TSJ Regiones - Decisión

“Vistos” Sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el Abogado ELIO ALVARADO ENRIQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.055.143, e inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 7.379, y de este domicilio, Apoderado Judicial de las Sociedades de Comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA EL PARRAL, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 27 de Abril de 1.989, bajo el Nº 17, Tomo 6-A; y la PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA MAÑONGO, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción

Judicial del Estado Carabobo, el 14 de Julio de 1.988, bajo el Nº 73, Tomo 3-A; en contra del ciudadano FLAUZINO PEQUENO NOVO FERRERA, Portugués, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-883.782, y de este domicilio, Por: CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.- Alega el accionante, que sus mandantes son arrendatarias de dos (02) inmuebles, que la determina de la siguiente manera: PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA EL PARRAL, C.A., Un (1) local comercial, distinguido con los Nros. T-3 y T-4G, ubicado en el Centro Comercial El Parral, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo. PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA MAÑONGO, S.R.L., Un (1) inmueble constituido por tres (03) locales comerciales, con sus respectivas Mezzaninas distinguidos con los números 6, 7 y 8, ubicados en la calle Mañongo, Centro Comercial Mañongo, Planta baja diagonal núcleo Universidad de Carabobo, Sector Mañongo, Valencia, Estado Carabobo. Aduce que en ambas relaciones contractuales funge como arrendador el ciudadano FLAUZINO PEQUENO NOVO FERRERA, antes identificado, tal como se evidencia de los instrumentos contentivos de los contratos de arrendamiento suscritos el 01 de mayo de 2.004, los cuales acompaña en fotocopia marcados con las letras “C” y “D”, puestos que los originales se encuentran en poder del adversario ciudadano FLAUZINO PEQUENO NOVO FERRERA, quien nunca entrega el original de los mismos, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 436 de la Ley Adjetiva, solicita se intime al mismo para la entrega de los referidos documentos. El canon de arrendamiento para los referidos inmuebles se fijó en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas, y en el caso de que existieran prorrogas los mismos serían ajustados según el índice de inflación que indicara el Banco Central de Venezuela, por lo cual las partes convinieron se debía suscribir un nuevo contrato, tal como consta en la Cláusula Tercera de ambos instrumentos. Se pactó que la falta de pago de dos
mensualidades consecutivas da derecho al Arrendador a pedir la resolución del contrato, como consta en la Cláusula Cuarta de los instrumentos, con la mención expresa que el término de duración de ambas relaciones contractuales sería de diez meses, a partir del primero (01) de Mayo de 2.004, como se evidencia en la Cláusula Segunda. Menciona el actor, que en principio según los instrumentos que se acompañan, estaríamos en presencia de relaciones contractuales fijas, con un término de vigencia de Diez meses, tal como se pacto en los referidos instrumentos, pero es el caso es que sus representadas ocupan los inmuebles desde hace más de Diez (10) años como inquilinos, cumpliendo cabalmente con sus obligaciones durante todo el tiempo que ha durado la relación arrendaticia de cada una de ellos; y consigna una serie de facturas de servicios públicos de ambos inmuebles y documentos relativos a la relación arrendaticia, los cuales se discriminan de la siguiente manera: e) Recibo Nº 1-12, de fecha 28 de Febrero de 1.982, a nombre de la Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A.; f) Recibo de pago de la Electricidad de Valencia, correspondiente al medidor Nº 4100623, a nombre de la Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., correspondiente al período de facturación desde el 21/05/91 hasta el 17/07/91, y desde el 17/07/91 hasta el 20/09/91; g) Recibo de pago de Electricidad de Valencia, de fecha 05/02/92, a nombre de la Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., correspondiente al período de facturación desde el 20/09/91 hasta el 20/11/91, y desde el 20/11/91 hasta el 21/01/92. h) Recibo de pago de Electricidad de Valencia, de fecha 27/06/91, a nombre de Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., correspondiente al período de facturación desde el 21/01/91 hasta 19/03/91, y desde el 19/03/91 hasta 21/05/91; i) Factura emanada del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (I.V.S.S.) a nombre de Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., de fecha 12 de Diciembre de 1.994. j) R.I.F. Nº j-0750799-0 de fecha 03/05/89, de

Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A.. k) Recibos de los meses de Agosto y Septiembre de 2.004, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto del alquiler mensual generado por la inquilina Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A. Y l) R.I.F. Nº 07557158-4, de fecha 15 de Junio de 1.988, a nombre de Panadería, Pastelería y Charcutería Mañongo S.R.L. Aduce el accionante que el arrendador se niega a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento, y por ello se procedió a consignar por ante los Juzgado Primero y Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondiente a los meses de enero y abril de 2.005, los cuales anexa marcados con letras “M”, “N”, “Ñ” Y “O”. Asimismo esgrime que el pago que se efectuaba por los cánones de arrendaticios no era solemne, es decir, mes a mes; sino que era una canon que se pagaba de manera atrasada, acumulativa, cuando el arrendador gestionaba el mismo, y a tal efecto acompaña un compendio de recibos de Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., y Panadería, Pastelería y Charcutería Mañongo S.R.L. Igualmente menciona que haciendo uso del derecho de sus representadas, se ve forzado a ejercer acción contra el arrendador a los fines que se garantice la prorroga legal de tres años, y se mantengan las mismas condiciones y estipulaciones contenidas en el contrato, entre ellas el pago del mismo canon de arrendamiento. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264 y 1.594 del Código Civil, e igualmente en los artículos 33 y 38 del la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y en los artículos 16 y 77 del Código de Procedimiento Civil. En su petitorio demanda al ciudadano FLAUZINO PEQUEÑO NOVO FERRERA, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a: El cumplimiento de la prorroga legal arrendaticia de tres (03) años a partir del 28 de febrero de 2.0054, en relación a los contratos de arrendamientos celebrados sobre los inmuebles antes identificados, manteniendo

vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato original, y por un canon de arrendamiento de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) cada uno, los cuales consignara su representada por ante el Juzgado competente. Y en caso de no prosperar la pretensión principal de prorroga legal, subsidiariamente demanda: La declaratoria del Tribunal en cuanto a la existencia entre las partes de una relación contractual a tiempo indeterminado sobre los inmuebles identificados. Asimismo en pagar las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios de abogados. Estima la presente acción en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00).- En fecha 17 de Mayo del 2.005, se admite la presente demanda.- Consta al folio 72 auto del Tribunal, en la cual ordena la intimación del demandado de autos, a los fines de que entregue los originales de los contrato de arrendamiento.- Riela al folio 77, diligencia de fecha 26-05-05, suscrita por el Alguacil de este Juzgado, mediante el cual manifiesta que hizo entrega al demandado de autos de la compulsa y se negó a firmar.- Consta al folio 79, diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal, en la cual manifiesta que hizo entrega de la Boleta de intimación al demandado de autos, y se negó a firmarla.- La parte actora mediante diligencia de fecha 31-05-05, inserta al folio 80, solicita la complementación de la citación y la intimación del demandado de autos, mediante la notificación.- Consta al folio 85, diligencia suscrita por la Secretaria de este Juzgado, mediante la cual manifiesta que cumplió con la notificación de la citación y intimación del demandado.- Llegada la oportunidad para la Litis Contestación, la parte demandada consignó escrito de fecha 07 de Junio del 2.005, en donde contesta la demanda y propone la reconvención.- Riela al folio 92, escrito suscrito por el demandado reconviniente, mediante el cual consigna los originales de los contratos de arrendamiento.- El Tribunal mediante auto de fecha 08 de Junio del 2.005, inserto al folio 103, admite la reconvención.-
Consta al folio 104, escrito de contestación de la reconvención de fecha 10-06-05, consignado por el demandante reconvenido en los términos allí expuestos.- Riela al folio 153, auto del Tribunal, mediante la cual acordó la apelación a un solo efecto, interpuesta por la Abogada María de Oliveira, remitiéndose Cuaderno de Medidas al Juez de Alzada mediante oficio Nro. 4400-269.- Abierto el Juicio a pruebas, el Demandando reconviniente consignó escrito de fecha 15-06-05, mediante el cual solicita la prueba de dos (02) Inspecciones Judiciales, las cuales fueron agregadas a los autos y admitidas mediante auto de fecha 16 de Junio del 2.005.- También la parte demandante reconvenida, consignó escrito de prueba de fecha 16 de Junio del 2.005, y en donde solicita la prueba de Informes y de Inspección Judicial, las cuales fueron agregadas y admitidas mediante auto de fecha 17 de Junio del 2.005.- Riela a los folios 205, 206 y 207, oficios librados a la Administradora Integral, C.a.; Hidrocentro y a la Empresa Todo Gas, C.a..- Consta al folio 208, escrito de prueba de fecha 20-06-05, consignado por la parte demandada reconviniente en los términos allí expuestos, las cuales fueron agregadas a los autos y admitidas mediante auto de fecha 20 de Junio del 2.005.- Del folio 256 al 259, consta la evacuación de las dos (02) Inspecciones de Pruebas, solicitada por la parte demandada reconviniente.- Asimismo al folio 260, consta evacuación de la prueba de Inspección Judicial solicitada por el demandante reconvenido.- Riela al folio 263 y 271, escritos de pruebas de fechas 29-06-05, consignados por la Abogada María De Oliveira, Apoderada Judicial del demandado reconviniente, y en donde en el folio 271, solicita la prueba de informe.- El Tribunal en fecha 29 de Junio de 2.005 mediante auto, agrega a los autos y admite las pruebas contenidas en el escrito inserto al folio 263, y niega la prueba de informe contenida en el escrito inserto al folio 271.- Consta al folio 281, prueba de informe emanada de Todo Gas C.a., y agregada por el Tribunal en fecha 30-06-05.- El Tribunal mediante auto inserto al folio 283, por asuntos urgentes, difiere el
acto de dictar sentencia.- Al folio 284, riela prueba de informe emanada de Todo Gas C.a., y agregada por el Tribunal en fecha 11-07-05.- Estando la presente causa para sentenciar pasa este Tribunal a hacerlo y al efecto establece las siguientes consideraciones:
PRIMERO:
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: En su escrito de demanda incoo su pretensión por cumplimiento de Prorroga Legal, y aduce que son arrendatarias de dos (2) inmuebles constituidos por la Sociedades de Comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA EL PARRAL, C.A. y la PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA MAÑONGO, S.R.L., se fijo como canon de arrendamiento para ambos inmueble, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES, mensuales, asimismo se estableció que la duración de ambas relaciones contractuales seria de Diez (10) meses, contados a partir del 01 de mayo de 2004; Pero es el caso que las accionantes ocupan los inmuebles desde hace mas de 10 años, y a tal efecto consigna varias facturas de servicios publico de ambos inmuebles que datan desde el 28-02-1992. Argumenta que en virtud a la negativa del arrendador de recibir el pago de los cánones de arrendamiento procedió a consignar los mismo por ante el Juzgado primero y Segundo de los municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial. Asimismo aduce que el pago de las pensiones de arrendamiento no era solemne, pues bien, se pagaba de manera atrasada y acumulativa. Fundamenta su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil y 33, 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario y 16, 77, 78 del Código de Procedimiento Civil.

POR SU PARTE EL DEMANDADO:
En el acto de la litis contestación, el accionado admite como cierto, que arrendó a los accionantes los inmuebles identificados en el libelo; asimismo admite que celebro un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con cada uno de los accionantes, el 01 de mayo del 2004; en cuanto a lo esgrimido por los demandante, relativo a que ocupan el inmueble como inquilino por más de diez años, esta aseveración es parcialmente cierta, por cuanto fueron inquilinos a tiempo indeterminado. Por otra parte aduce, que el 28 de febrero del 2005 nace para una de las arrendataria PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA EL PARRAL, C.A. y el 01 mayo del 2005 para la otra PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA MAÑONGO, S.R.L., el derecho a la prorroga legal cuya duración en ambos casos es de seis meses, a tenor de lo que dispone el literal a) del articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. En cuanto a la negativa de recibir el pago de las pensiones de arrendamiento, constituye un reconocimiento expreso en el incumplimiento en el pago puntual. Asimismo niegan que hayan cumplido con sus obligaciones hasta el punto de que para fecha del vencimiento del contrato existía una deuda con el condominio. Procede por otra parte a Reconvenir a las Sociedades de Comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA EL PARRAL, C.A. y PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA MAÑONGO, S.R.L., por cumplimiento del contrato por vencimiento del termino contractual; fundamentados en los articulo 39 y 40 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario Abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron las respectivas a sus derechos.

SEGUNDO:

Esta Juzgadora procede a dictaminar como PUNTO PREVIO, lo siguiente; Ahora bien, tenemos que dos Sociedades Mercantiles,
Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., y Panadería, Pastelería y Charcutería Mañongo S.R.L., intentaron una demanda de Prorroga Legal contra un mismo demandado quien funge como arrendador, ciudadano Flauzino Pequeno Novo Ferrera, para continuar ocupando cada una los inmuebles identificados anteriormente por un lapso de tres (03) años tal como lo dispone el Literal D, del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A su vez el demandado Flauzino Pequeno Novo reconviene a las Sociedades Mercantiles demandantes y pretende el cumplimiento de los contratos de arrendamiento, aduciendo que las misma no cumplieron con sus obligaciones al momento de culminar los mismos. Se debe considerar que existe en esta causa una pluralidad de partes, es decir; una pareja de demandante y un demandado actuando contra esta pareja; en consecuencia nos encontramos frente a un Litis Consorcio Voluntario o Facultativo que ejerció una acción, y se convirtió en accionado a través de la reconvención.
En este orden de ideas el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, otorga solución a estos casos, pues si bien es cierto que son personas distintas con títulos distintos, quien aquí decide analizado el proceso, los alegatos de las partes y sobretodo teniendo en cuenta que la misma persona que otorga poder en nombre de las compañías funge como accionistas de las mismas, es decir; el ciudadano Carlos de Jesús Crespo, quien es Portugués, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-81790752 y de este domicilio, se evidencia que las sociedades mercantiles tienen un mismo fin; vale decir; se hayan en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa, cumpliendo de esta manera el Literal A del citado artículo 146; tanto es así que el mismo demandado reconviene a ambas sociedades en esta misma causa, peticionando el cumplimiento de los contratos de arrendamiento, y con ello debemos considerar que existe una unidad entre las partes que tienen un mismo fin; por lo que amparado éste Tribunal en la celeridad procesal y que no se dicten sentencias contradictorias cuando las relaciones contractuales son parecidas, se declara procedente la acumulación aquí propuesta por ambas partes contendientes, decisión que se toma en Aras del resguardo del orden público. Y Así se decide.-

TERCERO:
En tal sentido pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto; como se señalo las demandantes demanda el beneficio de prorroga legal, alegando que son arrendatarias por más de 10 años del demandado de autos ciudadano FLAUZINO PEQUEÑO NOVO FERRERA, y como consecuencia de ello se debe cumplir con este beneficio de prorroga de tres (03) años, acompañando dos contratos en copia fotostática para demostrar una relación contractual a término fijo, donde consta que el término de vigencia para Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., venció el 28 de Febrero del 2.005, y para Panadería, Pastelería y Charcutería Mañongo S.R.L. venció el 01 de Mayo del 2.005, documentos de los cuales solicitan las exhibición por parte del demandado y en caso contrario pretende subsidiariamente se declare la relación contractual a tiempo indeterminado por carencia de instrumento subscrito por las partes donde conste la duración del tiempo de arrendamiento.
Por su parte el demandado en la oportunidad respectiva entregó los documentos contentivos de los contratos acompañados por las demandantes, cumpliendo con la orden del Tribunal, y lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual éste Tribunal debe centrar su dictamen en la primera pretensión demandada por las accionantes, es decir; el derecho a prorroga legal, y desechar de plano la pretensión subsidiaria de mera declaración, cumpliendo de esta manera con lo previsto en el artículo 78 Ejusdem.
Efectivamente los contratos acompañados en fotocopia por las accionantes y después en original por el demandado, son ley entre las partes, pero justamente son las mismas accionantes que alegan

mantener una relación de más de 10 años con el demandado y que no sea un impedimento la búsqueda de la verdad, limitarnos a lo expuesto en los instrumentos acompañados por el demandado.
El accionado como primer punto, en su contestación admite el arrendamiento sobre los inmuebles, también admite la existencia de los instrumentos que entrego a éste Tribunal, de fecha 01 de Mayo del 2.004, pero aduce que los inquilinos en principio fueron a tiempo indeterminado pero no por el tiempo que señalan en el libelo, sin indicar cual es el tiempo de arrendamiento según sus dichos, y a su vez manifiesta que pasaron a ser inquilinos a tiempo determinado desde el 01 de Mayo del 2.004, por lo que merece solo una prorroga de 6 meses y no de 3 años como lo pretenden.
Ante tal situación considera quien aquí decide, que en primer lugar es deber del arrendador indicar al Tribunal cual es el tiempo de duración del arrendamiento, el cual alego fue a tiempo indeterminado en principio, cuestión que no hizo, en virtud que la materia inquilinaria es de estricto orden público, y es imperativo para las partes dejar sentados sus dichos en razón de la verdad, por cuanto se debate justamente el derecho a prorroga legal y por imperio de la ley el tiempo de duración del arrendamiento, es necesario para fijar el tiempo de duración de la prorroga legal.
Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, tal como lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y para interpretar los contratos que pueden presentar oscuridad o deficiencia, debemos atenernos a la intención de las partes pero sobretodo la verdad y la buena fe.
En el presente caso el demandado manifiesta, que sólo firmo un contrato a tiempo determinado con las accionantes el 01 de Mayo del 2.004, y entre las pruebas promovidas las inquilinas presentaron unos documentos relacionados al arrendamiento de fecha 01 de Marzo del 2.004 y 01 de Marzo del 2.001, donde se evidencia que existían contratos a tiempo determinado con

anterioridad, tal como lo dispone la Cláusula Segunda de los referido contratos, por lo cual debe considerar, esta juzgadora que la relación contractual entre las partes no fue a tiempo indeterminado, sino por el contrario, se celebran pactos que tendían a estipular términos de vigencia fijos y ello en el derecho inquilinario es importante para conocer que tipo de contrato une a arrendador y arrendatario, pero sobretodo lo importante en este caso para tratar el punto relativo a la prorroga legal es conocer el tiempo de duración del arrendamiento y de la simple declaración del demandado en su contestación podemos llegar a la conclusión de que existía un arrendamiento continuo mantenido a través del tiempo con ambas accionantes por los locales identificados a los autos y existiendo recibos como lo es el relativo al alquiler de Febrero de 1.992, que riela al folio 24 de fecha 28 de Febrero de 1.992, el cual no fue impugnado ni desconocido por el demandado en su oportunidad, así como los recibos de Electricidad de Mayo a Septiembre de 1.991, y de fecha 05 de Febrero de 1.992, al igual que la constancia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, todos rielan a los folios 25 al 28 de la Pieza Principal, donde se demuestra que la Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., funcionaba en el Centro Comercial El Parral, dirección objeto del inmueble y ello no fue impugnado por el demandado, a tenor de lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil; lo que adminiculado a la declaración del demandado en su reconvención evidencia claramente que Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., es inquilina del mismo por más de diez años.
En tal sentido, también debe otorgársele igual trato a Panadería, Pastelería y Charcutería Mañongo S.R.L., quien presentó R.I.F. Nº j-07557158-4, de fecha 15 de Julio de 1.988, donde se evidencia que la dirección es la misma del inmueble que ocupa actualmente, y ello concatenado a la declaración del arrendador en su contestación quien no indica cual es el lapso de duración del arrendamiento, sino de manera vaga solo se limita a señalar que el tiempo alegado por
las accionantes es distinto; llevan a la convicción de esta juzgadora, más aun cuando el arrendador negó haber suscrito contratos con anterioridad al año 2.004, y a los autos se demuestra lo contrario que existe una relación contractual arrendaticia con las inquilinas por más de diez años, y este es el término de vigencia que debemos tener para fijar la prorroga legal en el caso que la misma sea procedente, cuestión que mas adelante se dilucidara.
La controversia se suscita realmente, en el derecho a prorroga legal de las inquilinas, pues claramente el arrendador fundado en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala, que esta reconocido por ambas el incumplimiento de sus obligaciones al consignar los cánones de arrendamientos de manera extemporáneas; además de existir deuda para con el pago del condominio por parte de la Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., y con la empresa Hidrocentro por parte de Panadería, Pastelería y Charcutería Mañongo S.R.L.
Es ineludible para este tribunal señalar que el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios regula la prorroga legal, específicamente en este caso debemos aplicar el Literal D, cuya redacción establece una prorroga de tres años llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, por cuanto la relación arrendaticia tuvo una relación de diez años.
Si bien el legislador señala que el contrato de arrendamiento debe ser a tiempo determinado, ello no opta como se indicó anteriormente que el contrato tuviera un inicio a tiempo indeterminado y posteriormente las partes de común acuerdo fijaron término de vigencia, como lo es en este caso, en este tiempo pude perfectamente el inquilino demandar su derecho a prorroga legal obligatoria, que como bien señala el referido artículo 38, es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario.
Con esta prorroga legal el legislador derogó el denominado derecho preferente ejercido por los inquilinos que en la práctica se

constituía un calvario para el arrendador, fijando de manera expresa y equitativa un derecho a ocupar el inmueble producto del tiempo que el inquilino hubiera gozado del mismo, esta prorroga opera de pleno derecho y vencida la misma no existe otra; pudiendo exigir el arrendador la entrega del inmueble por vía judicial y el secuestro si el inquilino se niega a la misma.
En este caso el arrendador señala la insolvencia en el pago del canon arrendaticio por parte de las inquilinas y observa quien aquí decide según los recibos acompañados al libelo de demanda que la Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., pagó los meses de Febrero del 2.002 a Junio del 2.002 el 01 de Julio del 2.002; por parte de la Panadería, Pastelería y Charcutería Mañongo S.R.L., el 26 de Diciembre del 2.001, es decir; todos en una misma oportunidad, folios 37 al 61.
Las inquilinas consignan por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los mese de enero, febrero y marzo del 2.005, por parte de Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., el 18 de abril del 2.005; iguales meses consigna Panadería, Pastelería y Charcutería Mañongo S.R.L., el mismo 18 de Abril del 2.005, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, tal como consta en los recibos que rielan de los folios 33 al 36.
Las demandantes alegan en su libelo que la forma de pago indistinta, en sus palabras, no era solemne; se pagaba de manera atrasada acumulada, cuando el arrendador gestionaba el mismo; y estos recibos antes descritos por quien aquí decide no fueron impugnados ni desconocidos por el arrendador en la oportunidad respectiva, por lo cual merece plena prueba.
Si bien los contratos de arrendamientos subscritos el 01 de Mayo del 2.004, por ambas sociedades, establecen como canon la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) pagaderos por mensualidades adelantadas, no es menos cierto que es costumbre entre las partes recibir pagos atrasados y de manera acumulada, quiere decir; no es posible sancionar como insolvente declarando extemporáneas unas consignaciones inquilinarias al inquilino que durante una relación contractual de vieja data ha pagado de manera distinta a lo pactado en la Cláusula Tercera de los últimos contratos subscritos, por cuanto no conoce esta juzgadora, cual es en realidad la forma en que se manejaba la relación contractual inquilinaria con las partes, y lo que esta permitido a uno de los contratantes lo cual tácitamente quedó probado con los recibos antes descritos no puede ser coartado por el arrendador al estipular la Cláusula relativa al pago del canon cuando todos conocemos que este tipo de instrumentos (contratos de arrendamientos escritos) siempre señalan, y es común en la redacción de los mismos, el pago del canon de arrendamiento mes por mes; todo ello nos lleva a la conclusión que las inquilinas pagaban de manera desordenada, que el arrendador así lo aceptaba configurando ello una forma de pago acordada por las partes, y de nada se dice al respecto en los contratos de fechas 01 de Mayo del 2.004; en consecuencia la morosidad alegada por el arrendador no es procedente y quien aquí decide, considera legítimamente efectuadas las consignaciones inquilinarias demandantes, y con ello solventes en el pago. Y Así se decide.-
Las causales siguientes alegadas por el arrendador son la morosidad por parte de Panadería, Pastelería y Charcutería El Parral, C.A., con el condominio del Centro Comercial según Inspección de fecha 21 de Junio del 2.005, evacuada en la sede de Administradora Integral Valencia, C.A., tiene como resultado tal como consta en los particulares segundo, quinto y octavo la solvencia del inquilino en el condominio y aun cuando el arrendador alega que tal pago fue realizado en fecha posterior del texto del contrato de fecha 01 de Mayo del 2.004, se evidencia que los recibos debían ser acompañados de forma trimestral, cláusula décima
séptima, así como los recibos emanados de la misma administradora donde consta los pagos de Enero del 2.005 el 31 de Marzo del 2.005, Febrero del 2.005 el 29 de Abril del 2.005 y Marzo del 2.005 el 31 de Mayo del 2.005, por el local T03 y por el local T4F los meses de abril, mayo y junio del 2.005, fueron pagados el 07 de Junio del 2.005, lo que lleva a la conclusión de la solvencia de la inquilina con el condominio, más aun cuando como bien lo ha indicado la misma en su escrito de contestación a la reconvención esto no es una carga del inquilino, sino del propietario, tal como lo establece la ley de propiedad horizontal; mal puede ser sancionado un inquilino por no pagar el condominio cuando lo beneficios del mismo y las cargas competen al propietario, pero al ser pactado por las partes que tal pago corresponde al inquilino, este Tribunal no puede considerar la suspensión del mismo como lo requiere la inquilina demandante, no obstante observar que tales pagos son montos altos que casi pueden corresponderse al 30 o 40 % del monto que paga el inquilino por alquiler.
Igualmente en el pago del servicio de agua relativo a Panadería, Pastelería y Charcutería Mañongo S.R.L., consta a los autos a los folios 136 al 143, inspecciones de servicios realizadas por Hidrocentro por problemas con la toma de agua, así como el pago del monto adeudado por este servicio y la inspección que realizara el Tribunal el 21 de Junio del 2.005, en la sede de Hidrocentro agencia Valencia Norte, donde se constato que para el 30 de Abril del 2.005 existía una deuda del servicio de agua, pero que para la presente fecha el servicio se encontraba solvente; a tal respecto el arrendador aduce incumplimiento por parte de la inquilina en el pago del servicio de agua, y teniendo esta Juzgadora a los autos esa serie de reclamos y aun más la inspección realizada el 22 de Junio del 2.005, en el inmueble objeto de arrendamiento, donde se observó la existencia de un tanque de agua con hidroneumático, que surte el referido tanque de agua, sino el hecho de que este tanque distribuye agua a todos, debe considerarse que la inquilina además de estar
solvente para la fecha nos presenta una situación irregular, como lo es la surtida de agua por un tanque común a los demás locales y con ello no puede avalarse la insolvencia propuesta por el arrendador para no conceder la prorroga legal. Y Así se decide.-
Con respecto a las inspecciones evacuadas por el ciudadano Flauzino Pequeno Novo extra-liten de fecha 06 de Junio del 2.005, este Tribunal no valora las mismas por haber sido realizadas a espaldas de la parte contraria, quien no tuvo el control de la prueba y ello ha sido reiterado en nuestra jurisprudencia, no obstante que los hechos allí inspeccionados fueron evacuados en el juicio a través de pruebas ordinarias.