TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: INVERSIONES VEKTOR, C.A.
REPRESENTANTE LEGAL: PAUL ORTEGA MEDINA
CEDULA DE INTENTIDAD: Nº V-3.292.395
APODERADO JUDICIAL: NOLVERTO PABON, SIMON BOADA Y
FLEMING VEITIA MARIN.
INPREABOGADO: N° 49.040, 66.494 y 95.280 respectivamente.

DEMANDADO: GLORIA BARCELO JIMENEZ
CEDULA DE IDENTIDAD: N° V-3.502.236
APODERADO JUDICIAL: ANTONIO JATAR
INPREABOGADO: N° 54.850.

ASUNTO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: N° 19.920.

Llegaron a este Juzgado de Primera instancia estas actuaciones con motivo de la apelación interpuesta por el abogado WILDHER SALOMÓN ORTIZ M., inscrito en el INPREABOGADO bajo N° 78.889, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES VEKTOR, C.A. inscrito su documento constitutivo estatutario por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, el día 21 de agosto de 1.991, bajo el Nº 48, Tomo 12-A, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo de 14 de abril de 2005 que declaro SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la referida sociedad mercantil contra la ciudadana GLORIA BARCELO JIMENEZ titular de la cédula de identidad N° 3.502.236.

ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.
En fecha 19 de mayo de 2005 este tribunal recibe el expediente N° 15.811, previa distribución procedente del Juzgado del municipio Valencia, Libertador, Los Guayos y Naguanagua de la circunscripción Judicial del estado Carabobo. En la misma fecha se fijó el (10º) día de despacho para dictar sentencia.
Estando en la oportunidad de dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:

ALEGATOS DEL DEMANDANTE.
En fecha 01 de diciembre del 2004, la parte actora presentó demanda en la cual;
Adujo:
1. Que es administradora de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número Nº 61-A y un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 27 en el piso 6º de la Torre A, de las Residencias Meriangeles, ubicado en la Urbanización Agua Blanca Calle 119, Municipio San José, de la ciudad de Valencia del estado Carabobo.
2. Que para el 01 de diciembre de 1.999 su representada arrendó el referido inmueble mediante contrato de arrendamiento celebrado el 17 de julio de 2000 suscrito en forma privada con la ciudadana GLORIA BARCELOS JIMENEZ .
3. Que se estableció un canon mensual de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 350.000,00).
4. Que la arrendataria no ha pagado el canon de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, a pesar de los intentos infructuosos hechos para ello.
5. Que la cláusula décimo primero establece la duración del contrato, en doce (12) meses fijos contados a partir de la firma del documento pudiéndose prorrogarse por períodos iguales y consecutivos, siempre que el arrendatario lo solicite por escrito con sesenta (60) días de anticipación antes de cumplirse el plazo fijo o algunas de sus prorrogas. Que en caso de no hacerlo en dicho lapso o solicitada la prorroga el arrendador se negara el contrato quedará resuelto a su vencimiento o a la prorroga. Que el silencio del arrendador ante la solicitud de prorroga será tomada como negociación de la misma.
6. Que a pesar de las diversas comunicaciones que le fueron remitidas a la arrendataria manifestándole la voluntad de la actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento así como del atraso en e pago además de las multiples gestiones realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa tanto de incumplimiento como por vencimiento del término la arrendataria se niega a desocupar el inmueble.
Fundamentó su acción:
En el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1º del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.159, 1.264, 1.592 ordinal 2º y 1.167 del Código Civil.
Pide:
A. Que se resuelva el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 17 de julio del 2000 y en consecuencia se entregue el mismo libre de personas y bienes.
B. Que sea condenada al pago de las costas y gastos del proceso.

DEFENSAS DEL DEMANDADO.
En la oportunidad legal el demandado, asistido de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda en la cual expuso:
1. Alega la inadmisibilidad de la acción fundado en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta porque no se está ante un contrato a tiempo determinado como pretende el actor sino “indeterminado”.
Dice que al cumplirse el año pactado de arrendamiento la arrendataria (demandado) continuo ocupando el inmueble sin necesidad de solicitar la prórroga y el arrendador siguió recibiendo el canon de arrendamiento, por lo que se produjo la TACITA RECONDUCCIÓN prevista en el artículo 1600 del Código Civil.
Que en todo caso, cuando el actor manifiesta que actúa como mandatario del propietario del bien (para lo cual consigna contrato de mandato) y además consigna copia simple de documento por medio del cual el ciudadano MIGUEL ANGEL ORTEGA GONZALEZ adquiere de la sociedad de comercio INVERSIONES VEKTOR S.A. el inmueble arrendado, concretamente el 23 de julio de 2003 esta situación aclara aun más que se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1605 del Código Civil, pues dice goza de la cosa arrendada desde el 17 de julio de 2000 (según contrato de arrendamiento) es decir, que gozaba del inmueble desde mucho antes de producirse la venta.
Que la presente acción carece de interés procesal porque al propietario del bien arrendado se le ha venido pagando dice “hasta la presente fecha con los pagos sucesivos de arrendamiento de los meses que el actor describe en el libelo”
Que consta ante el Tribunal de la causa expediente de consignaciones arrendaticias efectuadas por la demandada en tiempo oportuno a favor del ciudadano MIGUEL ANGEL ORTEGA GONZÁLEZ signado con el N° 198 (presenta en copia simple constante de 35 folios marcado A)
Que de estas consignaciones estaba en conocimiento el referido ciudadano MIGUEL ANGEL ORTEGA GONZALEZ pues el Alguacil declaró que entregó la boleta de notificación de las consignaciones en sus manos. (según se aprecia al folio 16 del expediente de las consignaciones).
2. Arguye también que falta legitimación tanto activa como pasiva en razón de que existe un contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado entre MIGUEL ANGEL ORTEGA GONZALEZ y la demandada de fecha 03 de febrero de 2004 según documento de opción de compra venta y comunicación enviada por el abogado Norberto Moreno Pabón, apoderado del actor al Presidente del Colegio de Abogados del estado Carabobo en donde manifiesta que los contratantes han sido exonerados del cobro de honorarios de abogado. (presentados marcados “C” y “D”).
3. Reconoce:
 Que existe un contrato de arrendamiento;
 Que la fecha de inicio de dicho contrato es el 17 de Julio del año 2000.
 Que el ciudadano MIGUEL ANGEL ORTEGA GONZALEZ adquirió el inmueble en cuestión según documento que acompaña el actor en copia simple el 23 de julio de 2003.
 Que entre el citado ciudadano y la demandante existe un contrato de administración.
4. Rechaza:
 Que no haya pagado el canon de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.004,
 Que se le haya hecho requerimiento de pago alguno de los cánones supuestamente no cancelados,
 Que dicho requerimiento de pago sea específicamente relativos al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto a noviembre del año 2.004,
 Que no haya cumplido sus obligaciones contractuales.
 Que se le haya comunicado en diversas oportunidades tanto de la supuesta voluntad de no prorrogar el contrato, así como del atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, y,
 Que sea poseedor de mala fe.
En su escrito impugna la cuantía establecida en 1. 750.000 por ser falsa.
5. Que los hechos verdaderos son que la demandada ciertamente celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, a pesar de que entre la demandada y el propietario del inmueble existe un contrato firmado de opción de compra venta. Que la demandada venía pagando consecutivamente al ciudadano MIGEL ANGEL ORTEGA la suma de Bs. 300.000,oo por haber llegado –de palabra- a un acuerdo de que la demandada pagaría esa suma pero se hacía responsable del pago de los gastos de condominio. Que el citado ciudadano le entregaba recibos por cada pago y al efecto acompaña seis ( 6) recibos de pagos correspondiente a los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2004( marcados “E”). Que en julio de 2004 fue el último pago que le fue recibido por lo cual se vio obligada a consignar ante un Tribunal donde consta el pago de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004 y enero, febrero de 2005 (los cuales manifiesta el actor no han sido pagados) . Que la demandada se encuentra solvente en los pagos de los canones de arrendamiento así como de los gastos de condominio y servicios telefónico, eléctrico y gas, según recibos marcados “F”.

CONSIDERACIONES PREVIAS
En cuanto a la defensa de inadmisibilidad de la acción fundada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta coincide esta Superioridad con el a quo de que es improcedente pues la pretensión de la resolución de un contrato de arrendamiento no está prohibida por la Ley, por el contrario, el ordenamiento jurídico la prevé expresamente en la ley especial que regula la materia (artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario). Así se decide.
Igualmente se rechaza la falta de interés procesal por cuanto fue promovida como si fuera un supuesto de la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del CPC. Así se decide.
Respecto a la falta de cualidad (tanto activa como pasiva) argüida por la demandada debemos comenzar diciendo en que consiste esta Institución jurídica. La cualidad o legitimatio ad causam como condición especial para el ejercicio del derecho de acción podemos entenderla, como aquella “....relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera....”. En otras palabras, tiene cualidad activa quien afirme ser el titular de un derecho y tiene cualidad pasiva a quien se le impute la titularidad de una obligación.
En el caso de autos la parte demandada en su escrito de contestación convino en que celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES VEKTOR, C.A.. y el texto de dicho contrato cursa en autos. En el libelo la sociedad mercantil INVERSIONES VEKTOR, C.A.. se afirma titular de derechos dimanante del referido contrato y pide tutela para los mismos, justamente contra la ciudadana con quien celebró el arrendamiento. Tal circunstancia es suficiente para colegir que existe cualidad o legitimación activa y pasiva en los sujetos de la referida relación material para dar curso al presente juicio y resolver sobre las pretensiones deducidas.
Admitir la falta de cualidad invocada por la arrendataria demandada equivaldría a hacer nugatoria la garantía para la actora de la tutela judicial efectiva de sus derechos. Así se decide.
En cuanto a la impugnación del valor de la demanda
En la presente causa la parte actora estimó la demanda en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000.oo), estimación esta que fue rechazada por falsa pero no indicó la demandada si lo es por insuficiente o exagerada. Tal conducta ha sido interpretada por el Tribunal Supremo de Justicia como falta de impugnación.
Con base a lo expuesto, se desestima la impugnación y se ratifica la estimación formulada por la parte actora. Así se decide.
Resuelto lo anterior pasa el Tribunal a examinar el fondo del asunto.

TEMA A DECIDIR
Quedaron establecidos como hechos no controvertidos en la presente causa: la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes, la fecha de su celebración: el 17 de Julio del año 2000 y que entre MIGUEL ANGEL ORTEGA y la demandante existe un contrato de administración.
Respecto al hecho reconocido por el demandado de que el ciudadano MIGUEL ANGEL ORTEGA GONZALEZ adquirió el inmueble objeto de la demanda de la sociedad de comercio INVERSIONES VEKTOR S.A. por documento de 23 de julio de 2003 presentado –dice- en copia simple por el actor y respecto al cual hace referencia el a quo en su decisión señalando que consta a los autos en los folios 33 y 34 copia certificada del citado documento esta Superioridad se abstiene de pronunciarse al respecto porque no puede ser analizarlo ya que no consta a los autos el referido instrumento, pues las actuaciones que aparecen en los folios indicados por el a quo se refieren a auto del Tribunal de fecha 02/03/05 relativo al libramiento de una compulsa y diligencia suscrita por el Alguacil. Así se decide.
Ahora es materia a resolver en la presente decisión, mediante las pruebas promovidas en esta causa por las partes los hechos controvertidos: si hubo o no prorroga del contrato de arrendamiento, si el arrendatario continúo ocupando el inmueble sin haber sido prorrogado el contrato de arrendamiento con aceptación del arrendador, si la demandada adeuda los canones de arrendamiento que se reclama en la demanda (los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.004), que se le hayan hecho requerimiento de pago, que se le haya comunicado en diversas oportunidades tanto de la supuesta voluntad de no prorrogar el contrato, así como del atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, que sea poseedora de mala fe.

DE LAS PRUEBAS DEL PROCESO
En atención a lo expresado corresponde ahora valorar el material probatorio presentado a los autos por las partes, partiendo del principio fundamental, en materia de pruebas, que es, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación (artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil). Entonces, siendo la carga de la prueba un imperativo del propio interés de cada parte, a éstas le corresponde probar sus respectivas proposiciones de hecho y de actos jurídicos.
Pruebas de la parte accionada
Las presentadas con el escrito de contestación:
En cuanto a las copias fotostáticas de 35 folios de consignaciones oportunas de los cánones de arrendamiento (marcado A), sobre este medio de prueba se pronuncia infra esta Juzgadora.
Respecto a la copia fotostática de documento privado de fecha 03/02/04 por el cual el ciudadano MIGEL ANGEL ORTEGA GONZALEZ da en opción a la demandada el inmueble arrendado. (marcado C) y a la copia simple de comunicación de fecha 06 de febrero de 2004 dirigida por Norberto Moreno Pabón al Presidente y demás miembros del Colegio de Abogados contentivo de exoneración de honorarios profesionales por redacción de documento de opción. (marcada D) esta Superioridad no le otorga valor probatorio alguno pues no obstante de que no fueron impugnados no trae a los autos ninguna demostración de los hechos controvertidos ya indicados. Así se decide
En cuanto a la consignación de seis recibos originales de pago a favor de MIGUEL ANGEL ORTEGA GONZALEZ correspondiente a los meses de febrero a julio de 2004 por concepto de alquiler de apartamento, esta Superioridad no le otorga valor probatorio alguno pues el asunto aquí debatido es entre la sociedad mercantil INVERSIONES VEKTOR, C.A. en su condición de arrendadora y GLORIA BARCELO JIMENES en su posición de arrendataria, hecho reconocido por la demandada, ciudadana GLORIA BARCELO JIMENEZ, por lo tanto, los pagos que la demandada le haya realizado a un tercero, distinto a su arrendadora no es objeto de este litigio. Así se decide.
En cuanto a las copias de recibos de pago relativos a los gastos de condominio, servicio telefónico, eléctrico y gas (marcado F) las cuales fueron presentadas en original en la oportunidad de prueba, el tribunal las desestima por cuanto quien aparece como usuario en dicho servicio son terceros. Así se decide.
Respecto al recibo de condominio y visto que no fue impugnado el Tribunal lo valora a favor del demandado por cuanto si bien aparece a nombre del ciudadano PAUL ORTEGA quien funge como Director de la empresa demandante se desprende del libelo que estas cargas debían ser pagadas por la arrendataria, en consecuencia, habiéndola presentado ésta, se presume que fue la arrendataria quien pago los gastos de condominio. Así se decide.
Las presentadas en la oportunidad de pruebas:
Así, la parte demandada invocó el merito favorable de los autos.
Ratificó documento de opción a compra venta entre el propietario y la arrendataria, comunicación dirigida al Colegio de abogado y recibos de pagos. Tales instrumentos ya fueron valorados supra.
Promovió documentales: Consignó fotocopia certificada constante de 36 folios de las consignaciones llevadas ante el Tribunal de la causa en donde se evidencia –dice- los pagos efectuados al ciudadano MIGUEL ANGEL ORTEGA GONZÁLEZ. También se evidencia en folio 16 la diligencia realizada por el Alguacil de Tribunal, donde manifiesta haber notificado del procedimiento consignatario al ciudadano MIGUELANGEL ORTEGA GONZALEZ. a quien le entregó en sus manos la boleta de notificación respectiva con lo cual se intenta demostrar tanto la solvencia de la demandada, como la aceptación mutua del pago del canon de arrendamiento.
A estas pruebas el Tribunal no le otorga valor probatorio alguno pues el asunto aquí debatido es entre la sociedad mercantil INVERSIONES VEKTOR, C.A. en su condición de arrendadora y GLORIA BARCELO JIMENES en su posición de arrendataria, hecho reconocido por ésta, por lo tanto, los pagos que la demandada le haya realizado a un tercero, distinto a su arrendadora no es objeto de este litigio
Consigna en copia simple el recibo emitido por el Tribunal de las consignaciones de fecha marzo de 2005 y del deposito Bancario de fecha 10 de marzo de 2005. En cuanto a este medio de prueba valen las mismas consideraciones expuestas anteriormente. Así se decide.
Respecto a las originales de recibos de pagos de servicio telefónico; gas; electricidad y Condominio, valen las consideraciones ya expuestas en cuanto a estos medios de prueba supra explicado. Así de decide.
Pruebas de la parte actora:
Con la demanda la parte actora consignó copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 17 de julio de 2000.
Así mismo por diligencia de fecha 09 de diciembre presentó contrato de administración del inmueble marcado “B”. En cuanto a estos medios de pruebas vale señalar que los hechos en ellos contenidos fueron reconocidos por la parte demandada, por lo que se valoran plenamente. Así se deciden.
En cuanto a las comunicaciones que dijo acompañar con la demanda relativas a diversas comunicaciones dirigidas al demandado de no prorrogar el contrato de arrendamiento y de que se encuentra atrasada en el pago.(que dijo acompañar marcada “C”). Estos medios de pruebas no fueron presentados y así lo hizo saber la parte demandada.

Visto el resultado del análisis de las pruebas y los términos en que quedo reducida la controversia, fundamentalmente, si el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana GLORIA BARCELO JIMÉNEZ (arrendataria) y la sociedad mercantil INVERSIONES VEKTOR, C. A. se convirtió o no en un contrato a tiempo indeterminado se aprecia que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes la cláusula 11 establece:
“La duración de este contrato es de doce (12) meses fijos contados a partir de la firma de este documento, y podrá ser prorrogado por periodos iguales y sucesivos de doce meses (12) meses. Para tal (sic) prorroga se haga efectiva EL ARRENDATARIO deberá solicitarla por escrito con, por lo menos, (60) días continuos de anticipación, antes de cumplirse el plazo fijo o alguna de las prorrogas. Es entendido que si EL ARRENDATARIO no solicitare la prorroga al vencimiento del periodo original o al de cualquiera de las prorrogas, o si, solicitada tal prorroga EL ARRENDADOR la negase, el contrato quedara resuelto a su vencimiento o al de la prorroga si tal fuese el caso. El silencio del ARRENDADOR se tomara como una negación de la misma. Para darle curso a cualquier prorroga se procederá a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento. Queda expresamente convenido entre las partes que las prorrogas de producirse, se consideraran como tiempo fijo del presente contrato.”
Del contenido de la citada cláusula se extrae que las partes convinieron en que si el arrendatario solicita la prórroga del contrato el arrendador podría: a) negarla en forma expresa o b) guardar silencio a tal petición, lo cual también se entiende como una negativa según los términos de la cláusula. Pero es el caso de que NO CONSTA EN LA DEMANDA NI DE NINGÚN MEDIO DE PRUEBAS que la arrendataria haya solicitado prórroga, en las condiciones señaladas en la cláusula 11 del contrato, es decir, por escrito y con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del tiempo del contrato. En todo caso, si a sí lo fuera tampoco consta en autos que la demandante le haya presentado a la arrendataria “VARIAS COMUNICACIONES CONTENTIVAS DE SU VOLUNTAD DE NO PRORROGAR” como lo afirma en el libelo y que dice acompañar marcado “C”. Luego, si la arrendataria, sin solicitar prórroga alguna, quedó en posesión de la cosa arrendada en criterio de esta Juzgadora se ha verificado en el caso sub litis la presunción legal prevista en el artículo 1600 del Código Civil, en el sentido de que se produjo la renovación del contrato de arrendamiento pero ahora bajo una nueva modalidad: a tiempo indeterminado. Siendo ello así, la conclusión necesaria a la que hay que llegar es que ha debido la parte actora intentar la acción de DESALOJO y no la de resolución de contrato de conformidad a lo ordenado en el artículo 34 de la Ley de arrendamiento inmobiliario que establece: “ Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado ...”. Así se decide.

DECISIÓN
Con fundamento a lo expuesto este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Carabobo en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judical de la sociedad mercantil INVERSIONES VEKTOR, C.A. supra identificada contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo de 14 de abril de 2005. Así se decide.
Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese. Bájese estos autos.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en Valencia, a los 03 días del mes de junio de 2005.
Año 195 de la Independencia y 146 de la Federación.

La Juez Temporal
Abg. Thais Elena Font Acuña
La Secretaria
Abg. Alba Narvaez .