TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE-RECONVENIDA: ABG. IVONNE TORREALBA LOPEZ, apoderada judicial del ciudadano: OSCAR LILLO LOPEZ.
DEMANDADO: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ
APODERADOS: ABGS. DANIEL PEÑA BAZAN, FRANCISCO AGÜERO, MARITZA AGUILAR GUTIERREZ y CARMEN BAEZ ARANGUREN.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE: Nro. 15.842

En fecha 17 de Marzo de 2.005, la abogada IVONNE TORREALBA LOPEZ, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.935, apoderada judicial del ciudadano: OSCAR LILLO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.045.759, presentó demanda por ante el Juzgado distribuidor contra el ciudadano: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.915.203 y de este domicilio, por DESALOJO suscrito entre las partes sobre un inmueble, constituido por un Local Comercial, distinguido con el N° 1, que es parte del edificio, residencias TORRE PLAZA, ubicado en la Avenida 101 (Díaz Moreno) N° 87-21, cruce con la calle plaza, planta baja Jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Valencia del Estado Carabobo, anexa documento. Admitida la demanda por auto de fecha 28 de marzo de 2.005, se ordenó la citación del demandado. En fecha 30 de marzo de 2005, la apoderada judicial abogada IVONNE TORREALBA LOPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20935, sustituyó parcialmente poder, reservándose su ejercicio en la abogada IMA PAREDES HERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20818, el cual fue certificado por la secretaria del Tribunal abogada ISABEL ORLANDO. Mediante diligencia de fecha 04 de abril de 2005, el ciudadano: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, asistido por el abogado DANIEL PEÑA BAZAN, se dio por citado. En diligencia de fecha 05 de abril de 2005, el demandado ciudadano: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, otorgó poder Apud-Acta a los abogados DANIEL PEÑA BAZAN, FRANCISCO AGÜERO, MARITZA AGUILAR GUTIERREZ y CARMEN BAEZ ARANGUREN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nrs. 14.975, 235, 41.316 y 27.095 respectivamente. Mediante acta de fecha 6 de abril de 2005, el Tribunal dejó constancia que el demandado en el día y hora fijados, no presento escrito de cuestiones previas.
Llegada la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada, en fecha 6 de abril de 2005, asistido de abogado consignó escrito de contestación a la demanda, con anexo, las cuales fueron agregados a los autos como consta a los folios 34 al 38.
Abierta la causa a pruebas ambas partes las presentaron.
Cumplidos como han sido los trámites procesales, este Tribunal pasa a decidir estableciendo para ello las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO.
DE LA FALTA DE CUALIDAD: Llegada la oportunidad de la contestación a la demanda, el demandado ciudadano: WILLIAMS ORTIZ asistido por el abogado DANIEL PEÑA BAZAN, alego de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés del actor para intentar la demanda; en virtud de que nunca ha celebrado contrato de arrendamiento con él; que el inmueble ubicado en esta ciudad, y constituido por un local distinguido con la letra “A”, cubículo uno (1), planta baja, situado en la calle plaza cruce con la calle Díaz Moreno, Jurisdicción de la Parroquia santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo, “RESIDENCIAS TORRE PLAZA”, lo tiene arrendado desde hace muchos años, su representada “DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A.,” persona jurídica creada por Registro de Comercio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 28 de noviembre de 1996, bajo el N° 37, tomo 166-A; que es incierto que su representada ocupe el inmueble objeto del presente juicio, por contrato celebrado con el señor OSCAR LILLO LOPEZ; por eso negó que le adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, y enero, febrero de 2005.
Al respecto y como bien lo asienta LUIS LORETO, la cualidad se basa en una relación de identidad lógica entre quien abstractamente la ley le da la acción y a quien en concreto ejerce la acción, y a su vez contra quien en abstracto se establece la acción y contra quien en concreto se ejerció dicha acción. En el presente caso tenemos que el demandado de autos alega que nunca ha celebrado contrato de arrendamiento con él, que el inmueble constituido por un local distinguido con la letra “A”, cubículo uno (1), planta baja, situado en la calle plaza cruce con la calle Díaz Moreno, Jurisdicción de la Parroquia santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo, “RESIDENCIAS TORRE PLAZA”, lo tiene arrendado desde hace muchos años, su representada “DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A.,”.
Cabe observar que la cualidad esta ligada al interés para obrar y quien ejercita la acción es la persona titular de ese derecho, y tal como consta a los autos la accionante obra en ejercicio de ese derecho que la ley le otorga. El demandante alega la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, es el caso que demandante es propietario del inmueble de cuya posesión pacífica goza el demandado, es decir, que existe una identidad lógica entre quien abstractamente la ley le da la acción y a quien en concreto ejerce la acción. En consecuencia de lo anteriormente expuesto la falta de cualidad no debe prosperar, y así se decide.
Así mismo alegó como defensa previa que la demanda es contraria a derecho ya que el petitum contenido en el libelo de la demanda es contradictorio por las razones siguientes: 1- Se demanda por desalojo, 2- se condena por resolución de contrato, que ambos pedimentos se excluyen mutuamente.
Se observa en el caso de autos: que la parte actora en el libelo de demanda, específicamente en el particular referente al fundamento de derecho el demandante basa su pretensión en el artículo 34 literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir por Desalojo; así mismo Nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de septiembre de 1.993, ponente Magistrado Dra. Hildegard de Rondón de Sansó, juicio Kits, C.A. Vs. Instituto Venezolano de Seguros Sociales. Exp. N° 9118; “.... Según el principio iura novit curia se ha reconocido al Juez un amplio poder instructorio por lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, definiéndose, según dicho principio, a la eventual actividad de las partes, en lo relativo, a la alegación del derecho aplicable, como útil, más no necesaria ni determinante… No obstante en Venezuela, en materia de procedimiento civil, tal principio se encuentra aparentemente matizado con la norma contenida en el Art. 340 ord. 5 del C.P.C., y en el Art. 361 eiusdem, en virtud de los cuales las partes, al presentar o contestar la demanda, deben indicar al Tribunal el fundamento de Derecho de su pretensión. No obstante, en criterio de la Sala, tales normas no pueden llegar al extremo de “atar de manos” al Tribunal que conozca de la causa, limitándolo a sólo poder aplicar las normas de Derecho invocadas por las partes. De manera que, en Venezuela, en materia del procedimiento civil ordinario, a juicio de la Sala, la carga de las partes de alegar el Derecho aplicable al caso concreto, tiene el carácter de requerir de aquéllas una colaboración necesaria, pero no vinculante ni limitante para el Tribunal de la causa, quien puede, en aplicación del principio iura novit curia, aplicar al caso concreto normas de derecho distintas de las alegadas por las partes…”. Sentencia ésta citada en el Código de Procedimiento Civil comentado por Patrick J. Baudin L. pagina 712, año 2.004, (criterio al cual se acoge este Tribunal), por todo lo anteriormente expuesto la defensa opuesta no debe prosperar, y así se decide.

I
DE LOS HECHOS

Del libelo de la demanda se desprende, que la acción intentada es un DESALOJO sobre un inmueble, constituido por un Local Comercial, distinguido con el N° 1, que es parte del edificio, residencias TORRE PLAZA, ubicado en la Avenida 101 (Díaz Moreno) N° 87-21, cruce con la calle plaza, planta baja Jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Valencia del Estado Carabobo, del cual anexó documento de propiedad. Quedando la litis planteada de la manera siguiente:

PARTE ACTORA:
Narra en su libelo de demanda, que su mandante ciudadano: OSCAR LILLO LOPEZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.045.759, es propietario de un inmueble constituido por un Local Comercial, distinguido con el N° 1, que es parte del edificio, residencias TORRE PLAZA, ubicado en la Avenida 101 (Díaz Moreno) N° 87-21, cruce con la calle plaza, planta baja Jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Valencia del Estado Carabobo, cuyos linderos, medidas, dependencias e instalaciones constan en documento de condominio Registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 43, folios 1 al 17, protocolo 1, tomo 32, de fecha 13 de septiembre de 1.994, modificado posteriormente según documento registrado ante esa oficina de Registro bajo el N° 6, folios 1 al 15, protocolo 1, tomo 24, de fecha 13 de diciembre de 2001, este inmueble consta de dos plantas; que dicho inmueble le pertenece a su representado según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 20 de marzo de 2003, bajo el N° 9, folios 1 al 2, protocolo 1, tomo 19, anexa al libelo de demanda; que su representado OSCAR LILLO LOPEZ, celebró contrato de arrendamiento en forma verbal con el ciudadano: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, titular de la Cédula de Identidad N° 9.915.203; que sobre el descrito inmueble se estableció como plazo de duración un (1) año, contados a partir del 30 de diciembre de 1999, teniendo como fecha de vencimiento el día 30 de diciembre de 2000; que vencido el término previsto el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado, y su mandante el arrendador continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento convenidos por las partes, por lo cual el contrato ha venido renovándose en forma automática y convirtiéndose por efecto del tiempo en un contrato a tiempo indeterminado; que se estableció un canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 138.000,00) mensuales, el cual debía ser cancelado todos los treinta (30) de cada mes; que el arrendatario ciudadano WILLIAMS RAFAEL ORTIZ , ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2004, y ENERO y FEBRERO 2005, cada uno por la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 138.000,00) es decir quien a la fecha le debe a su representado la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.932.000,00), por lo cual se encuentra insolvente hasta la fecha; que por todo lo antes expuesto y por cuanto el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento anteriormente señalados, lo cual se desprende de los recibos que acompaña marcados “B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, LL, M, N, es que demanda al ciudadano: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: 1-Dar por resuelto el contrato y la desocupación y entrega inmediata del inmueble en las condiciones que lo recibió; 2- En pagar los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2004, y ENERO y FEBRERO de 2005, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 138.000,00) cada uno y que sumados dan la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.932.000,00), más los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la terminación del proceso y la entrega definitiva del inmueble, más los intereses de mora vencidos y los que se venzan hasta la definitiva; En pagar las costas y costos procesales. Fundamento dicha demanda en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano y el artículo 34 literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

POR LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el ciudadano: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, anteriormente identificado, asistido por el abogado DANIEL PEÑA BAZAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.975, presentó escrito de contestación a la demanda el cual riela a los folios 34 al 36 del expediente, con un anexo en el cual alegó lo siguientes: negó que exista contrato de arrendamiento entre su representada “DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A.”, la cual ocupa actualmente y ha ocupado desde hace muchos años; negó que adeude los cánones de arrendamiento a los cuales se refiere el libelo de demanda; negó que el actor reciba pensiones de arrendamiento del inmueble; negó que se haya pactado un canon de arrendamiento de CIENTO TREINTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 138.000,00) mensuales; convino expresamente que su representada está en posesión del inmueble.
DE LA RECONVENCIÓN: En la oportunidad de la contestación a la demandada el ciudadano: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, asistido de abogado, presentó reconvención en el cual alegó lo siguiente: que consta de documento inscrito por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 20 de marzo de 2003, bajo el N° 9, folios 1 al 2, protocolo 1, tomo 19, que el ciudadano: LUIS EDUARDO ABREU, titular de la cedula de identidad N° 10.096.808, actuando en representación de TALLERES CAMOS C.A., inscrita en el Registro de Comercio llevado en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 9 de agosto de 1962, bajo el N° 73, tomo 41-A, con modificaciones posteriores siendo la última en fecha 11 de julio de 2002, bajo el N° 61, tomo 7-A, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y N° 61, tomo 7-A, de fecha 26 de febrero de 2003, dio en venta al señor OSCAR LILLO LOPEZ, un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 1, que es parte del edificio Residencias Torre Plaza, ubicado en la Avenida 101 (Díaz Moreno) N° 87-21, cruce con la calle plaza, planta baja Jurisdicción de la Parroquia Candelaria, cuyos dependencias, medidas e instalaciones constan en documento de condominio Registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 43, folios 1 al 17, protocolo 1, tomo 32, de fecha 13 de septiembre de 1.994, modificado posteriormente según documento registrado ante esa oficina de Registro bajo el N° 6, folios 1 al 15, protocolo 1, tomo 24, de fecha 13 de diciembre de 2001; que el local N° 1 esta dividido en dos plantas; que el precio establecido para la negociación fue pactado en la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.400.000,00), al local le corresponde un porcentaje en el condominio de dos enteros con dos centésimas (2,02%) sobre las cosas de uso común y las cargas de la comunidad de propietarios, en la forma establecida en el documento de condominio; que el inmueble vendido por TALLERES CAMOS C.A., al ciudadano: OSCAR LILLO LOPEZ es el mismo que tiene arrendado su representada “DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A.”, a la vendedora; que el artículo 42 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala la preferencia ofertiva y a los fines de ejercer ese derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender, en dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación; que en el caso sub-litem, si fuese el arrendador el ciudadano OSCAR LILLO LOPEZ, lo cual ha negado, ha debido notificar a su representada de la venta y si es TALLERES CAMOS C.A., ésta tampoco cumplió con dicha obligación, y es por lo que RECONVIENE tanto al señor OSCAR LILLO, como a la empresa mercantil TALLERES CAMOS C.A., por retracto legal a fin de que su representada DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., se sugrogue en la venta en las misma condiciones que constan en el contrato de venta, a los fines establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil; que esta dispuesto a cancelar la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.400.000,00), más los gastos de registro y demás accesorios legales, por corresponderle el derecho preferente para adquirir el inmueble en las mismas condiciones en que fue vendido.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: En la oportunidad correspondiente la abogada IMA PAREDES HERNANDEZ en su carácter de apoderada judicial del ciudadano: OSCAR LILLO LOPEZ, dio contestación a la reconvención en la cual alegó lo siguiente: Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la reconvención interpuesta por la parte demandada por no ser ciertos los hechos alegados; que no es cierto como lo afirma la parte demandada reconviniente, que el arrendador no haya cumplido con su obligación de notificar al inquilino su intención de vender el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y suficientemente identificado en autos, por cuanto el propietario estaba excento de cumplir tal obligación en virtud de que el inquilino, WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, nunca estuvo solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y específicamente al momento en que se procedió a la venta del local por parte de TALLERES CAMOS C.A., a su mandante OSCAR LILLO LOPEZ, el inquilino no estaba solvente en el pago de los cánones arrendamiento; que el inquilino aceptó siempre a su representado como propietario del inmueble, por cuanto hizo depósitos para pagar los cánones a nombre de su representado OSCAR LILLO; que la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se hizo en fecha 20 de marzo de 2003, y mal puede pretender el demandado reconviniente WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, pasados que fueron más de dos años de realizada la venta, ejercer extemporáneamente el derecho de retracto legal arrendaticio previsto en las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto a pesar de que dicha ley no prevé el lapso para ejercer este derecho, le son aplicables las disposiciones previstas en el Código de procedimiento Civil; que conforme a la disposición contenida en el artículo 1.547 de la ley sustantiva civil, el derecho de retracto sólo puede ejercerse dentro de los cuarenta (40) días siguientes contados a partir de la fecha del registro de la escritura (transcribió parcialmente Jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25 de abril de 2003); que de conformidad con la decisión transcrita, si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente y, sin embargo, no fue notificado por el vendedor o el comprador con posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, el lapso de caducidad legal a aplicarse será el de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva; que siendo así la reconvención interpuesta debe ser declarada sin lugar por pretender el demandado el derecho de retracto legal en forma extemporánea en virtud de haber transcurrido con creces el lapso de caducidad previsto en el artículo 1.547 del Código Civil; rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la falta de cualidad e interés del actor para intentar la demanda alegada por la demandada en su contestación; que la demanda interpuesta en ningún modo puede ser considerada contraria a derecho, por cuanto la misma se fundamenta en disposiciones legales vigentes en nuestro ordenamiento jurídico ya que conforme al ordinal “A” del artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento.

II
DE LAS PROBANZAS APORTADAS POR LAS PARTES
Presentada la traba de la litis como quedó asentado en las consideraciones anteriores, corresponde a este Juzgadora examinar las pruebas presentadas en su oportunidad, así tenemos que:

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: En fecha 28 de abril de 2005, la abogada CARMEN BÁEZ ARANGUREN, apoderada judicial del demandado-reconviniente, presento escrito de pruebas constante de (3 folios útiles), en el cual promovió lo siguiente:

• Invocó el mérito favorable de los autos y muy especialmente del documento público de compra-venta del inmueble objeto del litigio entre TALLERES CAMOS C.A., (vendedora) y el ciudadano OSCAR LILLO LÓPEZ (comprador) inserto al expediente a los fines de demostrar con el mismo que la precitada venta se efectúo en plena vigencia el Contrato de Arrendamiento suscrito en noviembre de 1.998 entre TORRES BLANCAS PROMOCIONES C.A., representada en ese acto por su administrador OSCAR LILLO LOPEZ y DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., representada por su presidente JOSÉ AURELIO SALAS.
A este respecto se observa: Cursa agregado al folio 23 y 24 del expediente, documento Público debidamente Registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, del cual se desprende que entre la Entidad Mercantil TALLERES CAMOS C.A., y el ciudadano: OSCAR LILLO LÓPEZ se celebró en fecha 20 de marzo de 2003, la venta del inmueble objeto de la pretensión, por la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.400.000,00), este instrumento se valora de conformidad con lo establecido en el artículos 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de procedimiento Civil, quedando probado que el ciudadano: OSCAR LILLO LÓPEZ es el propietario del inmueble objeto de la pretensión. Con relación a la vigencia del contrato de arrendamiento, de conformidad con la Cláusula Segunda se estableció que el mismo era “a término fijo”, es decir que para la fecha 20 de marzo de 2003, estaba vencido, y así se decide.

• Promovió planilla de deposito bancario, marcado “A”, a fin de demostrar que la arrendataria del inmueble DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., para el periodo de febrero-marzo del 2003, fecha en la cual se efectúo la venta del mismo, se encontraba solvente con los respectivos cánones de arrendamiento y que para ese entonces, los cánones de arrendamiento eran de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) y que en ningún momento ha sido por CIENTO TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.138.000,00) como fuera alegado.
Cursa agregada al folio 48 del expediente copia de planilla de deposito, en la cual se observa que la misma fue realizada a favor de persona jurídica Talleres Camos C.A., por la cantidad Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00) y en lugar de la firma del depositante se lee la del ciudadano: Williams Ortiz de fecha 14 de febrero de 2003, se desecha el mismo por no cumplir con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

* Promovió documento público emitido por la Junta Parroquial de la Parroquia Candelaria marcado “B”, a fin de demostrar con el mismo que para el 25 de noviembre de 1996, ya se había autorizado el funcionamiento de una distribuidora de licores en el inmueble objeto del litigio a los ciudadanos JOSÉ AURELIO SALAS Y RAUL ANTONIO SABALA.
Se observa que al folio 49 del expediente marcado B, se encuentra agregado permiso emanado de la Directiva de la Junta Parroquial Candelaria de fecha 25 de noviembre de 1996, en la cual se autoriza a la instalación de una distribuidora de licores en el inmueble objeto de la pretensión siendo sus propietarios los ciudadanos: JOSÉ AURELIO SALAS Y RAUL ANTONIO SABALA, no siendo este un punto controvertido, ya que nada aporta a los autos, se desecha el mismo, y así se decide.

• Promovió contrato de arrendamiento debidamente autenticado suscrito entre TORRES BLANCAS PROMOCIONES C.A., en su carácter de propietaria del inmueble objeto del litigio y DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., con la finalidad de demostrar que el periodo de arrendamiento fue desde el 15 de agosto de 1998 hasta el 15 de febrero de 1999, que el canon de arrendamiento en ese periodo era de Ciento Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 145.000,00) y que estos cánones deberían ser cancelados por mensualidades adelantadas, desprendiéndose que el último cánon de arrendamiento del precitado contrato fue en cancelado en enero de 1999.
Esta Juzgadora observa: Cursa agregado a los folios 50 al 54 del expediente contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, del cual se desprende que el mismo fue celebrado entre la Entidad Mercantil TORRES BLANCAS PROMOCIONES C.A., y DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., en fecha 10 de septiembre de 1998,y el canon de arrendamiento quedo fijado en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 145.000,00), se valora dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, del cual se desprende que la arrendataria del inmueble ha sido DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., desde el 10 de septiembre de 1998, por ser el instrumento contentivo de las obligaciones, no es este el medio para demostrar la cancelación del último cánon de arrendamiento convenido, y así se decide.

• Promovió recibo marcado con la letra “D”, emitido y suscrito entre los ciudadanos: OSCAR LILLO LOPEZ y ALEXIS en fecha 24 de febrero de 1999, con la finalidad de demostrar que el ciudadano: OSCAR LILLO LOPEZ confiesa haber recibido de DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., el pago de canon de arrendamiento correspondiente al periodo 16 de febrero 99 al 15 de marzo 1999.
Cursa al folio 55 del expediente recibo en el cual se observa, que en fecha 24 de febrero de 1999, Distribuidora de Licores El Botellón C.A., pago por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs.135.000,00), así mismo se dejó constancia en el recibo que el contrato de arrendamiento de celebrar el 15 de marzo de 1999, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, dicho recibo se encuentra firmado por el ciudadano OSCAR LILLO LÓPEZ, el mismo no fue desconocido por la parte demandante en su oportunidad, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, observándose del mismo que quién firma por recibido es el ciudadano OSCAR LILLO, a titulo personal y no en nombre de otro, y así se decide.

• Promovió acta constitutiva de la Sociedad de Comercio DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., signada con la letra “E”, a fin de demostrar que los ciudadanos JOSE AURELIO SALAS Y RAUL ANTONIO SABALA, fueron representantes legales, de DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., razón por la cual el primero de ellos fue quien en nombre de su representada suscribió el contrato de arrendamiento.
• Promovió Acta de Asamblea extraordinaria de la Sociedad de Comercio DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., identificada con la letra “F”, a fin de demostrar que en octubre de 1999, el representante legal de DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., era el ciudadano: JAVIER ARTILES CASTILLO.
• Promovió Acta de Asamblea extraordinaria de la Sociedad de Comercio DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., identificada con la letra “G”, a fin de demostrar que en diciembre de 1999, periodo alegado por la contraparte y que según ella fue cuando le arrendó el inmueble objeto del contrato, a su representado WILLIAMS ORTIZ, el representante legal de la misma era el ciudadano: RAMÓN ANTONIO PERDOMO.
• Promovió en copia simple Acta de Asamblea extraordinaria, identificada con la letra “H”, a fin de demostrar que en Agosto de 2000, el representante legal de DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., paso a ser el ciudadano: YDELMARO ALTUVE.
A este respecto se observa: Cursa agregado a los folios 56 al 81 originales y copias de las actas constitutivas de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., en las cuales se puede determinar los estatutos que conforman la misma, así como con sus diferentes representantes legales, no siendo el punto debatido en este juicio, ya que ninguno de estos representantes es parte demandada, y así se decide.

• Promovió documento autenticado signado con la letra “I” a fin de demostrar con el mismo que en fecha 10 de mayo de 2001, es cuando aparece en escena su representado WILLIAMS RAFAEL ORTIZ en virtud de que el representante legal de DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A, arrendataria del inmueble objeto de este litigio desde noviembre de 1998, se lo transfiere a través de una venta condicionada, el mismo se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedó demostrada la compra de las acciones de Distribuidora El Botellón por parte del ciudadano: William Rafael Ortiz, en fecha 10 de mayo de 2001, quien es el demandado de autos por la presunta existencia de un contrato verbal de arrendamiento entre William Rafael Ortiz y Oscar Lillo López, y así se decide.

• Promovió planilla de deposito bancario identificado con la letra “J”, a fin de demostrar que su representado WILLIAMS ORTIZ el 17 de Marzo de 2001, siete días después de haber tomado posesión de la Distribuidora de Licores El Botellón C.A, canceló la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs.160.000,00) donde ha venido funcionando desde 1.998 la Distribuidora de Licores El Botellón C.A., o sea depositar en la cuenta de Talleres Camos C.A.
Cursa agregada al folio 87 del expediente copia de planilla de deposito, en la cual se observa que la misma fue realizada a favor de persona Jurídica Talleres Camos C.A., por la cantidad Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00) y en lugar de la firma del depositante se lee la del ciudadano: Williams Ortiz, se desecha el mismo por no cumplir con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Promovió Acta de Asamblea extraordinaria identificada con la letra “J.1”, de la Sociedad de Comercio DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., a fin de demostrar que es en septiembre de 2004, cuando su representado WILLIAMS RAFAEL ORTIZ pasa a ser el representante legal de la sociedad de comercio arrendataria del inmueble objeto del litigio.

Esta Juzgadora observa que cursa agregado al folio 81 Acta de Asamblea extraordinaria identificada con la letra “J.1”, de la Sociedad de Comercio DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que en septiembre de 2004, se protocolizó la venta de acciones al ciudadano: Williams Ortiz, y así se decide.

• Promovió legajo identificado con la letra “K”, constante de seis planillas de depósitos, a los fines de demostrar que su representado ciudadano: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ desde el momento que asumió la responsabilidad en la DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., los cánones de arrendamiento se los consignó a la propietaria del inmueble TALLERES CAMOS C.A., y el canon de arrendamiento era la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,00) y no CIENTO TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 138.000,00) como lo ha sostenido por la contratante.
Cursa agregado al folio 100 del expediente copia de planillas de depósitos, en la cual se observa que la misma fue realizada a favor de persona Jurídica Talleres Camos C.A., por la cantidad Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00) y en lugar de la firma del depositante se lee la del ciudadano: Williams Ortiz, se desecha el mismo por no cumplir con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

• Promovió planilla de deposito bancario identificado con la letra “L”, a fin de demostrar con el mismo que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre 2003-enero 2004 quedo debidamente cancelado, por la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00) y por ende es fácil demostrar que es totalmente falso que dicho canon en la totalidad se adeudara, y es más con el mismo ha de demostrar que el periodo correspondiente Enero-Febrero 2004, también fue cancelado por la arrendataria DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., pero el monto subido intempestivamente por la arrendadora TALLERES CAMOS C.A., lo cual fue a TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por ello que el deposito se haya efectuado por la suma de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00).
Se observa: que al igual que la anterior se desechan por no cumplir con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA

• Reprodujo a favor de su representada, el mérito favorable que arrojan las actas.
A este respecto cabe señalar, que la solicitud al mérito favorable, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera que es improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.

• Que a los fines de demostrar que la parte demandada no está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, reprodujo el valor probatorio de los recibos consignados junto con la demanda marcados: “B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, LL, M, N” correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de ENERO, FEBERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2004, y ENERO y FEBRERO de 2005 por la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 138.000,00) cada uno, para un total en su sumatoria de UN MILLON NOVECIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00).
Se observa: cursa agregados a los folios 06 al 22 del expediente recibos de pago los cuales esta Juzgadora observa que dichos instrumentos no prueban su procedencia, ya que no es dable oponer para que surta efectos señalados en las leyes sustantivas y adjetivas un instrumento privado que no lleve la firma del obligado, en consecuencia se desechan los mismos de conformidad con lo establecido en el artículo 1368 del Código Civil, y así se decide.

• A los fines de demostrar que el demandado reconviniente no estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el momento en que su mandante adquiere el inmueble objeto del contrato, reprodujo marcado A y B, copia de las planillas de deposito hechos por el ciudadano Williams Ortiz en fecha 14 de febrero de 2003 y 08 de julio de 2003, distinguida con lo Nrs. 000000191006056 y 000000164191876, en la cuenta corriente que TALLERES CAMOS , C.A., tiene el Banco Mercantil, cada uno por la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares, C.A., (Bs. 160.000,00) con lo cual pretendía abonar parte de la deuda por concepto de cánones de arrendamiento vencidos a esa fecha.
Este Tribunal desecha dichos instrumentos por no cumplir con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• A fin de demostrar que el ciudadano: WILLIAMS ORTIZ aceptó siempre a su representado LILLO LOPEZ como propietario del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, produzco marcado “C”, copia de la planilla N° 000000209385660 hecha por el demandado, en fecha 26 de febrero de 2004, a favor de su mandante, en la cuenta que este tiene en el Banco Mercantil, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), con lo cual queda demostrado que el demandado reconviniente hizo pagos a su mandante por concepto de cánones de arrendamiento.
Se observa: al igual que la anterior se desechan por no cumplir con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

• A fin de demostrar que el demandado reconviniente, tenía pleno conocimiento de que su mandante era el propietario del inmueble objeto del contrato, reprodujo marcado con la letra “D”, comunicación dirigida el 02 de julio de 2004, donde se le notifica la intención de venderle el inmueble que ocupa como inquilino, la cual fue debidamente firmada por el ciudadano: WILLIAMS ORTIZ.
Respecto a este documento que en original cursa agregado al folio 104 del expediente, se desprende que el ciudadano OSCAR LILLO LOPEZ en su carácter de propietario del inmueble objeto de esta controversia le ofreció en venta al ciudadano WILLIAMS ORTIZ dicho inmueble por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), dicho documento tiene fecha de 2 de julio de 2004, igualmente se puede observar que el mismo esta firmado por los ciudadanos Oscar Lillo y Williams Ortiz, se aprecia dicho documento de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Planteada como quedó la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que estrictamente rige nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como limite y thema desidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.

El desalojo consiste en aquella pretensión del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley.
En el presente caso el ciudadano: WILLIAMS ORTIZ asistido por el abogado DANIEL PEÑA BAZAN supra-identificados, reconvino por retracto legal arrendaticio al ciudadano OSCAR LILLO LOPEZ, alegando que para el momento de la venta del inmueble, este se encontraba arrendado por su representada DISTRIBUIDORA DE LICORES EL BOTELLON C.A., la cual fue realizada el 20 de Marzo de 2003, y que para esa fecha el se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que ha debido notificar a su representada de la venta y si es Talleres Camos C.A., esta tampoco cumplió con su obligación. A este respecto se observa lo siguiente: Nuestro Código Civil en su artículo 1.546 establece que el Retracto Legal: Es aquel derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En cambio la situación regulada por la ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere específicamente al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 ejusdem se refiera. Artículo 43 establece lo siguiente: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Pero para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones contenidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual establece cuales son los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio que son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae la presente disposición legal, es decir que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que satisfaga las aspiraciones del propietario. Cabe destacar que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”. Es el caso que para la fecha de la reconvención ya habían transcurrido los cuarenta (40) días a partir de la fecha en que tuvo conocimiento el ciudadano William Rafael Ortiz de que el ciudadano: Oscar Lillo López había adquirido el inmueble, tal como consta al folio ciento cuatro (104) del expediente. En consecuencia la reconvención por retracto legal no debe prosperar, y así se decide.
En este orden de ideas tenemos que el estado de solvencia del inquilino al momento en que se tiene lugar el acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, constituye el mismo fundamento de constituir el pago del canon arrendaticio una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario (ord. 2 artículo 1.592, del Código Civil), de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación al tiempo de la negociación, que ha debido tener lugar, es comprensible que su incumplimiento se sancione con la pérdida de su derecho a retraer en las mismas condiciones que el tercero adquiriente. Se evidenció que para el momento de la venta del mismo, es decir para el 20 de marzo de 2003, fecha en la cual se efectuó la venta del inmueble al ciudadano OSCAR LILLO LOPEZ por parte de la Entidad Mercantil TALLERES CAMOS C.A., el arrendatario no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento ya que durante la secuela de este proceso la parte demandada no desvirtuó el alegato formulado y mucho menos probo que pago los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2003, ni los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2004, así como enero y febrero de 2005.
Analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de demanda, los términos de la contestación de la misma, así como las pruebas promovidas; la Juzgadora observa, que quedó plenamente demostrado la existencia de un contrato de arrendamiento, en forma verbal tal como lo alegó el demandante, dicho alegato no fue desvirtuado, siendo que en la secuela del proceso se evidenció la posesión que ostenta el demandado Williams Rafael Ortiz en carácter de arrendatario, y el carácter de propietario y a su vez de arrendador del ciudadano: Oscar Lillo López.

El punto del debate es la falta de pago del canon arrendaticio, y es la causal del desalojo por la cual se intenta la pretensión concretamente los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2004, así como enero y febrero de 2005, que dice el demandante no ha pagado el inquilino.
Existiendo este alegato de incumplimiento de las obligaciones asumidas por el inquilino, tocaba a este probar de manera expresa el pago. Siendo así tenemos que el demandado en su escrito de promoción de pruebas señaló que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento ya que se los ha estado pagando a la empresa TALLERES CAMOS C.A., por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00). En este orden de ideas tenemos que el demandado tiene que probar que está cancelando el canon y como consta a los autos el mismo no los demostró ya que las copias de los depósitos consignados no surte efecto liberatorio alguno de encontrarse solvente en dichos pagos, por no haber sido debidamente ratificados por prueba de informes y además de no tratarse de la falta de pago de los meses demandados. En consecuencia se concluye que la parte demandada ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2004, así como enero y febrero de 2005, por lo que es procedente la demanda de Desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y así se declara.

Por las razones antes expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la abogada IVONNE TORREALBA LOPEZ, apoderada judicial del ciudadano: OSCAR LILLO LOPEZ contra el ciudadano: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, todos de características constantes en autos.

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN intentada por el ciudadano: WILLIAMS RAFAEL ORTIZ, asistido de abogado contra el ciudadano: OSCAR LILLO LOPEZ.

Se condena a la parte demandada a entregar a la demandante el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.
Se condena a la parte demandada a pagar a la demandante la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.932.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2004, así como enero y febrero de 2005, más los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, más los intereses de mora.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, déjese copia y Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los treinta y un (31) días del mes de mayo del dos mil cinco. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. TIBISAY SIRIT CARREÑO
LA SECRETARIA:

Abg. ISABEL ORLANDO
En la misma fecha se dictó y publico la anterior sentencia siendo la 12:00 m., se expidieron copias de la sentencia.
LA SECRETARIA.

ABG. ISABEL ORLANDO

TSC/xc.