TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.-

195° Y 146°

El presente procedimiento se inicia mediante libelo de demanda incoado por el Abogado JESUS MARIA LEON ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de Identidad Nº 3.618.496, Abogados, inscrito en el inpreabogado bajo el número 10.016, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la Ciudadana CELIA AURORA VALDEZ RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.074.599, para demandar por RESOLUCION DE CONTRATO DE POR DAÑOS Y PERJUICIOS, al ciudadano ESTEBAN CRUZ, Español, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E- 639.527, y hábil.
NARRATIVA

Dicha demanda fue admitida en fecha 16-11-2004, emplazándose al demandado para que comparezca ante este Juzgado en el SEGUNDO DÍA hábil siguiente a su citación a dar contestación a la demanda. En fecha 02-12-2004, la parte demandada es citada. En fecha 09-05-2005, este Tribunal decreta medida de Secuestro. En fecha 12-05-2005, la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda. En fecha 12-05-2005, el ciudadano ESTEBAN CRUZ GAGO, confiere poder Apud-Acta al Abogado LUIS JOSE SILVA SALDATE. En fecha 16-05-2005, la parte actora consigna escrito de subsanación a cuestiones previas. En fecha 25-05-2005, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas. Igualmente la parte actora consigna escrito de pruebas en esa misma fecha.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal lo hace en los términos siguientes:
Alega la parte actora que en fecha 31-12-2003, la ciudadana AURA MAIDHE MATUTE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.466.780, actuando en representación de la ciudadana DELIA AURORA VALDEZ RUIZ, celebró contrato de arrendamiento de un local comercial donde funciona el Fondo de Comercio denominado “LA BICICLETA”, con el ciudadano ESTEBAN CRUZ, de un inmueble ubicado en la Avenida 2 Lora Nº 26-18, jurisdicción de la parroquia El Llano, Municipio Libertador de esta Ciudad de Mérida, por un lapso de seis meses prorrogables. En fecha 05-08-2004, mi mandante se trasladó personalmente al local comercial alquilado al ciudadano ESTEBAN CRUZ, y pudo constatar que dicho inmueble arrendado se encontraba en completo estado de deterioro físico, así como la ausencia total de condiciones mínimas de salubridad, violando de esta forma, el referido arrendatario las cláusulas tercera y octava del contrato de arrendamiento. Vista la exposición anterior y habiendo gestionado en varias oportunidades, para que el mencionado ciudadano tomara conciencia de la situación actual y el inminente peligro en que se encuentra ducho inmueble y las personas que viven en la parte alta del referido inmueble, demandamos al ciudadano ESTEBAN CRUZ, para que:
PRIMERO: dar por resuelto el contrato de arrendamiento y la entrega inmediata del inmueble en referencia.
SEGUNDO: en pagar a mi representada la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000) por concepto de daños y perjuicios causados como consecuencia del deterioro en que se encuentra el local comercial dado en arrendamiento.
TERCERO: en pagar los honorarios profesionales, prudencialmente calculados por el Tribunal.

MOTIVA

La parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos PRIMERO: Rechazo, niego y contradigo, la capacidad de la ciudadana DELIA AURORA VALDEZ RUIZ, para intentar la presente demanda, ya que el contrato de alquiler que da pie a este procedimiento esta suscrito con la ciudadana AURA MAIDHE MATUTE, ya que es la persona que cobra los cánones de alquiler y libra los correspondientes recibos, y en ningún momento se me ha notificado de que dicho instrumento haya sido cedido a la demandante. Por lo tanto no tiene la capacidad necesaria para intentar la presente demanda. Rechazo, niego y contradigo, lo alegado por el actor, en lo referente al estado de ruina inminente del inmueble dado en arrendamiento, e igualmente rechaza todo el capitulo tercero del libelo de la demanda denominado fundamentos del derecho, ya que según lo alega el actor el contrato es a tiempo indeterminado. La parte demandada opuso las siguientes cuestiones previas:
Promuevo la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 6 en concordancia con el artículo 340 ordinal 4 ejusdem. La contenida en el ordinal 7 del artículo 346, ordinal 6 en concordancia con el artículo 78 ejusdem y ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTO PREVIO

Este Tribunal pasa a decidir las cuestiones previas opuestas por la parte demandada de conformidad con el artículo 35 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios que señala, en la contestación de la demanda el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas del Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en sentencia definitiva.
En relación a la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento en concordancia con el artículo 340 ordinal 4 ejusdem, ya que el demandante, no indicó claramente en la relación de los hechos de la demanda, ni en el petitorio el objeto de la pretensión incluyendo sus linderos y medidas. Esta cuestión previa esta referida al defecto de reforma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ordinal 4, observando esta Juzgadora que del análisis del libelo se observa que ciertamente la parte demandada, no indicó claramente el objeto de su pretensión, por cuanto solo señaló un inmueble ubicado en la avenida 2 Lora Nº 26-18 de esta Ciudad de Mérida, lo que hace procedente declara Con Lugar la cuestión Previa opuesta. Y ASI SE DECLARA
En cuanto a la cuestión previa contenida en el artículo 346 del ordinal 6 del Código de Procedimiento en concordancia con el artículo 340 ordinal 7 ejusdem ya que el autor exige el pago de UN MILLON DE BOLIVARES por pago de daños y perjuicios, pero no especifica y describe lo que da motivo a ese monto. Nuestro máximo Tribunal en reiteradas jurisprudencias a establecido que en el libelo de demanda la parte actora debe estimar, especificar y causar los daños y perjuicios ocasionados para que el sentenciador los aprecie y condene su pago de ser procedente la acción, todo ello de conformidad con el artículo 22, 340, ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil. En el caso concreto se pude constatar que el demandante en su libelo de demanda no especificó ni señaló cuales fueron los perjuicios ocasionados, los cuales debieron sustentar su petición indemnizatoria, por lo que la presente cuestión previa es procedente. Y ASÍ SE DECLARA.
En cuanto a la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento ordinal 6 en concordancia con el artículo 78 ejusdem, ya que el actor acumuló dos pretensiones que deben seguirse por procedimientos diferentes ya que no se puede pretender cobrar unos daños y perjuicios basados en un contrato de arrendamiento que aun no se ha resuelto, por lo tanto no se pueden cobrar en el mismo proceso. El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece que no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si. Ciertamente en el presente procedimiento la parte demandante solicitó resolución de contrato y daños y perjuicios, las pretensiones que se excluyen por cuanto que la resolución solicitada aún no ha sido resuelta por sentencia, por lo que los daños que se puedan derivar de esta resolución no pueden ser cobrados en el mismo proceso Y ASÍ SE DECLARA.
En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda, ya que el actor en su libelo solicita la desocupación basado en los artículos 1133, 1141, 1159, 1160, 1167, 1264, 1579 y 1590 del Código Civil, por no haber cumplido el demandado con el deber de mantener la cosa arrendada como un buen padre de familia. Esta Juzgadora observa que en su artículo 1 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, e igualmente la Ley establece causales taxativas que de no ser las alegadas en demanda no pueden ser admitidas, en el presente caso el actor demanda la resolución del contrato de conformidad con lo pautado ene. Código Civil, lo cual no esta prohibido por la Ley, ya que el puede ejercer su acción resolutoria por incumplimiento de sus obligaciones como arrendatario, y no es requisito de que lo fundamente en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que está previsto solamente para intentar el desalojo del inmueble cuando exista un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado estableciéndose allí las causales en las cuales se fundamentan el desalojo por lo que es procedente declarar sin lugar la cuestión previa propuesta por el demandado. Y ASI SE DECLARA.-
Resueltas como han sido las cuestiones previas opuestas esta Juzgadora entra a decidir al fondo de la controversia de la siguiente manera:
La parte demandada a través de su Apoderado Judicial promovió pruebas de la siguiente manera:
PRIMERO: Merito y valor jurídico de el contrato de arrendamiento que corre inserto al folio 15 de este expediente, donde se evidencia claramente que la arrendadora es la ciudadana AURA MAIDHE MATUTE. Con respecto a esta prueba este Tribunal observa que en el contrato de arrendamiento aparece como arrendadora la ciudadana AURA MAIDHE MATUTE, el cual no fue tachado ni impugnado dentro de su oportunidad legal, por lo que este Tribunal le da valor probatorio, e igualmente observa que la ciudadana DELIA AURORA VALDEZ RUIZ le confiere poder general de administración y disposición a la Ciudadana AURA MAIDHE MATUTE VALDEZ, con el cual se le autoriza para que firme contrato de arrendamiento, y si bien en dicho contrato no se identificó como apoderada de la demandante la ciudadana DELIA AURORA VALDEZ RUIZ tiene cualidad para intentar la presente demanda, por ser propietaria del inmueble y ser mandante de la ciudadana AURA MAIDHE MATUTE, con quien se celebró el contrato. Y ASI SE DECLARA.-
SEGUNDA: Mérito y valor jurídico del Reporte de Inspección emanado del Cuerpo de Bomberos, que corre inserto a los folios 39 y 40 de este expediente, donde en ningún momento sugieren la demolición del inmueble, como lo sugirió el experto contratado por la demandante para su inspección judicial. En cuanto a esta prueba esta Juzgadora le da valor probatorio, por emanar de funcionario publico autorizado para ello y de donde se desprende que el inmueble presenta filtraciones descendentes lo que ocasiona desprendimientos de frisos y paredes y sugiere cumpliendo con su misión de prever daños y riesgos reparar las filtraciones descendentes de la estructura. A criterio de este Tribunal de este informe se infiere que las filtraciones vienen de la parte superior del inmueble, el cual no se encuentra ocupado por el arrendatario, que si bien tiene la obligación de conservarla en buen estado y hacerle las reparaciones necesarias el arrendador igualmente de conformidad con el artículo 1586 del Código Civil esta obligado a que durante la vigencia del contrato debe hacer las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que según el uso son de cargo del arrendatario, es decir que en el presente caso el demandado no es responsable de las filtraciones que presenta el inmueble, ya que las mismas provienen de la planta alta del referido inmueble. Y ASI SE DECLARA.-
TERCERO: Mérito y valor jurídico del informe emanado de la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, dirigido a la parte actora de este juicio, inserto al folio 41 de este expediente, donde se indica claramente que el local debe ser acondicionado para poder funcionar como local comercial, en ningún momento dicha autoridad sugiere la necesidad de demoler el inmueble. Con relación a esta prueba este Tribunal le da valor probatorio, por emanar de funcionario publico autorizado para ello y donde indica o recomienda que el local debe ser acondicionado para funcionar como local comercial, es decir que en ningún momento señalan la necesidad de demoler el inmueble. Y ASI SE DECLARA.-
CUARTO: Mérito y valor jurídico de los informes señalados en los ordinales segundo y tercero de este escrito, ya que de ellos se evidencia que los daños en las paredes del inmueble y consecuentemente los daños en las instalaciones eléctricas y de aguas blancas, es causado por las filtraciones que se originan en la parte superior del inmueble. Este Tribunal le da valor probatorio a estos informes, quedando así demostrado que los daños son causados por las filtraciones que se originan en la parte superior del inmueble, y los cuales no se le pueden imputar al demandado. Y ASI SE DECLARA.-
La parte actora promovió las siguientes pruebas:
PRIMERO: Valor y merito jurídicos de todo lo alegado en autos en cuanto favorezcan a mi persona. Con relación a esta prueba, esta Sentenciadora no la aprecia ni la valora a favor de la parte promovente en razón a que no constituye medio probatorio alguno, por haber sido promovida en forma genérica e indeterminada, dado que no manifiesta los hechos, argumentos y circunstancia objeto de la probanza, cuya valoración haría incurrir al Juzgado en la violación del articulo 12 del Código de Procedimiento Civil por suplir omisiones de la parte y sacar elementos de convicción fuera de los alegados y probados en autos. Y ASI SE DECLARA.-
SEGUNDO: La confesión ficta del demandado, por cuanto si es verdad que alegó cuestiones previas y dio contestación a la demanda, también es verdad que violó el artículo 884 ejusdem, al hacerlo valer en forma extemporánea y así lo hago valer en este acto. Este Tribunal no valora esta prueba por cuanto que el demandado dio contestación a la demanda al segundo día siguiente a su citación oponiendo cuestiones previas y contestando al fondo de la demanda tal como lo establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DELCARA.-
TERCERO. DOCUMENTALES: Documento poder debidamente notariado, el cual me da personería jurídica para actuar en este proceso. Este Tribunal le da valor probatorio al poder debidamente notariado y con el cual se demuestra la cualidad y condición jurídica de la ciudadana DELIA AURORA RUIZ, para ejercer la presente acción. Y ASI SE DELCARA.
2.- Documento debidamente protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito Libertador del Estado Mérida, donde se demuestra la condición de mi mandante como copropietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Este Tribunal le da valor probatorio a este documento por emanar de funcionario público y con el cual se demuestra que la ciudadana DELIA AURORA RUIZ es propietaria del inmueble o del local comercial objeto del contrato de arrendamiento. Y ASI SE DECLARA.-
3.- Documento debidamente reconocido por el demandado, donde se evidencia la existencia del contrato de arrendamiento en cuestión, y tiene por objeto demostrar que éste violó las cláusulas tercera y octava del mismo. En cuanto a este contrato, este Tribunal le da valor probatorio por cuanto que el mismo no fue tachado ni impugnado dentro de su oportunidad legal. Y ASI SE DECLARA.-
4.- Actuaciones judiciales realizadas por el juzgado primero de los municipios libertador y santos Marquina de esta circunscripción judicial. Para valorar la referida prueba, el Tribunal observa: En orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.
En este orden de ideas el Tribunal observa que la inspección judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y que guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar, pero en el informe solicitado al practico el mismo avanzó opiniones y formuló apreciaciones cuando dice: “se sugiere el desalojo y demolición total del inmueble, ya que actualmente presenta riesgo de colapso con perjuicios a personas y bienes tanto propios como a terceros, es decir que no se cumplió con el artículo 475 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 189 ejusdem.
Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de octubre de 1.993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 ejusdem. De lo antes expuesto este tribunal no le da valor probatorio a la Inspección practicada por el Tribunal primero de los municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida. Y ASI SE DECLARA.-
5.- Documento emanado por el Cuerpo de Bomberos, donde se evidencia la Inspección de esta institución. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho documento por emanar de funcionario publico Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho documento por emanar de funcionario publico. Y ASI SE DECLARA.-
6.- Documento emanado del departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Estado Mérida. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho documento por emanar de funcionario publico. Y ASI SE DECLARA.-
7.- Documento emanado por la Ingeniera Ingrely Llamozas, donde presenta presupuesto de los daños y perjuicios ocasionados en dicho local comercial, para lo cual pido se sirva fijar día y hora para la ratificación del presente escrito. En relación a esta prueba este Tribunal no la valora por cuanto que la misma no fue evacuada. Y ASI SE DECLARA.-
Esta Juzgadora de conformidad con el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, en donde se establece que la partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. La parte demandante no probó su pretensión en cuanto a que el deterioro del inmueble era por incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones tal como lo establece el contrato de arrendamiento, pero la parte demandada probó que el deterioro que presente dicho inmueble es por causas ajenas al arrendatario que no le pueden ser imputadas. Y ASI SE DECLARA.

D I S P O S I T I V A

Por lo antes expuesto este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, intentada por la CIUDADANA DELIA AURORA VALDEZ RUIZ, a través de su apoderado Judicial Abg. JESUS MARIA LEON ROJAS, contra el ciudadano ESTEBAN CRUZ, a través de su Apoderado Judicial Abg. LUIS JOSE SILVA SALDATE, por RESOLUCION DE CONTRATO POR DAÑOS Y PERJUICIOS.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente perdidosa en el presente juicio.
Por cuanto la presente decisión sale dentro del lapso no se notifica a las partes.
DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. En Mérida, treinta de Mayo del dos mil cinco. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO,

DRA. MARYS XIOMARA ALBARRAN DE OCARIZ

LA SECRETARIA

ABG. MARITZA LAREZ DE VILORIA.

EN LA MISMA FECHA SE COPIÓ Y SE PUBLICÓ SIENDO LAS DOS Y QUINCE MINUTOS DE LA TARDE. QUEDANDO ANOTADO EN EL LIBRO DIARIO BAJO EL ASIENTO Nº 31.-

Sria.