TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
RECURRENTE: AMELIA GONZÁLEZ MARTIN en su carácter de Gerente de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA SANTA CRUZ C.A.
MOTIVO: NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO. Resolución D.I 44-2001, de fecha 31 de mayo de 2001, emanada de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo.
EXPEDIENTE: Nro. 15.403
En fecha 19 de octubre de 2001, la ciudadana: AMELIA GONZÁLEZ MARTIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.606.318 en su carácter de Gerente de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA SANTA CRUZ C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 83, tomo 34-C, en fecha 11 de mayo de 1984, y modificada posteriormente en fecha 16 de octubre de 1996, bajo el N° 18, tomo 112-A, del respectivo registro, asistida por la abogada ZAIDA PEÑA MORALES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 54.713, demandó la nulidad del acto administrativo dictado por la Alcaldía del Municipio Valencia, signado con el N° D.I. 44-2001, de fecha 31 de mayo de 2001, el cual fue dictado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, en virtud de la solicitud de Regulación de Alquiler realizada en fecha 01 de marzo de 2001, por la ciudadana BELKIS JOSEFINA NUÑEZ DE GUTIERREZ, en su condición de arrendataria de un inmueble destinado a vivienda, ubicado en la Urbanización la Isabelica, calle 7, sector 4, casa N° 13, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo. Una vez que se le dió entrada al expediente, se solicitó de la mencionada Alcaldía el expediente contentivo de las actuaciones administrativas, las cuales una vez recibidas se agregaron al presente expediente, por lo que el recurso fue admitido en fecha 08 de octubre de 2.002. En consecuencia, se procedió a notificar al Alcalde del Municipio Valencia, al Sindico Procurador Municipal y al Fiscal del Ministerio Público en lo Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial. Así mismo se ordenó librar cartel de emplazamiento a los interesados de conformidad con lo establecido en los artículos 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y 101 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal. En fecha 18 de octubre de 2002, el recurrente consignó cartel de emplazamiento publicado en el diario El Carabobeño. En diligencia de fecha 25 de octubre de 2.002 el alguacil WILLIAN BLANCO consignó oficios debidamente firmados y sellados en la oficina de recepción de correspondencia del Alcalde y Sindico Procurador del Municipio Valencia. En la oportunidad de la contestación a la demanda la apoderada judicial del Municipio Valencia abogada DEXI JOSEFINA BORREGO, presento escrito de contestación a la demanda. En diligencia de fecha 06 de noviembre de 2002, el Alguacil del Tribunal WILLIAN BLANCO consignó boleta de notificación debidamente firmada por el Fiscal Décimo Quinto del Ministerio Público en lo Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial.
Abierta la causa a pruebas sólo la apoderada judicial de la Alcaldía del Municipio las presentó (folio 72) las cuales fueron admitidas por este Tribunal, en auto de fecha 25 de noviembre de 2002 (folio 73). Por auto de fecha 25 de julio de 2003, la abogado ROSA NUÑEZ PIÑERO, se avoco al conocimiento de la causa de conformidad con lo establecido en los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil. Habiéndose vencidos todos los tramites procesales en la materia, el Tribunal pasa a decidir estableciendo para ello las siguientes consideraciones.
I
DE LOS HECHOS
El proceso por decidir en esta instancia se activó a través de demanda que pretende la nulidad del acto administrativo emanado de la Alcaldía del Municipio Valencia, de fecha 31 de mayo de 2.001, contenida en la resolución signada con el N° 44-2.001, relativa a la fijación del alquiler máximo del inmueble destinado a vivienda, ubicado en la Urbanización la Isabelica, calle 7, sector 4, casa N° 13, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo. En el escrito contentivo de la demanda de nulidad, el recurrente denuncia lo siguiente: que en la decisión administrativa no se señalan los fundamentos de hecho y de derecho que tuvo la autoridad administrativa para tomar la decisión a favor del arrendatario, violándose de esta manera el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la cual señala que los que los actos administrativos de carácter particular deberán ser motivados, excepto los de simple trámite; que la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, prescribe una obligación general de motivar todo acto administrativo definitivo de efectos particulares; que la motivación como requisito de forma de los actos administrativos, deberán contener una expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubiesen sido alegadas y los hechos legales pertinentes, por lo que la ausencia de estos, acarrea como consecuencia que sean susceptibles de nulidad absoluta; que en el acto no existió la motivación suficiente que exige la ley, ya que en el mismo no se dio cumplimiento a las exigencias de la norma; que analizando el contenido de la resolución, se puede apreciar que consta de una parte narrativa de lo sucedido en el expediente, que en una segunda parte del informe del avalúo, en el cual se determina el valor del inmueble regulado, enunciándose simplemente los factores contenidos en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, para determinar el valor del terreno sin realmente hacer un análisis de estos y tomarlos en consideración para la determinación del valor del terreno, incurriendo en contradicciones, observándose indubitablemente que el informe técnico avalúo esta basado eminentemente en fórmulas matemáticas, sin tomar en consideración el contenido del artículo 6 de la mencionada ley, el cual determina la situación particular de cada inmueble que deben tomarse en cuenta para emitir un informe profesional, así como la violación del artículo 18 ordinal 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; que al realizar la investigación en la Oficina Subalterna de Registro correspondientes, se pudo constatar la inexistencia de los referenciales utilizados para la determinación del precio promedio, ya que el mismo no se encuentra registrado en los libros correspondientes, apreciándose un error material de hecho en la escogencia de las referenciales; que dicho error material acarrea como consecuencia una estimación errónea de los valores asignados a los metros cuadrados en la zona, esta referencia señala un precio de Bolívares 155.765, mts2 el metro cuadrado de construcción y terreno en zona supuestamente similar a la del inmueble objeto de regulación, cantidad esta que no existe en el mercado inmobiliario, trayendo como consecuencia al tomar en consideración esta referencial una disminución excesiva del precio de los metros cuadrados; que por las consideraciones que anteceden la Resolución esta viciada en una falta de motivación de los fundamentos de derecho y en un error material de hecho, y es que recurre ante esta instancia a solicitar la nulidad de la Resolución N° D.I- 44-2001, de fecha 31 de mayo de 2001.
DE LA CONTESTACIÓN:
En la oportunidad legal correspondiente la apoderada judicial abogada DEXI JOSEFINA BORREGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 50.238, de la Alcaldía del Municipio Valencia, presento escrito de contestación en el cual alego lo siguiente: 1- que es falso que su representada haya violado la normativa adjetiva contenida en el los artículos 9 y 18 en su ordinal 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto es falso que su representada omitió los fundamentos de hecho y de derecho que originaron la Resolución identificada con el N° D.I -44-2001; que su representada cumplió a cabalidad con el iter procedimental, por cuanto partió de una fase de iniciación constituida por la petición o solicitud de regulación de canon máximo de alquiler, realizada por el particular o administrado, que en el caso de marras tenía el carácter de arrendatario; 2- que su representada no aplico la normativa contenida en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres para determinar el valor del terreno, porque para la época de materialización del avalúo, la referida normativa estaba derogada, su representada y ajustándose a derecho aplicó y desarrolló en la elaboración del informe de avalúo el contenido de los artículos 29, 30 y 31 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 3- que en lo referente a la determinación del valor actual del inmueble, tal como puede evidenciarse del informe de avalúo, el perito tomó como base, el denominado método de mercado también llamado método de comparación, consistente en la comparación directa del inmueble en estudio con otras propiedades; 4- que en el caso de marras a pesar de la amplia discrecionalidad que le confiere la normativa legal vigente al órgano regulador, su representada, fijó canon máximo de alquiler, bajo los parámetros establecidos en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo la debida proporcionalidad y adecuación establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. 5.- que el precio del metro cuadrado en la zona donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de regulación, fue determinado por el perito avaluador, mediante una tabla de referencias con precios unitarios corregidos, en el caso de marras el valor del inmueble objeto de regulación de canon máximo de alquiler, resultó de la multiplicación del metraje de la casa y del terreno por el valor unitario ponderado de los metros cuadrados de los inmuebles que fueron vendidos en esa misma zona en los dos últimos años inmediatos a la realización del avalúo.
II
DE LAS PROBANZAS APORTADAS
Solamente las promovió la apoderada judicial abogada DEXI JOSEFINA BORREGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 50.238, de la Alcaldía del Municipio Valencia, en el cual alegó lo siguiente: 1- promovió el mérito favorable que arrojan los autos, particularmente el informe de avalúo realizado por la Ingeniero Civil, Betsy Salazar, el cual sirvió de fundamento para realizar la Regulación de Canon máximo de alquiler contenido en la Resolución identificada D.I 44-2001, de fecha 31 de mayo de 2001.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Cuando nos referimos a la nulidad de un acto, este sólo procede en el sistema que la ley regula, y por las causas taxativas que ella enuncia, los cuales tienen la característica negativa de que los actos afectados no son convalidables (por interpretación a contrario del artículo 81 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos), por cuanto no pueden ser subsanados los vicios que los producen, pero lo anterior no impide que la Administración pueda en cualquier momento, de oficio o a solicitud de los particulares, reconocer la nulidad absoluta de los actos dictados por ella (articulo 83 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos). Esta disposición le confiere a la Administración un poder de autotutela sobre la validez de sus actos. Otra consecuencia de la nulidad absoluta es que los actos impugnados de nulidad absoluta pueden ser objeto de suspensión por parte del órgano ante el cual se recurra.
En el presente caso la recurrente denuncia la violación de los artículos 9 de la Ley Orgánica de procedimientos Administrativos y artículo 18 ordinal 5 ejusdem, a lo que esta Juzgadora observa: que la decisión dictada en fecha 31 de mayo de 2001, y signada con el N° 44-2001, la Dirección de Inquilinato por ser esta una materia especial, el avalúo que va a servir de base para determinar el valor del inmueble que se va a regular, ha de hacerse, con estricta sujeción a la serie de reglas previstas en los artículos 30 y 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Todos ellos establecen los factores que han de tomarse en cuenta para la fijación del canon mensual de arrendamiento. En este sentido, reiterada ha sido la Jurisprudencia al señalarnos que todos los extremos legales deben ser observados por el avaluador en su informe, especificando de manera circunstanciada los factores de tasación que han de tomarse en cuenta para la formación del valor. Y de igual manera ha sido pacifica la doctrina de casación, en que la motivación de las experticias constituye, precisamente el señalamiento de las razones, datos y elementos que tuvieron en cuenta el, o los peritos para arribar a una conclusión. Por otro lado la normativa vigente (artículos 29 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) le da una amplia discrecionalidad al funcionario para determinar los valores, y le fija parámetros poco menos precisos que los que existían en la derogada Ley. Empero tal discrecionalidad deberá ser utilizada de manera comedida por el funcionario, teniendo siempre presente a la hora de emitir un juicio los limites a se contrae el artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
El acto administrativo que se impugna corre a los folios 23 al 70, de este expediente, en el cual se vacía el informe fiscal que dio lugar a la regulación del inmueble. Informe que cursa a los folios 52 al 60, suscrito por la fiscal avaluador Ingeniero BETSY SALAZAR M. se observa, que tanto en la elaboración del avalúo como en el acto administrativo, se le dió cumplimiento a los extremos legales inherentes a la materia, en virtud que la Fiscal avaluador en su informe hizo una descripción detallada tanto del terreno como de la construcción. En cuanto a la zonificación se evidencia que fue constatada con la ordenanza de zonificación R-5 Urbana vigente, en cuanto al avaluó del terreno se observa que dejó constancia que lo realizó mediante el método del mercado, el cual consistió en la comparación de las compra ventas de inmuebles similares ubicados en la misma zona o zonas análogas realizadas en los últimos dos (02) años, investigación realizada en el respectivo Registro Subalterno. En cuanto a la edad de la construcción se determino en 20 años, la cual se extrajo en base a la investigación en el sector. En consecuencia habiéndose fundado el acto administrativo impugnado exclusivamente en que la dirección de inquilinato no motivó el avaluó anteriormente analizado, y por cuanto esta Juzgadora puede observar que el Fiscal designado para realizarlo cumplió con las disposiciones contenidas en los artículos 29, 30 y 31 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no incurriendo en violación de la norma legal vigente y que regula la materia, y así se decide.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la demanda la nulidad del acto administrativo intentada por la ciudadana AMELIA GONZÁLEZ MARTIN en su carácter de Gerente de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA SANTA CRUZ C.A. asistida por la abogada ZAIDA PEÑA MORALES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 54713 en contra del acto Administrativo contenido en la resolución N° DI. 44-2001, de fecha 31 de mayo de 2001, por medio del cual fijó canon máximo de alquiler mensual del inmueble destinado a vivienda ubicado en la Urbanización la Isabelica, calle 7, sector 4, casa N° 13, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, y se establece que el canon de arrendamiento fijado en la identificada Resolución, comience a tener vigencia a partir de la fecha de la notificación de la decisión administrativa dictada por el ente regulador.
Publíquese, déjese copia y notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los treinta y un (31) días del mes de marzo del dos mil cinco. Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO LA SECRETARIA

DRA. TIBISAY SIRIT CARREÑO ABG. ISABEL ORLANDO
En la misma fecha se dicto y publico la anterior sentencia siendo las 09:30 a.m., se expidieron copias de la sentencia.
LA SECRETARIA

ABG. ISABEL ORLANDO

TSC/xc