REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, uno de julio de dos mil cinco 195º y 146º ASUNTO : KP02-V-2005-000100 Exp. 12.833 / Resolución de Contrato de Arrendamiento Se dio inicio al presente procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por interposición del libelo de demanda que hicieran los ciudadanos ORLANDO CRAZUT, MARIA GOMEZ y TEODORO MELENDEZ, quienes son venezolanos, de mayor edad, titulares de las cédulas de identidad N° 1.249.705, 7.405.010 y 2.535.861 respectivamente, el primero de ellos debidamente asistido por el abogado José Antonio Anzola, la segunda y el tercero asistidos por Marisol Anzola, quienes se encuentra inscritos en el IPSA bajo los N°29.566 y 54.924 respectivamente; en contra la firma mercantil CEDROMAR, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara bajo el N° 11, Folio 31A de fecha 28-08-00, representada por el ciudadano NASSEREDDINE NASSEREDDINE ATEF SALAMI, venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 15.207.381 y de este domicilio, a quien se demanda igualmente en forma personal. Admitida la demanda en fecha 22-02-2005, se emplazó al demando para el segundo día de despacho siguiente a aquel en que constara su citación, a fin de contestar la demanda. En fecha 02-03-05 comparece la ciudadana María Gómez y otorga poder apud acta a la abogada Marisol Anzola, quien diligencia solicitando la compulsa librada a fin de logra la citación del demandado conforme al artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue debidamente acordado por el Tribunal. En fecha 11-03-05 diligencia la abogada Marisol Anzola y consigna diligencia practicada por el Alguacil del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de este Estado, ciudadano Pastor Granado, en la cual consigna recibo de citación sin firmar manifestando que el demandado se negó a ello, por lo que se solicitó y acordó complementar la citación personal conforme a las previsiones del artículo 218 del citado Código, constando a tal efecto la diligencia de la Secretaria de este Tribunal en fecha 18-03-05. En fecha 22-03-05 comparece el abogado Euclides Sebastiani inscrito en el IPSA bajo el N° 64.079, en su condición de apoderado judicial del demandado y consigna escrito de contestación a la demanda así como poder otorgado tanto a él como a los abogados Simón Bravo, Jimmy Inojosa y Rosalinda Bravo, inscritos en el IPSA bajo los N° 62.965, 51.577 y 73.988 respectivamente. En fecha 29-03-05 comparece el ciudadano Orlando Crazut y otorga poder apud acta a los abogados Gustavo Adolfo Anzola, Miguel Adolfo Anzola y José Antonio Anzola, inscritos en el IPSA bajo los N° 680, 31.267 y 29.566 respectivamente. En el lapso probatorio el representante del ciudadano Orlando Crazut, ratificó los instrumentos insertos en los autos especialmente el contrato de arrendamiento, promovió documentales y fotografías, así como las testimoniales de los ciudadanos William Omar Pérez Vergara, Florencio Rafael Sequera Giménez, Juan Gabriel Rivero Ruiz, José María López Perdomo y César Jesús Morales Penso. Igualmente solicitó posiciones juradas al ciudadano Nassareddine Nassareddine Atef Salami e Inspección Judicial. Seguidamente la representante judicial de la ciudadana María Gómez, promovió el mérito favorable de los autos, pruebas documentales, de informes, inspección judicial así como las testimoniales de los ciudadanos Willian Omar Pérez Vergara, Florencio Rafael Sequera Giménez, Juan Gabriel Rivero Ruiz, Antelius Alejo, José María López Perdomo y César Jesús Morales Penso. Por su parte, el representante del demandado reprodujo y ratificó el mérito favorable de los autos, especialmente las cláusulas primera, segunda, cuarta y sexta del Contrato suscrito entre las partes, desconoció en su contenido y firma el documento inserto al folio 36 promovido por el ciudadano Orlando Crazut, asimismo impugnó las fotografías insertas a los folios 37 y 38 por ser violatorias del derecho a la defensa y no poder predecir en qué lugar y momento fueron tomadas. Pruebas éstas que fueron admitidas y evacuadas por el Tribunal en su oportunidad. En el lapso de informes, sólo el demandado consignó escrito. Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictaminar, este Tribunal observa: Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión, que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Nassareddine Nassareddine Atef Salami, sobre dos inmuebles los cuales describe de la siguiente manera: primero: un inmueble constituido por local comercial, distinguido con el N° 30-28 y ubicado en la Avenida 20 entre calles 30 y 31 en esta ciudad, construido sobre una parcela de terreno propio y que ocupa un área de 305,02 M2 el cual forma parte de una mayor extensión y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: en línea de 13 metros con la Av. 20 que es su frente; SUR: en línea de 13 metros con vivienda propiedad de los arrendadores, ESTE: en línea de 23,05 metros con inmueble propiedad de los sucesores de Miguel Tomás Saldivia y OESTE: en línea de 23,05 M2 con casa que es o fue de Pedro Handule y Amalia H. de Saldivia. Segundo: un inmueble distinguido con el N° 19-68 con una superficie de terreno propio de 451 M2 aproximadamente así como las bienhechurías en él construidas descrito en la cláusula sexta del contrato, alinderado de la siguiente manera: NORTE: terreno y local comercial de los arrendadores, SUR: inmueble que es o fue del Banco de Venezuela y edificio donde funcionó el Instituto Evangélico hoy Universidad Nacional Abierta, ESTE: casa y solar que es o fue de Miguel Tomás Saldivia, calle 30 y el Instituto Evangélico hoy edificio E.P.C. y OESTE: casa y solar que es o fue de Pedro Handule y Amalia H. de Saldivia; el cual se encontraba habitado por el ciudadano Orlando Crazut para el momento de la firma del contrato y fue entregado al arrendador el 15-07-2002. Señala que ambos inmuebles unidos alcanzan una extensión de 756,05 M2 siendo sus linderos generales los siguientes: NORTE: Avenida 20 SUR: inmueble que es o fue del Banco de Venezuela y edificio donde funcionó el Instituto Evangélico hoy Universidad Nacional Abierta, ESTE: inmueble que es o fue de Miguel Tomás Saldivia, franja de terreno que da acceso a la carrera 30 y el Instituto Evangélico hoy E.P.C. y OESTE: inmueble que es o fue de Pedro Handule y Amalia H. de Saldivia. Alega que en la cláusula cuarta del contrato celebrado, se autorizó al arrendatario a fin de realizar cualquier remodelación o reconstrucción que requirieran los inmuebles arrendados a fin de acondicionarlos al funcionamiento del Fondo de Comercio que él deseara instalar; sin embargo el inmueble identificado en la cláusula sexta fue totalmente destruido quedando pocos rastro del mismo sin que se haya iniciado ningún tipo de construcción, observando que ya se encuentra vencido el primer lapso del contrato durante el cual debían realizarse las remodelaciones o reconstrucciones, según se desprende de la cláusula segunda en el parágrafo segundo; con lo cual se les ha causado un daño económico, quebrantando así su principal obligación la cual es servirse de la cosa como buen padre de familia, tal como lo establece el artículo 1.592 del Código Civil. Alega que igualmente violó el artículo 1.593 de dicho Código ya que no está haciendo el uso establecido en el contrato de arrendamiento, así como las estipulaciones previstas en el artículo 1.594 eiusdem pues al existir solo un terreno en el inmueble descrito en la cláusula sexta del contrato, se evidencia que el arrendatario no podrá cumplir su obligación de devolver el inmueble como lo recibió. Razones éstas por las cuales procede a demandar al ciudadano Nassareddine Nassareddine Atef Salami y a la firma mercantil ocupante del inmueble denominada CEDROMAR, C.A. a fin de que convengan o sean condenados por el Tribunal, en la resolución del contrato suscrito y en consecuencia a devolver los inmuebles arrendados desocupados de bienes y personas así como la cancelación de las costas y costos procesales, reservándose el derecho de ejercer en forma autónoma las acciones por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el representante judicial del ciudadano Nassareddine Nassareddine Atef Salami, procede a oponer las cuestiones previas contenidas en el artículo 346, ordinales 4° y 3°, esto es la ilegitimidad de la persona citada por no tener el carácter que se le atribuye y la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante o apoderada del actor. En relación a la primera, afirma que como se puede evidenciar en las actas del proceso específicamente en el acto de citación personal, se cita y notifica a la persona jurídica CEDROMAR, C.A. en la persona de su representando, siendo que en el instrumento fundamental de la presente demanda no aparece en ninguna parte dicha empresa, sino que más bien, el arrendatario es su representado en forma personal. En relación a la segunda cuestión previa opuesta, alega que el poder otorgado a la abogada Marisol Anzola es insuficiente, toda vez que debió ser otorgado por todos los demandantes debido a que estos mismos actuaron conjuntamente como litisconsortes de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, literales “a” y “b”, de modo que todas sus actuaciones deben tenerse como no hechas al carecer de validez y legalidad al no estar facultada para actuar en nombre y representación de todos los demandantes. Por otra parte y como defensa al fondo, opone la falta de cualidad tanto de la parte actora para sostener el juicio al ser insuficiente el poder otorgado, como la de la parte demandada CEDROMAR, C.A. al no tener ningún tipo de cualidad ni de interés para sostener el presente juicio, pues la misma no posee el carácter de arrendataria. Rechaza, niega y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho por ser totalmente falso e incierto que su representado haya dejado de cumplir con alguna de sus obligaciones contractuales. Ratifica en todas y cada una de sus partes el contrato celebrado entre los demandantes y su representado, especialmente la cláusula segunda en la cual se basa para afirmar que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado en plena vigencia y que todavía le quedan varios años de plazo, toda vez que el mismo entró en vigencia el 18-08-2000 por un período de cuatro años y, al no haberse notificado con 60 días de anticipación a su vencimiento inicial la voluntad de alguna de las partes de no prorrogarlo, éste en fecha 18-08-2004 se prorrogó por un período igual de cuatro años más, es decir hasta el 18-08-2008, afirmando que si llegada esta última fecha y de no prorrogarse convencionalmente por cuatro años más, operaría de pleno derecho la prórroga legal de dos años hasta el 18-08-2010, establecida en el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como segundo punto y de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, afirma que es potestativo del arrendatario y no una obligación impuesta realizar cualquier remodelación o reconstrucción en los inmuebles arrendados las cuales podían ser realizadas en cualquier momento dentro del lapso de vigencia del contrato, toda vez que en ninguna parte del mismo se estipula un lapso o término para efectuarlas por lo que afirma que es ilógico y carece de todo fundamento pretender demandar el cumplimiento de una obligación que no existe como tal y además que no tiene plazo para su ejecución o cumplimiento. Rechaza y niega lo alegado por la parte actora en base al artículo 1594 del Código Civil y en relación a unas supuestas bienhechurías destruidas por su representado, afirmando que lo que en realidad se realizó fue una limpieza de escombros, materiales de barro y palo, observando que dentro del contrato de arrendamiento no se da alguna descripción detallada cuando la cláusula sexta establece la existencia de un terreno y unas bienhechurías allí construidas, siendo que en realidad lo allí existente era escombros y restos de una casa de barro. Señala que el tiempo oportuno para que los demandantes intenten alguna acción, es al finalizar el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento ya que sería el momento en que su representado tendría varias posibilidades: la primera, entregar una construcción realizada potestativamente por él, la segunda, de demostrarse que existían unas bienhechurías, devolverlas tal y como se encontraban y tercera, de no haber existido alguna bienhechuría, devolver el inmueble tal y como se encuentra en buenas condiciones, por lo que la acción intentada está viciada de extemporaneidad por adelantado. Niega y rechaza que se esté incumpliendo con el uso comercial destinado al inmueble conforme al artículo 1593 del Código Civil. Niega y rechaza que hayan salido perjudicados los demandantes en la reciente regulación de alquileres realizada por ante la oficina de inquilinato de la Alcaldía de este Municipio, ya que de su resolución administrativa se desprende que su representado es el único perjudicado al estar pagando por muchos años un sobre-alquiler excesivo, siendo esta la única razón por la cual los demandantes interponen la presente demanda sin ninguna lógica ni fundamento alguno con lo que pretenden amedrentar a su apoderado, por lo que solicita sea desechada la misma y declarada sin lugar en su definitiva. Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, este Tribunal para decidir debe pronunciarse en primer lugar sobre las cuestiones previas opuestas. En este sentido opuso el demandado la contenida en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada o representante del actor, argumentando el demandado que el poder otorgado a la abogada Marisol Anzola es insuficiente y por lo tanto todas sus actuaciones carecen de validez y legalidad ya que el mismo debió suscribirse conjuntamente por todos los arrendadores. Ahora bien, el supuesto de dicho ordinal comprende varias situaciones de ilegitimidad, esto es la falta de capacidad para ejercer poderes en juicio, la carencia de representación que se atribuya y la ilegitimidad o insuficiencia del poder. En este mismo sentido, el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil establece que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados, esto significa que para actuar en un proceso es requisito indispensable haber obtenido el título de abogado; además de esto puede derivarse de un mandato legal o convencional como sucede en el caso de los menores de edad, en que la Ley exige que éstos actúen en juicio a través de su representante legal, quien a su vez deberá otorgar poder a un abogado para que este pueda representar los derechos del menor. En el otro supuesto, la carencia de representación que es otra causa de ilegitimidad, se produce en aquellos casos en que el abogado se atribuye una representación que no le ha sido otorgada por el interesado y sin expresar que asume la representación sin poder conforme a la disposición contenida en el artículo 168 ibidem. El otro caso que contempla la norma es la ilegitimidad o insuficiencia del poder, lo que se traduce en el incumplimiento de las formalidades legales previstas para el otorgamiento de poder en el Código de Procedimiento Civil y que entre otros, el artículo 151 señala que para que el poder se considere legal, debe otorgarse en forma pública o auténtica; observando quien decide, que ninguna de estas situaciones o supuestos encuadran en el presente caso, por lo que la cuestión previa debe ser desechada y así se decide. La segunda cuestión previa a resolver es la contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual opone el demandado argumentando la ilegitimidad de la persona citada por no tener el carácter que se le atribuye, toda vez que por solicitud de la parte demandante fue citada la firma mercantil CEDROMAR, C.A. quien no aparece por ninguna parte en el instrumento fundamental de la presente demanda, el cual fue suscrito por el ciudadano Nassareddine Nassareddine Atef Salami en forma personal. Dicha cuestión previa se refiere a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado por no tener el carácter que se le atribuye, agregando el ordinal que la misma puede ser propuesta tanto por la persona citada como el demandado mismo, de manera que si quien la propone no es el demandado, el Tribunal deberá ordenar que se cite al verdadero demandado volviendo el juicio al estado de citación en virtud de que es necesario otorgar la garantía constitucional del derecho a la defensa, según la cual, nadie puede ser juzgado sin haber sido apercibido de la existencia de un reclamo judicial en su contra, por lo que es necesario el cumplimiento de este requisito. Ahora bien, revisadas las actas que conforman al presente expediente específicamente el libelo de demanda y el auto de admisión, se observa que la misma fue interpuesta por los actores en contra del ciudadano Nassereddine Nassereddine Atef Salami en forma personal y en contra de la firma mercantil CEDROMAR, C.A. representada por el mismo. Por otra parte, de las actuaciones practicadas por el Alguacil del Juzgado Cuarto de Municipio a fin de lograr la citación personal de la parte demandada si bien, como lo afirma el apoderado del demandado, el recibo de citación se expidió a nombre de CEDRO MAR, C.A. representada por Nassereddine Atef Salami, así también en la diligencia inserta al folio 21 de los autos, el Alguacil deja constancia de haber sido atendido por este último a quien impuso el motivo de su visita negándose éste en consecuencia a firmar el recibo de citación. En este mismo sentido y conforme se evidencia de las actuaciones practicadas por la Secretaria de este Juzgado insertas a los folio 25, 26 y 27 y específicamente la copia de la Boleta de Notificación, se observa que la misma está dirigida a la firma mercantil CEDRO MAR, C.A. representada por el ciudadano Nassareddine Nassareddine Atef Salami y a este último en forma personal, por lo que la citación personal se completó conforme lo dispone el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, con lo que quedó debidamente citada la parte demandada y así se establece, por lo que la cuestión previa alegada debe ser desechada y así se decide. Desechadas las cuestiones previas alegadas, corresponde a esta juzgadora decidir como punto previo al fondo la falta de cualidad igualmente opuesta por el demandado. En primer lugar, opone la falta de cualidad de la actora para sostener el presente juicio por ser insuficiente el poder otorgado a la abogada Marisol Anzola al no haber sido otorgado por todos los arrendadores-demandantes y, en segundo lugar, la de la persona jurídica CEDRO MAR, C.A. en virtud de que la misma no tiene el carácter de arrendataria por lo que no tiene cualidad ni interés para sostener la presente demanda. Sobre este aspecto es importante señalar, que la doctrina generalizada es coincidente en tomar y aceptar la definición que de cualidad expresa Chiovenda y que es citada y acogida por el maestro Loreto en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil según la cual, la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede acción. Por lo que ella expresa en el decir de Loreto, la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. De manera que para sea procedente la falta de cualidad del actor, es necesario que éste concretamente considerado, no sea la misma persona a quien en abstracto la Ley concede acción; observando quien decide que la pretensión de los actores es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado, constatándose que, quienes interponen la acción son las mismas personas que aparecen suscribiendo el contrato en su carácter de arrendadores, por lo que, la falta de cualidad activa debe quedar desechada y así se decide. Interpuso igualmente la parte demandada la falta de cualidad pasiva de la codemandada CEDROMAR, C.A., en virtud de que el contrato de arrendamiento fue celebrado entre los demandantes y el ciudadano Nassereddine Atef Salami en forma personal; ante este alegato observa quien decide que, como se señaló al inicio, la cualidad pasiva revela la relación de identidad ente el demandado concreto y la persona en abstracto contra quien la Ley concede la acción. En este caso la actora ha manifestado que los inmuebles fueron arrendados al ciudadano Nassereddine Atef Salami a quien demandan en su carácter de arrendatario y a la firma mercantil CEDRO MAR, C.A. en su carácter de ocupante del inmueble, de manera que está claramente delimitada en el libelo la cualidad con la que se demanda a cada uno; observando quien dictamina, que ciertamente el ciudadano Nassereddine Atef Salami es quien figura en el contrato de arrendamiento y la codemandada, aún cuando no figura en él, es traída a juicio en su condición de ocupante del inmueble, hecho este que no fue desconocido por la demandada, y que además quedó demostrado en el curso del proceso a través de las siguientes pruebas que este Tribunal valora por ser pertinentes a la causa y haber sido evacuadas conforme a las normas legales vigentes: inspección judicial (folio 83 y 84) que fue evacuada durante el lapso de pruebas y en donde se constató al particular quinto que la pared del lindero norte del inmueble objeto de inspección colinda con un local comercial identificado en su frente como “CEDROMAR CA” .Al particular sexto, y continuando con la inspección el tribunal deja constancia que se trasladó a la Avenida 20 entre calles 30 y 31 específicamente a un local comercial que se identifica en su fachada como CEDROMAR C.A.” Prueba de informes evacuada a la Dirección de Hacienda del Municipio Iribarren en la que se le solicitó información sobre la patente de Industria y Comercio de la Empresa CEDROMAR C.A:, y su dirección, constando sus resultas del folio 250 al 253, donde igualmente se evidencia que el inmueble arrendado al ciudadano NASSEREDINE NASSEREDINE ATEF SALAMI, se encuentra ocupado por la empresa CEDROMAR C:A:, Igualmente prueba de informes promovida por la actora mediante la cual se solicitó al SENIAT (Departamento de trámites administrativos) que informara cual era la dirección fiscal de la codemandada CEDROMAR CA. Constando de las resultas de la misma, (folio 276) que la dirección fiscal de esta es: Avenida 20 entre calles 30 y 31, Nº 30-28 de esta ciudad. Por otra parte queda igualmente demostrado con la copia del Registro de Comercio inserto en autos, (folios 45 al 51) que el ciudadano Nassereddine Nassereddine Atef salai es el representante de la codemandada CEDROMAR C.A. de manera que sólo sería procedente la defensa de falta de cualidad de la codemandada CEDROMAR, C.A. si ella hubiere sido demandada con el carácter de arrendataria, pues ciertamente no lo es, pero dado que ocupa el inmueble arrendado al ciudadano Nassereddine Nassereddine Atef Salami, es procedente la interposición de la acción en la su contra, de esa manera se le permite como tercero ocupante del inmueble, que tenga todas las garantías procesales, de intervenir en la causa y para que en caso de resultar procedente la acción intentada, la ejecución no lesione sus derechos. Por ello, la defensa de falta de cualidad pasiva debe quedar desechada y así se decide. Entrando al fondo de lo planteado, se observa que el actor fundamenta su pretensión aduciendo que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Nassereddine Nassereddine Atef Salami, mediante el cual dio a este en arrendamiento dos inmuebles de su propiedad cuya especificaciones son las siguientes: primero: un inmueble constituido por local comercial, distinguido con el N° 30-28 y ubicado en la Avenida 20 entre calles 30 y 31 en esta ciudad, construido sobre una parcela de terreno propio y que ocupa un área de 305,02 M2 el cual forma parte de una mayor extensión y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: en línea de 13 metros con la Av. 20 que es su frente; SUR: en línea de 13 metros con vivienda propiedad de los arrendadores, ESTE: en línea de 23,05 metros con inmueble propiedad de los sucesores de Miguel Tomás Saldivia y OESTE: en línea de 23,05 M2 con casa que es o fue de Pedro Handule y Amalia H. de Saldivia. Segundo: un inmueble distinguido con el N° 19-68 con una superficie de terreno propio de 451 M2 aproximadamente así como las bienhechurías en él construidas descrito en la cláusula sexta del contrato, alinderado de la siguiente manera: NORTE: terreno y local comercial de los arrendadores, SUR: inmueble que es o fue del Banco de Venezuela y edificio donde funcionó el Instituto Evangélico hoy Universidad Nacional Abierta, ESTE: casa y solar que es o fue de Miguel Tomás Saldivia, calle 30 y el Instituto Evangélico hoy edificio E.P.C. y OESTE: casa y solar que es o fue de Pedro Handule y Amalia H. de Saldivia; estableciéndose en la cláusula cuarta que el arrendatario estaba autorizado para realizar cualquier remodelación o reconstrucción que requirieran los inmuebles arrendados a los fines de acondicionarlos al funcionamiento del Fondo de Comercio que desee instalar en el mismo, quedando estas en beneficio del arrendador, siendo el caso que el inmueble señalado en el contrato, fue destruido en su totalidad quedando pocos rastros del mismo sin que se haya iniciado ningún tipo de reconstrucción encontrándose ya vencido el primer lapso del contrato, durante el cual debían realizarse las remodelaciones o reconstrucciones, según se desprende de la cláusula segunda parágrafo segundo del contrato, estableciéndose además, que el arrendador debía cancelar al arrendatario la cantidad de cien mil dólares ($100.000,00) o su equivalente en bolívares calculados sobre la tasa de cambio para la fecha fijada por el Banco Central de Venezuela por las reconstrucciones o remodelaciones si se decidiera no renovar el contrato. Alega que el arrendatario ha quebrantado su obligación de servirse de la cosa como un buen padre de familia y, al destruirla, no puede devolverla tal como la recibió. Por su parte los demandados en la oportunidad de contestar rechazan los hechos alegados y manifiestan que, el contrato se encuentra prorrogado y vigente hasta el 18-08-2008 y, de no llegar a prorrogarse convencionalmente por otro período igual, tendrían que cumplirse dos años de prórroga legal. Alega que el realizar cualquier remodelación o reconstrucción en los inmuebles arrendados es potestativo del arrendatario y no una obligación impuesta a este. Por otra parte, tampoco se estipula un lapso para la realización de las mejoras, por lo que estas pueden ser hechas en cualquier momento de vigencia del contrato. Alega además que no es cierto que haya destruido bienhechurías las cuales no están descritas en el contrato y agrega además que lo realizado de su parte fue una limpieza de escombros, materiales de barro y palo. Agrega además que esta acción es extemporánea por anticipada. Trabada en estos términos la litis, debe señalar esta juzgadora que el demandado reconoce la existencia del contrato celebrado el cual, como bien lo afirma, se encuentra vigente para el momento de la interposición de la presente demanda. Dicho contrato, tiene pleno valor probatorio en este juicio al quedar reconocido conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en él se establece, en su cláusula primera lo siguiente: “LOS ARRENDADORES dan en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en la Avenida 20 entre calles 30 y 31, distinguido con el N° 30-28 comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en línea de trece metros (13 Mts) con la Av. 20, que es su frente; SUR: en línea de trece metros (13 Mts) con vivienda ocupada por LOS ARRENDADORES; ESTE: En línea de veintitrés metros con cinco centímetros (23,5 Mts) con inmueble propiedad de los sucesores de Miguel Tomás Saldivia y OESTE: en línea de veintitrés metros con cinco centímetros (23,5 Mts) con lugar que ocupaba la tienda Selemar, situado en esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara. Dicho local comercial se encuentra construido sobre una parcela de terreno propio que tiene una superficie de TRESCIENTOS CINCO METROS CUADRADOS CON CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (305,5 Mts2) aproximadamente y que forma parte de uno de mayor extensión, el cual se encuentra descrito en la CLAUSULA SEXTA del presente contrato.” La Cláusula Sexta establece: “Se encuentra incluido es este contrato de arrendamiento y dentro de las mismas cláusulas establecidas en el mismo, especialmente en las cláusulas CUARTA y QUINTA, un (1) inmueble propiedad también de LOS ARRENDADORES, y que forma parte del lote arrendado en la cláusula primera, una superficie de terreno aproximadamente de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS (451 Mts2) y unas bienhechurías allí construidas, distinguido con el N° 19-68, el cual unido al anterior lote de terreno establecido en la cláusula PRIMERA suma una superficie de SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (756,5 Mts2), cuyos linderos y medias son: Trece (13) metros de frente, por sesenta y siete con noventa centímetros de fondo, haciendo constar que esta medida la menoscaba un martillo o ángulo entrante que queda hacia el noreste del terreno y que mide aproximadamente cinco metros con setenta centímetros (5,70 Mts) de norte a sur; por un metro con cincuenta centímetros (1,50 Mts) de este a oeste: Siendo los linderos del terreno: ESTE: Casa, solar y pared medianera que es o fue de Miguel Tomás Saldivia; faja de terreno de tres metros (3Mts) de ancho por dieciocho metros (18 Mts) de largo que pertenece a la propia casa, como se expresará en seguida y que permite el acceso a el mismo inmueble por la calle 30 y en parte, donde se encuentra el ángulo citado, edificio donde funcionó el Instituto Evangélico; OESTE: Casa y solar que es o fue de Pedro Handule y Amalia Handule de Saldivia; NORTE: Con la Avenida 20; SUR: Casa que es o fue de Banco de Venezuela y en parte donde se encuentra el citado ángulo, edificio donde funcionó o funciona el Instituto Evangélico. La antes mencionada franja de terreno tiene los siguientes linderos: ESTE: Con la calle 30; OESTE: El propio inmueble; Norte y Sur: Casas que son o fueron de Miguel Tomás Saldivia, quienes se comprometen a entregarlo a EL ARRENDATARIO libre de bienes y de personas y solventes de todos los servicios, tales como agua, luz, aseo y propiedad inmobiliaria, para el día DIECIOCHO (18) de Mayo del año 2.001” De acuerdo con lo expresado en estas cláusulas contractuales, es evidente que a través del contrato de arrendamiento se le dio al arrendatario el uso y disfrute de dos inmuebles, cada uno perfectamente delimitado e individualizado con su respectiva nomenclatura catastral, el distinguido con el N° 30-28 y el distinguido con el N° 19-68. También es cierto que, conforme a la cláusula cuarta del contrato celebrado, el arrendatario quedó debidamente autorizado para realizar cualquier remodelación o reconstrucción que requirieran los inmuebles arrendados a los fines de acondicionarlos al funcionamiento del fondo de comercio que deseare instalar el arrendatario, las cuales quedarían a beneficio de los arrendadores; lo que como él mismo señala, fue establecido en forma potestativa y no obligatoria. Ahora bien, se hace necesario aquí detenernos a analizar los conceptos de remodelación y reconstrucción. Según la Real Academia Española remodelar significa reformar algo, modificando algunos de sus elementos o variando su estructura. Mientras que reconstruir significa volver a construir, y esto último implica fabricar, edificar, hacer de nueva planta una obra de arquitectura o ingeniería un monumento o en general cualquier obra pública; como puede verse, podemos afirmar que la demolición de un inmueble o parte de este es una noción que puede quedar incluida dentro de lo que significa la reconstrucción pero siempre entendiendo que, la demolición es un paso previo para la construcción de una nueva obra. De manera que autorizar a un arrendatario a reconstruir es permitirle demoler pero no por el simple hecho de hacerlo pues en ese caso la facultad que tendría que otorgársele sería simplemente la de “demoler”, sino para construir o edificar algo nuevo en sustitución del inmueble arrendado. En el caso bajo análisis, el actor demanda la resolución del contrato por considerar que se le ha causado un grave perjuicio a su patrimonio al haberse demolido totalmente las bienhechurías existentes en uno de los inmuebles que ha sido arrendado sin que se haya iniciado ningún tipo de reconstrucción, lo cual fue negado por la parte demandada, quien afirma que no hubo tal demolición puesto que allí no existían bienhechurías y agrega que, lo hecho realmente fue una limpieza de escombros, materiales de barro y palos y que en todo caso, la acción es extemporánea por anticipada ya que es al finalizar el contrato cuando el arrendatario entregaría la construcción realizada potestativamente o, en todo caso, sería al finalizar el contrato cuando el arrendatario tendrá la obligación de entregar el inmueble como lo recibió, y es a partir de ese momento cuando puede intentarse la acción. En relación con estos alegatos debemos señalar que está claro, por expresarlo el contrato celebrado como se señaló inicialmente, que fueron entregados en arrendamiento dos inmuebles, uno especificado en la cláusula primera y el otro en la cláusula sexta. En cuanto a las condiciones en que se encontraban ambos, establece el artículo 1.595 del Código Civil que, si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario, quiere decir que existe una presunción legal desvirtuable de que, cuando no se describe o especifica en qué condiciones están las cosas o bienes arrendados, estos se encontraban en buen estado y en condiciones de servirse de ellos, de manera que es carga del arrendatario demostrar lo contrario. En este caso, el arrendatario negó la existencia de las bienhechurías señaladas en la cláusula sexta, y afirmando además que lo que existía en ese lugar eran escombros, lo cual es contrario a lo estipulado en el contrato, por lo que era imprescindible para éste, demostrar tal circunstancia y no lo hizo. Por otra parte señaló el demandado en su contestación, que lo único que había hecho era limpiar escombros, materiales de barro y palo, sin embargo tampoco demostró la procedencia de tales desechos. Observándose que, no solo a través del contrato celebrado por las partes, se demuestra la existencia de los dos inmuebles arrendados sino que esto se corrobora con la declaración testimonial de los ciudadanos Florencio Rafael Sequera Jiménez (folios 76, 77 y 78) y Juan Gabriel Rivero Ruiz, (folios 79,80 y 81) y que este Tribunal valora, quienes al deponer ante este Despacho manifestaron conocer las bienhechurías existentes en la calle 30 entre carreras 19 y 20 la cual servia de vivienda al ciudadano Orlando Crazut, afirmando además que esta fue demolida. Lo que igualmente coincide con la inspección realizada y que fue valorada inicialmente puesto que al trasladarse el Tribunal al inmueble ubicado en la calle 30 entre avenidas 19 y 20 pudo constatar que el inmueble era un lote de terreno totalmente vacío y en el mismo no se encontraba construcción alguna. Todo lo cual permite concluir que efectivamente existían bienhechurias en el inmueble arrendado que fueron demolidas por lo que no es argumento sustentable en este caso por parte de la arrendataria, el excepcionarse afirmando que lo existente en ese lote de terreno eran escombros. Además no consta en autos que la parte demandada haya demolido para reconstruir como estaba establecido en el contrato pues de ser así hubieran sido traídas a los autos pruebas de ese hecho, lo que hubiese permitido que prosperara la defensa alegada, puesto que al presentar una prueba de que la demolición era con fines de reconstrucción llevaría al convencimiento de que en efecto había que esperar a la conclusión del contrato para determinar si se hizo o no la reconstrucción permitida. Sin embargo también fue traída a los autos a través de la prueba de informes la constancia de que no consta en la dirección de Planificación y control Urbano del Municipio Iribarren solicitud alguna del ciudadano Nassereddine Nassereddine para que se le otorgar permiso de construcción o remodelación del inmueble ubicado en la calle 30 entre carreras 19 y 20 de esta ciudad resultas que constan al folio 263 de este expediente y que son valoradas por cumplir con las normas legales para su evacuación y por ende valoración. Se desecha la documental inserta al folio 36 consistente en un documento privado el cual fue desconocido por la parte demandada. Al igual que las fotografías que cursan a los folios 37 y 38 Se desechan igualmente las declaraciones de los ciudadanos Wiliam Omar Perez Vergara (folios 58 y 59) Alejos Valera Antelius Jose (folios 66,67 y 68) José Maria López Perdomo (folios 69 y 70) y Cesar Jesús Morales Penso (folios 72 y 73) por haber declarado ser amigos del codemandado Orlando Crazut, hecho que a juicio de quien dictamina descalifica sus declaraciones en este proceso. Quedan igualmente desechadas las documentales insertas del folio 90 al folio 225 por no haber sido evacuadas conforme a las normas legales vigentes. Se desechan las fotocopias insertas a los folios 226 al 230 del expediente por cuanto las mismas no proporcionan elementos de convicción a esta causa distintos a los ya existentes además de que solo puede tomarse como prueba el auto del ente administrativo pues los escritos presentados por las partes siguen siendo documentos privados no reconocidos que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no tienen valor probatorio alguno. Por último se desecha la prueba de informes cuyas resultas constan de los folios 265 al 271 dirigida al Departamento de Sucesiones del SENIAT en la que se solicitó la remisión de copia de los avalúos realizados a los inmuebles de los causantes que allí se mencionan, por no aportar elementos de convicción en este juicio. Por lo anterior es necesario resaltar, que no es cierto que la presente acción haya sido ejercida en forma anticipada y que el arrendador debió esperar que el contrato venciera para demandarlo por incumplimiento, puesto que, tratándose de una acción de resolución, ella sólo puede proponerse mientras esté vigente el contrato ya que la resolución persigue poner fin a la convención celebrada, antes de que expire la vigencia contractual. Por otra parte también es necesario señalar que, la resolución está fundamentada en la destrucción de uno de los inmuebles arrendados, por ende, está legalmente facultado el arrendador para solicitar la resolución desde el momento en que se ha producido el hecho dañoso a menos que como se dijo antes el arrendatario hubiese demostrado en juicio que iniciaría trabajos de remodelación o reconstrucción en el inmueble arrendado. En este sentido, el artículo 1.593 del Código Civil prevé los supuestos de resolución, la primera, que el arrendatario emplee la cosa para un uso distinto de aquel a que se la ha destinado, vale decir, que cambie el uso que contractualmente se ha convenido y, la segunda, se refiere a que el arrendatario emplee la cosa de modo que pueda venirle un perjuicio al arrendador. Tal situación normativa encaja perfectamente en el supuesto de hecho planteado aquí, ya que al haber destruido una de las bienhechurías arrendadas se le causa un perjuicio económico al arrendador además de no darse un uso adecuado al inmueble arrendado. Por todo lo expuesto este Tribunal considera que es procedente la acción intentada y así lo declara. En fuerza de lo antes expuesto se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato interpuesta por los ciudadanos Orlando Crazut, Maria Gómez y Teodoro Meléndez, contra el ciudadano Nassereddine Nassereddine Atef Salami en su carácter de arrendatario y contra la firma mercantil CEDROMAR C.A. en su carácter de ocupante del inmueble arrendado. Todos identificados en la narrativa de este fallo. Se Condena a los demandados a entregar los inmuebles arrendados desocupados de bienes y personas ubicados en la siguiente dirección: primero: un inmueble constituido por local comercial, distinguido con el N° 30-28 y ubicado en la Avenida 20 entre calles 30 y 31 en esta ciudad, construido sobre una parcela de terreno propio y que ocupa un área de 305,02 M2 el cual forma parte de una mayor extensión y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: en línea de 13 metros con la Av. 20 que es su frente; SUR: en línea de 13 metros con vivienda propiedad de los arrendadores, ESTE: en línea de 23,05 metros con inmueble propiedad de los sucesores de Miguel Tomás Saldivia y OESTE: en línea de 23,05 M2 con casa que es o fue de Pedro Handule y Amalia H. de Saldivia. Segundo: un inmueble distinguido con el N° 19-68 con una superficie de terreno propio de 451 M2 aproximadamente así como las bienhechurías en él construidas descrito en la cláusula sexta del contrato, alinderado de la siguiente manera: NORTE: terreno y local comercial de los arrendadores, SUR: inmueble que es o fue del Banco de Venezuela y edificio donde funcionó el Instituto Evangélico hoy Universidad Nacional Abierta, ESTE: casa y solar que es o fue de Miguel Tomás Saldivia, calle 30 y el Instituto Evangélico hoy edificio E.P.C. y OESTE: casa y solar que es o fue de Pedro Handule y Amalia H. de Valdivia. Se condena en costas a la parte vencida. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de ley, se ordena notificar a las partes. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto al primer (01) días del mes de Julio del año dos mil cinco (2.005). Años 195º y 146º. La Juez, Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO La Secretaria, AUDREY LORENA PINTO En la misma fecha se publicó, siendo las 2:24 p.m. La Sec.