones que debe cumplir el demandante basta que este ejecute alguna de ellas a los efectos de la práctica de la citación, para evitar que se produzca la perención… En este caso el demandante cumplió con esa carga procesal que permite impulsar la citación del demandado, con lo que impidió que se consumara la perención de 30 días; cabe además señalar que el demandado al momento de contestar la demanda en la cual opuso cuestiones previas, convalidó la falta al no oponerla en la primera oportunidad en que se hizo presente en autos (TSJ-SCC, sentencia 27-6-2000). CONCLUSIÓN Del análisis del material probatorio evacuado por las partes en este Juicio y analizadas ut supra, resulta concluyente para este juzgado que el demandado no demostró estar solvente totalmente en el pago de los cánones de arrendamiento, por la cual debe declararse procedente dicha demanda. Es preciso señalar, que el Arrendatario tiene o debe cumplir con ciertas obligaciones, en donde el Código Civil Venezolano en su Artículo 1.592 establece las fundamentales obligaciones de dicho arrendatario por la naturaleza del contrato, como son las siguientes: - 1) Servirse de la cosa como buen padre de familia, para el uso determinado del contrato. - 2) Pagar la pensión arrendaticia (canon) en los términos convenidos. Visto lo anterior, la misma que efectivamente rige la naturaleza propia de la relación contractual, pero no debemos entenderla de manera restrictiva toda vez que en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes en regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de ley entre ellas, pudiendo en tal sentido perfectamente atribuirse otras obligaciones al arrendatario distintas al solo pago de la pensión arrendaticia, como lo es la obligación de pagar las cuotas de condominio u otros servicios. Del análisis de los autos y tomando como principio la comunidad de la prueba se evidencia que el demandado canceló los meses agosto, septiembre, octubre y noviembre del 2004, por lo que el mismo no logró probar el cumplimiento de la obligación de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio y julio, reclamados por la parte actora en el libelo de la demanda y quien pretende quedar liberado de una obligación debe demostrar el hecho extintivo de la misma. DECISIÓN En mérito favorable de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara el día 09/05/2005 en el presente juicio de DESOCUPACION DE INMUEBLE incoada por la ciudadana NELLY RANGEL DE TARIBA contra PEDRO BRACHO HERRERA, ambos plenamente identificados en autos. SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE DESOCUPACION DE INMUEBLE y se condena al demandado a entregar a la parte actora el inmueble arrendado consistente en un apartamento distinguido con el N°.4-C, del edificio Urica, situado en la Urbanización Bararida II, Residencias Venezuela de esta Ciudad de Barquisimeto Estado Lara, libre de personas y cosas. Se condena en costas al demandado por haber resultado vencido en la interposición del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. SE CONFIRMA EL FALLO APELADO EN TODAS SUS PARTES. PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA. BAJESE OPORTUNAMENTE. NOTIFIQUESE A LAS PARTES. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara con sede en Barquisimeto, a los veintinueve días del mes de Julio de dos mil cinco (2.005). Años 195° y 146°. *Eliana*. La Juez Suplente Mariluz Josefina Pérez La Secretaria María Fernanda Alviarez En la misma fecha se publicó siendo las 8:40 am y se dejó copia. La Sec.