TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: BELKIS YANETT RICO CARRERO

ABOGADOS: KASTINSKA MARLIN PICON LUGO Y
JOSE GREGORIO GALLANGO PACHECO

DEMANDADO: CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI
ABOGADOS: EGLEE VALENTY BARRERA
CARLOS ARTEAGA ROJAS

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 50.305

Sustanciada como fue la presente causa, se procede a fallar en los términos que a continuación se exponen:
I
En fecha 06 de Abril de 2.003, los Abogados KASTINSKA MARLIN PICÓN LUGO Y JOSE GREGORIO GALLARDO PACHECO, venezolanos, mayores de edad, solteros, titulares de las cédulas de identidad números: V-7.006.250 y V-7.083.802, respectivamente, ambos de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 48.864 y 48.673, actuando en nombre y representación de la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.649.137 y de este domicilio, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, venezolana, soltera titular de la cédula de identidad número V-3.327.476 y de este domicilio.
Recibida por distribución, se le dió entrada, y admisión en fecha 20 de Abril de 2.004, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ya identificada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda, y en fecha 23 de Abril del mismo año, se decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del litigio, identificado en el documento de propiedad del inmueble marcado “D”.
Las diligencias conducentes a la citación personal del demandado, se cumplieron y de las mismas se desprende que se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 21 de Junio de 2004, la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, antes identificada en su carácter de demandada de autos, confirió Poder Apud Acta a los Abogados en ejercicio, EGLEE VALENTY BARRERA y CARLOS ARTEAGA ROJAS, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números: V-8.701.009 y V-8.569.690 respectivamente, inscritos en el I.P.S.A, bajo los números: 61.288 y 26.963 respectivamente.
Por escrito de fecha 06 de Julio de 2004, los Abogados EGLEE VALENTY BARRERA y CARLOS ARTEAGA ROJAS, antes identificados en sus caracteres de Apoderados de la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, consignaron escrito de Contestación a la demanda incoada en contra de su representada.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que estimaron conducentes a la demostración de sus alegatos, las cuales fueron agregadas y admitidas en su oportunidad. Ambas partes presentaron escritos de INFORMES y OBSERVACIONES.
Se agotó el lapso de sesenta (60) días para sentenciar y por auto de fecha 31 de Enero de 2.005, se prorrogó el mismo por Treinta (30) días calendario consecutivo y encontrándose la causa para sentenciar, procede este Tribunal a fallar en los términos siguientes:

II
La controversia entre las partes queda planteada de la siguiente manera:
A.-La Representación de la Parte Actora alega:
Que a principios del mes de Noviembre del año 2003, su mandante BELKIS YANETT RICO CARRERO, ya identificada, motivada por aviso de prensa, publicado en El Diario El Carabobeño, cuerpo B-10, se dirigió a la Administradora de Bienes Raíces “El Águila” C.A, Empresa que se dedica a la Administración, Alquiler y Venta de Inmuebles entrevistándose con el señor DANIEL ELIAS MELÉNDEZ, mayor de edad, venezolano, soltero, titular de la cédula de identidad número V-5.239.882 y de este domicilio, quien se identificó como promotor inmobiliario de la mencionada Sociedad. Alega que después de múltiples gestiones propias de la negociación y de ponerse de acuerdo en el precio y la forma de pago, en fecha 26 de Noviembre del año 2003, su poderdante ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERA, ya identificada, celebró Contrato de Opción de Compra Venta de un inmueble ubicado en la Urbanización Monteserino, Segunda Etapa, Sector Uno, Parcela N° 27, lotes números (01) y uno- A (1-A) de dicha urbanización, Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo, y cuyos linderos y demás determinaciones constan en el documento de propiedad el cual anexa en copia certificada del documento de propiedad del inmueble marcado “D”, con la ciudadana CARMEN MARÍA FRANCESCHI, venezolana, titular de la cédula de identidad número V-3.327.476 y de este domicilio, según consta de documento debidamente Notariado por ante la Notaría Pública de San Diego del Estado Carabobo en fecha 26 de Noviembre del año 2003, quedando anotado bajo el número 91, tomo 96, ( el cual anexa marcado con la letra (E). Aduce que en el mismo entre otras obligaciones se estableció CLÁUSULA SEGUNDA: El término o plazo de este Contrato de Opción de Compra es de 90 días, contados a partir de la fecha de su otorgamiento por ante la Notaría Pública. Alega que igualmente se estableció en la Cláusula Cuarta: La Optante entrega en este acto a la propietaria, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 15.000.000,00) mediante dos (02) cheques de Gerencia seriales 46402255 y 46402254 pagaderos en el Banco Banesco, como arras para garantizar el cumplimiento de la presente negociación y que la propietaria declara recibir en este acto a su completa y cabal satisfacción cantidad que será imputada al monto convenido en la Cláusula Tercera. El monto restante, es decir la cantidad de Bolívares TREINTA Y TRES MILLONES (Bs.33.000.000,00) será cancelada por la Optante a la Propietaria mediante un crédito por Ley de Política Habitacional, y al momento de Protocolizarse el documento de Compra- Venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Competente, mediante un cheque de Gerencia. Alega que el la CLÁUSULA QUINTA, se estableció: “Queda convenido establecer como penalidad derivada del incumplimiento en la presente opción de compra venta, la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), es decir que si la presente Opción de Compra, no se llegare a ejecutar, por causas imputables a la Optante, la Propietaria devolverá a la Optante la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 10.500.000,00) y si por el contrario la operación no se llegare a ejecutar por causas imputables a la Propietaria, esta devolverá a la Optante la cantidad de DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.19.500.000,00). Alega que asimismo en la Cláusula Séptima: La Propietaria se obliga transferir la propiedad, conforme a esta Opción libre de gravámenes e Impuestos Nacionales y Municipales.” Esgrime que su Poderdante a partir del otorgamiento del documento de Opción de Compra- Venta, cumplió con todas y cada una de sus obligaciones a los efectos de la consecución del crédito hipotecario, no siendo así por parte de la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, plenamente identificada, quien después de múltiples, requerimientos para que suministre la documentación completa lo hizo de la siguiente manera: Primero: En fecha 15 de Enero de 2004, la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, ya identificada , fue cuando entregó la Certificación de Gravamen del inmueble dado en opción de compra venta, requisito indispensable para la solicitud del crédito en gestión, anexa con las letras “F”, documento de certificación de gravamen otorgado por el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, de fecha 07 de Enero del año 2004. Alega que es de hacer notar que en la Cláusula Cuarta en su último punto u seguido, del ya mencionado documento de Opción de Compra Venta, la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ, estaba en conocimiento de que su Poderdante estaba tramitando por ante una Entidad Bancaria, un crédito de Política Habitacional, razón por la cual a su entender se obligaba según el Contrato a suministrar a la brevedad posible la documentación necesaria para la tramitación del crédito hipotecario y llevar a feliz término la celebración definitiva de Compra venta del Inmueble, agrega que como consecuencia de esta entrega tardía su representada se vio inclusive en la obligación de Renovar la documentación relativa a los estados de cuenta bancarios, fianza personal y demás documentos exigidos por la Entidad Bancaria. Segundo: Un vez entregada la documentación a la Entidad Bancaria, para la aprobación del crédito, su mandante le señala a la propietaria del inmueble, del plazo restante, el cual es de Un (1) mes Doce (12) días, tomando en cuenta que el Contrato se vencía el día 26 de Febrero del año en curso, llegando las partes y de mutuo acuerdo y de manera verbal que era un hecho la venta y que ella estaba en conocimiento del plazo o término establecido en el Contrato de Opción de Compra Venta, comprometiéndose verbalmente la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, a otorgar el plazo que sea necesario para la firma definitiva, razón por la cual su poderdante ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, de buena fe y a petición de la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, le hace entrega de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) el día 20 de Enero de este año, para amortizar la deuda de dicho inmueble. (Se anexa marcado “G” y “H”, recibo original de pago debidamente firmado por la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI y copia simple del cheque de Gerencia N° 00001851. Tercero: Esgrime que como es sabido dentro de los requisitos solicitados por el Registro Subalterno, para el otorgamiento de documento de Compra Venta se requiere de manera indispensable la consignación del Certificado de Solvencia Municipal del Inmueble, ( En este caso del inmueble puesto en venta.) Una vez aprobado el crédito por la Entidad Bancaria Banesco, la ciudadana vendedora, en fecha 05 de Marzo de 2004, es cuando entrega la antes mencionada SOLVENCIA MUNICIPAL, alega que es de hacer notar que para esta fecha ya había vencido el plazo ó término establecido en el contrato de opción de compraventa, de NOVENTA (90) días contados a partir del otorgamiento de contrato de opción de compra muchas veces mencionado. Anexa original de Solvencia Municipal marcado con la letra “I”. Alega que su representada cumplió cabalmente con todas sus obligaciones, no siendo así por la ciudadana demandada. Esgrime que estando las partes de acuerdo, y entendidas en la prorroga del plazo del contrato de opción de compra venta, y en la consignación tardía en la entrega de la documentación es decir, después del 05 de Marzo de este año, la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, ya identificada, se dirige de manera voluntaria mediante escrito, al Registro ya mencionado, solicitando el día 02 de Marzo de 2004, una declaración de emergencia conforme al artículo 99 de la Ley de Registro Público, para la Protocolización del documento definitivo de compra venta, del inmueble antes descrito, anexa marcado con la letra “J”, Declaración de Emergencia debidamente firmada por la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI. Alega que en esa misma fecha 12 de Marzo de 2004, el ciudadano DANIEL ELÍAS MELÉNDEZ, autorizado por la vendedora para tramitar la negociación, introduce los documentos ante el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, siendo devuelto por el ya mencionado Registro por un error en el documento de venta por parte del departamento legal del Banco e introducido por segunda vez el día 15 de Marzo del mismo año, tal como se consta de la Planilla de Liquidación de Derechos de Registro y talón de recepción de documento de fecha 15 de Marzo del mismo año, y el cual se anexa marcado con las letras “K” y “L”. Esgrime que estando listo y hecho los gastos correspondientes al pago de Aranceles Judiciales y habilitado el tiempo necesario para su mandante, para el día 17 de Marzo de 2004, es la fecha señalada por la Oficina de Registro para la firma definitiva de otorgamiento del Contrato de Compra-Venta, Alega que es aquí donde comienza el calvario de su mandante, ya que es la vendedora ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, ya tantas veces identificada, no asiste a la firma del documento definitivo de compra-venta, estando presente el promotor y sus mandante, razón por la cual su representada solicita al ciudadano LUIS LIRA MUJICA, Jefe de Servicio del ya mencionado Registro, le conceda una constancia de su presencia y la hora y fecha señalada por el Registro, anexa constancia emitida por la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego, debidamente firmada y sellada marcada con la letra “M”, ocurrido esto agrega que su Poderdante se comunica con la vendedora y le pide le explique las razones que la llevaron a no presentarse para la firma de la venta definitiva, manifestándole la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, que no se presentó porque la negociación que ella estaba efectuando para la compra de un apartamento todavía, no la había concretado y que le diera unos días para la firma, su poderdante acepta tal propuesta. Por lo antes mencionado su mandante se dirige al Banco y le solicita nueva oportunidad para la firma definitiva, otorgándosele para el día 24 de Marzo del año en curso. Alega que el día señalado por el Registro para la segunda firma, es decir, el 24 de Marzo del año en curso, estando presente ante el Registro correspondiente, su representada ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, ya identificada, y el promotor ciudadano DANIEL ELÍAS MELÉNDEZ, ya identificado, la vendedora ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, no asiste a la firma del documento definitivo de Compra Venta, EN LA FECHA Y HORA POR SEGUNDA VEZ, siendo llamada por vía telefónica por su representada y por el promotor, manifestándole esta que no iba a realizar la negociación porque la misma había vencido el plazo ó término en el contrato de Opción de Compra Venta, razón por la cual le aplicaría a su mandante la Cláusula Penal establecida en el Contrato de Opción de Compra Venta. (Anexan con la letra “N” Constancia de asistencia emitido por el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego). Que por todo lo anteriormente ocurrido es por lo que acudieron ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los fines de que se practicara Inspección Ocular. Esgrime que por todo lo antes expuesto, de conformidad con lo establecido ene l artículo 1.167 del Código Civil, procede a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, plenamente identificada para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a su cargo, a lo siguiente: Primero: Convenga en que, en fecha 26 de Noviembre de 2003, la demandada suscribió Contrato de Opción de Compra-Venta, con su representada, sobre un inmueble de su propiedad y el cual esta plenamente identificado en autos y del cual se acompaña documento de propiedad. Segundo: Convenga que en las fechas establecidas por la Oficina de Registro correspondiente, para el otorgamiento del documento de compraventa definitivo; vale decir, 17 de Marzo y 24 de Marzo de 2004, no asistió, negándose en definitiva a la transferencia de la propiedad acordada. Tercero: Convenga en reconocer su obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta y consiguiente transferencia de la propiedad del inmueble. Cuarto: Convenga en otorgar por ante la Oficina de Registro correspondiente, el documento contentivo de Compra-Venta del inmueble de su propiedad. En pagar las costas y costos del presente Procedimiento. Alega que estima la presente demanda en la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.62.000.000, 00).

B.-La Representación de la Parte Demandada en la oportunidad legal procedió a dar contestación, a la demanda incoada en contra de su representado de la manera siguiente:
-Rechaza y contradice formalmente en toda y cada una de sus partes las pretensiones alegadas y expuestas en el escrito libelar, más aún, lo argumentado, a su entender no se compagina con los verdaderos acontecimientos suscitados con ocasión a la celebración de respectivo “Contrato de Opción”, sobre el inmueble propiedad de su representada. Alega que sí, efectivamente se suscribió respectivo contrato contentivo de Opción de Compraventa, y sobre un inmueble de su propiedad ya suficientemente descrito en la presente causa. Alega que así también reconocen en toda y cada una de las cláusulas que la contiene y a las que se someten estrictamente a su cumplimiento. De igual manera reconocen, el texto preciso y exacto de la Cláusula Quinta, respecto de que la misma establece una serie de consecuencias jurídicas una vez calificada determinado supuesto de hecho, conocida universalmente como Cláusula Penal, y que la misma se limita a la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.4.500.000,00), como monto único de aplicabilidad mutua para casos de incumplimiento de una cualesquiera de las partes. Situación Ampliamente reconocida por la Doctrina más calificada y así la oponen. Alega que de igual forma se atienen a las prescripciones únicas e inmutables del texto de la Cláusula Segunda, que se corresponde con la duración de la opción, siendo que de la misma se desprende que es de Noventa (90) días contados a partir de la fecha del otorgamiento del indicado documento raíz, es decir, desde el 26/03/2003, aplicación del día A Quo, hasta el día de su vencimiento 24/03/2004. Alega que no es cierto y así lo contradicen, que la demandante de autos, conforme a la opción en cuestión y a partir de su otorgamiento haya cumplido con todas y cada de una de sus obligaciones a los efectos de la consecución del crédito hipotecario. Esgrime que tampoco es cierto, que su mandante CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, haya sido la que incumplió con los términos del referido contrato, situación elocuentemente declarada y con carácter de confesión por parte de la demandante de autos, quien en su exposición detalladamente así lo afirma, con la realización exprofesa de toda una serie de actuaciones inoficiosas y fuera del marco de vigencia de la indicada y cuestionada Opción de Compra-Venta, que hoy infundadamente solicitada su cumplimiento judicial, máxime en su carácter de inviabilidad. Igualmente Contradicen y Rechazan, que después de múltiples requerimientos (No consta en autos tales requerimientos). Alega que su mandante le suministra la documentación en la forma que falsamente ellos alegan fue de la siguiente manera: Alegan que es totalmente falso que su representada en fecha 15 de Enero de 2004, entregara la Certificación de Gravamen, del inmueble dado en Opción de Compra Venta, otorgado por el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, de fecha 07 de Enero de 2004, puesto que en modo alguno constituía ello obligación de su mandante, no obstante, haber tenido conocimiento de haber celebrado acuerdo la demandante con el ciudadano DANIEL MELÉNDEZ, a efectos de que le tramitara determinados documentos para su interés particular. Esgrime que no es cierto que se le entregara certificado alguno. Rechazan por estar negado en toda posibilidad, el hecho de que, en la Cláusula Cuarta en su último punto y seguido del documento de Opción de Compra-Venta, su representada CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, en razón de tener conocimiento de que la demandante ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, estaba tramitando por ante una Entidad Bancaria, un crédito de Política Habitacional. Niega por naturaleza propia, que se hubiere llegado de mutuo acuerdo a prolongar la vigencia de la referida Opción de Compra-Venta, el plazo que sea necesario para firma definitiva y mucho menos de manera verbal; a su entender resulta un poco inaceptable, inapropiado a ciertas negociaciones, y ello en razón de que la demandante se le olvida agregar en su escrito libelar, mayores precisiones que por lo menos hicieran más cercano a cualquier posibilidad o asomo de alguna presunción respecto de entender esa clase de propuesta o moción libre para traer a convicción el criterio del algún Juzgador. Niega, rechaza y contradicen categóricamente, todo lo expuesto respecto de las Solvencias o Certificados de Solvencias Municipales correspondiente al inmueble en cuestión. Niega que le fuere entregado por su representada en fecha 5 de Marzo de 2004, la Solvencia Municipal; se basa en que esa no era su obligación inmediata, ya que esa correspondía, tal como ellos convinieron al ciudadano DANIEL MELÉNDEZ. Niega que en fecha cinco (05) de Marzo de este año, o como inconscientemente han señalado que el 12 de Marzo del mismo año, haya acudido de manera voluntaria mediante escrito su representada al Registro a solicitar Declaración de Emergencia conforme al artículo 99 de la Ley de Registro Público, para la Protocolización del documento definitivo de Compra Venta, del inmueble de su propiedad. Esgrime que es totalmente falso que el ciudadano DANIEL MELÉNDEZ, haya actuado en nombre de su representada, a través de autorización a introducir en fecha 12 de Marzo de 2004, documentación que atienda a verificar venta definitiva de un inmueble de la propiedad de su mandante, inclusive constituye un hecho inconcebible, si lo verificó lo hizo a voluntad propia con responsabilidad absoluta de su actuación, y bajo su comprometido riesgo y así se debe entenderse, ello fuero del análisis que se presume de ese exagerado y extradiligente proceder. Esgrimen que realizaron una serie de actuaciones por ante la Oficina de Registro señalada y en la que ninguna fue notificada a su mandante, en este sentido señalaron que no existía forma para sustentar tal descabellado teatro de vela montado en dicho Registro. Alega que se rechazan entonces todas las actuaciones realizadas ya que las mismas no se comparten con lo acordado para estos efectos y así se invocan. Alega que jamás fue notificada su mandante de nada de lo narrado en el líbelo por la demandante, mucho menos notificada para que fuera a firmar el 17-03-2004. Niega que su mandante haya señalado: “… Que no se presentó porque la negociación que ella estaba efectuando para la compra de un Apartamento no la había concretado y que le diera unos días para la firma”. Esgrime que la indicada Inspección anexa, hace señalamientos de hechos por el observados, que en modo alguno traen beneficios al proceso dentro del marco de la contradicción, pues señala la ocurrencia de situaciones realizadas todas en la indicada Oficina Registral sobre la culminación de venta de un inmueble promovido por una opción sin efecto, inejecutable, por haberse impuesto en su prevención el elemento de vigencia, pues como se ha venido afirmando ya estaba vencida dicha prorroga, de tal forma que la Inspección simplemente a su entender abunda en señalamientos que no aportan a lo alegado por la demandante, de ahí el rechazo a la misma, ya que solo soporta hilvanar hechos posteriores a la vigencia de la opción, más no del fondo directo de lo alegado, como libremente se puede observar. Rechaza todos los particulares invocados en el petitorio por ser exageradamente contrario a la Pretensión paradójica alguna. Rechazan y Contradicen en reconocer obligación de otorgar el documento definitivo de Compra venta, y consiguiente transferencia de la propiedad del inmueble. Rechaza y Contradice en otorgar por ante el Registro correspondiente, el documento contentivo de Compra venta, del inmueble propiedad de su mandante. Rechazan y Contradicen en pagar las costas y costos que el presente procedimiento origine. Rechazan y Contradicen, la cuantía de la demanda por exagerada, ya que la suma de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000,00), agregan que no es meritoria, y es chocante con las propuestas doctrinarias al respecto, inclusive con las apreciaciones jurisprudenciales, máxime, cuando están ya previamente determinado los montos por penalidades (Cláusula Penal), de tal forma que se enfrenta a un tope convencionalmente aceptado al suscribir la referida opción. Por último alegaron, que las conclusiones están a la puesta de la atención, resumidas en que no existe obligación alguna en contra de la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, de atender a lo expuesto en un documento vencido, que el mismo en modo alguno se haya prorrogado, y que en consecuencia libre, de otorgar lo promovido; está eximida de ello, pues ella no dio motivo alguno par su incumplimiento, más no le convenía habida consideración las negociaciones pendiente y dependientes de ésta. Dice que, lo verdadero del asunto se expresa al considerar nuestra representada que vencido el plazo de la opción no tenía obligación alguna para con la ciudadana CARMEN MARIA MENDEZ FRANCESCHI, más aún para ella era vital se concluyera a satisfacción la negociación para así poder cumplir con su pretensión final de adquirir un inmueble diferente y atendiendo a sus exigencias, situación que no ocurrió así, por el contrario al no verificarse ésta tampoco se verificó la negociación pendiente y dependiente de ésta, por lo que su mandante ciudadana CARMEN MARIA MENDEZ FRANCESCHI, incumplió al no poder en definitiva adquirir el inmueble deseado todo por incumplimiento desleal de la hoy demandante. Que procedió a notificar pero formalmente habida consideración de la imposibilidad de que le atendieran, al formalizar respectiva notificación en virtud de la cual se le imponía a la ciudadana CARMEN MARIA MENDEZ FRANCESCHI, de su conocimiento preciso de su incumplimiento notorio; que el contrato suscrito entre ellos había vencido en fecha 22-02-2004, sin que haya ejercido la Opción, la reglamentación de la norma del artículo 1263 del Código Civil, respecto de la Cláusula Penal establecida en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción; el monto a disposición una vez deducida la penalidad; y que en la misma fue realizada en fecha 25-03-2004, directamente a la accionante. A tales efectos consigna en original marcada con la letra “C”.

III
ACTIVIDAD PROBATORIA:
1) En la Oportunidad Procesal correspondiente, los Apoderados Judiciales de la parte Demandante, promovieron las siguientes probanzas:
POR UN CAPÍTULO I.
Primero: Invocaron el Principio de la Comunidad de la Prueba, a fin de que la ciudadana Juez quede obligada, según el deber de cargo que impone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, a la apreciación de todas las pruebas independientemente de su origen.
Segundo: Reprodujeron el mérito favorable de los autos en cuanto favorecen a su representada, en especial las siguientes: (sic)
POR UN CAPÍTULO II. Primero: Promovieron para ser apreciado aviso de prensa y Registro de Comercio de la Administradora Bienes Raíces “El Águila”, C.A, Sociedad de Comercio plenamente identificada en autos, las cuales corren anexos en los folios Números 8 al 14 de éste expediente, marcados con la letra “B” y “C”. Igualmente promovieron autorización otorgada por la demandada a la Administradora Bienes Raíces “El ÁGUILA”, C.A, en la persona de su representante legal ciudadano DANIEL MELÉNDEZ, plenamente identificado en autos, la cual corre anexo al escrito de demanda en el folio N° 60, marcado con la letra “W”. Estos documentos evidencian la relación que existía entre el representante legal de la ya mencionada Sociedad de Comercio y la demandada de autos. Con estos documentos se prueba que quien suscribió acuerdo y asumió obligaciones con el representante legal de la ya tantas mencionada Sociedad de Comercio fue la ciudadana CARMEN MARÍA FRANCESCHI, parte demandada de autos. Así a su entender desvirtúan lo señalado por la representante legal de la demandada en el escrito de contestación de la demanda, según la cual fue su representada la que estableció acuerdo con el ciudadano DANIEL MELÉNDEZ, para la compra de la casa. El Instrumento marcado “B”. Riela al folio 10 del presente expediente, y esta constituido por aviso de prensa, en virtud de que fue consignado en original el Tribunal lo tiene como fidedigno. Documento marcado “C”. Riela a los folios del 9 al 14, y está constituido por copia fotostática de un documento emanado del Registro de Comercio de la Administradora Bienes Raíces “El Águila, C.A”; El Tribunal por ser una copia fotostática de un documento Público, emanado del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, lo tiene como fidedigno en virtud de no ser impugnado por ninguna forma de derecho. EL Documento “W”. Riela al folio 60, está constituido por copia fotostática de un documento privado contentivo autorización otorgada por la demandada ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, a la Administradora Bienes Raíces “El ÁGUILA”, C.A”, en la persona de su representante legal ciudadano DANIEL MELÉNDEZ; el Tribunal lo recibe como un principio de prueba por escrito.
Segundo: Promovieron Documento de Propiedad del Inmueble, el cual corre anexo en los folios 15 al 23 marcado con la letra “D”. El documento en cuestión, riela a los folios del 15 al 23 del expediente de marras y está constituido por copia certificada, emanada de la Oficina del Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo; el Tribunal le acuerda pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil.
Tercero: Promovieron Contrato de Opción de COMPRAVENTA, suscrito por su representada y la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, parte demandada de autos, documento debidamente reconocido por los representantes legales de la demandada, así como reconocen todas y cada una de las Cláusulas que la contienen y a las que someten estrictamente a su cumplimiento, razón por la cual, las hacen valer y en especial las Cláusulas CUARTA Y SÉPTIMA de dicho Contrato de Opción que corre insertos a los folios números 24 al 26 marcada con la letra “E”. Riela a los folios del 24 al 26 del presente expediente fue consignado en original, y emana de la Notaría Pública de San Diego del Estado Carabobo, el Tribunal le acuerda valor probatorio en conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil
Cuarto: Promovieron Certificación de Gravamen emanado por la Oficina de Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, de fecha 07 del mes de Enero de 2004. Motivan diciendo, que con esto prueban, la entrega tardía de los recaudos pertinentes para llevar a feliz término la negociación planteada. Aduce que es de hacer notar; Primero: Que la obligación de tramitar y entregar dicha certificación de conformidad con la Cláusula Séptima del Contrato de Opción de Compra Venta, corresponde y correspondía única y exclusivamente a la propietaria del inmueble, pues esta tiene la obligación a su entender, de probar la propiedad de lo que da en venta, así como que el mismo este libre de gravamen y solvente de Impuesto Municipal y de otros servicios. Segundo: Desde la fecha de la celebración de la opción, el día 26 de Noviembre de 2003, hasta el 07 de Enero de 2004, fecha de la entrega de certificación de gravamen, otorgado por el Registro Inmobiliario, el día 15 de Enero de 2004, fecha en la que definitivamente fue entregada la certificación en cuestión, transcurrieron cuarenta y nueve (49) días, es decir, más de la mitad del plazo para la venta definitiva del inmueble, esto evidencia el incumplimiento de las obligaciones de la parte demandada; y Tercero: Motiva diciendo que por lo señalado en el punto anterior; es por lo que las partes acordaron verbalmente la prorroga del plazo señalado en el punto anterior, es por lo que las partes acordaron verbalmente la prorroga del plazo acordado, para que así pudiera otorgarse la venta definitiva del inmueble. Riela al folio 27 del presente expediente, y está constituido por copia certificada emanada de la Oficina de Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, de fecha 07 del mes de Enero de 2004; y contiene certificación de Gravamen por los últimos diez (10) años, sobre el inmueble objeto del presente Juicio; el Tribunal le acuerda valor probatorio en conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil Venezolano.
Quinto: Promovieron recibo de pago por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) debidamente firmado por la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI y copia del cheque de Gerencia N° 00001851, los cuales corren en el expediente en los folios 28 y 29 signados con las letras “G” Y “H”. Con esto a su criterio, prueban que entre su representada y la demandada siempre existió acuerdo para llevar a feliz término, la venta definitiva del inmueble. Motiva diciendo que la cantidad antes mencionada fue solicitada por la demandada en autos, de manera verbal a su representada con el fin de adquirir un inmueble, tal como lo manifiestan los Apoderado de la demandada en el escrito de contestación de la demanda, cuando consignan documento contentivo de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda. Dicen que en ningún momento los Apoderados de la demandada niegan haber recibido tal cantidad de dinero, ni tampoco manifiestan los motivos que llevaron a su cliente a recibir dicha cantidad, por lo tanto desvirtúa lo señalado por los representantes Judiciales de la demandada, donde afirman que “Jamás se hizo requerimiento alguno que formalizara la indiscutible aceptación de lo recibido ya que entre las partes no existía razón de amortizar ni de una ni de otra parte deuda del inmueble”. Motiva diciendo que en lo relativo al señalamiento de la existencia de un plan macabro por parte de su representada, para no cumplir con su obligación, este señalamiento reseñado por la demandada, a su entender resulta ilógico, puesto que quien aporta más dinero del previsto en una negociación no lo hace con la intención de cometer posteriormente un fraude, por el contrario, estaría en peligro de ser victima de fraude, como en efecto ha sido victima su representada, quien habiendo transcurrido más de la mitad del plazo establecido, entregó dicha cantidad. Aducen que aún estando en proceso la solicitud de crédito para la compra del inmueble, en el que se estableció mediante contrato que dice: … “El monto restante, es decir la cantidad de Bolívares TREINTA Y TRES MILLONES (Bs.33.000.000,00) será cancelada por LA OPTANTE A LA PROPIETARIA, mediante un crédito por Ley de Política Habitacional, y al momento de Protocolizarse el documento de Compra- Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Competente, mediante un Cheque, de Gerencia.” En este sentido señala que su representada, demostrando ser fiel cumplidora de sus obligaciones, entregó a la vendedora, además de la cantidad prevista en la opción de compra venta la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.6.000.000,00). Motiva diciendo que de la prueba aportada por los representantes legales de la demandada se comprueba que la demandada de autos, solicita la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) para continuar la compra que tiene prevista para la adquisición de un inmueble, ya que se observa que pago más de lo previsto como inicial en la opción de Compra Venta, tal como se desprende de los recibos aportados por la parte demandada. El Documento marcados con la letra “G”. Riela al folio 28 del presente expediente, y está constituido por un documento privado, consignado en original, contentivo de un recibo por Bolívares (6.000.000,00); el Tribunal en virtud de no ser desconocido le acuerda valor probatorio en conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Y el documento marcado “H”, están constituido por copia fotostática de un cheque de Gerencia, por la cantidad de Seis Millones de Bolívares, (Bs.6.000.000) emanado del Banco de Venezuela, el Tribunal le acuerda valor de principio de prueba por escrito.
Sexto: Promovieron Certificado de Solvencia Municipal Original, la cual corre en el folio N° 30, marcada con la letra “I”. En este sentido señala, que con esta prueba demuestran que evidentemente entre su representada y la demandada de autos, se acordó prorrogar el plazo previsto para la venta definitiva del inmueble en cuestión, cuando vencido el plazo previsto en la opción, la ciudadana demandada de autos, en fecha 05 de Marzo de 2004, solicita nuevamente la SOLVENCIA MUNICIPAL, del inmueble puesto en venta. Tal hecho se corrobora con la consignación marcada “B” y “C”, de Planilla de Solicitud de Solvencia Municipal y copia del cuaderno de retiro de dicha solicitud donde con el número 623, aparece la ciudadana CARMEN MARÍA FRANCESCHI, recibiendo lo solicitado, en la misma fecha. Esta prueba fue complementada con una Prueba de Informes a la Alcaldía de San Diego, siendo evacuada oportunamente.
De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitan a este Tribunal, requerir a la Oficina de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio San Diego informe sobre quien fue la persona que tramitó por ante esa Oficina la respectiva Solvencia Municipal en fecha 05 de Marzo del año en curso (2004) del inmueble en cuestión, e igualmente se expida copia certificada del cuaderno llevado por esa Institución donde cursa lo relativo al retiro de la mencionada solvencia, en especial a la hoja donde consta la fecha que lo es el día 5 de Marzo de 2004, el renglón que lo es el número 623, número de solvencia que lo es el 19867 y la firmas de la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI al lado de la firma ilegible, al igual que el motivo de la entrega de la solvencia. Esta Probanza fue evacuada tal como consta al folio 170 del presente expediente, donde consta oficio N° DH-753-2004, emanado de la Alcaldía de San Diego Dirección de Hacienda, en el mencionado oficio anexan, copia certificada del expediente número 19867 de Solvencia Municipal, el Tribunal le acuerda pleno valor probatorio en virtud de complementar de manera cierta los documentos anteriormente analizados .
Séptimo: Promovió el mérito favorable para ser apreciado, de la Declaratoria de Emergencia, ya que la misma fue exigida por el Registro Inmobiliario para completar la tramitación de la venta definitiva y la cual corre en el folio N° 31, marcado con la letra “J”. Dejando en evidencia que hubo acuerdo de las partes para prorrogar el plazo para la venta definitiva del inmueble considerando que la fecha de la declaración corresponde el día 12 de Marzo de 2004. Riela al folio 31 del presente expediente está constituido por un documento privado, suscrito por la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, y dirigido a la ciudadana Registradora de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, a los fines de hacer declaratoria de emergencia, este documento fue desconocido por la contraparte, y no se hizo valer por la contraparte, razón por la cual queda desechado del proceso.
Octavo: Promovieron Planilla de Liquidación y Recepción de Documento, los cuales corren en los folios 32 al 34, marcados con las letras “K” y “L”, Señalan que con esto prueban, el acuerdo previo entre partes para el otorgamiento de la venta del inmueble en cuestión, pues la introducción de los documentos de venta en dos (2) oportunidades por parte del ciudadano DANIEL MELÉNDEZ, explica por si solo, a su criterio, que las actuaciones realizadas por este fueron autorizadas por la demandada en autos pues así lo reconocen los representante de esta en el transcurso de la redacción del escrito de contestación a la demanda, pues en ningún momento señalan, que sus actuaciones se limitaban simplemente a mostrar el inmueble y cobrar su comisión. Rielan a los folios a los folios del 32 al 34 de este expediente, fueron consignado en originales, a excepción de la Planilla de Liquidación, que fue consignada en copia al carbón. El Tribunal les acuerda valor probatorio a esta probanzas, pues las mismas prueban la tramitación legal de la negociación..
Noveno: Promovieron Constancias emitidas por el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, los cuales corren en los folios 35 y 36, marcados con las letras “M” (en original) y “N” (en copia simple). Estas probanzas emanan de la Oficina del Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, el Tribunal le acuerda valor probatorio al documento marcado “M”, por haber sido consignada en original, dado el carácter de veracidad que se le imprime a este tipo de instrumentos. Con dichos instrumentos se prueba que la ciudadana CARMEN MENDEZ FRANCESCHI, gestiono las Solvencias Municipales de manera directa siendo la última la de fecha 05-03-2004, demuestra además que la ciudadana en cuestión no expone los hechos conforme a la verdad.
De conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron a este Tribunal, practicar lo conducente con el fin de que sean ratificados los documentos antes señalados, mediante prueba testimonial. Este complemento de prueba no fue admitido, dado que estos documentos no requieren ser ratificados, porque se trata de documentos administrativos, que en si mismos comportan una presunción de certeza.
Décimo: Promovieron Inspección Ocular realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual corre inserto a los folios NÚMEROS 37 al 59, el cual se encuentra anexo signado con el número 1095, en el cual se dejó constancia de todas las actuaciones realizadas por las partes para la venta definitiva del inmueble. En este sentido motiva diciendo que, el Tribunal dejó constancia sobre los siguientes puntos:
A.) Que el documento contentivo de Compra- Venta, descrito plenamente en el escrito de solicitud, si fue presentado por ante la Oficina de Registro para su revisión y posterior Protocolización en fecha 12 de Marzo del año 2004, de igual modo dejó constancia que los datos establecidos en la solicitud coinciden en su totalidad con el documento objeto de esta Inspección. B.) Que el documento objeto de exámen se le había asignado fecha para la firma de los otorgantes, lo que indica que se cumplió con todos los requisitos señalados y exigidos para el otorgamiento del documento definitivo de Compra venta del inmueble, aunado al hecho de que se verificó que efectivamente todos los recaudos están anexos al título referido. C.) Se dejó constancia que el notificado, es decir el Jefe de Servicio del registro, que los días fijados para la firma del documento fueron los días 17 de Marzo del año 2004 y el 24 de Marzo de este año. E.) Que el documento a que se hace referencia nunca llegó a ser otorgado y a la fecha del mismo fue anulado, es decir el día 01-04-2004. F.) Se deja constancia, que según la información suministrada por el Notificado, que la causa por la que no fue otorgado el documento analizado es por la inasistencia de la vendedora ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI. G.) Se deja Constancia a través del notificado que la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, realizó gestiones los días 17 y 24 de Marzo del año 2004, relativas al otorgamiento del documento, sobre el cual se practicó la Inspección Ocular. Alega que tal circunstancia se corrobora con sendas constancias emitidas por el funcionario Jefe de Servicios de la mencionada Oficina de registro Subalterno que riela en el expediente N° 1095. H.) Se deja constancia, que en fecha 12 de Marzo del año 2004, la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, solicitó DECLARACIÓN DE EMERGENCIA, conforme con el artículo 99 de la ley de Registro Público para la Protocolización del documento de Compra Venta, sobre el inmueble de su propiedad.
La referida inspección extralítem, fue cuestionada por la contraparte en su veracidad, con el argumento de que a lo largo de la demanda en ninguna de sus partes existe constancia ni por la indicada Inspección de que su representada hubiere asistido alguna vez, a la Oficina de Registro; Esta prueba extralitem se recibe valorándola como principio de prueba por escrito.
Décima Primera: Promovieron Autorización debidamente firmada por la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, parte demandada en autos, a la Administradora Bienes Raíces “ El Águila “ C.A, en la persona de su representante DANIEL MELÉNDEZ, ambos plenamente identificados en autos, el cual corre anexo en el folio 60, marcado con la letra “W”. Esta probanza fue analizada al inicio de la actividad probatoria y su análisis se aquí por reproducido.
Décima Segunda: Promovieron Documento definitivo de Compra Venta, el cual corre anexo en los folios N° 61, marcada con la letra “X”. Riela a los folios del 62 al 64 del presente expediente, el referido documento no fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo. Se le acuerda valor probatorio en virtud de que demuestra que la negociación no se verificó debido a que la VENDEDORA, no compareció para el otorgamiento.
Décima Tercera: Promovieron la Confesión espontánea, por parte de los representantes de la demandada, cuando en el documento de contestación de demanda señalan: “ No es cierto que el incumplimiento tenga que ver con la Opción para la Compra, de otro inmueble por parte de su representada…”, En este sentido motiva diciendo que se hace evidente que la demandada al no poder cumplir con la obligación por ella asumida de opcionarse (sic) para la compra de una apartamento, no le quedó más salida que aprovecharse de la inexistencia de la prorroga POR ESCRITO PERO SI VERBAL del contrato suscrito con su representada para recuperar fraudulentamente la cantidad de dinero retenida por la propietaria del inmueble que pretendía adquirir la demandada. Agrega a demás que nadie puede alegar su propia torpeza en perjuicio de los tercero, máxime cuando existen evidencias de la prorroga del plazo previsto para llevar a feliz término la negociación con su representada. El Tribunal le acuerda valor probatorio a la confesión señalada, de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil.
POR UN CAPÍTULO III.
De conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promovieron los siguientes testigos, quienes concurrirán ante este estrado para deponer sobre los hechos planteados en la demanda por haberlos presenciado y oído, hechos que constituyen materia de la controversia. 1.) ANGELITH SÁNCHEZ CAICERO, Venezolano, titular de la cédula de identidad número V-14.080.951, 2.) DANIEL MELÉNDEZ, titular de la cédula de identidad número V-5.239.882 3.) ALBA C. MORENO Z, titular de la cédula de identidad número V- 3.199.681, 4.) NANCY REAÑO, titular de la cédula de identidad número V-9.207.287. Se deja constancia que solo comparecieron a rendir su testimonio los ciudadanos ANGELITH SÁNCHEZ y DANIEL MELÉNDEZ.
Evacuada la presente probanza arrojó los siguientes resultados: La ciudadana ANGELITH SÁNCHEZ CAICERO: Sus dichos quedaron firmes no contradichos y por interesar a esta causa se dejan constancia de los siguientes: SEGUNDO P.: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta un tramite por un crédito para la compra-venta de un bien inmueble propiedad de la ciudadana CARMÉN MARÍA MÉNDEZ FRANCESCHI, ubicado en la Urbanización Condominios Monteserino, Segunda Etapa, Sector I, Parcela 27, lotes N° 1 y 2, en el Municipio San Diego del Estado Carabobo, y la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO? Contestó: Si, si tengo conocimiento. TERCERA P: ¿Diga la testigo, en virtud de la respuesta anterior alguno de los requisitos que considere mas importantes para la Aprobación de un crédito por ante una Institución Bancaria?. Contestó: Bueno, para que el crédito pueda ser aprobado en comité, todos los recaudos del expediente de crédito, deben estar vigentes, por ejemplo la opción de Compra-Venta, las referencias entre otros documentos que se anexan en el mismo. CUARTA P. ¿Diga la testigo, en cuantas oportunidades fue visitada por ante su Oficina por las ciudadanas CARMÉN FRANCESCHI y la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, en relación a la tramitación del crédito antes mencionado?: Contestó: Juntas llegaron allí en dos oportunidades, y la señora Belkis sola muchísimas veces. QUINTA P. ¿Diga la testigo, en que fecha fue la última vez que la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, ocurrió ante su oficina en virtud de la solicitud del crédito planteada para la venta de un inmueble de su propiedad?. Contestó: El 02 de Marzo de este año. SEXTA P: ¿Diga la testigo con que fin acudió la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, ante su oficina el 02 de marzo del año en curso? Contestó: Con el fin de saber en que situación o en que status se encontraba el proceso, de crédito que se estaba llevando en el Banco, se mostró muy interesada en saber si ya estaba todo listo, y yo le hice saber que ya el crédito estaba aprobado, y con el solo esperábamos que llegara el documento del departamento legal. SÉPTIMA P. ¿Diga la testigo, cual es según el Contrato de Opción de Compra Venta, el requisito importante para la aprobación de un crédito de adquisición de vivienda? Contestó: La opción de Compra venta debe realizarse o debe efectuarse, con noventa días de vigencia, y deben encontrarse vigente para el momento de la aprobación con el comité del crédito. OCTAVA P. ¿Diga la testigo si según respuesta anterior el crédito solicitado en virtud de la negociación entre la demandante y demandada de autos, fue aprobado dentro del plazo de vigencia de la opción de compra venta objeto de esta demanda?. Contestó: Por supuesto, porque dije anteriormente si la opción de compra venta no está vigente, el crédito ni siquiera entra en comité y mucho menos es aprobado. NOVENA P. ¿Diga la testigo, cual fue el comportamiento de la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, el día 02 de Marzo ante la repuesta de que el crédito estaba aprobado?: Contestó: Bueno ella estaba muy ansiosa, porque el documento llegara lo más pronto posible y de hecho hasta me ofreció un regalo, para que yo tratara de acelerar más el proceso, a lo que yo respondí que ya estaba todo listo, que sólo había que esperar que llegara el documento en la valija y ese proceso no debería tardarse más de una (01) semana, eso es todo. Este testigo fue repreguntado por la contraparte de la manera siguiente: PRIMERA R. ¿Diga la testigo, porque le consta tales y supuestos hechos? Contestó porque yo fui la persona que se encargó de realizar los trámites y hacer el seguimiento del crédito en el Banco. SEGUNDA R. ¿Respecto en su respuesta trabaja trabajó o sigue trabajando en la entidad financiera y bajo que perfil laboral? Contestó: Trabajé, como promotor financiero, ese era mi cargo. TERCERA R. ¿Diga la testigo, como promotor financiero y dentro de la facultad dirigida a la tramitación de crédito hipotecarios, habida consideración a su perfil de promotora, existe entonces interés en que los créditos tramitados sean efectivamente acordados a cada solicitante? CONTESTÓ: La institución le fija metas a las agencias, en lo que se refiere a los créditos hipotecarios, y cada agencia debe cumplir con esa meta de créditos aprobados, por lo tanto hay que realizarle un seguimiento exhaustivo a los créditos para que sean aprobados lo mas pronto posible, de hecho, el crédito de la señora BELKIS RICO, se aprobó en solo mes y medio. CUARTA R. ¿Diga la testigo, según sus dichos ya no labora para el ente financiero, constituyó entonces razón para no seguir laborando en dicha institución, circunstancias motivadas con la tramitación de ese crédito? Contestó: No tiene nada que ver. QUINTA R. ¿Diga la testigo, según sus dichos expresó que el 02 de Marzo de 2004, había sido aprobado el crédito hipotecario en cuestión, y por cuanto el mismo requiere de otros para su conformación, se le consulta a la testigo, para la aprobación definitiva del crédito cuanto tardará la verificación por parte del departamento legal para la entrega de los documentos definitivos. Contestó: Primero yo no dije que el 02 de Marzo se aprobó el crédito, lo que yo manifesté que el 02 de Marzo fue la última vez que la señora CARMEN MENDEZ, fue a verme a la Oficina, y para ese momento ya el crédito estaba aprobado, y lo que hacía falta era que llegara el documento en la valija, cuando el documento llega a documentación, que era donde se encontraba cuando la señora MENDEZ fue ha verme, es porque ya el crédito estaba aprobado, y para que llegara el documento a la Agencia no tarda más de una semana. El Tribunal le acuerda valor probatorio a las declaraciones rendidas por este testigo, el mismo no incurrió en contradicciones a pesar de haber sido suficientemente repreguntado por la contraparte, específicamente cuando es interrogado por la promovente en la pregunta número 9 y repreguntado por la contraparte en la última de las formuladas.
Respecto a la declaración del testigo DANIEL MELÉNDEZ. Se procede a dejar constancia de los siguientes hechos: Fue interrogado por el promovente en la pregunta tercera de la siguiente manera: TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo como tuvo conocimiento que entre las ciudadanas BELKIS RICO CARRERO y la ciudadana CARMÉN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, se convino mediante contrato de Opción de Compra venta, la negociación de un inmueble propiedad de la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI?. Contestó: Soy el intermediario encargado y autorizado por la ciudadana CARMEN FRANCESCHI, para llevar a fin el término de la operación de venta del inmueble objeto de dicha negociación. CUARTA P. ¿Diga el testigo, según su profesión de corredor inmobiliario, que documentos deben ser aportados por la vendedora, a los fines de lograr la venta definitiva del inmueble dado en opción de Compra-Venta? Contestó: Los documentos que debe aportar el propietario, una vez existiendo compromiso de una negociación con la Ley de Política habitacional, son los siguientes: Particularmente en el caso de una casa son: Fotocopia del documento de propiedad, fotocopia del documento de Parcelamiento, certificación de gravámenes, plano de arquitectura a escala 1:50, fotocopia de la ficha catastral del inmueble, original de la solvencia municipal, fotocopia de su cédula de su cédula de identidad, creo que son todos en este caso, y la fotocopia del documento notariado de la operación, negociación que se realice. QUINTA P. ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, solicitó por ante una entidad bancaria un crédito habitacional, a fin de adquirir el inmueble antes descrito? CONTESTÓ: Si se y me consta, ya que antes de firmar la opción de compra, la ciudadana CARMEN FRANCESCHI, la señora BELKIS RICO y este servidor sostuvimos una reunión donde discutimos cada parámetro de la operación que se iba a realizar con respecto, a la negociación que se estaba cerrando y uno de los acuerdos fue que la señora BERKIS RICO, requería solicitar un préstamo para cancelar parte de la venta de la casa SÉPTIMA P. ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que antes del vencimiento del plazo de Noventa (90) días, ya el crédito solicitado por la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, había sido aprobado, por la Institución BANCARIA? Contestó: Si, se que el crédito había sido aprobado, por la Institución bancaria, antes de que se venciera el plazo establecido en el mencionado documento de opción de compra venta. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que en virtud de haber sido aprobado el crédito hipotecario y vencido el plazo establecido de la Opción de Compra venta en cuestión las partes acordaron se prolongara el mismo hasta la firma definitiva del documento de venta del inmueble antes mencionado? Contestó: Si se y me consta que la operación se prolongó, y ninguna de las partes manifestó no llevar adelante la operación, sino todo lo contrario la operación continuó en forma normal. NOVENA P. ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento que documentos aportó la ciudadana demandada en los autos, posterior al vencimiento del plazo previsto en la opción de compra venta? Contestó: Si, se necesitaba la Solvencia Municipal Vigente, yo procedí a solicitársela a la ciudadana CARMÉN FRANCESCHI, ella procedió a solicitarla a la Alcaldía y me hizo entrega de dicha Solvencia Municipal, con el objeto de introducir todos los documentos que el Registro Inmobiliario, en este caso de Naguanagua y San Diego, exige para recibir dicha operación. DÉCIMA PRIMERA P. ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de que fue solicitado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Naguanagua y San Diego, declaratoria de emergencia para la venta del inmueble que en este proceso nos ocupa? Contestó: Si, fue solicitado como parte de los recaudos, el Registro Subalterno Inmobiliario exige para recibir los documentos siempre y cuando se trate de un crédito por la Ley de Política Habitacional. DÉCIMA SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta las razones por la cual la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, no se presentó por ante el Registro inmobiliario del Municipio Naguanagua y San Diego los días 17 y 24 del Marzo de 2004, al otorgamiento del documento definitivo de ventas del inmueble previsto en la opción, muchas veces mencionada allí? Contestó: No, desconozco totalmente la razón por la cual la señora CARMÉN FRANCESCHI, no se presentó el día de la firma para cerrar definitivamente la operación de Compra Venta, sin embargo deduzco que la señora CARMEN FRANCESCHI motivado a una operación de compra venta de un apartamento ubicado en la Urbanización la Trigaleña, con la ciudadana MARÍA ANTONIETA ÁLVAREZ, ya que la ciudadana antes mencionada le exigía a la señora CARMEN FRANCESCHI, que opusiera la operación con la señora BELKIS RICO para cambiar el inmueble que le estaba vendiendo en este caso la casa, por el apartamento antes mencionado, y me consta ya que la señora MARÍA ANTONIETA ÁLVAREZ, me llamó insistentemente instándome de que echara para atrás la negociación porque ella quería era la casa que estaba comparando la señora BELKIS RICO, en consecuencia, esa pudo haber sido la razón que motivó a la señora CARMEN FRANCESCHI a no ir el día de la firma con la señora BELKIS RICO. Este testigo fue repreguntado por la contraparte de la manera siguiente: PRIMERA R. ¿En Consideración al Trabajo que realizó como corredor inmobiliario, y que este trajo como resultado la suscripción por las partes de contrato de opción de compra venta, señale el deponente que cantidad de dinero por concepto de servicios inmobiliarios recibió en fecha 26 de Noviembre de 2003. Contestó cuando la señora, CARMEN FRANCESCHI y mi persona nos reunimos para hablar y asesorarle sobre la venta de un inmueble, le comunique verbalmente que una vez cerrado el negocio con un futuro comprador, la inmobiliaria normalmente tiene como regla cobrarle al vendedor del inmueble el Cincuenta por Ciento (50%) sobre el 5% del monto estipulado de la venta del inmueble, a lo cual ella asintió o estuvo de acuerdo, en consecuencia, una vez firmada la opción de compra, entre la señora CARMÉN FANCESCHI Y BELKIS RICO, del dinero de opción de compra, o de la inicial de la señora CARMÉN FRANCESCHI, le canceló a la inmobiliaria dicho porcentaje. SEGUNDA R. ¿Esta repregunta fue formulada de la manera siguiente: El testigo ha manifestado en la etapa de preguntas una series de circunstancias que complementadas con la pregunta octava y su consecuente respuesta, la cual induce que se está entendiendo a convicción de que el contrato de opción de compra venta, las partes han modificado el plazo de vigencia del mismo, estima el testigo entonces, con precisión que contrato de opción de compra venta, ha sido modificado por las partes con respecto al plazo de vigencia. CONTESTÓ: Considero que el contrato notariado por ante la Notaría de San Diego de Opción de Compra terminó para la fecha establecida en el mismo, pero en vista de que la propietaria de la vivienda en este caso del inmueble, me manifestó en todo tiempo aún vencido el contrato su voluntad de llevar a delante la operación de compra venta, considero que el solo hecho de mantener su voluntad en finiquitar la operación no se modificó dicho contrato. El Tribunal valora las deposiciones de este testigo, toda vez que da razón fundada de sus dichos, y unido a ello están presentes las circunstancias de tiempo, modo, lugar en que ocurrieron los hechos, lo que hace creíble el conocimiento de los hechos y la ocurrencia del mismo.
Respecto a los testigos: ALBA C. MORENO Z Y NANCY REAÑO, antes identificados, se deja expresa constancia que no concurrieron, a rendir declaraciones, razón por la cual se desechan del proceso.
2) En la Oportunidad Procesal correspondiente, los Apoderados Judiciales de la parte Demandada, promovieron las siguientes probanzas:
POR UN CAPÍTULO I.
Promovió el merito favorable que se desprende de los autos.
A.) De la Confesión: Promueve la confesión que dice evidenciada del documento anexo (Opción de Compraventa), fundamento de la presente acción como de toda las partes y textos que conforman el escrito de demanda que a su entender temerariamente fuere interpuesto por la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, en los cuales se detalla con precisión que todas las diligencias acometidas por la referida ciudadana Accionante no se corresponden con actuaciones requeridas dentro del marco de vigencia del documento fundamental (Opción de Compra Venta), y que en resultado expande una corriente de desaciertos imputables solo a la voluntad de la Accionante frente a su imposibilidad de atender las mismas dentro de la verdadera vigencia del contrato. Motiva diciendo que todas las diligencias son entonces realizadas extemporáneamente, sin implicación por su realización de responsabilidad alguna de su mandante, sólo a cuenta y riesgo de la acciónate a fin de justificar su incumplimiento. Agrega que conforme al razonamiento expuesto, se destaca respecto de lo que se desprende del folio dos vuelto, (2 Vto.)” Ciudadana Juez, es de hacer notar que para esta fecha ya se había vencido el plazo ó término establecido en el Contrato de Opción de Compra-venta, de NOVENTA (90) DÍAS contados a partir del otorgamiento del contrato de Opción de Compra Venta muchas veces mencionado,” renglones 2 al 7, ambos inclusive. En este sentido señala, que como puede observarse en el líbelo, la demandante, realiza en su contra una elocuente Confesión que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1401 del Código Civil, equivale a una confesión Judicial, cuyo merito se reproduce, específicamente en el folio 2 en el renglón 16 donde dice, “… Segundo: Un vez entregada la documentación a la entidad bancaria, para la aprobación del crédito, nuestra mandante le señala a la propietaria del inmueble, del plazo restante, el cual es de un (1) mes doce (12) días, tomando en cuenta que el contrato se vencía el 26 de Febrero del año en curso…”, cuando realmente se vencía el 24 de Febrero de 2004, aquí se observa claramente que la demandante de autos estaba muy clara ella, que el crédito no le iba hacer aprobado en ese término de un mes (1) mes y doce (12) días, razón por la cual no iba a poder cumplir con su obligación de protocolizar la venta en el término establecido de la Opción de Compra-venta, que era exactamente de Noventa (90) días, es decir, desde el 27 de Noviembre del 2003, hasta el 24 de Febrero de 2004, (sic) en razón a esto, crean la ficción de la supuesta prorroga verbal, que no era otra cosa que una invención, totalmente factica, no apreciable en derecho, pues, dice que no es verdad que su mandante le haya dado tal prorroga y menos indefinida, lo cual no consta en modo alguno, por lo menos no existe en los autos, ni existirá prueba alguna que así lo intuya. Aduce que conforme a lo expresado en transcrito párrafo, ellos reconocen en forma expresa que no podía cumplir con su obligación establecida en la opción de compra venta, en cuanto al término en que se debía protocolizar la venta del inmueble. Respecto a esta probanza el Tribunal se reserva la parte motiva para su análisis.
Señala respecto a las Certificaciones de Solvencias Municipales, lo que se desprende a favor en especial de los documentos anexos (folios 88 y 89 ambos inclusive), que en la oportunidad de la Contestación de la Demanda, se acompañaron a los autos (Certificaciones de Solvencias) , que evidencian en primer orden y para sorpresa de todos, el exacto cumplimiento por parte de su mandante en la entrega oportuna de dichas solvencias, en segundo orden que las mismas son de fechas vigente respecto del tiempo acordado en el documento de opción tantas veces mencionado, como conforme oponen son: La primera emitida el 12/12/2003 con vencimiento el 31/12/2003 y la segunda emitida en fecha 26/01/2004 con vencimiento 29/02/2004, lo que a su entender apunta a su favor, que si fue (sic)oportunamente entregadas las referidas Solvencias Municipales, que no hubo incumplimiento de su mandante y finalmente que en el escrito de demanda esta lleno de falsedades y mentiras altamente cuestionables, sobre todo al ocultar la existencia de estos elocuentes certificados de solvencias. Rielan a los folios del 88 al 89 del presente expediente y están constituidas por copias fotostáticas de documentos administrativo, las cuales no fueron impugnadas. Esta probanza fue valorada en Capítulos anteriores, sin la omisión como en este caso de la Solvencia expedida el 05-03-2005.
Documento de Finiquito, suscrito éste en fecha 18/03/2004, por la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI Y MARÍA ANTONIETA ÁLVAREZ PÉREZ, contentivo de declaración de extinción de los efectos de la opción de compra venta, debidamente suscrita por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, celebrado el día 11/12/ 2003, y bajo el número 38, tomo 187, que corre inserto en los folios 93 y 94 ambos inclusive. Estas probanzas fueron consignadas en originales, el Tribunal no les acuerda valor probatorio en virtud de que se trata de una situación jurídica no oponible, e impertinente al problema planteado.
Reprodujo el merito favorable de la Notificación realizada en fecha 25/03/2004, directamente a la Accionante , conforme documento anexo en original marcado letra “C”, que corre inserto en los folios 95 al 98 ambos inclusive, verificada formalmente por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a la ciudadana hoy demandante BELKIS YANETT RICO CARRERO, de ponerla formalmente en conocimiento preciso de su elocuente incumplimiento; además que el Contrato suscrito (Opción de Compra-venta) había vencido en fecha 24/02/ 2004, sin que ella haya ejercido la Opción, otra que atendiendo a la aplicación de la reglamentación de la norma del artículo 1263 del Código Civil, respecto a la cláusula penal establecida en la tan mencionada Cláusula Quinta del Contrato de Opción; y finalmente, el monto a disposición de la notificada una vez deducida la penalidad. El Tribunal no le acuerda valor probatorio a la referida probanza, toda vez que se pretende poner en mora a la Compradora con una actuación no prevista en el contrato, unido a ello de manera extemporánea, mucho después del incumplimiento de la parte demandada.

POR UN CAPÍTULO II.(DOCUMENTALES)
Consignó marcado con la letra “A”, copia fotostática Certificada de Documento Autenticado en fecha 11/12/2003, bajo el número 38, tomo 187, por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, otorgado por las ciudadanas CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI y MARÍA ANTONIETA ÁLVAREZ PÉREZ, contentivo de declaración de Opción de Compra venta, sobre inmueble propiedad de la última de las mencionadas, agregado a los autos en copia simple. Riela a los folios 111 al 114 del presente expediente. El Tribunal lo recibe como Documento Público más no le acuerda valor probatorio en virtud de no guardar relación con los hechos controvertidos.
POR UN CAPÍTULO III. PRUEBA DE INFORMES.
a) Solicitó a este Juzgado oficiar al ente Financiero BANCO BANESCO, (BANCO UNIVERSAL) Agencia fin de siglo, Centro Comercial, Fin de Siglo, Avenida Julio Centeno, Jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego, para que previo el cumplimiento legal y exacto informe todo lo atinente a las actuaciones de la ciudadana demandante BELKIS YANETT RICO CARRERO, ya identificada, respecto de solicitud del crédito, su tramite, cuando se le otorgó (Fecha y Procedimiento), todo lo concerniente conforme a solicitud número 464ª20 040127155228.
Esta probanza fue evacuada tal como consta al folio 218 del presente expediente, la cual arrojó el siguiente resultado:
“En atención a su oficio en referencia cumplimos en informarle que de acuerdo a nuestros archivos la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, titular de la cédula de identidad número V- 5.649.137 en fecha 27-02-2004, le fue aprobado un crédito por Ley de Política habitacional por Bs. VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00). Siendo no Protocolizado el mismo, por haber desistido el cliente de la Operación.” El Tribunal le acuerda valor probatorio a la aludida probanza por merecer fe su contenido, y permite dar por probado que para el 27-02-2004, fue aprobado el Crédito, comunicación que concuerda con la declaración de la testigo ANGELITH SÁNCHEZ CAICERO.
b.) Conforme a las reglas de rigor, se oficie a la Inmobiliaria ANCOVEN, la cual se encuentra ubicada en el Centro Comercial LALIN Planta baja Local 1 Urbanización Prebo Avenida ANDRÉS ELOY BLANCO, para a través de su administradora MARÍA DE LOS ÁNGELES RIVEIRA, titular de la cédula de identidad número V-10.019.305, para que informe a este Tribunal, que conforme a Contrato de Opción celebrado en fecha 11 de Diciembre de 2003, con vigencia hasta el 10 de Marzo de 2004, entre su mandante CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI y la ciudadana MARÍA ANTONIETA ÁLVAREZ PÉREZ, cédula de identidad número V-2.839.601, respecto al inmueble ubicado en residencias SAINT MORITZ, Urbanización la Trigaleña, Avenida D, piso 7, distinguido con el número 7D, Parroquia San José Municipio Valencia, propiedad de esta última, igualmente expresen formalmente si su mandante CARMEN MARÍA MÉNDEZ FRANCESCHI, había celebrado Contrato de Opción con tramitación con esa Administradora, fecha de su vigencia, incumplimiento, motivo del incumplimiento y finalmente si por su incumplimiento se le aplicó conforme a las prescripciones del Contrato (Cláusula Cuarta) la respectiva sanción ó Cláusula Penal, y sobre que monto.
Esta probanza riela al folio 166 del presente expediente y la misma arrojó los siguientes resultados: “En efecto, el día 11 de Diciembre de 2003, por medio de ANCOBIENES C.A, se realizó un contrato de opción a compra entre CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI Y MARÍA ANTONIETA ÁLVAREZ PÉREZ, quien es propietaria del inmueble ubicado en la Urbanización la Trigaleña, Residencias SAINT MORITZ, avenida D, piso 7, número D, Parroquia San José, Municipio Valencia. El plazo de vigencia del contrato era de noventa (90) días continuos a partir de la fecha de la firma del documento, es decir hasta el día 10 de Marzo de 2004. Durante ese lapso de tiempo no se materializó la opción a compra por causas imputables a la compradora, derivados de inconvenientes, para la cancelación del saldo restante, razón por la cual la vendedora decide acogerse a la cláusula cuarta del contrato y la penaliza, reteniéndole la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000.00) correspondientes al 50% del monto dado en arras.” El Tribunal le acuerda valor probatorio a esta probanza por las mismas razones que se vienen exponiendo con relación a esta vinculación Contractual ajena a los hechos controvertidos.
POR UN CAPÍTULO IV.
Promovieron pruebas testimoniales, en este sentido promovieron las siguientes personas:
A.) JAEL ANTONIO MÁRQUEZ BERMÚDEZ, titular de la cédula de identidad número V-4.852.121 B.) RAFAEL JOSE SUAREZ RIVAS, titular de la cédula de identidad número V-10.034.919 C.) AGNETERISAI PARRA PINTO, titular de la cédula de identidad número V-4.864.434 D.) JESÚS MARÍA MATOS MARCANO, titular de la cédula de identidad número V- 2.150.866 E.) CHIEN CHEN YEN, titular de la cédula de identidad número E-82.245.644.
Evacuada esta probanza arrojó los siguientes resultados: El Testigo JAEL ANTONIO MÁRQUEZ BERMÚDEZ; fue interrogado de la siguiente manera: SEGUNDA P. ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, celebró contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad con la ciudadana BELKIS YANET RICO CARRERO. Respondió: Si se y me consta TERCERA P. ¿Diga el testigo si sabe cuanto era el tiempo de duración de dicho contrato de Opción de Compra Venta? Respondió: Eran 90 días hábiles. En la Repregunta Sexta: ¿Diga el testigo como sabe y le consta que la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, celebró contrato de opción de compra venta de un inmueble con la ciudadana BELKIS YANET RICO CARRERO? Respondió: Lo se porque en varias oportunidades me encontrado con la señora FRANCESCHI, en el Registro Subalterno de Naguanagua y la misma me ha ido comentando como va su caso. Octava Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta cuanto era el tiempo de duración de dicho contrato de Opción de Compra venta? Respondió: 90 días hábiles. En la Repregunta Novena. Diga el testigo como sabe y le consta que no se efectuó la venta entre la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI y la ciudadana BELKIS YANET RICO CARRERO, en el tiempo previsto? Respondió porque yo vi a la señora CARMEN FRANCESCHI, en el Registro Subalterno de Naguanagua a mediados de Febrero de 2004, y esta me notificó que estaba notificando a la señora Rico que el tiempo para la venta definitiva del inmueble está expirando y que no iban hacer la negociación ya que la señora RICO le había incumplido. En la Repregunta Décima: ¿Diga el testigo si conoce a la ciudadana BELKIS YANET RICO CARRERO? Respondió: No. Respecto al testigo SUÁREZ RIVAS RAFAEL JOSE: Fue repreguntado de la manera siguiente: SEGUNDA R. ¿Diga el testigo como le consta que la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, celebró contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad con la ciudadana BELKIS YANET RICO CARRERO.? Respondió: En una oportunidad del mes de enero me encontré con la señora CARMEN y me comentó que estaba vendiendo su inmueble, entonces, me mostró el documento, y lo leí por eso me consta que se celebró el contrato. Repregunta Sexta: ¿Diga el testigo como le consta que entre la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI y la ciudadana MARÍA ANTONIETA ÁLVAREZ PEREZ, se celebró un contrato de opción de un inmueble de propiedad de la ciudadana MARÍA ANTONIETA ÁLVAREZ PERE?. Respondió me consta porque la señora CARMÉN me hizo mención que en una oportunidad en el mes de enero, ese día fue cuando se mostró el contrato de opción con la señora BELKIS, también en esa oportunidad le pregunté ¿cuanto era el tiempo del contrato? y me contestó que eran 90 días. El testigo: JESÚS MARÍA MATOS MARCANO. Fue interrogado de la manera siguiente: En la pregunta Sexta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, había celebrado un Contrato de Opción de Compra Venta, sobre un apartamento en la Trigaleña con la ciudadana MARÍA ANTONIETA ÁLVAREZ PEREZ? Si me consta, yo me consegui en la calle y estuve hablando con respecto a si le había ido bien con la tramitación de casa y dijo que no pudo hacer la tramitación del apartamento porque el señor no le cumplió. Igualmente este testigo fue repreguntado por la contraparte de la manera siguiente: Segunda R. ¿Diga el testigo como le consta que la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, celebró contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad con la ciudadana BELKIS YANET RICO CARRERO? Respondió porque consegui a CARMEN MENDEZ, en la ALCALDÍA DE SAN DIEGO, y ella me estuvo comentando que iba a vender su casa y yo estaba haciendo una tramitación similar. QUINTA R. ¿Diga el testigo como le consta que la ciudadana CARMEN MARÍA MENDEZ FRANCESCHI, notificó a la ciudadana BELKIS YANET RICO CARRERO, sobre la expiración del Contrato de Opción de Compra Venta, previsto entre las dos? Respondió: me consta porque yo la consegui y me dijo que ella había perdido un chance con el apartamento porque esta no le cumplió con el tiempo requerido, y me notificó que eso estaba vencido por eso fue que no pudo hacer la tramitación, es lo que yo me enteré con ella, no recuerdo que día fue. El Tribunal observa que de los interrogatorios formulados y de las respuestas dadas, de que los testimonios de los testigos analizados no cumplen con la normativa de un interrogatorio eficaz. Unido a ello al ser repreguntados, demostraron no constarles los hechos y ser testigos referenciales, por estas razones no merecen fe a esta Sentenciadora, en consecuencia no se les acuerda valor probatorio.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Con el maestro HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su conocida obra Teoría De La Prueba Judicial... acotamos que cada medio de prueba es susceptible de valoración individual, y en ocasiones puede bastar una para formar la convicción del Juez, pero lo ordinario es que se requieren varios, de la misma o de distinta clase, para llegar a la certeza de los hechos discutidos, en el proceso contencioso, o sobre los simplemente afirmados, en el voluntario.
La actividad de probar en el proceso es encontrar la verdad, se trata en todo caso hacer conocer al Juez los hechos sobre los cuales debe proferir decisión por los medios y modos autorizados por la Ley.
Para conocer el resultado de la prueba es indispensable examinar, tener en cuenta todos los medios aportados, tanto los medios concurrentes como la prueba en contrario.
En este orden de ideas, estima necesario este Tribunal antes de fallar hacer las siguientes consideraciones probatorias: 1) De conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil en su segundo aparte no es admisible la prueba de testigos para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos Públicos o Privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellas de un valor menor de dos mil bolívares. 2) De conformidad con el artículo 1.392 del Código Civil es admisible la prueba de los testigos cuando hay un principio de prueba por escrito. 3) De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen como carga probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Así las cosas, y teniendo como soporte doctrinario la consideración que antecede, comenzaremos por fijar los hechos admitidos por las partes, para luego resolver los controvertidos y las pruebas aportadas, en los siguientes términos:
Primero: Ambas partes admiten y reconocen mutuamente la existencia de una Convención documentada, debidamente autenticada por ante la Notaría Pública de San Diego, en fecha 26 de Noviembre del año 2003, denominada “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA”, donde la ciudadana CARMEN MARIA MENDEZ FRANCESCHI, titular de la cédula de identidad número V-3.327.476, ocupó la posición de VENDEDORA en calidad de Propietaria del Bien Inmueble cuya transmisión de propiedad constituye el objeto de la Pretensión; y donde, la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, titular de la cédula de identidad número V-5.649.137, ocupó la posición de Optante Compradora. Segundo: No se discutió el precio de venta, ni las cantidades recibidas como parte del precio por la Propietaria Vendedora; esto es, que recibió para el momento de la firma la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) y posteriormente, el 20-01-2004, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) para un total de VEINTIUN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 21.000.000,00), sobre el precio de la venta estipulado en CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 48.000.000,00), las cantidades entregadas todas fueron en Cheque de Gerencia. Tercero: Con relación a las cláusulas establecidas por las partes para reglar su convención se dan por admitidas con excepción de la duda planteada con relación a la Cláusula segunda, la cual será resuelta más adelante. Cuarto: Se demanda el Cumplimiento del Contrato celebrado, por lo que resulta Carga probatoria para la parte Accionante, demostrar que la demandada no cumplió, máxime, cuando no se regló en la convención lo que entenderían las partes por incumplimiento contractual, tampoco se estableció cuáles eran las obligaciones que debía cumplir la vendedora y cuáles eran las obligaciones que debía cumplir la Optante; y, a partir de qué momento comenzaba la mora en cuanto al incumplimiento contractual para ambas partes.
En este orden de ideas alegó la parte actora que la demandada incumplió debido a que no le entregó con suficiente anticipación la documentación necesaria para gestionar con la Entidad Bancaria el crédito por Política Habitacional con suficiente antelación; alegó igualmente, que ambas partes convinieron en una prórroga verbal del plazo de noventa (90) días contractuales; que estando notificada la Vendedora no concurrió al acto de otorgamiento. Por consiguiente, son sus afirmaciones de Hecho y la prueba aportada se examinará a los fines de establecer tales puntos de controversia.
Por su parte la Propietaria Vendedora alega que cumplió oportunamente; niega que la Optante Compradora haya cumplido con todas sus obligaciones en cuanto a la consecución de un crédito hipotecario; niega que se les haya hecho requerimientos para la consignación de los documentos, que no consten tales requerimientos; niega que en fecha 15-01-2004, entregara la Certificación de Gravámenes puesto que ello no constituía su obligación; no obstante, haber tenido conocimiento del acuerdo celebrado entre la demandante y el señor DANIEL MELÉNDEZ, a los efectos de que se tramitaran documentos de su interés particular. * Rechaza toda posibilidad de tener conocimiento del hecho de que la actora estaba tramitando por ante una Entidad Bancaria un crédito de política habitacional. * Niega que de mutuo acuerdo se haya convenido en la vigencia de la referida Opción de Compra-Venta. * Niega que le fuera entregado a través de DANIEL MELÉNDEZ, en fecha 05-03-2004, la Solvencia Municipal. * Niega que haya acudido mediante escrito al Registro a solicitar Declaración de Emergencia conforme al artículo 99 de la Ley de Registro Público, desconoció formalmente su firma estampada en ese documento. * Niega que el señor DANIEL MELÉNDEZ, haya actuado en su nombre a través de autorización a introducir el documento en fecha 12-03-2004; y si lo hizo fue a su cuenta y riesgo. * Niega que haya sido notificada para el otorgamiento de fecha 17-03-2004. * Niega que haya expresado que no se había presentado porque la negociación del Apartamento no se le había concretado. Cuestiona la Inspección Judicial por no aportar nada a su entender el proceso. Rechaza todos los particulares invocados en el petitorio. Contradice la cuantía. Concluye que no existe obligación alguna en su contra de atender a lo expuesto en un documento vencido.
Procede a resolver esta Sentenciadora dos de los hechos controvertidos para iniciar la fijación de los mismos, el Primero está referido al plazo de duración del Contrato de Opción, el cual no se especificó en la letra del contrato, si se trataba de días continuos o días hábiles; aunque la parte demandada alegó que se trataba de días continuos; y es que este hecho pudo ser fijado de una vez en virtud de que la parte Accionante admitió en su libelo que se trataba de días continuos; pero es el caso que la demandada pretendió a través de una prueba testimonial probar lo contrario cuando el testigo afirmó que el plazo otorgado fue de días hábiles. No obstante priva la confesión espontánea de la accionante cuando libeló que el plazo era por días continuos razón por la cual así se deja establecido que, el plazo convenido entre las partes fue de noventa (90) días continuos, y ASI SE DECLARA.
En segundo lugar se deja establecido por ser hecho documentado en el contrato, que la parte Optante Compradora pagaría el saldo restante de la venta con un crédito bancario por la Ley de Política Habitacional, tal como consta de la Cláusula Cuarta del contrato, por lo que resulta a todas luces contraria al principio de la Buena fé el hecho de que la Vendedora Propietaria, niegue haber tenido conocimiento de esta situación, posición completamente contraria y que en ambos casos deja sentado no exponer los hechos conforme a la verdad, único adjetivo de búsqueda del Sentenciador para fallar.
Ahora bien, con relación a los restantes hechos controvertidos procedemos a fijarlos de la manera siguiente: 1°) Con relación al incumplimiento contractual por la parte demandada, quien negó estar obligada a proporcionar la documentación necesaria para que su Compradora obtuviera el crédito, entre ellos la Certificación de Gravámenes. Como ya se explanó en particulares anteriores, no señaló en su libelo la accionante cuáles documentos fueron requeridos por la Institución Bancaria; de ellos cuáles debía proporcionarle la demandada CARMEN MENDEZ FRANCESCHI. Se observa que las partes establecieron una Cláusula conforme al cual todo lo previsto en el convenio creado (Ley entre las partes por mandato de la Ley Sustantiva Civil) se regiría por lo establecido en el Código Civil; y es así como, el artículo 1.486 invocado supletoriamente establece que “Las Principales obligaciones del Vendedor son la Tradición y el Saneamiento de la Cosa vendida”. El legislador Sustantivo reglamentó “La Tradición” de la cosa en 16 artículos que a su vez contienen una diversidad de normas o dispositivos que rigen la obligación en comento donde precisamente el artículo 1.495, prevee que la obligación de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios y todo cuanto este destinado a perpetuidad para sus uso; y nos señala que “Esta obligado igualmente a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida”. Por tratarse de que la Optante Compradora estableció en el contrato de que el saldo restante del Crédito de cancelaría con un Crédito Hipotecario, nos indica desde ya, que la Institución Bancaria a los fines de otorgar el Crédito garantizado exige una serie de requisitos establecidos en el Código Civil, los cuales en su mayor parte están referidos a la documentación del inmueble dado en garantía; y dichos requisitos fundamentales, obviamente que sólo pueden proporcionarlos el propietario a sus causahabientes; si a lo señalado le unimos el hecho notorio de que las Instituciones Bancarias toman un tiempo bastante largo para procesar la información requerida, concluimos que La Obligación de proporcionar la documentación necesaria para la aprobación del Crédito Hipotecario, es carga que recae bajo la responsabilidad de la Propietaria Vendedora; y, por el hecho notorio de la tardanza del Banco en la revisión de la documentación, permite inferir que debió entregarse oportunamente, y no faltando poco tiempo para que expirara el término convenido; en virtud de la cual se establece que hubo retardo por parte de la accionada en cumplir en la entrega de la documentación oportunamente para gestionar también oportunamente el crédito aprobado, y ASI SE DECLARA. 2°) Alegó también la parte demandada, que no se le hizo requerimiento para la consignación de los documentos, que no constan tales requerimientos, que no es cierto que haya entregado la certificación de Gravámenes, pero que tuvo conocimiento de que la Optante Compradora había contratado con el intermediario DANIEL MELÉNDEZ, a los fines de que tramitara los documentos de su interés particular. Con relación a estas negociaciones, nuevamente el Tribunal observa, que no expone la parte demandada los hechos conforme a la verdad, pues surgen de autos un conjunto de adminículos tales como: Los Avisos de Prensa publicitando la venta del inmueble fueron publicados por la administradora Bienes RAICES AL AGUILA; riela al los autos al folio 60 una autorización otorgada por la ciudadana CARMEN MARIA MENDEZ, al ciudadano DANIEL MELÉNDEZ, para que le promocionara en venta el inmueble objeto de esta litis, estos adminículos se concatenan con la deposición del mencionado testigo, cuyos dichos fueron valorados y merecen fé a esta Sentenciadora y en la pregunta tercera, el testigo dejó constancia de que el era el intermediario encargado y autorizado por la ciudadana CARMEN MENDEZ FRANCESCHI, para llevar a fin el término de la operación de Venta del inmueble. Se infiere igualmente de la Décima Segunda respuesta dada a la pregunta en cuestión que la ciudadana conocía de la fecha de otorgamiento y su prórroga. Todo lo cual conduce a concluir que, la ciudadana CARMEN MARIA MENDEZ, contrató como Intermediario a DANIEL MELÉNDEZ, que se le hizo el requerimiento de los documentos por el intermediario (autorizado por ella) para finiquitar la operación, así como también le fue participada las fechas de los respectivos otorgamientos, y ASI SE DECLARA.
3°) Con relación a la negativa de la demandada si el plazo fue prorrogado o nó, no aparece constancia expresa en autos de la prórroga del lapso, pero tampoco aparece ninguna comunicación y/o notificación de haber desistido la Vendedora Propietaria de la negociación y tal como lo manifiesta el testigo intermediario, ninguna de las partes manifesté nada, luego de precluido el término, y antes de que fijara la Oficina de Registro Subalterno la fecha para el otorgamiento de la Venta Definitiva; tan es así, que a petición de la Propietaria le fue otorgado por la Compradora, el monto de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) en fecha 20-01-2004, y entrega a solicitud del intermediario Solvencia Municipal en fecha 05-03-2004, todos estos indicios permiten concluir que operó una prórroga tácita del plazo determinado para la realización de la operación y ASI SE DECLARA.
4°) Pretendió relacionar la ciudadana CARMEN MARIA MENDEZ, con el presente caso, una relación contractual fallida, que la vinculó con la ciudadana MARIA ANTONIETA ALVAREZ PEREZ, la cual pretendió probar con documentos y con testigos, siendo tales probanzas improcedentes e inadmisibles para demostrar lo contrario de una convención documentada tal como fue observado en las preliminares de esta motiva respecto a la prueba de testigos; dicha pretensión es improcedente y ajena completamente a la controversia, además que no consta ni del documento medular objeto de la presente controversia ni de las restantes actuaciones de autos, principio de prueba por escrito que permita inferir tal conexión, por manera que, la existencia de esa convención sólo atañe a las partes que suscribieron el documento donde la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, es un tercero sin interés y ASI SE DECLARA.
5°) Con relación a la notificación que hiciera la demandada en fecha 25-03-2004, realizada a través de un Tribunal de Municipio, a su Optante Compradora, pretendiendo colocarla en mora, la misma se estima impertinente por las siguientes razones: Ya el otorgamiento se había anulado tal como se observa de las Planillas de Registro, el Sello estampado por esa Oficina Pública, en la prórroga otorgada por Registro en su segunda oportunidad; y no fue contemplada en el contrato; ni exonera a la Vendedora Propietaria quien había recibido casi el cincuenta por ciento (50%) del precio de la Venta de manos de la Compradora, de su incumplimiento respecto a la obligación de otorgar el documento, y ASI DE DECLARA.
6°) Resueltos como fueron los puntos anteriores controvertidos todos, procede a resolver ahora con relación a los demás puntos negados. Con relación a la Inspección Judicial Extralitem rechazada por la Actora, dicha Inspección sólo vale como principio de prueba por escrito, en el entendido de que de un exámen de la misma se observa que se pretende probar con ella la falta de la propietaria para el acto del otorgamiento, hechos estos documentados, por lo que estos elementos se encuentran probados con instrumentos que hacen fé por haber quedado reconocidos en juicio.
Rechazó también la Accionante todos los particulares invocados en el petitorio; cayendo de manera obvia en contradicción por cuanto en el particular primero es un Hecho convenido y así establecido por este Tribunal, toda vez que admitió haber suscrito con la demandante en fecha 26-11-2003; igualmente quedó establecido que la ciudadana CARMEN MENDEZ FRANCESCHI, no compareció al acto del otorgamiento fijado por la Oficina Subalterna de Registro respectiva.
Con relación al petitum esta Sentenciadora, observa que la parte afectada por el incumplimiento, solicitó que la Vendedora le cumpliera con otorgar el Documento de Compra-Venta; en este Sentido es evidente que emana del Contrato autenticado denominado de Opción de Compra-Venta una obligación con Cláusula Penal, de las características contempladas en el artículo 1.257 del Código civil, el cual reza:
“Hay obligación con Cláusula Penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el incumplimiento”

Dicha obligación está contenida en la Cláusula Quinta del contrato, donde las partes reglaron los supuestos de incumplimiento; no obstante, en el presente caso quedó suficientemente demostrado el incumplimiento de la Propietaria, la que quedó constituida en mora una vez notificada por el intermediario con quien se mantuvo en comunicación, no concurrió a otorgar el documento y concedida una prórroga por el Registro, tampoco concurrió en esa oportunidad, por lo que el pedimento de la Accionante se hace perfectamente subsumible en la norma prevista en el artículo 1.259 del Código Civil, cuyo dispositivo establece: “El acreedor puede pedir al deudor que esta constituido en mora, la ejecución de la Obligación Principal, en lugar de la pena estipulada”; siendo desde luego en el caso de marras la obligación Principal el Otorgamiento del Documento de Compra-Venta.
Estima esta Sentenciadora de la revisión de todas las actuaciones que no hubo culpa de la Optante Compradora, quien siempre ajustó apegada a la Buena fé, la relación de los hechos con las pruebas aportadas fueron casi todas idóneas para la demostración de los hechos, esto es, trajo a la causa elementos suficientes de convicción para que esta Juzgadora sin lugar a dudas y en plena convicción de la certeza de los hechos establecidos, estime la procedencia de la Acción de Cumplimiento declarándola CON LUGAR y ASI SE DECIDE.
En mérito a las razones expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, propuesta por la ciudadana BELKIS YANETT RICO CARRERO, contra la ciudadana CARMEN MARIA MENDEZ FRANCESCHI, todos identificados suficientemente en autos; en consecuencia, se condena a la parte perdidosa a:
Primero: Otorgar el documento definitivo de compra-venta y consiguiente transferencia de la propiedad del inmueble, y ASI SE DECIDE.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado perdidosa.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los Dieciocho (18) días del mes de Julio del año dos mil cinco (2005). Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
ROSA VIRGINIA ANGULO AGUILAR

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 2:15 de la tarde.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
ROSA VIRGINIA ANGULO AGUILAR

Expediente Nro. 50.305
Labr.-